Управление инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Косой, Владимир Вульфович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования"
На правах рукописи
КОСОЙ ВЛАДИМИР ВУЛЬФОВИЧ
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОГРАММАМИ НА ОСНОВЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) 08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2004
Работа выпонена в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)
Научный руководитель:
заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Блех Евгений Михайлович
кандидат экономических наук Строк Владимир Николаевич
Ведущая организация: Государственный университет
управления
Защита состоится "Ж" ноября 2004 г. в часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС.
Автореферат разослан октября 2004 г.
Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент
Лочан С .А.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В современной экономике проведение эффективной социальной политики возможно только при максимальном сближении интересов государства и его граждан, т.е проблемы общенационального масштаба дожны решаться за счет удовлетворения потребностей работников. Социальная политика государства дожна включать в себя вопросы предоставления социальных льгот и пенсионного обеспечения, предоставление услуг образования и медицины, решение вопросов жилищного строительства. Наиболее актуально решение жилищных проблем населения и привлечение средств населения для реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере в целом, и в жилищном строительстве в частности, требует постоянного совершенствования. Она направлена на разработку наиболее эффективных приемов инвестирования проектов и программ строительных организаций, а также стимулирования производственных, коммерческих предприятий, банков, страховых компаний, общественных организаций, частных лиц, финансирующих сферу жилищного строительства. От этого зависит степень заинтересованности субъектов рынка в инвестировании и льготном кредитовании нуждающихся в этом организаций жилищного строительства
Советская система инвестиционного обеспечения жилья характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для его строительства с последующим бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В современных условиях назрела потребность в разработке и обосновании принципиально нового механизма инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства. Государственный сектор, коммерческие и неприбыльные организации вправе использовать все доступные и не противоречащие законам инвестиционные инструменты, способствующие эффективному инвестиционному обеспечению жилищного строительства.
Это обуславливает необходимость формирования методической базы по организации и управлению инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования и поиска эффективных форм и методов их реализации для работников железнодорожного транспорта. Позитивный опыт реализации таких инвестиционных программ в последующем может быть успешно перенесен на другие сферы современной экономи
Актуальность исследования форм и методов управления инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования раскрыта в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских ученых и руководителей инвестиционной и жилищной сфер: Балабанова И Т., Бледного С.Н., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Игнатова Л.А., Когана В.И., Кущенко В.В., Маслова Н.В., Меркулова В.В., Омшановой Э А., Платкина М.А., Радченко В.А, Селюко-ва В.К., Симонова Ю Ф, Циплиной Г А , Южелевского В.Г. и других.
Кроме того, при написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления инвестиционной деятельностью в строительной сфере внесли: Баркалов С.А., Вах-рин П.И., Грязнова А.Г., Дикман Л.Г., Либерман И.А., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И С, Тарасевич Е.И., Чистов Л.М., Шаба-лин В. Г. и другие.
Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам развития форм и методов реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и формированию отраслевых ипотечных компаний, реализующих данные программы на федеральном железнодорожном транспорте. СвдйБЗтбЬЬб, данная область не получила ДОСТОЙНОГО освещения в отечественной экономической литературе и обладает несомненной актуальностью.
Цель диссертационной работы заключается в исследовании форм и методов реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и повышении эффективности управления инвестициями в жилищной сфере. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:
- изучить теоретико-методологические основы инвестирования и задачи эффективного развития жилищно-ипотечного кредитования населения в современной экономике России;
- дать характеристику возможностям реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и обобщить теоретический опыт реализации механизмов жилищно-ипотечного кредитования;
-определить возможности использования ипотеки в качестве направления инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;
- выявить возможности привлечения инвестора в жилищное строительство и оценить проблемы реализации инвестиционных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования;
- обобщить практический опыт и проблемы реализации инвестиционных программ на основе догосрочного жилищного ипотечного кредитования, определив объемы и источники их инвестиционного обеспечения;
- оценить инвестиционный потенциал действующих моделей жилищно-ипотечного кредитования и предложить условия минимизации инвестиционных рисков при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования;
- предложить модель организации отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования и привлекающей инвестиционные средства населения, отраслевых и финансово-банковских институтов, а также провести ее практическую апробацию в сфере железнодорожного транспорта;
- предложить агоритм принятия инвестиционных решений по обеспечению строительства жилья для работников железнодорожного транспорта;
- определить и обосновать условия эффективной реализации инвестицонных программ на основе ипотечного кредитования в сфере железнодорожного транспорта за счет привлечения государственных и частных инвестиций.
Объект исследования - инвестиционная деятельность в жилищной сфере, направленная на формирование современных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и способствующая как привлечению инвестиционных ресурсов, так и решению социальных задач по обеспечению жильем населения.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения между участниками финансово-инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, математический анализ и логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации инвестирования в жилищной сфере. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законода-
тельные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестициями в жилищной сфере и формирования системы догосрочного ипотечного кредитования, материалы научных конференции, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ и Министерства транспорта РФ, а также данных Федерального агентства железнодорожного транспорта и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Кроме того, при работе над диссертационным исследованием использованы данные отраслевой ипотечной компании ЗАО Жедорипотека.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических основ и методических подходов к совершенствованию механизмов эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, а также по развитию инвестиционного обеспечения ипотечных операций для работников федерального железнодорожного транспорта, способствующих повышению эффективности управления инвестициями в сфере жилищного строительства.
Научные результаты, полученные лично автором1
По области исследования 08.00.05:
1. Сформированы методические подходы к формированию и эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства, базирующиеся на оптимизации возможностей вовлечения инвестора в жилищное строительство и позволяющие выявить проблемы формирования системы эффективного управления инвестициями в жилищной сфере.
2. Определены и обоснованы основные стадии реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, что позволило оценить возможность использования зарубежного и отечественного опыта их применения, определить объемы необходимого для них инвестиционного обеспечения, а также источники и условия привлечения инвестиционных средств
3. Регламентированы условия эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и определены параметры минимизации инвестиционных рисков, базирующиеся на внедрении механизмов обязательного страхования в ин-
вестиционную программу и позволяющие раскрыть инвестиционный потенциал действующих моделей ипотечного кредитования.
4. Сформирован агоритм принятия решений по предоставлению инвестиционного обеспечения строительства жилья в рамках реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования для работников железнодорожного транспорта.
//. По области исследования 08.00.10:
1. Определены основные задачи становления и развития догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере и обосновано, что комплексное их решение возможно только на основе разработки и реализации инвестиционных программ жилищно-ипотечного кредитования.
2. Предложена и практически апробирована на федеральном железнодорожном транспорте модель организации отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе догосрочного ипотечного кредитования, позволяющая аккумулировать денежные средства от населения, отраслевых и финансово-банковских институтов с целью оптимизации финансовых потоков в сфере жилищного строительства.
3. Предложен механизм финансирования инвестиционной программы Федерального агентства железнодорожного транспорта на основе ипотечного кредитования с участием отраслевой ипотечной компании.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства при формировании и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в различных отраслях современной экономики.
Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере в рамках реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования для работников различных сфер российской экономики.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности инвестиционной и жилищной сферах российской экономики.
Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, предложения по совершенствованию концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте и технологий реализации инвестиционных программ на основе ипотечного жилищного кредитования железнодорожников внедрены в текущей деятельности ЗАО Жедорипотека.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в трех публикациях общим объемом 1,32 п.л.
Структура работы.
Введение.
Глава 1. Теоретические основы формирования инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
1.1. Система догосрочного ипотечного кредитования как основа эффективной инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.
1.2. Особенности эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и оценка инвестиционного потенциала населения.
1.3. Проблемы реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Глава 2. Анализ инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике.
2.1. Зарубежный опыт реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
2.2. Обзор отечественных региональных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
2.3. Оценка условий и рисков эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в России.
Глава 3. Стимулирование инвестиционной деятельности по реализации жилищно-ипотечных программ для работников железнодорожного транспорта.
3.1. Создание отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования.
3.2. Оптимизация инвестиционной деятельности отраслевой ипотечной компании и повышение эффективности управления инвестициями в жилищном строительстве.
3.3. Перспективы развития отраслевой ипотечной компании и формирование механизма финансирования инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования.
Заключение.
Список литературы.
Приложение.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1.(1.1.) Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере в целом, и в жилищном строительстве в частности, требует постоянного совершенствования. В современных условиях назрела потребность в разработке и обосновании принципиально нового механизма инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства. Государственный сектор, коммерческие и общественные организации вправе использовать все доступные и не противоречащие законам инвестиционные инструменты, способствующие реализации инвестиционных программ в сфере жилищного строительства.
Современная государственная социальная политика и управление инвестиционными программами в жилищной сфере дожны, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации - на систему ипотечного кредитования. Создание системы догосрочного ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране.
Развитие догосрочного ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов, систематизированных автором в аспекте рассмотрения актуальности диссертационного исследования:
1.Система догосрочного ипотечного кредитования в России дожна учитывать международный опыт. Она дожна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2.Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система догосрочного ипотечного кредитования дожна носить рыночный, а не дотационный характер, быть поностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса
ипотечного кредитования.
3. Создаваемая система догосрочного ипотечного кредитования дожна носить развивающийся характер, опираться на инвестиционные программы, реализуемые в жилищной сфере, а также проводить политику привлечения и эффективного использования инвестиционных ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов и прочих инвесторов, сокращая тем самым зависимость рынка ипотечного кредитования от государственного бюджета.
4. Система догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере дожна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах дожны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для ее развития, а объективной экономической и социальной ситуацией в регионе, федеральными и муниципальными инвестиционными программами, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Основные задачи системы догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере
Ч* Ч Ч Ч Ч> Ч Ч Ч* Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей испонение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья.
Создание и внедрение универсального механизма инвестиционного обеспечения системы и притока инвестиционных ресурсов в жилищную сферу
Создание экономической и социальной инфраструктуры, обеспечивающей наличие надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования
Налоговое стимулирование, как граждан-получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков Ч ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих реинвестирование банков-кредиторов в инвестиционные программы жилищной сферы
Создание условий свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов при государственной поддержке инвестиционных программ в жилищной сфере
Создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных дейст- " вий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита
Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по' предоставлению и обслуживанию догосрочных ипотечных кредитов в рамках реализации инвестиционных программ в жилищной сфере, а также их рефинансированию
Формирование нормативно-законодательных основ использования различных финансовых инструментов для привлечения инвестиционных ресурсов в жилищную сферу
Схема № 1. Основные задачи становления и развития системы догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере.
Для становления и развития системы догосрочного ипотечно-
го кредитования в жилищной сфере при разработке и реализации социальной политики государства сегодня необходимо предусмотреть решение основных задач, представленных на схеме 1. Решение поставленных задач позволяет создать условия для формирования инвестиционных программ в жилищной сфере.
2. (1.2.+1.3.) Система эффективного управления инвестициями в жилищной сфере обеспечивается разработкой и внедрением инвестиционных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования. При отсутствии подобных программ и законодательной поддержки ипотечного кредитования со стороны государства система не работает в силу высоких рисков и отсутствия коммерческого интереса ее реализации.
Применение инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике России позволяет привлекать население на рынок ипотечного кредитования, используя его инвестиционные ресурсы для поддержания и развития данного рынка. Поэтому в работе на основе данных Всемирного банка проведено исследование инвестиционного потенциала населения и определена готовность его участия в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования (таблица 1). В обследовании определяся процент населения, готовый и способный участвовать в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования по различным ставкам.
Таблица № 1. Готовность населения России к использованию инвестиционных программ ипотечного кредитования.
Ставка % Москва % Клин % Оренбург % Иркутск %
Психологическая готовность выплачивать % по кредиту
5% 68,4 83,2 97,3 85,0
10% 6,6 9,8 21,3 10,3
15% 1,3 2,7 11,3 5,9
20% 0,3 1,3 6,2 0,7
25% 0,3 0,0 4,1 0,0
Реальная возможность выплачивать % по кредитам (сроккредитования 15лет)
5% 8,9 25,9 4,0 20,6
10% 4,9 15,2 1,7 13,4
15% 2,6 6,7 0,7 9,1
20% 2,3 4,7 0,3 5,2
25% 1,6 3,7 0,3 4,2
Инвестиционный потенциал населения можно оценить исходя из данных Всемирного банка относительно суммы средств, отложенных населением целевым образом на жильё (900 мрд. руб.). Если считать средний период накопления на квартиру 6 лет, то в 2003 году было направлено на покупку квартир порядка 257 мрд. руб.. Предложение в 2003 году составило 230 мрд. руб. Такое пре-
вышение обеспечило повышающую догосрочную тенденцию на рынке, последствия которой мы ощущаем в 2004 году.
Несмотря на позитивную тенденцию развития рынка жилищного строительства следует отметить, что использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволит привлечь на российский рынок жилищного строительства временно свободные средства частных инвесторов и целевые средства населения, что, несомненно, позитивно скажется на жилищной сфере. Поэтому в работе проведено детальное исследование возможностей вовлечения инвестора в сферу жилищного строительства и повышения доступности жилья за счет реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования (схема 2).
Схема №2. Возможности вовлечения инвестора в жилищное строительство при использовании инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Каждая из рассматриваемых схем по-своему эффективна и вносит значительный вклад в развитие догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, для создания системы догосрочного ипотечного кредитования необходимо, как минимум, обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования дожна носить рыночный, а не дотационный характер, быть поностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса кредитования. Решение поставленной задачи возможно при использовании в жилищной сфере инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. Сегодня поставленная задача решается в нескольких направлениях:
1. Снижение процентной ставки за кредит до 3%. Существуют льготы по уменьшению затрат на приобретение жилья на сумму налогов облагаемого дохода, но при этом есть и определенные ограничения. При этом мало кто знает, что на кредиты и проценты никакие временные или суммарные ограничения не распространяются.
Поэтому из дохода можно вычесть всю сумму кредита и проценты. Это уникальная льгота, которой нет ни в одной стране мира. Она не использовалась догое время по причине ее отрицательного токования фискальными органами, и только вмешательство Верховного суда в ноябре 1999 г. позволило принять положительное решение по данному вопросу.
2. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть обеспечена через систему безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса ипотечного кредита (например, государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Внедрение инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволяет повысить доступность кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос на жилье. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и т.п. Порядок их предоставления дожен определяться в соответствии с бюджетными возможностями, в установленном порядке в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья, по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.
3. Основной критерий российских вариантов предоставления ипотечного кредита Ч это легальный размер заработной платы. Например, для получения кредита при покупке квартиры стоимостью 50 тыс. дол., нужно и получить под это кредит в 35 тысяч под 15% годовых, ежемесячные выплаты составят 565 дол., плюс страхование и т.д. При этом кредитные выплаты не дожны превышать 30% месячной заработной платы. Впоне очевидно, что получить подобный кредит могут только те, кто имеет заработную плату не ниже 2 тыс. дол. в месяц. Как правило, это высоко обеспеченные люди, уже имеющие необходимое жилье. Использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволяет применять более гибкую оценку кредитоспособности клиентов.
4. Целесообразно включить в перечень инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования строительство гаражей и дач, что значительно увеличит перспективы активизации инвестиционных ресурсов населения.
Таким образом, эффективная реализация инвестиционных жилищных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования будет способствовать решению важнейших социальных проблем в обеспечении населения жильем и подъеме экономики страны в целом.
3. (2.1.+2.2.) Сегодня Банк России в вопросах развития жилищной сферы и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования проводит проамериканскую политику. В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система догосрочного ипотечного кредитования, в основу которой положены инвестиционные программы, базирующиеся на методах регистрации недвижимости и строгом юридическом оформлении возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Весь процесс реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования может быть разбит на три стадии, содержание которых представлено в таблице 2. Главная составляющая первой стадии (инициирования) - оценка рискованности ипотечного кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это.
Таблица №2 Основные стадии реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Стадия Содержание
1) Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выпонить обязательства по кредитному договору.
2) Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (РММА -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
3) Инвестирова--те- - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Покупка ценных бумаг, Покупка ипотечных Выдача ипотечного
обеспеченных ипотечны- кредитов кредита
ми кредитами
Схема № 3. Схема ипотечного кредитования в США.
Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). Допонительной защитой является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Защита
здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (схема 3) Данная схема активно применяется в США.
Рассматривая опыт внедрения ипотеки и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы программ, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования является их социальная направленность Ч региональные власти берут на себя значительную часть бремени по выделению ипотечного кредита, зачастую ссуды носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования, с тем, чтобы создать предпосыки для экономического развития своих регионов и обеспечения их социальной стабильности.
В ряде регионов России (Бегородская область, республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, в рамках реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Бегородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования и соинвесторами, предоставляющими инвестиционные ресурсы.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская республика и др.) получили развитие в рамках реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Достаточно реалистична инвестиционная программа на основе
ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской инвестиционной программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечное агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и стандартов инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, соблюдение статуса официальных кредитов. МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, а также проводит операции на вторичном ипотечном рынке.
Механизм инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, МИА выкупает у банков все доги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи, а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых инвесторов.
Вместе с тем ответственность за погашение кредитов поностью лежит на банках в течение всего срока ипотечного кредитования. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такое перераспределение инвестиционных ресурсов дожно идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Особого внимания с этих позиций заслуживает инвестиционная программа на основе ипотечного кредитования, применяемая в г. Сэров Нижегородской области. В Сарове реализована чисто российская модель инвестиционной программы. Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях немаловажно. В целом, условия эффективной реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования как фактора роста экономического и социального потенциала региона представлены на схеме 4.
4. (2.3.) Особую роль в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования играют риски. В целом подавляющее число рисков, связанных с ипотечным кредитованием на
приобретение недвижимого имущества, можно переложить на страховщика, но сделать это можно только за соответствующую плату. Ипотечные операции, совершаемые сегодня, не являются дешевыми. И связано это не только с высокой процентной ставкой предоставляемых банками кредитов.
Схема №4. Основные условия эффективной реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования.
В настоящее время при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования очень велика доля расходов, которые дожен нести заемщик в связи с выпонением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном кредитовании находится в начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них.
Для создания надежной страховой защиты от рисков и повышения эффективности реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в состав основных участников ипотечного рынка включены страховщики. В частности, это предусмотрено Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в
г. Москве, одобренной постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998г. №625.
Функции страховщиков, представленные в таблице 3, проистекают из основных принципов реализации инвестиционной программы ипотечного кредитования в г. Москве, определяющих страхование закладываемого недвижимого имущества обязательным условием ипотечного кредитования. При этом обеспечение страховой защиты при ипотечных операциях не ограничивается только этим видом страхования. В Московской ипотечной программе, в соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться, предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (таблица 4).
Таблица № 3. Состав страховщиков, входящих в число основных участников инвестиционныхпрограмм ипотечного кредитования.
Страховщики Функции
Страховые компании Лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников инвестиционных программ ипотечного кредитования
Московское муниципальное страховое агентство Осуществляет все формы страхования, связанные с реализацией инвестиционной программой ипотечного кредитования, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках московской ипотечной программы
Квалифицированные МИА страховые компании Страховые компании, отвечающие требованиям МИА и на основании этого рекомендованные для осуществления страховой деятельности в рамках инвестиционной программы ипотечного кредитования
Таблица № 4. Страхование при ипотечном кредитовании в Москве
Вид страхования Функции страховых компаний
Имущественное страхование Страхование предмета залога является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя (кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет.
Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка Требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями, а в некоторых случаях - законодательством (обязательное страхование ответственности оценочных организаций - закон Об оценочной деятельности в г Москве)
Страхование жизни и трудоспособности заем щиков Осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами банков-кредиторов и (или) МИА
Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием. В т.ч. кредитные риски финансовых институтов по Московской ипотечной программе Осуществляется Московским муниципальным страховым агентством, что дожно обеспечить снижение общей нагрузки на бюджет города, в том числе за счет общего объема застрахованных Агентством рисков
Страховщики при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования занимаются не только предоста-
влением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы эмитентом будет выступать МИА.
Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач, подлежащих реализации по инвестиционной программе ипотечного кредитования г. Москвы:
1. стимулирование развития ипотечного страхования,
2. проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе догосрочного ипотечного кредитования, в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков; установления права собственности заложенного имущества, гражданской ответственности оценочных агентств.
5. (3.1.) В работе в качестве области практической реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования выбрана сфера железнодорожного транспорта. Жилищная политика на федеральном железнодорожном транспорте направлена на создание условий, обеспечивающих его работникам доступность приобретения жилья.
На схеме 5 отображены стратегические задачи жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте.
-формирование эффективного рынка жилья на основе реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования, ориентированного на категории железнодорожников, нуждающихся в небольшом ипотечном займе
-формирование системы гарантированной помощи железнодорожникам, имеющим на это право в соответствии с зако-_нодательством РФ_
-создание и совершенствование системы распределения жилья среди работников отрасли с разными уровнями _доходов_
-привлечение средств иностранных инвесторов для решения жилищных проблем железнодорожников
-создание устойчивых рыночных механизмов, обеспечивающих доступность жилья в соответствии с платежеспособ-_ностью железнодорожников_
Стратеги-
ческие за-
дачи жи-
лищном
политики
-увеличение объемов строительства жилья с использованием имеющегося инвестиционного потенциала строительной индустрии отрасли
-развитие системы накоплений и жилищных сбережений железнодорожников, возрождение кредитных потребительских кооперативов
-содействие ускоренному развитию частного жилищного сектора за счет инвестиционных средств физических лиц
-обеспечение защиты малоимущих железнодорожников, гарантирующей им жилищное условия в соответствии с социальными стандартами
Схема №5. Стратегическиезадачижилищнойполитики на федеральномжелезнодорожном транспорте.
В данной связи реализация инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования позволит: резко ускорить решение важнейших социальных проблем (улучшения жилищных условий работников, обеспечения жильем молодых специалистов и т.п.); повысить эффективность управления инвестициями в жилищной сфере; а также создать специализированную систему строительства и продажи жилья, деятельность которой впоследствии может оказать благотворное влияние на экономическую ситуацию в других сферах деятельности отрасли (схема 6).
Система догосрочного ипотечного жилищного кредитования
| Принципы создания | | Цель создания системы |
-ориентация инвестиционных программ ипотечного кредитования на категории работников, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе (кредите). Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить займами (кредитами) большее число заемщиков;_
-возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья или зачета его в стоимость приобретаемого жилья;
-увеличить платежеспособный спрос работников железнодорожного транспорта и создать условия для приобретения жилья работниками отрасли со средним доходом,
-вовлечь в оборот приватизированное жи-_лье железнодорожников;
-привлечь в строительство сбережения работников железнодорожного транспорта;
-использовать инвестиционный потенциал строительного комплекса отрасли
Схема №6. Цели и принципы создания системы ипотечного кредитования дляработниковжелезнодорожного транспорта.
Успешной реализации инвестиционных возможностей создания отраслевой инвестиционной программы ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте соответствуют сегодня две принципиальные модели организации системы кредитования:
1) модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения работников железнодорожного транспорта (в настоящем исследовании не рассматривается);
2) модель отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг,
обеспеченных ипотечными кредитами.
Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты В работе основные аспекты организации данной модели исследуются на основе отраслевой ипотечной компании, реализующей, инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте - ЗАО Жедорипотека.
Министерство путей сообщения РФ, переименованное Указом Президента № 314 от 9 марта 2004 года в Федеральное агентство железнодорожного транспорта, а также железные дороги и другие предприятия железнодорожного транспорта в рамках реализации модели создания специализированной ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте, дожны обеспечить:
-инвестиционное обеспечение жилищного строительства в части, предусмотренной настоящей концепцией, и контроль над расходованием средств из Фонда;
-соблюдение социальных стандартов, используемых при определении обязательств предприятий и организаций федерального железнодорожного транспорта, как-то: признание работников нуждающимися в улучшении жилищных условий; норм предоставления жилья по договорам социального найма; норм обеспечения жильем работников, имеющих на это право по законодательству РФ; -нормативно-технические требования к качеству. Система эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и система догосрочного ипотечного кредитования, с целью постепенного сокращения средств отрасли, направляемых на инвестиционное обеспечение жилищного строительства, опираются при реализации модели создания ипотечной компании, в первую очередь, на эффективное использование инвестиционных ресурсов населения и ипотечных займов (кредитов). Оптимальным при инвестиционном обеспечении строительства является участие:
-собственных инвестиционных средств железнодорожников в виде первоначального взноса от 15% от стоимости жилья;
-собственных средств железнодорожников с учетом реализации вторичного жилья,
-льготных ипотечных займов Фонда, сформированного за счет средств, выделенных из прибыли предприятий железнодорожного транспорта после налогообложения, предоставляемые на платной и возвратной основе.
6. (3.2.+3.3.) В работе определяются обязательные условия, которые дожны использоваться ЗАО Жедорипотека и формируется агоритм принятия решения об инвестиционном обеспече-
нии строительства жилья (схема 7). При этом заказчиком строительства и застройщиком жилья по согласованию с Федеральным агентством железнодорожного транспорта РФ всегда выступает ЗАО Жедорипотека. При строительстве жилья на условиях социального найма и служебного жилья заказчиком выступает железная дорога, которая заключает с ЗАО Жедорипотека договор поручения на осуществление инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечного проекта Поэтому не удивительно, что за достаточно короткий срок с момента ее создания ЗАО Жедорипотека вышла на относительно высокие объемы вводимого в эксплуатацию жилья (таблица 5).
Схема №7. Агоритм принятия решения об инвестиционном обеспечении строительстважилья.
В целях эффективного управления жилищно-ипотечными процессами и обеспечения необходимой рентабельности от реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте в работе предлагается определять стоимость приобретаемого жилья по следующему агоритму:
1. стоимость нового жилья определяется исходя из сложившихся затрат, сумм и сроков предоставляемой рассрочки платежа;
2. стоимость вторичного жилья определяется ЗАО Жедорипотека с учетом рыночных факторов, суммы и срока предоставляемой рассрочки.
Для обеспечения выпонимости этого агоритма ЗАО Жедорипотека заключает договоры купли-продажи (или долевого участия в строительстве) между компанией и железнодорожником, договор ипотеки в соответствии с действующим порядком.
Таблица № 5. Объемы жилья, вводимого в 2004 году в эксплуатацию ЗА О Жедорипотека.
Категории жилья Объемы (тыс.кв.м.)
Жильё, вводимое предприятиями и организациями по отраслевым инвестиционным программам и за счет выделенного лимита 172,5
Платное жильё 256,6
Социальное жильё, вводимое за счет выделенного лимита 66,9
Социальное жильё, вводимое за счет допонительного лимита 87,5
Всего 583,5
Жильё, вводимое по неопределенным источникам 16,5
ИТОГО 600,0
Контроль над ходом реализации проектов по инвестиционному обеспечению строительства жилья также осуществляет ЗАО Жедорипотека совместно с соответствующими структурами Федерального агентства железнодорожного транспорта. Механизм финансирования инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, реализуемый ЗАО Жедорипотека совместно с Федеральным агентством железнодорожного транспорта в современной экономике представлен на схеме 8.
Схема № 8. Механизм финансирования инвестиционной программы Федеральногоагентстважелезнодорожного транспорта на основе ипотечного кредитования.
Определяя основные направления работы ЗАО Жедорипо-тека с целью эффективного управления инвестициями в жилищной сфере на федеральном железнодорожном транспорте и перспективного распространения опыта отраслевой инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования на другие отрасли, в работе проводится качественная оценка взаимодействия основных блоков системы текущей деятельности отраслевой ипотечной компании (схема 9). Эти блоки в краткосрочной и догосрочной перспективе дожны стимулировать привлечение инвестиций в инвестиционные проекты на основе ипотечного кредитования.
Схема №9. Основные блоки системы текущей деятельности отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу на основе ипотечного кредитования.
Для успешной реализации поставленных задач необходимо использование специализированного программного обеспечения, которое создается совместно с ГВЦ Федерального агентства железнодорожного транспорта России. Данное программное обеспечение, объединяющее все блоки, будет способствовать эффективному управлению отраслевой инвестиционной программой на основе ипотечного кредитования. Поэтому в работе детально изучены перспективные цели и задачи инвестиционного обеспечения проектов ипотечного кредитования по каждому блоку, которые методически и практически важны в рамках переноса федеральными органами РФ опыта реализации ЗАО Жедорипотека отраслевой инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования на другие отрасли для повышения эффективности управления инвестициями в жилищной сфере.
В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов и механизмов реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике России.
ПУБЛИКАЦИИ
1. Косой В.В. Оценка эффективности реализации жилищно-ипотечных программ в России и использование инноваций в ипотеке строительными компаниями. Сб.науч.тр. Выпуск 4 // М., ГАСИС, 2003. (0,44 п.л.).
2. Косой В.В. Система ипотечного кредитования в Европе и США. Сб.науч.статей Экономический вестник МТИ Выпуск 2 // М., РЭА, 2004. (0,44 п.л.).
3. Косой В.В. Влияние ипотеки на покупательную способность населения и значение данного фактора для вовлечения инвестора в строительную отрасль. Сб.науч.тр. Выпуск 3 // М., ГАСИС, 2003. (0,44 п.л.).
Подписано в печать 25 10 2004 Сдано в производство 25 10 2004 Формат бумаги 60x90/16 Усл печ л 1 Тираж 100 экз Заказ №
Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57
213 10
РНБ Русский фонд
2005-4 22428
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Косой, Владимир Вульфович
Введение
Глава 1. Теоретические основы формирования инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства
1.1. Система догосрочного ипотечного кредитования как основа эффективной инвестиционной деятельности в жилищном строительстве
1.2. Особенности эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и оценка инвестиционного потенциала населения
1.3. Проблемы реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования
Глава 2. Анализ инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике
2.1. Зарубежный опыт реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования
2.2. Обзор отечественных региональных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования
2.3. Анализ условий и рисков эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в России
Глава 3. Стимулирование инвестиционной деятельности и реализация инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования для работников железнодорожного транспорта
3.1. Создание отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования
3.2. Оптимизация инвестиционной деятельности отраслевой ипотечной компании и повышение эффективности управления инвестициями в жилищном строительстве
3.3. Перспективы развития отраслевой ипотечной компании и формирование механизма финансирования инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования"
Актуальность темы исследования. В современной экономике проведение эффективной социальной политики возможно только при максимальном сближении интересов государства и его граждан, т.е. проблемы общенационального масштаба дожны решаться за счет удовлетворения потребностей работников. Социальная политика государства дожна включать в себя вопросы предоставления социальных льгот и пенсионного обеспечения, предоставление услуг образования и медицины, решение вопросов жилищного строительства. Наиболее актуально решение жилищных проблем населения и привлечение средств населения для реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере в целом, и в жилищном строительстве в частности, требует постоянного совершенствования. Она направлена на разработку наиболее эффективных приемов инвестирования проектов и программ строительных организаций, а также стимулирования производственных, коммерческих предприятий, банков, страховых компаний, общественных организаций, частных лиц, финансирующих сферу жилищного строительства. От этого зависит степень заинтересованности субъектов рынка в инвестировании и льготном кредитовании нуждающихся в этом организаций жилищного строительства.
Советская система инвестиционного обеспечения жилья характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для его строительства с последующим бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В современных условиях назрела потребность в разработке и обосновании принципиально нового механизма инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства. Государственный сектор, коммерческие и неприбыльные организации вправе использовать все доступные и не противоречащие законам инвестиционные инструменты, способствующие эффективному инвестиционному обеспечению жилищного строительства.
Это обуславливает необходимость формирования методической базы по организации и управлению инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования и поиска эффективных форм и методов их реализации для работников железнодорожного транспорта. Позитивный опыт реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования для работников железнодорожного транспорта в последующем может быть успешно перенесен на другие сферы современной экономики.
Актуальность исследования форм и методов управления инвестиционными программами на основе ипотечного кредитования раскрыта в ряде работ зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских ученых и руководителей инвестиционной и жилищной сфер: Балабанова И.Т., Бледного С.Н., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Игнатова Л.А., Когана В.И., Кущенко В.В., Маслова Н.В., Меркулова В.В., Омшановой Э.А., Платкина М.А., Радченко В.А., Селюкова В.К., Симонова Ю.Ф., Циплиной Г.А., Южелевского В. Г. и других.
Кроме того, при написании диссертационной работы использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления инвестиционной деятельностью в строительной сфере внесли: Баркалов С.А., Вахрин П.И., Грязнова А.Г., ДикманЛ.Г., Либерман И.А., Рахман И.А., Ресин В.И., Степанов И.С., Тарасевич Е.И., Чистов Л.М., Шабалин В.Г. и другие.
Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе мало внимания уделяется вопросам развития форм и методов реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и формированию отраслевых ипотечных компаний, реализующих данные программы на федеральном железнодорожном транспорте в современной экономике России. Следовательно, данная область не получила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает несомненной актуальностью.
Цель диссертационной работы заключается в исследовании форм и методов реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и повышении эффективности управления инвестициями в жилищной сфере. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:
- изучить теоретико-методологические основы инвестирования и задачи эффективного развития жилищно-ипотечного кредитования населения в современной экономике России;
-дать характеристику возможностям реализации инвестиционных
Х программ на основе ипотечного кредитования и обобщить теоретический опыт реализации механизмов жилищно-ипотечного кредитования;
- определить возможности использования ипотеки в качестве направления инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;
- выявить возможности привлечения инвестора в жилищное строительство и оценить проблемы реализации инвестиционных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования;
-обобщить практический опыт и проблемы реализации инвестиционных программ на основе догосрочного жилищного ипотечного кредитования, определив объемы и источники их инвестиционного обеспечения;
- оценить инвестиционный потенциал действующих моделей жилищно-ипотечного кредитования и предложить условия минимизации инвестиционных щ рисков при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования;
- предложить модель организации отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования и привлекающей инвестиционные средства населения, отраслевых и финансово-банковских институтов, а также провести ее практическую апробацию в сфере железнодорожного транспорта;
- предложить агоритм принятия инвестиционных решений по обеспечению строительства жилья для работников железнодорожного транспорта;
-определить и обосновать условия эффективной реализации ибнвестицонных программ на основе ипотечного кредитования в сфере железнодорожного транспорта за счет привлечения государственных и частных
Х инвестиций.
Объект исследования - инвестиционная деятельность в жилищной сфере, направленная на формирование современных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и способствующая как привлечению инвестиционных ресурсов, так и решению социальных задач по обеспечению жильем населения.
Предмет исследования Ч организационно-экономические отношения между участниками инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, математический анализ и логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации инвестирования в жилищной сфере. В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам щ управления инвестициями в жилищной сфере и формирования системы догосрочного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ и Министерства транспорта РФ, а также данных Федерального агентства железнодорожного транспорта и Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Кроме того, при работе над диссертационным исследованием использованы данные отраслевой ипотечной компании ЗАО Жедорипотека.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании Х теоретических основ и методических подходов к совершенствованию форм и механизмов эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, а также предоставления услуг инвестиционного обеспечения ипотечных операций для работников федерального железнодорожного транспорта, способствующих повышению эффективности управления инвестициями в сфере жилищного строительства.
Научные результаты, полученные лично автором:
1. Определены принципы инвестирования и задачи эффективного развития жилищно-ипотечного кредитования населения в современной экономике России, позволившие на основе изучения догосрочного ипотечного кредитования не только как целостной системы, но и как составной части рыночной экономики, дать характеристику инвестиционным возможностям реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
2. Сформированы методические подходы к формированию и эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства, базирующиеся на оптимизации возможностей вовлечения инвестора в жилищное строительство и позволяющие выявить проблемы формирования системы эффективного управления инвестициями в жилищной сфере.
3. Определены и обоснованы основные стадии реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, что позволило оценить возможность использования зарубежного и отечественного опыта их применения, определить объемы необходимого для них инвестиционного обеспечения, а также источники и условия привлечения инвестиционных средств.
4. Регламентированы условия эффективной реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования и определены параметры минимизации инвестиционных рисков, базирующиеся на внедрении механизмов обязательного страхования в инвестиционную программу и позволяющие раскрыть инвестиционный потенциал действующих моделей ипотечного кредитования.
5. Предложена и практически апробирована на федеральном железнодорожном транспорте модель организации отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционные программы на основе догосрочного ипотечного кредитования, позволяющая аккумулировать инвестиционные потоки от населения, отраслевых и финансово-банковских институтов с целью оптимизации инвестиционного потенциала в сфере жилищного строительства.
6. Сформирован агоритм принятия решений по предоставлению инвестиционного обеспечения строительства жилья в рамках реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования для работников железнодорожного транспорта. Предложен механизм финансирования инвестиционной программы Федерального агентства железнодорожного транспорта на основе ипотечного кредитования с участием отраслевой ипотечной компании.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства при формировании и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в различных отраслях современной экономики.
Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере в рамках реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования для работников различных сфер российской экономики.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности инвестиционной и жилищной сферах российской экономики.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Косой, Владимир Вульфович
Заключение
Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере в целом, и в жилищном строительстве в частности, требует постоянного совершенствования. В современных условиях назрела потребность в разработке и обосновании принципиально нового механизма инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства. Государственный сектор, коммерческие и общественные организации вправе использовать все доступные и не противоречащие законам инвестиционные инструменты, способствующие реализации инвестиционных программ в сфере жилищного строительства.
Современная государственная социальная политика и управление инвестиционными программами в жилищной сфере дожны, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент в решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации - на систему ипотечного кредитования. Создание системы догосрочного ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере сможет оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране.
Развитие догосрочного ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов, систематизированных автором в аспекте рассмотрения актуальности диссертационного исследования:
5. Система догосрочного ипотечного кредитования в России дожна учитывать международный опыт. Она дожна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
6. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система догосрочного ипотечного кредитования дожна носить рыночный, а не дотационный характер, быть поностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
7. Создаваемая система догосрочного ипотечного кредитования дожна носить развивающийся характер, опираться на инвестиционные программы, реализуемые в жилищной сфере, а также проводить политику привлечения и эффективного использования инвестиционных ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов и прочих инвесторов, сокращая тем самым зависимость рынка ипотечного кредитования от государственного бюджета.
8. Система догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере дожна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах дожны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для ее развития, а объективной экономической и социальной ситуацией в регионе, федеральными и муниципальными инвестиционными программами, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере при разработке и реализации социальной политики государства сегодня необходимо предусмотреть решение основных задач, определенных в диссертационном исследовании. Решение поставленных задач позволяет создать условия для формирования инвестиционных программ в жилищной сфере.
Система эффективного управления инвестициями в жилищной сфере обеспечивается разработкой и внедрением инвестиционных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования. При отсутствии подобных программ и законодательной поддержки ипотечного кредитования со стороны государства система не работает в силу высоких рисков и отсутствия коммерческого интереса ее реализации.
Применение инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике России позволяет привлекать население на рынок ипотечного кредитования, используя его инвестиционные ресурсы для поддержания и развития данного рынка. Поэтому в работе на основе данных Всемирного банка проведено исследование инвестиционного потенциала населения и определена готовность его участия в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. В обследовании определяся процент населения, готовый и способный участвовать в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования по различным ставкам.
Инвестиционный потенциал населения можно оценить исходя из данных Всемирного банка относительно суммы средств, отложенных населением целевым образом на жильё (900 мрд. руб.). Если считать средний период накопления на квартиру 6 лет, то в 2003 году было направлено на покупку квартир порядка 257 мрд. руб. Предложение в 2003 году составило 230 мрд. руб. Такое превышение обеспечило повышающую догосрочную тенденцию на рынке, последствия которой мы ощущаем в 2004 году.
Несмотря на позитивную тенденцию развития рынка жилищного строительства следует отметить, что использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволит привлечь на российский рынок жилищного строительства временно свободные средства частных инвесторов и целевые средства населения, что, несомненно, позитивно скажется на жилищной сфере. Поэтому в работе проведено детальное исследование возможностей вовлечения инвестора в сферу жилищного строительства и повышения доступности жилья за счет реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования.
Каждая из рассматриваемых схем по-своему эффективна и вносит значительный вклад в развитие догосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, для создания системы догосрочного ипотечного кредитования необходимо, как минимум, обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования дожна носить рыночный, а не дотационный характер, быть поностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса кредитования. Решение поставленной задачи возможно при использовании в жилищной сфере инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. Сегодня поставленная задача решается в нескольких направлениях:
1. Снижение процентной ставки за кредит до 3%. Существуют льготы по уменьшению затрат на приобретение жилья на сумму налогов облагаемого дохода, но при этом есть и определенные ограничения. При этом мало кто знает, что на кредиты и проценты никакие временные или суммарные ограничения не распространяются. Поэтому из дохода можно вычесть всю сумму кредита и проценты. Это уникальная льгота, которой нет ни в одной стране мира. Она не использовалась догое время по причине ее отрицательного токования фискальными органами, и только вмешательство Верховного суда в ноябре 1999 г. позволило принять положительное решение по данному вопросу.
2. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть обеспечена через систему безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса ипотечного кредита (например, государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Внедрение инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволяет повысить доступность кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос на жилье. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и т.п. Порядок их предоставления дожен определяться в соответствии с бюджетными возможностями, в установленном порядке в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья, по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.
3. Основной критерий российских вариантов предоставления ипотечного кредита Ч это легальный размер заработной платы. Например, для получения кредита при покупке квартиры стоимостью 50 тыс. дол., нужно и получить под это кредит в 35 тысяч под 15% годовых, ежемесячные выплаты составят 565 дол., плюс страхование и т.д. При этом кредитные выплаты не дожны превышать 30% месячной заработной платы. Впоне очевидно, что получить подобный кредит могут только те, кто имеет заработную плату не ниже 2 тыс. дол. в месяц. Как правило, это высоко обеспеченные люди, уже имеющие необходимое жилье. Использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволяет применять более гибкую оценку кредитоспособности клиентов.
4. Целесообразно включить в перечень инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования строительство гаражей и дач, что значительно увеличит перспективы активизации инвестиционных ресурсов населения.
Таким образом, эффективная реализация инвестиционных жилищных программ на основе догосрочного ипотечного кредитования будет способствовать решению важнейших социальных проблем в обеспечении населения жильем и подъеме экономики страны в целом.
Сегодня Банк России в вопросах развития жилищной сферы и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования проводит проамериканскую политику. В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система догосрочного ипотечного кредитования, в основу которой положены инвестиционные программы, базирующиеся на методах регистрации недвижимости и строгом юридическом оформлении возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
Весь процесс реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования может быть разбит на три стадии. Главная составляющая первой стадии (инициирования) - оценка рискованности ипотечного кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это.
Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). Допонительной защитой является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита. Данная схема активно применяется в США.
Рассматривая опыт внедрения ипотеки и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы программ, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования является их социальная направленность Ч региональные власти берут на себя значительную часть бремени по выделению ипотечного кредита, зачастую ссуды носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории инвестиционные программы на основе ипотечного кредитования, с тем, чтобы создать предпосыки для экономического развития своих регионов и обеспечения их социальной стабильности.
В ряде регионов России (Бегородская область, республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, в рамках реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Бегородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования и соинвесторами, предоставляющими инвестиционные ресурсы.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская республика и др.) получили развитие в рамках реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Достаточно реалистична инвестиционная программа на основе ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской инвестиционной программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечное агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и стандартов инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, соблюдение статуса официальных кредитов. МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, а также проводит операции на вторичном ипотечном рынке.
Механизм инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, МИА выкупает у банков все доги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи, а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых инвесторов.
Вместе с тем ответственность за погашение кредитов поностью лежит на банках в течение всего срока ипотечного кредитования. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такое перераспределение инвестиционных ресурсов дожно идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Особого внимания с этих позиций заслуживает инвестиционная программа на основе ипотечного кредитования, применяемая в г. Саров Нижегородской области. В Сарове реализована чисто российская модель инвестиционной программы. Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях немаловажно. В работе проанализированы условия эффективной реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования как фактора роста экономического и социального потенциала региона представлены.
Особую роль в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования играют риски. В целом подавляющее число рисков, связанных с ипотечным кредитованием на приобретение недвижимого имущества, можно переложить на страховщика, но сделать это можно только за соответствующую плату. Ипотечные операции, совершаемые сегодня, не являются дешевыми. И связано это не только с высокой процентной ставкой предоставляемых банками кредитов.
В настоящее время при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования очень велика доля расходов, которые дожен нести заемщик в связи с выпонением тех или иных процедур, поскольку создание механизма управления рисками при ипотечном кредитовании находится в начальной стадии. Подавляющее большинство кредиторов, не умея по-настоящему управлять рисками, всемерно стараются снять с себя бремя забот о них.
Для создания надежной страховой защиты от рисков и повышения эффективности реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в состав основных участников ипотечного рынка включены страховщики. В частности, это предусмотрено Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, одобренной постановлением Правительства Москвы от 11 августа 1998г. № 625.
Функции страховщиков, представленные в диссертационном исследовании, проистекают из основных принципов реализации инвестиционной программы ипотечного кредитования в г. Москве, определяющих страхование закладываемого недвижимого имущества обязательным условием ипотечного кредитования. При этом обеспечение страховой защиты при ипотечных операциях не ограничивается только этим видом страхования. В Московской ипотечной программе, в соответствии с Концепцией, по которой она будет реализовываться, предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования.
Страховщики при реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. В рамках Московской ипотечной программы эмитентом будет выступать МИА.
Для того чтобы функции, которые возлагаются на страховщиков, были реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач, подлежащих реализации по инвестиционной программе ипотечного кредитования г. Москвы:
1. стимулирование развития ипотечного страхования;
2. проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе догосрочного ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков; установления права собственности заложенного имущества; гражданской ответственности оценочных агентств.
В работе в качестве области практической реализации инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования выбрана сфера железнодорожного транспорта. Жилищная политика на федеральном железнодорожном транспорте направлена на создание условий^ обеспечивающих его работникам доступность приобретения жилья.
В работе отражены стратегические задачи жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте.
В данной связи реализация инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования позволит: резко ускорить решение важнейших социальных проблем (улучшения жилищных условий работников, обеспечения жильем молодых специалистов и т.п.); повысить эффективность управления инвестициями в жилищной сфере; а также создать специализированную систему строительства и продажи жилья, деятельность которой впоследствии может оказать благотворное влияние на экономическую ситуацию в других сферах деятельности отрасли.
Успешной реализации инвестиционных возможностей создания отраслевой инвестиционной программы ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте соответствуют сегодня две принципиальные модели организации системы кредитования:
1) модель депозитарного института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения работников железнодорожного транспорта (в настоящем исследовании не рассматривается);
2) модель отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте. В этом случае ипотечные компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но, выдав заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В работе основные аспекты организации данной модели исследуются на основе отраслевой ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте - ЗАО Жедорипотека.
Министерство путей сообщения РФ, переименованное Указом Президента №314 от 9 марта 2004 года в Федеральное агентство железнодорожного транспорта, а также железные дороги и другие предприятия железнодорожного транспорта в рамках реализации модели создания специализированной ипотечной компании, реализующей инвестиционную программу ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте, дожны обеспечить:
-инвестиционное обеспечение жилищного строительства в части, предусмотренной настоящей концепцией, и контроль над расходованием средств из Фонда;
-соблюдение социальных стандартов, используемых при определении обязательств предприятий и организаций федерального железнодорожного транспорта, как-то: признание работников нуждающимися в улучшении жилищных условий; норм предоставления жилья по договорам социального найма; норм обеспечения жильем работников, имеющих на это право по законодательству РФ;
-нормативно-технические требования к качеству.
Система эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и система догосрочного ипотечного кредитования, с целью постепенного сокращения средств отрасли, направляемых на инвестиционное обеспечение жилищного строительства, опираются при реализации модели создания ипотечной компании, в первую очередь, на эффективное использование инвестиционных ресурсов населения и ипотечных займов (кредитов). Оптимальным при инвестиционном обеспечении строительства является участие:
-собственных инвестиционных средств железнодорожников в виде первоначального взноса от 15% от стоимости жилья;
-собственных средств железнодорожников с учетом реализации вторичного жилья;
-льготных ипотечных займов Фонда, сформированного за счет средств, выделенных из прибыли предприятий железнодорожного транспорта после налогообложения, предоставляемые на платной и возвратной основе.
В работе определяются обязательные условия, которые дожны использоваться ЗАО Жедорипотека и формируется агоритм принятия решения об инвестиционном обеспечении строительства жилья. При этом заказчиком строительства и застройщиком жилья по согласованию с Федеральным агентством железнодорожного транспорта РФ всегда выступает ЗАО Жедорипотека. При строительстве жилья на условиях социального найма и служебного жилья заказчиком выступает железная дорога, которая заключает с ЗАО Жедорипотека договор поручения на осуществление инвестиционного обеспечения жилищно-ипотечного проекта. Поэтому не удивительно, что за достаточно короткий срок с момента ее создания ЗАО Жедорипотека вышла на относительно высокие объемы вводимого в эксплуатацию жилья.
В целях эффективного управления жилищно-ипотечными процессами и обеспечения необходимой рентабельности от реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте в работе предлагается определять стоимость приобретаемого жилья по следующему агоритму:
1. стоимость нового жилья определяется исходя из сложившихся затрат, сумм и сроков предоставляемой рассрочки платежа;
2. стоимость вторичного жилья определяется ЗАО Жедорипотека с учетом рыночных факторов, суммы и срока предоставляемой рассрочки.
Для обеспечения выпонимости этого агоритма ЗАО Жедорипотека заключает договоры купли-продажи (или долевого участия в строительстве) между компанией и железнодорожником, договор ипотеки в соответствии с действующим порядком. Контроль над ходом реализации проектов по инвестиционному обеспечению строительства жилья также осуществляет ЗАО Жедорипотека совместно с соответствующими структурами Федерального агентства железнодорожного транспорта. В работе представлен механизм финансирования инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования, реализуемый ЗАО Жедорипотека совместно с Федеральным агентством железнодорожного транспорта в современной экономике.
Определяя основные направления работы ЗАО Жедорипотека с целью эффективного управления инвестициями в жилищной сфере на федеральном железнодорожном транспорте и перспективного распространения опыта отраслевой инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования на другие отрасли, в работе проводится качественная оценка взаимодействия основных блоков системы текущей деятельности отраслевой ипотечной компании. Эти блоки в краткосрочной и догосрочной перспективе дожны стимулировать привлечение инвестиций в инвестиционные проекты на основе ипотечного кредитования.
Для успешной реализации поставленных задач необходимо использование специализированного программного обеспечения, которое создается совместно с ГВЦ Федерального агентства железнодорожного транспорта России. Данное программное обеспечение, объединяющее все блоки, будет способствовать эффективному управлению отраслевой инвестиционной программой на основе ипотечного кредитования. Поэтому в работе детально изучены перспективные цели и задачи инвестиционного обеспечения проектов ипотечного кредитования по каждому блоку, которые методически и практически важны в рамках переноса федеральными органами РФ опыта реализации ЗАО Жедорипотека отраслевой инвестиционной программы на основе ипотечного кредитования на другие отрасли для повышения эффективности управления инвестициями в жилищной сфере.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Косой, Владимир Вульфович, Москва
1. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995. № 5 с. 5-7
2. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус. 2002. - № 1.
3. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.
4. Банкам дали отмашку на ипотечное кредитование. Они обещали подумать // Эпиграф. -1998. Ч№30.-С. 3.
5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.
6. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона Владивосток 1996. Владивосток: Дальнаука, 1996.
7. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. №7.- С. 29.
8. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003 г.
9. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. -1994.-№8.-С. 10-14.
10. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский // Рос. юстиция. 2000. - № 5. - С. 31-32.
11. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.
12. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества / Ф.О. Богатырев // Журн. рос. права. 2000. - № 3. - С. 108-120.
13. Ботанова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002 г.
14. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 1998. - № 3.- С.7-9; №4-С. 15-18.
15. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса //Деньги и кредит.- 1996, Ч№ 2. ЧС. 58-60.
16. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.ЧЕкатеринбург Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.Ч97с.
17. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. С.45-47.
18. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996. Ч № П. ЧС. 52-56.
19. Возможные источники инвестирования в Новосибирской области // Эпиграф. 1995. -№ ЗО.-С. 1.
20. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
21. Где взять деньги на квартиру?: Цикл о развитии ипотеки в РФ. // Рос. газета. 2003. - 28 февр. - С. 5.
22. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М., 1996.
23. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: Филинъ, 1999. - 144 с.
24. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и Ко. 2003 г.
25. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2,- М., 1996.
26. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. СПб.: Теис, 1996.
27. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью М. Дело 2001 г
28. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Изд. БЕК, 2000. - 272 с.
29. Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Управленческие и экономические проблемы современной России.-Н.Новгород, 1996.-С.191-194.
30. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. -1995. -№ 8. Ч С.48-51.
31. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.
32. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства/ Экономика строительства, М., № 5-2000.
33. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система / А. Евтух // МЭиМО. -2000. № 7. - С. 94-98.
34. Евтухов И.В. Сдеки с недвижимостью. Сборник типовых форм гражданско-типовых документов. М. Феникс. 2001 г.
35. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб: Нестор, 2000 С.65-66
36. Жербун Н. Квартира взаймы: Приживется ли в России ипотека? / Н. Жербун // Соц. защита. 2002. - № 10. - С. 24-28.
37. Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.-224 с.
38. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. с изменениями и допонениями.
39. Жилье: Информационно-правовой сборник. СПб., 1996.
40. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101.
41. Журкина Н.Р. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Р. Журкина // Финансы. 2002. - № 6. - С. 17-20.
42. Завидов Б.Д. Государственная регистрация ипотеки (Общие положения и особенности) / Б.Д. Завидов // Право и экономика. 1999. - № 3.
43. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. -1995. -№ 21. С.8.
44. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб., Стройиздат СПб, 1999.
45. Зеленков А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. Ч1998. Ч № ПО.-С. 1.
46. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. - № 4. Ч С.93-95.
47. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство встроительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2000. С.45 -47.
48. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.
49. Игнатов Л. Экономика недвижимости. М.: МГТУ им. Баумана. 2003 г.
50. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М.: Финансы. 2002 г.
51. Ипотека государство билось об заклад // Директор. -1995. № 1. С. 20-21.
52. Информбанк II Банковское дело. 1999. - № 9. - С. 40.
53. Ипотека в ФРГ// Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6. - С. 7.
54. Ипотека на рубеже столетий // Бизнес и банки. 1994. - № 26. - С. 8.
55. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999.
56. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.-С.52-55.
57. Кастальский В.Н. Обеспечение обязательств залогом / В.Н. Кастальский II Право и экономика. 2002. - № 9.
58. Кастальский В.Н. Ценные бумаги как предмет залога / В.Н. Кастальский // Право и экономика. 2002. - № 12.
59. Киндеева Е.А. Сдеки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая, М.Г. Пискунова, Е.Р. Сарьян. - М.: Изд-во "Юрайт", 2000// СПС КонсультантПлюс: Коммент. законодательства.
60. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. Новосибирск, 2000.-С. 180-181.
61. Климович М. Московская приватизация: Ипотечные механизмы выкупа недвижимости Н Российский экономический журнал. 1996. - № 4. - С. 18-22.
62. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М., 1996.
63. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб., 1996.
64. Козырин А.Н. Договор об ипотеке / А.Н. Козырин // Бизнес-адвокат. 1998. -№18.
65. Козырин А.Н. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке / А.Н.
66. Козырин // Нотариальный вестник. 1998. - № 10.
67. Колесова Е. Деньги на квартиру даст банк / Е. Колесова // Дом. адвокат.2002.-20.-С. 8-11.
68. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд. группа НОРМА-ИНФРА М, 2001. - 656 с.
69. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82с.
70. Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 8. - С.26.
71. Косарева Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева // Вопр. экономики. 2001. - № 5. - С. 89-107.
72. Косарева Н.Б. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО: Экономика и организация производства.-1995. -№ 11. Ч С. 171-184.
73. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути реше-ния. -СПб, 1996.
74. Кравцов А.Б., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Титульное страхование как способ защиты при ипотечных операциях// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. Новосибирск: СГГА, 2000. - С.215.
75. Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. 1993 - № 8. -С. 30-39.
76. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки.-1995.-№ 18.-С. 12-13.
77. Куприянов А. Ода с цифрами ипотеке / А. Куприянов // Эхо планеты.2003. № 48. - С. 34-35.
78. Куц А. Любовный треугольник ипотеки государство, банк, клиент // Финансист. - 1995. -№28.-С. 20-21
79. Кущенко В. Девелопмент. Современная концепция развития М: Норма 2004г.
80. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. 1995.-№22.-С. 8-9.
81. Ланцов В.М. Ипотека прогресс или экономическое оружие: (критический анализ опыта России)/Казан.гос.архит.-строит.акад.ЧКазань, 1996.Ч104с.
82. Латынцев А.В. Основные требования и ограничения при залоговомобеспечении /А.В. Латынцев // Право и экономика. 2002. - N 1.
83. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Нижегородской обл.: изд-во Альфа, 1998. - 271 с.
84. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. М., 1996.
85. Лицензирование независимых оценщиков// Экономика и жизнь. 1995. -№41. -С. 7.
86. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья / М. Логинов//Экономист. 2002. - № 9,- С.67-73.
87. Логинов М. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России / М. Логинов // Деньги и кредит. 2003. - № 12. - С. 67-69.
88. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право // Деньги и кредит. 1995. -№ 1.-С. 42-43.
89. Мазур И. Девелопмент. Экономика. Современное бизнес-образование. М.: Экономика. 2004 г.
90. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003 г.
91. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.
92. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. - № 7. - С. 47-56.
93. Меркулов В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М:Юридический центр ПРЕСС, 2003г.
94. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. 1999. - № 197. -С.7.
95. Морозова Ж. Строительство жилья. М.: Статус-Кво97. 2004 г.
96. Наумова Л. Кредитный договор: правовое обеспечение возврата / Л. Наумова // Бизнес-адвокат. 2001. - NN 7, 8, 9,10, 11, 12,
97. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства // Бизнес и банки.-1995.-№ 11 .-С. 19-21.
98. Новосибирск становится плацдармом для развития системы ипотечного кредитования в Сибири. // Эпиграф. 1998. - № 32. - С. 1.
99. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки. 1995. -№ 27. - С. 4-5.
100. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1997. - N 30. - ст. 3594.
101. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)// Собрание законодательства РФ. 1998. - N 29. - ст. 3400.
102. Об областной целевой программе развития системы догосрочного финансирования жилищного строительства в Ростовской области на 2002-2005 годы: Областной закон от 19.03.2002 N 226-ЗС // Наше время. 2002. - N 56-59.
103. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы,-1996. -№ 2. -С. 12-14.
104. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов// Бизнес и банки. 1995. -№ 18. -С. 15
105. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг// Бюлетень финансовой информации. 1997. - № 9. - С. 48-52.
106. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кредит // Экономическое возрождение России. -М.: ДелоТД, 1997.
107. Опольская Н.В., Соколов В.Н., Горбунова И.В. Опыт внедрения региональных ипотечных схем (на примере Оренбургской области)// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. -Новосибирск: СГГА, 2000. С. 179.
108. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2001. - С. 245-249.
109. Орлов В.Е. Ассоциация ипотечных банков год работы // БиС+. - 1995. - № 1.-С. 3.
110. Орлов В.Е. Ипотека надежда милионов // БиС. - 1995. - № 2. - С. 7.
111. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит, 1995. Ч № 8.-С. 60-63.
112. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега-Л. 2003 г.
113. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды / М. Орлова // Российская юстиция. -1999. № 5.
114. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки / М. Орлова // Рос. юстиция. 2000. - № 9.
115. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. М.: ИПЦ ВАЗАР-ФЕРРО, 1997.
116. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. -1995.-№2.-С. 18-21.
117. П.Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995.- № 11. С. 135-145. 18. Вылезайте из ракушек // Коммерсант. - 1999. - № 181. -С. 7.
118. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. -1997. № 2. -С.77-79.
119. Пайдиев Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики //Деньги и кредит. 1996. Ч № 2. Ч С.55-58.
120. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей / М. Пискунова // Бизнес-адвокат. 2003. - № 9.
121. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М.,1997.
122. Плешакова О.В. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг / О.В. Плешакова , А.Н. Королев // Право и экономика.- 2003. № 5
123. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -1997. -№ Ю.-С.43-50.
124. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности.
125. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 Об агентстве по ипотечному кредитованию.
126. Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России от 10 июля 1997 г. № 229-р // Финансы и кредит. 1998. - № 1. Ч С.4-11.
127. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.
128. Принципы ипотечного кредитования в России: Программа агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе.- М.: Строительная газета, 1995.
129. Проблемы ипотечного кредитования // Финансовый бизнес. 1994. - № 10. -С. 9-10.
130. Проблемы российской ипотеки // Бизнес и банки 1994 - № 8. - С. 4.
131. Радченко И. Ипотека в России. Будущее. Настоящее. Прошлое. М.:ГроссмедиаФерлаг 2004
132. Ресин П.Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса // РЭЖ. 1995. № 5-6. - С. 5.
133. Рефинансирование при ипотеке // Рынок ценных бумаг. 1995. - № 18. - С. 48-50.
134. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. -1995. Ч№ 18.-С.48-51.
135. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО Лимбус Пресс, 1995.
136. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит.-1997. -№3.- С. 53-57.
137. Сафрончук М. Ипотека: История и современ. сост. / М. Сафрончук, И. Стрелец // Наука и жизнь. 1999. - № 5. - С. 54-56.
138. Сборник нормативных актов О жилье / Под ред. Е.Ю. Валявиной. СПб.: Изд. Манускрипт, 1996.
139. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. -С.186-191.
140. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала Бюлетень предпринимателя, 1996.
141. Симонов Ю. Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004 г.
142. Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Стрикс, 1995.
143. Смирнов В.В., Лукина 3.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999.- 112с.
144. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. -№ 8.-С. 147-160.
145. Создание фонда ипотечного кредитования // БиС+. -1995. -№ 3. С. 4.
146. Стеньков А. П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты //Деньги и кредит. 1994.-№8.-С. 44-52.
147. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. -№ 8. -С.52-59.
148. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты //Деньги и кредит. -1995.-№8. Ч С.47-54.
149. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов.-М.: Строительная газета, 1995.
150. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка И Деньги и кредит. -1994. -№ 4. -С. 28-29.
151. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.,1996.
152. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы //Хозяйство и право.1997.-№9. -С. 16-26.
153. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов.
154. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования // Российская газета. 1996. - 4 марта.
155. Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. № 1482 Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории РФ.
156. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с.
157. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
158. Филатов М. Банковский кредит. Возможности и проблемы //Финансы и кредит. -1997. -№ 1 .-С.4-11.
159. Филиппов Н. Ипотечное кредитование: как продать "старое" жилье / Н. Филиппов, А. Леванов // Рос. юстиция. -1999. №7.
160. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., 1995.
161. Харин А.Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности / А.Н. Харин // Современное право. 2002. - № 12.
162. Хозяйственное право. Ч. 2 / Под ред. B.C. Мартемьянова. М.: Изд-во БЕК, 1994.
163. Цыбуленко 3. Залог жилых домов и квартир / 3. Цыбуленко // Рос. юстиция. 2000. - № 5.
164. Цыбуленко 3. Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание / 3. Цыбуленко // Рос. юстиция. 1999. - № 6.
165. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/ ГА Цылина. М.: ЗАО "Издат-во "Экономика", 2001. - 358с.
166. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. М., 1996.
167. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. -1996. -№6.-С.2-5.
168. Чиненков А.В. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгатерия и банки. -1996. № 4. - С.51 -60.
169. Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1997. - № 6. -С.52-61.
170. Шабалин В. Сдеки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке.1. М.: Филинъ. 2004 г.
171. Шадрин В. Ипотечное кредитование: Первые шаги // Экономика и жизнь. -1996.-№ 8.
172. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оценщиков. 1997 г.
173. Южелевский В. Какая ипотека нужна России. Тверь -2004
Похожие диссертации
- Управление инвестиционным процессом на основе взаимодействия предприятий и органов власти
- Организационный механизм взаимодействия ипотечных инвестиционных паевых фондов с субъектами рынка ипотечного кредитования РФ
- Формирование и развитие рефинансируемых систем ипотечного кредитования
- Инвестиционные возможности ипотечного кредитования в России
- Методы оценки эффективности системы банковского ипотечного кредитования в Российской Федерации