УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Жихарев, Кирил Леонидович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ"
На правах рукописи
ЖИХАРЕВ Кнрял Леонидович
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность OS.OO.OS - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2006
Работа выпонена на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Мельников Сергей Борисович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Репникова Валентина Михайловна
кандидат экономических наук, доцент Чернявская Елена Ивановна Ведущая организация: Российский государственный
строительный университет
Защита состоится 17 мая 2006 г. в 10 часов на заседания диссертационного совета Д 502.006.08 при Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, 84, учебный корпус № 1, ауд. 2200.
С диссертацией можно ознакомиться на кафедре общего и специального менеджмента РАГС, ауд. 2302
Автореферат разослан 17 апреля 2006 гола.
Ученый секретарь диссертационного совета к__) Уколов В.Ф.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что формирование эффективных отношений между населением, инвесторами, застройщиками и субъектами Российской Федерации и повышение надежности управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости являются важными проблемами теории и практики управления, требуют скорейшего своего решения.
Рынок недвижимости становится все более значимым фактором экономического развития страны. Объем сделок с недвижимостью в России в целом составляет ежегодно 10 - 15 мрд. доларов. Сегодня средства массовой информации, население и специалисты регулярно поднимают вопрос о высоких ценах на недвижимость.
Инвестиционная деятельность представляет собой важнейший элемент в деятельности любой компании, работающей на рынке недвижимости.
Активизация инвестиционного процесса на рынке недвижимости -наиболее актуальная и весьма болезненно решаемая макроэкономическая проблема. Рост объемов инвестиций и подъем экономики в целом ожидася и прогнозировася, начиная с середины 90-х годов, однако выхода из состояния циклического спада не произошло до сих пор. В связи с этим по-прежнему актуален вопрос о поисках эффективных источников инвестиций и, как следствие, об основных факторах инвестиционной активности.
Исходя из реалий современной экономики, можно предположить, что существуют и другие факторы. На наш взгляд основных факторов низкой инвестиционной активности компаний на рынке недвижимости, помимо макроэкономических, несколько, а именно: отсутствие у основных участников инвестиционного процесса продуманной инвестиционной стратегии, которая охватывала бы период до нескольких лет; общая неготовность субъектов инвестиционного рынка раскрывать информацию о своем функционировании; система бухгатерского учета, позволяющая инвестиционным реципиентам скрывать полученные ресурсы и укрывать их нецелевое использование; большие объемы вывоза капиталов за рубеж, что свидетельствует о высокой степени криминализации экономики.
РГАУ-МСХА имени К.А. Тимирязева ЦН5 имени Н.И. Железнова
Фонд : №
В связи с этим существует актуальная проблема совершенствования управления развитием инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости.
Все вышеизложенное определяет актуальность темы исследования, её теоретическую и народнохозяйственную значимость.
Степень научной разработанности проблемы. На протяжении многих десятилетий экономическая наука уделяет значительное внимание исследованию проблем развития рынка недвижимости, совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости, формированию эффективных собственников.
Вопросами экономики и оценки недвижимости, управления развитием рынка недвижимости занимались такие ученые как Горемыкин В., Грабовый П., Крутик А., Кулаков Ю., Лукманова И., Максимов С., Новиков Б., Рохлин И., Щербакова Ю. и другие.
По проблемам инвестиционной политики и инвестиционного проектирования опубликованы работы А. Горбунова, В. Аса нова, В. Кулибанова, Р. Сетдикова, В. Лившица, С. Смоляка, И. Мазура, В. Шапиро, В. Рохчина, А. Смирнова и др.
В публикациях Гитмана Дж., Джонка М., Кочеткова Г., Макэроя К., Портера М, Супяна В., Хесселя М., Девисон Ф., Джианари Н., Керзнер X. и др. изложен опыт организации и корпоративного управления инвестиционной деятельностью, разработки и реализации проектов, управления развитием рынка недвижимости за рубежом.
Деятельность органов власти на рынке недвижимости рассмотрена в работах Бережной О., Вобленко С., Дмитриева М., Шапиро В. и других.
Рассмотрению корпоративных моделей организации хозяйственной деятельности, процессов формирования, функционирования и развития корпоративного управления в стране посвящены работы Алисова А., Асламазова И., Гапоненко А., Мельникова С., Николаева В., Гришина В., Рубана В., Марченко Е. и других российских ученых.
Однако в указанных работах отсутствует целостный, комплексный анализ проблем совершенствования управления инвестиционной деятельностью с учетом баланса интересов участвующих сторон в развитии рынка недвижимости. Трансформация экономических отношений, возникающих в процессе реформ, проводимых в России,
определяет необходимость научного обоснования совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Основная цель исследования: допонить и конкретизировать концептуальные положения управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Для достижения данной цели исследования были решены следующие основные задачи:
исследована сущность, основные понятия и принципы инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости;
- изучена современная организационная основа инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;
проведен анализ моделей корпоративного управления инвестиционной деятельностью компаний;
- определены риски инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости;
- разработаны институциональные предпосыки совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости;
- предложен механизм корпоративного управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости;
- определены ресурсы муниципальной поддержки инвестиционных проектов на рынке недвижимости.
Объектом исследования является процесс управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают институциональные, экономические и социальные отношения, возникающие в процессе совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики строительства, теории управления инвестиционной деятельностью, антикризисного управления, законодательные и нормативные акты РФ, статистические материалы Госкомстата РФ и субъектов Федерации, первичные данные территориальных органов управления, предприятий и организаций.
В ходе исследования применялись современные методы познания экономических и социальных процессов: методы логического, структурного, системного, финансово-экономического анализа, экспертных оценок, статистические методы обработки данных, программ ко-целевые и другие методы экономических исследований.
Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе исследования, состоят в следующем. Найдены и аргументированы пути решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для теории и практики управления инвестициями в развитие рынка недвижимости. Уточнены и допонены концептуальные основы совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости и даны научно-практические рекомендации по нх использованию.
В частности:
1. Определены особенности развития рынка недвижимости, влияющие на активность инвестиционной деятельности компаний:
- отсутствие гарантий прав инвесторов;
- хаотичность правового регулирования, усложненность процедур получения разрешений на проектирование и строительные работы;
- сложная финансовая ситуация: высокие налоги и плата на этапе согласования строительного проекта;
- ограниченность бюджетных возможностей властей;
Х нерациональный механизм жилищного финансирования;
- низкая заинтересованность банков в догосрочном кредитовании;
- неразвитость инфраструктуры инвестиционной деятельности: несовершенство конкурентных механизмов отбора проектировщиков, подрядчиков и пр.;
- фрагментарность рынка: по сути единого рынка объектов недвижимости не существует, пока сформировались только отдельные рынки (квартир, участков земли, коммерческой недвижимости).
2. Выявлены негативные ключевые факторы, влияющие на эффективность управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости:
- отсутствие специалистов - профессиональных управляющих объектами недвижимости. А именно: управляющих первого уровня -
управляющие на отдельном объекте недвижимости; управляющих второго уровня Ч управляющие имущественным комплексом; управляющих высшего уровня - организаторы управления всей недвижимостью какой-либо компании или органа власти;
- отсутствие проработанной норматив но-методической базы, единых профессиональных стандартов деятельности управляющих объектами недвижимости;
- отсутствие реальной конкуренции в сфере эксплуатации и управления объектами недвижимости.
3. Выделены базовые институциональные условия эффективного управления развитием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. К ним относятся: юридическое закрепление появления объекта недвижимости посредством делегирования государством пономочий испонительным органам власти учета в кадастре материалов землеустройства; разработка органами местного самоуправления критериев оценки объектов недвижимости в пределах муниципалитета для расчета налогооблагаемой базы и формирования местного бюджета; установление прав и обязанностей собственника по использован ню и развитию недвижимости (правовое зонирование).
4. Обоснованы основные направления деятельности органов местного самоуправления по регулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, а именно:
- использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса и стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику муниципального образования;
- повышение эффективности (в том числе и доходности) использования недвижимости;
- демонополизация и развитие конкуренции на рынке земельных участков и иной недвижимости;
- повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке;
- введение муниципального налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости как основного инструмента формирования местных бюджетов для функционирования и развития муниципальной инфраструктуры.
Особенностью данных направлений является ориентация органов местного самоуправления на стимулирование мобилизации внутренних возможностей участников рынка недвижимости.
5. Выявлены приоритеты государственного контроля инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости и регулирования текущей организационно-хозяйственной деятельности органов местного самоуправления:
разработка нормативно-правовой базы регионального контроля текущей хозяйственной деятельности органов местного самоуправления;
создание социально-финансовых групп муниципальных образований как упономоченных организаций для отчета перед государственными органами управления.
6. Предложено создание следующих функциональных структур в социально-финансовых группах муниципальных образований для обеспечения необходимых и достаточных условий эффективного функционирования и развития рынка недвижимости:
- кадастровое бюро - для кадастрового учета недвижимости как физических объектов;
- службы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в пределах муниципального образования;
- службы правового зонирования территории - для установления гарантированных прав по использованию недвижимости;
службы производящей расчеты по налогообложению недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его теоретические результаты доведены до конкретных рекомендаций и предложений по совершенствованию механизмов управления инвестиционной деятельностью строительных компаний на рынке недвижимости в г. Москве.
Теоретические и методологические результаты диссертационного исследования, составляющие его новизну, могут быть реализованы региональными органами управления при разработке региональных концепций, стратегий и целевых инвестиционных проектов развития рынка недвижимости, а также в процессе переподготовки и повышения квалификации кадров по курсам Управление инвестициями в экономику строительства, Корпоративного управления и других.
Апробация результатов работы. Результаты работы апробировались в процессе создания и функционирования Департамента инвестиционной политики и строительства г. Москвы. Положения и выводы исследования обсуждены на научной проблемной группе кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Основные результаты исследования изложены В публикациях автора. Полученные результаты исследования использованы автором при разработке и реализации ряда инвестиционно-строительных проектов в г. Москве, г. Сыктывкаре, г. Моссапьске Калужской области, г. Красногорске Московской области.
Логика и структура работы определяются целью и содержанием исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии, приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновываются актуальность и научная новизна работы, сформулированы цель и задачи, определена методологическая база, обоснована научно-теоретическая и практическая значимость работы и представлена ее апробация.
В первой главе Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости как объект исследования рассматривается инвестиционная деятельность на рынке недвижимости как объект управления, исследуется организация инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, изучаются современные тенденции управления развитием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, рассматриваются модели корпоративного управления инвестиционной деятельностью компаний.
Мировой опыт и отечественная практика показывают, ЧТО эффективность процесса совершенствования управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости следует рассматривать с позиций конечного результата - возведения зданий и сооружений, объектов производственной и непроизводственной сферы, жилья и инфраструктуры в нужный срок и требуемого качества, причем с оптимизацией экономических результатов, как с точки зрения заказчика, так и всех участников инвестиционного процесса.
На современном эггане развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.
Не смотря на это, инвестиционная деятельность на рынке недвижимости является привлекательной для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
- инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
- вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
- вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказася не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости * главная составляющая нормального функционирования рынка недвижимости,
Проводимая в стране реформа инвестиционной деятельности компаний на рынке недвижимости направлена на повышение его надежности и результативности управления им. Государство как гарант гражданских прав обязано эффективно организовать процесс развития рынка недвижимости. Дня этого оно дожно выпонять следующие функции:
- обеспечить принятие и совершенствование федеральных законов и иных правовых актов, регулирующих развитие рынка недвижимости, деятельность административных органов и участников рынка недвижимости, а также осуществлять контроль над соблюдением ими норм поведения;
- обеспечить баланс интересов владельцев недвижимости и местного сообщества, устанавливая нормы отношений, регламентирующие общественные интересы и налогообложение недвижимости;
- гарантировать защиту прав участников рынка недвижимости;
- способствовать гражданскому обороту прав на недвижимость;
- защищать интересы общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды и режим использования сельхозугодий.
Управление недвижимостью как бизнес совсем недавно получило признание в нашей стране. Суть его в том, что управляющая компания осуществляет техническую эксплуатацию здания, а также административно-правовое управление объектом, включающее в себя сдачу в аренду или реализацию площадей, организацию всего юридического и финансового документооборота и т.д. В сферу компетенции управляющей компании входят все взаимоотношения с арендаторами, сбор арендных платежей, расчеты с контрагентами, оказывающих услуги, связанные с обеспечением жизнедеятельности здания, ведение бухгатерии по объекту, расчеты с собственником и т. д. В англоязычной терминологии такая деятельность называется property management, т. е. луправление собственностью.
Процесс управления организован следующим образом: инвестор на основании концепции и данных маркетинговых исследований определяет уровень арендной ставки (как правило, это коридор значений лот и до), затем управляющая компания подыскивает арендаторов, согласует с ними условия аренды, подписывает арендные договоры, собирает по ним платежи и обеспечивает текущие нужды арендаторов, техническую эксплуатацию инженерных систем и строительных конструкций, охрану и уборку, а также может оказывать арендаторам некоторые допонительные услуги. Здесь следует обратить внимание на два существенных пункта. Во-первых, фактический арендный сбор почти никогда не совпадает с договорным (суммой всех арендных плат по договорам). Задача управляющего Ч максимально сократить эту разницу. Во-вторых,
управляющий дожен тщательно следить за качеством работы всех фасинти-подразделений, обеспечивающих жизнедеятельность объекта (техническая эксплуатация, уборка м охрана), поскольку его уровень имеет тенденцию постепенно снижаться. Здесь, видимо, сказываются некие национальные особенности поведения людей. Управляющий обязан требовать, чтобы уровень сервиса ни при каких обстоятельствах не страдал. Кроме того, на управляющего возложена задача проведения текущих и, зачастую, амортизационных ремонтов.
Вознаграждение управляющей компании обычно устанавливается в процентах от фактического арендного сбора, но при этом оговаривается предельная величина операционных расходов, т.е. расходов, непосредственно связанных с арендной деятельностью.
Бизнес по управлению недвижимостью является наименее рискованным из всех видов бизнеса на рынке недвижимости, поэтому и доходность его невысока. Эта деятельность достаточно легко формализуема и не требует больших организационных затрат.
Организация инвестиционного процесса в развитых зарубежных странах отличается чрезвычайным разнообразием ее конкретных форм и методов, но по своему содержанию эти формы могут быть сгруппированы в три характерных типа организации.
Во-первых, это традиционный тип организации, при котором архитектурное и технологическое проектирование выступает автономным этапом инвестиционного цикла и осуществляется в рамках соглашения между заказчиком и специализированной проектной фирмой. Готовый проект передается для реализации победившей на торгах или специально выбранной заказчиком общестроительной фирме, которая заключает с заказчиком подрядный договор определенного типа, при этом, передавая часть работ субподрядным строительным фирмам.
Во-вторых, это проектно-строительный тип организации, осуществляемый фирмой, концентрирующей как выпонение проекта, так и осуществление процесса строительства, координацию деятельности субподрядных фирм, а также организацию поставок материалов и оборудования.
В-третьих, тип организации - профессиональное управление строительством, которое впитало в себя определенные черты уже упомянутых выше форм организации. Это достигается благодаря новой
организационной структуре Ч профессиональному управляющему, в роли которого может выступать, например, консультационная фирма, обладающая необходимым опытом работы по инвестиционному процессу и методам его оптимизации. Представляя интересы заказчика в инвестиционном процессе, такая фирма проводит анализ альтернативных вариантов строительства и проектирования, уровня сметных расходов, изучает условия рынка рабочей силы, консультирует заказчика по вопросам строительной технологии, помогает ему в выборе проектно-строительноЙ фирмы для осуществления работ. Фирма профессиональный управляющий по договоренности может также координировать поставки материально-технических ресурсов на строительную площадку и даже осуществлять часть проектных и строительных работ своими силами.
Совершенствование форм управления в муниципальном секторе экономики является актуальной проблемой сегодня для всей вертикали власти в связи с вступлением в силу 1 марта 2005 года Жилищного Кодекса и с 1 января 2006 года нового закона о местном самоуправлении!.
Их успешная реализация на местах тесно связана с решением актуальных проблем социально-экономического развития муниципальных образований Ч это повышение эффективности управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости, которое носит широкий и многоаспектный характер.
Во второй главе Концептуальные основы совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости рассматриваются вопросы риска инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости, исследуются институциональные предпосыки совершенствования управления инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости, представлен механизм корпоративного управления инвестиционной деятельность на рынке недвижимости, изучены возможности
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ; Федеральный закон РФ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, от б октября 2003 года, № 1Э1-ФЗ //Российская газета, Nл202(3316), 08.10.03.
муниципальной поддержки инвестиционных проектов на рынке недвижимости.
Стратегической целью государственной политики в развитии рынка недвижимости в начале XXI века является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
1 Об инвестиционной деятельности на рынке недвижимости пока можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается только инвестиционная деятельность компаний на рынке квартир; значительно отстаёт предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.
За период 1991-2004 гг., в основном была сформирована современная институциональная основа управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости в России. Так было разработано и принято более 250 законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством и сдеками на рынке недвижимости: жилищной и коммерческой недвижимости, земли.
Можно выделить следующие наиболее актуальные проблемы развития институциональных основ управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости Ч это, прежде всего, незавершенность процессов передачи прав собственности на земельные участки частным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, а также разграничения государственной собственности на землю; несовершенство систем государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости; нерегул и рован ноет ь процедур территориального планирования, зонирования, создания новых объектов недвижимости; несовершенство системы налогообложения недвижимости н ее оценки для целей налогообложения; неразвитость системы догосрочного ипотечного кредитования и кредитования строительства.
На эффективность управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости оказывают риски при финансировании инвестиционных проектов.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости; спрос и предложение на рынке; местоположение; соблюдение условий аренды; износ объектов; законодательное регулирование и изменение налогообложения; инфляция; реи н вестирован ие.
Создание на муниципальном уровне системы социально-финансовых групп минимизирует риски участников инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости и является одним из приоритетных направлений совершенствования функционирования муниципальной системы управления социально-экономическим развитием территорий и регионов.
Система социально-финансовых групп по обеспечению управления рынком недвижимости создается на местном уровне для регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, кадастрового учета единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений.
Анализ практики различных регионов России показал, что главным направлением преодоления кризисной ситуации не могут быть повышение собираемости налогов или иные меры, направленные на перераспределение результатов производства. Очевидно, что любые меры в этом направлении лишь усугубляют обстановку. В то же время регионы и муниципальные образования обладают огромным материальным богатством, воплощенным в недвижимости и природных ресурсах
территории. Сегодня это богатство используется в хозяйственном обороте на 9-17% возможностей. Поэтому основной задачей органов власти всех уровней является переориентация экономической политики с перераспределения собственности на организацию хозяйственной деятельности для зарабатывания средств.
Решение данной задачи облегчается тем, что ряд регионов и муниципальных образований России уже выработали практические меры, опробовали их на практике и добились определенных результатов (Москва, Санкт-Петербург, Тверь, Великий Новгород, Н. Новгород, Рязань и др.). Если обобщить уже имеющиеся элементы апробированного хозяйственного механизма, оформить их законодательно, то получим комплексный экономический механизм повышения эффективности использования имущественного и природного потенциала территории как основного источника инвестиций не только в развитие рынка недвижимости в частности, но и социально-экономического развития территорий и регионов в целом.
Приоритетной задачей по совершенствованию управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости является формирование рынка оборота объектов недвижимости и развитие базовых институтов рынка недвижимости по следующим направлениям:
Хсоздание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (несмотря на то, что с 31 января 1998 г. вступил в силу Закон О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, многие регионы пока лишь приступили к его реализации);
Х создание условий для становления системы независимой оценки;
Х формирование вторичного рынка аренды государственной (муниципальной) собственности;
Х формирование залогового механизма;
Х формирование единой системы информационного обеспечения и статистического учета результатов деятельности на рынке недвижимости.
Изменение хозяйственной практики, вовлечение имущества в хозяйственный оборот ставят еще одну приоритетную задачу - построение рациональной системы государственного контроля, координации, согласования и регулирования текущей организационно-хозяйственной деятельности органов власти муниципальных образований. Решение задачи предполагает деятельность в двух направлениях: разработка
нормативно-правовой базы государственного контроля текущей хозяйственной деятельности органов самоуправления; создание социально-финансовых групп как упономоченной организации для отчета перед государственными органами управления, а также для координации и согласования текущей хозяйственной деятельности на рынке недвижимости в муниципальных образованиях.
В заключении диссертации изложены основные выводы и предложения, вытекающие из результатов исследования:
1. Следует выделить ряд проблемных ситуаций, которые обязательно необходимо учитывать при обеспечении дальнейших реформ институциональных основ государственного н муниципального управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости:
недостаточный уровень конкретизации целей при формулировании направлений и характера планируемых преобразований. Это влечет за собой необходимость подготовки и утверждения в качестве стратегического документа концепции формирования рынка недвижимости;
- рассогласованность норм законодательства и иных нормативных правовых актов по вопросам регулирования функционирования и развития рынка недвижимости. С этим связана необходимость при подготовке новых нормативных правовых актов, а также при внесении изменений в действующие нормативные правовые акты, использовать пакетный метод: рассматривать и согласовывать совокупность различных актов, имеющих как прямое, так и косвенное отношение к регламентируемым вопросам;
- разногласия между ведомствами по поводу, как организационных схем, так и нормативно-правового обеспечения. Это предполагает необходимость преодоления ведомственного нормотворчества, совершенствования административно-управленческих структур, снятия излишних административных барьеров на пути развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;
- исследование также показало, что необходимо налаживать систему постоянного мониторинга происходящих на рынке недвижимости процессов с целью оперативной оценки воздействия на них тех или иных реформ.
2. В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер Ч организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа: анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона; разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выпоняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.; реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта поностью или по частям.
3. Методы управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными. Прямые Ч обеспечение выигрыша тендеров на торгах по приобретению имущества в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой. Косвенные Ч покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
4. Можно выделить следующие преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг: в отличии от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору; денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный лоток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала: денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах
аренды; источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени изменяться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически; ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход дожен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности дожна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что дожно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость; инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
5. На эффективность инвестиционной деятельности на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы, существующие как во внешней среде, так и в ходе самого инвестиционного процесса. Поскольку все эти факторы влияют друг на друга, то можно сказать, что ясных, абсолютных путей к повышению эффективности управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости не существует. Многие попытки повышения эффективности, как правило, проваливаются именно потому, что менеджмент компании или отдельно взятый частный инвестор не смог предвидеть возможных результатов, предпринятых ими усилий.
6. Как показали результаты исследования, прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью в целом и анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость в частности. Одним из инструментов повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости является определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода. Наиболее часто используются на практике следующие методы капитализации: прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода
и валового рентного множителя; метод дисконтирования денежных потоков - оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; метод остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи); метод ипотечно-инвестициоиного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.
Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемого уровня доходов инвестором.
Основные положения диссертации опубликованы авторам в следующ их работах:
1. Жихарев КЛ. Пути повышения экономического эффекта от реализации программы СЭПИН в области недвижимости // Новое в экономике и управлении: Сб. научных трудов. Выпуск 2, 2006. Ч М.: МАКС-Пресс, 2006. - 1,0 п.л.
2. Жихарев К.Л. Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости. - М.: Муниципальный мир, 2006. -3,05 п.л.
3. Жихарев К.Л. Российский менеджмент: технологии успеха. Учеб. пособие для вузов. 2-е изд., исправленное и допоненное - М.: Муниципальный мир, 2006. - 21,42 п,Д (авторских - 1,2 пл.).
4. Жихарев К. Л. Российский муниципальный менеджмент: формирование институциональных условий устойчивого социального, политического и экономического развития муниципальных образований и регионов. - М.: Муниципальный мир, 2005 - 3,17 п.л. (авторских - 0,5
5. Жихарев К.Л., Формирование муниципальных финансово-производственных инкорпоративных организаций, МФПИО (общие положения). - Объект интелектуальной собственности зарегистрирован в РАО. Свидетельство № 9143 от II октября 2005г. (приоритетная заявка март 2004г.).
6. Жихарев КЛ. Муниципальный менеджмент. Учеб. пособие для вузов, 3-е изд., переработанное. Ч М.: Муниципальный мир, 2005. -22,75п_п., (авторских - 1,8 п.л.).
7, Жихарев К.Л. Пути повышения социально-экономического эффекта от реализации программы СЭПИН в области недвижимости. - М.: Муниципальный мир, 2004. Ч 1,5 п.л.
8. Жихарев К.Л. Социальная инноватика в управлении: вопросы и ответы, структур но-логические схемы. 2-е изд., доп. и перераб. - М.: Муниципальный мир, 2004. Ч 18,25п.л., (авторских - IЛ п.л.).
Автореферат
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ЖИХАРЕВА Кирила Леонидовича
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Научный руководитель Мельников С.Б,
Изготовление оригинал-макета Жихарев К. Л.
Подписано в печать Тираж 100 экз.
Усл. п. л. 1,0
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации
Отпечатано ОПМГ РАГС. Заказ №
Похожие диссертации
- Управление инвестиционной деятельностью строительных организаций города Москвы
- Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости
- Совершенствование управления инвестиционной деятельностью на промышленных предприятиях России
- Совершенствование управления инвестиционной деятельностью имущественного комплекса
- Повышение конкурентоспособности управляющих компаний на рынке недвижимости