Управление коммерческой недвижимостью в современной России: функциональный подход тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Пищулин, Олег Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление коммерческой недвижимостью в современной России: функциональный подход"
На правах рукописи
ОЗ172096 ПИЩУЛИН Олег Владимирович
УПРАВЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ: функциональный подход
Специальность- 08 00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч сфера услуг)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва 2008
003172096
Работа выпонена на кафедре социальной политики и управления социальными процессами Академии труда и социальных отношений
Научный руководитель
Доктор экономических наук, профессор Алексей Апиолинарьевич ШУЛУС
Официальные оппоненты
доктор экономических наук, профессор Вадим Геннадьевич БЕЛОВ, кандидат экономических наук Владимир Владимирович Шаповалов.
Ведущая организация:
Государственный университет управления (ГУУ)
Защита состоится л04 июня 2008 г в 14 00 часов на заседании Диссертационного совета Д 602 001 02 в Академии труда и социальных отношений по адресу 119454, Москва, ул Лобачевского, д 90, аудитория №
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии труда и социальных отношений
Автореферат разослан л30 апреля 2008 г
Ученый секретарь Диссертационного совета Д 602 001 02,
кандидат экономических наук, доцент
ТА ТХОРЖЕВСКА
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования определена, во-первых, значимостью рынка коммерческой недвижимости (КН) как одного из базовых элементов рыночной экономики Как известно, объекты коммерческой недвижимости (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т д) выступают в качестве важнейших условий современного производства По мере развития рынка недвижимости в России расширяся спектр сделок с соответствующим имуществом, которое постепенно превратилось в один из важнейших объектов гражданского права Этому, несомненно, способствовал переход от исключительной государственной собственности к легальному признанию множества форм последней в условиях их равной защиты В результате коммерческая недвижимость в современных условиях используется как в качестве условия для получения предпринимательского дохода, так и является его непосредственным источником Данное направление использования КН представляет собой относительно новое явление для России, и именно оно привлекает пристальное внимание ученых и практиков
Во-вторых, - важностью управления коммерческой недвижимостью как источником дохода в плане обеспечения эффективного использования и развития объектов КН Большой опыт менеджмента недвижимости в организационных, кадровых, функциональных аспектах накоплен в развитых странах В современной России до сих пор нет однозначного определения того, что следует понимать под управлением коммерческой недвижимостью В рамках различных подходов оно охватывает строительство, девелопмент1, управление корпоративными инвестициями и инфраструктурой организации, аренду и т д Вот и в проекте Федерального Закона О деятельности по управлению недвижимостью в РФ дана его расширительная трактовка как
1 от англ лdevelopment - развитие, расширение - применительно к недвижимости деятельность, связанная с инвестициями в недвижимое имущество
предпринимательской деятельности по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества
В-третьих, - необходимостью (в свете вышесказанного) дальнейшей работы по уточнению собственного содержания данной категории Одним из перспективных направлений, по мнению соискателя, является углубленное изучение функций управления коммерческой недвижимостью, что позволит обеспечить комплексный подход к ее использованию и развитию Это, в свою очередь, предполагает нахождение критериев выделения вышеназванных функций
В свете вышеизложенного цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью как источником дохода на основе функционального подхода В соответствии с этой целью в диссертационной работе были сформулированы следующие основные задачи исследования
Х характеристика коммерческой недвижимости как условия и источника получения дохода,
Х анализ структуры и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России и за рубежом,
Х обоснование функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания, внутреннего пространства,
Х анализ современного состояния вышеназванных функций управления коммерческой недвижимостью в России и за рубежом,
Х разработка рекомендаций по развитию всех функций управления КН в организационных и экономических аспектах
Объектом исследования стал рынок коммерческой недвижимости, а предметом - управление коммерческой недвижимостью как источником дохода
Теоретической и методологической основой исследования стали,
во-первых, работы, посвященные общим проблемам изучения недвижимости как важнейшего экономического ресурса, а именно труды Л Абакина, Т Игнатовой, Н Колосова, В Куликова, Д Львова, В Медветовой, С Максимова, Ю Ольсевича, В Радаева, Ф Рыбакова, Ч Анкерсона, У Шепкеля, А Ринга, Г Харрисона, С Хадсон-Вильсон и др
Во-вторых, в ходе проведенного исследования диссертант опирася на публикации российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Р Брауна, Д Хорна, С Вадайцева, В Горемыкина, В Комарова, В Елисеева, С Максимова, А Грязновой, Е Озерова, В Рутгайзера, В Старинского, Е Тарасевича, Н Щербаковой и др
В-третьих, автором обобщены материалы по вопросам управления коммерческой недвижимостью, главным образом как арендуемого объекта собственности В этой группе выделяются такие зарубежные и отечественные специалисты, как Г Стерник, Л Белых, Б Новиков, И Рахман, В Авекова, Т Баранова, Б Райзберг, В Витрянский, А Крутик, Н Ордуэй, Дж Фридман, Дж Эккерт
Эмпирическую и информационную базу диссертационного исследования составили законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости, материалы Росстата, данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэтеров, материалы международных и российских конференций по проблемам рынка недвижимости, данные, опубликованные в научных журналах и периодической печати
Научная новизна исследования в принципиальном плане состоит, во-первых, в обосновании функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания и внутреннего пространства, во-вторых, - в разработке комплекса предложений по дальнейшему совершенствованию этих функций
В плане конкретизации заявленной научной новизны на защиту выносятся следующие основные результаты, отражающие конкретный лич-
ный вклад соискателя в разработку указанных проблем
1. Разработана классификация объектов коммерческой недвижимости по критериям 1) предназначения, 2) роли в получении дохода В рамках первого критерия коммерческая недвижимость делится на а) офисные помещения, бизнес-центры, банки, б) гостиницы, медицинские центры, спортивные комплексы, центры досуга, в) гаражи-стоянки, г) магазины и торговые комплексы, д) производственная (индустриальная) недвижимость (здания, сооружения, помещения, используемые для производства товаров, работ, услуг) По второму критерию коммерческая недвижимость подразделяется на а) создающую условия для извлечения дохода, б) являющуюся непосредственным источником дохода В свете вышеизложенного предложена трактовка коммерческой недвижимости как многообразия искусственных (созданных человеком) объектов недвижимости различного хозяйственного назначения, являющихся условием получения либо источником дохода
2. Сформулировано определение рынка коммерческой недвижимости как совокупности, во-первых, соответствующих объектов различного назначения и роли в получении дохода, во-вторых,- участников этого рынка (юридических и физических лиц) и их отношений, в-третьих,- соответствующих институтов регулирования (законов и нормативных актов, органов испонительной и законодательной власти различного уровня, институтов гражданского общества) Признавая в принципе правомерность категории национальный рынок коммерческой недвижимости (в первую очередь -для развитых стран), диссертант вместе с тем акцентирует внимание на высокой степени его локализованноеЩ, что в российских условиях усиливается резким социально-экономическим расслоением субъектов РФ по уровню жизни, объемам инвестиций, деловой активности, развитию инфраструктуры В качестве главной тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости названа неравномерность его развития с жесткой привязкой к Москве, Санкт-Петербургу, еще нескольким мегаполисам и центрам ТЭК В данном контексте обоснована ключевая роль региональных (локальных)
рынков коммерческой недвижимости, на динамику которых влияет совокупность факторов макроэкономического, отраслевого и, главным образом,-территориального плана
3 Обобщены основные зарубежные подходы к управлению коммерческой недвижимостью с выделением а) управления зданием или домоуправления (building management), б) управления удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей внутри здания (facility management), в) управления собственностью (property management) Отмечено, что для современной России также характерны три основные трактовки менеджмента коммерческой недвижимости как а) предпринимательской деятельности, направленной по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации его пономочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, включая строительство, менеджмент корпоративных инвестиций, аренду, управление инфраструктурой здания и тд (расширительный вариант), б) менеджмента недвижимости как материального объекта, что в большей степени соответствует управлению инфраструктурой объекта, оптимизации всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости (узкая трактовка), в) развития недвижимости (т е девелопмента, понимаемого как целенаправленное ее изменение), в результате чего объект недвижимости приобретает новые качественные и количественные характеристики, а также новую рыночную цену (еще один вариант узкой трактовки)
4. В плане дальнейшего повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью соискателем акцентирована значимость функционального подхода, синтезирующего позитивные моменты исследованных зарубежных и отечественных методов В этих целях обосновано авторское видение структуры объекта коммерческой недвижимости как источника дохода в совокупности а) объекта собственности, б) здания (сооружения), в) соответствующего внутреннего пространства Первое измерение структуры задается критерием экономико-правового характера, в соответствии с ко-
торым объект коммерческой недвижимости есть, прежде всего, актив, ресурс, владение которым позволяет получать доход Второе измерение определено материально-физической формой объекта коммерческой недвижимости как устойчивого контура, отделяющего внутреннее пространство от внешней среды Третье измерение сопряжено с содержанием вышеназванной формы, тес полезностью внутреннего пространства здания (сооружения), возможностью получения некоего эффекта от его целевого использования В соответствии с данной внутренней структурой объекта недвижимости автором предложен функциональный подход к управлению коммерческой недвижимостью в единстве управления 1) объектом собственности, 2) зданием (сооружением), 3) внутренним пространством
5. В группе функций управления коммерческой недвижимостью как объектом собственности выделены а) передача объекта в аренду, т е управление в пределах данного качества, извлечение дохода в соответствии с существующей рыночной стоимостью объекта коммерческой недвижимости, б) инициирование проектов девелопмента, т е развития объекта собственности с переходом в новое качество через привлечение инвестиций, увеличивающих рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости, в) передача объекта в доверительное управление.
6 В группе функций управления зданием (сооружением) вычленены
а) управление системой инженерно-технической эксплуатации здания Особое значение здесь приобретает менеджмент в сфере энергоснабжения, энергосбережения, обслуживания сантехнических систем, лифтов, вентиляции, кондиционирования, освещения, обслуживания автостоянок и т д),
б) управление системами внешних коммуникаций В данном аспекте акцентирована значимость управления в области телефонии, ЭВМ, Интернета,
в) управление системой удаления отходов
7. В группе функций управления внутренним пространством рассмотрены а) управление организацией рабочих мест (догосрочное и ежегодное планирование внутреннего пространства, спецификация работ, установка и
управление интерьерным пространством, архитектурное и инженерное планирование и дизайн, рациональное расположение объектов общего пользования), б) управление системой внутренней безопасности, в) управление системами внутренних коммуникаций (обеспечение работоспособности оборудования, интеграция коммуникаций, правильная организация внутренних систем связи), г) управление системой обслуживания работающих (транспорт, почта, питание, отдых, своевременная уборка помещений)
8 Обоснована взаимосвязь между функциями управления коммерческой недвижимостью и структурой профессиональных знаний, навыков и умений, которыми дожны обладать соответствующие кадры менеджеров Реализация первой группы исследованных функции объективно требует фундаментальной правовой, экономической, финансовой подготовки, второй - инженерного и технического обучения, третьей - инженерного, экономического, управленческого образования Подчеркнута целесообразность гармоничного сочетания правовых, экономических, финансовых, инженерных, технических, управленческих знаний в программах подготовки и переподготовки специалистов для сферы управления недвижимостью (естественно, в различных пропорциях в зависимости от преобладающих функций) Акцентирована необходимость широкого использования в обучении вышеназванных кадров виртуально-компьютерных (ЗБ) технологий
Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования ее положений при совершенствовании управления коммерческой недвижимостью в практике предпринимательской деятельности Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе в высшей школе при чтении курсов Менеджмент недвижимости, Управление недвижимостью, Муниципальное и государственное управление Экономика фирмы (организации), различных программ ДПО, в тч в формате дистанционного обучения
Апробация работы. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были внедрены в ОАО Олимп
Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях В их числе Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов инструменты и результаты (Москва, март 2005г), Коммерческая недвижимость риски, рентабельность, развитие (Санкт - Петербург, апрель 2007г ), Коммерческая недвижимость Подмосковья Инвестиционный потенциал (Москва, ноябрь 2007г)
Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом более 1,6 п л, в том числе в одной публикации в издании, содержащемся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы Оглавление выглядит следующим образом Введение
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как ключевой элемент современной экономической системы.
1 1 Коммерческая недвижимость содержание и формы
1 2 Рынок коммерческой недвижимости понятие, факторы, тенден-
ции развития
Глава 2 Управление коммерческой недвижимостью
2 1 Зарубежные подходы к управлению коммерческой недвижимо-
2 2 Отечественные трактовки менеджмента коммерческой недвижимости
2 3 Обоснование функционального подхода к управлению коммер-
ческой недвижимостью
Глава 3. Развитие функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью
3 1 Управление коммерческой недвижимостью как объектом собст-
венности
2 2 Управление коммерческой недвижимостью как зданием (сооружением)
2 3 Управление коммерческой недвижимостью как внутренним пространством Заключение Список литературы
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность и теоретическая значимость исследования, определены его объект, предмет, цель и задачи, раскрыта научная новизна и практическая значимость результатов диссертации
В первой главе Рынок коммерческой недвижимости как ключевой элемент современной экономической системы рассмотрена категория коммерческая недвижимость, проанализировано состояние соответствующего рынка в современной России, факторы и тенденции его развития
Соискатель исходит из того, что недвижимость представляет собой важную составную часть имущества хозяйствующего субъекта, необходимую для организации его предпринимательской деятельности В РФ понятие недвижимости впервые было использовано в Законе О собственности в РСФСР от 24 декабря 1990г, после чего термин неоднократно уточняся Так, согласно ст 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения1 В экономической литературе и хозяйственной практике используются различные классификации объектов недвижимости2 Содержательное определение недвижимости предполагает выделение в ее составе естественных и искусственных объектов К естественным (природным) объектам относятся земельные участки, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр, к искусственным (т е созданным человеком) - жилая недвижимость, инженерные сооружения, общественные (специальные) здания и сооружения, коммерческая недвижимость (рис 1)
1 Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая - М Инфра-М , 1996г
1 Например Ардемасов Е Б , Горбунов А А , Песоцкая Е В Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред А А Горбунова - С -Пб ,1997 - С 24-26, Горемыкин В А , Бугулов Э Р Экономика недвижимости -М , 1999 - С 7-30, 85-96, Старинский В Н , Асаул А Н , Кускова Т Д Экономика недвижимости/ Под ред Г А Крагохипа - С -Пб, 1999 - С 5 -25, Экономическая энциклопедия Ч М ОАО Издательство "Эконо-
мика", 1999
Рис. 1. Классы и виды объектов недвижимости.
В целях разработки авторской классификации коммерческой недвижимости диссертант задействует два критерия. 1) предназначения объекта КН, 2) роли последнего в извлечении дохода
По первому критерию выделяются а) офисные помещения, бизнесцентры, банки, б) гостиницы, медицинские центры, спортивные комплексы, центры досуга, в) гаражи-стоянки, г) магазины и торговые комплексы, д) производственная (индустриальная) недвижимость (здания, сооружения, помещения, используемые для производства товаров, работ, услуг)
По второму критерию КН может быть подразделена на а) создающую условия для извлечения дохода, б) являющуюся непосредственным источником дохода Примером первого является офисное помещение, используемое для собственных хозяйственных нужд, примером второго - тот же офис, сданный в аренду (см рис 2)
Рис. 2. Классификация объектов коммерческой недвижимости по критериям предназначения и роли в извлечении дохода.
В контексте вышеизложенного диссертант формулирует определение коммерческой недвижимости как искусственных объектов различного хозяйственного назначения, являющихся источником либо условием получения дохода По мнению соискателя, в данной дефиниции синтезированы экономический и правовой подходы к проблеме
Далее диссертант анализирует состояние рынка недвижимости в России и за рубежом как одного из наиболее существенных элементов современной экономики, поскольку объекты недвижимости составляют до 70-80% национального богатства Прежде всего, соискатель систематизирует различные определения рассматриваемого рынка В соответствии с одной из трактовок он понимается как совокупность сделок с недвижимостью, поток информации, касающейся таких сделок, а также операции по развитию управления и финансирования недвижимости в условиях рыночных отноше-
ний1 БД Новиков считает необходимым рассматривать рынки недвижимости в качестве стратифицированных, то есть узколокализованных, сегментированных и персонифицированных, в результате чего линформация о рынках недвижимости недостаточно достоверна, и поступает к инвесторам с большим опозданием2 В И Ресин видит в рынках недвижимости прежде всего сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, аренду и т д 3
В контексте вышеизложенного очевидно многообразие трактовок рассматриваемого явления это и деятельность, и совокупность сделок, и система экономических отношений Диссертант синтезирует эти подходы для разработки собственного определения рынка КН как ключевого сегмента рынка недвижимости Позиция соискателя по данному вопросу такова рынок коммерческой недвижимости есть совокупность, во-первых, объектов КН различного назначения и роли в получении дохода, во-вторых,- участников этого рынка (юридических и физических лиц) и их отношений, в-третьих,Ч соответствуйте институтов регулирования (законов и нормативных актов, органов испонительной и законодательной власти различного уровня, институтов гражданского общества)
Далее в диссертации исследуются современные тенденции развития рынка КН Отмечено, что за рубежом он функционирует очень динамично, поскольку наблюдается активизация инвестиционной деятельности, что положительно сказывается на емкости рынка, повышении спроса, ставок арендной планы на офисные и торговые помещения Значительную роль играет государственное и муниципальное стимулирование нового строительства и реконструкции коммерческих комплексов, телекоммуникационных цен-
' Гэпмаи Л Н Оценка недвижимости Учебное пособие для вузов - М , Юиити-Дана, 2002 - С 89
2 Новиков Б Д Рынок и оценка недвижимости в России - М Экзамен, 2000 - С 25
3 Ресин В И Экономика недвижимости М Московское государственное индустриальное уннтарное предприятие, 1999 - С 250
тров, технопарков Такие процессы особенно характерны сегодня для крупнейших центров деловой активности, таких как Лондон, Париж, Франкфурт, Брюссель, Амстердам, Барселона, Мадрид, Берлин, Милан, Хельсинки, Афины, Мюнхен Налицо бурный прогресс столиц Юго-Восточной Азии, Индии и Китая
Что касается формирования российского рынка коммерческой недвижимости, то оно фактически началось в 90-е годы XX века, и до сих пор находится, по мнению диссертанта, на ранней стадии своего развития К сожалению, констатирует соискатель, статистические данные по исследуемым проблемам носят фрагментарный характер Признавая в принципе правомерность категории национальный рынок коммерческой недвижимости (в первую очередь - для развитых стран), диссертант вместе с тем акцентирует внимание на высокой степени его локализованноеЩ Данное обстоятельство объективно обусловлено неразрывной связью объектов КН с землей, воздействием на них природной среды в конкретных географических условиях В российских условиях регионализация рынка КН усиливается резким социально-экономическим расслоением субъектов РФ по уровню жизни, объемам инвестиций, деловой активности, развитию инфраструктуры Вот почему одной из главных тенденций отечественного рынка КН стала неравномерность его развития с жесткой привязкой к нескольким мегаполисам Москве, Санкт-Петербургу и немногочисленным городам - милионникам (не считая центров ТЭК) Именно поэтому соискатель фокусирует свое внимание на нескольких региональных (локальных) рынках КН, на динамику которых влияет целая гамма факторов макроэкономического, отраслевого и территориального плана (см рис 3)
Во второй главе Управление коммерческой недвижимостью проанализированы проблемы управления коммерческой недвижимостью как источником дохода и рассмотрены зарубежные и отечественные подходы к управлению КН, а также обоснован функциональный подход к управлению коммерческой недвижимостью
Макроэкономические факторы-
темпы роста ВВП, уровень инфляции, динамика курсов валют хозяйственное законодательство, институциональные нормы и правила
Отраслевые факторы
состояние отраслей строительства и производства строительных материалов, степень монополизации данных отраслей, уровень применяемых технологий количество и качество рабочей силы
Региональные факторы
численность и плотность населения, структура доходов и расходов, деловая активность, региональные нормы и законы, инфраструктура, местоположение характер застройки, социально-экономические и социально-культурные факторы, объемы строительства и реконструкции в регионе, объемы местного вторично-
Рис. 3. Факторы, влияющие на состояние регионального (локального) рынка КН.
В западной литературе по управлению коммерческой недвижимостью выделяют три вида управления 1 Управление зданием или домоуправление (building management), 2 Управление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей, находящихся внутри здания (facility management), 3 Управление собственностью (property management)
Первый вид можно интерпретировать как управление процессами технической эксплуатации здания Основная работа Building-менеджмента очень обширна от планирования ремонтов до привлечения подрядчиков для выпонения технических работ внутри здания
го рынка, сегментация рынка
Второй вид дословно означает луправление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей, находящихся внутри здания Facility-менеджер отвечает за обеспечение людей находящихся в здании своевременным питанием, безопасностью нахождения в здании, правильную организацию систем связи, рациональное расположение объектов общего пользования, своевременную уборку помещений и т д В англоязычных странах данное направление обозначается не только как лfacility management, но и как лreal estate management'
Библиотека Конгресса США в 1982 г определила управление (пространством) недвижимостью (facility management) следующим образом2 практика (деятельность) но координации физического (материального) рабочего пространства с людьми и работой организации, она интегрирует принципы делового администрирования, архитектуры, а также поведенческих и инженерных наук
Третий вид можно дословно перевести, как луправление собственностью, а в некоторых случаях, как коммерческое управление недвижимостью В функциональные обязанности проперти-менеджера входит а) управление проектами по поддержанию и развитию зданий (капитального ремонта, реконструкции здания и т д ), б) управление арендой (для офисных зданий, торговых центров и т п ), в) управление договорами по эксплуатации различных систем жизнеобеспечения здания, в том числе с подрядными организациями, г) управление закупками оборудования и инвентаря (для ряда зданий определенной функциональной принадлежности), д) финансовый контроль, ведение расчетов, смет и т д , е) выпонение работ по оформлению прав собственности, по взаимодействию с властными структурами (скажем, по вопросам аренды земли на котором размещено здание), по вопросам юридического обеспечения управления собственностью (в том числе по вопросам внесения объектов недвижимости в уставный капитал до-
' Rondeau Е Р, Brown R К , Lapides Р D Facility Management - Canada, John Wifey & Sons, Inc , 1995 - 622 с
2 Там же С 3
черних или совместных предприятий, по вопросам оформления залога на объекты недвижимости и пр )
Международная Ассоциация по управлению недвижимостью (1РМА) объединила разнообразные виды деятельности, связанные с управлением недвижимостью, в девять функциональных областей а) догосрочное планирование пространства, б) ежегодное планирование пространства, в) финансовое прогнозирование и управление пространством, г) приобретение и/или передача недвижимости, д) планирование внутреннего пространства, спецификация работ, е) установка и управление интерьерным пространством, ж) архитектурное и инженерное планирование и дизайн, з) новое строительство и/или реконструкционные работы, и) обеспечение работоспособности оборудования, к) интеграция коммуникаций, безопасность, общие административные услуги (транспорт, почта, питание, учет и др)
Соискатель констатирует, что в современной России пока однозначных терминов для различных видов управления недвижимостью не сформировалось У нас при определении разного рода деятельности используются различные термины, например, лэксплуатация зданий, луправление обслуживанием недвижимости, луправление инфраструктурой организации, деве-лопмент и так далее1 Но, тем не менее, можно выделить две основные позиции по вопросу управления коммерческой недвижимостью
В рамках первой (расширительной) трактовки под менеджментом КН понимается деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации пономочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом, те и строительство, и девелопмент, и управление корпоративными инвестициями, и аренду, и управление инфраструктурой организации2 Эта же позиция получила свое отражение в проекте Федерального За-
1 Родин В А Современные тенденции развития услуг по управлению эксплуатацией объектами нежилой недвижимости на примере Москвы / Доклад на научно-практической конференции Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса, - М , 26,2 2004 г
Горемыкин В А Экономика недвижимости - М Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2003 С 634-635
кона О деятельности по управлению недвижимостью в РФ В названном документе управление КН определяется как предпринимательская деятельность по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества1
С позиций второго (узкого) подхода под менеджментом КН понимается а) управление недвижимостью как материальным объектом, что в большей степени соответствует управлению инфраструктурой объекта, оптимизации всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить ее в группу эффективно работающих активов2, б) развитие недвижимости (девелогшент) - целенаправленное ее изменение, после которого объект недвижимости приобретает новые качественные характеристики, а, следовательно, и повышается его стоимость Недвижимость как инвестиционный актив комплексно рассматривается Д Фридменом и Н Ордуэем в книге Анализ и оценка приносящей доход недвижимости3 Издание данного переводного труда стало импульсом для отечественных авторов к рассмотрению управления недвижимостью с позиций инвестиционного подхода4
В контексте критического осмысления накопленного материала диссертант приходит к выводу о перспективности разработки функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью как источником дохода Как известно, функции управления, будучи ключевой категорией менеджмента, представляют собой укрупненные участки деятельности по воз-
1 Проект Федерального Закона О деятельности по управлению недвижимостью в РФ
2 Крутик А Б , Никольская Е Г Инвестиции и экономический рост предпринимательства - СПб Лань, 2000 -С 52
3 Фридман Дж, Ордуэй Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости -М Дело, 1997 - С 302с
' Оценка бизнеса / Под ред Грязновой А Г, Федотовой М А - М Финансы и статистика, 2003 - С 400 с , Рупайзер В М , Дропова Н Д, Еленева Ю Я и др Оценка рыночной стоимости машин и оборудования -М ДЕЛО, 1998
действию на какой-либо объект В самом общем плане они могут быть классифицированы по структуре субъекта, объекта и процесса управления
Диссертант идет по пути выделения функций управления коммерческой недвижимостью в соответствии с внутренней структурой объекта недвижимости Данную структуру различные авторы определяют следующим образом В основном авторы определяют объекты недвижимости с правовой точки зрения как объект собственности и не выделяют в его структуре другие элементы Но, например, при рассмотрении процессов управления недвижимостью, Библиотека Конгресса США в 1982 г дает некую структуру объектов КН, как совокупности пространства, процессов, происходящих в нем и людей, задействованных в них1 Обобщая вышеописанные подходы, соискатель дает свое видение коммерческой недвижимости в единстве, во-первых, объекта собственности, во-вторых, здания (сооружением), в-третьих, внутреннего пространства (см рис 4)
дохода.
На основе данного подхода выделяются три группы соответствующих функций по управлению коммерческой недвижимостью а) управление КН как объектом собственности, б) управление КН как зданием (сооружением), в) управление КН как внутренним пространством Их комплексная, систем-
' Rondeau E P, Brown R K, Lapides P D Facility Management - Canada, John Wifey & Sons, lnc ,1995 - C 3
пая характеристика и представляет собой содержание авторского функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью как источником дохода
В третьей главе Развитие функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью автором последовательно рассмотрены вышеуказанные группы функций как совокупностей подфункций (конкретных участков управленческой деятельности)
Так, управление КН как объектом собственности представлено автором в трех направлениях сдача в аренду - извлечение дохода в соответствии с рыночной стоимостью КН, девелопмент - привлечение инвестиций, увеличивающих рыночную стоимость объекта КН, и доверительное управление (рис 5)
Аренда представляет собой имущественный найм, договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) представляет другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование за определенную плату В Гражданском кодексе нет отдельных положений, регламентирующих аренду нежилых помещений, что вызывает различные противоречия между участниками рынка Большое количество споров связано с условиями об арендной плате, т к законодательно не закреплен механизм формирование арендной платы В 2007 г наблюдася значительный рост арендных ставок в высококачественных офисных объектах Москвы Так, в номинальном выражении ставки в офисах класса А выросли на 4050%, а в объектах классов В+ и В- (в сравнении с классом В за 2006 г) - почти на 30% Столь высокий номинальный прирост, особенно в классе А, обусловлен не только влиянием рыночных механизмов взаимодействия спроса и предложения (рост спроса превышает увеличение предложения), но и рядом допонительных факторов Более половины офисов класса А расположены в пределах Садового кольца, где зафиксирован наибольший рост цен в связи с вводом ограничений на строительство Другой причиной роста арендных ставок стал выход на рынок эксклюзивных офисных проектов, реализован-
ных на стадии строительства
Рис.5. Функции управления коммерческой недвижимостью как источником дохода по критерию структуры объекта КН.
Нередко случается, что недвижимость, переданная в аренду, требует капитального ремонта По общему правилу капитальный ремонт дожен делать арендодатель за свой счет, но иногда арендодатель не реагирует на просьбы арендатора сделать ремонт, и арендатор вынужден его сам Из вышесказанного можно сделать вывод, что необходимо развитие правовой базы Статистический учет объектов КН отражает ввод объектов и недостаточно учитывает оборот вторичного рынка недвижимости, что снижает информированность участников рынка
Правовые и экономические основы арендных отношения регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 34) С точки зрения оформления прав соб-
ственности объекты КН могут выступать в виде зданий (сооружений) и помещений1 В соответствии с действующим законодательством в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не идущие в личное потребление, а идущие в производственное потребление)2
Целью аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное - приобретение плодов и доходов В этом смысл деятельности арендаторов Плоды, продукция или доходы, полученные в результате арендованного имущества, поступают в собственность арендатору3 Сдача недвижимости в аренду привлекательна и для собственника имущества, так как она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать экономическую выгоду даже, если по каким-то причинам он сам не может эксплуатировать это имущество В рамках девелопмента основной целью управления недвижимостью является максимизация стоимости недвижимости в догосрочной перспективе К сферам деятельности в этой области автор относит замысел, проектирование, возведение (строительство), продажу, модернизацию, реконструкцию (реставрацию), перепрофилирование, утилизацию и привлечение инвестиционных средств на всех этапах Практически нет данных, которые позволяли бы с какой-то степенью объективности оценить затраты и доходы по
1 Здание (сооружение) - рукотворное сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением Помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимоегн), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (ФЗ О товариществах собственников жилья абз 3 ст 1)
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 ОI 1996 Ла 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ -1996-№5, Земельный кодекс Российской Федерации от 25 09 2001 И Собрание законодательства РФ,-29 10 2001 -ст 4147
3 Витрянский В В Договор аренды и его виды прокат, фрахтование на время аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг - М Статут, 2000 - С 101
проектам вложений недвижимости
В области развития аренды соискатель подчеркивает перспективы использования лизинга как финансового инструмента, создающего экономические выгоды для обеих сторон 1) арендатор получает возможность использовать дорогостоящую коммерческую недвижимость без больших начальных затрат, а так же возможность оплаты аренды по мере получения прибыли от эксплуатации арендованного имущества, 2) арендодатель расширяет сбыт своих объектов при относительном снижении риска потерь от неплатежеспособности заказчика, 3) инвестиции в форме коммерческой недвижимости снижают риск невозврата средств, так как за лизингодателем на весь срок периода действия договора сохраняется право собственности на преданное имущество
В области девелопмента общим характерологическим признаком де-велопмента отмечена комплексная организация инвестиционного процесса по строительству или реконструкции объекта недвижимости, предполагающая обеспечение финансирования и осуществление определенного проекта силами девелопера и сформированной им команды в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды
В диссертации рассмотрен исторический опыт применения специфических вариантов девелопмента в российской инвестиционно-строительной практике В работе раскрыты принципы девелопмента, вытекающие из методологии оценки рыночной стоимости недвижимости, а также обусловленные опытом его реализации Отмечено, что в отличие от мировой практики российский девелопмент пока еще работает по схеме, привязанной к нормам разрешительного инвестирования, сформировавшегося в период государственной монополии на инвестиционную деятельность и воспринявшего за годы рыночной реформации ряд допонительных ограничительных условий, заимствованных из опыта стран с традиционным хозяйственным укладом
В области доверительного управления представлена сравнительная ха-
рактеристика договоров доверительного управления (ст 1012-1026 ГК РФ), хозяйственного ведения (ст 294-300 ГК РФ) и аренды (ст 606-670 ГК РФ) недвижимого имущества Отмечено, что является альтернативой права хозяйственного ведения, оперативного управления и аренды государственною недвижимого имущества Однако право хозяйственного ведения и право оперативного управления удовлетворяли потребности плановой экономики, но в рыночной экономике, в отдельных случаях оказываются неэффективными По мнению автора, передача недвижимого имущества в доверительное управление может быть целесообразна в следующих случаях а) высокая степень износа объекта и, как следствие - невозможность извлечения достаточного дохода от использования объекта, б) наличие отложенных планов реконструкции объекта, в) решение государством иных социальных или политических задач
Однако, несмотря на возрастающий интерес к данному институту, передача государственного недвижимого имущества в доверительное управление не является массовой Так, в Санкт - Петербурге в доверительном управлении находится лишь около 100 тыс кв м городской собственности, в Москве - около 750 тыс кв м 1 Приоритетными механизмами распоряжения государственной собственностью остаются продажа и аренда Среди причин, сдерживающих развитие доверительного управления, можно выделить следующие отсутствие четкой законодательной базы, регулирующей институт доверительного управления, а так же противоречия в уже действующих нормативных актах, недостаточный профессионализм отечественных управляющих компаний, сложность организации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, экономическая нецелесообразность передачи в доверительное управление небольших" объектов
Управление КН как зданием (сооружением) определяется автором как управление процессами технической эксплуатации здания (сооружения) как
' Дмитриева Т А, Новожилов Л Н, Родин В Р Доверительное управление недвижимым имуществом И Недвижимость экономика, управление № 1-2-М 2007
внешнего контура деятельности Функции управления КН как зданием (сооружением) включает в себя а) управление системой инженерно-технической эксплуатации здания (управление энергоснабжением, энергосбережением, управление техническим обслуживанием сантехническим систем, лифтов, систем вентиляции и кондиционирования, освещения, управление обслуживанием автостоянок и т д ), б) управление системами связи (телефонными сетями, сетями ЭВМ), в) управление системой удаления отходов Управление КН как внутренним пространством представлено автором как управление социальной инфраструктурой здания, что особенно актуально для офисных и административных зданий Здесь выделяются а) управление организацией рабочих мест, б) управление системой внутренней безопасности, в) управление системами внутренних коммуникаций, г) управление системой обслуживания работающих (системой питания и отдыха, уборка помещений) Управление организацией рабочих мест включает в себя догосрочное и ежегодное планирование внутреннего пространства, спецификацию работ, установку и управление интерьерным пространством, архитектурное и инженерное планирование и дизайн, рациональное расположение объектов общего пользования Управление системой внутренней безопасности предполагает использование и развитие современных охранных систем (видеонаблюдение, автоматические системы контроля прохода в здание и т д.) Управление системами внутренних коммуникаций подразумевает обеспечение работоспособности оборудования, интеграцию коммуникаций, правильную организацию внутренних систем связи Управление системой обслуживания работающих включает организацию питания, обеспечение работающих парковочными талонами, пропусками, своевременную уборку помещений, организацию отдыха работающих
В заключении к диссертации изложены основные результаты исследования
ПУБЛИКАЦИИ
По теме диссертации опубликованы следующие работы
Публикация в гадании, содержащемся в Перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ
1. О Пищулин Функциональный подход к управлению коммерческой недвижимостью // Труд и социальные отношения №4 - М , 2008 (0,5 п л )
Публикации в других изданиях
2. О Пищулин Рынок коммерческой недвижимости как ключевой элемент современной экономической системы В сб Управление экономической и социальной сферой вопросы теории и практики - М Издательство Перспектива, 2007 (0,3 п л )
3. О Пищулин Содержание и формы коммерческой недвижимости В сб Управление экономической и социальной сферой вопросы теории и практики - М Издательство Перспектива, 2007 (0,2 п л )
4 О Пищулин Анализ зарубежных подходов к управлению коммерческой недвижимостью В сб Современные технологии управления со-циоэкономические аспекты - М Издательский дом Экономический журнал, 2008 (0,4 п л)
5. О Пищулин Развитие функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью управление коммерческой недвижимостью как объектом собственности В сб Современные технологии управления социоэкономические аспекты - М Издательский дом Экономический журнал, 2008 (0,2 п л)
Автореферат
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Пищулин Олег Владимирович
Тема диссертационного исследования
Управление коммерческой недвижимостью в современной России функциональный подход
Научный руководитель Алексей Апполинарьевич Шулус
Изготовитель оригинала макета Пищулин Олег Владимирович
Подписано в печать 25 апреля 2008 г Тираж 100 экз Уел п л -1,7
Типография АТиСО
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Пищулин, Олег Владимирович
Введение
Глава 1. Рынок коммерческой недвижимости как ключевой элемент современной экономической системы
1.1. Коммерческая недвижимость: содержание и формы
1.2. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, факторы, тенденции развития
Глава 2. Управление коммерческой недвижимостью
2.1. Зарубежные подходы к управлению коммерческой недвижимостью
2.2. Отечественные трактовки менеджмента коммерческой недвижимости
2.3. Обоснование функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление коммерческой недвижимостью в современной России: функциональный подход"
Актуальность темы исследования определена, во-первых, значимостью рынка коммерческой недвижимости (КН) как одного из базовых элементов рыночной экономики. Как известно, объекты коммерческой недвижимости (производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и т.д.) выступают в качестве важнейших условий современного производства. По мере развития рынка недвижимости в России расширяся спектр сделок с соответствующим имуществом, которое постепенно превратилось в один из важнейших объектов гражданского права. Этому, несомненно, способствовал переход от исключительной государственной собственности к легальному признанию множества форм последней в условиях их равной защиты. В результате коммерческая недвижимость в современных условиях используется как в качестве условия для получения предпринимательского дохода, так и является его непосредственным источником. Данное направление использования КН представляет собой относительно новое явление для России, и именно- оно привлекает пристальное внимание ученых и практиков.
Во-вторых, - важностью управления коммерческой недвижимостью как источником дохода в плане обеспечения эффективного использования и развития объектов КН. Большой опыт менеджмента недвижимости в организационных, кадровых, функциональных аспектах накоплен в развитых странах. В современной России до сих пор нет однозначного определения того, что следует понимать под управлением коммерческой недвижимостью. В рамках различных подходов оно охватывает строительство, девелопмент1, управление корпоративными инвестициями и инфраструктурой организации, аренду и т.д. Вот и в проекте Федерального Закона О деятельности по
1 от англ. лdevelopment - развитие, расширение - применительно к недвижимости деятельность, связанная с инвестициями в недвижимое имущество управлению недвижимостью в РФ дана его расширительная трактовка как предпринимательской деятельности по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества.
В-третьих, Ч необходимостью (в свете вышесказанного) дальнейшей работы по уточнению собственного содержания данной категории. Одним из перспективных направлений, по мнению соискателя, является углубленное изучение функций управления коммерческой недвижимостью, что позволит обеспечить комплексный подход к ее использованию и развитию. Это, в свою очередь, предполагает нахождение критериев выделения вышеназванных функций.
В свете вышеизложенного цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью как источником дохода на основе функционального подхода. В соответствии с этой целью в диссертационной работе были сформулированы следующие основные задачи исследования:
Х характеристика коммерческой недвижимости как условия и источника получения дохода;
Х анализ структуры и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России и за рубежом;
Х обоснование функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания, внутреннего пространства;
Х анализ современного состояния вышеназванных функций управления коммерческой недвижимостью в России и за рубежом;
Х разработка рекомендаций по развитию всех функций управления КН в организационных и экономических аспектах.
Объектом исследования стал рынок коммерческой недвижимости, а предметом - управление коммерческой недвижимостью как источником дохода.
Теоретической и методологической основой исследования стали, во-первых, работы, посвященные общим проблемам изучения недвижимости как важнейшего экономического ресурса, а именно труды: Л.Абакина, Т.Игнатовой, Н.Колосова, В.Куликова, Д.Львова, В. Медветовой, С.Максимова, Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Ч.Анкерсона, У.Шепкеля, А.Ринга, Г.Харрисона, С.Хадсон-Вильсон и др.
Во-вторых, в ходе проведенного исследования диссертант опирася на публикации российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Р.Брауна, Д.Хорна, С.Вадайцева, В.Горемыкина, В.Комарова, В.Елисеева, С.Максимова, А.Грязновой, Е.Озерова, В.Рутгайзера, В.Старинского, Е.Тарасевича, Н.Щербаковой и др.
В-третъих, автором обобщены материалы по вопросам управления коммерческой недвижимостью, главным образом как арендуемого объекта собственности. В этой группе выделяются такие зарубежные и отечественные специалисты, как: Г.Стерник, Л.Белых, Б.Новиков, И.Рахман, В.Авекова, Т.Баранова, Б.Райзберг, В.Витрянский, А.Крутик, Н.Ордуэй, Дж.Фридман, Дж.Эккерт.
Эмпирическую и информационную базу диссертационного исследования составили: законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости; материалы Росстата; данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэтеров; материалы международных и российских конференций по проблемам рынка недвижимости; данные, опубликованные в научных журналах и периодической печати.
Научная новизна исследования в принципиальном плане состоит, во-первых, в обосновании функционального подхода к управлению коммерческой недвижимостью в единстве менеджмента объекта собственности, здания и внутреннего пространства; во-вторых, - в разработке комплекса предложений по дальнейшему совершенствованию этих функций.
Основные научные результаты представлены в заключении диссертации.
Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования ее положений при совершенствовании управления коммерческой недвижимостью в практике предпринимательской деятельности. Материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе в высшей школе при чтении курсов Менеджмент недвижимости, Управление недвижимостью, Муниципальное и государственное управление Экономика фирмы (организации), различных программ ДПО, в т.ч. в формате дистанционного обучения.
Апробация работы. Выводы и рекомендации, сформулированные диссертантом в процессе исследования, были-внедрены в ОАО Олимп. Основные положения диссертации докладывались на общероссийских и региональных научно-практических конференциях. В их числе: Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов: инструменты и результаты (МоекI ва, март 2005г.); Коммерческая недвижимость: риски, рентабельность, развитие (Санкт Ч Петербург, апрель 2007г.); Коммерческая недвижимость Подмосковья. Инвестиционный потенциал (Москва, ноябрь 2007г.).
Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом более 1,6 п.л., в том числе в одной публикации в издании, содержащемся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованном ВАК РФ.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пищулин, Олег Владимирович
Основные результаты, полученные в результате исследования:
1. Разработана классификация объектов коммерческой недвижимости по критериям: 1) предназначения; 2) роли в получении дохода. В рамках первого критерия коммерческая недвижимость делится на: а) офисные помещения, бизнес-центры, банки; б) гостиницы, медицинские центры, спортивные комплексы, центры досуга; в) гаражи-стоянки; г) магазины и торговые комплексы; д) производственная (индустриальная) недвижимость (здания, сооружения, помещения, используемые для производства товаров, работ, услуг). По второму критерию коммерческая недвижимость подразделяется на: а) создающую условия для извлечения дохода; б) являющуюся непосредственным источником дохода. В свете вышеизложенного предложена трактовка коммерческой недвижимости как многообразия искусственных (созданных человеком) объектов недвижимости различного хозяйственного назначения, являющихся условием получения либо источником дохода.
2. Сформулировано определение рынка коммерческой недвижимости как совокупности, во-первых, соответствующих объектов различного назначения и роли в получении дохода; во-вторых,- участников этого рынка (юридических и физических лиц) и их отношений; в-третьих,- соответствующих институтов регулирования (законов и нормативных актов; органов испонительной и законодательной власти различного уровня; институтов гражданского общества). Признавая в принципе правомерность категории национальный рынок коммерческой недвижимости (в первую очередь Ч для развитых стран), диссертант вместе с тем акцентирует внимание на высокой степени его локализованноеЩ, что в российских условиях усиливается резким социально-экономическим расслоением субъектов РФ по уровню жизни, объемам инвестиций, деловой активности, развитию инфраструктуры. В качестве главной тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости названа неравномерность его развития с жесткой привязкой к Москве, Санкт-Петербургу, еще нескольким мегаполисам и центрам ТЭК. В данном контексте обоснована ключевая роль региональных (локальных) рынков коммерческой недвижимости, на динамику которых влияет совокупность факторов макроэкономического, отраслевого и, главным образом,Ч территориального плана.
3. Обобщены основные зарубежные подходы к управлению коммерческой недвижимостью с выделением: а) управления зданием или домоуправления (building management); б) управления удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей внутри здания (facility management); в) управления собственностью (property management). Отмечено, что для современной России также характерны три основные трактовки менеджмента коммерческой недвижимости как: а) предпринимательской деятельности, направленной по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации его пономочий владения, пользования и распоряжения, недвижимым имуществом, включая строительство, менеджмент корпоративных инвестиций, аренду, управление инфраструктурой здания и т.д. (расширительный вариант); б) менеджмента недвижимости как материального объекта, что в большей степени соответствует управлению инфраструктурой объекта, оптимизации всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости {узкая трактовка); в) развития недвижимости (т.е. девелопмента, понимаемого как целенаправленное ее изменение), в результате чего объект недвижимости приобретает новые качественные и количественные характеристики, а также новую рыночную цену (еще один вариант узкой трактовки).
4. В плане дальнейшего повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью соискателем акцентирована значимость функционального подхода, синтезирующего позитивные моменты исследованных зарубежных и отечественных методов. В этих целях обосновано авторское видение структуры объекта коммерческой недвижимости как источника дохода в совокупности: а) объекта собственности; б) здания (сооружения); в) соответствующего внутреннего пространства. Первое измерение структуры задается критерием экономико-правового характера, в соответствии с которым объект коммерческой недвижимости есть, прежде всего, актив, ресурс, владение которым позволяет получать доход. Второе измерение определено материально-физической формой объекта коммерческой недвижимости как устойчивого контура, отделяющего внутреннее пространство от внешней среды. Третье измерение сопряжено с содержанием вышеназванной формы, т.е. с полезностью внутреннего пространства здания (сооружения), возможностью получения некоего эффекта от его целевого использования. В соответствии с данной внутренней структурой объекта недвижимости автором предложен функциональный подход к управлению коммерческой недвижимостью в единстве управления: 1) объектом собственности, 2) зданием (сооружением); 3) внутренним пространством.
5. В группе функций управления коммерческой недвижимостью как объектом собственности выделены: а) передача объекта в аренду, т.е. управление в пределах данного качества, извлечение дохода в соответствии с существующей рыночной стоимостью объекта коммерческой недвижимости; б) инициирование проектов девелопмента, т.е. развития объекта собственности с переходом в новое качество через привлечение инвестиций, увеличивающих рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости; в) передача объекта в доверительное управление.
6. В группе функций управления зданием (сооружением) вычленены: а) управление системой инженерно-технической эксплуатации здания. Особое значение здесь приобретает менеджмент в сфере энергоснабжения, энергосбережения; обслуживания сантехнических систем, лифтов, вентиляции, кондиционирования, освещения; обслуживания автостоянок и т.д.); б) управление системами внешних коммуникаций. В данном аспекте акцентирована значимость управления в области телефонии, ЭВМ, Интернета; в) управление системой удаления отходов.
7. В группе функций управления внутренним пространством рассмотрены: а) управление организацией рабочих мест (догосрочное и ежегодное планирование внутреннего пространства; спецификация работ; установка и управление интерьерным пространством; архитектурное и инженерное планирование и дизайн; рациональное расположение объектов общего пользования); б) управление системой внутренней безопасности; в) управление системами внутренних коммуникаций (обеспечение работоспособности оборудования; интеграция коммуникаций; правильная организация внутренних систем связи); г) управление системой обслуживания работающих (транспорт, почта, питание, отдых, своевременная уборка помещений).
8. Обоснована взаимосвязь между функциями управления коммерческой недвижимостью и структурой профессиональных знаний, навыков и умений, которыми дожны обладать соответствующие кадры менеджеров. Реализация первой группы исследованных функций объективно требует фундаментальной правовой, экономической, финансовой подготовки; второй - инженерного и технического обучения; третьей - инженерного, экономического, управленческого образования. Подчеркнута целесообразность гармоничного сочетания правовых, экономических, финансовых, инженерных, технических, управленческих знаний в программах подготовки и переподготовки специалистов для сферы управления недвижимостью (естественно, в различных пропорциях в зависимости от преобладающих функций). Акцентирована необходимость широкого использования в обучении вышеназванных кадров виртуально-компьютерных (ЗБ) технологий.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Пищулин, Олег Владимирович, Москва
1. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. A.A. Горбунова. С.-Пб., 1997. -С. 24 -26.
2. Большой финансово-экономический словарь. М.: Экзамен,2000.
3. Большой экономический словарь. Ч М.: Правовая культура,2000.
4. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальjных опционов // Финансовый директор, 2004, № 7.
5. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 720 с.
6. Виленский П.Л. Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2001.-832 с.
7. Виленский А. Этапы развития малого предпринимательства в России //Вопросы экономики, 1996, №7.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К, 2003- - 836 с.
9. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М., 1999.-С. 7-30, 85-96.
10. Горемыкин В. А. Основы технологии лизинговых операций. М.: Ось - 89, 2000.
11. Грабовый П. Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью М.: Изд-во СВ, 2000.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Ч М.: Инфра-М., 1996.
13. Греюри А. Стратегическая оценка компаний/ под ред. Рутгайзера В.М. М.: КВ ИНТО-КОНСАТИНГ, 2003. - 224 с.
14. Грибовский СВ., Табала Д.Н. К вопросу о точности метода экстракции при определении нормы дисконта // НЭЖ Проблемы недвижимости, 1999. вып.2.
15. Григорьев В.В. Оценка предприятий: доходный подход. -М.: Федеральное издательство, 1993.
16. Григорьев В.В., Островкин ИЛ1. Оценка . предприятий: имущественный подход. М.: Дело. 199Б.
17. Дамодарап Л. Инвестиционная оценка. М: Альпина Бизнес Букс, 2004.
18. Джонс Дж. Д., Уэст Т.П. Пособие по оценке бизнеса /Пер. с англ. М.: ЗАО КОНСАТИНГ, 2003. -746 с.
19. Джуха В. М. Лизинг. Ч Ростов-на-Дону; Феникс, 1999.
20. Донцова Л.В., Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной деятельности // Менеджмент в России и за рубежом. 1999.
21. Дуголепый А.П., Комаров В.Ф. Бюджетное управление финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Ч Новосибирск: РАН, 2002.
22. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент // Интернет-журнал "Монолит".
23. Закон РФ О лизинге от 29.10.1998.
24. Земельное право Российской Федерации: Законодательство, ведомственные, нормативные акты, судебная практика / Под. Ред. И.Н. Осокина-М.: ДЕ-ЮРЕ. 1995.-815 с.
25. Елисеев В.М. Системная технология оценки крупных производственных комплексов / Отв. ред. М.Б.Лычагин. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2004.-212 с.
26. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика / Под ред. Гиляровской Л\ М.:458с.
27. Финансы и статистика. 2002, 400с.
28. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. -СПб.: Питер, 2003, 416 с.
29. Игнатов Л, Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. 3-е изд.-М:: МГТУ им, Баумана, 2003.- 165 с.
30. Инвестиционный фонд на рынке недвижимости опыт работы. Интервью с П. Кочевриным // Рынок ценных бумаг, №7, 2001.
31. Калачева С.А. Сдеки с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2001, -160с.
32. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интелектуальной собственности. М.: РИЦ ПД ВС РФ, 2003. -368 с.
33. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Изд. Дом Русская оценка, 2001. - 624 с.
34. Коупленд Т., Муррин Дж. Стоимость компании: оценка и управление. М.: Олимп-бизнес, 1999.
35. Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. СПб.: Лань, 2000.
36. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горснбургов Г.О.: М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань,2001.-480 с.
37. Комаров В.Ф. Рынок зовет! /УЗКО, 2004, № 10, С. 49-55.
38. Лещснко Mi И. Основы лизинга. Ч М.: Финансы и статистика,2000.
39. Лизинговые компании в России. Справочник--Москва, 2001,
40. Луговой О.Н. Управление недвижимостью: проблемы оценки эффективности ее использования // Экономическое управление корпорацией. -Новосибирск: ИЭОППСО РАН, 2004. С-199 - 206.
41. Луговой О.Н. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью и энергосбережение // Энергетика и предприятия: перспектива развития экономических отношений в условиях реформирования РАО ЕЭС
42. России. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2004. - С.203-214.
43. Луговой СШ. Со знаком плюс //ЭКО, 2004, Аз 10. -С. 55 -66.
44. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости СПб.: Питер, 2000. - 272 с.
45. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости / Под редакцией Рутгайзера В.М, КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000.
46. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. М.: Экономика, 2000. - 421 с.
47. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением' Минимущества России от 06.03.2002, № 56Я-р.
48. Орлов C.B. Цуканов И.Л., Цыпкип В.Л. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью // Экономика строительства. 2000. №11. С.21-35.
49. Оценка бизнеса / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2000. - 512 с.
50. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М., 1997.
51. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. - 384 с.
52. Оценка недвижимости / Под ред, Грязновой А.Г., Федотовой М.А, -М.: Финансы и статистика, 2003. 496 с.
53. Озеров Е.С Экономика и менеджмент недвижимости, СПб.: Изд-во МКС, 2003 г. - 422 с.
54. Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Интервью с Р. Шемендюком// Рынок ценных бумаг, №3, 2001.
55. Прединвестиционные исследования и разработка бизнес-плана инвестиционного проекта / В.С.Щеков, Л.М. Белоусова, В.М.Клинков. -М.: ЗАО Финстатинформ, 1999. 248с.
56. Промышленность России. 2002: Стат. сб./Госкомстат России. М; -2002,-453 с.
57. Регионы России. Социально-экономические показатели, 2002: Стат. Сб. / Госкомстат России. Ч М., 2002. 863 с.
58. Ревинских И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. -Новосибирск: Изд-во НГУ, 2000. 437с.
59. Рутшйзер В. М., Дронова Н. Д., Нленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. М.: ДЕЛО, 1998.
60. Рутгайзер В.М. Репутации против демпинга // Экономические стратегии, №9. 2004.
61. Статистическое обозрение, ежеквартальный журнал, №1,2003 г.
62. Статистическое обозрение, ежеквартальный журнал, №4.2002 г.
63. Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001 - 446 с.
64. Стартский К.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.Д. Экономика недвижимости/ Под ред. Г. А. Краюхипа. -С.-Пб., 1999. С. 5 -25.
65. Стенограмма пленарного заседания и секций конференции Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие (3-5 октября 2003 г,}ЧСПб.: Российская гильдия риэтеров, 2003,
66. Стерник Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости, а stemik@geoeitLC5.com,
67. Стратегия развития предпринимательства в реальном секторе экономики/Под ред. Г.Е. Клейпера. М.: Наука, 2002. - 448 с.
68. Строительство в России. 2002: Стат. Сб. / Госкомстат России. М., 2002, - 254 с.
69. Ступий И. Классический девелопер // "Эксперт", №5, 2003.
70. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.422 с.
71. Тарасевич Е.И. Современные методы управления эксплуатацией недвижимости предприятий / Доклад на научно-практической конференции Современные методы управления эксплуатацией недвижимости как инструмент увеличения стоимости бизнеса, МД 26.2,2004 г.
72. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятии / Под общей редакцией Л. Э. Лимонова, Т. В. Власовой.- СПб.: ГП МЦСЭИ Леонтьевскнй центр, 2002,- 256 с.
73. Управление офисными зданиями. СПб: Гильдия управляющих и девелоперов, 2004.- 256 с.
74. Федеральный закон от 29.07.98, № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской федерации.
75. Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К., Уисоп К. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Пер с англ. М.: Консатинг, Ч 388 с.
76. Френкель JL, Симонова А, Масштабный рост отменяется (прогноз развития российской экономики на 2003-2004 гг.) // Русский Фокус, № 26. 2003.
77. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и опенка приносящей доход недвижимости.- М: Дело, 1997, 480с.
78. S2. Хори Дяс К, Ван. Основы управления финансами. Ч М-: Финансы и статистика, 1996. 800 с,
79. Черняк А, Оценка уродской недвижимости. М.: Рус. Деловая литература, 1996. - 269 с.
80. Щербакова H.A. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. - 320 с.
81. Юнаикевич П.И. Маркетинг недвижимости. СПБ.: Сентябрь, 2002.-264 с.
82. Экономика недвижимости / Под ред. В,И. Ресина. М.: МГИУ. 1999 г.-384 с.
83. Экономическая энциклопедия. Ч М.: ОАО Издательство "Экономика", 1999.
84. Юсупова А.Т. Экономическая природа лизинга; российские особенности. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 2004 - 200 с.
85. Юсупова А.Г. Анализ формирующейся структуры рынка лизинговых услуг в России: источники рыночной власти. Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. 2004. -Т.4, Dun. 1. - С. 113-122.
86. Bodie Z., Капе А.Т Marcus A. Investments. 4 ed. (Irwin/McGraw-Hill series in finance, insurance and real estate), 1999.
87. Gitraan L.J., Jochnk M.D. Fundamentals of Investing.- 7 ed. Addison1. Wesley, 1999,
88. Jennergren L.F. A Tulolial on the McKinsey Model for Valuation of Companies. Ч Working paper, Aug.2u, 2002,
89. New Webster's Dictionary of the English Language. Delhi, SURJEET PUBLICATIONS, 1989.
90. Reilly T.K., Brown KC. Investment Analysis and portfolio management. The Dryden Press, 2000.
91. Rondeau E.P., Brown R.K., Lapides P.D. Facility Management.- Canada, John Wifey & Sons, Inc., 1995. 622 c
92. Smith G.V, Corporate valuation. A business and professional guide. -Canada, John Wiley & Sons, Inc., 1988. 224 c