Управление инвестиционными процессами в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Табунов, Иван Валерьевич |
| Место защиты | Нижний Новгород |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными процессами в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий"
На правах рукописи
Табунов Иван Валерьевич
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЦЕССАМИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Нижний Новгород - 2006
РАБОТА ВЫПОНЕНА В НИЖЕГОРОДСКОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ АРХИТЕКТУРНО- СТРОИТЕЛЬНОМ УНИВЕРСИТЕТЕ
Научный руководитель
доктор экономических наук, доцент Хавин Дмитрий Валерьевич
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Дмитриев Михаил Николаевич, кандидат экономических наук Богатырев Анатолий Владимирович
Ведущая организация
Московский институт коммунального хозяйства и строительства
Защита состоится л28 сентября 2006 года в 14 часов на заседании диссертационного совета К 212.162.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан л 25 оЬ^УСГТЮ 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
А.Н. Крестьянинов
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. Особенностью современного этапа развития экономики России является необходимость стимулирования инвестиционных процессов городского строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Одним из существенных факторов для привлечения инвестиций в строительство доступного жилья является инженерная подготовка городских территорий. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы адекватные методические разработки, регламентирующие процессы развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
Основным источником инвестиций в развитие городских инженерных систем является бюджет муниципальных образований. Однако практика показывает, что бюджетных средств недостаточно для реализации эффективного финансирования инвестиционных процессов. Поэтому возникает потребность в определении части прибыли застройщиков, которая дожна идти на возмещение затрат, связанных с инженерной подготовкой городских территорий.
В настоящее время размер инвестиционного вклада обусловлен заявленной застройщиком мощностью на обеспечение энергоресурсами объекта нового строительства через системы инженерной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности. Такой подход можно охарактеризовать как затратный, при котором размер отчислений не зависит от доходов застройщика и не может служить в качестве инструмента стимулирования освоения городских территорий.
Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечены в п. 15.63 Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве и п. 15.68 Развитие
теории и методологии управления недвижимостью Паспортов специальностей ВАК- Необходимость в разработке моделей формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов и в организации процесса развития городской инженерной инфраструктуры определила область научного исследования.
Целью диссертационной работы является формирование методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития городской инженерной инфраструктуры.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:
- предложить агоритм аккумулирования инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков) для активизации процесса городского жилищного строительства;
- выявить взаимосвязи между показателями экономической эффективности инвестиционных проектов и величиной инвестиционного вклада застройщиков на инженерную подготовку строительных площадок;
- определить граничные условия обоснования оптимального размера инвестиционного вклада в развитие городской инженерной инфраструктуры;
- провести оценку эффективности разработанных предложений и рекомендаций по управлению процессами освоения городских территорий посредством развития инженерной инфраструктуры.
Предметом исследования являются процессы формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Объектом исследования являются предприятия строительного комплекса г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.
Методологической основой исследования служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике управления инвестиционным процессом в строительстве, по вопросам развития инженерной инфраструктуры городских территорий, материалы научно-исследовательских учреждений.
При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование, пошаговая оптимизация, метод экспертных оценок, а также программно-целевой метод при построении агоритмов решения экономических задач.
Научная новизна работы состоит в разработке методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
В соответствии с этим:
- предложен агоритм аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков);
сформирована методика определения условий эффективного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий, что позволяет определить оптимальный размер отчислений для конкретного инвестора (застройщика);
- разработана методика определения предельных значений доли инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора с учетом рентабельности законченной строительством продукции, нормы дисконта и сроков окупаемости, а также налоговой нагрузки на застройщиков;
- даны предложения по методическому обеспечению инвестиционных процессов в рамках реализации национального проекта в сфере городского жилищного строительства на основе развития инженерной инфраструктуры.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит активизировать городское строительство на основе эффективного управления процессом развития инженерной инфраструктуры муниципальных образований.
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Городской кадастр, Менеджмент организации, а также в программы повышения квалификации и переподготовки специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертационного, исследования докладывались на пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов Актуальные вопросы развития образования и производства (г. Н,Новгород, 2004 г,), на третьей межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика (г. Н,Новгород, 2005 г.), на третьей Всероссийской научно-практической конференции Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития (г. Пенза, 2005 г.) и региональной научно-практической конференции НРО МАИЭС Проблемы социально-экономического развития города (г. Н.Новгород, 2006 г.).
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 8 научных публикациях объемом 1,1 печатных листа.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Теория и практика повышения инвестиционной активности в городском строительстве проведено обобщение исследований зарубежных и отечественных ученых в области управления инвестиционными
процессами в строительстве; раскрыта сущность взаимосвязей между *
изменениями в сфере развития инженерной инфраструктуры городских территорий и динамикой инвестиционного процесса на рынке недвижимости; выявлены источники финансирования инвестиций в инженерную подготовку строительных площадок.
В России наблюдается активное развитие рынка недвижимости, ведется строительство новых объектов, реконструкция, перепрофилирование или расширение существующих. Одним из важнейших инструментов активизации инвестиционного процесса, связанного со строительством доступного жилья, является развитие инженерной инфраструктуры городских территорий. К объектам инженерной инфраструктуры относят: водопровод, канализацию, центральное отопление, горячее водоснабжение, газ о- и электроснабжение. Доля затрат на инженерную инфраструктуру в стоимости строительства варьируется в интервале 15-35 %.
В настоящее время инвесторы (застройщики) при выборе инвестиционной площадки стакиваются с проблемой недостаточной мощности существующих инженерных сетей или с поным их отсутствием. Развитие инженерной инфраструктуры сдерживается вследствие отсутствия необходимых финансовых ресурсов, что значительно снижает инвестиционную привлекательность городских территорий.
В соответствии со статьей 14 Градостроительного кодекса РФ создание и развитие систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий
субъектов Российской Федерации, городских и сельских поселений, других муниципальных образований обеспечивают органы испонительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, но только за счет бюджетных средств эта проблема решена быть не может.
Другим источником инвестирования в развитие инженерной подготовки инвестиционных площадок является механизм долевого участия инвесторов. Муниципалитет является собственником городских территорий, в его пономочиях формировать правила, обязательные для испонения субъектами инвестиционного процесса в сфере городского строительства. Согласно ГК РФ участие собственников, владельцев, пользователей и арендаторов объектов недвижимости в обеспечении развития и эксплуатации систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий поселений осуществляется на основании соглашений с органами испонительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Для проведения реконструкции и развития систем инженерной инфраструктуры г. Н. Новгорода в соответствии с приказом директора департамента экономики, планирования и строительства городской администрации от 18.08.2005 № 34 О возмещении затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры открыт специальный накопительный счет комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами. Размер инвестиционного вклада зависит от заказанной застройщиком (инвестором) мощности на обеспечение энергоресурсами объектов нового строительства (реконструируемых, модернизируемых объектов) через системы инженерной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности.
При этом поностью отсутствует корреляция с показателями экономической эффективности проектов застройки. Главным недостатком такой системы является отсутствие инженерной подготовки строительной площадки до прихода инвестора (застройщика).
Анализ литературы по инвестиционному менеджменту и управлению недвижимостью зарубежных и отечественных авторов, таких как А.Н. Асаул,
. Л.Н. Краснянский, П.Г. Грабовый, M. Альберт, И. Ансофф, А.Дж. Стрикленд, Л. Гэловэй, А.А. Томпсон, Г. Харрисон, И.Т. Балабанов В.В. Григорьев, А.И. Уткин, C.B. ГрибовскиЙ и др., показывает, что эффективные способы привлечения инвестиций в строительство доступного и комфортного жилья проработаны недостаточно поно.
Органы испонительной власти субъектов Российской Федерации по-прежнему стакиваются с существенными трудностями при реализации устойчивого и системного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий. Разработка эффективного экономического механизма формирования внебюджетных источников возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий для строительства доступного жилья остается нерешенной задачей.
Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй главе.
Вторая глава Формирование экономического механизма внебюджетного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий раскрывает содержание процессов управления инвестиционной активностью освоения городских территорий в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России на основе формирования внебюджетных источников инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры.
В качестве внебюджетного источника инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий автором предлагается использовать собственные средства субъектов хозяйствования, формируемые из части прибыли, полученной в результате реализации проекта на рынке недвижимости. При комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами предлагается создать МУЛ Фонд создания и развития инженерной инфраструктуры. На специальном накопительном счете фонда будут аккумулироваться отчисления инвесторов (застройщиков), необходимые для возмещения затрат, связанных с инженерной подготовкой новых инвестиционных площадок (рис. 1). Целевым направлением функционирования
фонда является управление внебюджетными инвестиционными ресурсами посредством бюджетирования.
Рис. 1. Агоритм аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий
Управление внебюджетными инвестиционными ресурсами на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий начинается с формирования бюджета доходов:
где БД- бюджет доходов (годовой);
ИВ1 - инвестиционный вклад на развитие инженерной инфраструктуры 1-го инвестора (застройщика);
I - номер инвестора (застройщика);
п Ч общее количество отчислений на инженерную подготовку городских территорий, поступивших на специальный накопительный счет фонда в течение года.
При управлении инвестициями в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий предлагается исходить из фактических доходов фонда, что позволит исключить фактор несвоевременного или непоного перевода отчислений на специальный накопительный счет, поэтому бюджет доходов формируется из инвестиционных вкладов на конец текущего года.
После формирования в истекшем году бюджета доходов по фактически полученным инвестиционным вкладам, на его основе разрабатывается бюджет затрат на будущий год:
где БЗ - бюджет затрат (годовой);
3Щ Ч затраты на инженерную подготовку /-ой инвестиционной
площадки;
3 Ч номер инвестиционной площадки (земельного участка); к Ч общее количество инвестиционных площадок, подлежащих инженерной подготовке.
Общее количество инвестиционных площадок, подлежащих инженерной подготовке в планируемом году, определяется исходя из соблюдения следующего граничного условия:
%хив> > Ъз7- (3)
Для получения инвесторами (застройщиками) поной информации о земельных участках, выделяемых муниципалитетами под инвестиционные площадки, формируется бизнес-карта развития городских земель. Бизнес-карта разрабатывается с учетом зонирования городской территории. Объективной основой для зонирования служит неравномерное распределение ценности между различными участками городской территории. Городские земли первой очереди формируют банк земельных участков, предназначенных для реализации инвестиционных проектов. На муниципальной инвестиционной комиссии рассматриваются предложения инвесторов (застройщиков), заключается договор о возмещении затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры, из сформированного банка земельных участков осуществляются целевые отводы под реализацию проектов.
Таким образом, для аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов в инженерную подготовку городских территорий формируется замкнутая система, которая обладает определенной автономностью и не зависит от поступлений из бюджета.
Величина отчислений на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий определяется как
ИВ = кхЧП, (4)
где ИВ - инвестиционный вклад (отчисления) на развитие систем инженерной инфраструктуры города;
к - коэффициент, характеризующий долю инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора (застройщика) (0 < к <1);
477Ч чистая прибыль инвестора (застройщика).
Коэффициент к предлагается рассчитывать индивидуально для каждого инвестора (застройщика) с учетом показателей эффективности инвестиционного проекта по созданию объектов нового строительства.
Выразим с учетом зависимости (4) чистый доход инвестора (застройщика) как разность между чистой прибылью и отчислениями на инженерную подготовку городских территорий:
ЧД= 477 х(1 -к).
Для определения максимального значения доли инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора (л)
(эталонному) сроку окупаемости проекта (7^), превышение которого может
привести к отказу инвестора от реализации инвестиционного проекта на данной строительной площадке.
Тогда капиталообразующие инвестиции можно представить в виде:
где 2*3оК - нормативный (эталонный) срок окупаемости инвестиционного
проекта с момента начала его реализации (г = 0);
К- дисконтированные капиталообразующие затраты; 477, - чистая прибыль на /-ом шаге;
Е Ч норма дисконта (коэффициент эффективности капитала), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.
Дисконтируя ряд равновеликих и равномерных в течение всего срока расчета денежных потоков к их стоимости в начальном периоде, получим
примем в качестве граничного условия горизонт расчета, равный нормативному
Ях(1+)'
Решая уравнение (8) относительно коэффициента кщ^ определим его максимальное значение, исходя из показателей экономической эффективности инвестиционного проекта:
В результате выпоненных исследований установлены модели взаимосвязей между ценой строительной продукции и значениям параметра к, характеризующего долю отчислений на инженерную подготовку городских территорий в чистой прибыли инвестора (рис. 2).
Чистая прибыль инвестора после уплаты налога по ставке 24% с налогооблагаемой прибыли определяется в размере:
Где В Ч выручка от реализации имущества, созданного в ходе проекта (например, продажа жилого дома после его строительства);
КЧобъем затрат на создание объектов нового строительства;
Н Ч налог на имущество и прочие налоги (сборы), относимые на финансовые результаты.
Прибыль в цене строительной продукции будем устанавливать через норматив ее рентабельности (прод) измеряемый в процентах к капиталообразующим затратам. Тогда ожидаемая выручка (В) от продажи объекта нового строительства рассчитывается по формуле:
где Дпрод ~ коэффициент, характеризующий рентабельность продукции (норматив прибыли в цене продукции).
Для определения норматива рентабельности продукции рассмотрим граничное условие, при котором инвестиционный вклад на развитие инженерной инфраструктуры принимает максимальное значение:
ЧЛ=0,16х(В-К-Н),
В Ч /Гх(1 +прод)>
где ВБ Ч выручка, соответствующая уровню безубыточности;
Л Ч выручка, обеспечивающая выпонение. обязательств по
возмещению затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры;
ИВтах - затраты на развитие инженерной инфраструктуры (инвестиционный вклад) в чистой прибыли инвестора (застройщика).
Рис. 2. Блок-схема определения условий эффективного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий
Формулу для расчета нормативной (эталонной) рентабельности продукции (Дпрод) соответствующей максимальному значению инвестиционного вклада, запишем в виде:
Или с учетом формул (1) и (9):
й(1РОД
Ж- я ш
_+ ИВ та,г -
ка+к^+чи-к Е
а+я)7^.
где ^прод- рентабельность
безубыточности. Или
продукции, обеспечивающая границу
э _ЧП Б
ПРОД ^ "гПРОД
С учетом формулы (9) нормативную (эталонную) рентабельность продукции рассчитаем следующим образом:
0,76 Я К
где 0,24 - ставка налога на прибыль #щ>=24 %.
Н Ч налог на имущество и прочие налоги (сборы), относимые на финансовые результаты. Общий объем налоговых платежей рассчитывается следующим образом:
а=1>/*сл>х^
где со, - коэффициент, характеризующий долю 1-го налога (сбора) в стоимости 1 кв. м площади объекта недвижимости, %;
Сед - стоимость 1 кв. м объекта недвижимости; РЧ общая строительная площадь строений. Тогда выражение (5) представим в виде
0,76 х (д^д
Эталонный срок окупаемости проекта (Г0*) рассчитаем по формуле:
1п(1-тхЕх(1+Е)Тс)
/л(!+)
где Тс Ч нормативная продожительность строительства в годах;
т Ч коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных капиталообразующих затрат (К) к ежегодному чистому доходу (ЧЦгод),
Чтобы определить нормативный (эталонный) срок окупаемости для рассматриваемой группы инвестиционных проектов, зависимость (20) представим как экономико-математическую модель и запишем ее в следующем виде:
т Ч/(К, Е, прод, Нобщ). (21)
На основе моделирования уравнения у = / (*ь х2, ... Х/) методом корреляционно-регрессионного анализа получено уравнение множественной регрессии, описывающее модель изменения внешней экономической среды (рынка недвижимости):
у= 1,8246*Х\ 0,1345*Х20,2114*ХЗ 0,3042*Х40,0117. (22)
Статистическая проверка уравнения степенной мультипликативной зависимости (22) показала, что оно значимо:
- расчетное значение критерия Стьюдента 1Г = 5,672 при табличном 1Г Ч 1,7823 (для 5%-го уровня значимости);
- коэффициент множественной корреляции г = 0,92;
- коэффициент множественной детерминации Л2 - 0,85.
Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация
коэффициента т обеспечивается на 85% рассматриваемыми факторами.
На рис. 3 представлена пошаговая процедура расчета величины инвестиционного вклада на инженерную подготовку земельных участков.
Таким образом, предложенный методический подход позволяет обосновать размер отчислений на возмещение затрат, связанных с инженерной подготовкой городских территорий, с учетом показателей эффективности инвестиционных проектов на рынке строительства.
В третьей главе Реализация методов эффективного возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий рассмотрены вопросы реализации методических подходов к управлению инвестиционными процессами в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий и оценки эффективности их внедрения, разработаны предложения по использованию основных положений диссертации в учебном процессе.
Определены основные методологические принципы формирования внебюджетного фонда развития инженерной инфраструктуры, в том числе:
Х принцип соответствия федеральным и региональным законам (стандартам) нормативов возмещения затрат на развитие инженерной инфраструктуры города;
Рис. 3. Агоритм обоснования размера инвестиционного вклада на инженерную
подготовку земельных участков
Х , принцип сбалансированности норматива отчислений на инженерную подготовку городских территорий и показателей коммерческой эффективности проектов нового строительства;
Х принцип стимулирования инвестиционно-строительных процессов на периферийных городских территориях.
При реализации программы перспективного развития г. Нижнего Новгорода подтверждена экономическая эффективность предложенных разработок. Рассмотрим инвестиционный проект строительной компании Нижегородский Дом по возведению офисного здания по адресу: Нижегородский район, ул. Минина, д.35.
Взаимосвязь этапов реализации механизма . внебюджетного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий, включающих подготовительный период, экономический анализ и работы по подготовке и оформлению правоустанавливающих документов, представлена в виде матрично-сетевого графика (рис, 4),
Для условий рассматриваемого проекта осуществлен сравнительный анализ показателей экономической эффективности с учетом существующих методов обоснования затрат на инженерную подготовку городских территорий (ЧДЦ{) и предложенных методических подходов (ЧДЩ)'.
&ЧДЦ= ЧДЦ2~ ЧЩХ = 1709,53 тыс. руб.
Эффективность реализации предложенных разработок для инвестора обусловлена уменьшением норматива инвестиционного вклада.
Отдельные положения диссертации могут быть использованы при обучении студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Городской кадастр, Менеджмент организации, а также в системе переподготовки и повышения квалификации специалистов.
Формирование бизнес-карты развития рынка городских земель
Х~Цепартш,
хАиЬготи*
'рщятшмеша
Агт о нормативной цене земельного участка
Выписка ш Псвемельиой книги опрюе собственности та
Оценка рыночной стоимости земельного участка
администрации, Комитет по м-меяънъш ресурсам
Справка О возможном обременении хмельного участка ранге совершенным залогом ига другими правами
\^Аалатаияи
соответствующая нотариальная контора
Подготовка ситуационного плана
Комитет по щххш еюпуре
Разрабс па инвестиционного преф ожени* по
заярой л земельного участка (бил еосшаа,ТЭО) I
Полевые и
камеральные
(межевание) в
интересах
застройщика
Консатинговая компания
Экшиа чао* * финансовые службы I ишгяора
Лодача заявки в муниципальную /Ьцшвести цвоиную 1Мвссвю
(в)омвссв
Юрисконсульт
Согласование всех необходимых условий и выделение земельного участка
Муницигимьная
инвестиционная
комиссия
Нотариальное
удостоверение договора
Юрисконсульт_
Государственна* регистрация договора инвестиционного
Юрисконсульт
Рис. 4. Матрично-сетевая модель реализации механизма внебюджетного инвестирования в развитие инженерной
инфраструктуры городских территорий
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
В настоящее время в экономической литературе недостаточно раскрыты вопросы управления инвестиционными процессами в строительстве на основе формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
Разработан агоритм формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов посредством аккумулирования отчислений застройщиков на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий для стимулирования инвестиционных процессов жилищного строительства.
Предложена методика обоснования размера инвестиционного вклада в инженерную подготовку строительных площадок на основе оценки эффективности проектов городского жилищного строительства, что позволяет определить оптимальный для каждого инвестора норматив отчислений на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
Обоснована методика расчета граничных значений рентабельности законченной строительством продукции и сроков окупаемости, определяющих условия эффективного аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
Выявлены и формализованы основные взаимосвязи между показателями экономической эффективности инвестиционных проектов и величиной инвестиционного вклада застройщиков на инженерную подготовку строительных площадок.
Даны рекомендации по использованию разработанных методических подходов в системе подготовки и повышения квалификации кадров.
Основные положения диссертации опубликованы в работах:
1. Табунов, И.В. К вопросу об ипотеке земли [Текст] / И.В. Табунов // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч,-практич. конф. Ч Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. - С. 86.
2. Табунов, И.В. Рынок земли [Текст] / И.В. Табунов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика -Н.Новгород, ННГАСУ. - 2002. - С. 145-148.
3. Табунов, И.В. Организация учета недвижимости в РФ [Текст] / И.В. Табунов // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004 г. Часть 2. - Н. Новгород, ВГИПА. - 2004. - С. 122-124,
4. Табунов, И.В. Проблемы управления инвестиционной привлекательностью городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: Труды III межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов (25 ноября 2005 г.) - Нижний Новгород: В ПИПУ, 2005. - С. 248-249.
5. Табунов, И.В. Внебюджетные источники возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. -2005. Ч С. 181-184.
6. Табунов, И.В. Использование вариантного метода конкурирующих площадок при выборе территории для строительства [Текст] / И.В. Табунов // Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов
III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. -2005.-С. 184-185.
7. Х Табунов, И.В. Экономическое обоснование при решении градостроительных задач [Текст] / И.В. Табунов И Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов П1 Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. - 2005. - С.185-187.
8. Табунов, И.В. Принципы формирования инвестиционного механизма для инженерной подготовки городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Проблемы социально-экономического развития города: Сборник научных статей. Материалы региональной научно-практической конференции. -Н. Новгород: НРО МАИЭС, 2006. - С. 204-205.
Подписано в печать .^/уи/и к , формат 60x90 1/16. Печать офсетная. Бумага газетная. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № УсЧУ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет,
603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65. Полиграфический центр ННГАСУ, 603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65.
jtfOcr 'ft.'ts
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Табунов, Иван Валерьевич
Введение.
Глава 1. Теория и практика повышения инвестиционной активности в городском строительстве.
з1.1. Состояние и перспективы развития инженерной инфраструктуры для стимулирования инвестиционных процессов в строительстве.
з 1.2. Нормативно-правовая база долевого участия инвесторов в развитии инженерной инфраструктуры города.
з 1.3. Анализ источников инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
Глава 2. Формирование экономического механизма внебюджетного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
з 2.1. Методика нормирования отчислений инвесторов (застройщиков) на инженерную подготовку городских территорий.
з 2.2. Методика определения нормативного срока окупаемости инвестиционных проектов в сфере городского строительства.
з 2.3. Механизм возмещения затрат на инженерную подготовку городских инвестиционных площадок.
Глава 3. Реализация методов эффективного возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий.
з 3.1. Разработка организационно-функциональной структуры
МУП Фонд создания и развития инженерной инфраструктуры.
з 3.2. Методические рекомендации по использованию предложенных разработок.
з 3.3. Подготовка специалистов по вопросам управления нвестиционными процессами в строительстве.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными процессами в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий"
Актуальность темы. Особенностью современного этапа развития экономики России является необходимость стимулирования инвестиционных процессов городского строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Одним из существенных факторов для привлечения инвестиций в строительство доступного жилья является инженерная подготовка городских территорий. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы адекватные методические разработки, регламентирующие процессы развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
Основным источником инвестиций в развитие городских инженерных систем является бюджет муниципальных образований. Однако практика показывает, что бюджетных средств недостаточно для реализации эффективного финансирования инвестиционных процессов. Поэтому возникает потребность в определении части прибыли застройщиков, которая дожна идти на возмещение затрат, связанных с инженерной подготовкой городских территорий.
В настоящее время размер инвестиционного вклада обусловлен заявленной застройщиком мощностью на обеспечение энергоресурсами объекта нового строительства через системы инженерной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности. Такой подход можно охарактеризовать как затратный, при котором размер отчислений не зависит от доходов застройщика и не может служить в качестве инструмента стимулирования освоения городских территорий.
Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.63 Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве и п. 15.68 Развитие теории и методологии управления недвижимостью Паспортов специальностей ВАК. Необходимость в разработке моделей формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов и в организации процесса развития городской инженерной инфраструктуры определили область научного исследования.
Целью диссертационной работы является формирование методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития городской инженерной инфраструктуры.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:
- предложить агоритм аккумулирования инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков) для активизации процесса городского жилищного строительства;
- выявить взаимосвязи между показателями экономической эффективности инвестиционных проектов и величиной инвестиционного вклада застройщиков на инженерную подготовку строительных площадок;
- определить граничные условия обоснования оптимального размера инвестиционного вклада в развитие городской инженерной инфраструктуры;
- провести оценку эффективности разработанных предложений и рекомендаций по управлению процессами освоения городских территорий посредством развития инженерной инфраструктуры.
Предметом исследования являются процессы формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Объектом исследования являются предприятия строительного комплекса г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.
Методологической основой исследования служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике управления инвестиционным процессом в строительстве, по вопросам развития инженерной инфраструктуры городских территорий, материалы научно-исследовательских учреждений.
При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование, пошаговая оптимизация, метод экспертных оценок, а также программно-целевой метод при построении агоритмов решения экономических задач.
Научная новизна работы состоит в разработке методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
В соответствии с этим: предложен агоритм аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков);
- сформирована методика определения условий эффективного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий, что позволяет определить оптимальный размер отчислений для конкретного инвестора (застройщика);
- разработана методика определения предельных значений доли инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора с учетом рентабельности законченной строительством продукции, нормы дисконта и сроков окупаемости, а также налоговой нагрузки на застройщиков;
- даны предложения по методическому обеспечению инвестиционных процессов в рамках реализации национального проекта в сфере городского жилищного строительства на основе развития инженерной инфраструктуры.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит активизировать городское строительство на основе эффективного управления процессом развития инженерной инфраструктуры муниципальных образований.
Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Городской кадастр, Менеджмент организации, а также в программы повышения квалификации и переподготовки специалистов.
Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов Актуальные вопросы развития образования и производства (г. Н.Новгород, 2004 г.), на третьей межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика г. Н.Новгород, 2005 г.), на третьей Всероссийской научно-практической конференции Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития (г. Пенза, 2005 г.) и региональной научно-практической конференции НРО МАИЭС Проблемы социально-экономического развития города (г. Н.Новгород, 2006 г.).
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 8 научных публикациях объемом 1,1 печатных листа.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Табунов, Иван Валерьевич
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящее время в экономической литературе недостаточно раскрыты вопросы управления инвестиционными процессами в строительстве на основе формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов развития инженерной инфраструктуры городских территорий.
Разработан агоритм формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов посредством аккумулирования отчислений застройщиков на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий для стимулирования инвестиционных процессов жилищного строительства.
Предложена методика обоснования размера инвестиционного вклада в инженерную подготовку строительных площадок на основе оценки эффективности проектов городского жилищного строительства, что позволяет определить оптимальный для каждого инвестора норматив отчислений на развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
Обоснована методика расчета граничных значений рентабельности законченной строительством продукции и сроков окупаемости по группам капиталовложений, определяющих условия эффективного аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий.
Выявлены и формализованы основные взаимосвязи между показателями экономической эффективности инвестиционных проектов и величиной инвестиционного вклада застройщиков на инженерную подготовку строительных площадок.
Даны рекомендации по использованию разработанных методических подходов в системе подготовки и повышения квалификации кадров.
Основные положения диссертации опубликован ы в следующих работах:
1. Табунов, И.В. К вопросу об ипотеке земли [Текст] / И.В. Табунов // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. - С. 86.
2. Табунов, И.В. Рынок земли [Текст] / И.В. Табунов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика -Н.Новгород, ННГАСУ. - 2002. - С. 145-148.
3. Табунов, И.В. Организация учета недвижимости в РФ [Текст] / И.В. Табунов // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004 г. Часть 2. - Н. Новгород, ВГИПА. - 2004. - С. 122-124.
4. Табунов, И.В. Проблемы управления инвестиционной привлекательность городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: Труды III межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов (25 ноября 2005 г.) - Нижний Новгород: ВГИПУ, 2005. - С. 248-249.
5. Табунов, И.В. Внебюджетные источники возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИОПГСХА.- 2005.-С. 181-184.
6. Табунов, И.В. Использование вариантного метода конкурирующих площадок при выборе территории для строительства [Текст] / И.В. Табунов // Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА.-2005.-С. 184-185.
7. Табунов, И.В. Экономическое обоснование при решении градостроительных задач [Текст] / И.В. Табунов // Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития: Сборник материалов III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. - 2005. - С. 185-187.
8. Табунов, И.В. Принципы формирования инвестиционного механизма для инженерной подготовки городских территорий [Текст] / И.В. Табунов // Проблемы социально-экономического развития города: Сборник научных статей. Материалы региональной научно-практической конференции. - Н. Новгород: НРО МАИЭС, 2006. - С. 204-205.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Табунов, Иван Валерьевич, Нижний Новгород
1. Анисимова, Л.К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков Текст.: Учебное пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 64 с.
2. Артеменко, В.В. Кадастр земель населенных пунктов Текст.: Учебники и учеб. пособия для высш. учеб. заведений / В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков -М.: Колос, 1997. 166 е.: ил.
3. Артеменко, А.Севостьянов, А.Шнитман. Рыночная цена земли в городах. Текст. -М.: Ж. Проект, № 1, 1995 г.
4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости Текст.: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003. 406 с.
5. Блех, Ю. Инвестиционные расчеты Текст.: Пер. с нем. Под ред. к.э.н. А. М. Чуйкина, Л. А. Галютина 1-е изд. стереотип.// Блех Ю., Гетце У.- Калининград, Янтар.сказ, 1997. - 450 с.
6. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций Текст.: Учебное пособие для ВУЗов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999.-254 с.
7. Бромвич, М. Анализ экономической эффективности капиталовложений Текст.: пер с англ. -М.: 1996. 432 с.
8. Вадайцев, C.B. Инвестиции Текст.: Учебник / C.B. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003. - 440 с.
9. Вадайцев, C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия Текст.: Учеб. пособие для вузов / C.B. Вадайцев М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
10. Виханский, О. С. Стратегическое управление Текст. М.: Гадарики,1999.-296 с.
11. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности в условиях перехода к рыночной экономики Текст. / В.Н. Волович // Учен. зап. экон. фак. Санкт-Петерб. гум. ун-та профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.
12. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. Текст. / Н.П. Волочков М.: изд-во Инфра, 1996.
13. Галушка, С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка Текст.: Учебное пособие / С.А. Галушка М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 32 с.
14. Гиляровская, JI.T. Экономический анализ Текст.: Учебник для вузов / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.
15. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе Текст. / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики,2000, №8, С. 98-110.
16. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. Текст. Учебник. / В. А. Горемыкин М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. - 804 с.
17. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.
18. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью Текст.: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М: изд-во АСВ, 1999. - 566 с.
19. Градостроительный кодекс Российской Федерации. № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.
20. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). № 51 ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 30 декабря 2004 г.).
21. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). № 14 ФЗ от 26 января 1996 г. (ред. от 21 марта 2005 г.).
22. Гранова, И.В. Оценка недвижимости Текст.: Учеб. пособие / И.В. Гранова.- СПб.: Питер, 2001.
23. Грибовский, C.B. Оценка доходной недвижимости Текст. / C.B. Грибовский. СПб.: Питер, 2001.
24. Григорьев, В.В. Управление муниципальной недвижимостью Текст.: Учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.А. Острина, A.B. Руднев -М.: Дело, 2001.
25. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости Текст.: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с.
26. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: имущественный подход Текст.: Учеб.- практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин -Академия народного хозяйства при Правительстве РФ 2-е изд. - М.: Дело, 2000.-224 с.
27. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика Текст. / В.В. Григорьев, М.А. Федотова-М.: Дело, 1997.
28. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса Текст.: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова Финансы и статистика. - 2-е изд. - М.: 2004.
29. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости Текст. / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, С. 56-60.
30. Есипов, В. Оценка бизнеса Текст.: Учеб. пособие / В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова СПб.: Питер, 2001.
31. Завлин, П.Н. Оценка эффективности инноваций Текст. / П.Н. Завлин, A.B. Васильев М.: изд-во Бизнес-Пресса, 1998. - 216 с.
32. Земельный кодекс РФ (в ред. от 08.12.03).
33. Золоторев, И.И., Горбунова, И.В., Сазонова, Ю.А., Соколов, В.Н. Инвестиции в жилищное строительство Текст. // Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научн. тр. (выпуск 6) / Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000.
34. Зотов, В. Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. Текст. М., 1998.
35. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах Текст. / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.
36. Иванов, А.Д. Стимулирование инвестиционных процессов в экономике крупного города. Дисс. на соиск.уч.ст. к.э.н., М. 1996.
37. Ивасенко, А.Г., Опольская, Н.В., Соколов, В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта Текст. // ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум.
38. Индексы цен в строительстве: региональный информационный бюлетень. Н.Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве.
39. Кабакова, С. И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. Текст. М., 1981.
40. Каганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах Текст. / О.З. Каганова // Вопросы оценки. 1997, №2.
41. Калачева, С.А. Сдеки с недвижимостью Текст. / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000. - 160 с.
42. Киндеева, Е.А. Сдеки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты Текст. / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.
43. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. Текст. 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.
44. Краснянский, Л. Н. Концепция развития города-предпринимателя (анализ зарубежного опыта и рекомендации с учетом условий и специфики города Москвы). Текст. МАИЭС. М., 1999.
45. Краснянский, Л. Н. повышение инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). Текст. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. - 254 с.
46. Красюк, В.Г. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения Текст. / В.Г. Красюк,
47. B.П. Шалаев // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 39 44.
48. Крушвиц, JI. Финансирование и инвестиции Текст. / Пер. с нем. под общей редакцией В.В. Ковалева и З.А. Сабаева СПб: Издательство Питер,2000. - 400 е.: ил.
49. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература Текст. / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов СПб.: изд-во Лань, 2000. - 480 с.
50. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений Текст.: Учебное пособие / Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.
51. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости Текст. / Л.А. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.
52. Лавренев, С.М. Диалог с компьютером. Excel Сборник примеров и задач. Текст. / С.М. Лавренев М.: изд-во Финансы и статистика, 2001.-335 с.
53. Маслов, Н. В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. М.: Юность, 1997. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства Текст. // Бизнес и банки. - 1995. - № 11.1. C. 19-21.
54. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Текст. -СПб.: Питер, 2003.-256 с.
55. Международные стандарты оценки МС01-4 и предисловие к стандартам Текст. / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.1.
56. Международные стандарты оценки (приемы) Текст. / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995. Т.2.
57. Методические рекомендации по оценки эффективности инвестиционных проектов Текст.: Вторая редакция / М-во экон. РФ. М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; авт. кол.:
58. B.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров М.: ОАО НПО Изд-во Экономика, 2000. - 421 с.
59. Методологические положения по статистике Текст. / Госкомстат России. М., Вып. 2. - 1998. - 246 с.
60. Международные стандарты оценки, в двух книгах Текст. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, H.H. Яшина М.: ОАО Типография новости, 2000.
61. Методологические положения по статистике Текст. / Госкомстат России. М., Вып. 2. - 1998. - 246 с.
62. Морозов, В.А. От определения стоимости приватизированных предприятий по отраслевым показателям к формированию баз данных Текст. / В.А. Морозов // Вопросы оценки. 1997, №1,1. C. 29-35.
63. Морозова, Т.В. Оценка стоимости предприятий В помощь аудитору. [Текст] / Т.В. Морозова // Бух. учет. 1995, №8, С. 28 31.
64. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь Текст. / Р.Т. Нагаев М: изд-во Идел-Пресс, 2000. - 616 с.
65. Недвижимость: Энцикл. слов. Казань: Изд.-во ГУП ПИК Идеал-Пресс, 2001.
66. Нестеров, A.B. Экспертная деятельность Текст. / A.B. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10 12, С. 36 - 42.
67. Обзор методов оценивания недвижимости: Введение в управление недвижимостью Текст. / Р. Гровер, М. Соловьев М., 1997. - 352 с.
68. Овчинников, В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России Текст. // Финансы. 1996. - № 2. - С. 12-14.
69. Овчинников, К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов Текст. // Бизнес и банки. -1995.-№ 18
70. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков: Справочное пособие. М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.
71. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) Текст.: Учебник / Под ред. В.И. Кошкина М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. -944 с.
72. Особенности оценки развития и управления территориями поселений. Монография Текст. / Под ред. A.B. Севостьянова М.: ГУЗ, 2001. -220 е.: ил.
73. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка Текст.: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.
74. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта Текст. / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.1.
75. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта Текст. / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.2.
76. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта Текст. / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1995. Кн.З.
77. Оценка земельных ресурсов Текст.: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.
78. Оценка недвижимости Текст.: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2002.
79. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие Текст. / Под ред.
80. B.М. Рутгайзера-М.: изд-во Дело, 1998.
81. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции Текст. / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2,1. C. 47-51.
82. Патокина, O.A. Оценка стоимости приватизируемых предприятий Текст. / O.A. Патокина // Вестн. Санкт-Петербургского ун-та. Сер. 5. Экон., 1994, Вып. 3, С. 69-74.
83. Петров, A.C. Практика оценки: Метод капитализации дохода. Выбор ставок дисконта и капитализации Текст. / A.C. Петров // Российский оценщик. 1995, №4-5,С.1-5.
84. Постановление Правительства Москвы от 19 августа 2003 года № 698-ПП Об утверждении Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов.
85. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены земли.
86. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. Об утверждении стандартов оценки.
87. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.
88. Приказ директора департамента экономики, планирования и строительства администрации г. Н.Новгорода от 18.08.2005 № 34 О возмещении затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры.
89. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель Текст.: Учебное пособие / В.А. Прорвич. М.: изд-во Дело, 1998. -336 с.
90. Ресин, П.Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса Текст. // РЭЖ. 1995. №5-6.- С. 5.
91. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие Текст. / В.И. Ресин М.: изд-во Дело, 1999. - 328 с.
92. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством. Текст. / Под общ. ред. Проф. П.Г. Грабового и проф. Л.Н. Чернышова. М.: Реапроект, 2004. - С. 528.
93. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
94. Сборник стандартов оценки / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1996.
95. Сведения о сдеках с землей в субъектах РФ Привожского федерального округа. Справочник по состоянию на 1 января 2001 г. -М.: Типография ГУП Агропрогресс.
96. Семенищенков, A.A. Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной документации). Текст. /
97. A.A. Семенищенков, Н.В. Коломнов, А.З. Родин, В.Ф. Спиридонов. 3-е изд., переработ, и доп. М.: Юни-пресс, 2003. - С. 650.
98. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. Текст. / Л.А. Сивкова М.: Библиотека журнала Юридический бюлетень предпринимателя, 1996. - 62 с.
99. Скарретт, Д. Пять методов оценивания = Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. 1991
100. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999.
101. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета Текст. /
102. B.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.
103. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости) Текст.: Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. -224 с.
104. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков -М.:РОЦ, 1997.
105. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.
106. Табунов, И.В. К вопросу об ипотеке земли Текст. / И.В. Табунов // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион, науч.-практич. конф. Н.Новгород: Изд-во Некоммерческое партнерство Вого-Вятский потенциал, 2001. - 4.1. - С. 86.
107. Табунов, И.В. Рынок земли Текст. / И.В. Табунов // Сборник трудов аспирантов и магистрантов. Архитектура. Геоэкология. Экономика -Н.Новгород, ННГАСУ. 2002. - С. 145-148.
108. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости. Текст. / Е.И. Тарасевич СПб.: ТОО Технобат, 1995.
109. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки Текст. / Е.И. Тарасевич.- СПб.: Изд-во СПб ГТУ, 1997.
110. Тарасевич, Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб., 1996.
111. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков Текст.: Учеб. пособие. -М.: Учеб. центр ФКЦ Земля, 2001.
112. Теория статистики: Учебник для студентов эконом, спец. вузов Текст. / Под ред. Г.Л. Громыко. М.: ИНФРА-М, 2000. - 413 с.
113. Тришин, В.Н. Система информационной поддержки оценщика ASIS (Appraiser Support Info System) Текст. / В.Н. Тришин, М.В. Шатров // Инвестиции в России. 1995, №№3,5.
114. Уисон, Л. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука Текст. / Л. Дин. Уисон // Вопросы оценки. 1996. -№10-12. - С.11.
115. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ред. от 30 декабря 2004 г.).
116. Федеральный закон Российской Федерации от 2 января 2000 г. №28-ФЗ. О государственном земельном кадастре.
117. Федеральный закон Российской Федерации от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ. О землеустройстве.
118. Федеральный закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 186-ФЗ. О плате за землю (ред. от 23 декабря 2003 г.).
119. Федеральный закон Российской Федерации от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ. О разграничении государственной собственности на землю.
120. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 216-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 30 декабря 2004).
121. Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ. Об ипотечных ценных бумагах.
122. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 7 июля 2003 г.).
123. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.01.2006 № 7-ФЗ).
124. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
125. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ Текст. / М.А. Федотова, Э.А. Уткин М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.
126. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов. Текст. / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. СПб.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003. - С. 472.
127. Фишмен, Дж. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Перевод американского издания лGuide to Business Valuations Текст. / Джей Фишмен, Шэннон Пратт, Клиффорд Гриффит М.: изд-во ЗАО КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. - 388 с.
128. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. Текст. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ [Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В.] М.: изд-во Дело тд., 1997. - 480 с.
129. Хавин, Д.В. Использование земельных участков как инвестиционного ресурса промышленных предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник Вожского регионального отделения РААСН. 2003. - Вып. 6.-С. 201-204.
130. Хавин, Д.В. Определение величины премии за риск при оценке доходности земельных участков предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник Вожского регионального отделения РААСН. -2003.-Вып. 6.-С. 199-200.
131. Хавин, Д.В. Рыночный оборот земельных участков предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук.-2002.-Вып. 6.-С. 124-127.
132. Хавин, Д.В. Формирование инвестиционной политики развития предприятий с учётом эффективного использования их земельных ресурсов Текст. / Д.В. Хавин // Инновации. 2004. - № 3. - С. 81-84.
133. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. Текст. / Генри Харрисон М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.
134. Цукерман, Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. Текст. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс М.: Диамант-Меркурий - М., 1994.
135. Черняк, A.B. Оценка городской недвижимости. Текст. / A.B. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1996.
136. Чешев, A.C. Земельный кадастр. Учебник для вузов. Текст. / A.C. Чешев, И.П. Фесенко Издательство ПРИОР, 2000. - 368 с.
137. Щуров, Б. В., Иванов, С. А. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов Текст. // Экономика строительства. 2001. № 2.
138. Шапигузов, С.М. Аудиторские аспекты оценочной деятельности / С.М. Шапигузов Текст. // СИМПТОМ. №8, 1998. - Оценка национального богатства страны. Материалы конференции Москва, С. 44-45.
139. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов Текст. / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.
140. Экономическая стратегия фирмы: Учеб. пособие Текст. / Под ред. А.П. Градова. 2-е изд., испр. и доп. - СПб.: Специальная Литература, 1999.-589 с.
141. Энциклопедический словарь Недвижимость. Казань: Издательство ГУП ПИК Идел-Пресс, 2001. - 896 с.
142. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку Текст. / Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.
143. Яковлев, В. А. Концепция, методы и модели повышения эффективности управления мегаполисом (агломерация) в современных условиях. М., 1999.150. лAssessment administration practices in the U.S. and Canada Executive Summery by Jane H. Malme 1992.
144. Charles B. Akerson. Stady Guide: Cours 1-B Capitalization Theory And Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.
145. Ellwood L.W. Elwood Tables For Real Estate Appraising And Finansing, 4th Ed., Ballinger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.
146. Glenn M. Desmond and Richard E. Kelley Business Valuation Handbook. Valuation Press inc. Los Angeles, California 90292 (имеется русский перевод, подготовленный POO, 1996. 272 е.).
147. Manual of Valuation. Guidance Notes. Prepared by the Valuation and Rating Committee. Third edition. London, 1995.
148. RICS Appraisal and Valuation Manual. London, 1995.
149. Scarrett, Property Valuation (the Five Methods), E&FN SPON, 1991.
150. Statements of Valuation and Appraisal Practica and Guidance Notes. London, 1995.
151. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S., 2000.
152. Jennings A. Financial Accounting. 2nd edition. London, 1993.
153. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.
Похожие диссертации
- Экономическая стратегия развития социальной инфраструктуры села в условиях рыночной экономики
- Организационно-экономический механизм развития инженерной инфраструктуры районов застройки и реконструкции
- Оценка влияния коммуникационного менеджмента на инвестиционные процессы в строительстве
- Повышение эффективности планирования развития социальной инфраструктуры сельских территорий
- Стратегия развития лесной инфраструктуры сельских территорий региона