Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Агеев, Виктор Геннадьевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании"
Агеев Виктор Геннадьевич
Совершенствование системы управления
земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании
Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
- 3 ДЕК 2009
003486491
На правах рукописи
Агеев Виктор Геннадьевич
Совершенствование системы управления
земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании
Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Работа выпонена в НОУ ВПО Высшая школа приватизации и предпринимательства - институт
Защита состоится л77 декабря 2009 года в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 521.001.01 при Высшей школе приватизации и предпринимательства - институте по адресу: 125009, Москва, Леонтьевский пер., д.7, стр.3, ауд. №316.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Высшей школы приватизации и предпринимательства - института.
Научный руководитель: кандидат экономических наук
Завьялов Алексей Александрович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук
Авеков Владимир Васильевич
кандидат технических наук Светляков Василий Иванович
Ведущая организация: Пермский государственный
университет
Автореферат разослан л_> ноября 2009 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н.
В.А.Димов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования
Общепризнанным фактом является то, что становление местного самоуправления остается одной из важнейших задач государственного строительства Российской Федерации на современном этапе. Сколь бы ни была совершенна государственная машина, она никогда не сможет заменить при решении вопросов местного значения самоуправления тех самых людей, чьи насущные проблемы, собственно, и дожны быть решены. Подмена местного самоуправления теми или иными формами государственного вмешательства или прямого управления неизбежно ведет к росту бюрократического аппарата, резкому падению эффективности принимаемых управленческих решений, созданию предпосылок для коррупции. Конечно система местного самоуправления, особенно в российской ее интерпретации, не идеальна. Но она лишена тех врожденных пороков, которые свойственны иерархической системе государственного управления на местах, способна к саморазвитию и саморегулированию. В то же время участие в поноценном самоуправлении способствует снижению патернализма в обществе, появлению у граждан чувства ответственности за свой дом и, в конечном счете, за свою Родину.
Очевидно, что поноценным местное самоуправление может стать лишь тогда, когда станет финансово самодостаточным. Практика дотирования бюджетов муниципальных образований из вышестоящих бюджетов губит саму идею местного самоуправления, заменяя реальную ответственность власти перед избравшими ее согражданами стремлением выслужиться перед различными уровнями государственной иерархии. Таким образом, рост поступления в бюджеты муниципальных образований собственных доходов становится залогом действенности местного самоуправления и выстраивания такой системы решения вопросов местного значения, которая устраивала бы, в первую очередь, местное сообщество.
Вместе с тем, решение задачи увеличения собственных доходов местных бюджетов дожно и может быть увязано с обеспечением социально-экономического развития муниципального образования и наилучшим удовлетворением потребностей населения. Одним из самых действенных механизмов достижения этих целей является повышение эффективности управления территориальным ресурсом муниципального образования и муниципальным недвижимым имуществом, главным образом, муниципальными землями, как, с одной стороны, наиболее серьезными активами, находящимися в распоряжении органов местного самоуправления, и, с другой стороны, базисом для любой деятельности, способствующей развитию муниципального образования.
Особое значение данная проблематика приобретает в условиях нестабильного функционирования национальной экономики, вызванного мировым финансово-экономическим кризисом. Очевидно, что при таких обстоятельствах только максимальное использование в рамках местного самоуправления всех имеющихся в распоряжении муниципальных образований внутренних ресурсов, важнейшими из которых являются территория и муниципальное имущество, способно обеспечить нормальное функционирование экономики муниципалитетов, развитие человеческого потенциала, сохранение социального спокойствия и комфортности проживания на территориях.
Наиболее насущной выглядит необходимость совершенствования системы управления земельно-имущественными комплексами городских поселений, представляющих собой пространственную базу для одного из главных направлений развития человечества в последние десятилетия - урбанизации. В городских поселениях в настоящее время сосредоточена большая часть национального богатства, здесь относительно более высока деловая активность и, благодаря этому, они являются и на сегодняшний день и на перспективу главной точкой роста экономики России.
Цель и задачи исследования:
Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании с целью объединения решения задачи увеличения доходов местного бюджета от его использования, и осуществления эффективной, ориентированной на наиболее поное удовлетворение потребностей населения, градостроительной и пространственной политики, обусловленной, в первую очередь, практической реализацией документации территориального планирования.
Достижение указанной цели позволит:
- повысить доходную часть местных бюджетов за счет собственных, регулярных доходов от использования муниципальных земельно-имущественных комплексов;
- способствовать улучшению инвестиционного климата в муниципальном образовании и его социально-экономическому развитию, в целом, через создание эффективной системы управления муниципальным земельно-имущественным комплексом;
- обеспечить наилучшее, с точки зрения удовлетворения потребностей населения, использование муниципальной недвижимости и земель в границах муниципального образования.
Постановка цели диссертационного исследования потребовала решения следующих задач:
- проведения системного анализа земельно-имущественного комплекса муниципального образования, как ресурса, позволяющего реально обеспе-
чить экономическую базу местного самоуправления в значительном количестве городских муниципальных образований России;
- нахождения путей повышения бюджетной отдачи и социально-экономической эффективности использования земельно-имущественного комплекса городских муниципальных образований и разработки методологии решения данной задачи;
- выявления точек соприкосновения основных стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса муниципальных образований с положениями документации территориального планирования;
- определения возможности применения документов территориального планирования, как базиса доя расчета показателей бюджетной отдачи земельно-имущественного комплекса муниципального образования;
- обоснования наличия синергетического эффекта для социально-экономического развития территории от повышения бюджетной отдачи земельно-имущественного комплекса муниципального образования и практической реализации документации территориального планирования.
Предметом диссертационного исследования являются отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами, в системе управления земельно-имущественным комплексом городского муниципального образования.
Объектом диссертационного исследования стал земельно-имущественный комплекс городского муниципального образования, под которым автор понимает совокупность земель, расположенных в границах муниципального образования, и находящееся в распоряжении местного самоуправления недвижимое имущество.
Научные результаты исследования, отражающие личный вклад автора состоят в следующем:
1. Разработаны методологические основы применения документации территориального планирования для установления нормативных размеров платежей за пользование землей, позволяющая увеличить их поступление в бюджет муниципального образования, обеспечить реализацию эффективной территориальной политики, и способствующая социально-экономическому развитию поселения;
2. Разработан методологический подход, позволяющий сопрягать основные стоимостные показатели земельно-имущественного комплекса городского муниципального образования с положениями документации территориального планирования, теоретически обоснованы подходы к решению задачи экономического стимулирования муниципальных образований к реализации документов территориального планирования.
3. Разработаны и теоретически обоснованы методы повышения бюджетной и социально-экономической эффективности использования и отчуждения муниципального недвижимого имущества в условиях базового сокращения спроса на него, вызванного мировым финансовым кризисом;
4. Выявлены организационные механизмы, позволяющие повысить эффективность использования имущества муниципальных учреждений, переданного им на праве оперативного управления, с целью наилучшего удовлетворения потребностей населения.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке методологии совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования, имеющей рыночную экономическую природу и создающей условия для саморегулирования данной системы.
Основные методы исследования. Обоснование теоретических утверждений и аргументация выводов осуществлялись на основе системного, монографического и экономико-статистического методов.
Информационной базой послужили официальные данные о социально-экономических показателях и земельно-имущественных комплексах Пермского края и города Березники, ресурсы сети Интернет, а также собственные эмпирические материалы.
Апробация исследований осуществлялась в практической деятельности автора по управлению земельно-имущественными отношениями в г.Березники Пермского края. Практическая значимость состоит в возможности применения выводов исследования при осуществлении управления земельно-имущественными отношениями в городских муниципальных образованиях России. Материалы исследований представляют интерес для органов государственной власти и местного самоуправления.
Основные положения диссертационной работы доложены и обсуждены на научных конференциях, организуемых ВШПП, Европейским клубом экспертов местного самоуправления и ГИС-ассоциацией в 2006 - 2009 г.г. Результаты научных исследований приняты к внедрению Министерством градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края, агентством по управлению государственным имуществом Пермского края, администрацией города Березники, используются в учебном процессе Высшей школы приватизации и предпринимательства - институт, Пермского института муниципального управления.
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 192 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и нормативно-правовых актов, включающего 50 наименований, и приложений.
Материалы диссертационного исследования представлены в следующей последовательности.
Введение
Глава I. Теоретические основы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования
1.1. Содержание и роль местного самоуправления, в повышении конкурентоспособности
12. Состав и специфика земельно-имущественной составляющей муниципальной собственности, состав земельно-имущественного комплекса муниципального образования
1.3. Земельно-имущественный комплекс как фактор развития финансовой самостоятельности муниципального образования
1.4. Влияние земельно-имущественного комплекса на социально-экономическое и территориальное развитие муниципальн<}го образования
Глава И. Реализация земельно-имущественного потенциала муниципального образования
2.1. Формирование доходной части бюджета муниципального образования за счет поступлений от использования и реализации земель
2.2. Формирование доходной части бюджета муниципального образования за счет средств от использования и реализации муниципального недвижимого имущества
2.2.1. Общая характеристика системы управления муниципальным имуществом (за исключением муниципальных финансов и муниципальных земель) в г.Березники
2.2.2. Закрепление имущества за муниципальными предприятиями, в т.ч., казенными
2.2.3. Закрепление муниципального имущества за муниципальными учреждениями
2.2.4. Использование имущества муниципальной казны
2.3. Реализация документов пространственного планирования муниципального образования с целью наилучшего удовлетворения потребностей населения
Глава III. Пути повышения эффективности реализации земельно-имущественного потенциала муниципального образования
3.1. Оптимизация системы платежей за пользование землей в муниципальном образовании
3.2. Повышение бюджетной и социально-экономической эффективности использования и реализации муниципального недвижимого имущества
3.2.1. Повышение эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений
3.2.2. Повышение эффективности приватизации муниципального имущества
3.23. Повышение бюджетной эффективности аренды муниципального недвижимого имущества
3.3. Влияние территориального планирования на социально - экономическое развитие муниципального образования Заключение
Библиографический список использованной литературы и нормативно-правовых актов Приложения
И. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Проведен системный анализ земельно-имущественного комплекса муниципального образования как ресурса, позволяющего обеспечить экономическую базу и испонение социальной функции местного самоуправления в значительном количестве городских муниципальных образований России. Разработан теоретический подход сопряжения основных стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса городского муниципального образования с положениями документации территориального планирования, теоретически обоснованы подходы к решению задачи экономического стимулирования муниципальных образований к реализации документов территориального планирования.
Рассматривая перечень приоритетов государственной политики, необходимых для реализации с целью нормального функционирования национальной экономики, мы обнаружим, что практически все они перекликаются с вопросами местного значения, изложенными в Федеральном Законе №131-ФЗ от 6.10.2003г. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Таким образом, непосредственная реализация этих мер государства неизбежно будет осуществляться на муниципальном уровне. Следовательно, эффективно функционирующее местное самоуправление, способное к решению указанных задач в интересах местных сообществ, становится одним из непременных условий обеспечения глобальной конкурентоспособности России. Однако, успешное движение по сформулированным федеральной властью направлениям развития страны возможно только в условиях доверия общества к этим доктринам, разделения их большинством населения и сопричастности населения к их реализации.
Автор считает, что только экономическая самостоятельность позволит органам местного самоуправления в своей деятельности ориентироваться на интересы местного сообщества, будет являться действенным рычагом пре-
одоления патернализма, как в муниципальной власти, так и среди населения муниципалитетов. В то же время, рассматривая имеющиеся на сегодняшний день итоги реформы местного самоуправления, нельзя не отметить то, что подавляющее большинство муниципальных образований лишено возможности поного финансирования своих потребностей за счет собственных доходов. По подсчетам автора, доля финансово зависимых муниципалитетов приближается к 100%. В этой связи, важнейшей задачей на ближайшие годы дожно являться достижение максимальным числом муниципальных образований способности самостоятельно финансировать испонение своих функций, в первую очередь - социальных, за счет собственных регулярных доходов.
Имеется два основных пути достижения этих целей: перераспределение налогов, собираемых на территориях, в пользу бюджетов муниципальных образований, и повышение эффективности использования уже имеющихся в распоряжении муниципалитетов ресурсов и возможностей.
Первый путь выглядит достаточно очевидным и простым для реализации. Однако наделение местных бюджетов допонительными видами доходов является хоть и необходимым, но, тем не менее, бесспорно, экстенсивным путем решения задачи достижения финансовой самостоятельности муниципальных образований.
Более оптимальным является путь повышения эффективности использования уже имеющихся в распоряжении местного самоуправления ресурсов. Одним из стопов муниципальной экономики и, одновременно, одним из наиболее перспективных, с точки зрения повышения эффективности использования, активов являются территориальный ресурс и муниципальная собственность. Однако не все составляющие муниципальной собственности могут являться существенными ресурсами для формирования жизнеспособного местного бюджета. Таковыми могут быть муниципальное недвижимое имущество и, главным образом, земли, расположенные в границах муниципального образования вне зависимости от формы собственности на них, которые в совокупности составляют земельно-имущественный комплекс муниципального образования. При этом земля и недвижимое имущество, переданные муниципальным предприятиям и учреждениям, служат, в основном, для обеспечения функционирования муниципального хозяйства и социальной сферы. Отчисления от прибыли муниципальных предприятий в бюджет, как правило, незначительны, также как незначительны и резервы их увеличения. В то же время, очевидно, что попытки достичь экономического развития муниципального образования через развитие муниципального сектора экономики ведут в тупик. Предприятия и учреждения муниципального сектора могут существовать только для обеспечения функционирования некоторых, соци-
ально значимых и, как правило, малорентабельных отраслей. Таким образом, цели формирования регулярных доходов местного бюджета в большей мере служат земельные участки в границах муниципального образования и недвижимое имущество муниципальной казны, цели же испонения социальной функции местного самоуправления служат имущество и земельные участки, переданные муниципальным учреждениям и предприятиям.
Основными источниками доходов местных бюджетов, связанных с использованием муниципального имущества, являются земельный налог, а также неналоговые поступления, от передачи в аренду или продажи муниципального недвижимого имущества и земель, находящихся в границах муниципальных образований. Данные поступления играют существенную роль и в общей структуре доходной части бюджетов муниципальных образований, особенно - городских округов и поселений.
Таблица 1.
Доходы бюджета пБерезники от использования и реализации муниципального имущества и земель в границах города, тыс. руб.
Собст- Земель- Аренд- Дохо- Аренд- Доходы Доходы При- Диви-
венные ный на- ная ды от ная от при- от раз- быль денды по
доходы лог плата за при- плата за ватиза- мещения муници акциям,
бюдже- землю вати- муни- ции му- рекламы паль- находя-
та зации ципаль- ници- на му- ных щимся в
г. Берез зе- ное пального ници- пред- муници-
НИКИ мель имуще- имуще- пальных при- пальной
ство ства объектах ятий собст-
венности
2003г. 848716 98812 40362 3245 16 506 0 0 0 0
2004г. 919510 106381 114772 6300 22 054 0 0 0 0
2005г. 783749 235738 137465 8322 25 268 9 948 225 2 048 0
2006г. 796854 165338 78159 5309 29 972 2525 720 1 619 0
2007г. 1022100 206056 84901 12275 60 014 37 441 811 6 400 0
2008г. 1621545 353789 169685 29145 62 534 52153 150 1 759 0
Из данных таблицы 1 видно, что доходы от использования и реализации земельно-имущественного комплекса г.Березники в течение последних лет неизменно составляли существенную часть собственных доходов бюджета. При этом резервы роста доходности использования и отчуждения муниципального имущества и земель, расположенных в границах муниципальных образований, могут иметь и экстенсивный характер (за счет выявления или вовлечения в использование новых земельных участков и объектов недвижимого имущества) и интенсивный (за счет оптимизации системы обложения земель и недвижимого имущества обязательными платежами).
Таким образом, поступления от использования и реализации земельно-имущественных комплексов являются ресурсом для обеспечения увеличения
собственных доходов бюджетов городских муниципальных образований и способны содействовать достижению ими финансовой самостоятельности.
Базой для определения платежей за пользование землей, а, в некоторых случаях, и за имущество является кадастровая стоимость земли. В Земельном кодексе РФ определение понятия кадастровой стоимости земли отсутствует. Оно дается на ведомственном уровне в методике оценки, утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России до приятия Земельного кодекса РФ следующим образом: Кадастровая стоимость земельного участка-расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Это означает, что, основываясь на результатах фактических сделок с земельными участками, которых, как правило, недостаточно для определения сколько-нибудь объективной картины, для каждого кадастрового квартала рассчитываются стоимости по всем видам разрешенного использования, т.е. в соответствии с действующей методикой - 16 показателей стоимости. При этом между собой эти показатели стоимости могут отличаться в разы, а то и на порядки. Так, например, в кадастровом квартале 59:03:02 00 001 в г.Березники кадастровая стоимость земли варьируется от 32,66 руб./кв.м. за земельные участки, занимаемые городскими лесами, скверами, парками, до 2944,89 рубкв.м. за земельные участки под административно-управленческими и общественными объектами.
Кадастровая стоимость земли служит основой для расчета размеров земельного налога, выкупной цены земельных участков, занимаемых объектами недвижимости и, в некоторых субъектах РФ - для расчета размеров арендной платы за землю. Так, в соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог устанавливается в размере до 1,5% от ставки кадастровой стоимости земли, а размер арендной платы за землю, например в Пермском крае, составляет до 4% от кадастровой стоимости земли. Таким образом, плата за использование земельных участков определяется не их фактической ценностью, а тем, какой деятельностью на данном земельном участке занимается его правообладатель.
Такая методика расчета кадастровой стоимости земли имеет и еще один весьма спорный подтекст. При ее применении величина кадастровой стоимости и, соответственно, размер платежей за пользование землей никак не зависят от того, как дожен использоваться данный участок в соответствии с документацией градостроительного планирования. Это приводит к тому, что стоимость земли в определенных градостроительных зонах стимулирует развитие совсем не тех видов разрешенного использования земель, что необходимы для нормального развития поселения в соответствии с документацией градостроительного планирования. Например, в городе Березники ка-
дастровый квартал 59:03:04 00 050 относится к зоне Ж-1 - многоэтажной жилой застройки. Однако кадастровая стоимость земель многоэтажной жилой застройки в данном квартале составляет 6384,69 руб./кв.м. и существенно превышает кадастровую стоимость земли для индивидуальной жилой застройки (687,38 руб./кв.м.), земель садоводческих объединений (368,07 руб./кв.м.), земель промышленности (1975,73 руб./кв.м.) и т.д. Таким образом, в зоне многоэтажной жилой застройки напрямую стимулируются виды деятельности, не имеющие к многоэтажному жилью никакого отношения.
Из поведенного в диссертации анализа изменения суммы начисленных платежей за пользование землей при установлении кадастровой стоимости земли с учетом градостроительных регламентов можно сделать следующие общие выводы:
1. Расчет платежей за пользование землей, исходя из фактического использования земельных участков, противоречит эффективному использованию земель, поскольку прямо стимулирует использование наиболее дорогостоящих территориальных зон для размещения объектов, формирующих низкую кадастровую стоимость земельного участка.
2. Использование дешевых территориальных зон (производственной, инженерной и транспортной инфраструктур и т.п.) территорий по дорогим видам разрешенного использования ограничивается рыночными факторами и документацией территориального планирования.
3. Кадастровая оценка рекреационного использования земель, как одного из наиболее дешевых не соответствует фактической стоимости земель рекреационного назначения. С другой стороны территории рекреационных зон муниципальных образований, зачастую, включают в себя земли, не имеющие существенного рекреационного значения. Вместе с тем, действующая система начисления платежей формирует
градостроительные стимулы, противодействующие реализации эффективной территориальной политики. Основные из этих стимулов таковы:
1. Размещение производственных и коммунально-складских объектов в жилых зонах, более привлекательных с логистической точки зрения, и с позиции обеспечения трудовыми ресурсами.
2. Отток частных инвестиций из таких важнейших сфер, как образование, здравоохранение, рекреация, поскольку в большинстве населенных пунктов ставки платежей за пользование земельными участками соответствующего назначения сопоставимы с размерами платежей за земли, занимаемые объектами торговли, и в разы превышают размеры платежей за земельные участки, занимаемые объектами промышленного и коммунально-складского назначения.
3. Консервация земель в наиболее престижных центральных частях города под объектами с дешевыми видами разрешенного использования (промышленность, режимные объекты, сельское хозяйство, садо-водчество и т.д.).
Это приводит к тому, что жилые зоны перегружаются непрофильными объектами и их способность концентрировать человеческий и финансовый ресурс в значительной степени утрачивается. В то же время, территории производственных зон остаются невостребованными, поскольку оказываются не в состоянии конкурировать с жилыми зонами по доступу к рабочей силе. Это, в свою очередь, влечет ситуацию, при которой и без того дефицитное инфраструктурное обеспечение жилых зон раздергивается по непрофильным объектам, в то время как территории производственных зон не используются, а их инфраструктурное обеспечение ветшает.
Таким образом, предлагаемое автором изменение подхода к расчету кадастровой стоимости земли с учетом положений документации территориального планирования приведет к постепенному повышению эффективности использования территорий муниципальных образований, а также создаст экономические стимулы для реализации муниципальными образованиями документации территориального планирования.
2. Разработаны методологические основы применения документации территориального планирования для установления нормативных размеров платежей за пользование землей, позволяющая увеличить их поступление в бюджет муниципального образования, обеспечить реализацию эффективной территориальной политики, и способствующая социально-экономическому развитию поселения.
Как уже отмечалось выше, оптимизация размеров платежей за пользование землей может стать значимым резервом их интенсивного роста. Вместе с тем, размер арендной платы за землю и земельного налога является исключительно мощным экономическим инструментом, поскольку прямо влияет на состояние экономики муниципального образования и размещение на его территории основных производительных сил. Следовательно, оптимизация системы платежей за пользование землей дожна быть направлена на достижение двух целей:
- увеличение доходов бюджета муниципального образования;
- обеспечения социально-экономического развития территории и удовлетворение потребностей населения через создание стимулов для использования земель в соответствии с градостроительными регламентами.
В настоящее время в большинстве субъектов РФ поводятся подготовительные работы по переоценке кадастровой стоимости земель в соответствии с новыми методическими указаниями. При этом не подлежит сомнению, что
установление градостроительных регламентов для определенной территории самым непосредственным образом сказывается на фактической рыночной стоимости земли. Таким образом, логичным выглядит тезис о необходимости обязательного учета градостроительных регламентов при расчете кадастровой стоимости земли в конкретной территориальной зоне. Это позволит прийти к намного более логичной экономической ситуации, когда стоимость земельного участка будет зависеть не от того, как этот участок фактически используется, а от того, каким образом он может быть использован.
Из анализа возможного к начислению земельного налога при расчете кадастровой стоимости земли, исходя из разрешенного использования в соответствии с установленными градостроительными регламентами, можно сделать вывод о том, что такой подход к начислению земельного налога влечет некоторое (на 19%) увеличение начисленной суммы данного платежа и, безусловно, стимулирует использование земель муниципалитета, особенно производственных зон, в соответствии с документацией территориального планирования.
Из анализа начисления арендной платы за землю при расчете кадастровой стоимости земли в соответствии с градостроительными регламентами по земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, можно сделать вывод о том, что на начисление существенно влияет специфика земель, находящихся в муниципальной собственности. Во-первых, земли, находящиеся в муниципальной собственности, как правило, заняты объектами недвижимости также находящимися в муниципальной собственности. Во-вторых, муниципальные объекты недвижимости, формирующие дорогую фактическую кадастровую стоимость земли, либо отсутствуют (жилые дома, торговля, сервис и т.п.), либо расположены в соответствующих территориальных зонах (образование, здравоохранение, административные здания и т.п.). В-третьих, муниципальные объекты недвижимости, формирующие дешевую фактическую кадастровую стоимость земли, зачастую расположены в жилых, общественно-жилых и общественно-деловых зонах, т.е. там, где градостроительные регламенты обуславливают относительно более высокую кадастровую стоимость земли. Все эти факторы делают возможным резкий рост (на 84%) начисленной арендной платы при расчете кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов.
Анализ начисления арендной платы за землю при расчете кадастровой стоимости земли в соответствии с градостроительными регламентами по земельным участкам, находящимся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, показывает, что при реализации данного подхода сумма начисленной арендной платы может быть увеличена на 16% за счет, в основном, земельных участков, расположенных в
жилых, общественно-жилых, общественно-деловых зонах, на территориях культурного наследия, а также за счет земельных участков, на которых расположены линейные объекты.
Таким образом, предлагаемое автором установление размеров платежей за пользование землей с учетом градостроительных регламентов влечет за собой, с одной стороны, заметный рост начисленной суммы платежа и, с другой, способствует реализации эффективной территориальной политики на основе документации территориального планирования.
3. Разработаны и теоретически обоснованы методы повышения бюджетной и социально-экономической эффективности использования и отчуждения муниципального недвижимого имущества в условиях базового сокращения спроса на него, обусловленного мировым финансовым кризисом
Другой составляющей земельно-имущественного комплекса муниципального образования является муниципальное недвижимое имущество. Основные поступления от использования и реализации муниципального недвижимого имущества формируются за счет аренды и приватизации недвижимого имущества муниципальной казны. В то же время при сопоставлении объема и стоимости недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении муниципальных учреждений, и его бюджетной отдачи становится очевидным, что данное имущество является наиболее перспективным с точки зрения повышения эффективности его использования. Таким образом, автор выделил три основных направления работы по повышению эффективности муниципальной недвижимости:
- повышение доходов от приватизации муниципального недвижимого имущества;
- повышения доходов от передачи в аренду недвижимого имущества муниципальной казны;
- повышение эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений.
В условиях реализации норм Федерального закона №131-ФЗ от 6.10.2003г. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, требующих отчуждения муниципальной собственности, не предназначенной для решения вопросов местного значения, важнейшим направлением работы по повышению эффективности муниципальной недвижимости является повышение эффективности ее приватизации. Анализ перечня объектов недвижимости, реализованных и не реализованных в г.Березники по результатам торгов в период с 2006 по 2008 г.г. показывает, что назначение значительного количества объектов, не проданных по результатам торгов, не соответствовало градостроительным регламентам террито-
риальных зон. Причем, если в 2007 году площадь таких объектов составляла 6289,7 кв.м. из общей площади непроданных объектов 19613,2 кв.м., или 32,1%, то в 2008 году площадь таких объектов составляла 3295,0 кв.м. из общей площади непроданных объектов в 4999,5 кв.м., или 65,9%. Тот факт, что в 2008 году, когда значение правил землепользования и застройки, утвержденных^ 2006 году, было в поной мере осознано предпринимательским сообществом, количество несостоявшихся сделок по объектам, не соответствующим градостроительным регламентам, резко возросло, дает основания считать, что соответствие объекта недвижимости документам территориального планирования является мощным побудительным стимулом к его приобретению. Базируясь на приведенных выше фактах, можно сделать вывод о том, что действенным рычагом повышения привлекательности муниципального недвижимого имущества, выставляемого на приватизацию, является приведение градостроительных регламентов территорий, на которых оно расположено, в соответствие с наиболее вероятным использованием имущества после продажи. Это обстоятельство приобретает особое значение именно в настоящее время, когда большинство муниципальных образований осуществляют разработку документации территориального планирования.
Для обоснования данной позиции автором рассмотрен перечень объектов недвижимости, состоящих в прогнозном плане приватизации муниципального имущества г.Березники на 2009 - 2012 г.г., с учетом соответствия их наиболее вероятного использования после приватизации градостроительным регламентам территориальной зоны, где данные объекты по факту расположены. Из данного анализа можно сделать вывод о том, что более половины (56,7%) площади недвижимости, состоящей в среднесрочном плане приватизации, не может быть использовано по наиболее вероятному назначению без внесения изменений в градостроительные регламенты. Очевидно, что невозможность использования объекта недвижимости для целей приобретателя или реконструкции недвижимости для данных целей после ее приобретения отрицательно сказывается на цене недвижимости. В то же время в связи с тем, что в плане приватизации представлено достаточно большое количество разнообразных объектов, можно говорить о том, что данная тенденция характерна для рынка коммерческой недвижимости, в целом. Следовательно, установление градостроительных регламентов по земельному участку, занимаемому муниципальным объектом недвижимости, предназначенным для приватизации, в соответствии с наиболее вероятным использованием данного объекта новым собственником способно повысить спрос на приобретение муниципальной недвижимости и придать сдекам по приватизации допонительные конкурентные преимущества относительно приобретения недвижимости у иных продавцов. В свою очередь, скорейшее начало ис-
пользования приватизируемой муниципальной недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами будет способствовать социально-экономическому развитию муниципального образования.
Основную часть этих доходов бюджета от использования муниципального имущества составляют доходы от сдачи его в аренду. Очевидно, что, как объем муниципального имущества, в целом, так и его казенная составляющая, в частности, будут в перспективе сокращаться. Следовательно, у задачи увеличения доходов бюджета от аренды муниципального имущества нет экстенсивного решения. Таким образом, единственным путем увеличения суммы арендных платежей является оптимизация размеров арендной платы.
Вместе с тем, в связи принятием Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 О защите конкуренции количество муниципального имущества, арендная плата за которое установлена нормативно, будет год от года уменьшаться по мере окончания сроков аренды и в ближайшие три-четыре года сведется, в основном, к исключениям, установленным данным законом. Следовательно, основной задачей органов местного самоуправления в деятельности по передаче муниципального имущества в аренду будет являться увеличение рыночной оценки прав на него потенциальными арендаторами. При этом качественное состояние имущества не играет решающей роли. Во-первых, потому, что при рыночном формировании размера арендной платы издержки, необходимые для приведения имущества в соответствие с целями его использования, будут обязательно учтены арендатором при назначении цены аренды. Во-вторых, потому что попытки силами муниципалитета повысить качественные характеристики имущества будут неэффективны, по определению, ведь инвестиции публичных образований в коммерческую недвижимость всегда менее эффективны, чем инвестиции предпринимателей.
Из анализа перечня имущества, переданного в г.Березники в аренду по результатам аукционов, можно сделать вывод о том, что во всех случаях передачи в аренду муниципального имущества по итогам аукционов его последующее использование соответствовало основным или вспомогательным видам разрешенного использования, установленным градостроительными регламентами. В то же время из рассмотрения перечня муниципального недвижимого имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) пользование на догосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 О защите конкуренции можно сделать вывод о том, что значительная часть (43,8%) муниципального имущества, которое на перспективу обязательно будет передано в аренду, не может быть использована для целей арендатора без внесения изменений в градостроительные регламенты. Следовательно, арендатор, приобретший
права на данное имущество, дожен будет достаточно значительное время уплачивать арендную плату и нести расходы по содержанию имущества, не имея возможности для извлечения прибыли из его использования или осуществления инвестиций в его реконструкцию. Кроме того, установленные без учета данного обстоятельства градостроительные регламенты не будут соответствовать приоритетам развития экономики муниципального образования и, в частности, сегмента малого и среднего бизнеса.
Таким образом, учет направлений использования арендуемой муниципальной недвижимости при установлении градостроительных регламентов по территориальным зонам и границ территориальных зон будет способствовать, во-первых, увеличению спроса на аренду муниципальной недвижимости, что, положительно скажется на доходах местного бюджета, и, во-вторых, позволит снять искусственные преграды для развития экономики муниципального образования, в частности, в сегментах малого и среднего бизнеса.
4. Выявлены организационные механизмы, позволяющие повысить эффективность использования имущества муниципальных учреждений, переданного им на праве оперативного управления, с целью наилучшего удовлетворения потребностей населения.
Как показал проведенный в диссертации анализ, недвижимое имущество муниципальных учреждений имеет сравнительно невысокий износ и в подавляющем большинстве (91%) соответствует градостроительным регламентам, определенным документацией территориального планирования. В настоящее время одной из важнейших задач имущественной политики городских муниципальных образований является повышение эффективности, в первую очередь - социальной, использования данного имущества. По мнению автора наиболее оптимальным путем достижения этой цели является вариант, схематично представленный на рисунке 1.
I -Оздоровительные ^ \ лагеря, н !
. - Плапателышй : * I бассейя
д:Я[рёдприя1ше
На условно конкурентом рынке
- Х Нд тй?-:'.. кош^рентноь! . - ' давке .-1л
^-Учреждения йразовакия > школьного и ьногр
-Спортивные
Медицинские
шономизация
Передача на аутсорсинг: не свойственных функций (кдшшнговых услуг, текущего капитального ремонта, __:____ : закупки оборудования И ТД1.) : ;_^
Рис. 1. Механизм повышения эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений
При формировании данного механизма автор исходит из того, что муниципальные учреждения оказывают услуги:
- на конкурентном рынке, где в настоящее время функционируют организации частной формы собственности;
- на условно конкурентном рынке, где функционирование организаций с частной формой собственности возможно, но ограничено высокими барьерами вхождения в отрасль;
- на неконкурентном рынке, где функционирование частных организаций ограничено нормативно (в г.Березники такие учреждения отсутствуют).
Наиболее рациональным способом повышения эффективности использования имущества учреждений, работающих на неконкурентных и условно конкурентных рынках, является автономизация при паралельном выводе на аутсорсинг непрофильных функций. Данная форма работы учреждения позволяет, во-первых, повысить загрузку имущества учреждения, наряду с основными, и коммерческими видами использования, во-вторых, стимулирует учреждения к экономии ресурсов, и, в-третьих, не порождает отрицательной реакции учреждений ввиду того, что допонительные доходы от использования имущества учреждений будут оставаться в их распоряжении. Социальная эффективность, при этом, будет выражаться в повышении качества и сниже-
нии цены услуг оказываемых конкурирующими между собой за получение муниципального заказа автономными учреждениями.
Наиболее действенным способом повышения эффективности использования имущества муниципальных учреждений, работающих на конкурентных рынках, является их преобразование в коммерческие организации, например, в муниципальные предприятия. При этом такие муниципальные предприятия будут конкурировать с организациями частной формы собственности, и выпонять свои естественные функции, т.е. подстраховывать недостаточно в настоящее время развитые секторы рынка, соответствующие вопросам местного значения. Статус же коммерческой организации даст возможность привлечения кредитных ресурсов, необходимых для реализации инвестиционных проектов и технического перевооружения.
Таким образом, реализация предлагаемого автором механизма позволит:
- повысить качество оказываемой муниципальными учреждениями услуги;
- снизить расходы бюджета на приобретение данной услуги за счет более поного использования имущества учреждений и снижения в условиях рыночной конкуренции стоимости услуги, оказываемой на конкурентном рынке;
- гарантировать безусловное предоставление услуги за счет сохранения имущества и организационных структур под муниципальным контролем;
- сохранить социальную стабильность в колективах учреждений и среди населения муниципалитетов.
5. Обосновано наличие синергетического эффекта для социально-экономического развития муниципального образования от повышения бюджетной отдачи земельно-имущественного комплекса и практической реализации документации территориального планирования.
Выше автором было обосновано, что использование документации территориального планирования при расчете платежей за пользование землей, а также для повышения рыночного спроса на предлагаемую для приватизации и аренды муниципальную недвижимость позволяет существенно повысить бюджетную и социальную эффективность использования и реализации земельно-имущественного комплекса муниципального образования. Вместе с тем, документация территориального планирования регламентирует также порядок предоставления земельных участков для строительства в муниципальном образовании, что также является фактором, стимулирующим социально-экономическое развитие муниципалитета. Так с 2002 года в г.Березники реализуется принцип исключительно конкурсного предоставления земельных участков для строительства или размещения объектов вре-
менного использования. В таблице 2 приведена динамика изменения площадей предоставленных вновь земельных участков, поступлений в бюджет, формируемых ими и основных экономических показателей развития города в период с 2002 по 2008 г.г.
Таблица 2.
Год\ показатель Количество/площадь земельных участков, предоставленных для строительства и размещения объектов временного использования, га Размер допонительной арендной платы за предоставленные земельные участки, тыс. руб. Поступившая в течение года в бюджет сумма земельного налога, тыс. руб. Поступившая в течение года в бюджет сумма арендной платы за землю, тыс. руб. Объем отгруженных товаров собственного производства, выпоненных работ и услуг, мн. руб. Оборот розничной торговли, мн. руб. Инвестиции в основной капитал, мн. руб.
2002 17/1,0235 976,04 76418 29502 14719,5 3 495,5 1869,8
2003 62/4,0079 2 479,55 98812 40362 15 863,8 3 967,2 2126,5
2004 79/11,1250 6 294,17 106381 114772 23 075,9 4 360,1 3208,7
2005 116/ 19,6230 12 444,35 235738 137465 33 308,0 6 195,8 4927,0
2006 108/27,6256 25 803,20 165338 78159 43 904,8 7 368,4 6541,7
2007 92/48,3424 34 873,25- 206056 84901 46 064,2 9 844,8 9112,9
2008 60 / 62,8053 46 872,72 353789 169685 89 557,2 13 428,8 14460,6
Из анализа данных таблицы 2 можно сделать однозначный вывод о том, что увеличение площади предоставленных для строительства и размещения объектов временного использования земельных участков находится в прямой зависимости с суммами поступлений в бюджет муниципального образования платежей за пользование землей и основными показателями экономического развития территории. Таким образом, наличие прозрачной и построенной на реальной конкуренции системы предоставления земельных участков для строительства и размещения объектов временного использования положительно сказывается и на поступлении в бюджет муниципального образования доходов от использования земель и на состоянии экономики муниципального образования.
Вместе с тем ценовой критерий предоставления земельного участка для строительства не может быть единственным фактором, определяющим его дальнейшее использование. В этом случае бюджетная эффективность территориального ресурса войдет в противоречие с главной задачей местного са-
моуправления - наиболее поным удовлетворением потребностей местного населения. Следовательно, муниципальное образование обязано регламентировать назначение земельных участков, устанавливая виды их разрешенного использования. Однако установление конкретных видов разрешенного использования земельных участков (например, для строительства жилого дома, магазина, производственного объекта и т.п.) не может быть признано наиболее эффективным по следующим причинам:
- процедура принятия подобных решений остается непрозрачной и мотивы их;принятия непонятны для участников рынка;
- конкретный вид разрешенного использования земельных участков искусственно ограничивает конкуренцию за него, поскольку круг претендентов на конкретное использование земельного участка, как правило, невелик;
- установление конкретного вида разрешенного использования несет в себе значительный риск ошибки, поскольку принимающий такое решение властный орган не может в поной мере учесть интересы потенциального землепользователя;
- все перечисленные выше обстоятельства неизбежно вызывают уменьшение цены территориального ресурса и, следовательно, уменьшение его бюджетной доходности и социальной эффективности.
Таким образом, наиболее оптимальным способом предоставления земельного участка для строительства либо размещения объектов временного использования следует признать предоставление его на аукционе по видам разрешённого использования, соответствующим градостроительным регламентам территориальной зоны, в которой расположен участок.
Закрепление данной нормы в Правилах землепользования и застройки г.Березники в 2006 году позволило сохранить набранные темпы увеличения площади вновь предоставленных земельных участков для строительства и размещения объектов временного использования, в том числе и в период разрастания мирового финансового кризиса с 2008 году. Из приведенных в таблице 3 данных видно, что количество, площадь и сумма платежей за земельные участки, предоставленные для размещения объектов временного использования в 2008 году, существенно сократились по сравнению с аналогичными показателями 2007 года, что, безусловно, явилось следствием кризисных явлений в экономике. В то же время, в 2008 году не только не сократилась, но и увеличилась на 16% площадь земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, а размер допонительных арендных платежей от предоставления на торгах данных участков увеличися на 55%. При этом ежегодное уменьшение абсолютного количества проданных земельных участков за 2006 - 2008 годы, при увеличении их площади и суммы базового годового размера арендной платы на 44 % (в 2008 году по сравне-
нию с 2006 годом) свидетельствует о приобретении все более крупных участков для строительства, соответственно, все более капиталоемких объектов.
Таблица 3.
Динамика предоставления вновь земельных участков в период с 2006 по 2008 г.г.
2006 год 2007 год 2008 год
Назначение Ко-личе ство Площадь, га Допонительная арендная плата, тыс. руб. Коли че-ство Площадь, га Допонительная арендная плата, тыс. руб. Количество Площадь, га Допонительная арендная плата, тыс. руб.
Для раз-
мещения
объекта
времен- 46 0,54 3 447,05 68 0,64 5 091,55 16 0,12 947,75
ного ис-
пользо-
вания
Для
строи-
тельства объекта 62 27,08 22 356,15 24 47,70 29 781,70 43 55,18 45 924,97
недви-
жимости
ИТОГО 10S 27,63 25 803,20 92 48,34 34 873,25 59 55,31 46 872,72
Наличие разработанной градостроительной документации и эффективного механизма предоставления земельных участков для строительства начинает приносить свои плоды и в виде увеличения фактических объемов строительства в г.Березники. Так, количество объектов в стадии реконструкции и строительства в 2006 году составляло 230, в 2007 году - 397, в 2008 году - 435. Также растут объемы ввода в эксплуатацию жилья. Так в 2005 году в эксплуатацию было введено 7 851 кв.м., в 2006 году 9 200 кв.м., а в 2007 году - 21 тыс. кв.м. жилья, в 2008 году в связи с приостановкой строительства в городе, вызванным аварией на калийном руднике БКПРУ-1 было введено 8 438 кв.м., однако уже в 2009 году ожидается ввод в эксплуатацию 43 283 кв.м. жилья.
Таким образом, совмещение в одном векторе мероприятий по повышению бюджетной эффективности использования земельно-имущественного
комплекса муниципального образования и практической реализации документации территориального планирования способно оказывать существенное положительное влияние на социально-экономическое развитие муниципалитета. ;
В заключении следует отметить, что проведенное исследование подтвердило тезис о том, что земельно-имущественные комплексы городских муниципальных образований могут являться существенным ресурсом для решения важнейшей задачи в сфере местного самоуправления России - достижения максимально возможным числом городских муниципальных образований возможности финансировать реализацию своих пономочий за счет собственных, в основном - регулярных, доходов.
В обоснование данного тезиса были предложены пути повышения эффективности ключевых составляющих системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования, непосредственно и в значительной степени влияющих на формирование доходной части местного бюджета и социально-экономическое развитие территории. Это позволило соединить в одном векторе вопросы бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования и осуществления целенаправленной градостроительной и пространственной политики, реализуемой в направлениях, определенных документацией территориального планирования и в интересах поступательного экономического развития муниципального образования.
В исследовании были определены и обоснованы главные направления совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования. Таковыми являются:
- совершенствование системы установления размеров платежей за пользование землями в границах муниципального образования;
- повышение эффективности, в первую очередь - социальной, использования недвижимого имущества, переданного в оперативное управление муниципальным учреждениям, как главной составной части муниципального недвижимого имущества;
- повышение бюджетной и социальной эффективности приватизации муниципального имущества в условиях падения спроса на коммерческую недвижимость, обусловленного особенностями реализации Федерального закона №131-Ф3 от 6.10.2003г. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации;
- повышение бюджетной и социальной эффективности аренды муниципального недвижимого имущества в условиях рыночного формирования размеров арендной платы;
- применение документации территориального планирования муниципального образования, как инструмента, позволяющего сочетать решение задач повышения бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципалитета и его социально-экономического развития.
Следует отметить, что влияние и возможности перечисленных выше элементов системы управления муниципальным земельно-имущественным комплексом рассматривались в увязке с влиянием мирового финансово-экономического кризиса и вызванного им сокращения рыночного спроса на коммерческую недвижимость и территориальный ресурс.
В целях совершенствования системы установления размеров платежей за пользование землями в границах муниципального образования предложен механизм расчета основного стоимостного показателя земли в муниципальном образовании - кадастровой стоимости в соответствии с назначением земельного участка, отвечающем градостроительным регламентам по соответствующей территориальной зоне. Таким образом, платежи за пользование землей будут соответствовать ее потребительской стоимости, формируемой в интересах муниципального образования в ходе разработки документации территориального планирования. Автором обосновано, что такой подход к расчету размеров земельного налога и арендной платы за землю повлечет, с одной стороны, существенное увеличение начисленной суммы данных платежей и, с другой стороны, создаст экономические стимулы для развития территории муниципального образования в соответствии с документацией территориального планирования.
В целях повышения эффективности использования недвижимого имущества, переданного в оперативное управление муниципальным учреждениям, автором предложен механизм, предполагающий автономизацию муниципальных учреждений, осуществляющих деятельность на условно конкурентных рынках и преобразование в коммерческие организации муниципальных учреждений, осуществляющих деятельность на конкурентных рынках. Автором обосновано, что при реализации данного механизма эффективность использования имущества учреждений существенно повысится. Экономическая эффективность при этом выражается в повышении качества и снижении цены услуги, оказываемой на конкурентном рынке, допонительных поступлениях в бюджет от арендной платы за землю и иных налоговых поступлений.
В качестве мер по повышению бюджетной эффективности приватизации и передачи в аренду муниципального имущества автором предложен механизм учета перспектив передачи в аренду и приватизации муниципального недвижимого имущества при установлении градостроительных регламентов по соответствующим территориальным зонам. Автором доказано, что соот-
ветствие наиболее вероятного использования муниципального недвижимого имущества, в случае его передачи в аренду или приватизации, градостроительному регламенту будет стимулировать спрос на соответствующие права на муниципальное имущество, что, в свою очередь, позитивно скажется на поступлении в бюджет муниципального образования средств от возмездного использования и отчуждения муниципальной недвижимости, а также позволит осуществить имущественную поддержку дислоцированного на территории малого и среднего бизнеса.
В обоснование возможности применения документации территориального планирования муниципального образования, как инструмента, позволяющего сочетать решение задач повышения бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципалитета и его экономического развития, автором, помимо перечисленных выше мер, обосновано положительное влияние разработки документации территориального планирования на формирование инвестиционного климата на территории муниципального образования и позитивную динамику основных показателей экономического развития территории.
Опубликованные работы автора по теме диссертации
Работы, опубликованные автором в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ:
1. Агеев В.Г. Пути эффективности управления земельными ресурсами крупного муниципального образования. Экономика и управление собственностью № 4, 2007 г. - 0,55 п.л.
2. Агеев В.Г., Пути достижения муниципальными образованиями финансовой самостоятельности. Экономика и управление собственностью № 4, 2009 г. - 0,5 п.л.
3. Агеев В.Г. Стандарты социальной ответственности бизнеса. Экономика и управление собственностью № 1, 2009 г. - 0,3 п.л.
4. Агеев В.Г. Саморегулирование и финансовая самостоятельность муниципальных образований. Экономика и управление собственностью № 3, 2009 г. - 0,6 п.л.
Другие работы, опубликованные автором по теме кандидатской диссертации:
5. Агеев В.Г. Градостроительная планирование, как основа устойчивого развития муниципального образования на примере города Березники (Пермский край). Управление развитием территории, № 4 2006 г. - 0,4 п.л.;
6. Агеев В.Г. Градостроительная планирование, как основа устойчивого развития муниципального образования на примере города Березники (Пермский край). Опубликованные материалы 4-й Всероссийской конференции Градостроительство и планирование территориального развития России, Ссыка на домен более не работает30623.html - 0,4 п.л.
Подписано в печать 20.10. 2009 г. Формат 60x90|/i6 Печать офсетная. Гарнитура лTimes new Roman Суг Печ. л. 1,75- Тираж 100 экз. Заказ № 91123
ООО Ваш домЪ 248000, г. Калуга, Гагарина, д. 1 (4842) 57-30-42
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Агеев, Виктор Геннадьевич
Введение.
Глава I. Теоретические основы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования.
1.1. Содержание и роль местного самоуправления в повышении конкурентоспособности.
1.2. Состав и специфика земельно-имущественной составляющей муниципальной собственности, состав земельно-имущественного комплекса муниципального образования.
1.3. Земельно-имущественный комплекс, как фактор развития финансовой самостоятельности муниципального образования.
1.4. Влияние земельно-имущественного комплекса на социально-экономическое и территориальное развитие муниципального образования
Глава II. Реализация земельно-имущественного потенциала муниципального образования.
2.1. Формирование доходной части бюджета муниципального образования за счет поступлений от использования и реализации земель.
2.2. Формирование доходной части бюджета муниципального образования за счет средств от использования и реализации муниципального недвижимого имущества.
2.2.1. Общая характеристика системы управления муниципальным имуществом (за исключением муниципальных финансов и муниципальных земель) в г.Березники.
2.2.2. Закрепление имущества за муниципальными предприятиями, в т.ч., казенными
2.2.3. Закрепление муниципального имущества за муниципальными учреждениями
2.2.4. Использование имущества муниципальной казны
2.3. Реализация документов пространственного планирования муниципального образования с целью наилучшего удовлетворения потребностей населения.
Глава III. Пути повышения эффективности реализации земельно-имущественного потенциала муниципального образования.
3.1. Оптимизация системы платежей за пользование землей в муниципальном образовании.
3.2. Повышение бюджетной и социально-экономической эффективности использования и реализации муниципального недвижимого имущества.
3.2.1. Повышение эффективности использования недвижимого имущества муниципальных учреждений.
3.2.2. Повышение эффективности приватизации муниципального имущества.
3.2.3. Повышение бюджетной эффективности аренды муниципального недвижимого имущества.
3.3. Влияние территориального планирования на социально-экономическое развитие муниципального образования.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании"
Актуальность темы исследования
Общепризнанным фактом является то, что становление местного самоуправления является одной из важнейших задач государственного строительства Российской Федерации на современном этапе. Сколь бы ни была совершенна государственная машина, она никогда не сможет заменить при решении вопросов местного значения самоуправления тех самых людей, чьи насущные проблемы, собственно, и дожны быть решены. Подмена местного самоуправления теми или иными формами государственного вмешательства или прямого управления неизбежно ведет к неуправляемому росту бюрократического аппарата, резкому падению эффективности принимаемых управленческих решений, созданию предпосылок для коррупции. Конечно система местного самоуправления, особенно в российской ее интерпретации, не идеальна. Но она лишена тех врожденных пороков, которые свойственны иерархической системе государственного управления на местах, способна к саморазвитию и саморегулированию. В то же время, очевидно, что участие в поноценном самоуправлении способствует снижению патернализма в обществе, появлению у граждан чувства ответственности за свой дом и, в конечном счете, за свою Родину.
Но поноценным местное самоуправление может стать лишь тогда, когда станет финансово самодостаточным. Практика дотирования бюджетов муниципальных образований из бюджетов верхних уровней губит саму идею местного самоуправления, заменяя реальную ответственность перед избравшими власть согражданами стремлением выслужиться перед различными уровнями государственной власти. Таким образом, рост поступления в бюджеты муниципальных образований собственных доходов становится залогом действенности местного самоуправления и выстраивания такой системы решения вопросов местного значения, которая устраивала бы, в первую очередь, местное сообщество. Ч
Вместе с тем, решение задачи увеличения собственных доходов местных бюджетов дожно и может быть увязано с обеспечением развития муниципального образования. Одним из самых действенных механизмов достижения этих целей является повышение эффективности управления территориальным ресурсом муниципального образования и муниципальным недвижимым имуществом, главным образом, муниципальными землями, как, с одной стороны, наиболее серьезными активами, находящимися в распоряжении органов местного самоуправления, и, с другой стороны, базисом для любой деятельности, способствующей развитию муниципального образования.
Стабилизация и последовавший за ней рост экономики страны и регионов ., развитие рынка недвижимости, существенные изменения законодательной базы потребовали радикального совершенствования теории и практики управления земельно-имущественными отношениями, массовой разработки концепций управления в этой сфере на федеральном и региональном уровнях. Важнейшими общими характеристиками этих концепций стали:
- направленность на решение проблемы именно экономически эффективного управления земельно-имущественными отношениями;
- явно выраженный целевой акцент на максимально возможное напонение бюджетов за счет рационального использования недвижимости;
- стремление к оптимизации структуры недвижимого имущества1.
Особое значение данная проблематика приобретает в условиях нестабильного функционирования национальной экономики, вызванного мировым финансово-экономическим кризисом. Очевидно, что при таких обстоятельствах только максимальное использование в рамках местного самоуправления всех имеющихся в распоряжении муниципальных образований внутренних ресурсов, важнейшими из которых являются территориальный ресурс и муниципальные имущественные комплексы, способно обеспечить нормальное функционирование экономики муниципалитетов, развитие человеческого потенциала и сохранение социального спокойствия на территориях.
1 Кошкин Л.И., Соловьев М.М. Вопросы методологии управления земельно-имущественными отношениями. Экономика и управление собственностью: №1 2006.-С.35
Степень изученности проблемы.
Проблема повышения эффективности управления территориальным ресурсом муниципальных образований, муниципальной собственностью, в целом, и ее основой Ч земельно-имущественными комплексами относится к наименее изученным в современной российской экономической науке. Главным образом это объясняется тем, что самих этих понятий до недавнего времени просто не существовало. На рубеже XX и XXI веков и в настоящее время проблемой эффективного управления территориальным ресурсом муниципалитетов, муниципальными землями и недвижимым имуществом в России занимаются такие ученые, как Кошкин В.И., Кошкин Л.И., Завьялов A.A., Севостьянов A.B., Соловьев М.М., Прорвич В.А., Варламов A.A., Ко-мов Н.В., Хлыстун В.Н., Шаманаев B.C., Зворыкина Ю.В., Полянский А.И., Береговских А.Н., Тимченко B.C.
Однако к настоящему времени особую актуальность приобретает вопрос об объединении задач формирования доходной части местных бюджетов за счет эффективного использования муниципальных земельно-имущественных комплексов и стимулирования развития территорий, как в градостроительном, так и в экономическом направлениях. Для достижения указанных целей необходимо предложить конкретные механизмы, которые позволят органам местного самоуправления использовать документацию территориального планирования, определяющую стратегические направления развития муниципального образования, для формирования политики в сфере землепользования и использования муниципального имущества, и превратить, таким образом, земельно-имущественные отношения на территории в локомотив развития муниципального образования. Эти вопросы к настоящему времени проработаны недостаточно.
Цель диссертационного исследования:
Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом в городском муниципальном образовании с целью объединения решения задачи увеличения доходов местного бюджета от его использования, и осуществления эффективной, ориентированной на наиболее поное удовлетворение потребностей населения, градостроительной и пространственной политики, обусловленной, в первую очередь, практической реализацией документации территориального планирования.
Достижение указанной цели позволит:
- повысить доходную часть местных бюджетов за счет собственных, регулярных доходов от использования муниципальных земельно-имущественных комплексов;
- способствовать улучшению инвестиционного климата в муниципальном образовании и его социально-экономическому развитию, в целом, через создание эффективной системы управления муниципальным земельно-имущественным комплексом;
- обеспечить наилучшее, с точки зрения удовлетворения потребностей населения, использование муниципальной недвижимости и земель в границах муниципального образования.
Постановка цели диссертационного исследования потребовала решения следующих задач:
Постановка цели диссертационного исследования потребовала решения следующих задач:
- проведения системного анализа земельно-имущественного комплекса муниципального образования, как ресурса, позволяющего реально обеспечить экономическую базу местного самоуправления в значительном количестве городских муниципальных образований России;
- нахождения путей повышения бюджетной отдачи и социально-экономической эффективности использования земельно-имущественного комплекса городских муниципальных образований и разработки методологии решения данной задачи;
- выявления точек соприкосновения основных стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса муниципальных образований с положениями документации территориального планирования;
- определения возможности применения документов территориального планирования, как базиса для расчета показателей бюджетной отдачи земельно-имущественного комплекса муниципального образования;
- обоснования наличия синергетического эффекта для социально-экономического развития территории от повышения бюджетной отдачи земельно-имущественного комплекса муниципального образования и практической реализации документации территориального планирования.
Предметом диссертационного исследования являются отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами, в системе управления земельно-имущественным комплексом городского муниципального образования.
Объектом диссертационного исследования стал земельно-имущественный комплекс городского муниципального образования, под которым автор понимает совокупность земель, расположенных в границах муниципального образования, и находящееся в распоряжении местного самоуправления недвижимое имущество.
Апробация предлагаемых в исследовании методик проводилась на примере управления земельно-имущественным комплексом города Березники Пермского края, как типичного среднего города России.
Научная новизна полученных результатов состоит в следующем:
1. Разработаны методологические основы применения документации территориального планирования для установления нормативных размеров платежей за пользование землей, позволяющая увеличить их поступление в бюджет муниципального образования, обеспечить реализацию эффективной территориальной политики, и способствующая социально-экономическому развитию поселения.
2. Разработан методологический подход, позволяющий сопрягать основные стоимостные показатели земельно-имущественного комплекса городского муниципального образования с положениями документации территориального планирования, теоретически обоснованы подходы к решению задачи экономического стимулирования муниципальных образований к реализации документов территориального планирования.
3. Разработаны и теоретически обоснованы методы повышения бюджетной и социально-экономической эффективности использования и отчуждения муниципального недвижимого имущества в условиях базового сокращения спроса на него, вызванного мировым финансовым кризисом.
4. Выявлены организационные механизмы, позволяющие повысить эффективность использования имущества муниципальных учреждений, переданного им на праве оперативного управления, с целью наилучшего удовлетворения потребностей населения.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке методологии совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования, имеющей рыночную экономическую природу и создающей условия для саморегулирования данной системы.
Практическая значимость состоит в возможности применения выводов исследования при осуществлении управления земельно-имущественными отношениями в городских муниципальных образованиях России. Материалы исследований представляют интерес для органов государственной власти и местного самоуправления.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Агеев, Виктор Геннадьевич
ные выводы:
1. При расчете кадастровой стоимости в соответствии с градостроительными регламентами происходит незначительное увеличение (на 1%) начисленного земельного налога за земельные участки, расположенные в жилых зонах. Это происходит в связи с тем, что в жилых зонах, по
105 мимо жилой застройки, расположены, с одной стороны, административные и коммерческие объекты, кадастровая стоимость земли под которыми несколько выше, нежели кадастровая стоимость земли под жилыми домами, и, с другой стороны, - коммунально-складские и производственные объекты, кадастровая стоимость земли под которыми существенно ниже, нежели кадастровая стоимость земли под жилой застройкой. Так, например, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400001:0026 расположено здание управления ЖКУ ОАО Корпорация ВСМПО-Ависма. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1767,1 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом составит 600,99 руб./кв.м. С другой стороны, в кадастровом квартале 59:03:0400044 расположены складские комплексы по ул.Фрунзе,12. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1278,97 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом составит 4586,11 руб./кв.м. Таким образом, применение ставок кадастровой стоимости земли в соответствии с градостроительными регламентами по жилым зонам будет стимулировать использование земельных участков, находящихся в собственности, для размещения объектов торговли и сервиса, а также перепрофилирование земельных участков, занятых складскими и промышленными объектами, под размещение жилья. В то же время, не следует полагать, что жилая застройка будет вытесняться коммерческими видами разрешенного использования. Этот процесс ограничен и естественными (снижение спроса на коммерческую недвижимость по мере уменьшения площади жилой недвижимости в районе) и градостроительными факторами (показателями проектов планировки жилых районов, предусматривающих строительство определенной площади жилья).
2. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов повлечет незначительный рост (на 2%) суммы земельного налога за земельные участки, расположенные в общественно-жилых зонах. Это связано с тем, что данные земельные участки в большинстве своем используются в соответствии с градостроительными регламентами. В то же время в данных зонах расположены точечные объекты, назначение которых не соответствует градостроительным рёгламентам общественно-жилых зон. Так на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400130:0018 расположена артезианская скважина ОАО Уракалий. Фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1389,58 руб./кв.м., кадастровая же стоимость в соответствии с градостроительным регламентом зоны ОЖ составляет 5169,33 руб./кв.м. Таким образом, есть основания полагать, что достаточно высокая кадастровая стоимость земли для общественно-жилых зон будет являться стимулом против использования данных участков для размещения объектов, не соответствующих градостроительному регламенту для данных зон.
3. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов влечет некоторое (на 20%) увеличение суммы земельного налога по зонам 0-1, 0-2, 0-3,0-8. Это происходит в связи с более высокой оценкой земельных участков, занимаемых различного рода конторами, небольшими складскими и хозяйственными объектами. Так, например, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400066:0053 расположена контора ООО Хока. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1238,44 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом составит 5418,57 руб./кв.м. Таким образом, достаточно высокая кадастровая стоимость для общественно-деловых зон центра города и микрорайонов, а также учреждений дошкольного и школьного образования, здравоохранения и социальной защиты стимулирует к использованию данных земельных участков по целевому назначению, т.е. для размещения соответствующих учреждений, объектов торговли, сервиса, офисных зданий и т.д.
4. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов не влияет на сумму земельного налога за земельные участки, расположенные в зонах 0-3, 0-4 и 0-5. Это связано с тем, что данные земельные участки используются в соответствии с градостроительными регламентами. В то же время достаточно высокая кадастровая стоимость земли для зон образовательных и спортивных учреждений будет являться стимулом против использования данных участков для размещения иных, не связанных с данными видами разрешенного использования объектов.
5. Анализ возможного к начислению земельного налога в соответствии с градостроительными регламентами по производственным зонам показывает, что сумма возможного к начислению налога увеличивается на 19% относительно фактически начисленной суммы налога. Это вызвано наличием на территории производственных зон неиспользуемых земельных участков, относящихся по фактическому виду использования к Прочим землям. В то же время объекты, не соответствующие градостроительным регламентам производственных зон, и потенциально возможные к размещению на данных территориях, имеют, как правило, более высокую фактическую кадастровую стоимость, нежели кадастровая стоимость для производственных объектов. Однако их размещение в производственных зонах невозможно в связи с градостроительными, санитарными и экологическими ограничениями. Таким образом, относительно низкая ставка кадастровой стоимости земли в производственных зонах, с одной стороны, симулирует использование данных территорий для размещения производств и, с другой стороны, не делает возможным нецелевое использование территорий производственных зон.
6. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов влечет достаточно существенное (на 28%) уменьшение суммы земельного налога по рекреационным зонам. Это вызвано, во-первых, крайне низкой фактической кадастровой стоимостью земель рекреационного назначения и, во-вторых, тем, что в данных зонах располагаются объекты, не соответствующие установленным для дан, ных зон градостроительным регламентам. Так, например, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0700020:0041 расположена насосная станция ОАО Уракалий. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 599,17 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом составит 104,53 руб./кв.м. Однако, увеличение в рекреационных зонах количества объектов, не соответствующих их градостроительным регламентам невозможно ввиду жестких ограничений по использованию данных территорий. В то же время низкая кадастровая стоимость земель рекреационного назначения является рудиментом советского взгляда на ценность земли, противоречит всякой разумной логике и дожна быть пересмотрена.
7. Анализ возможного к начислению земельного налога в соответствии с градостроительными регламентами по зонам сельскохозяйственного использования показывает, что сумма возможного к начислению налога не изменяется относительно фактически начисленной суммы налога. Это вызвано тем, что земельные участки в данных зонах используются в соответствии с градостроительными регламентами, т.е. для сельскохозяйственного производства. В то же время объекты, не соответствующие градостроительным регламентам производственных зон, и потенциально возможные к размещению на данных территориях, имеют, как правило, более высокую фактическую кадастровую стоимость, нежели кадастровая стоимость для сельскохозяйственных объектов. Однако их размещение в зонах сельскохозяйственного использования невозможно в связи с градостроительными и хозяйственными ограничениями. Таким образом, относительно низкая ставка кадастровой стоимости земли в зонах сельскохозяйственного использования, с одной стороны, симулирует использование данных территорий для производства сельскохозяйственной продукции и, с другой стороны, не делает возможным нецелевое использование территорий зон сельскохозяйственного использования.
8. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов влечет существенное (на 75%) уменьшение суммы земельного налога по зонам инженерной и транспортной инфраструктур. Это вызвано, во-первых, относительно более низкой фактической кадастровой стоимостью земель, предназначенных для размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, и, во-вторых, тем, что в данных зонах располагаются точечные объекты, не соответствующие установленным для данных зон градостроительным регламентам. Так, например, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0500039:0013 расположено здание административно-хозяйственного корпуса ООО ПФ Триада. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 2993,88 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом составит 661,41 руб./кв.м. Однако, увеличение в данных зонах количества объектов, не соответствующих их градостроительным регламентам невозможно ввиду жестких ограничений по использованию данных территорий. В то же время низкая кадастровая стоимость земель инженерной и транспортной инфраструктур является стимулом для дальнейшего расширения инфраструктурной сети и дожна быть признана впоне экономически обоснованной. В то же время уменьшение размеров начисленного земельного налога при расчете кадастровой стоимости соответствии с градостроительными регламентами зоны инженерной и транспортной инфраструктур не оказывает серьезного влияния на общую картину начисления земельного налога ввиду незначительной площади данных земель.
9. Расчет кадастровой стоимости земли в зависимости от градостроительных регламентов влечет некоторое увеличение (на 3%) суммы земельного налога по земельным участкам, расположенным на территориях культурного наследия. Это вызвано тем, что некоторые земельные участки и здания, расположенные на данных территориях и представляющие историческую и культурную ценность, на протяжении длительного времени используются для размещения объектов, не связанных с задачей сохранения исторического и культурного наследия. Так, например, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400067:0007 расположено здание главпочтампта. При этом фактическая кадастровая стоимость данного земельного участка по разрешенному использованию Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонапонительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи составляет 1544,23 руб./кв.м., а кадастровая стоимость в соответствии с градостроительным регламентом по назначению Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами составит 6069,26 руб./кв.м. Таким образом, высокая кадастровая стоимость земельных участков на территориях культурного наследия стимулирует к использованию данных земельных участков по целевому назначению, и выводу с данных территорий и расположенных на них объектов недвижимости организаций, не связанных с сохранением и развитием историко-культурного наследия территории. Данный пример наиболее ярко характеризует логичность расчета кадастровой стоимости земли, исходя из разрешенного использования в соответствии с градостроительными регламентами для конкретной территориальной зоны.
Из анализа возможного к начислению земельного налога при расчете кадастровой стоимости земли, исходя из разрешенного использования в соответствии с установленными градостроительными регламентами, можно сделать вывод о том, что такой подход к начислению земельного налога влечет некоторое (на 18%) увеличение начисленной суммы данного платежа и, безусловно, стимулирует использование земель муниципалитета в соответствии с документацией территориального планирования.
Заключение
Проведенное исследование подтвердило, что земельно-имущественные комплексы муниципальных образований могут являться существенным ресурсом для решения важнейшей задачи в сфере местного самоуправления России - достижения максимально возможным числом муниципальных образований возможности финансировать реализацию своих пономочий за счет собственных, в основном - регулярных, доходов.
В обоснование данного тезиса были предложены пути повышения эффективности ключевых составляющих системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования, непосредственно и в значительной степени влияющих на формирование доходной части местного бюджета и социально-экономическое развитие территории. Это позволило соединить в одном векторе вопросы бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования и осуществления целенаправленной градостроительной и пространственной политики, реализуемой в направлениях, определенных документацией территориального планирования и в интересах поступательного экономического развития муниципального образования.
В исследовании были определены и обоснованы главные направления совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования. Таковыми являются:
- совершенствование системы установления размеров платежей за пользование землями в границах муниципального образования;
- повышение эффективности, в первую очередь - социальной, использования недвижимого имущества, переданного в оперативное управление муниципальным учреждениям, как главной составной части муниципального недвижимого имущества;
- повышение бюджетной и социальной эффективности приватизации муниципального имущества в условиях падения спроса на коммерческую недвижимость, обусловленного особенностями реализации Федерального закона №131-Ф3 от 6.10.2003г. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации;
- повышение бюджетной и социальной эффективности аренды муниципального недвижимого имущества в условиях рыночного формирования размеров арендной платы;
- применение документации территориального планирования муниципального образования, как инструмента, позволяющего сочетать решение задач повышения бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципалитета и его социально-экономического развития.
Следует отметить, что влияние и возможности перечисленных выше элементов системы управления муниципальным земельно-имущественным комплексом рассматривались в увязке с влиянием мирового финансово-экономического кризиса и вызванного им сокращения рыночного спроса на коммерческую недвижимость и территориальный ресурс.
В целях совершенствования системы установления размеров платежей за пользование землями в границах муниципального образования предложен механизм расчета основного стоимостного показателя земли в муниципальном образовании - кадастровой стоимости в соответствии с назначением земельного участка, отвечающем градостроительным регламентам по соответствующей территориальной зоне. Таким образом, платежи за пользование землей будут соответствовать ее потребительской стоимости, формируемой в интересах муниципального образования в ходе разработки документации территориального планирования. Автором обосновано, что такой подход к расчету размеров земельного налога и арендной платы за землю повлечет, с одной стороны, существенное увеличение начисленной суммы данных платежей и, с другой стороны, создаст экономические стимулы для развития территории муниципального образования в соответствии с документацией территориального планирования.
В целях повышения эффективности использования недвижимого имущества, переданного в оперативное управление муниципальным учреждениям, автором предложен механизм, предполагающий автономизацию муниципальных учреждений, осуществляющих деятельность на условно конкурентных рынках и преобразование в коммерческие организации муниципальных учреждений, осуществляющих деятельность на конкурентных рынках. Автором обосновано, что при реализации данного механизма эффективность использования имущества учреждений существенно повысится. Экономическая эффективность при этом выражается в повышении качества и снижении цены услуги, оказываемой на конкурентном рынке, допонительных поступлениях в бюджет от арендной платы за землю и иных налоговых поступлений.
В качестве мер по повышению бюджетной эффективности приватизации и передачи в аренду муниципального имущества автором предложен механизм учета перспектив передачи в аренду и приватизации муниципального недвижимого имущества при установлении градостроительных регламентов по соответствующим территориальным зонам. Автором доказано, что соответствие наиболее вероятного использования муниципального недвижимого имущества, в случае его передачи в аренду или приватизации, градостроительному регламенту будет стимулировать спрос на соответствующие права на муниципальное имущество, что, в свою очередь, позитивно скажется на поступлении в бюджет муниципального образования средств от возмездного использования и отчуждения муниципальной недвижимости, а также позволит осуществить имущественную поддержку дислоцированного на территории малого и среднего бизнеса.
В обоснование возможности применения документации территориального планирования муниципального образования, как инструмента, позволяющего сочетать решение задач повышения бюджетной эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципалитета и его экономического развития, автором, помимо перечисленных выше мер, обосновано положительное влияние разработки документации территориального планирования на формирование инвестиционного климата на территории муниципального образования и позитивную динамику основных показателей экономического развития территории.
Проведенные исследования подтвердили, что реализация предлагаемых мер позволит повысить доходную часть местных бюджетов за счет собственных, регулярных доходов от использования муниципальных земельно-имущественных комплексов; будет способствовать улучшению инвестиционного климата в муниципальном образовании и его экономическому развитию, в целом; даст возможность оптимизировать состав муниципальной недвижимости и земель, находящихся в муниципальной собственности, с точки зрения ориентированности их на решение вопросов местного значения.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Агеев, Виктор Геннадьевич, Москва
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.
2. Европейская Хартия местного самоуправления от 15.10.1985// СЗ РФ, 1998. №36, ст.4466.
3. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая.
4. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая.
5. Федеральный закон от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья.
6. Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-Ф3 Земельный кодекс Российской Федерации.
7. Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации.
8. Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая.
9. Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая.
10. Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации.
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре.
13. Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ О землеустройстве.
14. Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ О разграничении прав собственности на землю.
15. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178 -ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества.
16. Федеральный закон от 14.11.2002г. N 161-ФЗ О государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
17. Федеральный закон от 27 февраля 2003 года № 131-Ф3 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.
18. Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
19. Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ О введении в действие Градостроительного кодекса РФ.
20. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-Ф3 О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.
21. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости.
22. Береговских А.Н. Управление муниципальным образованием. Комплексные проекты развития территорий. Управление развитием территории№2 2007.-С.32
23. Воков С.Н. Землеустройство в системе мер по организационно-экономическому и правовому регулированию земельных отношений. М.:ИД Панорама №11 2008, С. 13
24. Глазычев В.Л. Российское самоуправление: некоторые итоги извилистого пути. 15 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ КОНСТИТУЦИИ И РАЗВИТИЕ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ. Сборник статей/ Под ред. А.Е. Балобаова, Э. Маркварта, Е.С. Шугриной. Москва, 2008.- стр. 32-34.
25. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2007 году. М.: Министерство экономического развития Российской Федерации, Федеральная служба земельного кадастра, 2008. С. 58
26. Гровер Р. Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс, М.: ВШПП, 2007. С.361
27. Грызлов Б.В. Власть начинается с местного самоуправления. Экономика и управление собственностью: №3 2008.-С.З.
28. Димов В.А. Власть институтов. М.:ВШПП,2009.- стр. 42,43.
29. Кошкин В.И., Завьялов A.A. Местное самоуправление: Переходный период заканчивается. Что дальше? Экономика и управление собственностью: №3 2008.-С.18.
30. Кошкин Л.И., Киммельман С.А., Страхов В.В. О правовом обеспечении эффективного управления государственной собственностью в природно-ресурсной среде. Экономика и управление собственностью: №2 2008.-С.53
31. Кошкин Л.И., Соловьев М.М. Вопросы методологии управления земельно-имущественными отношениями. Экономика и управление собственностью: №1 2006.-С.35.
32. Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Киммельман С.А. Земельно-имущественные отношения и недропользование: основы управления. Учебник. М.: ВШПП, 2006. - С.242
33. Максимов С.Н., Михеев A.A. Концептуальные основы управления собственностью в современной России. Экономика и управление собственностью: №4 2007.-С.5
34. Маркварт Реформирование и развитие муниципального хозяйства. Концептуальные подходы Ч Москва, 2003, стр. 24.
35. Маркварт Э., Михайлова Е. Правовые проблемы разграничения муниципальной собственности и возможные пути их решения. Актуальные проблемы реформы муниципальной собственности. Сборник публикаций под редакцией Э. Маркварта Москва, 2007, стр. 7.
36. Миролюбова Т.В. Методологические особенности разработки инвестиционной стратегии региона. Экономика и управление собственностью: №3 2008.-С.41
37. Набиулина Э.С. Концепция догосрочного социально-экономического развития Российской Федерации. По материалам выступления на заседании Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации (Москва, 15.10.2008).
38. Пермский край территория конкурентного развития: учеб.-методическое пособие / Под научн. Ред. Букиной Т.В., Зуевой Е.Л. - 2-ое изд., расш. И перераб.- Пермь, 2008. - стр. 11, 12, 136, 153.
39. Плескачевский B.C. Государство-собственник: резервы эффективности. Экономика и управление собственностью: №3 2008.-С.5
40. Россия, вперёд! Статья Дмитрия Медведева. Ссыка на домен более не работаетnews/5413
41. Саливан О. Экономика города-4-e изд.: Пер. с англ.-М.:ИНФА, 2002, С.706
42. Славгородская М., Летунова Т., Хрусталев А. Анализ финансовых аспектов реализации реформы местного самоуправления. М.: ИЭПП, 2008. -(Научные труды / Ин-т экономики переходного периода. № 120Р). Ч ISBN 978-5-93255-261-2.-С.250.
43. Тимченко B.C. Проблемы бюджетной самодостаточности муниципальных образований. Экономика и управление собственностью: №3 2008.-С. 11
44. Трутнев Э.К. О правовом градорегулировании. Управление развитием территории№2 2007.-С.16
45. Управление имуществом в муниципальных образованиях. Под редакцией Завьялова A.A. Учебное пособие.-М.:ВШПП,2006.-С.16, 36, 44
46. Шнайдер И.М. Российская парадигма пространственного планирования. Управление развитием территории№2 2007.-С.10
Похожие диссертации
- Управление земельно-имущественным комплексом на основе формирования государственного кадастра объектов недвижимости
- Эффективность управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях на основе данных государственного кадастра недвижимости
- Совершенствование управления региональным земельно-имущественным комплексом
- Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика
- Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципальных образований Пензенской области