Соинвестирование достройки объектов незавершенного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Козловская, Мария Александровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Соинвестирование достройки объектов незавершенного строительства"
03447663
На правах рукописи
Козловская Мария Александровна
СОИНВЕСТИРОВАНИЕ ДОСТРОЙКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством. Специализация - управление инновациями и инвестиционной деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
0 2 0КТ2008
Москва-2008
003447663
Работа выпонена на кафедре экономики строительства и управления инвестициями ГОУ ВПО Государственный университет управления
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Серов В.М.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Гумба Х.М.
кандидат экономических наук, доцент Генкин Е.В.
Ведущая организация: ГОУ ВПО Московский государственный университет путей сообщения (МИИТ)
Защита состоится л. октября 2008 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при ГОУ ВПО Государственный университет управления, адрес: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Государственный университет управления.
Автореферат разослан л ^ сентября 2008 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Воронин М.И.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. В ходе рыночных реформ значительное количество строек, начатых с привлечением государственных капитальных вложений и других источников финансирования, было остановлено по различным причинам. Основными из них являются: недостаток или отсутствие инвестиционных ресурсов, изменение конъюнктуры рынка, необходимость в выпуске новых видов продукции, неплатежеспособность потенциальных потребителей продукции, резкий рост цен на строительные материалы и другие. Однако на этих объектах выпонены большие объемы строительно-монтажных работ, частично установлено оборудование или созданы запасы этого оборудования, заказчики понесли расходы по проектированию, подготовке строительной площадки, согласованию и утверждению исходно-разрешительной документации, а также понесли другие капитальные затраты. Размеры этих затрат исчисляются милиардами рублей.
Объекты незавершенного строительства занимают определенные участки земли, более половины из них находятся на городских территориях с развитой инфраструктурой. Остановка этих строек привела к существенным потерям для: инвесторов в виде замороженных капитальных вложений; органов государственной власти, которые не получают налоговых поступлений; потенциальных потребителей продукции, которые были вынуждены переориентироваться на другие рынки. Потери понесло общество в целом.
Незавершенные стройки отвлекли из хозяйственного оборота значительное количество материально-технических ресурсов, которые под воздействием окружающей среды постепенно теряют свои физические характеристики и приходят в негодность. Эти объекты занимают значительные площади, которые выведены из хозяйственного оборота в условиях острой нехватки земельных участков, особенно в крупных городах. Но, в то же время объекты незавершенного строительства представляют существенный экономический интерес с позиции их дальнейшего полезного использования для потенциальных инвесторов различных уровней. Решение этой задачи напрямую связано с привлечением новых инвесторов, средства которых могут быть использованы для завершения и ввода в эксплуатацию данных объектов. Учитывая современное состояние, состав и структуру объектов незавершенного строительства как предмета собственности, а также возможности их полезного использования в различных аспектах и направлениях, включая перепрофилирование, реконструкцию, частичную или поную ликвидацию. Возникает проблема реструктуризации рынка объектов незавершенного строительства. Изучаются потребности региональных рынков, возможность привлечения средств соинвесторов для их завершения и вовлечения в хозяйственный оборот. Этими причинами обусловлена актуальность темы диссертационного исследования.
Цель исследования состоит в обосновании и разработке методических положений и конкретных методических рекомендаций по созданию эффективного экономического механизма привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства на базе оценки их
рыночной стоимости для вовлечения их в хозяйственный оборот, сокращения объемов незавершенного строительства и обеспечения эффективного использования ранее затраченных капитальных вложений.
Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:
- анализ объемов незавершенного строительства с их предварительной оценкой для дальнейшего их вариантного использования;
- определение критериев и условий привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства;
- разработка агоритма и рассмотрение вариантов достройки объектов незавершенного строительства, анализ и оценка условий привлечения средств соинвесторов;
- исследование факторов определяющих рыночную цену объектов незавершенного строительства на базе системного подхода с учетом совокупности внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости и возможности их реструктуризации в процессе достройки;
- разработка механизма и условий привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства с целью их дальнейшего эффективного использования;
- подготовка предложений, обеспечивающих возможное эффективное использование высвобождающихся строительных площадок в результате усиления режима налогообложения, а также использования административных ресурсов в случае отсутствия спроса на эти объекты;
- разработка механизма принятия решений по достройке объектов незавершенного строительства с учетом использования современных технологий инвестирования.
Объектом исследования послужили объекты незавершенного строительства, находящиеся на территории Москвы и Московской области.
Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие между собственниками незавершенных объектов, инвесторами и другими участниками инвестиционного процесса при завершении ранее начатых строек.
Теоретической и методологической основами исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики, финансов, макроэкономического и инвестиционного анализа, кредитной, денежной и финансовой политики государства и отдельных предприятий, положения теории эффективности капитальных вложений, эффективности функционирования производственного капитала и нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность участников инвестиционного процесса.
В ходе диссертационного исследования автором также использовались статистические данные по крупным российским предприятиям-собственникам объектов незавершенного строительства, а также публикации ученых и специалистов по изучаемым вопросам. В процессе работы проводилась оценка
различных инвестиционных проектов, источников их финансирования, механизмов привлечения и оценки эффективности использования инвестиционных ресурсов.
Степень разработанности проблемы: исследуемые в диссертации вопросы, связанные с привлечением инвестиций, реализацией инвестиционных проектов, оценкой инвестиционных возможностей и эффективностью использования инвестиций нашли освещение в отечественной и зарубежной литературе.
Огромный вклад в становление и развитие этого раздела науки внесли следующие авторы: Абрамов С.И., Абросимов Н.Б., Бард B.C., Бланк И.А., Бочаров В.В., Грацианский Е.В., Вахрин П.И., Телегина Е.А., Ковалев В.В., Коласс Б., Кныш М.И., Курбатов P.A., Макаров A.A., Поршнев А.Г., Серов В.М., Сергеев И.В., Чернов В.А., Фалькевич H.A., Моисеенко H.A.
Следует отметить, что исследования, связанные с привлечением инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства с учетом их специфики и особенностей проработаны недостаточно. Это дает основание считать, что тема диссертационной работы является актуальной с теоретической и практической точек зрения.
Научная новизна работы заключается в обосновании и разработке положений и методов экономической оценки вариантов достройки объектов незавершенного строительства по функциональному назначению и условиям привлечения инвесторов.
Основными результатами диссертационного исследования являются:
- определены и выявлены отличительные черты объектов незавершенного строительства как субъектов рынка недвижимости;
- разработан общий подход и концепция принятий решений по достройке объектов незавершенного строительства, предусматривающие анализ и оценку вариантов проектного или иного использования недостроенных объектов, анализ и оценку экономических условий их достройки;
- раскрыты особенности механизма привлечения инвестиций для достижения конечных целей инициатора инвестиционного проекта по их достройке с учетом возможной реструктуризации;
- обоснованы подход и критерии эффективности привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства;
- определены и классифицированы факторы и условия привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства, в том числе с использованием частно-государственного партнерства;
- разработаны показатели и метод оценки эффективности инвестиций в достройку незавершенных строительством объектов;
- разработан агоритм принятия решений по привлечению инвестиций в завершение ранее начатых строительством объектов, своевременное завершение которых не было достигнуто по различным причинам.
Теоретическая значимость работы заключается в развитии положений и методов оценки экономической эффективности инвестиций, привлекаемых для
достройки объектов незавершенного строительства и вовлечения их хозяйственный оборот.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что они непосредственно направлены на повышение эффективности инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства, обеспечивающих их полезное использование.
Достоверность полученных научных результатов обусловлена строгим соблюдением положений теоретического и практического характера, обеспечивающих репрезентативность объема статистических данных о деятельности инвесторов-собственников объектов незавершенного строительства с учетом различных форм собственности.
Апробация результатов исследования: выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования докладывались на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научно-техническом отчете кафедры Экономики строительства и управления инвестициями по НИР № 5001-05 Исследование проблем повышения эффективности инвестиционно-строительной сферы экономики России в условиях транзитивной экономики (Номер госрегистрации - 01200700107). По теме диссертации автором опубликовано в отрытой печати 9 печатных работ, общим объемом 7,5 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 167 страниц. Список использованной литературы включает 223 наименования. Работа также содержит 18 рисунков и 13 таблиц.
Во введении представлена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе Незавершенное строительство как объект инвестиционной деятельности дана качественная характеристика объектов незавершенного строительства, показаны их характерные особенности, показана их инвестиционная привлекательность. Кроме того, в главе приведен анализ методов оценки объектов недвижимости и выявлены наиболее целесообразные варианты оценки для объектов незавершенного строительства.
Во второй главе Методические основы определения стоимости объектов незавершенного строительства проведен анализ экономических интересов потенциальных участников рынка объектов незавершенного строительства. Сформулирован подход к определению стоимости объектов, предложена методика определения рыночной цены объекта незавершенного строительства для инвестиционных целей.
В третьей главе Методика выбора направлений инвестирования для обеспечения эффективного использования объектов незавершенного строительства представлен методический подход к определению потребности в инвестициях в объекты незавершенного строительства для собственника и
потенциальных инвесторов. Выделены различные варианты привлечения соинвесторов для обеспечения скорейшего завершения и ввода в эксплуатацию этих объектов с учетом возможной реструктуризации. В частности подробно рассмотрены возможности государственно-частного партнерства и другие. Предложены подходы к обеспечению эффективного использования инвестиций в ранее начатой стройке.
В заключении обобщены результаты исследования, сформулированы выводы и предложения, даны практические рекомендации.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Российская экономика в течение последних нескольких лет демонстрирует стабильно высокие темпы роста. Увеличивается производственный потенциал российских предприятий, растет уровень жизни населения. На фоне этих положительных тенденций развития практически во всех регионах России имеют место стройки, начатые еще в условиях плановой экономики, а также в последующие периоды, завершение которых по различным причинам не было достигнуто. Эти объекты либо были законсервированы, либо просто брошены на произвол судьбы своими владельцами (собственниками). Среди причин, по которым работы на этих объектах были прекращены, можно выделить в первую очередь отсутствие средств у инвесторов, необходимых для их завершения; изменение рыночной конъюнктуры спроса и предложения на будущую продукцию; изменение технологий производства, предусмотренных морально устаревшими проектами; отсутствием необходимого технологического оборудования, на базе которого можно было бы выпускать конкурентоспособную продукцию; изменением экономических интересов собственников данных объектов недвижимости; отсутствием спроса на эти объекты со стороны потенциальных покупателей; низким уровнем заинтересованности органов государственной власти в их скорейшем завершении и полезном использовании.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют существенный интерес как поноправные участники рынка недвижимости. Они занимают подготовленные строительные площадки. По ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы. Несмотря на моральный износ этой документации, затраты по ее корректировке и доведению до современных требований, требуют значительно меньше времени и затрат, чем разработка нового комплекта документов.
На этих стройках сосредоточено значительное количество строительных материалов, а в ряде случаев и запасов неустановленного оборудования, приобретенных по ценам значительно ниже уровня цен сегодняшнего дня и которые могут быть использованы в процессе их завершения. Если по конкретному объекту незавершенного строительства принимается решение о его реструктуризации в процессе достройки, то эти материальные ресурсы могут быть частично реализованы сторонним потребителям.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют существенный интерес как поноправные участники рынка недвижимости. Они
занимают подготовленные строительные площадки. По ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы. Несмотря на моральный износ этой документации, затраты по ее корректировке и доведению до современных требований, требуют значительно меньше времени и затрат, чем разработка нового комплекта документов. Если в процессе завершения профиль использования этих объектов не меняется, нет необходимости тратить допонительные средства на изменение проекта, а допонительные затраты могут возникать в связи с его расконсервацией.
Завершение ранее начатых строек в городах позволит существенно улучшить их архитектурный облик, обеспечить создание допонительных рабочих мест, выпуск полезной обществу продукции, то есть обеспечить достижение определенного уровня не только коммерческой, но и социальной эффективности.
Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства позволит снизить цены в расчете на единицу продукции по сравнению с вновь начинаемыми стройками. Эти объекты могут быть поноправными участниками рынка промышленной, офисной и жилой недвижимости. Вместо потенциального баласта приносить доход собственнику (инвестору или соинвесторам) или выступать в качестве предмета купли-продажи.
Если собственник объекта незавершенного строительства приходит к решению о невозможности его дальнейшего полезного использования, возникает возможность различных вариантов вовлечения в хозяйственный оборот юридически оформленного, технически подготовленного к строительству, обеспеченного коммуникациями земельного участка не только как объекта собственности, но и объекта продажи. В этом случае возникает необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах и, в частности, в форме государственно-частного партнерства. Учитывая многообразие предоставленных инвестору прав использования выделенного под строительство земельного участка (право собственности, право аренды, право пользования), вариантов такого партнерства может быть несколько. С позиций выбора соинвесторов необходимо выбрать наиболее эффективного.
В диссертации выделен ряд особенностей объектов незавершенного строительства, которые позволяют определить возможные направления их дальнейшего полезного использования. Определен их юридический статус, правовые особенности собственности, учета на балансе, возможности и условия реализации. Эти особенности вытекают из тех характеристик объектов незавершенного строительства, которые связаны с особенностями их бухгатерского учета, отсутствием в перечне основных средств, невозможности передачи и сдачи в аренду, налогообложения и местоположения в структуре имущественного комплекса предприятия-собственника объекта незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства можно в поной мере отнести к объектам недвижимости, но в отличие от действующих объектов, они являются
предметом собственности, приносящем его владельцу определенные обременения в виде затрат на консервацию, текущее содержание, налогообложение (земельный налог), сохранность и др.
Эти объекты являются элементом имущественного комплекса предприятия, на которые в поной мере распространяется действующее законодательство, определяющее права собственности, купли-продажи, регистрации, использования и т.д.
Незаконченные стройки подвержены постоянному воздействию природно-климатических факторов, кошрые ведут к их постоянному интенсивному разрушению не только как объекта в целом, но и применительно к отдельным конструктивным элементам. Кроме того, длительное время не используемые незаконченные объекты подвержены существенному моральному старению, что во многом определяет возможность их дальнейшего полезного использования.
Объекты незавершенного строительства оказывают существенное влияние на экономику их владельцев с точки зрения отвлечения из хозяйственного оборота значительного объема товарно-материальных ценностей и финансовых ресурсов, которые оказываются практически замороженными.
Органы государственной власти, на территории которых находятся данные объекты, лишены возможности получения значительных объемов налоговых поступлений, отсутствуют потенциально возможные рабочие места, не решаются социальные проблемы, особенно если эти объекты являются собственностью градообразующих предприятий.
В диссертации подробно изучены особенности рынка объектов незавершенного строительства, их отраслевая принадлежность, целевое назначение, формы собственности, возможность полезного использования, способность удовлетворять те или иные социально-экономические потребности различных групп населения и целесообразность использования с целью получения коммерческого эффекта.
В этой связи объекты незавершенного строительства можно объединить в следующие группы:
- объекты, которые целесообразно достроить в соответствии с первоначальным проектом и использовать по прямому назначению с помощью привлечения средств соинвесторов;
- в процессе достройки провести реконструкцию, направленную на обеспечение выпуска новой продукции без увеличения производственных площадей или осуществить перепланировку офисных и других зданий социально-бытового назначения;
- перепрофилировать в процессе достройки объект незавершенного строительства с целью его использования по назначению, соответствующему экономическим интересам собственника или вновь привлекаемых соинвесторов на базе разделения объекта собственности;
- принять решение о ликвидации объекта незавершенного строительства в случае невозможности или нецелесообразности его дальнейшего полезного использования для владения и распоряжения высвобождающимся земельным участком;
- оценить затраты на расконсервацию и завершение объекта незавершенного строительства с учетом стоимости земельного участка, которые дожны быть ниже коммерческой эффективности допонительных затрат, необходимых для завершения объекта незавершенного строительства и могут быть получены от соинвесторов, заинтересованных в использовании данного объекта;
- определить целесообразность продажи объекта с соответствующей передачей прав собственности на него, а, следовательно, и права дальнейшего использования потенциальному покупателю;
- передать или продать на льготных условиях данный объект органам государственной власти, на территории которых находится незаконченная стройка либо в форме купли-продажи, либо в форме погашения догов, возникающих в связи с неуплатой налогов;
- привлечь в качестве соинвесторов органы государственной власти на базе разделения или поной передачи прав собственности на объект с целью дальнейшего долевого участия в прибылях.
Практически во всех случаях принятие решения о полезном использовании объекта незавершенного строительства необходимо привлечение допонительных источников финансирования для завершения и ввода объекта в эксплуатацию, то есть привлечение соинвесторов, заинтересованных в дальнейшем использовании объекта с целью получения коммерческого, социального или бюджетного эффекта.
Для этого в диссертации даны предложения по активизации рынка объектов незавершенного строительства, использованию всех известных методов оценки объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости, разработке технологии поиска эффективных собственников и условиям привлечения средств соинвесторов на базе различных экономических интересов, долевого участия, разделения объемов будущей продукции или прибыли с учетом заинтересованности соинвесторов.
В данном контексте оценивалась инвестиционная привлекательность объектов незавершенного строительства для потенциальных соинвесторов с учетом их юридических, правовых, экономических и социальных особенностей для потенциального пользователя. Даны рекомендации по выбору методов оценки этих объектов с учетом специфики ранее начатых, но не законченных на момент проведения оценки строек, применительно к возможному варианту их дальнейшего полезного использования. Рыночная цена объекта незавершенного строительства на момент принятия решения о его дальнейшем использовании может быть определена по формуле:
Снсб = Ссмр + Спсд1 + Зозч + Зс
ОНС Набр + КЗсоб,
Снсб - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства на момент приятия решения о его дальнейшем полезном использовании (ликвидации);
Ссмр ~ стоимость выпоненных на объекте строительно-монтажных работ в сметных ценах на дату начала строительства, скорректированная с учетом лага времени, физического износа объекта, технического состояния конструкций;
Спсд 1 - стоимость первоначально разработанной проектно-сметной документации, скорректированная на величину допонительных затрат, необходимых для внесения изменений, связанных с принятием решения о дальнейшем использовании объекта;
Зозч - затраты по отводу земельного участка, оформлению прав аренды или собственности (рыночная цена земли на данный момент времени);
Зс онс - затраты собственника, связанные с нахождением на его балансе объекта незавершенного строительства, консервацией, расконсервацией, обеспечением сохранности, оценкой технического состояния конструкций и другие текущие расходы;
Н,Д-р - налоговые обременения, связанные с временем нахождения на балансе инвестора (собственника) объекта незавершенного строительства;
КЗсо5 - допонительные капитальные вложения инвестора (собственника), связанные с вовлечением объекта незавершенного строительства в активный хозяйственный оборот (организация торгов, реклама, стоимость допонительно привлекаемых финансовых ресурсов и другие аналогичные расходы).
На величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства существенное влияние будет оказывать выбранное направление его дальнейшего эффективного использования и связанные с его реализацией допонительные затраты соинвесторов, а также уровень морального износа объекта, его техническое состояние в силу изменений отдельных параметров конструкций и уровень показателей будущей доходности, определенный в бизнес-плане инвестиционного проекта. При этом также дожны быть учтены экономические интересы органов государственной власти, на чьей территории находится данный объект и возможные социально-экономические и экологические последствия, которые могут возникать при его использовании. Следовательно. Потребности в инвестициях будут определяться на основании агоритма принятия решений о форме целесообразного использования объекта незавершенного строительства и выбранной технологии соинвестирования. Далее на основании возможного разделения потоков инвестиций от различных соинвесторов, анализа регионального рынка объектов незавершенного строительства в частности и объектов недвижимости в целом необходимо определить стоимость допонительно привлекаемых ресурсов, техническую готовность объекта, сроки и форму завершения строительства. Эта информация дожна содержаться в бизнес-плане инвестиционного проекта, подготовленного для соинвесторов с учетом специфики проекта. После заключения договоров о допонительном инвестировании в объект
незавершенного строительства на базе оценки конечных результатов инвестиционного процесса, форм и видов их использования соинвесторами проводится ряд действий, связанных с государственной регистрацией вводимого в эксплуатацию объекта, оформлением прав долевой собственности на объект в целом и результаты его эксплуатации и определяются условия участия соинвесторов в его использовании.
Для практического решения этой задачи в диссертации предложен агоритм соинвестирования достройки объектов незавершенного строительства с учетом экономических интересов привлекаемых соинвесторов, которыми могут быть институциональные инвесторы, бизнес-инвесторы, частные инвесторы, девелоперы, иностранные инвесторы, органы государственной власти и другие заинтересованные в завершении строительства объекта юридические и физические лица (рис. 1). С этой целью в диссертации выявлены предпосыки, необходимые для принятия решения о вводе в эксплуатацию объекта незавершенного строительства. Выявлены стратегические, экономические, финансовые и социальные мотивы, позволяющие привлечь допонительные средства соинвесторов, которые позволят обеспечить эффективное использование объекта. Сформулированы цели для потенциальных соинвесторов, на основании которых принимается решение о вложении средств, необходимых для завершения и эффективного использования объекта. Для этого также разработана блок-схема определения стоимости привлекаемых инвестиционных ресурсов с учетом особенностей объектов незавершенного строительства на базе методики формирования рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Данная методика предусматривает вероятное полезное использование объекта в составе производственного комплекса, автономно эксплуатируемого или используемого для удовлетворения общественных потребностей. Для этого объекты незавершенного строительства целесообразно разделить на производственные, используемые с целью получения дохода на вложенный капитал, избыточные, социального назначения, природоохранные, общегосударственного назначения и специальные.
При разработке бизнес-плана инвестирования в объект незавершенного строительства необходимо учитывать метод дисконтирования денежного потока с момента выхода на рынок данного объекта, завершения его строительства, начала эксплуатации. При этом возникают допонительные риски, связанные с вероятностью получения будущих доходов соинвесторами или другими пользователями.
В диссертации предложена критериальная оценка механизма принятия решений по завершению объектов незавершенного строительства с применением нормативных показателей (сметные и другие нормативы); ресурсной оценки; оценки целесообразности реализации проекта и финансово-экономической оценки проекта.
Рис. 1. Агоритм соинвестирования 13
Классификация инвестиционных критериев с позиций потенциального инвестора проводится по типу объектов недвижимости, технологическому назначению объекта незавершенного строительства; физическим характеристикам объекта; по типу имущественных прав на объект, по уровню профессионализма управляющей компании в случае ее привлечения для завершения строительства и по принципу дальнейшего полезного использования.
Учитывая, что главной проблемой при решении вопроса о достройке объекта незавершенного строительства является наличие средств у потенциального инвестора, их цена, возможность их привлечения, считаем, что необходимо использовать следующие принципы финансирования завершения этих строек: принцип предельной эффективности инвестирования; принцип уменьшения вариантов достройки при оценке инвестиционных возможностей соинвесторов; принцип сочетания материальных и финансовых оценок при расчете эффективности инвестиций; принцип адаптационных издержек; принцип мультипликатора.
Далее разрабатывается агоритм определения экономически обоснованных долей соинвесторов в процессе достройки объекта незавершенного строительства с учетом его стоимостных, объемно-планировочных и функциональных характеристик, определения инвестиционной стоимости, нормативных значений уровня доходности для инвесторов и органов государственной власти, стартовой рыночной цены и допонительной потребности в инвестициях.
На основании этого агоритма в диссертации выпонены расчеты по привлечению средств соинвесторов на примере конкретного объекта.
Проведенное исследование позволило сделать следующие основные выводы и рекомендации:
1. Проблема привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства имеет чрезвычайно важное значение не только для собственника, но и потенциальных соинвесторов, заинтересованных в результатах эксплуатации данного объекта, органов государственной власти и населения в целом.
2. Вовлечение объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот позволяет решить ряд коммерческих, региональных и социальных проблем.
3. Объекты незавершенного строительства являются неотъемлемыми участниками рынка объектов недвижимости, который нуждается в развитии и расширении, а также реструктуризации, которая позволит в поном объеме решить проблемы потребителей.
4. Для решения поставленных задач реализация инвестиционных проектов по достройке объектов незавершенного строительства позволит оптимизировать цены на вторичном рынке недвижимости, повысить эффективность использования средств собственников этих объектов и допонительно привлекаемых средств соинвесторов.
5. Повышение эффективности использования средств в объекты незавершенного строительства по принципу максимальной полезности возможно на базе анализа факторов, которые формируют конкретные экономические интересы потенциальных соинвесторов, классификация этих факторов позволит выявить возможные слагаемые эффекта от завершения строительства незавершенных объектов.
6. Анализ существующих методов и подходов к оценке объектов недвижимости показал, что при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства необходимо учитывать ряд допонительных факторов, влияющих на экономические интересы всех заинтересованных участников инвестиционного процесса достройки этих объектов.
7. Эффективное использование инвестиций в объекты незавершенного строительства на базе правильного определения их стартовой рыночной цены, методика определения которой имеет ряд специфических особенностей.
8. Особое место при определении стоимости этих объектов занимает оценка затрат, произведенных их собственником в динамике, а также стоимости земельного участка.
9. Последовательность и размеры привлечения инвестиций, обеспечивающих ввод этих объектов в эксплуатацию, проводится на основании агоритма привлечения потенциальных инвесторов с учетом распределения экономического эффекта, который может быть получен в результате их дальнейшего использования.
10. Привлечение средств инвесторов проводится с учетом критериальной оценки возможных направлений полезного использования объекта незавершенного строительства.
11. В результате анализа возможного полезного использования объекта незавершенного строительства решается вопрос о долевом участии соинвесторов с дальнейшим распределением долевой собственности на базе их экономических интересов.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
1. Козловская М.А. (статья) Современное состояние достройки объектов незавершенного строительства и вопросы собственности - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2006, №3(19), 0,7 п.л.
2. Козловская М.А. (статья) Методический подход к оценке объектов незавершенного строительства - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2006, №4(20), 0,6 п.л.
3. Козловская М.А. (статья) Структурные изменения в инвестиционно-строительном комплексе - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2006, №5(21), 0,5 п.л.
4. Козловская М.А. (статья) Подход к оценке объектов незавершенного строительства - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2007, №4(30), 0,5 п.л.
5. Козловская М.А. (статья) Долевое участие как основная схема финансирования строительства в современных условиях - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2007, №5(31), 0,4 п.л.
6. Козловская М.А. (статья) Роль девелопмента в оценке и использовании объектов незавершенного строительства - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2007, №6(32), 0,4 п.л.
7. Козловская М.А. (учебное пособие, колектив авторов) Экономика предприятия в газовой промышленности: учебно-методическое пособие для системы непрерывного фирменного профессионального образования руководителей и специалистов ОАО Газпром под редакцией А.И.Беляева; НОУ Корпоративный институт ОАО Газпром - М.: ИРЦ Газпром, 2007, 10 п.л., в т.ч. принадлежит автору 4 п.л.
8. Козловская М.А. (статья) Использование активов предприятий в инвестиционной деятельности - Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2008, №4(42), 0,4 п.л.
Подп. в печать 01.08.08
Бумага офисная. _Тираж 50 экз.
Формат 60x90/16
Печать цифровая. Заказ № 1035
Объем 1 п.л.
ГОУ ВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУ ВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106 Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail@guu.ru www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Козловская, Мария Александровна
Введение.
Глава 1. Незавершенное строительство как объект инвестиционной деятельности
1.1. Инвестиционная привлекательность объектов незавершенного строительства.
1.2. Выбор вариантов оценки объектов незавершенного строительства.
Глава 2. Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов незавершенного строительства
2.1. Анализ экономических интересов участников рынка объектов незавершенного строительства.
2.2. Определение инвестиционной стоимости объектов незавершенного строительства.
2.3. Методика формирования инвестиционной стоимости объекта незавершенного строительства для конкретного соинвестора
Глава 3. Методика определения целей соинвесторов для обеспечения эффективного использования объектов незавершенного строительства
3.1. Определение инвестиционной стоимости объекта незавершенного строительства для инвестора-собственника
3.2. Государственно-частное партнерство в процессе достройки объектов федеральной собственности.
3.3. Выбор наилучшего варианта эффективного использования объекта незавершенного строительства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Соинвестирование достройки объектов незавершенного строительства"
Актуальность темы. В ходе рыночных реформ значительное количество строек, начатых с привлечением государственных капитальных вложений и других источников финансирования, было остановлено по различным причинам. Основными из них являются: недостаток или отсутствие инвестиционных ресурсов, изменение конъюнктуры рынка, необходимость в выпуске новых видов продукции, неплатежеспособность потенциальных потребителей продукции, резкий рост цен на строительные материалы и другие. Однако на этих объектах выпонены большие объемы строительно-монтажных работ, частично установлено оборудование или созданы запасы этого оборудования, заказчики понесли расходы по проектированию, подготовке строительной площадки, согласованию и утверждению исходно-разрешительной документации, а также понесли другие капитальные затраты. Размеры этих затрат исчисляются милиардами рублей.
Объекты незавершенного строительства занимают определенные участки земли, более половины из них находятся на городских территориях с развитой инфраструктурой. Остановка этих строек привела к существенным потерям для: инвесторов в виде замороженных капитальных вложений; органов государственной власти, которые не получают налоговых поступлений; потенциальных потребителей продукции, которые были вынуждены переориентироваться на другие рынки. Потери понесло общество в целом.
Незавершенные стройки отвлекли из хозяйственного оборота значительное количество материально-технических ресурсов, которые под воздействием окружающей среды постепенно теряют свои физические характеристики и приходят в негодность. Эти объекты занимают значительные площади, которые выведены из хозяйственного оборота в условиях острой нехватки земельных участков, особенно в крупных городах. Но, в то же время объекты незавершенного строительства представляют существенный экономический интерес с позиции их дальнейшего полезного использования для потенциальных инвесторов различных уровней. Решение этой задачи напрямую связано с привлечением новых инвесторов, средства которых могут быть использованы для завершения и ввода в эксплуатацию данных объектов. Учитывая современное состояние, состав и структуру объектов незавершенного строительства как предмета собственности, а также возможности их полезного использования в различных аспектах и направлениях, включая перепрофилирование, реконструкцию, частичную или поную ликвидацию. Возникает проблема реструктуризации рынка объектов незавершенного строительства. Изучаются потребности региональных рынков, возможность привлечения средств соинвесторов для их завершения и вовлечения в хозяйственный оборот. Этими причинами обусловлена актуальность темы диссертационного исследования.
Цель исследования состоит в обосновании и разработке методических положений и конкретных методических рекомендаций по созданию эффективного экономического механизма привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства на базе оценки их рыночной стоимости для вовлечения их в хозяйственный оборот, сокращения объемов незавершенного строительства и обеспечения эффективного использования ранее затраченных капитальных вложений.
Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:
- анализ объемов незавершенного строительства с их предварительной оценкой для дальнейшего их вариантного использования;
- определение критериев и условий привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства;
- разработка агоритма и рассмотрение вариантов достройки объектов незавершенного строительства, анализ и оценка условий привлечения средств соинвесторов;
- исследование факторов определяющих рыночную цену объектов незавершенного строительства на базе системного подхода с учетом совокупности внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости и возможности их реструктуризации в процессе достройки;
- разработка механизма и условий привлечения средств соинвесторов для завершения объектов незавершенного строительства с целью их дальнейшего эффективного использования;
- подготовка предложений, обеспечивающих возможное эффективное использование высвобождающихся строительных площадок в результате усиления режима налогообложения, а также использования административных ресурсов в случае отсутствия спроса на эти объекты;
- разработка механизма принятия решений по достройке объектов незавершенного строительства с учетом использования современных технологий инвестирования.
Объектом исследования послужили объекты незавершенного строительства, находящиеся на территории Москвы и Московской области.
Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие между собственниками незавершенных объектов, инвесторами и другими участниками инвестиционного процесса при завершении ранее начатых строек.
Теоретической и методологической основами исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономики, финансов, макроэкономического и инвестиционного анализа, кредитной, денежной и финансовой политики государства и отдельных предприятий, положения теории эффективности капитальных вложений, эффективности функционирования производственного капитала и нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность участников инвестиционного процесса.
В ходе диссертационного исследования автором также использовались статистические данные по крупным российским предприятиям-собственникам объектов незавершенного строительства, а также публикации ученых и специалистов по изучаемым вопросам. В процессе работы проводилась оценка различных инвестиционных проектов, источников их финансирования, механизмов привлечения и оценки эффективности использования инвестиционных ресурсов.
Степень разработанности проблемы: исследуемые в диссертации вопросы, связанные с привлечением инвестиций, реализацией инвестиционных проектов, оценкой инвестиционных возможностей и эффективностью использования инвестиций нашли освещение в отечественной и зарубежной литературе.
Огромный вклад в становление и развитие этого раздела науки внесли следующие авторы: Абрамов С.И., Абросимов Н.В., Бард B.C., Бланк И.А., Бочаров В.В., Грацианский Е.В., Вахрин П.И., Телегина Е.А., Ковалев В.В., Коласс Б., Кныш М.И., Курбатов Р.А., Макаров А.А., Поршнев А.Г., Серов В.М., Сергеев И.В., Чернов В.А., Фалькевич Н.А., Моисеенко Н.А.
Следует отметить, что исследования, связанные с привлечением инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства с учетом их специфики и особенностей проработаны недостаточно. Это дает основание считать, что тема диссертационной работы является актуальной с теоретической и практической точек зрения.
Научная новизна работы заключается в обосновании и разработке положений и методов экономической оценки вариантов достройки объектов незавершенного строительства по функциональному назначению и условиям привлечения инвесторов.
Основными результатами диссертационного исследования являются:
- определены и выявлены отличительные черты объектов незавершенного строительства как субъектов рынка недвижимости;
- разработан общий подход и концепция принятий решений по достройке объектов незавершенного строительства, предусматривающие анализ и оценку вариантов проектного или иного использования недостроенных объектов, анализ и оценку экономических условий их достройки;
- раскрыты особенности механизма привлечения инвестиций для достижения конечных целей инициатора инвестиционного проекта по их достройке с учетом возможной реструктуризации;
- обоснованы подход и критерии эффективности привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства;
- определены и классифицированы факторы и условия привлечения средств соинвесторов для достройки объектов незавершенного строительства, в том числе с использованием частно-государственного партнерства;
- разработаны показатели и метод оценки эффективности инвестиций в достройку незавершенных строительством объектов;
- разработан агоритм принятия решений по привлечению инвестиций в завершение ранее начатых строительством объектов, своевременное завершение которых не было достигнуто по различным причинам.
Теоретическая значимость работы заключается в развитии положений и методов оценки экономической эффективности инвестиций, привлекаемых для достройки объектов незавершенного строительства и вовлечения их хозяйственный оборот.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что они непосредственно направлены на повышение эффективности инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства, обеспечивающих их полезное использование.
Достоверность полученных научных результатов обусловлена строгим соблюдением положений теоретического и практического характера, обеспечивающих репрезентативность объема статистических данных о деятельности инвесторов-собственников объектов незавершенного строительства с учетом различных форм собственности.
Апробация результатов исследования: выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования докладывались на научно-практических конференциях по вопросам управления, проводимых в Государственном университете управления, а также использованы в научно-техническом отчете кафедры Экономики строительства и управления инвестициями по НИР № 5001-05 Исследование проблем повышения эффективности инвестиционно-строительной сферы экономики России в условиях транзитивной экономики (Номер госрегистрации - 01200700107). По теме диссертации автором опубликовано в отрытой печати 9 печатных работ, общим объемом 7,5 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций общим объемом 167 страниц. Список использованной литературы включает 223 наименования. Работа также содержит 18 рисунков и 13 таблиц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Козловская, Мария Александровна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволило сделать следующие основные выводы и рекомендации:
1. Проблема привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства имеет чрезвычайно важное значение не только для собственника, но и потенциальных соинвесторов, заинтересованных в результатах эксплуатации данного объекта, органов государственной власти и населения в целом.
2. Вовлечение объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот позволяет решить ряд коммерческих, региональных и социальных проблем.
3. Объекты незавершенного строительства являются неотъемлемыми участниками рынка объектов недвижимости, который нуждается в развитии и расширении, а также реструктуризации, которая позволит в поном объеме решить проблемы потребителей.
4. Для решения поставленных задач реализация инвестиционных проектов по достройке объектов незавершенного строительства позволит оптимизировать цены на вторичном рынке недвижимости, повысить эффективность использования средств собственников этих объектов и допонительно привлекаемых средств соинвесторов.
5. Повышение эффективности использования средств в объекты незавершенного строительства по принципу максимальной полезности возможно на базе анализа факторов, которые формируют конкретные экономические интересы потенциальных соинвесторов, классификация этих факторов позволит выявить возможные слагаемые эффекта от завершения строительства незавершенных объектов.
6. Анализ существующих методов и подходов к оценке объектов недвижимости показал, что при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства необходимо учитывать ряд допонительных факторов, влияющих на экономические интересы всех заинтересованных участников инвестиционного процесса достройки этих объектов.
7. Эффективное использование инвестиций в объекты незавершенного строительства на базе правильного определения их стартовой рыночной цены, методика определения которой имеет ряд специфических особенностей.
8. Особое место при определении стоимости этих объектов занимает оценка затрат, произведенных их собственником в динамике, а также стоимости земельного участка.
9. Последовательность и размеры привлечения инвестиций, обеспечивающих ввод этих объектов в эксплуатацию, проводится на основании агоритма привлечения потенциальных инвесторов с учетом распределения экономического эффекта, который может быть получен в результате их дальнейшего использования.
10. Привлечение средств инвесторов проводится с учетом критериальной оценки возможных направлений полезного использования объекта незавершенного строительства.
11. В результате анализа возможного полезного использования объекта незавершенного строительства решается вопрос о долевом участии соинвесторов с дальнейшим распределением долевой собственности на базе их экономических интересов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Козловская, Мария Александровна, Москва
1. Абрамов С.И. Инвестирование. -М.: Центр Экономики и маркетинга, 2000г. -440с.
2. Агапова Т.А., Серегина С.Ф. Макроэкономика. -М.: ДИС, 1998
3. Амалиев Т.И. Нетрадиционные оценки рентабельности в строительстве, или чего, не дает статистика // Экономика строительства: 1996. -№ 6, с. 36-50
4. Анисимов В.Е. Амортизация жилищного фонда. -М.: Статистика, 1998
5. Анискин Ю. П. Управление инвестициями. М.: Омега-JI, 2002. -167 с.
6. Артеменко Л.И., Артеменко В.И. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита //Вопросы оценки, 1996. № 1.- с.4-13
7. Артеменко В.Г., Белендир М.В. Финансовый анализ. -М.: Изд-во ДИС, НГАЭИУ, 1997
8. Ардентов Д.Н. Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса. Дис. к.э.н.: 08.00.05.-М.: РГБ, 2003
9. Атлас оценки земель г. Москвы /Арсеньев С.В., Лукьяница А.А., Мецгер Ф.Е., Поденок А.Е., Прорвич В.А. под ред. Прорвича В.А.-М.: Экономика, 1999. 500с.
10. Ю.Афанасьев В.А., Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства, организации и производства работ (Учебное пособие). -Л.: ЛИСИ, 1988. 99с.
11. П.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. -М.: Финансы и статистика, 1998
12. Бард B.C., Бузулуков С.И., Дрогобыцкий И.Н. и др. Инвестиционный потенциал российской экономики. М.: Экзамен, 2003. - 318 с.
13. Беккер В.Я., Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме Кадастровая оценка городских земель и составление карты-схемы территориально-экономического зонирования ЦАО г.Москвы М 1:10 000. № 16-97/348/227, -М., 1997
14. Беккер В.Я., Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме, № 16-97/346/228, -М., 1997
15. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995
16. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Перевод с англ. М.: ЮНИТИ, 1997
17. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов М.: Финансы и статистика, 1998
18. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Инвестиционный анализ. М.:ЮНИТИ,2001. -286 с.
19. Бодырев B.C., Галушка А.С. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. М., 1998
20. Бринк И. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. М.: Феникс,2002. 384 с.
21. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996
22. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель/ Вопросы оценки. 1998. -№ 2. с.47-62
23. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. Ч М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1997
24. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 720 с.
25. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка стоимости инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002. - 888 с.
26. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.Р. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Серия Оценочная деятельность: Учебно-практическое пособие. -М.: Дело 1998
27. Витт М.Б., Экономическая оценка земли при строительстве. М.: "Стройздат", 1980. -160 с.
28. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. -М.: Инфра-М, 1996.-669с.
29. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. -СПб.: СПбГУЭФ, 1998
30. Воков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 1998
31. Воронов К., Хаит И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Финансы, 1995, № 34
32. Габрин К.Э. Совершенствование управления инвестиционными проектами в условиях строительно-монтажных и эксплуатационных рисков. -Челябинск, 1998. 21с.
33. Гвоздик А.А., Тришин В.П. О выборе предприятий аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 2. - с.68-78
34. Гитман Л. В. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997. - 1008 с.
35. Гладышев А.Н., Жоков А.С., Штульберг Б.М. Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства. (Концептуальные положения). -2001.-№ 2-3 (7-8)
36. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. М.: Финстатинформ, 2000
37. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. № 4, 1997
38. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996
39. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск, Смолин-Плюс. - М.: 1999
40. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. -М.: ИНФРА-М, -352с.
41. Градостроительный кодекс РФ. -М.: Ось -89, 2000
42. Гражданский кодекс Российской Федерации. 41 и 42. -М.: Инфра-М, 1996
43. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: Инфра-М, 1997
44. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001.-704 с.
45. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. -М.: Паритет, 1997. -352с.
46. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998
47. Грибовский С.В. Концепция учета моделей амортизации основных фондов предприятий при оценке их рыночной стоимости // Вопросы оценки. № 3, 1998 (стр. 2-12)
48. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. -СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997
49. Грибовский С.В. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998
50. Грибовский С.В. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 2. -СПб.: Академия Недвижимости, 199751 .Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001
51. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. -М.: Паритет, 1997
52. Гусаков А.А. Системотехника строительства -М.: Стройиздат, 1983. -440 с.
53. Демин А.С. Проблемы оценки инвестиций в г. Москве на основе последних нормативных актов местных властей. // Вопросы оценки, №1, 1997
54. Демшин В., Овечкина Е. Оценка стоимости: доходный подход ибезрисковая норма доходности // Рынок ценных бумаг, 2001. №12. - с. 35-39
55. Дж. К. Ван Хорн. Основы управления финансами. Финансы и статистика. 1999. -799с.
56. Донцова JI.B. Анализ эффективности производственно-хозяйственной деятельности строительной организации. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. № 5
57. Дэниэл Л. Вилисон. К более надежному анализу денежного потока //Вопросы оценки, 1999. -№ 4 с. 54-58
58. Европейские стандарты оценки 2000: пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: Новости, 2003. - 260 с.
59. Единые нормы амортизационных отчислений на поное восстановление основных фондов № 1072, -М., 1996
60. Еленева Ю.Я., Еленева Ю.А. Финансовый анализ предприятия. Инвестиционная политика. -2000. 88с.
61. Елисеев В.М. Классификация видов стоимости // Вопросы оценки № 1, 1998, стр. 56-60
62. Есипов В. Оценка бизнеса. Спб.: Питер, 2001. - 416 с.
63. Игонина Л.Л. Инвестиции. Учебное пособие. -М.: Юристъ. 2002. -480 с.
64. Иконницкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Институт государства и права РАН, 1999
65. Ильин Н.И., Лукманова И.Г. и др. Управление проектами. СПб.: Два-Три, 1996. - 610с.
66. Инвестиции в России 2003. Стат. сборник/ Госкомстат России под ред. М.Н. Сидорова. - М., 2003. -252 с.
67. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости "RWAY" за 2004 год № 1,2,3,5,7
68. Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период. Документ Всемирного банка в 3-х томах. Доклад № 14929-RU, август 1995
69. Жилищная экономика / Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. -М.: Дело, 1997
70. Закон РФ № 1736-1 от 11.09.91 О плате за землю
71. Закон г. Москвы № 34 от 16.07.1997 Об основах платного землепользования в г.Москве (в редакции Закона города Москвы от 29.09.1999 №34)
72. Закон г. Москвы № 28 от 9.12.1998 О градостроительном зонировании территории города Москвы (с изменениями от 1.12.1999, 12.02.2003)
73. Закон № 39-Ф3 от 25.02.99 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений // Российская газета, 4.03.1999
74. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 128 с.
75. Земельный кодекс РФ Комментарии. -СПб.: ООО Леке Стар, 2001
76. Землеустроительное проектирование / Под ред. С.Н. Вокова. -М.: Колос, 1997
77. Ивановский B.C., Козловский А.В., Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.: Финстатинформ, 2000 - 174 с.
78. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 1999
79. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: ЮНИТИ ДАНА, 2001
80. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под ред. А.П.Иванова. -М.: Инфра-М, 1997
81. Кабаков С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве -М.: Стройиздат, 1981. 156с.
82. Кадастр земель населенных пунктов. Учеб. Пособие. -М.: Колос, 1996
83. Каганова О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах//Вопросы оценки. № 2, 1997
84. Каминский В.Н., Рыков П.А., Каминский А.В. Переоценка основных фондов 1997 года уникальный инструмент оптимизации налоговых платежей предприятий // Вопросы оценки № 3, 1997
85. Кваша. Амортизация и срок службы основных фондов. -М.: Академия наук, 1959
86. Классический девелопер // Эксперт. 2003. - № 5 (359) - 72-78 с.8 8.Ковал ев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. -М.: Финстатинформ, 1997
87. Козловская М.А. (статья) Современное состояние достройки объектов незавершенного строительства и вопросы собственности Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2006, №3(19)
88. Козловская М.А. (статья) Методический подход к оценке объектов незавершенного строительства Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2006, №4(20)
89. Козловская М.А. (статья) Структурные изменения в инвестиционно-строительном комплексе Вестник университета (ГУУ). Ч М.: ГУУ, 2006, №5(21)
90. Козловская М.А. (статья) Подход к оценке объектов незавершенного строительства Ч Вестник университета (ГУУ). М.: ГУУ, 2007, №4(30)
91. Козловская М.А. (статья) Долевое участие как основная схема финансирования строительства в современных условиях Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2007, №5(31)
92. Козловская М.А. (статья) Роль девелопмента в оценке и использовании объектов незавершенного строительства Вестник университета (ГУУ). -М.: ГУУ, 2007, №6(32)
93. Козловская М.А. (статья) Использование активов предприятий в инвестиционной деятельности Вестник университета (ГУУ). - М.: ГУУ, 2008, №4(42)
94. Козырь Ю. Предложение по определению безрисковой ставки. // Рынок ценных бумаг, 2001 № 12. -с.40-42
95. Конвенция О защите прав инвестора (заключена в г. Москве 28.03.97)
96. Коновалов В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства (на примере Москвы) -М.: Жилищное строительство, 1999. № 5, с. 16-18
97. Концепция развития системы оценки имущества и нематериальных активов в Российской Федерации/ТБюлетень Российский оценщик № 4-5, 1998
98. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1998. -205с.
99. Кочович Е. Финансовая математика. -М.: Финансы и статистика, 1994
100. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. -М.: Русская деловая литература, 1998
101. Краткий статистический справочник под ред. А.Б. Акимова, Л.Б. Аршона / Мосгоркомстат. М., 2003 - 53 с.
102. Краснянский Л.П. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: Экономика, 2001. - 254 с.
103. Юб.Крейнина М. Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. М.: АО ДИС, МВ-Центр, 1994. -255с.
104. Кураков Л.П., Кураков В.Л. Словарь-справочник по экономике.-2-е изд. доп. и перераб.- М.: Гелиос АРВ, 1999,- 464с.
105. Лексин В., Швецов А. Региональная политика и формирование земельного рынка. // Российский экономический журнал, № 2,3 1994
106. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. -М.: Патент, 1996
107. Липсиц И.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. -М.:БЕК, 1996. -294 с.
108. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: Федеральный кадастровый центр Земля, 2000
109. Лойко П.Ф. Кто хозяин городской земли? // Малые города. Деловой вестник местного самоуправления. 1995. №4-5, -с.20
110. Лужков Ю.М. Где городу взять деньги //Малые города, Деловой вестник местного самоуправления.- 1995.-№ 4-5. с. 18-19.
111. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисковых инвестиционных проектов //Финансы -1998. № 9. с.59-62
112. Макконел К. Экономика. Пер.с англ., 14 изд. -М., Инфра-М, 2002, -972с.
113. Мансухани Г. Р. Золотое правило инвестирования. М.: Церих-ПЭЛ, 1995.-93с.
114. Мекумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1997. - 160с.
115. Менеджмент: Учебник / Под ред. Ф. М. Русинова и М.Л. Разу. М.: ФБК-ПРЕСС, 1999
116. Меркин Р. М. Проблемы надежности и риска в строительстве // Экономика строительства. 1990. - № 6-13. - 27 с.
117. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утв. Распоряжением Минимущества России №568-Р от 7.03.2002
118. Методические рекомендации по оценке эффективностиинвестиционных проектов, утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомитетом РФ по архитектурной и жилищной политике № ВК477 от 21.06.1999
119. Методология оценки и передачи в собственность города объектов городской недвижимости. Оценка строений, подлежащих сносу при застройке территорий: Учебно-практическое пособие М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2003. -128 с.
120. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования / Минэкономики. Издание официальное. М.: Экономики, 2000
121. Миловидов В. Д. Управление инвестиционными фондами. -М.: Анкил, 1993. -210с.
122. Моисеенко Н.А., Формирование строительно-технологической части инвестиционного проекта / ГУУ. М., 2001
123. Моисеенко Н.А., Организационно-экономическое развитие логистического управления на предприятиях строительного комплекса. -М.: Стройинформ Строитель № 2, 2003
124. Московский статистический ежегодник 2002. Стат. сбор, под ред. А.Б. Акимова / Мосгоркомстат. - М., 2002 - 163 с.
125. Мусатов В. Т. Фондовый рынок: инструменты и механизмы. -М.: Международные отношения, 1991
126. Мухетдинова Н. М., Зубченко JI. А. Как инвестировать за рубежом? -М.: Бином, 1993
127. Налоговый кодекс РФ. 41. -М.: ПРИОР, 1998
128. Налоговый кодекс РФ. 42. -М.: Тандем; ЭКСМОС, 2002
129. Недвижимость Петербурга' 98. Информационно-аналитический ежегодник
130. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000
131. Нормы продожительности проектирования объектов строительства в Москве и ПЗП, МРР-3.1.10.97г. (утв. Приказом по Москомархитектуре от 16.09.1997г. № 114)
132. Опыт эффективного управления недвижимостью в регионе. Материалы расширенного совещания Мингосимущества РФ. -Санкт-Петербург. 13-15 мая 1998
133. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей редакцией Дж. К. Эккерта. В 2-х томах Ч М.: Российское общество оценщиков. Академия оценки. Стар Интер, 1997. -382 с.
134. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И. Кошкина. М.: 2002. - 944 с.
135. Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы Жилище. Материалы семинара Инвестиции в недвижимость. Современное состояние и перспективы. Санкт-Петербург, 4-6 июня 1996
136. Осташко В.Я. Экономические проблемы управления жизненным циклом предприятий инвестиционно-строительного комплекса. Дис. д.э. н.: 08.00.05. МГСУ, -М., 2003. 482 с.
137. Оценка земельной собственности. Под. Ред. К. Эккерта. пер.с англ., Красногорск, 1993. -61с.
138. Оценка бизнеса под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. - 510 с.
139. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н.
140. Зарубина и В.М. Рутгайзера. -М.: Дело, 1998
141. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.:ЭКМОС, 2000. - 352 с.
142. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. Проблемная лекция. В.А.Опекунов. -М.: ГУУ, 1999
143. Постановление Правительства РФ № 59 от 3.02.1992 О мерах по продаже не завершенных строительством объектов
144. Постановление Правительства РФ № 319 от 15.03.97 О порядке определения нормативной цены земли
145. Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 Стандарты оценки
146. Постановление правительства Москвы от 13.11.2001 Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка
147. Постановление Правительства Москвы № 46-1111 от 28.01.2003 О регистрации прав на объекты недвижимости в городе Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
148. Постановлением правительства Москвы № 255- ПП от 27.04.2004 О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов
149. Положение (стандарт) по бухгатерскому учету Учет основных средств. Приказ Министерства финансов РФ от 3.09.1997
150. Проблема формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. Исследование. Госстрой РФ. -М., 2003
151. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель Изд-во Дело. -М., 1998. -342с.
152. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. -М.: Экономика 1996. -248с.
153. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 1994-1997 гг. Материалы 1-ой Всероссийской конференции Оценка национального богатства страны. Т. 1. -М., 1997
154. Разу M.JL, Якутии Ю.В. Организация менеджмента. Управление бизнесом. М.: Акади, 1994
155. Разу M.JL, Воропаев В.П., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами: 17 модульная программа для менеджеров Управление развитием организации. Модуль 8. М.: ИНФРА-М, 2002. - 320 с.
156. Распоряжение вице-мэра Москвы № 51-РВМ от 31.01.1992 О порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве (с изменениями от 7.08.1996, 26.08.1998).
157. Распоряжение мэра Москвы № 226-РМ от 12.05.1994 О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования
158. Распоряжение мэра Москвы № 603-РМ от 29.11.1994 Об улучшении подготовки, организации и проведения публичных торгов по предоставлению права на заключение договора аренды земельныхучастков (с изменениями от 23.08.1995 г., 14.08., 20.11.1996г.)
159. Распоряжение Мэра Москвы № 273-РМ от 08.04.1997 Об упорядочении подготовки предпроектной и проектной документации для проведения строительных работ на территории г.Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей
160. Распоряжение Мэра № 980-РМ от 25.09.1998 Об арендной плате за землю в г.Москве (расчет арендной платы за землю, зонирование)
161. Распоряжение Мэра Москвы № 1192-РМ от 22.10.1999 Об утверждении состава и Положения о Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства (с изменениями от 29.03.2001)
162. Распоряжение Мэра Москвы № 1523-РМ от 29.12.1999 О повышающих поправочных коэффициентах к ставкам арендной платы за землю в случаях нарушения условий градостроительного зонирования
163. Распоряжение Мэра Москвы № 378-РМ от 11.04.2000 О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве (с изменениями от 30.07, 24.09, 31.12.2002, 18.03.2003)
164. Распоряжение Мэра от 24.07.2000 Об утверждении основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы
165. Распоряжение Мэра Москвы № 382-РМ от 20.04.2001 О создании Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы
166. Распоряжение Префекта Центрального административного округа № 3532-Р от 03.12.2001 О финансировании разработки документации на конкурсные объекты нежилого фонда
167. Распоряжение Минимущества РФ № 568-р от 07.03.2002 Об утверждении стандартов оценки
168. Риск анализ инвестиционного проекта: Учебник / М.В. Грачевой М.: ЭЮНИТИ, 1997
169. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса на основе метода кумулятивного построения //Вопросы оценки, 2000. -№ 4, -С.29-32
170. Российская банковская энциклопедия. Редколегия: О. И. Лаврушин (гл. ред.) и др. -М.: Энциклопедическая творческая ассоциация, 1995
171. Российский статистический ежегодник 2003: Стат. сб./ Госкомстат России. Под ред. В.А. Соколина. - М., 2003 - 705 с.
172. Руднев Ю.А., Саприцкий Э.Б. Модели оптимизации амортизационной политики предприятий и оценка имущества. // Вопросы оценки. № 3, 1998
173. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством. Под общей редакцией проф. Грабового П.Г., проф. Чернышева Л.Н. -М.: Реапроект, 2004. 528 с.
174. Руководство проектами в условиях рынка. Вып.2 М.: СЕТИ, 1996
175. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика // Сборник статей. СПб., 1994. -317с.
176. Салун В. Как правильно выбрать ставку дисконта //Рынок ценных бумаг, 1999. -№ 4,-с.ЗО-ЗЗ
177. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в Москве. -М., 1996
178. Сегединов А.А., Томсон А.А. Оценка городских территорий лэкономика строительства, 1968, № 4, стр. 43-45
179. Сегединов А.А. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, -М., 1965
180. Семь нот менеджмента. Под ред. Красновой В., Привалова А. -М.: ЗАО Журнал Эксперт, 1998. 424 с.
181. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. -М.:Инфра-М, 2001.-272 с.
182. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент в вопросах и ответах М.: ЮНИТИ, 2000
183. Смирнов AJI. Организация финансирования инвестиционных проектов. Отв. ред. Ю. В. Полетаев. Банк внешнеэкономической деятельности. -М.: АО "Консатбанкир", 1993. 103 с.
184. СНиП 11-01-95 Госстроя РФ Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений
185. Соколов П.А. Инвестиционно-строительная деятельность: правовые основы, бухгатерский учет и налогообложение.- М., 2004. -120 с.
186. Соловьев М.М, Гровер Р. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. -М.: ПАРИТЕТ, 1997
187. Таль Г.К. Оценка предприятий: доходный подход. М.: Гильдия специалистов по антикризисному управлению, 2000. - 326 с.
188. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. -СПб.: Технобат, 1995
189. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость -СПб.: ГТУ, 1996. -235с.
190. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/ СПб ГТУ, -СПб.: СПбГТУ, 1997. -422с.
191. Теория и практика антикризисного управления: Учебник для вузов/под ред. С.Г. Беляева и В.А. Кошкина. -М.: Закон и право,1. ЮНИТИ, 2000
192. Теория статистики. Под редакцией профессора РА. Шмойловой. -М.: Финансы и статистика, 1998
193. Технический проект Система Государственного земельного кадастра г. Москвы, утв. 30.12.1998
194. Ткачук А.Ю. Безрисковая ставка доходности //Вопросы оценки, 2000, -№3.-с. 71-75
195. Токачев О.М. Инвестиции, строительство, недвижимость. М.: Мобиле, 1997. -с.40-58
196. Трутнев Э.К. Действующий порядок предоставления земельных участков через призму архитектурно-планировочных заданий (АГЕЗ). М.: Институт экономики города, 1995. с.6-18
197. Указ Президента РФ № 1782 от 28.12.1996 Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины
198. Управление портфелем недвижимости. Перевод с англ. под ред. профессора С.Г. Беляева. -М.: ЮНИТИ, 1998
199. Управление инвестициями под ред. Шеремета В.А. -М.: Дело, 1998
200. Управление государственной собственностью: Учебник (ГРИФ)/ Под ред. В.И.Кошкина, -М.:ЭКМОС, 2002. -664с.
201. Федеральный закон № 135-Ф3 от 6.08.1998 Об оценочной деятельности в РФ
202. Федеральный закон РФ № 39-Ф3 от 25.02.99 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. от 02.01.2000)
203. Федченко А. Концепция государственной экономической политики на 1996 год // Экономист, № 10, 1995
204. Фирцева С.В. Методические основы регулирования инвестиционно-строительной деятельности. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, (СПбГИЭУ), 2001
205. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: Дело тд. 1995. -480с.
206. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М: Финансы и статистика, 2002. - 352 с.
207. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. -231с.
208. Хибухин В.П., Величкин В.З., Втюрин В.И., Математические методы планирования и управления строительством,- Лен.: Стройиздат, 1990.
209. Хот Р.Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело, 1993
210. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. -М.: Русская деловая литература, 1998. -800 с.
211. Черняк В.З. Оценка городской недвижимости. -М.: Русская деловая литература, 1998
212. Черняк В.З. Управление инвестициями в строительном проектировании. -М.: Русская деловая литература, 1998
213. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. М.: Издательство ПРИОР, 2001. -362с.
214. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. -М.:222. ^ $ижимостью: Учебник для вузов/ под общ. ред. П.^. Грабового. -Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, -М.: Изд-во АСВ, 1999. -568с.
215. ЯськоваН.Ю. Модели и основные условия привлечений иностранных инвестиций. Дубна, 1998. -17с.-184с.
Похожие диссертации
- Экономическое обоснование использования объектов незавершенного строительства
- Организационно-экономические основы повышения эффективности программного механизма государственного регулирования развития строительного комплекса
- Организация управления инвестиционными процессами технического перевооружения дорожно-строительных фирм
- Прогнозирование в индустрии гостеприимства и его совершенствование в условиях перехода к рыночной экономике
- Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе