Статистико-информационное сопровождение развития российского рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Боченина, Марина Владимировна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.12 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Статистико-информационное сопровождение развития российского рынка жилья"
На правах рукописи ^-
БОЧЕНИНА МАРИНА ВЛАДИМИРОВНА
Статистико-информационное сопровождение развития российского рынка жилья
Специальность 08.00.12 - Бухгатерский учет, статистика
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ООУ -
Санкт-Петербург - 2007
003162471
Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор,
член корреспондент РАН Елисеева Ирина Ильинична
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,
заслуженный эконом ист РФ Каплан Лев Моисеевич кандидат экономических наук, доцент Добрынина Наталья Васильевна
Ведущая организация - Федеральное государственное
образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет
Защита диссертации состоится "/<2" ноября 2007 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.06 при Государственном образовательной учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21, ауд.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего
профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Автореферат разослан октября 2007 г.
Ученый секретарь /р *
диссертационного совета /у/г Е.Б. Капралова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Статистико-информационное обеспечение составляет необходимое условие характеристик состояния и изменения жилищных условий населения. Статистика жигаца зародилась в России во второй половине XIX в прежде всего усилиями профессора Ю.Э. Янсона (1835-1893). С тех пор задачи, стоящие перед статистикой, изменялись в связи с изменением структуры жилища и форм собственности Новые задачи возникли перед отечественной статистикой в связи с переходом от распределительной экономики к рыночной. Процесс приватизации привел к тому, что основная доля жилья сейчас находится в частной собственности (73,7%). В связи с переходом к рынку возникли новые механизмы решения проблем улучшения жилья.
Острота проблемы улучшения жилищных условий получила отражение в Национальном проекте Доступное и комфортное жилье -гражданам России, принятом в 2006 г, основным инструментом реализации которого является Федеральная целевая программа Жилище. Одним из приоритетов, Национального проекта является ипотечное кредитование.
Современное состояние статистики не отвечает потребностям в качественной и своевременной информации, которая, с одной стороны, дожна освеищть процессы, происходящие на жилищном рынке, а с другой,- показывать потребности и возможности населения. Разработка адекватной системы статистических показателей для оценки процессов, направленных на улучшение жилищных условий населения РФ, могла бы позволить всем уровням власти осуществлять контроль за реализацией Национального проекта и принимать своевременные управленческие решения, а институтам, действующим на рынке жилья, провести аналю происходящих процессов, разрабатывать прогнозы и организовывать свое эффективное поведение на рынке жилья.
Обеспечивать информационные потребности государства и общества поной, достоверной, научно обоснованной и своевременной официальной статистической информацией о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных явлениях, дожна государственная статистика России. Именно так определяются ее функции законопроектом "Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации", рассмотренным в первом чтении Госдумой 4 сентября 2007 г. В настоящее время информация о жилищном фонде Щ рынке жилья разрознена- держателями баз данных выступают, кром
системы Росстата, Банк России и его региональные отделения, ассоциации риэтеров, инвентаризационные бюро, органы регистрации прав собственности и т, д. Это приводит к отсутствию системы в сборе, хранении и предоставлении информации, а также способствует сохранению тенденции непрозрачности рынка жилья, что затрудняет доступ к статистическим данным разных категорий потребителей. Внедрение ипотеки как механизма кредитования населения с целью приобретения жилья выдвинула банковскую систему в качестве весьма значимого субъекта формирования спроса на рынке жилья В настоящее время трудно сказать, что-либо определенно относительно поноты, сопоставимости и доступности информации, которой располагает Банк России/ Сведения, которые выходят за пределы банковской системы, разрознены и отрывочны. Вместе с тем ипотеке отводится все большая роль, соответственно, обостряется потребность в данных об объеме и структуре ипотечного кредитования
Необходимость комплексного подхода к потребностям акторов рынка жилья определяет актуальность темы проводимого исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования состоит в разработке системы статистических показателей, необходимых для всесторонней оценки жилищного фонда и повышения эффективности рынка жилья.
Достижение поставленной цели исследования потребовало решения следующих задач:
- исследование периодов формирования жилищного фонда в России и особенностей статистического обеспечения этого процесса,
- статистическое обеспечение современного развития городского жилищного фонда РФ;
- анализ современной потребности в жилье населения РФ, оценка доступности жилья и классификация регионов, входящих в различные федеральные округа, по возможности накопления денежных средств;
- анализ развития ипотечного кредитования и его статистического обеспечения и выявления дифференциации регионов РФ по объему полученных населением ипотечных кредитов;
- анализ современного состояния использования накопительных схем для кредитования жилья в РФ;
- выявление особенностей условий предоставления ипотечных кредитов банками и отражение статистических данных;
- статистико-информационное обеспечение доступности жилья с использованием ипотечного кредита,
анализ информационного обмена, способствующего удовлетворению жилищных потребностей населения РФ;
- разработка статистического обеспечения рынка жилья;
- разработка статистического обеспечения развития институтов и механизмов улучшения жилищных условий
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают жилищный и ипотечный рынок РФ.
Предмет исследования. Предметом исследования является статистико-информационное сопровождение процессов формирования и улучшения жилищных условий населения.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных специалистов экономической теории, теории статистики, статистике жилищно-коммунального хозяйства, жилищного кредитования, а также методологические положения по статистике Росстата.
Для решения поставленных задач применялись методы статистических исследований, метод группировки, метод кластерного анализа, сводных статистических показателей, анализ трендов и прогнозные оценки, а также методы финансовой статистики Нормативно - правовой базой исследования явились Жилищный кодекс, Федеральные законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, инструкции, положения и указания Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам. В качестве информационной базы исследования использовались данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, международных организаций, информационные ресурсы сети Интернет.
Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем*
- обоснован и выпонен расчет потребности в жилье населения РФ,
- предложена классификация регионов по возможности накопления средств на покупку жилья (ценовая доступность жилья) в качестве основы формирования программ кредитования населения;
- предложена классификация банков по условиям предоставления ипотечных кредитов в качестве информационной основы принятия решения заемщиком;
- выявлены и описаны акторы, действующие на информационном поле рынка жилья, определена потребность в информации каждого из них и возможности информационного обмена между ними;
- разработана система показателей статистического обеспечения путей улучшения жилищных условий населения с помощью разных институтов и программ, включающая объемные, структурные, средние и вариационные показатели по жилым домам разных типов,
определены условия получения разработанной системы показателей источники, формы и периодичность сбора первичных данных
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная система показателей статистического сопровождения развития рынка жилья может быть использована службой государственной статистики для обеспечения информационных потребностей органов испонительной власти - в целях обеспечения контроля реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России и оценке эффективности деятельности органов испонительной власти субъектов РФ, а также для принятия управленческих решений по вопросам связанным с улучшением жилищных условий населения; населения - в целях использования информации для анализа и принятия решений поведения на рынке жилья, агентам - для оценки и прогноза процессов, происходящих на рынке жилья с целью организации эффективной деятельности направленной на развитие рыночных отношений
Апробация результатов исследования. Основные положения работы были доложены и обсуждены на 3-ей Всероссийской научно-практической конференции Научное, экспертно-аналитическое и информационное обеспечение стратегического управления, разработки и реализации приоритетных национальных проектов и программ (Москва, ИНИОН РАН, 31 мая-1 июня 2007г), Российско-итальянской научной конференции Институты и рынки в стареющем мире (Санкт-Петербург, СПбГУЭФ, 1-2 ноября 2006г), Научной секции социально-экономических проблем и статистики Санкт-Петербургского Дома ученых им МГорького РАН (17 октября 2007 г), а также на конференциях профессорско-преподавательского состава СПбГУЭФ 2006 г и 2007 г '
Публикации. Основные положения диссертации отражены в семи публикациях общим объемом 1,9 п л
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и 15 приложений Работа содержит 57 таблиц, 7 рисунков, список источников, включающий 147 наименований
Диссертация имеет следующую структуру Введение
Глава 1. Статистическое отражение эволюции жилищной проблемы в России.
1 1 Периодизация и статистическое обеспечение анализа жилищных условий населения России
1 2 Статистический анализ развития рынка жилья в РФ Глава 2. Рыночные механизмы и инструменты
2 1 Зарубежный опыт развития систем ипотечного жилищного кредитования и использование накопительных схем
2 2 Жилищная политика в России с начала 1990-х г г
2 3 Анализ состояния ипотечного рынка в России и его информационное - обеспечение.
2 4 Диверсификация ипотечных программ, представляемых российскими банками
Глава 3. Обновление статистических показателей жилищного фонда и рынка жилья
3 1 Информационное поле рынка жилья в России.
3 2 Статистическое сопровождение развития жилищного фонда
3 3 Статистическое сопровождение развития рынка жилья Заключение Источники Приложения
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
В настоящее время органами испонительной власти предпринимаются шаги по улучшению жилищных условий горожан, действует множество государственных программ Жилищная проблема одна из наиболее острых социально-экономических проблем современной России В настоящее время 73% населения РФ проживает в городах, и именно в городах особенно ощущается острота жилищной проблемы В определенной степени недостаточная эффективность реализуемых программ, а также развитие рынка жилья обусловлены непрозрачностью информации, ее фрагментарностью и разобщенностью
Исследование периодов формирования жилищного фонда в России на протяжении столетия, выявило, что формирование жилищного фонда не носило последовательного и планомерного характера Даже в сравнительно благополучные 1970-е годы среднегодовой темп прироста
ввода в действие жилья с 1970 г. по 1980 г. составлял 0,1% (табл.1), а в период с 1980 г по 1990 г - 0,4% В результате средняя обеспеченность общей площадью жилья на душу населения постоянно росла, а потребность в жилье всегда оставалась значительной. Разрастание масштабов ВПК и неблагоприятная конъюнктура на мировом рынке нефти и газа привели к привлечению средств населения для решения жилищной проблемы.
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов в РСФСР _(на конец года)
1965 1970 1975 1976 1977 1978 1979 1980
Ввод в действие жилых домов - всего, мн. кв. м общей площади 54,9 58,6 61,9 59,7 60,5 59,5 55,6 59,4
Ввод в действие жилых домов ЖСК, мн. кв. м общей площади 4,5 4,8 3,1 2,9 3,0 2,7 2,5 2,5
Доля домов ЖСК в общем вводе в действие жилых домов, % 8,2 8,2 5,0 4,9 5,0 4,5 4,5 4,2
Число кооперативов. 3020 2486 1540 1290 1250 1281 1251 1075
Число пайщиков, тыс чел. 272 259 177 154 154 144 148 132
Составлено по Народное хозяйство РСФСР в 1980 г Статистический ежегодник Финансы и статистика - М, 1981
Начиная с середины 1960-х г. г. стали развиваться жилищностроительные кооперативы (ЖСК), которые можно назвать прообразом ипотеки, так как жилье приобреталось за собственные денежные средства с использованием догосрочного кредита (табл.1). Однако в стране сложилась парадоксальная экономическая ситуация, характерная для распределительной системы, когда строительством жилья занималось в основном государство, а жители, даже имеющие материальные возможности, из-за действующих в стране правил не могли улучшить свои жилищные условия. Государство с каждым годом сокращало число ЖСК, а вместе с ним и число горожан, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия (табл 1).
Статистическое сопровождение развития жилищного фонда в период социализма заключалось в том, чтобы обеспечить своевременный сбор и обработку статистических данных, отражающих ход выпонения очередного пятилетнего плана, а также подготовить данные для последующего планирования. Данные о вводе в действие жилых домов
по числу квартир и их общей площади приводились по районам и областям, из городов указывались Москва и Ленинград, а также краевые и областные центры По пятилеткам приводилось число лиц улучшивших жилищные условия, но не давались сведения о числе лиц, состоявших на учете для улучшения жилья. Данные о площади городского жилищного фонда в статистических сборниках показывались в динамике. Кроме того, приводились данные о среднедушевой обеспеченности общей площадью жилищ, которые не давали представления о реальных жилищных условиях для разных социальных групп населения.
Таким образом, Россия подошла к рынку в условиях отсутствия развитой статистики жилищного фонда, отсутствия городской статистики, институтов и механизмов функционирования рынка жилья
Жилищный рынок стал формироваться с появлением частной собственности на жилье, которая возникла благодаря приватизации, начавшейся в 1989г. На 1 января 2006г. в собственности граждан находилось 73,7% жилищного фонда, который на 53,6% был сформирован из приватизированного жилья, а на 46,4% - за счет покупки жилья в новостройках Важное значение для развития рынка жилья имеют данные не только о структуре собственности, но и о состоянии городского жилищного фонда- около 40% жилищного фонда нуждается в реконструкции.
По данным ввода в действия жилых домов за период с 1995 г по
2006 г. нами построено уравнение тренда: у = 34,448 - 4,19741+0,39/2, к1сор~ 0,934, средняя ошибка аппроксимации МРЕ=2,44%, коэффициент
автокорреляции остатков гае--0,324, так что можно считать автокорреляцию в остатках не существенной, а уравнение хорошо описывающим тенденцию и пригодным для прогнозирования. Однако это уравнение позволяет дать лишь краткосрочный прогноз в силу того, что оно основано на данных ограниченного периода Поэтому уравнению в
2007 г. с вероятностью 0,95 на рынок поступит 45,792,58 мн кв м общей площади жилых домов. Такое количество нового жилья согласно полученной оценке дожно поступить на рынок в течение года, но часть квартир раскупается на этапе строительства Поэтому в 2007 г. на рынке также будут продаваться строящиеся квартиры, которые дожны будут сдаваться в эксплуатацию в 2008 г Ч около 52,12 мн кв. м общей площади.
Результаты таких расчетов могут быть сопоставлены с потребностью в жилье. Средняя плотность заселения в городах РФ составляет 1,2 человек на комнату. Жилищные условия по плотности заселения только 47,4% всех городских домохозяйств соответствуют
нормальному уровню комфорта или выше. По данным ВПН-2002 г. нами был проведен расчет на основе сопоставления числа человек в домохозяйстве, возрастных характеристик с количеством комнат и квартир В результате установлено, что на жилищном рынке имеется дефицит жилья, который составляет около 4 мн квартир.
Согласно построенной модели ввода в действие жилых домов, городской жилищный фонд может к 2010 г. приблизиться к нормальному уровню комфорта по показателю расселения домохозяйств к = п (где к-число комнат, л-число человек в домохозяйстве). Однако, чтобы жилища были комфортны не только по показателю расселения, но и по благоустройству жилья, необходима реконструкция около 800 мн. кв м городского жилищного фонда РФ.
Статистические данные показывают, что жилищное строительство в регионах РФ развивается крайне неравномерно: 52% общего ввода жилья приходится всего лишь на 15 субъектов Российской Федерации, в которых проживает 32% населения. В пределах ФО вариация также весьма велика, что свидетельствует об очень не однородной городской среде. Рост жилищного строительства в федеральных округах тесно связан с ростом ВРП в ФО (табл.2).
Таблица 2
Ввод в действие жилых домов на душу населения и связь с ВРП на душу
населения по федеральным округам в 2005г.
Федеральный округ Число субъектов РФ Ввод в действие жилых домов на душу населения Коэффициент корреляции между среднедушевым вводом жилых домов и ВРП
Размах вариации, кв м Среднее значение, кв м Стандартное отклонение, кв м Коэффициент вариации, в процентах
N R X а V г
Центральный 18 0,70 0,41 0,22 53,7 0,94
Привожский 14 0,39 0,30 0,10 33,3 0,98
Северо-Западный 11 0,49 0,29 0,17 58,6 0,93
Уральский 6 0,27 0,29 0,08 21,6 0,97
Южный 13 0,35 0,27 0,12 44,4 0,95
Сибирский 16 0,37 0,22 0,20 90,9 0,97
Дальневосточный 9 0,43 0,14 0,10 71,4 0,62
Рассчитано по \vvvw ги
Горожане, проживающие в ЦФО, имеют шанс в потора раза выше, чем в других ФО улучшить свои жилищные условия за счет жилищного строительства
В целом в российских регионах наблюдается низкая жилищная обеспеченность, в среднем на одного жителя России приходится 20,9 кв.м общей площади, что более, чем в 1,7 раза меньше, чем в развитых европейских странах.
Решение жилищной проблемы осложняет слабое статистическое сопровождение жилищного рынка, которое не позволяет получить данных необходимых для анализа происходящих процессов До сих пор не определены показатели, которые направлены на повышение эффективности развития рынка жилья.
Продвижение ипотечных программ зависит от инвестиционных возможностей населения Для того чтобы выявить дифференциацию регионов по ценовой доступности жилья, был проведен кластерный анализ регионов РФ по возможности накопления денежных средств на покупку жилья в 2005 г. при одном и том же составе домохозяйств (два работающих и один иждивенец). В результате регионы распределились на пять кластеров (табл 3).
Таблица 3
Среднее возможное время накопления денежных средств для покупки
стандартной квартиры 54 кв. м в регионах РФ в 2005 г.
Среднее
Всего регионов возможное
Кластер ЦФО СЗФО ЮФО ПФО УФО СФО ДФО время накопления денежных средств, лет
первый 2 - 3 6 - 2 3 16 0
второй 15 7 9 5 3 9 2 50 11 и более
третий 1 2 - 1 - - - 4 6 и более
четвертый - 1 - 2 - 1 2 6 8 и более
пятый - 1 - - 2 - 1 4 до 5
Первый кластер включает 16 регионов, в которых среднедушевой доход не позволяет осуществлять накопления на покупку жилья.
Второй кластер включает 50 регионов, в которых среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 3-5 кв. м жилья.
Третий кластер включает 4 региона, где среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 7 до 11 кв м жилья
Четвертый кластер включает 6 регионов, в которых среднедушевой доход позволяет накопить за год на покупку, рт 5-7 кв. м жилья.
Пятый кластер включает 4 региона, в которых среднедушевой доход позволяет домохозяйству накопить за год на покупку от 11 кв. м жилья.
Таким образом, статистика подтверждает то, что у подавляющей части населения страны нет инвестиционных возможностей, чтобы самостоятельно решить жилищную проблему. Для увеличения доступности жилья необходимо создание и развитие институтов кредитования, как в форме ипотечного кредитования, так и в форме стройсберкасс. Возможности привлечения ресурсов частных инвесторов в сферу догосрочного жилищного ипотечного кредитования существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг и секъюритизации активов
Информационная база о жилищных кредитах сконцентрирована в Банке России. В Бюлетене ЦБ РФ ежеквартально публикуются сведения о задоженности по ипотечным кредитам, выданным отдельно в рублях и в иностранной валюте, а также о сумме вновь выданных кредитах -отдельно в рублях и в иностранной валюте, причем последний показатель начал публиковаться только с первого полугодия 2006 г. Все данные по кредитам, выданным заемщикам различных регионов, приводятся исходя из местонахождения заемщиков.
Для выявления того, как развивается ипотека, нами была определена зависимость объема задоженности по ипотечным кредитам, предоставленным населению, от средней цены одного кв. м общей площади Анализ показал, что задоженность по ипотечным кредитам растет в два раза быстрее, чем средняя цена одного кв м, а это свидетельствует о том, что увеличивается количество вновь выдаваемых кредитов.
Построено уравнение тренда цены одного кв м жилья, в форме логистической кривой, основанной на предположении о замедлении роста цен. Установлено, что высокие темпы прироста цены не являются следствием развития ипотечного кредитования. Кроме того, объем всех выданных ипотечных кредитов составляет незначительную величину около 5,5% от всех сделок на рынке жилья, и поэтому развитие ипотеки пока что не может оказывать влияние на цены жилищного рынка, а главная причина роста цен состоит в недостаточном предложении квартир.
Скудная информация, которая имеется о современной ипотеке, к тому же имеет тот дефект, что сведения по предоставленным кредитам приводятся исходя из местонахождения заемщика. Это ограничивает возможности анализа Но и на этой основе было выявлено, что спрос на
ипотечные кредиты в различных регионах РФ неодинаков Анализ использования ипотечных кредитов населением в 2006г. позволил четко выделить три группы регионов РФ:
первая группа включает четыре региона (Москва, Московская обл., Тюменская обл., Санкт-Петербург), доля населения которых составляет 17,5%, на нее приходится 41% объема всех выданных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте,
вторая группа охватывает население 19 регионов РФ, доля в общей численности населения, которых составляет 38% всего населения, объем взятых ипотечных кредитов по этим регионам составил 39,7%.
третья группа включает 44,5% всего населения РФ, проживающего в 63 регионах, на нее пришлось всего 19,3% всех ипотечных кредитов На основе этих результатов можно говорить о значимости ипотеки лишь для определенных регионов страны.
Нами была предпринята попытка оценки доступности жилья с использованием ипотечного кредита на примере г.Санкт-Петербурга. Проведенные расчеты показали, что для покупки стандартной квартиры 54 кв. м в июне 2007 г. с целью получения ипотечного кредита сроком на 15 лет по средней кредитной ставке 12,4%, без первоначального взноса домохозяйству необходимо иметь минимальный ежемесячный доход 62720,38 руб , при условии, что ежемесячный платеж по кредиту составит не более 40% от дохода. Учитывая, что средний доход домохозяйства составляет 35326 руб. доля домохозяйств, удовлетворяющих указанным условиям, составляет всего лишь 1%.
Таким образом, ипотека пока не может принять массового характера, ипотечные кредиты доступны для определенной группы обеспеченного населения или могут быть использованы для улучшения имеющегося жилья и это в первую очередь связано с огромной дифференциацией населения страны по доходам и по жилищным условиям Развитие ипотеки не исключает использования других механизмов кредитования населения, например, в форме строительных сберегательных касс (ССК). ССК дожны создаваться в форме специализированных кредитных организаций, подконтрольных Банку России или Федеральной службе по финансовым рискам, со строго регламентированной финансово-хозяйственной деятельностью и прозрачными упорядоченными денежными потоками. Пока в России ССК не созданы, однако 19 июля 2007 г. в Госдуму был внесен законопроект "О строительных сберегательных кассах" (ССК), которые призваны стать альтернативой ипотеке формой государственного субсидирования накоплений граждан на покупку недвижимости Если
соответствующий закон будет принят, в России может появиться впоне работающая сеть строительно-сберегательных касс, так как низкие фиксированные процентные ставки и поощрительные государственные премии привлекут широкие слои населения к участию в ССК для решения своих жилищных проблем. Появление нового института приведет, соответственно, к формированию новой информации.
С точки зрения принятия решений заемщиками большое значение имеет объективная информация об условиях ипотеки. В настоящее время эта информация разрознена и нередко носит рекламный характер. В целях ее агрегирования и выявления имеющихся закономерностей нами была проведена классификация, методом ^-средних банков, имеющих ипотечные программы кредитования в рублях в г. Санкт-Петербурге, где ситуация на рынке недвижимости выглядит достаточно оптимистично: Санкт-Петербург занимает шестое место среди субъектов РФ по вводу нового жилья на душу населения; емкость рынка составляет более 80 тыс. сделок в год; за 2005 г. было выдано 4000 ипотечных кредитов, на январь 2007 г. 57 банков предоставляют услуги ипотечного кредитования физических лиц в рублях. В качестве классифицирующих признаков были использованы характеристики ипотечных программ и требования к заемщикам, выдвигаемые банками. В результате было получено, распределение банков на пять кластеров.
Первый кластер (образованный на 46 этапе) включает 3 банка: Газпромбанк, Петрокомерц, Дельта Кредит. Кредитование осуществляют, как на первичном, так и на вторичном рынке, минимальная сумма кредита от 300 000 тыс. рублей, первоначальный взнос превышает 10%, учитывают серые доходы, возврат кредита возможен дифференцированными платежами, комиссия за выдачу и обслуживание кредита отсутствует, максимально возможный возраст заемщика на конец срока ипотечного кредитования достигает 75 лет.
Второй кластер (образованный на 49 этапе) состоит из Международного Московского банка и Башэкономбанка Они кредитуют покупку квартир только на вторичном рынке на срок от 1 года, первоначальный взнос превышает 10%, минимальная ставка по кредиту составляет 11%, не учитывают серые доходы, возврат кредита осуществляется равными ежемесячными платежами.
Третий кластер (образованный на 51 этапе) состоит из Сбербанка России и Райффайзенбанка, которые кредитуют покупку жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, на срок от 1 года; максимальная сумма кредита превышает 17 000 мн рублей, не требуется гражданство
РФ, возврат кредита возможен как равными, так и дифференцированными платежами.
Четвертый кластер (образованный на 52 этапе) содержит 49 банков. В среднем максимальный срок кредита в банках этого кластера достигает 30 лет, первоначальный взнос в основном составляет 10% и выше, комиссия за открытие и обслуживание кредита.в среднем составляет 0,5 - 1,5%, возврат кредита осуществляется в основном равными ежемесячными платежами
Пятый кластер состоит из одного банка Глобэкс. Предоставляет ипотеку только для покупки жилья на вторичном рынке, на срок от ,1 года до 15 лет, на сумму от 300 000 тыс. до 10 000 мн рублей, первоначальный взнос превышает 10%, минимальная ставка по кредиту 11%, возврат кредита возможен дифференцированными платежами, комиссия за выдачу и обслуживание кредита отсутствует, максимально возможный возраст заемщика на конец срока ипотечного кредитования 60 лет.
Классификация банков по отдельным характеристикам, показала, что 44% банков предоставляют срок кредитования от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос отсутствует в 12% банков, а не превышает 10% в 35% банков, минимальная ставка по кредиту 11% - возможна в 47% банков, 12% - в 26% банков, плавающая процентная ставка в 0,7% банков.
Кроме того, была проверена гипотеза о влиянии финансового левериджа банка на ипотеку. Результаты классификации показали, что финансовая устойчивость банка не оказывает существенного влияния на разнообразие ипотечных программ.
Проведенный анализ позволяет заключить, что ипотечный рынок в основном формируют банки, имеющие стандартные условия ипотечного кредитования и требования к заемщику, но вместе с тем есть банки, которые имеют свои существенные особенности в программах ипотечного кредитования. В принципе, потенциальный заемщик, имеющий постоянный денежный доход и накопления, может подобрать банк, отвечающий его возможностям.
Стандартизация условий кредитования ведет к развитию вторичного рынка ипотеки Активно развивается секьюригизация ипотечных кредитов, что способствует привлечению допонительных средств для увеличения объемов кредитования. Введенное ЦБ РФ требование раскрытия эффективной процентной ставки при заключении кредитного договора дает заемщику больше возможности; для сравнения
> ДГ)1 )Х I л ^ I , I г .11 '
ипотечных программ разных банков, что способствует открытости ипотечного рынка.
Современное информационное обеспечение ипотечного кредитования не позволяет в поной мере выяснить, как же развивается это одно из приоритетных направлений реализации Национального проекта. Необходимые данные отсутствуют как в публикациях органов статистики, так и в публикациях ЦБ РФ. Для получения более поной информации, которая будет способствовать развитию и прозрачности ипотечного рынка, а, следовательно, вовлечению широких масс населения в рынок жилья, предлагаются показатели, которые пока что не входят в систему показателей официальной статистики. Единая территориально-распределенная система государственной статистики рассматривается нами, как основная организация сбора и обработки данных, характеризующих развитие рынка жилья, и удовлетворяющих потребность в тесном и оперативном информационном взаимодействии между всеми участниками информационного поля жилищного рынка (см. Рис.)
Рассмотрение информационного обмена между акторами рынка жилья выявило, что не все информационные потоки снабжены необходимыми показателями. Главным образом это касается информационного потока, который формируется государственной статистикой. Прежде всего, это касается ценовой доступности жилья Критический анализ современного состояния распределения населения по доходам показал, что группировка, предлагаемая официальной статистикой, неудовлетворительна с точки зрения выявления покупательной способности населения, его склонности к инвестированию и к накоплению. Так, в первой половине 1990-х годов большая часть населения входила в два нижних интервала группировки по доходам, а с 2003 г. - в верхний интервал л7000 руб. и более, который указывается в статистических сборниках, что не позволяет выявить дифференциацию населения. Даже, если взять группировку населения по среднемесячным доходам, показанную на сайте \vww.gksru, где максимальный доход указан 12000 руб. и более, все равно эта группа является модальной Поэтому предлагается проводить распределение населения по величине среднедушевых доходов на группы, которые образуются кратно величине прожиточного минимума (ПМ) в регионе РФ*
* Этот подход был использован доц ОНКашиной Социальное развитие Петербурга в цифрах 1990-1996 г г - СПб Изд-во Пресс-прогноз, 1997.
Рис Информационное поле развития рынка жилья в РФ
Тогда группировка по субъектам РФ, федеральным округам и по стране в целом будет включать, следующие группы по доходам до 1ПМ; 1ПМ-2ПМ, 2ПМ-ЗПМ, ЗПМ-4ПМ и тд, - независимо от величины прожиточного минимума Например, для Санкт-Петербурга домохозяйство, состоящее из двух работающих и одного иждивенца при среднедушевом доходе 4ПМ и более, могло бы воспользоваться услугами кредитования ССК, а при 8ПМ и более - ипотечным кредитом
Для более поного анализа потребностей в жилье и возможностей его приобретения необходима более поная информация о демографической ситуации в каждом регионе РФ, прежде всего о структуре домохозяйств по типу и размеру, так как в зависимости от количества и состава членов домохозяйства формируются требования к типу и планировке жилья Поскольку источником данных о семейном составе населения являются переписи населения, которые проводятся не чаще одного раза в 10 лет, для исследования динамики семейного состава населения необходимо проведение репрезентативных выборок в промежутке между переписями, позволяющих анализировать структуру домохозяйств по типо-размерам и ее изменения* Такого рода исследования в настоящее время не ведутся и потому мы предлагаем создать систему исследовательских центров (по ФО)
Жилищные условия населения выступают одним из индикаторов социальной дифференциации С целью выявления стратификации нами предлагается типология, как вводимых жилых зданий, так и домов старого фонда (всего 13 типов), основанная на учете качества самого жилья и месторасположения его в городе Очевидно, что структура жилищного фонда конкретного города будет включать не все типы жилых домов, а только те, которые характерны для данного города В соответствии с этой типологией статистические службы могли бы ежегодно представлять данные, которые условно можно разделить на три группы (табл 4)
В любом случае даже имеющиеся показатели в настоящее время предоставляются лишь в агрегированном виде, без учета типа жилья Для развития рыночных отношений эти показатели необходимо формировать по типам городских поселений по численности населения в разрезе регионов
*См, например, Шустова М А Методологические проблемы прогнозирования и статистического анализа семейной структуры населения (по материалам выборочных обследований семей г Ленинграда) -Автореферат на соискание ученой степени канд экон наук-Л ФЭИ, 1975
Таблица 4
Предлагаемые показатели_
Форма Собираются государственной статистикой и публикуются Собираются государственной статистикой, но не публикуются Не собираются государственной статистикой
№1-жифонд Сведения о жилищном фонде Число квартир Площадь квартир Численность проживающих в квартирах Распределение жилищного фонда по формам собственности Распределение квартир по числу комнат Общая площадь общежитий Численность проживающих в общежитии Распределение жилищного фонда по проценту износа Число студенческих общежитий Численность проживающих в студенческих общежитиях Число коммунальных квартир
№ С-1 Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений, и реализации инвестиционных проектов Чисб введенных квартир Площадь введенных квартир - Распределение введенных жилых помещений по количеству комнат
№ 1-рж Сведения об уровне цен на рынке жилья Средние цены на первичном рынке жилья Средние цены на вторичном рынке жилья - -
№1-РПЖ Сведения о регистрации прав на жилые помещения - Число проданных жилых помещений Общая площадь проданных квартир -
Анализ состояния и прогноз развития ипотечного кредитования предлагается проводить с помощью показателей, которые пока что оторваны от показателей государственной статистики и формируются в банковской системе Обобщенно их можно представить в следующем макете таблицы (табл 5) * >..
Таблица 5
Предлагаемые показатели ипотечного кредитования
Вид ипотечных кредитов Показатель*
Вновь выданные ипотечные кредиты** Число, ед Сумма, тыс руб Средневзвешенная процентная ставка, в процентах Средневзвешенный срок кредита, в месяцах
Досрочно погашенные ипотечные кредиты Сумма, тыс рублей Число, ед Средневзвешенный срок просроченной задоженности, месяцев
Просроченные ипотечные кредиты Сумма, тыс рублей Число, ед Средневзвешенный срок до момента погашения кредита, месяцев
Рефинансированные ипотечные кредиты Сумма, тыс рублей Число, ед
* Все показатели дожны приводиться отдельно по кредитам, выданным в рублях и в иностранной валюте
Отдельно для вновь выданных ипотечных кредитов, кредитными организациями субъекта РФ и для вновь выданных ипотечных кредитов, полученных заемщиками субъекта РФ от кредитных организаций
Эти показатели предлагается передавать для публикации в органы статистики; они формируются на основе сведений, получаемых от региональных отделений ЦБ РФ. Эти показатели дожны войти в систему показателей рынка жилья.
Показатели просроченных и досрочно погашенных кредитов, позволят оценить риски кредитования физических лиц. Перспективы развития ипотеки могут быть оценены с помощью показателей рефинансированных ипотечных кредитов, которые пока что тоже не публикуются не только официальной статистикой, но и ЦБ РФ. Показатели, характеризующие ипотечные кредиты (табл 5) важны не только сами по себе, но и как основа для расчета производных аналитических показателей
В диссертации предложены показатели, для характеристики деятельности жилищно-накопительных кооперативов в РФ. Заемщик системы догосрочного жилищного кредитования дожен знать, что если динамика его доходов отстает от роста инфляции, то полученный кредит может вызвать значительные финансовые проблемы. Если закон о ССК будет принят, то кредитами ССК смогли бы воспользоваться гораздо широкие массы населения, нежели пользователи ипотекой, так как погашение этого кредита возможно с доходом в 1,7 раза меньшим, чем
требуется для погашения ипотечного кредита, а переплата стоимости квартиры по ипотечному кредиту в 2 раза превышает переплату по кредиту ССК
Населению, доходы которого не позволяют делать накопления, и которое признано малоимущим, дожно предоставляться социальное жилье. Для этой категории муниципалитеты дожны предоставлять социальное жилье в наем. Кроме того, государство принимает на себя обязательства по предоставлению в найм жилья тем малоимущим, которые проживают в ветхом и аварийном жилье. Органы статистики дожны публиковать сведения о численности этих категорий граждан, уровне дохода и общей площади жилищ, которую они занимают по типам домов
Таблица 6
Организация статистического сопровождения развития рынка жилья
А. Формирование системы показателей
Блоки показателей развития российского рынка жилья Дифференциация населения по денежным доходам Показатели, характеризующие жилищный фонд Средняя цена на рынке жилья Показатели сделок на рынке жилья Показатели ввода жилья Показатели ипотечного рынка
Организации, которые предоставляют первичные данные Государственная статистка Организации технического учета и инвентаризации Риэтерские компании Органы государств енной регистрации Строительные организации ЦБ РФ
Государственная статистика Формирует эти показатели по представленным сведениям
Б. Использование системы показателей
Пользователь Направление использования
Все уровни власти Контроль реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, принятие управленческих решений
Домохозяйства Принятие решений о поведении на рынке жилья с целью улучшения жилищных условий
Строительные организации Эффективное планирование строительства и реализация нового жилья
Риэтерские компании Планирования эффективной деятельности на рынке жилья
Кредитные организации Планирование эффективной деятельности и принятие решений, направленных на разработку условий предоставления кредитования привлекательного для населения
Накопительные организации Планирование эффективной деятельности по предоставлению услуг населению связанных с накоплением денежных средств для улучшение жилищных условий
Таким образом, в предлагаемой системе показателей статистического сопровождения развития рынка жилья лидирующую роль в информационном обеспечении потребностей всех акторов, взаимодействующих на рынке жилья, мы отводим органам государственной статистики. Безусловно, выпонение функций по
координации сбора данных, и их предоставлению предполагает соглашение межведомственного обмена информацией и преодоления ряда технических трудностей, в частности возможности совмещения баз данных, находящихся в распоряжении отдельных ведомств. Выдвинутые предложения по развитию системы показателей жилищного фонда и рынка жилья отвечают общей стратегии развития статистики, направленной на отражение дифференциации условий жшни населения
Основные положения диссертации и результаты исследования нашли отражение в следующих публикациях:
1. Боченина М.В. Недвижимость в рассрочку/ТНаучные школы и результаты в российской статистике: Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб СПбГУЭФ, 2006 - С 73 - 74.0,1 п л
2 Боченина MJB Ипотечные риски//Проблемные вопросы управления бухгатерского учета и экономического анализа- Сб. докладов Научная сессия профессорско - преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2005г. - СПб.. СПбГУЭФ, 2006-С. 27-30.-0,2 п.л.
3. Боченина МБ. Информационное обеспечение программы доступности жшхья//Современные аспекты экономики. - 2006.- №2(95). - С 38 - 39 -0,1п.л.
4. Боченина М.В. Накопительные схемы ипотеки// Экономическая интеграция России в единое экономическое пространство / Под ред. И. А. Максимцева, М Е. Лебедевой, Т В. Никитиной: Сборник докладов участников международной конференции - СПб. Изд-во СПбГУЭФ, 2006 -С 121-123 Ч 0,2 п л
5. Боченина MJB. Классификация банков, предоставляющих ипотечные программы в Санкт-Петербурге//Финансы и бгонес. -2007. - №2. - С. 69 - 81 - 0,8 п.л.
6. Боченина М.В. Статистическое обеспечение реалюации национального проекта Дос1упное и комфортное жилье - гражданам России //Вопросы статистики. - 2007. - №10. - С. 42 - 44 - 0,2 п.л.
7 Боченина М.В. Формирование рынка доступного жилья гражданам России //Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Сб. науч. ст. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2007г - СПб . СПбГИЭУ, 2007. - С 127 - 130.-0,3 п.л
БОЧЕНИНА МАРИНА ВЛАДИМИРОВНА АВТОРЕФЕРАТ
Лицензия Р № 020412 от 12 02 97
Подписано в печать 10 10 07 Формат 60x84 1/16 Бум офсетная Печ л 1,4 Бум л 0,7 РТП изд-ва СПбГУЭФ Тираж 70 экз Заказ 658
Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул , д 21
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Боченина, Марина Владимировна
Введение
Глава 1. Статистическое отражение эволюции жилищной проблемы в России.
1.1 Периодизация и статистическое обеспечение анализа жилищных условий населения России.
1.2 Статистический анализ развития рынка жилья в РФ.
Глава 2. Рыночные механизмы и инструменты.
2.1 Зарубежный опыт развития систем ипотечного жилищного кредитования и использование накопительных схем.
2.2 Жилищная политика в России с начала 1990-х г.г.
2.3 Анализ состояния ипотечного рынка в России и его информационное - обеспечение
2.4 Диверсификация ипотечных программ, представляемых российскими банками
Глава 3. Обновление статистических показателей жилищного фонда и рынка жилья.
3.1 Информационное поле рынка жилья в России.
3.2 Статистическое сопровождение развития жилищного фонда.
3.3 Статистическое сопровождение развития рынка жилья.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Статистико-информационное сопровождение развития российского рынка жилья"
Актуальность темы исследования. Статистико-информационное обеспечение составляет необходимое условие характеристик состояния и изменения жилищных условий населения. Статистика жилища зародилась в России во второй половине XIX в. прежде всего усилиями профессора Ю.Э. Янсона (1835-1893). С тех пор задачи, стоящие перед статистикой, изменялись в связи с изменением структуры жилища и форм собственности. Новые задачи возникли перед отечественной статистикой в связи с переходом от распределительной экономики к рыночной. Процесс приватизации привел к тому, что основная доля жилья сейчас находится в частной собственности (73,7%). В связи с переходом к рынку возникли новые механизмы решения проблем улучшения жилья.
Острота проблемы улучшения жилищных условий получила отражение в Национальном проекте Доступное и комфортное жилье -гражданам России, принятом в 2006 г., основным инструментом реализации которого является Федеральная целевая программа Жилище. Одним из приоритетов, Национального проекта является ипотечное кредитование.
Современное состояние статистики не отвечает потребностям в качественной и своевременной информации, которая, с одной стороны, дожна освещать процессы, происходящие на жилищном рынке, а с другой,-показывать потребности и возможности населения. Разработка адекватной системы статистических показателей для оценки процессов, направленных на улучшение жилищных условий населения РФ, могла бы позволить всем уровням власти осуществлять контроль за реализацией Национального проекта и принимать своевременные управленческие решения, а институтам, действующим на рынке жилья, провести анализ происходящих процессов, разрабатывать прогнозы и организовывать свое эффективное поведение на рынке жилья.
Обеспечивать информационные потребности государства и общества поной, достоверной, научно обоснованной и своевременной официальной статистической информацией о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных явлениях, дожна государственная статистика России. Именно так определяются ее функции законопроектом "Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в Российской Федерации", рассмотренным в первом чтении Госдумой 4 сентября 2007 г. В настоящее время информация о жилищном фонде и рынке жилья разрознена: держателями баз данных выступают, кроме системы Росстата, Банк России и его региональные отделения, ассоциации риэтеров, инвентаризационные бюро, органы регистрации прав собственности и т. д. Это приводит к отсутствию системы в сборе, хранении и предоставлении информации, а также способствует сохранению тенденции непрозрачности рынка жилья, что затрудняет доступ к статистическим данным разных категорий потребителей. Внедрение ипотеки как механизма кредитования населения с целью приобретения жилья выдвинула банковскую систему в качестве весьма значимого субъекта формирования спроса на рынке жилья. В настоящее время трудно сказать, что-либо определенно относительно поноты, сопоставимости и доступности информации, которой располагает Банк России. Сведения, которые выходят за пределы банковской системы, разрознены и отрывочны. Вместе с тем ипотеке отводится все большая роль, соответственно, обостряется потребность в данных об объеме и структуре ипотечного кредитования.
Необходимость комплексного подхода к потребностям акторов рынка жилья определяет актуальность темы проводимого исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования состоит в разработке системы статистических показателей, необходимых для всесторонней оценки жилищного фонда и повышения эффективности рынка жилья.
Достижение поставленной цели исследования потребовало решения следующих задач:
- исследование периодов формирования жилищного фонда в России и особенностей статистического обеспечения этого процесса;
- статистическое обеспечение современного развития городского жилищного фонда РФ;
- анализ современной потребности в жилье населения РФ, оценка доступности жилья и классификация регионов, входящих в различные федеральные округа, по возможности накопления денежных средств;
- анализ развития ипотечного кредитования и его статистического обеспечения и выявления дифференциации регионов РФ по объему полученных населением ипотечных кредитов;
- анализ современного состояния использования накопительных схем для кредитования жилья в РФ;
- выявление особенностей условий предоставления ипотечных кредитов банками и отражение статистических данных;
- статистико-информационное обеспечение доступности жилья с использованием ипотечного кредита;
- анализ информационного обмена, способствующего удовлетворению жилищных потребностей населения РФ;
- разработка статистического обеспечения рынка жилья;
- разработка статистического обеспечения развития институтов и механизмов улучшения жилищных условий.
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают жилищный и ипотечный рынок РФ.
Предмет исследования. Предметом исследования является статистико-информационное сопровождение процессов формирования и улучшения жилищных условий населения.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных специалистов экономической теории, теории статистики, статистике жилищно-коммунального хозяйства, жилищного кредитования, а также методологические положения по статистике Росстата.
Для решения поставленных задач применялись методы статистических исследований, метод группировки, метод кластерного анализа, сводных статистических показателей, анализ трендов и прогнозные оценки, а также методы финансовой статистики.
Нормативно - правовой базой исследования явились Жилищный кодекс, Федеральные законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, инструкции, положения и указания Банка России и Федеральной службы по финансовым рынкам.
В качестве информационной базы исследования использовались данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, международных организаций, информационные ресурсы сети Интернет.
Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем:
- обоснован и выпонен расчет потребности в жилье населения РФ;
- предложена классификация регионов по возможности накопления средств на покупку жилья (ценовая доступность жилья) в качестве основы формирования программ кредитования населения;
- предложена классификация банков по условиям предоставления ипотечных кредитов в качестве информационной основы принятия решения заемщиком;
- выявлены и описаны акторы, действующие на информационном поле рынка жилья, определена потребность в информации каждого из них и возможности информационного обмена между ними;
- разработана система показателей статистического обеспечения путей улучшения жилищных условий населения с помощью разных институтов и программ, включающая объемные, структурные, средние и вариационные показатели по жилым домам разных типов;
- определены условия получения разработанной системы показателей: источники, формы и периодичность сбора первичных данных.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанная система показателей статистического сопровождения развития рынка жилья может быть использована службой государственной статистики для обеспечения информационных потребностей: органов испонительной власти - в целях обеспечения контроля реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России и оценке эффективности деятельности органов испонительной власти субъектов РФ, а также для принятия управленческих решений по вопросам связанным с улучшением жилищных условий населения; населения - в целях использования информации для анализа и принятия решений поведения на рынке жилья; агентам - для оценки и прогноза процессов, происходящих на рынке жилья с целью организации эффективной деятельности направленной на развитие рыночных отношений.
Апробация результатов исследования. Основные положения работы были доложены и обсуждены на 3-ей Всероссийской научно-практической конференции Научное, экспертно-аналитическое и информационное обеспечение стратегического управления, разработки и реализации приоритетных национальных проектов и программ (Москва, ИНИОН РАН, 31 мая-1 июня 2007г.); Российско-итальянской научной конференции Институты и рынки в стареющем мире (Санкт-Петербург, СПбГУЭФ, 1-2 ноября 2006г.); Научной секции социально-экономических проблем и статистики Санкт-Петербургского Дома ученых им. М.Горького РАН (17 октября 2007 г.), а также на конференциях профессорско-преподавательского состава СПбГУЭФ 2006 г. и 2007 г.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в семи публикациях общим объемом 1,9 п.л.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и 15 приложений. Работа содержит 57 таблиц, 7 рисунков, список источников, включающий 147 наименований. Поставленные цель исследования и задачи определили структуру диссертации.
Диссертация: заключение по теме "Бухгатерский учет, статистика", Боченина, Марина Владимировна
Заключение
Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы:
В настоящее время органами испонительной власти предпринимаются шаги по улучшению жилищных условий горожан: действует множество государственных программ. Жилищная проблема одна из наиболее острых социально-экономических проблем современной России. В настоящее время 73% населения РФ проживает в городах, и именно в городах особенно ощущается острота жилищной проблемы. В определенной степени недостаточная эффективность реализуемых программ, а также развитие рынка жилья обусловлены непрозрачностью информации, ее фрагментарностью и разобщенностью.
Исследование периодов формирования жилищного фонда в России на протяжении столетия, выявило, что формирование жилищного фонда не носило последовательного и планомерного характера. В результате средняя обеспеченность общей площадью жилья на душу населения постоянно росла, а потребность в жилье всегда оставалась значительной.
Статистическое сопровождение развития жилищного фонда в советский период заключалось в том, чтобы обеспечить своевременный сбор и обработку статистических данных, отражающих ход выпонения очередного пятилетнего плана, а также подготовить данные для последующего планирования. Данные о вводе в действие жилых домов по числу квартир и их общей площади приводились по районам и областям, из городов указывались Москва и Ленинград, а также краевые и областные центры. По пятилеткам приводилось число лиц улучшивших жилищные условия, но не давались сведения о числе лиц, состоявших на учете для улучшения жилья. Данные о площади городского жилищного фонда в статистических сборниках показывались в динамике. Кроме того, приводились данные о среднедушевой обеспеченности общей площадью жилищ, которые не давали представления о реальных жилищных условиях для разных социальных групп населения.
Таким образом, Россия подошла к рынку в условиях отсутствия развитой статистики жилищного фонда, отсутствия городской статистики, институтов и механизмов функционирования рынка жилья.
Жилищный рынок стал формироваться с появлением частной собственности на жилье, которая возникла благодаря приватизации, начавшейся в 1989г.
По данным ввода в действия жилых домов за период с 1995 г. по 2006 г. нами построено уравнение тренда. Однако оно позволяет дать лишь краткосрочный прогноз в силу того, что основано на данных ограниченного периода. Поэтому уравнению в 2007 г. с вероятностью 0,95 на рынок поступит 45,792,58 мн. кв. м общей площади жилых домов. Кроме того, в 2007 г. на рынке также будут продаваться строящиеся квартиры, которые дожны будут сдаваться в эксплуатацию в 2008 г. - около 52,12 мн. кв. м общей площади.
Результаты таких расчетов могут быть сопоставлены с потребностью в жилье. Средняя плотность заселения в городах РФ составляет 1,2 человек на комнату. Жилищные условия по плотности заселения только 47,4% всех городских домохозяйств соответствуют нормальному уровню комфорта или выше. По данным ВПН-2002 г. нами был проведен расчет на основе сопоставления числа человек в домохозяйстве, возрастных характеристик с количеством комнат и квартир. В результате установлено, что на жилищном рынке имеется дефицит жилья, который составляет около 4 мн. квартир.
Согласно построенной модели ввода в действие жилых домов, городской жилищный фонд может к 2010 г. приблизиться к нормальному уровню комфорта по показателю расселения домохозяйств к = п (где к-число комнат, л-число человек в домохозяйстве). Однако, чтобы жилища были комфортны не только по показателю расселения, но и по благоустройству жилья, необходима реконструкция около 800 мн. кв. м городского жилищного фонда РФ.
Статистические данные показывают, что жилищное строительство в регионах РФ развивается крайне неравномерно: 52% общего ввода жилья приходится всего лишь на 15 субъектов Российской Федерации, в которых проживает 32% населения. В пределах ФО вариация также весьма велика, что свидетельствует об очень не однородной городской среде. Рост жилищного строительства в федеральных округах тесно связан с ростом ВРП в ФО.
В целом в российских регионах наблюдается низкая жилищная обеспеченность, в среднем на одного жителя России приходится 20,9 кв.м общей площади, что более, чем в 1,7 раза меньше, чем в развитых европейских странах.
Решение жилищной проблемы осложняет слабое статистическое сопровождение жилищного рынка, которое не позволяет получить данных необходимых для анализа происходящих процессов. До сих пор не определены показатели, которые направлены на повышение эффективности развития рынка жилья.
Продвижение ипотечных программ зависит от инвестиционных возможностей населения. Для того чтобы выявить дифференциацию регионов по ценовой доступности жилья, был проведен кластерный анализ регионов РФ по возможности накопления денежных средств на покупку жилья в 2005 г. при одном и том же составе домохозяйств (два работающих и один иждивенец). В результате регионы распределились на пять кластеров.
Первый кластер включает 16 регионов, в которых среднедушевой доход не позволяет накопить на покупку жилья.
Второй кластер включает 50 регионов, в которых среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 3-5 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек.
Третий кластер включает 4 региона, где среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 7 до 11 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек.
Четвертый кластер, в котором среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 5-7 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек, включает 6 регионов.
Пятый кластер, в котором среднедушевой доход дает возможность накопить за год на покупку от 11 кв. м жилья домохозяйству, состоящему не менее чем из двух работающих человек, включает 4 региона.
Таким образом, статистика подтверждает то, что у подавляющей части населения страны нет инвестиционных возможностей, чтобы самостоятельно решить жилищную проблему. Для увеличения доступности жилья необходимо создание и развитие институтов кредитования, как в форме ипотечного кредитования, так и в форме стройсберкасс. Возможности привлечения ресурсов частных инвесторов в сферу догосрочного жилищного ипотечного кредитования существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг и секъюритизации активов.
Анализ развития ипотечного кредитования показал, что задоженность по ипотечным кредитам растет в два раза быстрее, чем средняя цена одного кв. м, а это свидетельствует о том, что увеличивается количество вновь выдаваемых кредитов.
Построено уравнение тренда цены одного кв. м жилья, в форме логистической кривой, основанной на предположении о замедлении роста цен. Установлено, что высокие темпы прироста цены не являются следствием развития ипотечного кредитования. Кроме того, объем всех выданных ипотечных кредитов составляет незначительную величину около 5,5% от всех сделок на рынке жилья, и поэтому развитие ипотеки пока что не может оказывать влияние на цены жилищного рынка, а главная причина роста цен состоит в недостаточном предложении квартир.
Скудная информация, которая имеется о современной ипотеке, к тому же имеет тот дефект, что сведения по предоставленным кредитам приводятся исходя из местонахождения заемщика. Это ограничивает возможности анализа. Но и на этой основе было выявлено, что спрос на ипотечные кредиты в различных регионах РФ неодинаков. Анализ использования ипотечных кредитов населением в 2006г. позволил четко выделить три группы регионов РФ: первая группа включает четыре региона (Москва, Московская обл., Тюменская обл., Санкт-Петербург), доля населения которых составляет 17,5%, на нее приходится 41% объема всех выданных ипотечных кредитов в рублях и в иностранной валюте; вторая группа охватывает население 19 регионов РФ, доля в общей численности населения, которых составляет 38% всего населения, объем взятых ипотечных кредитов по этим регионам составил 39,7%. третья группа включает 44,5% всего населения РФ, проживающего в 63 регионах, на нее пришлось всего 19,3% всех ипотечных кредитов. На основе этих результатов можно говорить о значимости ипотеки лишь для определенных регионов страны.
Оценка доступности жилья с использованием ипотечного кредита на примере г.Санкт-Петербурга показала, что для покупки стандартной квартиры 54 кв. м в июне 2007 г. с целью получения ипотечного кредита сроком на 15 лет по средней кредитной ставке 12,4%, без первоначального взноса домохозяйству необходимо иметь минимальный ежемесячный доход 62720,38 руб., при условии, что ежемесячный платеж по кредиту составит не более 40% от дохода. Учитывая, что средний доход домохозяйства составляет 35326 руб. доля домохозяйств, удовлетворяющих указанным условиям, составляет всего лишь 1%.
Таким образом, ипотека пока не может принять массового характера, ипотечные кредиты доступны для определенной группы обеспеченного населения или могут быть использованы для улучшения имеющегося жилья и это в первую очередь связано с огромной дифференциацией населения страны по доходам и по жилищным условиям. Развитие ипотеки не исключает использования других механизмов кредитования населения, например, в форме ССК. ССК дожны создаваться в форме специализированных кредитных организаций, подконтрольных Банку России или Федеральной службе по финансовым рискам, со строго регламентированной финансово-хозяйственной деятельностью и прозрачными упорядоченными денежными потоками. Пока в России ССК не созданы, но если соответствующий закон будет принят, в России может появиться впоне работающая сеть строительно-сберегательных касс, так как низкие фиксированные процентные ставки и поощрительные государственные премии привлекут широкие слои населения к участию в ССК для решения своих жилищных проблем. Появление нового института приведет, соответственно, к формированию новой информации.
С точки зрения принятия решений заемщиками большое значение имеет объективная информация об условиях ипотеки. В настоящее время эта информация разрознена и нередко носит рекламный характер. В целях ее агрегирования и выявления имеющихся закономерностей нами была проведена классификация, методом ^-средних банков, имеющих ипотечные программы кредитования в рублях в г. Санкт-Петербурге. Полученное распределение банков по кластерам и выявленная динамика различий между банками позволяют сделать вывод, что большинство банков не сильно отличаются друг от друга по возможности предоставления ипотечных кредитов, хотя, конечно же, есть разброс показателей: 44% банков предоставляют срок кредитования от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос отсутствует в 12% банков, а не превышает 10% в 35% банков, минимальная ставка по кредиту 11% - возможна в 47% банков, 12% - в 26% банков, плавающая процентная ставка в 0,7% банков.
Кроме того, была проверена гипотеза о влиянии финансового левериджа банка на ипотеку. Результаты классификации показали, что финансовая устойчивость банка не оказывает существенного влияния на разнообразие ипотечных программ.
Стандартизация условий кредитования ведет к развитию вторичного рынка ипотеки. Активно развивается секъюритизация ипотечных кредитов, что способствует привлечению допонительных средств для увеличения объемов кредитования.
Кластерный анализ диверсификации условий кредитования выявил, распределение банков на пять классов. Полученное распределение банков по кластерам и выявленная динамика различий между банками позволяют сделать вывод, что большинство банков не сильно отличаются друг от друга по возможности предоставления ипотечных кредитов, хотя, конечно же, есть разброс показателей: 25 банков предоставляют срок кредитования от 1 года до 30 лет, первоначальный взнос отсутствует в 7 банках, а не превышает 10% в 20 банках, минимальная ставка по кредиту 11% - возможна в 27 банках, 12% - в 15 банках, плавающая процентная ставка в 4 банках.
Полученные результаты классификации с использованием финансового левериджа в качестве признака классификации показывают, что устойчивость банка не оказывает существенного влияния на разнообразие ипотечных программ.
Стандартизация условий кредитования ведет к развитию вторичного рынка ипотеки. Активно развивается секъюритизация ипотечных кредитов, что способствует привлечению допонительных средств для увеличения объемов кредитования. Введенное ЦБ РФ требование раскрытия эффективной процентной ставки при заключении кредитного договора дает заемщику больше возможности для сравнения ипотечных программ разных банков, что способствует открытости ипотечного рынка.
Единая территориально-распределенная система государственной статистики рассматривается, как основная организация сбора и обработки данных, характеризующих развитие рынка жилья, и удовлетворяющих потребность в тесном и оперативном информационном взаимодействии между всеми участниками жилищного рынка.
Рассмотрение информационного обмена между акторами рынка жилья выявило, что не все информационные потоки снабжены необходимыми показателями. Главным образом это касается информационного потока, который формируется государственной статистикой. Прежде всего, это касается ценовой доступности жилья.
Критический анализ современного состояния распределения населения по доходам показал, что группировка, предлагаемая официальной статистикой, неудовлетворительна с точки зрения выявления покупательной способности населения, его склонности к инвестированию и к накоплению. Поэтому предлагается проводить распределение населения по величине среднедушевых доходов на группы, которые образуются кратно величине прожиточного минимума (ПМ) в регионе РФ.
Жилищные условия населения выступают одним из индикаторов социальной дифференциации. С целью выявления стратификации нами предлагается типология, как вводимых жилых зданий, так и домов старого фонда (всего 13 типов), основанная на учете качества самого жилья и месторасположения его в городе. В соответствии с этой типологией статистические службы могли бы ежегодно представлять данные о жилищном фонде и распределении населения по жилищным условиям.
Анализ состояния и прогноз развития ипотечного кредитования предлагается проводить с помощью показателей, которые пока что оторваны от показателей государственной статистики и формируются в банковской системе. Эти показатели предлагается передавать для публикации в органы статистики; они формируются на основе сведений, получаемых от региональных отделений ЦБ РФ. Показатели, отражающие ипотечное кредитование дожны войти в систему показателей рынка жилья.
Предложены показатели, характеризующие деятельность жилищно-накопительных кооперативов в РФ.
Населению, доходы которого не позволяют делать накопления, и которое признано малоимущим, дожно предоставляться социальное жилье. Для этой категории муниципалитеты дожны предоставлять социальное жилье в наем. Кроме того, государство принимает на себя обязательства по предоставлению в найм жилья тем малоимущим, которые проживают в ветхом и аварийном жилье. Органы статистики дожны публиковать сведения о численности этих категорий граждан, уровне дохода и общей площади жилищ, которую они занимают по типам домов.
Таким образом, в предлагаемой системе показателей статистического сопровождения развития рынка жилья лидирующую роль в информационном обеспечении потребностей всех акторов, взаимодействующих на рынке жилья, мы отводим органам государственной статистики. Безусловно, выпонение функций по координации сбора данных, и их предоставлению предполагает соглашение межведомственного обмена информацией и преодоления ряда технических трудностей, в частности возможности совмещения баз данных, находящихся в распоряжении отдельных ведомств. Выдвинутые предложения по развитию системы показателей жилищного фонда и рынка жилья отвечают общей стратегии развития статистики, направленной на отражение дифференциации условий жизни населения.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Боченина, Марина Владимировна, Санкт-Петербург
1. Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 г. №865 О допонительных мерах по реализации Федеральной целевой программы Жилище на 2002-201 Ог.г.
2. Указ Президента Российской Федерации О выпуске и обращении жилищных сертификатов от 10.06.1994 №1182 (с изм. и доп., внесенными указами Президента Российской Федерации от 02.04.1997 № 277, от 24.08.2004 № 1103).
3. Указ Президента Российской Федерации от 28 .06.2007 №825 Об оценке эффективности деятельности органов испонительной власти субъектов Российской Федерации.
4. Федеральный закон Российской Федерации Об ипотечных ценных бумагах от1111.2003 № 152-ФЗ (с изм. и доп., внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-Ф3).
5. Федеральный закон Российской Федерации Об ипотечных ценных бумагах от 11.11.2003 № 152-ФЗ (с изм. и доп., внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-Ф3).
6. Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации.
7. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
8. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (часть П)Гражданский кодекс РФ.
9. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (часть 1)Гражданский кодекс РФ.1. Статистические сборники
10. Всесоюзная Городская перепись 1923 г. Итоги переписи: владений, строений и квартир в городах и посеках городского типа. Том XVII.- М.: ЦСУ СССР, 1925.
11. Всесоюзная перепись населения 1926 г. Владения, строения, жилые и нежилые помещения в городах и городских поселениях Союза ССР. Том LIII.- М.: ЦСУ СССР, 1929.
12. Всесоюзная перепись населения 1926 г. Жилищные условия городского населения. Том LIV.- М.: Государственное социально-экономическое издательство, 1932.
13. Города России в 1910 году. Статистический сборник / ЦСК МВД. Петербург, 1914.
14. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2004: Стат. сб./
15. Росстат. М., 2004. - 325 С.
16. Итоги Всесоюзной Городской переписи 1923 г. Часть I. Общие предварительные сведения о городах и их населении. Том XX.- М.: ЦСУ СССР, 1924.
17. Народное хозяйство РСФСР в 1980 г. Статистический ежегодник/ ЦСУ РСФСР. М.: Финансы и статистика, 1981. - 406 С.
18. Народное хозяйство СССР за 60 лет. Юбилейный статистический ежегодник/ ЦСУ СССР М.: изд-во Статистика, 1977.
19. Население России за 100 лет (1897-1997). Статистический сборник / Госкомстат России. М., 1998.-222 С.
20. Региоиы России. Социально-экономические показатели. 2006: Стат. сб. / Росстат. М., 2007.-981 с.
21. Российская федерация в 1992 году. Статистический ежегодник/Госкомстат России.-М.: Республиканский информационно издательский центр, 1993. - 654 С.
22. Российский статистический ежегодник. 2006: Стат. сб. / Росстат. М., 2007.
23. Сборник статистических материалов. 1987/ Госкомстат СССР. М.: Финансы и статистика, 1988. - 286 С.
24. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2005: Стат. сб. / Росстат. -М., 2005.
25. Строительство жилья и состояние жилищного фонда в РСФСР / Госкомстат России. -М.: Республиканский информационно издательский центр, 1990.
26. Финансы России. 2004: Стат. сб. / Росстат. М., 2004.
27. Научные статьи, монографии
28. Анисимов В.В. Организация и методы статистики жилищно-коммунального хозяйства,-М.: Госстатиздат, 1951.
29. Афифи А., Эйзен С. Статистический анализ. Подход с использованием ЭВМ: Пер. с англ. М.: Мир, 1982.
30. Бирюков В.М. Российский и зарубежный опыт жилищного финансирования // Жилищный вопрос как проблема социальной политики. М.: ИМЭПИ РАН, 2004.
31. Бронер Д.Л. Жилищное строительство и демографические процессы. М.: Статистика, 1980.
32. Бурдяк А.Я., Попова Д.О. Причины бедности семей с детьми (По результатам обследования домохозяйств Ленинградской области) // Социальная политика: экспертиза, рекомендации, обзоры. 2007. - №6. - С.31-56
33. Бюлетень банковской статистики региональное приложение / ЦБ РФ. - 2006. -№1(21).-С.61-64
34. Бюлетень банковской статистики региональное приложение / ЦБ РФ. - 2005. -№1(17). -С.62-65
35. Бюлетень банковской статистики региональное приложение / ЦБ РФ. - 2007. -№1(25). -С.58-65
36. Бюлетень банковской статистики / ЦБ РФ. 2007. - №2(165). - С.108
37. Вейтилигэм Р. Руководство по использованию финансовой информации. The Financial Times. -М.: Финансы и статистика, 1999.
38. Викторов М. Национальный проект по жилью: Факторы реализации //Экономист. -2007.- №1.-С. 56-60
39. Воков г. А., Копейкин А.Б., Косарева Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. - № 5.
40. Гасликова Н.Р., Гохберг л.м. Информационные технологии в России. М.: Центр исследований и статистики науки, 2001.
41. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. М.: Издательство
42. МГТУ им.Н.Э. Баумана, 2001.
43. Гришанов В. И. Доходы населения и перспективы реализации программных жилищных субсидий. В кн.: Россия - 1999. Социально демографическая ситуация / Под ред. Н. М. Римашевской. - М.: ИСЭПНРАН, 2000. -С. 167-178.
44. Гришанов В. И. Жилищная и имущественная обеспеченность. В кн.: Уровень жизни городского населения России и социальные проблемы реформ / Под ред. М. А. Можиной. М.: ИСЭПН РАН, 1995.
45. Гришанов В.И. Неравенство в доходах неравенство в качестве жилья // Жилищный вопрос как проблема социальной политики. М.: ИМЭПИ РАН, 2004.
46. Гурвич В. Путь к ипотеке через строительно-сберегательные кассы может оказаться короче.2005 // на сайте Ссыка на домен более не работаетp>
47. Думнов А.Д. Международные рекомендации и публикации ООН в области жилищной статистики // Вестник статистики. 2005. - №6.- С.43-48
48. Елисеева И.И., Костеева Т.В.,Хоменко Л.Н. Международная статистика.- Минск:1. Вьппэйшая школа, 1995.
49. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России / Науч. редакторы-составители. Б.М.Гринчель, Б.С.Жихаревич, Н.Е.Костылева. СПб.: Наука, 1998. - 292 С.
50. Забелин В.Н. У национального проекта "Доступное и комфортное жилье" есть шансы стать успешным // Национальные проекты. 2007. - № 1. - С. 38-42
51. Захарова Е. Преимущества ипотечного кредитования для физических лиц / Территория бизнеса.- 2006. №4(7). - С.66
52. Иванов Ю.Н. Применение международных стандартов в российской статистике // Вопросы экономики. 2001. - №3.
53. Иванов Ю.Н. Применение международных стандартов в российской статистике // Вопросы экономики. 2001. - № 3.
54. Иванова Е.И Информационные проблемы управления национальным социально-экономическим развитием // Финансы и бизнес. -2007. №2. - С. 88 - 94
55. Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее / Под ред. И.С. Радченко. М.:000 ГроссМедиа, 2004.
56. Ипотека России / Материалы петербургского ипотечного форума 2006. СПб, 2006.
57. Казейкин B.C. Развитие жилищного строительства и ипотечного кредитования в России // Национальные проекты. 2007. - № 2. - С. 79-82
58. Кичанов Р. Роль национального проекта Доступное жилье в решении жилищной проблемы//Федерализм.-2007. -№1.-с.181-189
59. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000.- С. 144.
60. Коган А.Б. Условия задачи для работы над ошибками: Итоги реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" // Национальные проекты. - 2007. - № 3. - С. 37-40.
61. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рис ков). М.: Фонд Институт экономики города, 2005.
62. Корхова И. В. Некоторые международные сравнения развития социально инфраструктуры // В кн.: Социальная инфраструктура (оценка состояния и концепция развития). М.: ИСЭПН РАН, 1991.
63. Кудрявцев А.П. Модель социального жилья // МиР. Москва и регионы. 2005. -ноябрь-декабрь. - С.23-25
64. Лазарова Л. Особенности подхода к жилищной политике // Экономист. 2006. -№10.
65. Лазарова Л.Б. Взаимосвязь строительного и ипотечного рынков // Банковское дело,-2006.- №1. С.38-42
66. Лазарова Л.Б. Жилищный и ипотечный рынок. Научное издание. СПб.: Изд-во С.-Петербургского университета, 2007.
67. Лазарова Л.Б. Проблемы развития жилищного рынка в России и зарубежных странах //Бизнес.ВремяЛюди. 2006.- №2. - С. 12-16
68. Лазарова Л.Б.Развитие ссудо-сберегательных касс в России //Научная мысль Кавказа. 2005.- Приложение 7.-С.96-104.
69. Левицкий Л. Устоит ли национальный проект перед либеральным? // Российская Федерация сегодня. 2007. - № 8. - С. 2 - 3
70. Лисицина В.Н. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье гражданам России": проблемы правореализации // Жилищное право. - 2007.-№ 1. - С. 16-22
71. Мандель И. Д. Кластерный анализ. М.: Финансы и статистика, 1988.
72. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективыего использования в России. СПб.: Издательство Юридический центр Пресс,2003.
73. Методологические положения по статистике. Вып. 3 / Госкомстат России. М., 2000.
74. Методологические положения по статистике. Вып. 4 / Госкомстат России. М., 2003.
75. Методологические положения по статистике. Вып. 5 / Росстат. М., 2006.
76. Митичева О. Н. Маркетинг статистической информации // Вопросы статистики. -2005.-№10.
77. Морозков С.В. Механизмы социальной ипотеки // МиР. Москва и регионы. 2005. -сентябрь-октябрь. - С.20-22
78. Harvey Joan М. Sources of Statistics. L.: Glive Bingley, 1971.
79. Нестеров Jl. И. Организация статистики за рубежом.- М.: ИИЦ Статистика России, 2006.-155 С.
80. Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья / Материалы первого международного конгресса 25 ноября 2005 года.- М., 2005.
81. Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья / Материалы второго международного конгресса 23-24 ноября 2006 года.- М., 2006.
82. Норкин К.Б. Приватизация жилья как элемент жилищной реформы / Международная программа Евроград-XXI (Сер. науч. методические материалы). - СПб., 1992.
83. Обзор социальной политики в России. Начало 2000-х / Под ред. Т.М. Малевой / Н.В.Зубаревич, Д.Х.Ибрагимова и др.; Независимый Институт социальной политики. М.: НИСП, 2007.
84. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах
85. России / Под ред. Н.Н. Рогожиной. М: Фонд Институт экономики города,2004.
86. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. кол. Н.Б.Косарева.- М.: Фонд Институт экономики города: ИНФРА-М, 2007. 576 С.
87. Осокина ил., Смирнов В.В. Догосрочное жилищное финансирование всовременных экономических условиях Российской Федерации. Опыт и рекомендации: Методическое пособие. М., 2001.
88. Пастухова Л.С., Довгяло М.В. Инструмент правового регулирования взаимоотношений участников жилищного рынка // Аналитический банковский журнал. 2002. - № 5.
89. Пастухова Н.С. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 6.
90. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М: Фонд Институт экономики города, 2002.
91. Пастухова н.С., Рогожина н.н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. -М: Фонд Институт экономики города, 2004.
92. Пильцер Р. Инвестиционная судьба среднего американца // Рынок ценных бумаг. -2003. №9.
93. Потерович В. М., Старков О. Ю. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации. Научные доклады № R2-2005. СПб.: НИИ менеджмента СПбГУ, 2005.- 68 С.
94. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997.
95. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001- 2002 годах // Вестник Банка России. 2003. - N2 56 (708).
96. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в
97. Российской Федерации в 2001Ч2002 годах // Вестник банка России. 2003. -№56(708)
98. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / Под ред. Н.Б. Косаревой и Р.Дж. Страйка. М.: Фонд Институт экономики города, 2001.
99. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. М: Фонд Институт экономики города, 2004.
100. Ружже, В. JI, Елисеева И. И., Кадибур т. С. Структура и функции семейных групп. -М.: Финансы и статистика, 1983.
101. Руководство по денежно-кредитной и финансовой статистике. Служба переводов МВФ. Вашингтон: МВФ, 2000.
102. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Сборник статей с приложением токового словаря по экономике недвижимости / Под ред. JI.3. Лимонова. СПб.: Леонтьевский Центр, 1994.
103. Рынок жилья в переходной экономике / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров.: ГИПП1. Вятка, 2002.
104. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / Под ред. Э.К. Трутнева. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.
105. Садков В. Г., Шибаева Н. А., Молоканов В. Д., Дмитриева Н. Е. Эффективное управление и его информационное обеспечение органами государственной статистики // Вопросы статистики. 2002. № 10.
106. Севрук В.Т. Риски финансового сектора Российской Федерации. М.: Финстатинформ, 2001.
107. Социальная политика и социальные реформы глазами россиян. М.: Институт социологии РАН, 2007.
108. Социальное развитие Петербурга в цифрах 1990-1996 г.г.- СПб.: Изд-во Пресс-прогноз, 1997.
109. Суринов А.Е. Официальная статистика в России: проблемы реформирования.- Tacis. РЕЦЕП, 2002.
110. Суринов Е.А. Доходы населения. М.: Финансы и статистика, 2001.
111. Суслов И.П. Теория статистических показателей. М.: Статистика, 1975
112. Тенденции развития немецкой банковской системы и опыт для России / Под ред. Г.Н.Белоглазовой, Д.Хуммеля, Т.Н.Никитиной, К.Бергер.- СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 2002. 528 С.
113. Фишер И. Покупательная сила денег. М.: ТД Дело, 2001.
114. Цапу Л.И. Методология разработки концепции управления процессом жилищного строительства в мегаполисе // Экономическое возрождение России. 2005. - №1(3).-С.57- 63
115. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов.- М.: Дело, 2002.
116. Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. -2-е изд. М.: Финансы и статистика, 1983.
117. Чубарова Т.В. Социальные аспекты жилищной политики // Жилищный вопрос как проблема социальной политики. М.: ИМЭПИ РАН, 2004.
118. Шустова М.А. Методологические проблемы прогнозирования и статистического анализа семейной структуры населения (по материалам выборочных обследований семей г. Ленинграда). Автореферат на соискание ученой степени канд. экон. наук. -Л.:ФЭИ, 1975.
119. Ясин Е., Пчелинцев О. и др. Жилищный рынок в России: проблемы становления и развития / / Вопросы экономики. 1993. - № 7.
120. Covered Bonds & Mortgage-Backed Securities in the European Union. European Mortgage Federation.- November 2004.
121. Diamond, Douglas В., and Michael J. Lea 1992. лHousing finance in developed countries. An international comparison of efficiency Journal of Housing Research, Vol. 3, Issue 1.
122. European Mortgage Federation Quarterly Figures, fourth quarter 2004.
123. European Mortgage markets: structure, funding and future development/Paper by Judith Hardt, Secretary General and David Manning, Head of Economic Affairs European Mortgage Federation. OECD. - 2000. - June.
124. Geffinger R. Standorttheoretische begriindung des Regulierten Wohnungsmarktes. -Wien.: Institut fur Stadt- und Regionalforschung der Technischen Universitat Wien, 1990.
125. Knotig G. Lageabhangigkeit der Whnfuserneuerung. Wien.: Institut fur Stadt- und Regionalforschung der Technischen Universitat Wien, 1993.
126. Основные положения диссертации и результаты исследования нашли отражение в следующих публикациях:
127. Боченнна М.В. Недвижимость в рассрочку//Научные школы и результаты в российской статистике: Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: СПбГУЭФ, 2006.- С. 73 - 74 -0,1 п.л.
128. Боченина М.В. Информационное обеспечение программы доступности жилья//Современные аспекты экономики. 2006.- №2(95). - С. 38 - 39 -0,1п.л.
129. Боченина М.В. Классификация банков, предоставляющих ипотечные программы в Санкт-Петербурге//Финапсы и бизнес. -2007. №2. - С. 69 - 81 - 0,8 п.л.
130. Боченнна М.В. Статистическое обеспечение реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России //Вопросы статистики. - 2007. -№10.-С. 42 -44 -0,2 п.л.
131. Городской жилищный фонд в РФна конец года)
132. Составлено по: Российский статистический ежегодник 2006. Статистический сборник. М., 2007.
Похожие диссертации
- Противоречия и закономерности развития страхового рынка в России
- Формирование и развитие регионального рынка охранных услуг
- Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города
- Совершенствование механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан в условиях современной России
- Глобальные направления (формы организации) прямого контаминантного маркетинга и управление агоритмом их адаптации к изменяющимся условиям рынка жилья