Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование механизма обеспечения доступности жилья в условиях стабилизации развития регионального инвестиционно-строительного комплекса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Ройтблат, Борис Мойшевич
Место защиты Тюмень
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизма обеспечения доступности жилья в условиях стабилизации развития регионального инвестиционно-строительного комплекса"

На правах рукописи

РОИТБЛАТ БОРИС МОИШЕВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В УСЛОВИЯХ СТАБИЛИЗАЦИИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО

КОМПЛЕКСА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тюмень, 2004

Работа выпонена на кафедре менеджмента Тюменской государственной архитектурно-строительной академии

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Чикишева Наталья Михайловна

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Шатрова Елена Викторовна

кандидат экономических наук, доцент Воронин Александр Владимирович

Ведущая организация - Уральский государственный

Технический университет - УПИ

Защита состоится 26 ноября 2004 г. в 15-00 часов на заседании диссертационного совета К 212.272.01 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в Тюменской государственной архитектурно-строительной академии по адресу 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 2, актовый зал.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Тюменской государственной архитектурно-строительной академии по адресу 625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 2.

Автореферат разослан л26 октября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, /7 доктор экономических наук, профессор

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Стагнационные процессы в экономике регионов России постепенно уступили место развитию условий стабилизации и формирования тенденций роста в ряде отраслей народнохозяйственного комплекса. К таким отраслям относится и строительное производство, в том числе, его сфера жилищного строительства. За последние десять - пятнадцать лет существенно изменились ситуация в экономике и принципы взаимоотношений между участниками строительной деятельности. Прежние методы управления уже не способны адекватно регулировать существующие в отрасли сложные взаимосвязи. В связи с этим, инвестиционно-строительный комплекс нуждается в совершенствовании подходов и способов управления, а создание современной конкурентной среды комплекса может стать основой его устойчивого функционирования и развития, а также элементом укрепления конкурентоспособности всего государства.

Наличие конкурентной среды формирует условия для эффективного развития инвестиционно-строительной сферы и удовлетворения общественного спроса на строительную продукцию. В настоящее время наиболее сложной является проблема обеспечения различных категорий граждан доступным жильем на уровне современных требований его безопасности и качества. Жилищная проблема оказывает негативное влияние на уровень мобильности населения, демографические процессы, экономическую безопасность РФ и ее регионов. Региональный аспект управления жилищной сферой является ключевым, так как в соответствии с законодательством о разделении пономочий и компетенций между Федерацией и ее субъектами, основные вопросы регулирования жилищной сферы закреплены за региональными и местными властями.

Обеспечение доступности жилья является комплексной проблемой, которая не может быть решена только увеличением темпов ввода жилья или реализацией мероприятий по стимулированию платежеспособного спроса населения. Насущность и важность этой проблемы определяет необходимость ее всестороннего изучения и разработки современных механизмов решения.

В диссертации использованы научные монографии по экономической теории, стратегическому управлению, управлению жилищной сферой Акоффа Р., Ансоффа И., Бузырева В.В., Васильева В.Д., Друкера П., Клиланда Д., Круглова М.И., Куинн Дж.Б., Минцберга Г., Платонова А.М., Портера М., Чикишевой Н.М., Шапиро В. Д. и других. Однако, в этих трудах рассматриваются отдельные элементы решения комплексной проблемы доступности жилья. В то же время высокая результативность регулирования жилищной сферы может быть обеспечена только на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов в инвестиционно-строительном комплексе.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

Представленная информация обуславливает актуальность выбранной темы диссертационного исследования, определяет его цель, задачи и содержание работы.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ совершенствования механизма обеспечения доступности жилья для различных категорий населения в условиях стабилизации регионального инвестиционно-строительного комплекса.

В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

1. исследовать условия создания конкурентной среды в инвестиционно-строительном комплексе региона и выявить критичные факторы, а также перспективные задачи его развития;

2. оценить состояние и выявить элементы механизма формирования конкурентной среды в сфере жилищного строительства региона, а также сформировать ключевые ориентиры ее государственного регулирования;

3. уточнить методический подход и выделить элементы формирования мотивационного механизма вовлечения в процесс обеспечения доступности жилья различных категорий населения;

4. предложить методический подход оценки процесса обеспечения доступности жилья для различных групп домохозяйств по уровню их дохода;

5. оценить доступность механизмов ипотечного кредитования и классифицировать проблемы ее обеспечения в регионе;

6. сформулировать рекомендации по развитию жилищного строительства и поддержке механизмов ипотечного кредитования жилья в регионе.

Объектом исследования выступают процессы управления инвестиционно-строительным комплексом Тюменской области.

Предмет исследования составляет совокупность теоретических и методических вопросов совершенствования системы управления обеспечением населения доступным жильем в современных условиях.

Теоретической и методологической основой явились труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической теории, законодательные и нормативные акты в сфере жилищного строительства, организации и регулирования инвестиционной деятельности. Информационной базой исследования послужили научные публикации в периодической печати, справочные, статистические материалы по исследуемой проблематике и ресурсы глобальной сети Интернет.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, использованы элементы системного подхода и экономико-математическое моделирование.

,.. Науяная- новизна исследования характеризуется следующим полоЯссниШк*

Х применительно к условиям деятельности регионального инвестиционно-строительного комплекса уточнена категория конкурентная среда и обоснована концептуальная модель механизма ее формирования в сфере жилищного строительства региона;

Х разработано методическое обоснование и предложен вариант формирования мотивационного механизма вовлечения населения в процесс обеспечения доступности жилья на примере домохозяйств со средним доходом;

Х разработана многокритериальная экономико-математическая модель процесса финансирования жилищного строительства для различных групп домохозяйств, отличающихся друг от друга по уровню дохода;

Х на основе обобщения опыта управления и анализа тенденций развития рынка ипотечных кредитов представлена классификация проблем реализации механизмов ипотечного кредитования в регионе и оценена их доступность для домохозяйств Тюменской области.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, модели и рекомендации способствуют разработке и принятию рациональных решений в сфере обеспечения доступности жилья для различных групп населения и могут быть использованы при формировании государственными и муниципальными органами управления региональных программ развития ипотечного кредитования.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении курсов Инвестиционный менеджмент, Экономика недвижимости.

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы получена на научно-практических конференциях аспирантов и соискателей Тюменской государственной архитектурно-строительной академии 2002-2004 гг., IV Международной научно-практической конференции Реформирование системы управления на современном предприятии, июнь 2004 г. в г. Пенза.

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 6 научных работ, общим объемом 1,14 п.л.

Структура диссертационной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы, содержит 17 рисунков и 20 таблиц, 1 приложение.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, поставлены цель, задачи, подлежащие исследованию и решению, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - Состояние конкурентной среды в инвестиционно-строительной сфере Тюменской области - рассматриваются основные теоретические и практические вопросы, связанные с формированием конкурентных условий в регионе.

Вторая глава - Совершенствование управления жилищной сферой в регионе в современных условиях - посвящена исследованию содержания

процесса управления региональной жилищной сферой и обеспечения доступности жилья для различных категорий населения.

В третьей главе - Технологии и организация ипотечного кредитования в Тюменском регионе - исследованы вопросы доступности механизмов ипотечного кредитования и сформированы рекомендации по его развитию и поддержке.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.

И. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В экономической литературе, как правило, рассматриваются отдельные элементы снижения остроты проблемы доступности жилья для различных категорий населения. Вместе с тем, успешность ее решения может быть обеспечена только на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов в жилищной сфере. В осуществленном диссертационном исследовании разработаны методические основы совершенствования механизма обеспечения доступности жилья в условиях стабилизации регионального инвестиционно-строительного комплекса.

В соответствии с поставленной целью исследования был обоснован и решен определенный круг задач работы. На основе анализа состояния и тенденций развития инвестиционно-строительной сферы в период 1991 - 2003 гг. выделены три этапа формирования ее конкурентной среды. Первый этап 1991-95 гт. характеризовася неудачной попыткой реализации в стране концепции самозарождающейся конкуренции. Второй этап 1996 - 99 гг. в значительной мере позволил избежать стратегических угроз реализации наиболее опасных тенденций в экономике. На третьем этапе становления инвестиционно-строительной сферы 2000 - 03 гг. сформированы такие условия, которые позволяют развивать ее потенциал более высокими темпами в сравнении с неустойчивым характером функционирования комплекса в 90-х гг. прошлого столетия.

На основе анализа существующих подходов к определению конкурентной среды проведено комплексное исследование характера .и уточнено ее понятие применительно к условиям деятельности регионального инвестиционно-строительного комплекса (ИСК). В соответствии с этим, конкурентная среда регионального ИСК представляет собой соотношение внешних условий и возможностей субъектов ИСК предпринимать действия, направленные на реализацию своих целей, способствующее удовлетворению общественных потребностей в строительной продукции в регионе.

По мнению руководителей строительных организаций региона, основными факторами, сдерживающими деятельность предприятий, являются по степени убывания важности следующие:

1. высокий уровень налогов;

2. высокая стоимость материалов, конструкций, изделий;

3. недостаток заказов на работы;

4. неплатежеспособность заказчиков;

5. высокий процент предпринимательского кредита;

6. нехватка и изношенность строительных машин и механизмов;

7. конкуренция со стороны других строительных фирм.

Значимость того, что фактор, отражающий давление со стороны других

предприятий, респонденты поставили на последнее место очень высока. Это свидетельствует, с одной стороны, о том, что на рынке строительного подряда конкуренция только начинает развиваться. С другой - руководители не отдают дожного внимания изучению внешнего окружения своих предприятий, выделяя, прежде всего, тактические условия повышения результативности деятельности. Эта ситуация определяется преобладанием старых, но малоэффективных в современных условиях, подходов региона и муниципалитета к управлению в строительной сфере. Прежде всего, речь идет о ненадлежащей подготовке инженерно-коммунальной инфраструктуры, сложности процедур разрешений и согласований на строительство, неоднозначности правил землепользования и застройки.

Вопрос создания конкурентной среды в сфере ИСК действительно является сложной, комплексной проблемой, которая требует активного решения в рамках государственной социально-экономической политики. При этом ключевую роль в формировании такой среды, на наш взгляд, играют инвестиционные условия региона. От степени развитости инвестиционной инфраструктуры, системы балансирования инвестиционных рисков строительства, доходности и доступности строительной продукции будет зависеть конечная эффективность реализации обозначенных государством целей.

Результатом рассмотрения инвестиционных условий, сформировавшихся в Тюменской области, стало определение критичных факторов и перспективных задач развития конкурентной среды ИСК, в том числе:

Х развитие комплексной инфраструктуры, обеспечивающей поддержку и финансирование строительного комплекса;

Х укрепление финансовой состоятельности строительных предприятий, сокращение числа убыточных;

Х стимулирование развития рынка услуг субподрядных организаций, число которых значительно сократилось в 1990-е гг.;

Х создание условий для успешного развития в регионе производственных мощностей промышленности строительных материалов с целью сокращения транспортной составляющей затрат в строительстве и поддержке местных производителей;

Х восстановление комплексной системы получения профессионального образования с целью создания условий для повышения уровня качества выпоняемых строительно-монтажных работ;

Х создание условий для равной возможности любых строительных организаций участвовать в подрядных торгах через систему четких критериев исключительно на принципах развития конкурентных отношений.

Одним из приоритетных направлений приложения инвестиций является жилищное строительство. Для Тюменской области в рассматриваемом периоде сложилась положительная тенденция развития строительного комплекса, заметно увеличилась его инвестиционная активность. В целом по Тюменской области (с учетом автономных округов) площадь жилищ в расчете на одного жителя ежегодно растет, составив в 2003 г. 18,0 кв.м. При этом существует неоднородность обеспеченности жильем по территориям области. Так, на административном юге, где сконцентрировано 45% регионального жилищного фонда, к 2003 г. на одного жителя приходилось 19,6 квадратных метра общей площади. В сравнении с регионами Уральского Федерального округа (УрФО) Тюменская область занимает по этому показателю третье место, деля его с Курганской областью, и, уступая Свердловской области (с 19,9 кв.м на одного жителя на начало 2003 г.), а также Челябинской области (с 19,4 кв.м на одного жителя).

Число семей (включая одиночек), находящихся в очереди на получение жилья, в общей численности домохозяйств области за рассматриваемый период 1999 - 2003 гг. сократилось на 20,3%. При этом количество домохозяйств, получивших жилье или улучшивших свои жилищные условия, увеличилось на 51,7% и достигло 8,8% от общего числа очередников.

По показателю объемов ввода в действие жилых домов на одну тысячу жителей Тюменская область занимает шестое место в РФ и первое в УрФО. Второй рейтинг по округу имеет Челябинская область, ее показатель по 2003 г. меньше на 37,4%. При сравнении абсолютных параметров ситуация меняется. С учетом административного деления Тюменской области ее показатели значительно уступают вводу в действие общей площади жилых домов в Свердловской и Челябинской областях. Так, отставание юга Тюменской области по 2003 г. составляет 38,4% и 34,7% соответственно.

Высокий уровень цен на жилье снижает его доступность для граждан и препятствует достижению поставленных в государственной концепции социально-экономического развития страны целей по обеспечению населения доступным жильем. В целом эта задача является одной из наиболее актуальных современных проблем государственного уровня. Ее решение также важно и потому, что невозможность для населения приобретать или улучшать жилищные условия резко снижает его мобильность, не позволяет перемещаться по территории страны в поисках подходящей работы. В свою очередь, при географических особенностях РФ, это обстоятельство определяет конкурентное отставание всей экономики государства и его регионов.

На базе осуществленного в диссертационном исследовании анализа жилищных условий населения и сферы жилищного строительства Тюменской области, а также отдельных положений работ по стратегическому менеджменту обоснована общая концептуальная модель механизма управления

формированием конкурентной среды в жилищном строительстве региона (рис.1).

Рисунок 1. Концептуальная модель формирования конкурентной среды в сфере жилищного строительства региона

Механизм предусматривает согласование интересов участников ИСК посредством выбора методов и ресурсов управления в соответствии с природой конкурентных сил, на которые осуществляется воздействие. Объектом управления выступает инвестиционно-строительный рынок нового жилья региона, глобальная цель преобразования которого заключается в создании условий для устойчивого повышения уровня жизни населения.

Посредством развития правового, финансового и информационного потенциала ИСК осуществляется государственное регулирование сферы жилищного строительства региона. Его результатом дожно быть создание конкурентной среды, необходимой для достижения поставленной цели обеспечения населения доступным жильем. Наличие обратной связи позволяет сравнить уровень достигнутых и ожидаемых параметров критериев цели.

Изучение действующей законодательной и нормативной базы, а также существующего опыта решения проблемы обеспечения жильем различных категорий населения позволило сформулировать в диссертации ключевые ориентиры государственного регулирования жилищной сферы. В целом его задача, на наш взгляд, дожна переориентироваться с разработки механизмов решения жилищной проблемы на формирование и удовлетворение спроса граждан в их участии.

С этой целью в работе рассмотрена возможность адаптации регионального управления жилищной сферой к реализации подхода менеджмента по результатам. Такая ориентация управленческого процесса основана на выделении процедур определения результатов, управления ими по ситуации и контроля за ними на каждом уровне региональных и местных органов власти с учетом их специфики, функций, пономочий и компетенций.

В работе представлено методическое обоснование и предложен вариант формирования мотивационного механизма вовлечения населения в процесс обеспечения доступности жилья на примере домохозяйств со средним доходом (рис.2):

1. Определение структуры потребностей домохозяйств в жилье. Изначально каждое домохозяйство, обладая существующими жилищными условиями, имеет ряд потребностей, предпочтений, кратко- и догосрочных намерений. Их частный интерес состоит в улучшении своих. жилищных условий при мобилизации минимально возможных ресурсов, причем независимо от уровня доходов домохозяйств.

2. Определение иерархии целей региональной жилищной политики. Важным моментом является ее соответствие положениям федеральной целевой программы Жилище, согласно которым основной целью является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

3. Установление индикаторов обеспечения доступности жилья для различных категорий населения. Выпонение этих критериев организуется

мобилизацией ресурсов (развитием финансовой, информационной и правовой инфраструктур) региона.

4. На основании принятых индикаторов осуществляется разработка различных по средствам и емкости адресных программ обеспечения доступности жилья по типам домохозяйств (по количеству членов, фактической обеспеченности жильем, по уровню доходов, потребности в различного вида жилье), по требуемым ресурсам.

5. Определение совокупности факторов, влияющих на формирование мотивации домохозяйств участвовать в реализации региональных адресных программ. Состояние ресурсной базы и разрабатываемых программно-целевых мероприятий определяют степень и характер такого влияния. В его основе находятся внутренние (побуждающие домохозяйства участвовать в процессе обеспечения жилья) и внешние мотивы, которые представлены группами положительной реакции, побуждающие участвовать в реализации цели и отрицательной реакции, принуждающие это делать.

6. Реализация программно-целевых мероприятий по удовлетворению потребностей и жилищных предпочтений различных групп домохозяйств. Результатом этого процесса будет являться новый уровень доступности жилья для этих категорий населения.

Формирование отдельного мотивационного механизма и включение его в общий механизм обеспечения доступности жилья для различных категорий населения делает возможным осуществить сдвиг мотивов на цель. Это предполагает, что цели региональной жилищной политики станут выражением намерений домохозяйств, вовлекаемых в процесс реализации ожидаемого результата. В противном случае их достижение будет исключено.

С целью оценки эффективности данного процесса в -планируемом году осуществления программных мероприятий нами ' предложена многокритериальная экономико-математическая модель, учитывающая совокупность факторов доступности жилья (1.):

где - номера кри

представить в виде (2-5);

- номера критериев оптимальности, которые, на наш взгляд, можно

*ПШ1> хеБ

Рисунок 2. Общая схема формирования мотивационного механизма вовлечения различных категорий граждан в процесс обеспечения доступности жилья

система ограничений, представленная условиями 1-5 (6.);

- группы домохозяйств, дифференцированных по уровню потенциальных доходов;

- типы жилья по уровню жилищных потребностей и предпочтений для /-ой группы домохозяйств;

- номер года периода планирования программных мероприятий в сфере жилищного строительства;

- прогнозное количество домохозяйств /-ой группы в период /;

- прогнозируемый объем инвестирования капитала в строительство

(приобретение) жилья /- ой группой домохозяйств в 1-ый период времени;

q - средневзвешенная цена единицы капитала, привлекаемого /-ой группой домохозяйств в период времени

- прогнозируемый максимальный общий объем инвестирования

капитала в строительство (приобретение) жилья в период времени всеми группами домохозяйств;

- прогнозируемая цена физической единицы жилья в период

времени Р,

- прогнозируемый общий максимальный платежеспособный спрос на

строительство (приобретение) жилья в физических единицах /-ой группой домохозяйств в период времени

- прогнозируемый объем инвестирования в текущее содержание

жилья /-группой домохозяйств в период времени

2 - прогнозируемый максимальный общий объем инвестирования в

содержание жилья в период всеми группами домохозяйств;

прогнозируемый экспертно риск, связанный с неудачей

инвестирования капитала в строительство (приобретение) жилья группой домохозяйств, балы;

заданное экспертов значение на размер предельного суммарного

риска участия в инвестировании капитала в строительство (приобретение) жилья, балы;

Д//. " СР0К строительства жилья/-типа в период времени /;

- степень предпочтения 1-ой группы домохозяйств /-го типа жилья

постоянна в период времени (

1=1 тУ>

I аД=1, 0<а,у<1, =1,п, 7=1,ю,;

бинарная переменная, группе домохозяйств

(1) (2)

предпагаетсяу-ый тип жилья, Ху=0 - в противном случае;

'т, ейх*.- _ _

Е /=1,п, <=1,Т;

/=17=1 У

и /и, _

1 I 1=1,Т;

1=1 7=1 и и,

г=1 7=1

Щ Ч _ -

2 *~=1, /=1,я; дг-=0 или 1, /=1,и, 7=1,от,-.

Критерии оптимальности отражают:

Х Р^х) - требование максимальной доли домохозяйств, участвующих в инвестировании капитала в жилищное строительство;

Х ^(х) - минимизацию современной стоимости инвестиционных ресурсов, привлекаемых всеми домохозяйствами для финансирования строительства (приобретения) жилья;

Х Рз(х) - минимизацию максимальной современной стоимости инвестируемых средств в содержание жилья из всех групп домохозяйств;

Х - максимизация степени удовлетворения предпочтений в жилье всеми группами домохозяйств.

Х Условия системы ограничений отражают следующие требования:

Хусловие (1) определяет необходимость учета в каждый период времени непревышения прогнозируемого максимального объема жилья в

физических единицах для каждой группы домохозяйств;

Хусловие (2) определяет необходимость в каждый период времени (/=1,7') непревышения величины платежеспособного спроса домохозяйств (/=1,и) для нормального функционирования застройщиков;

условие (3) определяет необходимость в каждый период времени (/=1,7") непревышения максимального объема средств инвестируемых домохозяйствами в текущее содержание жилья;

Х условие (4) определяет необходимость непревышения предельного уровня риска для реализации всеми группами домохозяйств своих жилищных предпочтений;

Х ограничение (5) определяет то условие, что каждой /-группе домохозяйств ' предлагается выбирать только один тип жилищного строительства.

Разработанная экономико-математическая модель позволяет получить прогнозную оценку общего уровня обеспечения доступности жилья для различных групп домохозяйств с учетом уровня их доходов. При этом представленная ЭММ является лишь первичным этапом в решении этой комплексной задачи. В дальнейшем требуется также оценить условия и возможности застройщиков, поставщиков строительных материалов, инвесторов и других заинтересованных участников. В этом случае, ЭММ можно рассматривать, как допонительное ограничение для строительных организаций, которые дожны будут обеспечить соответствующую структуру предложения жилищного фонда, отвечающую предпочтениям домохозяйств.

В случае, если идеальное решение представленной многокритериальной задачи не существует, то выбор наилучшего решения необходимо осуществлять

из области компромиссов, На основе проведенного анализа моделей

и методов решения многокритериальных задач, представленных в работах [39, 48, 81, 147], мы предлагаем использовать (при прочих равных условиях) следующие схемы.

Руководствуясь методом скаляризации, нахождение компромиссного

решения

представляет собой выражение (7).

х =аг%ех&Рк(х)>

где - компромиссный критерий

оптимальности:

- нормализованное значение /-критерия;

- экстремальное значение -критерия

тах^/М, если ттЪ(х),если

- подмножество локальных критериев оптимальности, которые максимизируются;

подмножество локальных критериев оптимальности, которые

минимизируются ==4; Л/=Л/, иМ2 ; Л/, пМ2 ;

- весомость локальных критериев оптимальности, задаваемая

Рисунок 3. Классификация проблем обеспечения доступности механизмов ипотечного кредитования

На основании обобщения опыта управления и анализа тенденций развития рынка ипотечных кредитов в диссертации представлена классификация проблем реализации механизмов ипотечного кредитования в регионе и оценена их доступность для 25% домохозяйств Тюменской области (рис.3). Осуществлен ряд многовариантных расчетов ипотечных выплат и рекомендовано использование схемы шаровых платежей, при прочих равных условиях, для ситуации покупки жилья на первичном рынке.

В качестве критерия эффективности системы ипотечного кредитования, на наш взгляд, может быть использован простой в расчете и оценке показатель соотношения в денежном выражении объема выданных домохозяйствам ипотечных кредитов на строительство (приобретение) жилья в данном году и общего объема спроса на ипотечное кредитование со стороны домохозяйств в этом же году.

На основании осуществленных в работе исследований для испонительной власти региона были сформированы мероприятия и рекомендации, реализация и учет которых позволит, на наш взгляд, обеспечить сбалансированное развитие сферы жилищного строительства и системы ипотечного кредитования на территории.

III. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

1. Ройтблат Б.М. Задачи внедрения ипотечного кредитования областного фонда развития жилищного строительства Тюменской области // Жилье: комплексный взгляд/ под общей ред. В.М. Агапкина.- М.: А.В.Ч., 2001.- 0,13 п.л.

2. Ройтблат Б.М. Ипотека: Тюменский вариант // Новый Уральский строитель.- 2001.- № 8.- 0,06 п.л.

3. Ройтблат Б.М. Проблемы стратегии развития предприятия инвестиционно-строительной сферы / сборник материалов IV Международной научно-практической конференции.- Пенза: РИО ПГСХА, 2004.- 0,13 пл.

4. Ройтблат Б.М. Формирование конкурентной среды в сфере регионального жилищного строительства // Строительный вестник Тюменской области.- 2004.- № 3,- 0,13 п.л.

5. Ройтблат Б.М. Доступность для населения механизмов ипотечного кредитования // Современные проблемы управления: сборник статей. Вып.З. / под ред.Н.М.Чикишевой. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. - 0,38 пл.

6. Ройтблат Б.М. К вопросу решения проблемы обеспечения доступности жилья в регионе // Современные проблемы управления: сборник статей. Вып.З. / под ред.Н.М. Чикишевой. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. - 0,31 пл.

Подписано в печать 20.10.2004г. Формат 60x84 1/16 Бумага тип № 1. Усл. печ. л. 1,1 Тираж 100 экз. Заказ № 198 625001, Тюмень, ул. Луначарского, 2, Тюменская государственная архитектурно-строительная академия, редакционно-издательский отдел

21540

РЫБ Русский фонд

2005-4 19029

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ройтблат, Борис Мойшевич

Введение.

Глава 1. Состояние конкурентной среды в инвсстиционно-строитсльпой сфере Тюменской области.

1.1. Понятие и факторы конкурентной среды инвестиционно-строительного комплекса региона.

1.2. Инвестиционные условия развития ИСК Тюменской области.

1.3. Жилищное строительство в Тюменской области.

Глава 2. Совершенствование управления жилищной сферой в регионе в современных условиях.

2.1. Ориентиры государственного регулирования в жилищной сфере.

2.2. Управление по результатам в сфере обеспечения доступности жилья для различных категорий населения.

2.3. Моделирование обеспечения доступности жилья для различных категорий населения.

Глава 3. Технологии и организация ипотечного кредитования в Тюменском регионе.

3.1. Доступность ипотечного кредитования в Тюменской области.

3.2. Реализация доступности ипотечного кредитования в регионе.

3.3. Рекомендации по развитию жилищного строительства и поддержке механизмов ипотечного кредитования жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование механизма обеспечения доступности жилья в условиях стабилизации развития регионального инвестиционно-строительного комплекса"

В современных условиях проблема эффективного управления решением приоритетных задач социально-экономической политики государства является наиболее актуальной. Стагнационные процессы в экономике регионов России постепенно уступили место развитию условий стабилизации и формирования тенденций роста в ряде отраслей народнохозяйственного комплекса. К таким отраслям относится и строительное производство, в том числе, его сфера жилищного строительства. За последние десять Ч пятнадцать лет существенно изменились ситуация в экономике и принципы взаимоотношений между участниками строительной деятельности, и прежние методы управления стали уже не способны адекватно регулировать существующие в отрасли сложные взаимосвязи. В связи с этим, инвестиционно-строительный комплекс нуждается в совершенствовании подходов и способов управления, а создание современной конкурентной среды комплекса может стать основой его устойчивого функционирования и развития, а также элементом укрепления конкурентоспособности всего государства.

Наличие конкурентной среды формирует условия для эффективного развития инвестиционно-строительной сферы и удовлетворения общественного спроса на строительную продукцию. В настоящее время наиболее сложной является проблема обеспечения различных категорий граждан доступным жильем на уровне современных требований его безопасности и качества. Жилищная проблема оказывает негативное влияние на уровень мобильности населения, демографические процессы, экономической безопасности страны и любого субъекта РФ. Региональный аспект управления жилищной сферой является ключевым, так как в соответствии с законодательством о разделении пономочий и компетенций между Федерацией и ее субъектами, основные вопросы ее регулирования закреплены за региональными и местными властями.

Обеспечение доступности жилья является комплексной проблемой, которая не может быть решена только увеличением темпов ввода жилья или реализацией мероприятий по стимулированию платежеспособного спроса населения. Насущность и важность этой проблемы определяет необходимость ее всестороннего изучения и разработки Современных механизмов решения. Представленная информация обуславливает актуальность выбранной темы диссертационного исследования, определяет его цель, задачи и содержание работы.

Целыо диссертационного исследования является развитие теоретических и методических основ совершенствования механизма обеспечения доступности жилья для различных категорий населения в условиях стабилизации регионального инвестиционно-строительного комплекса.

В соответствии с поставленной целыо в диссертации сформулированы и решены следующие задачи:

1. исследовать условия создания конкурентной среды в инвестиционно-строительном комплексе региона и выявить критичные факторы, а также перспективные задачи его развития;

2. оценить состояние и выявить элементы механизма формирования конкурентной среды в сфере жилищного строительства региона, а также сформировать ключевые ориентиры ее государственного регулирования;

3. уточнить методический подход и выделить элементы формирования мотивационного механизма вовлечения в процесс обеспечения доступности жилья различных категорий населения;

4. предложить методический подход оценки процесса обеспечения доступности жилья для различных групп домохозяйств по уровню их дохода;

5. оценить доступность механизмов ипотечного кредитования и классифицировать проблемы ее обеспечения в регионе;

6. сформулировать рекомендации по развитию жилищного строительства и поддержке механизмов ипотечного кредитования жилья в регионе.

Объектом исследования выступают процессы управления инвестиционно-строительным комплексом Тюменской области.

Предмет исследования составляет совокупность теоретических и методических вопросов совершенствования системы управления обеспечением населения доступным жильем в современных условиях.

Теоретической и методологической основой явились труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической теории, законодательные и нормативные акты в сфере жилищного строительства, организации и регулирования инвестиционной деятельности. Информационной базой исследования послужили научные публикации в периодической печати, справочные, статистические материалы по исследуемой проблематике и ресурсы глобальной сети Интернет.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись методы логического и экономического анализа, использованы элементы системного подхода и экономико-математическое моделирование.

В диссертации использованы научные монографии по экономической теории, стратегическому управлению, управлению жилищной сферой Акоффа Р.,Ансоффа И., Бузырева В.В., Васильева В.Д., Друкера П., Клиланда Д., Круглова М.И., Куинн Дж.Б., Минцберга Г., Платонова A.M., Портера М., Чикишевой Н.М., Шапиро В.Д. и других. Однако, в этих трудах рассматриваются, как правило, отдельные элементы решения комплексной проблемы доступности жилья. В то же время высокая результативность регулирования жилищной сферы может быть обеспечена только на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов в инвестиционно-строительном комплексе.

Научная новизна исследования характеризуется следующими положениями:

Х применительно к условиям деятельности регионального j инвестиционно-строительного комплекса уточнена категория конкурентная среда и обоснована концептуальная модель механизма ее формирования в сфере жилищного строительства региона;

Х разработано методическое обоснование и предложен вариант формирования мотивационного механизма вовлечения населения в процесс обеспечения доступности жилья на примере домохозяйств со средним доходом;

Х разработана многокритериальная экономико-математическая модель процесса финансирования жилищного строительства для различных групп домохозяйств, отличающихся друг от друга по уровню дохода; I

Х на основе обобщения опыта управления и анализа тенденций развития рынка ипотечных кредитов представлена классификация проблем реализации механизмов ипотечного кредитования в регионе и оценена их доступность для домохозяйств Тюменской области.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, модели и рекомендации способствуют разработке и принятию рациональных решений в сфере обеспечения доступности жилья для различных групп населения и могут быть использованы при формировании государственными и муниципальными органами управления региональных программ развития ипотечного кредитования.

Основные положения диссертации могут быть также использованы в учебном процессе при изучении курсов Инвестиционный менеджмент, Экономика недвижимости.

Апробация основных положений и результатов диссертационной работы получена на научно-практических конференциях аспирантов и соискателей Тюменской государственной архитектурно-строительной академии 2003-2004 гг., IV Международной научно-практической конференции Реформирование системы управления на современном предприятии, июнь 2004 г. в г. Пенза.

Публикации по теме диссертационного исследования составляют 6 научных работ, общим объемом 1,14 п.л.

Структура диссертационной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы, содержит 17 рисунков и 20 таблиц, 1 приложение.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ройтблат, Борис Мойшевич

Выводы -принятие системы законодательно-нормативных актов и приведение законодательства су бъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством до 2004 г.; -совершенствование стандартов ипотечного кредитования, 2004-05 гг.;

-совершенствование системы регистрации сделок с недвижимостью, бюро кредитных историй, рынка ипотечных цен. бумаг, 2005 гг.;

-принятие четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, 2004-05 гг.; -упорядочивание процедур предоставления социального жилья и поддержки отдкаг. граждан, 2004 г.; -и др. выводы.

Рисунок 2.4. Процесс управления по обеспечению доступности жилья для различных категорий населения вариант)

Адаптация регионального управления жилищной сферой к менеджменту по результатам предполагает реализацию процесса изменений во всех областях деятельности территории [66, 112]. Организация использования категорий и взаимосвязей управления по результатам стимулирует совершенствование и комплексное развитие управленческих структур различного уровня. На рис.2.4 представлено несколько блоков, увязанных между собой структурными и логическими связями с учетом фактора времени. Подобные схемы-графики дожны разрабатываться на каждом уровне управления с учетом его специфики, функций, пономочий и компетенций.

Блок Устремления характеризует требования к результатам по уровню управления (органа власти, его подразделения, группы работников и т.п.) и в зависимости от этого определяется иерархией целей жилищной сферы. Так, на государственном уровне управления основная цель ее реформирования на период 2002-10 гг., согласно постановлению Правительства РФ № 675 от

17.09.01 г. [17], состоит в комплексном решении проблемы перехода к ее устойчивому функционированию и развитию, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Обеспечение доступности жилья является составляющей частью (задачей), необходимой для реализации более масштабной цели, и заключается в развитии лэффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов [17]. Для решения задачи этого уровня требуется выпонение подзадач, обозначенных в блоке.

Блок Результаты содержит ожидаемые значения планируемых догосрочных, среднесрочных и краткосрочных показателей. При этом важным является понимание последствий планируемых действий с учетом догосрочной перспективы развития жилищного рынка. Так, например, увеличение государственного и муниципального жилья (социальный жилищный фонд) в краткосрочной перспективе воздействует на снижение платы за жилье. Вместе с тем, ее падение приводит к сокращению предложения жилья, и она снова начинает повышаться. Чем отдаленнее периоды времени, тем больше вытеснение частного жилья и меньше чистое снижение платы за жилье. Таким образом, на рынок частного жилищного фонда вводится более низкое количество жилищ, процесс жилищной фильтрации замедляется, а выбытие низкокачественного жилья увеличивается [67].

Если государство собирается стимулировать не предложение, а спрос на жилье, то также возможны различные исходы предпринимаемых действий, которые подлежат обязательной оценке. Так, использование купонных программ, при всем их многообразии, в общем случае приводит к тому, что в догосрочной перспективе повышаются цены на жилье, а при невысокой эластичности предложения их рост может быть очень значительным. В целом для получения верифицируемых данных требуется изучение и анализ конкретных рынков жилья [67].

Процесс ситуационного управления реализацией государственного регулирования жилищных рынков в регионе предполагает организацию людей, действий и окружения с тем, чтобы параметры планов преобразовывались в желаемые результаты. Область окружения и поведение людей является частично предсказуемой, поэтому менеджеры дожны уметь анализировать ситуацию и принимать эффективные решения:

Х учитывать воздействия внешних и внутренних факторов конкурентной среды, рассмотренных нами в параграфах 1.1, 1.3;

Х владеть различными стилями управления и влияния для использования этих знаний при разрешении конкретных конфликтных ситуаций;

Х использовать творческий подход к решению возникающих проблем, раскрывающийся в факторе профессиональной интуиции менеджера;

Х применять, соответственно ситуации, методы и технику управления, ориентированную преимущественно на индикативные (косвенные) методы. Прежде всего, речь идет об использовании программно-целевых методов планирования и управления, предполагающих разработку и реализацию региональных программ развития приоритетных сфер экономики и решения важнейших социально-экономических проблем [139].

Приоритет программно-целевых методов для решения жилищных проблем определяется самой их особенностью, связанной с догосрочным характером этого процесса и организационными связями с множеством различных структур [17].

При осуществлении контроля (предварительного, текущего, последующего) определяются ожидаемые результаты повышения доступности жилья для различных категорий граждан и результаты, способствующие этому, которые достигнуты по плану или случайности. В дальнейшем на их основе формируются соответствующие выводы и разрабатываются последующие мероприятия [112]. В качестве контрольных критериев могут быть использованы индикаторы, представленные в блоке Оценка результата. Выводы по результатам контроля реализуются в программных мероприятиях по развитию основных целей управления. При этом в числе основных отмечены принятие системы законодательно-нормативных актов и приведение законодательства субъекта РФ в соответствие с федеральным j законодательством до 2004 г. в областях:

Х упорядочивания прав членов семьи собственника жилого помещения;

Х установления единых оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий;

Х уточнения принципов и условий приватизации и государственного и муниципального жилищного фонда;

Х совершенствования налоговой политики с целью развития механизмов финансирования строительства (приобретения) жилья;

Х совершенствования системы государственного надзора за деятельностью застройщиков и организаций, привлекающих средства населения в жилищное строительство (приобретение) жилья;

Х стимулирования развития страхового рынка жилой недвижимости.

Кроме того, намеченные мероприятия предполагают обеспечение гарантий прав собственности приобретателей жилья, организацию прозрачных и понятных процедур регистрации и оборота сделок с недвижимостью, снижение административных барьеров, создаваемых в строительстве, с целью сокращения его затрат, а также упорядочивание процедур предоставления социального жилья и поддержки отдельных категорий населения.

Важным моментом процесса управления по результатам является его сквозная организация по уровням иерархии органов управления и ветвей власти.

Задача обеспечения доступности жилья для различных категорий населения напрямую взаимодействует с направлением государственной региональной политики жилищного строительства, ориентирующей рынок на определенный ежегодный прирост жилищного фонда за счет нового строительства. Создание для строительных предприятий конкурентных условий является необходимым условием того, что значительный рост спроса на жилье со стороны населения не приведет к резкому повышению цен на рынке. В связи с этим, при разработке региональных программных мероприятий, на наш взгляд, представляется интересным рассмотрение ситуации конкурентной i борьбы между строительными организациями (рис. 1.6) с наложением ее на трехмерное пространство поля возможных стратегий обеспечения доступности жилья (рис.2.2). Такое совмещение позволит оценить степень совпадения устремлений действий регионального управления и строительных компаний на рынке. Выявленный разрыв может быть определен как резерв для согласования интересов региона и экономических агентов, оптимизации их политики в жилищной сфере.

Согласно [79], существует гипотеза о том, что ход и исход конкурентной борьбы определяется целыо, соотношением сил сторон и соответствием их действий законам конкурентной борьбы. Эту зависимость можно представить графически в трехмерном пространстве координат (рис.2.5) [79]:

Х Ц Ч цель, уровень притязаний менеджмента строительных компаний;

Х С Ч степень соотношения сил и средств конкурирующих строительных компаний;

Х К Ч степень соответствия действий строительных компаний законам конкурентной борьбы. борьбе

При выпонении условий: правильного определения цели; организации необходимых сил и средств; достижения соответствия действий предприятия законам конкурентной борьбы, - может быть достигнута (вектор ОП) его победа над своими соперниками. Конечно, необходимо отметить, что победа в конкурентной борьбе представляет собой некоторую область, а не точку пространства. Следовательно, указанные условия могут колебаться в определенных допустимых интервалах отклонений (Цл, АСП, АКП) [79]. Несмотря на допущение о наличии острой формы противоборства между предприятиями, данный анализ является все равно полезным для описания хода и исхода конкурентной борьбы.

Оценивая группы потребителей жилья, потребности групп и возможные механизмы их удовлетворения, мы определяем поле возможных стратегий в регионе по обеспечению доступности жилья для различных категорий населения (рис.2.2). Вместе с этим, допонительно следует учитывать позиции строительных предприятий на предмет удовлетворения критерию создания благоприятных условий для формирования конкурентной среды на рынке. С прикладной точки зрения наиболее просто реализовать такой подход на уровне отдельных предприятий. Для этого составляются таблицы-графики, в которых экспертно оценивается состояние параметра фирмы на предмет соответствия (+), несоответствия (-) либо нейтральности (0):

Х целей, которые преследуются - целевым группам потребителей (табл.2.2);

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В экономической литературе рассматриваются отдельные элементы снижения остроты проблемы доступности жилья для различных категорий населения. Успешность ее решения может быть обеспечена только на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных факторов в жилищной сфере. В представленном диссертационном исследовании разработаны методические основы совершенствования механизма обеспечения доступности жилья в условиях стабилизации регионального инвестиционно-строительного комплекса.

В соответствии с поставленной целью исследования был обоснован и решен определенный круг задач работы. На основе анализа состояния и тенденций развития инвестиционно-строительной сферы в период 1991 - 2003 гг. выделены три этапа формирования ее конкурентной среды. Первый этап 1991-95 гг. характеризовася неудачной попыткой реализации в стране концепции самозарождающейся конкуренции. Второй этап 1996 Ч 99 гг. в значительной мере позволил избежать стратегических угроз реализации наиболее опасных тенденций в экономике. На третьем этапе становления инвестиционно-строительной сферы 2000 - 03 гг. сформированы такие условия, которые позволяют развивать ее потенциал более высокими темпами в сравнении с неустойчивым характером комплекса в 90-х гг. прошлого столетия.

На основе анализа существующих подходов к определению конкурентной среды проведено комплексное исследование характера и уточнено ее понятие применительно к условиям деятельности регионального инвестиционно-строительного комплекса. В соответствии с этим, конкурентная среда регионального ИСК представляет собой соотношение внешних условий и возможностей субъектов ИСК предпринимать действия, направленные на реализацию своих целей, способствующее удовлетворению общественных потребностей в строительной продукции в регионе.

Результатом рассмотрения инвестиционных условий, сформировавшихся в Тюменской области, стало определение критичных факторов и перспективных задач развития конкурентной среды ИСК, в том числе:

Х развитие комплексной инфраструктуры, обеспечивающей поддержку и финансирование строительного комплекса;

Х укрепление финансовой состоятельности строительных предприятий, сокращение числа убыточных;

Х стимулирование развития рынка услуг субподрядных организаций, число которых значительно сократилось в 1990-е гг.;

Х создание условий для успешного развития в регионе производственных мощностей промышленности строительных материалов с целью сокращения транспортной составляющей затрат в строительстве и поддержке местных производителей;

Х восстановление комплексной системы получения профессионального образования с целью создания условий для повышения уровня качества выпоняемых строительно-монтажных работ;

Х создание условий для равной возможности любых строительных организаций участвовать в подрядных торгах через систему четких критериев и принципов исключительно на принципах развития конкурентных отношений.

На базе осуществленного в диссертационном исследовании анализа жилищных условий населения и сферы жилищного строительства Тюменской области, а также отдельных положений работ по стратегическому менеджменту обоснована общая концептуальная Модель механизма управления формированием конкурентной среды в жилищном строительстве региона. Механизм предусматривает согласование интересов участников ИСК посредством выбора методов и ресурсов управления в соответствии с природой конкурентных сил, на которые осуществляется воздействие. Объектом управления выступает инвестиционно-строительный рынок нового жилья региона, глобальная цель преобразования которого заключается в создании условий для устойчивого повышения уровня жизни населения.

Изучение действующей законодательной и нормативной базы, а также существующего опыта решения проблемы обеспечения жильем различных категорий населения позволило сформулировать ключевые ориентиры государственного регулирования жилищной сферы. В целом его задача, на наш взгляд, дожна переориентироваться с разработки механизмов решения жилищной проблемы на формирование и удовлетворение спроса граждан в их участии.

С этой целыо в работе рассмотрена возможность адаптации регионального управления жилищной сферой к реализации подхода менеджмента по результатам. Такая ориентация управленческого процесса основана на выделении процедур определения результатов, управления ими по ситуации и контроля за ними на каждом уровне региональных и местных органов власти с учетом их специфики, функций, пономочий и компетенций. В работе представлено методическое обоснование и предложен вариант формирования мотивационного механизма' вовлечения населения в процесс обеспечения доступности жилья на примере домохозяйств со средним доходом.

1. Определение структуры потребностей домохозяйств в жилье. Изначально каждое домохозяйство, обладая существующими жилищными условиями, имеет относительно них ряд потребностей, предпочтений, кратко- и догосрочных намерений. Их частный интерес состоит в улучшении своих жилищных условий при мобилизации минимально возможных ресурсов, причем независимо от уровня доходов домохозяйств.

2. Определение иерархии целей региональной жилищной политики. При определении приоритетов целей основополагающим является их соответствие основам федеральной жилищной политики, согласно которой основная цель состоит в комплексном решении проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

3. Установление индикаторов обеспечения доступности жилья для различных категорий населения. Выпонение этих критериев организуется мобилизацией ресурсов (развитием финансовой, информационной и правовой инфраструктур) региона.

4. На основании принятых индикаторов осуществляется разработка различных по средствам и емкости адресных программ обеспечения доступности жилья по типам домохозяйств (по количеству членов, фактической обеспеченности жильем, по уровню доходов, потребности в различного вида j жилье) по требуемым ресурсам.

5. Определение совокупности факторов, влияющих на формирование мотивации домохозяйств участвовать в реализации региональных адресных программ. Состояние ресурсной базы и разрабатываемых программно-целевых мероприятий определяют степень и характер такого влияния. В его основе находятся внутренние (побуждающие домохозяйства участвовать в процессе обеспечения жилья) и внешние мотивы, которые представлены группами положительной реакции, побуждающие участвовать в реализации цели, и отрицательной реакции, принуждающие это делать.

6. Реализация программно-целевых мероприятий по удовлетворению потребностей и жилищных предпочтений различных групп домохозяйств. Результатом этого процесса будет являться новый уровень доступности жилья для этих категорий населения.

Формирование отдельного мотивационного механизма и включение его в общий механизм обеспечения доступности жилья для различных категорий населения делает возможным осуществить так называемый сдвиг мотивов на цель. Это предполагает, что цели региональной жилищной политики станут выражением намерений домохозяйств, вовлекаемых в процесс реализации ожидаемого результата. В противном случае их достижение будет исключено.

С целью оценки эффективности данного процесса в /-планируемом году осуществления программных мероприятий нами предложена многокритериальная экономико-математическая модель, учитывающая совокупность факторов доступности жилья. Эта модель позволяет получить прогнозную оценку общего уровня обеспечения доступности жилья для различных групп домохозяйств с учетом уровня их доходов.

На основании обобщения опыта управления и анализа тенденций развития рынка ипотечных кредитов в диссертации представлена классификация проблем реализации механизмов ипотечного кредитования в регионе и оценена их доступность для 25% домохозяйств Тюменской области. Осуществлен ряд многовариантных расчетов ипотечных выплат и рекомендовано для ситуации покупки жилья на первичном рынке использование схемы шаровых платежей. t

В качестве критерия эффективности системы ипотечного кредитования, на наш взгляд, может быть использован простой в расчете и оценке показатель соотношения в денежном выражении объема выданных домохозяйствам ипотечных кредитов на строительство (приобретение) жилья в данном году и общего объема спроса на ипотечное кредитование со стороны домохозяйств в этом же году.

На основании осуществленных в работе исследований для испонительной власти региона были сформированы мероприятия и рекомендации, реализация и учет которых позволит, на наш взгляд, обеспечить сбалансированное развитие сферы жилищного строительства и системы ипотечного кредитования на территории.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ройтблат, Борис Мойшевич, Тюмень

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский Кодекс РФ. ч.1, II, III

3. Жилищный Кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 24.06.1983 г.

4. Федеральный закон РФ от 27.11.1992 г. № 4015-1 Об организации страхового дела в Российской Федерации

5. Федеральный закон РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 О плате за землю

6. Федеральный закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики

7. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

8. Федеральный закон РФ от 25.02.1999г. № 9-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".i

9. Федеральный закон РФ от 29.11.2001г. № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах".

10. Указ Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 О новом этапе реализации государственной целевой программы Жилище

11. Постановление Правительства РФ от 20.06.93 г. № 595 "О государственной целевой программе "Жилище" / собрание законодательства РФ, № 13, ст. 1518, 1993

12. Постановление Правительства РФ от 27.06.96 г. № 753 О федеральной целевой программе Свой домJ

13. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию

14. Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 г. № 71 О федеральной целевой программе Государственные жилищные сертификаты

15. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

16. Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628 Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

17. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы

18. Постановление Правительства РФ от 22.01.2002 г. № 33 Оподпрограмме Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, входящей в состав федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы

19. Постановление Правительства РФ от 20.11.2003 г. Л 700 Оподпрограмме Государственные жилищные сертификаты на 2004-2010 годел, входящей в состав федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы

20. Закон Тюменской области от 3.08.99 № 128 О предоставлении субсидий и займов гражданам на строительство или приобретение жилья в Тюменской области за счет средств областного бюджета

21. Закон Тюменской области от 7.10.99 г. № 137 О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Тюменской области

22. Закон Тюменской области от 5.07.2000 № 197 О регулировании жилищных отношений в Тюменской области

23. Постановление Губернатора Тюменской области от 14.12.1999 г. № 271 "О порядке формирования инвестиционной программы области"

24. Постановление Губернатора Тюменской области от 28.12.2001 г. № 480 Об утверждении областной программы Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002 2005 года

25. Распоряжение Губернатора Тюменской области от 26.06.2000 г. № 674-р О реализации Постановления Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28

26. Распоряжение Губернатора Тюменской области от 27.09.2002 г. № 800-р О создании рабочей группы администрации области по обеспечению реализации федеральной целевой программы Государственные жилищные сертификаты

27. Распоряжение Губернатора Тюменской области от 28.07.2003 № 650-р Об утверждении Концепции социально-экономического развития Тюменской области на период до 2010 года

28. Распоряжение Губернатора Тюменской области от 9.09.2003 г. № 846-р О разработке областной целевой программы Развитие индивидуального жилищного строительства в Тюменской области

29. Распоряжение Администрации г.Тюмени от 28.10.96 № 2040 О резервировании земельных участков под жилищно-гражданское строительство

30. Аакер Д.А. Стратегическое рыночное управление / пер. с англ,-СПб.: Питер, 2002.- 544 с.

31. Аббасова И. Доступны, как хлеб // vv,\v\v.eleron.esiirmit.ru/~company/SP/stat.asp?id=84415

32. Агапкин В.М. переходная модель ипотечного кредитования: решения для регионов и муниципалитетов // Экономика строительства.- 1999.-№ 9.- с. 29-34

33. Акофф P.JT. Планирование будущего корпорации: пер. с англ.-М.: Сирин, 2002.- 256 с.

34. Акофф P.JI. Планирование в больших экономических системах. Пер. с англ.-М.:Сов.радио, 1972.-223 с.

35. Ансофф И. Стратегическое управление. Пер. с англ.- М.Экономика, 1989.-519 с.

36. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент.- М.: Финансы и статистика, 1996.- 192 с.

37. Бадин К.В., Воробьев С.Н. Управленческие решения: теория и технология принятия. Учебник для вузов.- М.: Проект, 2004.- 304 с.

38. Бауэр Р., Колар Э., Тан В. Управление инвестиционным проектом. Опыт IBM.-M.: ИНФРА-М, 1995.-208 с.

39. Бекларян Л.А. Сотский С.В. Анализ инвестиционной привлекательности проекта с учетом региональной инвестиционно-финансовой политики. Модель взаимодействия региона и инвестора в случае непоной информации.- М., 1997.

40. Белоусов Н.Д., Чикишева Н.М. Формирование механизма управления строительством в жилищной сфере Тюменской области.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.- 208 с.

41. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: ИНФРА-М, 1995. - 528с.i

42. Бешелев С.Д., Гурвич Ф.Г. Математико-статистические методы экспертных оценок.- М.: Статистика, 1980.- 263 с.

43. Бирман Г., Шмидт Т С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых.- М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.- 631с.

44. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий.-М.: Финансы и статистика, 1998.-160 с.

45. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ.- М. ИНФРА-М, 1996.- 432 с.

46. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход,- 2-е изд., испр. и доп.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.- 286 с.

47. Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства.- 2002.- № 9.- с.29-39

48. Буренин А.Н. Рынки производных финансовых инструментов,- М.: ИНФРА-М, 1996-368 с.

49. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. В 2-х ч. 4.1. Организация и управление: Уч.пособие/ГУУ.- М., 2003.-63 с.

50. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. В 2-х ч. 4.2. Ресурсное обеспечение и технологии: Уч.пособие/ГУУ.- М., 2003.74 с.

51. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов JI.A. Управление рисками (рискология).- М.: Экзамен, 2002.- 384 с.

52. Вижина И.А. Правовой фундамент инвестиций //Финансы в Сибири. 1998. - №3. - с. 18-21.

53. Вижина И.А. Приоритеты в инвестиционном законодательстве субъектов Федерации Сибири //Регион: экономика и социология. 2000. - №3. -с.141-156.

54. Внутренняя конкурентная среда России / Национальная электронная библиотека / Ссыка на домен более не работаетanalvtdoc/ppr32.html

55. Воронцовский Л. В. Инвестиции и финансирование. СПб., 1998.528с.

56. Воропаев В.И, Управление проектами в России,- М., 1995.- 226 с.

57. Гительман Л.Д. Преобразующий менеджмент: лидерам реорганизации и консультантам по управлению. Уч. пособие.- М.: Дело, 1999.495 с.

58. Гладышевский А. И. Инвестиции в адаптационном процессе российской экономики. // Экономика строительства.Ч 2002.- № 8, с. 2 Ч 20.

59. Горбунов А.А., Кулибанов B.C., Кротов В.Ю. Прогнозирование и регулирование инвестиционно-строительной деятельности в регионе.- СПб.: ИСЭП, 1995

60. Гришина И. В., Шахназаров А. Г., Ройзман И. И. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности российских регионов: методика определения и анализ взаимосвязей //Инвестиции в России. 2001 №4.- с.5-17.

61. Гуртов В.К. Инвестиционные ресурсы,- М.: Экзамен, 2002.- 384 с.

62. Довдиенко И.В. Новый подход к управлению недвижимостью // Жилищное строительство.- 2004,- № 3.- с. 2-3

63. Донцова Л.В. Экономико-математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной деятельности. // Менеджмент в России и за рубежом.- 1999.- № 1.- с.63-79

64. Драккер П.Ф. Управление, нацеленное на результаты: пер. с англ. Ч М.: Технологическая школа бизнеса, 1994.- 200 с.

65. Жилищная экономика, пер. с англ.- М.: Дело, 1996.- 224 с.

66. Жилищный фонд Тюменской области на конец 2002 года: Стат.бюлетень / Тюменский областной комитет гостатистики.- Тюмень, 2003.76 с.

67. Зубарев Л.Л. Формирование эффективной инвестиционной политики в макро- и микроэкономических системах в условиях рыночных отношений.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.- 249 с.

68. Зубарев А.А., Германов A.JI., Чикишев В.М. Инвестиционная привлекательность Тюменской области: проблемы и перспективы.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.- 143 с.t

69. Зубова Е. Принятая в России ламериканская схема ипотечного жилищного кредитования в поную силу не работает // Ссыка на домен более не работаетarticles/132/

70. Инвестиции в основной капитал в Тюменской области за 2003 г. (предварительные данные): Стат. бюлетень / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2004,- 170 с.

71. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие/ под ред. В. А. Серова. М.: ИНФРА-М, 2000.- 272с.

72. Кирьяков А.Г., Максимов В.А. Основы инновационногопредпринимательства: уч.пособие для вузов.- Ростов н/Д: Феникс, 2002.- 160 с.

73. Клиланд Д. и др. Системный анализ и целевое управление,- М.: Советское радио, 1974,-279 с.

74. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.: Финансы и статистика, 1999.- 768 с.

75. Коростелева И., Морозова А. Ипотека может спровоцировать рост цен на жилье // Газета (Ссыка на домен более не работаетp>

76. Корпусова Н.С. Совершенствование методов разработки икомплексной оценки программ городского жилищного строительства вjсовременных условиях // Диссертация на соискание ученой степени канд. эконом, наук.-Тюмень, 2003,- 163 с.

77. Круглов В.В. Конкуренция: уч. пособие.- М.: ТК Веби, изд-во Проспект, 2004.- 80 с.

78. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией.-Учебник для ВУЗов.-М.-Русская деловая литература, 1998.-768 с.

79. Кузин Б., Юрьев В., Шахдинаров Г. Методы и модели управления фирмой.- СПб.:.Питер, 2001.- 432 с.

80. Кхол И. Эффективность управленческих решений,- М.: Прогресс, 1975.- 195 с.

81. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами: учеб.пособие для вузов.- М.: ЗЛО Издательство Экономика, 2001.- 574 с.

82. Маковецкий М. Особенности инвестиционного процесса в России //Инвестиции в России. 2001.- №2. - с.26-31.

83. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости,- СПб.: Питер, 2000.- 272 с.

84. Маркова В.Д., Кузнецова С.А. Стратегический менеджмент: курс лекций.- М.; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2000.- 288 с.

85. Межрегиональная дифференциация влияния банковских кредитов на инвестиционную активность в РФ // Инвестиции в России./ М., 2003.- №4.-с.ЗО

86. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-ая редакция). Официальное издание.-М.: Экономика, 2000.

87. Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений: новые подходы-М.: Наука, 1991.-206 с.

88. Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Дж. Школы стратегий / пер. с англ.- СПб.: Питер, 2001.- 336 с.

89. Минцберг Г., Куинн Дж. Б., Гошал С. Стратегический процесс / пер. с англ.- СПб.: Питер, 2001.- 688 с.

90. Монтгомери Д., Уайнберг Ч. Системы стратегической разведки.// Современное управление.- 2002. №4 Ч с.53

91. Мухаметдинова Н. Инвестиции и государственная политика // Российский экономический журнал.- 2002,- №8.- с.50-60

92. Овсийчук М.Ф., Сидельникова Л.Б. Методы инвестированиякапитала.- М.: БУКВИЦА, 1996- 128 с.

93. Павлова Л.Н. Финансовый менеджмент. Управление денежным оборотом- М.: Финансы и статистика, 1993.- 160 с.

94. Павук О. Тюмень по ипотечным сдекам Ч в пятерке лидеров рублевой зоны // Ссыка на домен более не работаетshovv news/535100/

95. Питере Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления. Пер. с англ.-М.:Прогресс,1986.-423с.

96. Платонов A.M. Кредитование жилищного строительства:уч.пособие.- Екатеринбург: УГТУ УПИ, 2002.- 122 с.

97. Платонов A.M. Управление жилищной сферой.- Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2004.- 674 с.

98. Полякова М.Б. Схема погашения кредита как фактор доступности ипотечного кредитования // Жилищное строительство.- 2003.- № 12.- с.6-8

99. Портер М. Международная конкуренция. Конкурентные преимущества стран.Пер. с англ. -М.: Международные отношения, 1993.- 896с.

100. Приватизация, конкурентная среда и эффективность менеджмента (на примере отраслей ТЭК) //Ссыка на домен более не работаетconference/mater/tek/Q.shtml

101. Послание Президента РФ Федеральному собранию в 2004 году /Ссыка на домен более не работаетdocuments/23035.html

102. Пчелинцева Л.М. Гарантии права граждан на жилище // Жилищное строительство.- 2004.- № 5.- с. 2-3

103. Пчелинцева Л.М. О понятиях жилище и жилищный фонд: теоретические аспекты // Жилищное строительство,- 2004.- № 2.- с. 9-11

104. Разработка стратегии развития строительного предприятия.- 2-е изд., перераб. и доп. /под ред. Н.М. Чикишевой, Н.И. Щепелина.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.- 261 с.

105. Ройзман И. И. Комплексная оценка и анализ инвестиционной активности в субъектах Российской Федерации: межрегиональная дифференциация //Экономика строительства.- 2000.- № 10.- с. 28.

106. Рошек Ю. Без чувств дога // Прямые инвестиции.- 2004.- Кч 7,-с.78-81

107. Рошек Ю. Провинциальный пример // Прямые инвестиции.- 2004.1. N2 7.- с.82-83

108. Рэдхэд К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками.- М.: ИНФРА-М, 1996. -288 с.

109. Санталайнен Т. и др. Управление по результатам: пер. с фин.- М.: Прогресс, 1993.-318 с.У

110. Селезнев А. Учет цикличности воспроизводства в инвестиционной стратегии // Экономист. 1998.- № 2.- С.7-16

111. Сергеева И.А. Об ипотечном кредитовании // Жилищное строительство.- 2003.- № 2,- с.6-8

112. Скворцова Н.К., Зубарев А.А., Сущенко Т.А. Обоснование эффективных вариантов инвестирования структурной перестройки экономики региона.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002.- 228 с.

113. Социально-экономический мониторинг регионов Сибирскогосоглашения в январе-декабре 2000 г.: Стат. бюлетень / Тюменский областнойкомитет госстатистики.- Тюмень, 2001.- 36 с.

114. Социально-экономический мониторинг регионов Сибирского соглашения в январе-декабре 2001 г.: Стат. бюлетень / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2002.- 36 с.

115. Социально-экономический мониторинг регионов Уральского федерального округа в январе-декабре 2002 г.: Стат.доклад / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2003.- 30 с.

116. Социально-экономический мониторинг регионов Уральского федерального округа в январе-декабре 2003 г.: Стат.доклад / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2004.- 39 с.

117. Социально-экономическое положение Тюменской области в январе 2004 г.: Стат.доклад / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2004.- 193 с.

118. Социально-экономическое положение Тюменской области в январе-декабре 2003 г.: Стат.доклад / Тюменский областной комитет госстатистики.-Тюмень, 2004.- 181 с.

119. Статистический ежегодник (1990-2003): Стат.сборник в 7-и частях, ч.1 / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2004.-.

120. Стерлигова А.Н. Инвестиционная политика организации: уч. пособие. / ГУУ, М., 2000.- 97 с.

121. Стратегия и тактика антикризисного управления фирмой.- СПб.: Специальная литература, 1996,- 510 с.

122. Строительство в России: Стат.сборник / Госкомстат России.- М., 2000.- 253 с.

123. Строительство в Тюменской области (1998-2002): Стат. сборник / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2003.- 150 с.

124. Строительство в Тюменской области: Стат. сборник / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2002.- 120 с.

125. Строительство в Тюменской области: Стат. сборник / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 2001.- 116 с.

126. Строительство в Тюменской области: Стат. сборник / Тюменский областной комитет госстатистики.- Тюмень, 1999.- 89 с.

127. Татевосян Г. Региональная инвестиционная политика: опыт формирования и реализации //Инвестиции в России. 1999. - №12. - с. 13-17.

128. Томачев Д., Ослоповских В. Частная практика // www.firtance.expert.ru/04-21 -48u/ureit4.htm

129. Томпсон А.А., Стрикленд А.Дж. Стратегический менеджмент: искусство разработки и реализации стратегии. Учебник для ВУЗов.- М.: Банки и биржи, 1998.- 576 с.

130. Турбина К.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М.: Издательский центр "Анкил", 1995. - с.40.

131. Уровень жизни населения Тюменской области (2000-03): Стат.сборник / Тюменский областной комитет госстатистики,- Тюмень, 2004,477 с.

132. Харитонова В.Н. Государственная поддержка инвестиционных проектов интеграции севера и юга Сибири //Регион: экономика и социология. 1999.-№4.- с.143-159.

133. Цены на рынке жилья в Тюменской области // Ссыка на домен более не работаетstatinfo/act/cenazhil.htm

134. Черныш Е.А., Мочанова Н.П., Новикова А. А. и др. Прогнозирование и планирование в условиях рынка: уч. пособие.- М.: ПРИОР, 1999.- 176 с.

135. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. -М.: Русская деловая литература, 1998.-800 с.

136. Чикишева Н.М. Организация и управление региональным инвестиционно-строительным комплексом.- СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 2001.- 292

137. Чикишева Н.М. Современные формы финансирования и кредитованя жилищного строительства и их роль в решении жилищной проблемы в России и Тюменской области,- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.- 245 с.

138. Чикишева Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2000.- 283 с.

139. Чикишева Н.М., Воронин А.В., Сидоров A.JI. Стратегический менеджмент в инвестиционно-строительной сфере России и Тюменской области.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002.-219 с.

140. Шахназаров А., Гришина И., Ройзман И. Национальная система гарантирования инвестиций на региональном уровне //Инвестиции в России. -1999. №12. - с.3-12.

141. Шевченко С. Пароль Ч ипотека / Ссыка на домен более не работает-companv/SP/ stat. asp?id=72878

142. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: учеб.пособие для вузов.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.- 367 с.

Похожие диссертации