Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Калаур, Галина Юрьевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности"
На правах рукописи
0034635Э8
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 2 ."АР Ч3
Москва 2009
003463598
Диссертационная работа выпонена на кафедре Экономика и управление городским строительством ГОУ ВПО Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова
Научный руководитель:
Севостьянов Анатолий Васильевич
доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты:
Вашанов Вячеслав Алексеевич
доктор экономических наук, профессор
Лошкарева Елена Борисовна
кандидат экономических наук
Ведущая организация:
ГУЛ НИиПИ Генплана г. Москвы
Защита состоится 12 марта в 14-00 час. на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО Российская экономическая академия имени Г.В.Плеханова по адресу: 117997, г.Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд. 21.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.
Автореферат разослан л12 февраля 2009 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В процессе развития рыночной экономики большое значение имеет система регулирования отношений по поводу использования городской собственности, поскольку она выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности при осуществлении социально ориентированной политики устойчивого развития города. В этой связи одной из основных задач органов местного самоуправления является эффективное управление муниципальной собственностью.
Многие отечественные исследователи и специалисты практики отмечают, что современное состояние института муниципальной собственности в России характеризуется множеством отрицательных явлений, одним из которых является отсутствие надлежащего теоретического и методического обеспечения процесса управления городским имуществом. В результате этого не обеспечивается его главное предназначение - формирование экономической основы системы местного самоуправления.
Развитие городских территорий представляет собой использование, прежде всего, земельных ресурсов, собственниками которых являются преимущественно органы местного самоуправления. В этой связи упорядочение землепользования и повышение его эффективности является первостепенной задачей городских властей в процессе планируемого градостроительного развития.
В случае, когда органы местного самоуправления выступают собственником земельного участка, предназначенного под строительство, инвестиционная политика дожна формироваться с целью достижения максимального социально-экономического эффекта, то есть обеспечения постоянных финансовых поступлений в местный бюджет при условии сохранения целостности городской территории. При этом развитию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности дожно быть уделено особое внимание, поскольку передача имущества различным
организациям на условиях аренды является надежным источником попонения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.
В этой связи особую актуальность приобретает совершенствование системы управления имущественными комплексами муниципальных образований, вытекающее из потребности в упорядочении использования муниципальной собственности.
Целью исследования является разработка методических подходов к ре1улированию арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на основе моделирования экономической оценки их развития.
Для достижения данной цели были решены следующие задачи:
- исследованы экономические и правовые основы формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;
- проанализированы основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственности;
исследована система основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;
- разработаны подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;
- разработаны методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Объектом исследования являются подлежащие градостроительному развитию земельные участки населённых пунктов различных регионов Российской Федерации.
Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота муниципальной собственности.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых: Н.Т.Агафонова, С.С.Бачуриной, С.Н.Вокова, В.В.Владимирова, В.В.Григорьева, Б.М.Гринчеля, А.С.Жокова, А.Е.Когута, М.Н.Межевича,
A.Б.Некрасова, С.И.Носова, Ю.С.Попкова, Б.М.Рабиновича, В.И.Ресина,
B.Е.Рохчина, М.Д. Сафаровой, Г.М.Стерника, А.В.Севостьянова, Э.К.Трутнева, В.З.Черняка, Е.Б.Шевцовой, Э.Бергера, Р.Коуза, Я.Кронрода, А.Оноре, А.Саливана и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
предложено новое определение понятия муниципальная собственность, в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу управления принадлежащим им имуществом;
- обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее эффективного способа управления муниципальной собственностью и необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки арендной платы как рыночной цены;
- выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности, основанные на оценке рыночной стоимости земельных участков;
- обосновано установление платы за использование земельной собственности на основе рентного подхода;
- разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На защиту выносятся следующие положения и результаты:
1) принципы моделирования эффективного экономического механизма управления объектами муниципальной собственности, устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и уровня развития местных территорий;
2) методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости;
3) механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование;
4) организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно-правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий. Разработанный механизм определения начальной (стартовой) цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды позволяет муниципальным органам власти принимать эффективные и обоснованные решения по управлению городскими земельными ресурсами.
Апробация результатов работы. Положения диссертационного исследования в части определения стартовой цены права аренды земельных участков, подлежащих градостроительному развитию, использованы
ООО Институт экономики города в ходе подготовки пакета рекомендаций по комплексному освоению земельных участков в целях развития рынка доступного жилья в регионах Российской Федерации и, в частности, при разработке механизма определения стартовой цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Предложенные в диссертации принципы моделирования эффективного экономического механизма регулирования отношений в сфере муниципальной собственности были изложены в учебном пособии по Экономике недвижимости для студентов, обучающихся по специальности Экономика и управление на предприятии (строительство), и внедрены в учебный процесс.
Основные идеи и результаты исследования докладывались на XVIII, XIX, XX Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007, 2008), а также на Всероссийской научно-практической конференции в г.Нижнекамске 14 мая 2008 года.
По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 132 страницах печатного текста (без приложений), включает 22 таблицы, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в работах отечественных и зарубежных авторов. Определены объект и предмет, указаны теоретические и методологические основы диссертационного исследования. Сформулированы основные цели и задачи, раскрыта научная новизна результатов работы, обозначена их практическая значимость.
<^_"цЕЛЬ ДИССЕРТАЦИИ
Разработка методических подходов к регулированию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности
- исследовать экономические и правовые основы формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;
- проанализировать основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственноЩ;
- исследовать систему основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;
- разработать подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;
- разработать методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на К основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Предложено новое определение понятия муниципальная собственность, в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу ч управления принадлежащим им ' имуществом
Обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее эффективного способа управления муниципальной > собственностью и необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки арендной платы как рыночной цены
Выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных Ч отношений в сфере муниципальной собственности, основанные из оценке рыночной стоимости земельных участков
Обосновано установление платы за -у/ использование городской земельной
собственности на основе рентного подхода
Разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Рис.1. Схема диссертационного исследования В первой главе Теоретические основы управления муниципальной собственностью крупного города рассмотрена сущность и содержание понятия собственность как основополагающего элемента социально-экономических отношений, проанализированы особенности формирования и состояния объектов муниципальной собственности в Российской Федерации, обоснована необходимость совершенствования экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере городского землепользования.
Во второй главе Анализ методических подходов к оценке эффективности использования земельных ресурсов города, находящихся в муниципальной собственности проанализированы основные экономические
инструменты регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности, а также подходы к обоснованию платы за использование городских земельных участков, на основе которых разработан механизм определения стартовой цены продажи права их аренды на аукционе.
В третьей главе Оценка эффективности разработанного механизма определения стартовой цены аукциона по продаже права аренды при анализе вариантов развития земельного участка сформулированные автором методические подходы к регулированию арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности апробированы на примере управления земельным участком, предназначенным под комплексную застройку, а также предложен организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.
В заключении диссертационного исследования сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выпонения диссертационной работы.
Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту
1) Принципы моделирования эффективного экономического механизма управления объектами муниципальной собственности, устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и уровня развития местных территорий.
Проведенный в диссертации анализ форм собственности показал, что в условиях социально ориентированной политики развития городских территорий первостепенное значение имеет институт муниципальной собственности. Автором предложено существующее понятие муниципальная собственность, которое на сегодняшний день нормативными документами трактуется исключительно в правовом аспекте, расширить за счет экономической составляющей, что позволяет рассматривать имущество местных территориальных образований в качестве основного источника
получения доходов в городской бюджет, обеспечивающих эффективный процесс градостроительного развития.
Анализ особенностей формирования и состояния объектов муниципальной собственности в Российской Федерации свидетельствует о низких показателях эффективности их управления, что выражается в использовании нерыночных подходов к процессу развития местных территорий.
Таким образом, становится актуальной проблема совершенствования экономического механизма регулирования отношений в сфере использования муниципального имущества с целью повышения эффективности развития городских территорий на основе перехода к рыночным методам управления собственностью.
Решение этой проблемы связано, прежде всего, с развитием арендных отношений как наиболее эффективного способа ведения городского хозяйства без отчуждения собственности и сохранения целостности территорий муниципальных образований.
В диссертации проанализированы основные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности (рис.2).
Рис. 2. Инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности
В результате проведенного анализа установлено, что приоритетными инструментами в процессе совершенствования системы управления муниципальной собственностью являются рыночная стоимость имущества и стоимость права его аренды.
При этом рыночная стоимость имущества является экономической базой для определения доходов местного бюджета, связанных с его использованием: величины арендной платы, стоимости продажи объекта недвижимости или права его аренды.
Проведенный в диссертации анализ правовых и экономических основ арендной платы доказывает необходимость трактовки этого понятия как ценовой категории и расчета ставки арендной платы на основе рыночной стоимости имущества, предоставляемого в аренду.
Поскольку развитие местных территорий подразумевает использование, прежде всего, земельных участков как пространственного базиса для размещения различных объектов недвижимости, то в процессе управления муниципальной собственностью первостепенное значение имеет необходимость совершенствовать и повышение эффективности городского землепользования.
Таким образом, объектом дальнейшего диссертационного исследования становятся земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (далее - земельные участки).
2) Методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости.
Поскольку предоставление земельных участков для строительства в аренду инвесторам осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), важное значение в процедуре оценки муниципальной земельной собственности имеет определение ее рыночной стоимости и на ее основе -начальной (стартовой) цены предмета аукциона.
Таким образом, основным подходом к регулированию арендных отношений в сфере использования земельных участков является совершенствование процедуры их оценки.
В связи с этим в диссертации предлагается производить оценку рыночной стоимости земельных участков на основе анализа лучшего и наиболее эффективного использования, позволяющего определить их максимальную рыночную стоимость и наилучший способ развития городских территорий.
Анализ законодательных и нормативных актов, определяющих принципы и процедуры оценочной деятельности в Российской Федерации, свидетельствует об отсутствии в них определения понятия начальная (стартовая) цена аукциона по продаже права аренды земельных участков, а также методики ее расчета.
Для решения этой проблемы в диссертации разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона по продаже права аренды земельных участков. При этом обоснование величины стартовой цены аукциона по продаже права аренды земельных участков производится на основе рентного подхода, устанавливающего взаимосвязь величины доходов местных бюджетов от использования земельной собственности и степени участия городской администрации в развитии данной территории.
3) Механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование.
Разработанный автором механизм (рис. 3) предполагает последовательное выпонение шести этапов. На этапах 1-3 проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в результате которого методом остатка по критерию стоимость земельного участка выбирается стратегия его застройки.
Далее на этапе 4 по выбранной стратегии застройки выпоняется оценка рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования доходного подхода.
Этап 1. Определение вариантов стратегий застройки земельного участка
Методы: - оценка ресурсного потенциала; - анализ градостроительных регламентов; - применение строительных норм и правил Результат: варианты стратегий застройки
4 ф- Г-.л.',,;-.
Этап 2. Оценка финансовой обоснованности стратегий застройки
Методы: - оценка расходов инвестора в процессе нового строительства; - оценка поступлений инвестора от реализации построенных объектов; - сопоставление поступлений и расходов инвестора Результат: величина чистого дохода (убытка) инвестора по каждому варианту застройки
Этап 3. Выбор стратегии застройки
Методы: метод остатка по критерию стоимость земельного участка Результат: стратегия застройки
Этап 4. Оценка стоимости земельного участка
Методы:
метод предполагаемого использования
Результат:
рыночная стоимость земельного участка (СрьжИЧДД
Этап 5. Выводы об инвестиционном потенциале земельного участка
Срьш. < О
Участок имеет отрицательный инвестиционный потенциал и может быть предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета
Участок имеет нулевой инвестиционный потенциал и может обеспечить инвестору получение прибыли при предоставлении его на безвозмездной основа
Срын>0 Участок имеет положительный инвестиционный потенциал и обеспечивает поступления в городской бюджет и получение инвестором прибыли от участия в проекте развития территории
Этап 6. Определение начальной (стартовой) цены земельного участка на аукционе (Цстарг.) продажи права аренды
Цстарт.= О
Цстарт. соответствует затратам города на освоение земельного участка
Рис. 3. Механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
Оценка рыночной стоимости земельного участка, произведенная на основе принципа лучшего и наиболее эффективного использования, позволяет определить его максимальную рыночную стоимость, которая в свою очередь является экономической базой для установления стартовой цены аукциона на продажу права аренды и ставок арендной платы за земельный участок.
Таким образом, применение данного принципа в процедуре оценки городских земельных ресурсов позволяет определить наиболее эффективный способ их использования и максимизировать доходы в местные бюджеты.
Модель расчёта рыночной стоимости земельного участка представлена в следующем виде:
г =Т А__V
(1+у) <а (1+у) (1)
где Среш. - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
Д - поступления, генерируемые объектом недвижимости на -том интервале прогнозного периода, руб.;
Р1 Ч затраты, произведённые инвестором на -том интервале прогнозного периода, руб.;
у - ставка дисконтирования, характерная для данного локального рынка недвижимости;
п - количество интервалов прогнозного периода от его начала до конца (закрытия проекта);
При этом продожительность прогнозного периода определяется сроком аренды земельного участка. Поступления, генерируемые объектом недвижимости по каждому из интервалов прогнозного периода, определяются как сумма всех поступлений по инвестиционному проекту от продажи (сдачи в аренду) по рыночной стоимости жилых и нежилых помещений.
При недостаточном объеме информации о рыночной стоимости объектов-аналогов, находящихся в непосредственной близости от застраиваемого
земельного участка по фактору местоположения проводится парный регрессионный анализ. Уравнение парной регрессии линейного характера имеет общий вид:
У= а + ЬХ , (2)
где X - фактор местоположения объекта оценки, определяемый его удаленностью от центра города, км.;
У - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
Ь - коэффициент регрессии, характеризующий степень влияния X на У, руб./км.;
а - постоянная для данной совокупности исходных данных величина. Параметры уравнения регрессии определяются по следующим формулам:
п?=1ад-?=1х,2?=1у, (2.1)
пГГ^-СЕи*,)2
а_2Г,1У,- (2-2)
где п - объем выборочной совокупности.
Для проверки линейности полученной зависимости используется коэффициент корреляции К. Пирсона:
п2?=1ед-2Г=1^1?=1У! (2-3)
Г = -----
п2?=1 - (2?=1 У? - (11=1 У У
Затраты по проекту комплексной застройки земельного участка, произведенные инвестором на каждом из интервалов прогнозного периода, определяются как сумма затрат инвестора, связанных со строительством объектов недвижимости, инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, а также прочих затрат инвестора, сопровождающих проект комплексного развития земельного участка по укрупненным показателям стоимости строительства.
Ставка дисконтирования, характерная для данного локального рынка недвижимости, определяется на основе модели цены капитальных вложений и рассчитывается по формуле:
У Убезриск. + Р ()'дох -Убгзриск), (3)
где убезриск. - безрисковая ставка дохода,
Удах. ~ ставка дохода по общему рыночному диверсифицированному портфелю вложений,
Р - коэффициент, учитывающий влияние факторов (рисков) на стоимость объекта недвижимости, определяемый методом экспертных оценок.
В зависимости от полученного значения рыночной стоимости земельного участка (Срыи), равной ЧДЦ проекта на этапе 5 предложенного механизма формулируются выводы об инвестиционном потенциале земельного участка и условиях участия в данном проекте как инвестора, так и местных органов власти.
На заключительном этапе механизма определяется величина стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды (Цстарт)у которая дожна отражать долю затрат города на освоение данного земельного участка, то есть представлять собой часть городской земельной ренты, распределенной между местной администрацией и инвестором пропорционально их вкладу в развитие данной территории.
Проведенный в диссертации анализ факторов, определяющих земельную ренту в городе (рис. 4), показал, что городская администрация, как собственник земельного участка, в качестве платы за предоставление его в аренду справедливо может требовать в местный бюджет компенсацию за местоположение данного участка, а также за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, являющиеся результатом деятельности местных властей по развитию городской территории.
ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА В ГОРОДЕ
Природные Особенности (климатические характеристики, местоположение). ; "
' Уровень жизни::развитие социальной, : . инженерной, транспортной
Результаты предпринимательской деятельности
Рис.4. Факторы, определяющие земельную ренту в городе
Таким образом, на этапе 6 расчет стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды осуществляется на основе рентного подхода по формуле:
Цстарт. ~ Срын. * Кд.г. > (4)
где Цстарт. ' стартовая цена земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды, руб.;
Срьш - рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная по формуле (1), руб.;
Кдг - коэффициент, отражающий долю затрат города на освоение земельного участка.
Поскольку каждый земельный участок, предоставляемый под строительство, имеет различное местоположение и уровень развития инфраструктуры (социальной, инженерной, транспортной), то расчет автор предлагает производить на основе метода анализа иерархий, позволяющего смоделировать условия развития конкретного участка.
Для этого необходимо построить дерево иерархий критериев, определяющих развитие земельного участка (рис. 5), в соответствии с которым составить матрицы парных сравнений по каждому уровню (от верхнего к нижнему) с использованием стандартной шкалы качественных оценок л1-9.
Развитие земельного участка
Природные особенности
Инфраструктура
Предпринимательская деятельность
о о р Ё
^ \о с о
Рис. 5. Дерево иерархий для определения вклада города и инвестора в развитие земельного участка По элементам каждой матрицы определяется нормированный вектор приоритетов (V:
1= и-2;...; IV,,)
(5) (5.1)
где <3у - элемент матрицы парных сравнении; п - размерность матрицы парных сравнений.
Далее необходимо выпонить иерархический синтез в целях определения результирующего вектора приоритетов (Жрез) для установленных критериев, определяющих вклад администрации города Кдг, и инвестора Кшв={ 1 - в развитие земельного участка:
1Гре,-=(Ка,., Кинв)=1 (5.2)
Таким образом, разработанный в диссертации механизм определения стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора
аренды с учетом рентного подхода позволяет городской администрации устанавливать обоснованную плату за использование земельных ресурсов.
Далее предложенный автором механизм описан на примере земельного участка, предназначенного под комплексную застройку и расположенного в Сухово-Дерябихском районе Ивановской области.
Характеристика вариантов застройки рассматриваемого земельного участка, выбранных на первом этапе реализации механизма, представлена в таблице 1.
Таблица 1
Характеристика жилой застройки по вариантам
Тип и этажность жилых домов Общая площадь, кв.м.
Вариант 1 Вариант 2
Секционная застройка в 3 и 4 этажа - 22815
Секционная застройка в 5-12 этажей 218250 31940
Блокированная 2-х этажная 2-х квартирная 7350 -
Блокированная 2-х этажная многоквартирная - 13690
Индивидуальные 1-квартирные 2380 -
Индивидуальные 1-квартирные существующие 2000 2000
Итого 229980 70445
В результате проведенного анализа лучшего и наиболее эффективного использования (на этапах 1 - 3) выбран первый вариант стратегии застройки как наиболее эффективный.
На четвертом этапе проводится оценка рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования доходного подхода.
В результате произведенного расчета по формуле (1) рыночная стоимость земельного участка (ЧДЦ проекта) получилась отрицательной (-399,172 мн. руб.).
Таким образом, на пятом этапе реализации механизма можно сделать вывод о том, что участок имеет отрицательный инвестиционный потенциал и может быть предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета.
Для этого произведено моделирование вариантов взаимодействия инвестора и местной администрации по 5-ти сценариям, результаты которых сведены в таблицу 2.
Таблица 2
Стоимость земельного участка при различных сценариях взаимодействия _инвестора и местной администрации, тыс. руб. _
№ п/п Наименование Варианты сценариев
Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4 Вариант 5
1. Расходы
1.1. Строительство жилья 5163381,83 5163381,83 5163381,83 5163381,83 5163381,83
1.2. Предпроектные и изыскательские работы 553,77 553,77 553,77 553,77 553.77
1.3. Строительство соц. объектов (школа, детские сады) 411917,90 411917,90 0,00 000 411917,90
1.4. Строительство прочих объектов обслуживания 399154,03 399154,03 399154,03 399154,03 399154,03
1.5. Внешние инженерные сети 285739,39 0<~0 285739,39 Х 0,00 0,00
1.6. Внутриплощадочные инженерные сети 227900,10 227900,10 227900,10 227900,10 0.00
1.7. Благоустройство территории застройки 65567,40 65567,40 65567,40 65567,40 65567,40
1.8. Прочие расходы 424113,42 424113,42 424113,42 424113,42 424113,42
Итого расходов 6978327,85 4692588,46 6566409,95 6280670,56 6464688,36
2. Поступления
2.1. Реализация жилых площадей 6710339,98 6710339,98 6710339,98 6710339,98 6710339,98
2.2. Реализация нежилых площадей 347759,99 347759,99 347759,99 347759,99 347759,99
2.3. Реализация маш.-мест 788208,00 788208,00 788208,00 788208,00 788208,00
Итого поступлений 7844307,97 7846307,97 7846307,97 7846307,97 7846307,97
3. Стоимость земельного [ ) 11 I участка (ЧДД) | -399171,97 | -7057\68 | -4509,78' 324090,51: 147982,47
Из таблицы следует, что эффективными для инвестора являются варианты 4 и 5 (появляется положительная величина стоимости земельного участка). Для расчетов на заключительном шестом этапе механизма принимается вариант 4 (расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети финансируются из местного бюджета), обеспечивающий максимальную рыночную стоимость развития данного земельного участка.
Доля города (Кдг) для рассматриваемого земельного участка, рассчитанная на основе метода анализа иерархий, составляет 24%, следовательно:
Цстарт = 324 090,51гпыс.руб. . 0,24= 77 781,72 тыс.руб.
Таким образом, разработанная в диссертации методика определения стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды с учетом рентного подхода позволяет городской администрации устанавливать обоснованную плату за использование земельных ресурсов.
В диссертации также предложено расчет ставки арендной платы за использование земельного участка производить не на основе кадастровой стоимости (по действующей методике), а на основе рассчитанной рыночной стоимости, чем достигается увеличение дохода местного бюджета от арендных платежей в 12,6 раз.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная на основе анализа лучшего и наиболее эффективного использования, при этом является эффективным экономическим рычагом управления городскими земельными ресурсами.
4) Организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.
Как было доказано ранее, в задачи местных органов власти в процессе управления муниципальной собственностью входит, с одной стороны, повышение эффективности развития городских территорий и уровня жизни местного населения, и с другой - извлечение максимальных доходов от использования недвижимого имущества, принадлежащего городу.
При этом очевидно, что развитие городских территорий невозможно без привлечения частного сектора, то есть организации партнерства городской администрации и частных инвесторов, при котором участие города заключается в предоставлении земельных участков под застройку, а инвестора - его освоение. В этой связи перед местной администрацией встает задача распределения дохода, который будет получен в результате такого развития городской территории.
Апробация разработанного автором механизма на примере земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, позволяет определить экономический смысл взаимодействия инвестора и местной администрации в процессе развития городской территории: чем выше степень участия последней, тем выше рыночная стоимость земельного участка, а значит - и доходы местного бюджета от арендных отношений.
Результаты работы заключаются в следующем:
1. Проведенный анализ условий формирования и особенностей развития системы управления муниципальной собственностью в Российской Федерации позволяет выявить потребность в ее совершенствовании в части экономической оценки земли.
2. Введение экономической составляющей в определение понятия муниципальной собственности позволяет рассматривать имущество местных территориальных образований в качестве основного источника получения доходов в городской бюджет, обеспечивающих эффективный процесс градостроительного развития.
3. Определение приоритетного значения арендных отношений в управлении земельными ресурсами города позволяет разработать систему инструментов экономического регулирования процесса землепользования, основанную на взаимосвязи доходов местных бюджетов от предоставления муниципальной собственности в аренду и ее рыночной стоимости.
5. Разработанные методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка позволяют повысить эффективность управления имуществом местных территориальных образований.
6. Произведенные расчеты рыночной стоимости и начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
планируемого для развития, позволяют обосновать экономическую эффективность управления землепользованием в городе.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Севостьянов A.B., Калаур Г.Ю. Определение начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Научно-практический ежемесячный журнал, №3, 2008. Издание рекомендовано ВАК (авторских 0,9 п.л.)
2. Севостьянов A.B., Калаур Г.Ю. Особенности формирования и управления муниципальной собственностью в России // Наука и профессиональная деятельность: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Нижнекамск, 14 мая 2008 года. Под ред. ПесошинаВ.А., Гафиятова И.З., Тарасова В.М., Лебедевой О.И., Овчининой Т.Б. Казань: Изд-во Казан, гос. техн. ун-та, 2008. (авторских 0,5 п.л.)
3. Севостьянов A.B., Калаур Г.Ю., Шевцова Е.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008. - 14 п.л. (авторских 1,4 п.л.)
4. Калаур Г.Ю. Направления совершенствования методов определения величины арендной платы за объекты недвижимости // Двадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008.-0,1 п.л.
5. Калаур Г.Ю. Методы массовой оценки стоимости недвижимого имущества при управлении городской собственностью // Девятнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2007.-0,1 п.л.
6. Калаур Г.Ю. Совершенствование механизмов управления муниципальной собственностью // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. - 0,4 п.л.
7. Калаур Г.Ю. Совершенствование механизмов управления землепользованием в г.Москве // Восемнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. - 0,1 пл.
Отпечатано в типографии ГОУ ВПО Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. Тираж 100 экз. Заказ № 6
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Калаур, Галина Юрьевна
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА
1.1. Понятие собственность и ее место в системе экономических отношений
1.2. Особенности формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации
1.3. Аренда муниципальной собственности как основа имущественно-земельных отношений городского хозяйства
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДА, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.1. Методические положения оценки стоимости сдаваемых в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
2.2. Моделирование механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право аренды муниципального земельного участка
2.3. Методика оценки эффективности использования земельных ресурсов, находящихся в распоряжении городских органов власти
ГЛАВА 3. ОПЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗРАБОТАННОГО МЕХАНИЗМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАРТОВОЙ ЦЕНЫ АУКЦИОНА ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА АРЕНДЫ ПРИ АНАЛИЗЕ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1. Характеристика социальных, экономических и технических особенностей объекта исследования
3.2. Определение начальной (стартовой) цены аукциона на право аренды земельного участка под комплексное развитие жилого района
3.3. Оценка экономической эффективности предложенного механизма
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности"
Актуальность темы исследования. В процессе развития рыночной экономики большое значение имеет система регулирования отношений по поводу использования городской собственности, поскольку она выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности при осуществлении социально ориентированной политики устойчивого развития города. В этой связи одной из основных задач органов местного самоуправления является эффективное управление муниципальной собственностью.
Многие отечественные исследователи и специалисты практики отмечают, что современное состояние института муниципальной собственности в России характеризуется множеством отрицательных явлений, одним из которых является отсутствие надлежащего теоретического и методического обеспечения процесса управления городским имуществом. В результате этого не обеспечивается его главное предназначение - формирование экономической основы системы местного самоуправления.
Развитие городских территорий представляет собой использование, прежде всего, земельных ресурсов, собственниками которых являются преимущественно органы местного самоуправления. В этой связи упорядочение землепользования и повышение его эффективности является первостепенной задачей городских властей в процессе планируемого градостроительного развития.
В случае, когда органы местного самоуправления выступают собственником земельного участка, предназначенного под строительство, инвестиционная политика дожна формироваться с целью достижения максимального социально-экономического эффекта, то есть обеспечения постоянных финансовых поступлений в местный бюджет при условии сохранения целостности городской территории. При этом развитию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности дожно быть уделено особое внимание, поскольку передача имущества различным организациям на условиях аренды является надежным источником попонения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.
В этой связи особую актуальность приобретает совершенствование системы управления имущественными комплексами муниципальных образований, вытекающее из потребности в упорядочении использования муниципальной собственности.
Целью исследования является разработка методических подходов к регулированию арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на основе моделирования экономической оценки их развития.
Для достижения данной цели были решены следующие задачи:
- исследованы экономические и правовые основы формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;
- проанализированы основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственности;
- исследована система основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;
- разработаны подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;
- разработаны методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Объектом исследования являются подлежащие градостроительному развитию земельные участки населённых пунктов различных регионов Российской Федерации.
Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота муниципальной собственности.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых: Н.Т.Агафонова, С.С.Бачуриной, С.Н.Вокова, В.В.Владимирова, В.В.Григорьева, Б.М.Гринчеля, А.С.Жокова, А.Е.Когута, М.Н.Межевича,
A.Б.Некрасова, С.И.Носова, Ю.С.Попкова, Б.М.Рабиновича, В.И.Ресина,
B.Е.Рохчина, М.Д. Сафаровой, Г.М.Стерника, А.В.Севостьянова, Э.К.Трутнева, В.З.Черняка, Е.Б.Шевцовой, Э.Бергера, Р.Коуза, Я.Кронрода, А.Оноре, А.Саливана и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной: предложено новое определение понятия муниципальная собственность, в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу управления принадлежащим им имуществом;
- обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее эффективного способа управления муниципальной собственностью и необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки арендной платы как рыночной цены; выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности, основанные на оценке рыночной стоимости земельных участков;
- обосновано установление платы за использование земельной собственности на основе рентного подхода;
- разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На защиту выносятся следующие положения и результаты:
1) принципы моделирования эффективного экономического механизма управления объектами муниципальной собственности, устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и уровня развития местных территорий;
2) методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости;
3) механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование;
4) организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно-правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий. Разработанный механизм определения начальной (стартовой) цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды позволяет муниципальным органам власти принимать эффективные и обоснованные решения по управлению городскими земельными ресурсами.
Апробация результатов работы. Положения диссертационного исследования в части определения стартовой цены права аренды земельных участков, подлежащих градостроительному развитию, использованы ООО Институт экономики города в ходе подготовки пакета рекомендаций по комплексному освоению земельных участков в целях развития рынка доступного жилья в регионах Российской Федерации и, в частности, при разработке механизма определения стартовой цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Предложенные в диссертации принципы моделирования эффективного экономического механизма регулирования отношений в сфере муниципальной собственности были изложены в учебном пособии по Экономике недвижимости для студентов, обучающихся по специальности Экономика и управление на предприятии (строительство), и внедрены в учебный процесс.
Основные идеи и результаты исследования докладывались на ХУШ, XIX, XX Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007, 2008), а также на Всероссийской научно-практической конференции в г.Нижнекамске 14 мая 2008 года.
По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 132 страницах печатного текста (без приложений), включает 22 таблицы, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Калаур, Галина Юрьевна
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В итоге проведенного диссертационного исследования получены следующие результаты и выводы:
1. Проведенный анализ системы управления муниципальной1 собственностью в Российской Федерации выявил потребность в совершенствовании экономического механизма регулирования арендных отоплений в сфере использования городской территории Ч главного ресурса местных территориальных образований. Поскольку городская земля, городская территория - это ограниченный ресурс, имеющийся в распоряжении местных органов власти, поэтому все большее распространение в сфере использования городской собственности получают именно арендные отношения, обеспечивающие постоянные поступления в местные бюджеты с сохранением целостности городской территории.
2. Автором дано новое определение понятия муниципальная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, которое подлежит использованию в целях извлечения доходов в местный бюджет и является основным инструментом социальной защиты и поддержки населения. Введение экономической составляющей в данное определение позволяет рассматривать, имущество местных территориальных образований в качестве основного источника получения доходов в городской бюджет, обеспечивающих эффективный процесс градостроительного развития.
3. При регулировании арендных отношений в сфере муниципальной собственности приоритетными экономическими инструментами являются: рыночная стоимость, ставка арендной платы и стоимость права ее аренды имущества. В диссертации установлено, что оценка эффективности управления муниципальной собственностью базируется на экономической оценке этой собственности.
4. Автором разработан экономический механизм регулирования арендных отношений, базирующийся на моделировании рыночной стоимости развития земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных под комплексное освоение, эффективность которого подтверждена проведенными расчетами на примере проекта развития конкретной территории одного из регионов Российской Федерации.
5. В целях совершенствования процедуры оценки рыночной стоимости муниципальных земельных участков автор предлагает применение принципа лучшего и наиболее эффективного использования, который позволяет определить вариант, отвечающий максимальной стоимости и лучшему способу развития городской территории. При этом для моделирования различных вариантов развития земельного участка разработан организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частного инвестора, основанный на оценке инвестиционного потенциала территории.
6. В диссертации разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, основанный на рентном подходе и устанавливающий зависимость прямых поступлений от реализации инвестиционного проекта в местный бюджет от степени участия в нем администрации города. Это позволяет прогнозировать и оценивать эффективность участия в проекте как инвестора, так и местных органов власти. При этом для определения величины платы за право аренды использован метод анализа иерархий, позволяющий смоделировать условия развития конкретного земельного участка.
7. В диссертации также разработана модель расчета ставки арендной платы, основанная на рыночной стоимости развития земельного участка. Как видно из результатов расчета, эффект ее применения в 12,6 раз выше но сравнению с действующей методикой определения ставки арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка.
8. Произведенные расчеты рыночной стоимости земельного участка, на основе которой определена начальная (стартовая) цена аукциона по продаже права его аренды, а также ставка арендной платы позволяют обосновать экономическую эффективность управления землепользованием в городе.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Калаур, Галина Юрьевна, Москва
1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон РФ от 30.11.1994, №51 // полный сборник кодексов Российской Федерации с изменением и допонением па 1 августа 2005 года. М.: Эксмо, 2005.
2. Российская Федерация. Законы. Бюджетный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 30.07.1998, №145 // полный сборник кодексов Российской Федерации с изменением и допонением на 1 августа 2005 года. М.: Эксмо, 2005.
3. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон от 29.12.2004, №190 |Текст кодекса приводится по сост. на 1 января 2007 г.] М.: Омега - Л , 2007. - (Б-ка российского законодательства).
4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон от 25.10.2001, №136 // Собрание законодательства Российской Федерации 2001. -№44.
5. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 31.07.1998, №146 // полный сборник кодексов Российской Федерации с изменением и допонением на 1 августа 2005 года. М.: Эксмо, 2005.
6. Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре Текст.: федеральный закон от 02.01.2000, №28 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. -№2.
7. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) Текст.: федеральный закон от 16.07.1998, №102 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. -№29.
8. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 25.07.1998, №135 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №31.
9. Российская Федерация. Правительство. Постановления. О порядке определения нормативной цены земли Текст.: постановление Правительства РФ от 15.03.1997, №139 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997.-№13.
10. Российская Федерация. Правительство. Постановления. Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России: постановление Правительства РФ от 11.01.2001, №22 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. -№3.
11. Москва. Законы. О градостроительном зонировании территории города Москвы от 9 декабря 1998 года №28 Электронный ресурс. // Информационная система Консультант плюс
12. Москва. Законы. Об основах градостроительства в городе Москве от 3 марта 2004 №13 Электронный ресурс.//Ипформациопная система Консультант плюс
13. Методические рекомендации по оценке стоимости объектов приватизации. Проект. М: ВНИИ труда в строительстве. 1991.
14. Методические рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены распоряжением Минимущества
15. России от 06.03.2002 № 586-р Электронный ресурс.//Информационная система Консультант плюс
16. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, № ВК 477 от 21.06.1999 Электронный ресурс ^/Информационная система Консультант плюс
17. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 Электронный рссурс.//Информационная система Консультант плюс
18. птипов A.B. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения Текст.: учебно-практ. пособие /A.B. Антипов, С.И. Носов. М.: Изд-во Рос.экон.акад.,2000.
19. Велихов JI.A. Основы городского хозяйства / JI.A. Велихов. М.: Наука, 1996.
20. Говоренкова Т.М., Жуков А.И, Чуев A.B. Не доход, но польза. О судьбе муниципальной собственности в России
21. Городская среда. Технология развития: настольная книга / B.JI. Глазычев ( и др.). М.: Ладья, 1995.
22. Государственное регулирование земельных отношений: учебник для вузов / A.A. Варламов ( и др.); под ред A.A. Варламова, B.C. Шаманаева. -М.: Колос, 2000.
23. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2005 году / Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости . М.: 2006.
24. Грибовский C.B. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учеб. Пособие / C.B. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. C.B. Грибовского, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008.
25. Грибовский C.B. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации: автореф. дис. докт. эконом, наук /C.B. Грибовский, -Санкт-Петербург, 1999.
26. Григорьев B.B. Управление муниципальной недвижимостью. Учеб.-практ. пособие./ В.В. Григорьев, И.А.Острина, A.B. Руднев М.: Дело. 2001.
27. Гровер Р. Введение в управление недвижимостью/ Р. Гровер, М.М. Соловьев М.: Паритет, 1997.
28. Гуревич М.Б. Применение некоторых методов математической статистики оценки недвижимого имущества г. Ростова Ярославской губернии. Ч Ярославль: Губернское земство, 1912 Ч 1913.
29. Демьяненко A.M., Обушенков A.JI. Муниципальное управление. Хабаровск Н. Новгород, 1998.
30. Дэй Ф. Земля / Ф. Дэй. Спб: НИЦ Экоград, 1997.
31. Дядиченко А.И. Методы описания и выработки норм доходности по оценке городских недвижимых имуществ на основании закона от 8 июля 1893 г. Владимир на Клязьме, 1905.
32. Жилищная экономика. Пер. с англ. М.: Дело, 1996.
33. Зотов В.Б. Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): монография / В.Б. Зотов, A.A. Козлов. М.: Прима-Пресс, 1998.
34. Зубков Г.Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве / Г.Н. Зубков. М.: Стройиздат, 1986.
35. Игнатов В.Г., Кузнецов С.Г., Колесников В.А., Рудой В.В., Буров A.B. Муниципальная реформа и актуальные проблемы ее проведения. Ростов н/Д, 2004.
36. Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местное самоуправление: Учебное пособие. 2-е изд., доп. и перераб. Ростов н/Д, 2003.
37. Кабакова С.И. Экономические методы управления рациональным использованием ресурсов при развитии городов. Плата за ресурсы при развитии городов. / С.И. Кабакова. М.: Стройиздат, 1988.
38. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве / С.И. Кабакова. М.: Стройиздат, 1981.
39. Капранова Л.Д. Стратегическое планирование и развитие города: заруб, опыт 80-90 гг.: проблемно-темат. сб. / Л.Д. Капранова; РАН, ИНИОН. -М. 1999.
40. Козырев В.М. Основы современной экономики / В.М. Козырев. М.: Финансы и статистика, 2003.
41. Конторович И.Г. Рациональное использование территории городов / И.Г. Конторович, А.Б. Ривкин. М.: Стройиздат, 1986.
42. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С.П. Коростылев. М.: Русская деловая литература, 1998.
43. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционной стратегии/ Науч. ред. О.П.Литовка. СПб.: Наука, 2004.
44. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики) П.Ф. Лойко. -М., 2001.
45. Лыоис К.С. Письма баламута. Баламут предлагает тост. М.,1991.
46. Макконел K.P. Экономикс: принципы, проблемы и политика: в 2-х т.: пер. с англ. / K.P. Макконел, С.Л. Брю. М.: Республика, 1992.
47. Малеева Т.В. Земельные ресурсы крупного города: методология системного управления / Т.В. Малеева. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.
48. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. ТЗ.
49. Методы математической статистики в обработке экономической информации: учеб. Пособие/ Т.Т. Цымбаленко, А.Н. Байдаков, О.С. Цымбаленко и др.; под ред. проф. Т.Т. Цымбаленко. М.: Финансы и статистика; Ставрополь: АГРУС, 2007.
50. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. Ч Казань: Изд-во ГУП ГШК Идел-Пресс, 2003.
51. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России/ Б.Д. Новиков. М.: Экзамен, 2000.
52. Нуреев P.M. Основы экономической теории. Микроэкономика. М., 1996.
53. Огарков А.П. Эффективное использование земель при застройке населённых пунктов / Л.П. Огарков. М.: Стройиздат, 1987.
54. Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2-х т. / под общ. ред. Д.К. Эккерта. М.:РОО, Академия оценки, Стар Интер, 1997.
55. Орлов C.B. Рыночная оценка имущества города: учеб. пособие для студентов вузов / C.B. Орлов, Ю.А. Цыпкин. М.: Юнити, 2002.
56. О' Саливан А. Экономика города: пер. с англ. / А. О'Саливан. 4-е изд. - М.: Ипфра - М, 2002.
57. Оценка земельной собственности/ под ред. Д.К. Эккерта. -Красногорск: Красная гора, 1993.
58. Политическая экономия: учебно-методическое пособие для преподавателей./ Под ред. Сидоровича A.B., Вокова Ф.М. М., 1993.
59. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель / В.А. Прорвич. М.: Дело, 1998.
60. Прудон Г1.Ж. Что такое собственность? Или исследование о принципе права и власти. М., 1996.
61. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций / Б.М. Рабинович. М.: Из-во Филинъ, 1997.
62. Ресип В.И., Попков Ю.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики. Системный подход / В. И. Ресин, Ю. С. Попков. М.: Эдиториал УРСС, 2000.
63. Сагайдак А.Э. Земельная собственность и рента /А.Э. Сагайдак. -М.: Агропромиздат, 1991.
64. Севостьянов A.B. Теория и методы оценки земель городских поселений: монография. М.:ЦИИТЭИагропром, 2003.
65. Сегетдинов A.A. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов/ A.A. Сегетдинов. М., 1987.
66. Симионова Н.Е., Шеипа С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учебное пособие М.: ИКЦ МарТ; Ростов н/Д: Издательский центр МарТ, 2006.
67. Смит Л. Исследование о природе и причинах богатства народов/1. A.Смит.-М., 1962.
68. Управление государственной собственностью: Учебник/Под ред.
69. B.И. Кошкина. Издание расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002.
70. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) Текст. / Под ред. С. Н. Вокова и В. С. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003.
71. Фридман, Дж. Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости пер. с англ. / Дж. Ордуэй Ник, Фридман. Ч М.: Дело тд, 1995.
72. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости: учеб. пособие пер. с англ./Генри С. Харрисон. М.: РИО Мособполиграфиздата, 1994.
73. Чураков Е.П. Математические методы обработки экспериментальных данных в экономике: Учеб. Пособие. М.: Финансы и статистика, 2004.
74. Экономика градостроительства: учеб. пособие для вузов/ Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф.Симионова, канд. архитектуры Н.Н.Титомирова. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов-н/Д: Издательский центр МарТ, 2003.
75. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М.: изд-во АСВ, 1999.
76. Экономическая теория: учебник для вузов / А.Н. Романов и др-J; под ред. И.П. Николаевой; Всерос. заочн. фин.-экон. ин-т. М.: Финстатинформ, 1997.
77. Борьба с дороговизной квартир // Отчет статистического отделения Московской городской управы. М.: 1912.
78. Бил Лейн. 15% доходности и выше// Коммерческая недвижимость. -2008. -№19(102).
79. Газета Частник №121 от 15.10.2007 (г.Иваново)
80. Недвижимость и цены. Еженедельный информационно-рекламный журнал, № 46 (245), 19-25 ноября 2007.
81. Головацкая Н. Развитие земельно-имущественных отношений в городе / IT. Головацкая (и др.) // Вопросы экономики. 2005. - №2.
82. Гевирц Я.А. Квартирные цены в Петрограде// Архитектурно-художественный еженедельник. Ч 1915. №34
83. Григорьев В.В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования// Экономика и жизнь. 1994. - №35
84. Лужков Ю.М. Рынок недвижимости: состояние и перспективы// Экономика и жизнь. Московский выпуск. №3. - ноябрь 1993.
85. Малахов C.B. В защиту либерализма (к вопросу о равновесии трансакционных издержек и издержек колективного действия) // Вопросы экономики. 1998. №8.
86. Нуреев P.M. Институционализм: прошлое, настоящее, будущее (вместо предисловия к учебнику Институциональная экономика) // Вопросы экономики. 1999. №1.
87. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. A.B. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. -М.: ГУЗ, 2001.
88. Ромм А.П. Массовая оценка и наилучшее использование недвижимости / А.П. Ромм // Вопросы оценки. 1999. - №2.
89. Рубанов A.A. Эволюция права собственности в основных странах Запада: тенденции и перспективы // СГИ, 1987. №4.
90. Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях (теория, методика, практика): автореф. дис. докт. экон. наук. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Ч 2006. -№1.
91. Berry J. and Мс Greal S. Urban Regeneration Property Inwestment and Development? Текст.: E&FN Spon, London, 1993.
92. Cullingworth, J.B. Town and Country Planning in Britain.: London: George Alien & Unwin,1985, 9th ed.
93. Forester, J. Planning in the Face of Power/Berkeley: University of California Press. 1989.
94. Kragh, M. F. Land and the City: New Ways towards More Dynamic Spatial Planning Methods as Recently Observed in Denmark / Washington: XXII FIG 1С, 2002.
95. Larsson G., Land Readjustment. A Modem Approach to Urbanization/ Aldershot: Avebury,1993.
96. Miller T. Recent Trends in Development Regulation and Cost Allocation in the USA/Stockholm: Swedish Council for Building Research D12,1989.
97. Tomson, E. The role of a State Valuation Service in a market economy Текст./ LARIS land valuation and taxation course. Lecture № 1, Ч Ordnanse Survey, 1999.
Похожие диссертации
- Развитие народного хозяйства Южной Осетии, 1951-1997 гг.
- Совершенствование экономического механизма регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве
- Формирование экономического механизма регулирования земельных отношений и эффективного использования земли
- Механизм регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики
- Организационно-экономические аспекты регулирования земельных отношений в АПК