Развитие жилищного ипотечного кредитования в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Скударева, Нэли Зиннуровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие жилищного ипотечного кредитования в России"
На правах рукописи
СКУДАРЕВ А НЭЛИ ЗИННУРОВНА
00345Э4Э г РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИИ
Специальность: 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 Г;Г.З г:з
Москва-2008
003459497
Работа выпонена на кафедре финансов и кредита Российского государственного социального университета
Научный руководитель: Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
доктор экономических наук, профессор БЕЛОТЕЛОВА Нина Петровна
Доктор экономических наук, профессор
Бондарчук Наталья Витальевна
Профессор Московского государственного университета приборостроения и информатики
Кандидат экономических наук, доцент
Федоров Леонид Васильевич
Доцент Российского государственного социального университета
Российский государственный университет туризма и сервиса
Защита состоится 11 февраля 2009 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д. 212.341.03 в Российском государственном социальном университете по адресу: 129256, г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д.4, к.2, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского государственного социального университета (129256, г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д. 4, к.З) и на интернет-сайте www.rgsu.net.
Автореферат разослан л__200_г.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор
П.В.Солодуха
1.0БЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище остается важнейшей социально-политической, экономической и стратегической проблемой России, поэтому выбор тех или иных подходов к решению этой задачи в значительной мере обуславливает общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивацию поведения, социальную стабильность в обществе.
Особое внимание к вопросам ипотечного кредитования в России обусловлено тем, что при остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает, в первую очередь, из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда. Расширение жилищного строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами. В этих условиях объективно возникает потребность в догосрочных кредитах населению.
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса России, экономические реалии таковы, что без принятия допонительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, заработную плату, действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.
Тем не менее, значительная часть людей продожает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Однако ясно, что только с объединением усилий государства, банков и населения, возможно превратить желаемое в реальность, сделав ипотечное кредитование доступным и эффективным инструментом улучшения жилищных условий.
В многообразии современных рыночных инструментов ипотека занимает одно из ведущих мест среди финансовых механизмов, предназначенных для решения одной из важнейших проблем каждого государства - проблемы реализации доступности жилья для населения. Одновременно она позволяет осуществлять инвестирование сбережений населения в жилищное строительство страны, развивая приоритетные отрасли хозяйства, связанные со строительством жилья и стабилизируя национальную экономику в целом.
Особую актуальность ипотечное кредитование приобретает в связи с реализацией федеральной целевой программы Жилище, предусматривающей в приоритетном порядке проведение совокупности мероприятий по увеличению объемов строительства, разработке путей расширения частного финансирования, решению законодательных проблем, существующих в сфере жилищного ипотечного кредитования.
Становление и развитие ипотечного кредитования, как доказывает опыт развитых стран, это экономически верный путь для накопления реального капитала, стабилизации макроэкономических показателей, в том числе, снижении уровня инфляции, увеличении объема ВВП, повышении уровня жизни населения. Именно ипотечное кредитование способно наиболее эффективно согласовывать интересы населения, банковского сектора, строительной сферы и государства с целью решения социально-экономических проблем в современной России. Следовательно, анализ состояния ипотечного кредитования, определение факторов, сдерживающих его развитие, и выявление путей совершенствования механизма жилищного ипотечного кредитования для повышения его эффективности представляется весьма актуальной задачей России.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы развития жилищного ипотечного кредитования широко представлены в работах Н. Ордуэя, А. Саливана, Р. Страйка, Ф. Уитта, Дж. Фридмана, и др. Анализ роли сбережений и необходимости их трансформации в инвестиции осуществлены зарубежными учеными Дж.М.Кейнсом, Р. Нурксе, П. Розенштейн-Роданом, П.Самуэльсоном, Э. Хансеном, Р. Харродом и др.
В последнее десятилетие XX века и, особенно в настоящее время данная проблема стала предметом серьезного анализа, как в экономической, так и юридической науках. В настоящее время теория ипотечного кредитования рассматривается в научных трудах таких отечественных ученых, как: С. А. Андрюшина, В. И. Букато, А. И. Гурьева, А. А. Игокина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, Е.В. Черных и др. Практический аспект исследуемой проблемы рассмотрен такими учеными, как Белых Л.П., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Гусев Б.В., Довдиенко И.В., Караваева И.В., Кудрявцев В.А., Лебединский А.И., Макаров О.В., Новицкий H.A., Павлова И.В., Разумова И.А., Сергеева И.А. и другими авторами.
Вместе с тем, несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилищных инвестиций и финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования ряда аспектов финансово-кредитного механизма развития жилищного ипотечного кредитования, недостаточно определена роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования, как инструмента снижения кредитных рисков. Теория формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого ипотечное законодательство, концепция развития жилищного ипотечного кредитования чаще всего носят фрагментарный характер. Поэтому проблемы формирования института ипотеки в России требуют допонительных исследований. Дискуссионность концепции, необходимость совершенствования методологических подходов, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость проблемы жилищного ипотечного кредитования, обусловили постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию региональной модели системы жилищного ипотечного кредитования как фактора повышения обеспеченности населения жильем и экономического роста России.
Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:
Ч допонены теоретические основы содержания понятийного аппарата сущности жилищного ипотечного кредитования;
Ч определены основные источники финансирования системы жилищного иппотечного кредитования;
Ч обобщен опыт зарубежных стран по развитию систем жилищного ипотечного кредитования;
Ч систематизированы факторы, влияющие на формирование и развитие системы жилищного ипотечного кредитования;
Ч разработана модель регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования;
Ч выявлены новые элементы государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования.
Объектом исследования является система жилищного ипотечного кредитования, включающая в себя ее инфраструктуру, кредитные учреждения, участников системы, объединения различных форм хозяйствования.
Предметом исследования выступает совокупность финансово-кредитных и организационно-экономических отношений между субъектами - участниками системы жилищного ипотечного кредитования.
Теоретическую и методическую основу исследования составляют научные работы ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили законодательные акты, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы, данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, отчеты кредитных учреждений, строительных ассоциаций, аналитические обзоры, периодические издания, материалы научно-практических конференций, общая и специальная литература в области изучения экономики и финансов, результаты исследований институтов, справочная литература.
В ходе выпонения работы использовались следующие методы исследования: балансовый, монографический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, статистический, экономико-математический и экспертный.
При обосновании теоретических и методологических аспектов развития системы жилищно-ипотечного кредитования использовались монографический и абстрактно-логический методы; при оценке факторов, влияющих в стимулирующем и сдерживающем направлениях на эффективность системы жилищного ипотечного кредитования - экономико-статистический; при разработке направлений совершенствования социально-экономических отношений - монографический и статистический методы.
Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что обоснованная и разработанная система мер по развитию регионального механизма ипотечного кредитования, будет способствовать формированию эффективной системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Научная новизна исследования:
Ч уточнено понятие жилищного ипотечного кредитования, допонены его функции, введено новое понятие инвестиций, как жилищные ипотечные инвестиции;
Ч доказана необходимость использования различных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования;
Ч обоснована целесообразность использования мирового опыта и рекомендована возможность применения отдельных составляющих ее элементов в современных российских условиях;
Ч разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования;
Ч предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
1.Уточнена сущность понятия жилищного ипотечного кредитования в современных условиях. Финансовый механизм формирования и развития системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается как совокупность мер в создании необходимых условий по взаимодействию кредитных учреждений, государственных структур, фондов, других рыночных институтов в процессах жилищно-ипотечного кредитования с целью осуществления гарантированного доступа населения к кредитованию в целях улучшения жилищных условий и обеспечения экономического роста страны.
Дано авторское определение жилищного ипотечного кредита, как кредита, выдаваемого заемщику на приобретение и строительство жилья под залог недвижимого имущества, предусматривающее государственную регистрацию договора залога, обеспечивающего преимущественное право кредитора реализовать это имущество в случае нарушения заемщиком принятых обязательств по своевременному возврату кредита и начисленных процентов.
Предложены допонительные функции жилищного ипотечного кредитования, которые заключаются в его социальной составляющей, обеспечивающей повышение уровня жизни населения и целевой составляющей, определяемой вложением денежных средств в строительство и приобретение жилья.
Кроме того, жилищные ипотечные инвестиции выделены в специальную категорию, составляющую часть всех ипотечных инвестиций.
2.Доказана необходимость использования различных комплексных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования.
Основное место в системе финансирования отведено следующим источникам финансовых ресурсов: сбережениям населения - в форме депозитных и накопительных счетов, оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам, приобретение населением ипотечных ценных бумаг; федеральным, региональным, муниципальным бюджетам - в форме субсидирования первоначальных взносов и платежей по процентным ставкам, участия в финансировании строительства, реконструкции и эксплуатации жилищных объектов недвижимости; средствам институциональных инвесторов - в форме покупки ипотечных ценных бумаг пенсионными и страховыми фондами; собственным средствам кредитных организаций - в форме эмиссии ипотечных ценных бумаг, капитализированной прибыли, акционерного капитала; временно свободным средствам предприятий -в форме участия в строительстве жилья для сотрудников предприятия.
З.Обоснована целесообразность использования мирового опыта в системе жилищного ипотечного кредитования. Рекомендована возможность применения отдельных элементов зарубежных систем жилищного ипотечного кредитования в современных российских условиях, в частности, использование таких форм, как усиление защиты прав кредиторов в судах и расширение области взыскания на предмет залога; применение в нотариальной практике испонительной надписи, внесение в рассматриваемый в настоящее время проект закона по потребительскому кредитованию раздела по ипотеке, четко определяющею его основные положения и правоотношения сторон жилищного ипотечного кредита, как это установлено в большинстве развитых стран, использование системы контрактных сбережений, аналогичной немецкой. Необходимо отметить, что при этой схеме кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. Это предопределено тем, что вкладчиками и заемщикаЩ строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получать затем ипотечный кредит по низкой ставке. Внедрение общих и специфических принципов становления и развития инвестиционных возможностей жилищного ипотечного кредитования для роста национальной экономики страны.
4. Разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования. Разработанный механизм регионального ипотечного кредитования, основан на следующих базовых составляющих, используемых в комплексе: 1) системе контрактных сбережений на основе структурных подразделений Сбербанка; 2) усеченно-открытой системе ипотечного кредитования - одноуровневой, на основе коммерческих банков; 3) расширенной открытой системе ипотечного кредитования - двухуровневой, на основе ипотечных фондов, агентств. Предлагаемая региональная модель механизма жилищного ипотечного кредитования позволит аккумулировать внутренние финансовые ресурсы для повышения доступности жилья в России, обеспечения населения социальным жильем и снижения рисков в жилищном строительстве. Кроме того, деятельность этого финансового механизма абсолютно прозрачна, и понятна большинству граждан России.
5.Предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка. Обоснована необходимость и показана специфика государственного регулирования ипотечного кредитования, способствующего созданию условий для строительства доступного населению жилья. Первоочередными целями государства в регулировании становления и развития института ипотеки являются такие направления, как: построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных рисков банков, разработка системы надежного контроля за порядком предоставления ипотечных кредитов, которая позволит оптимизировать расходы банков при ипотечном кредитовании; определение видов эмиссионных ипотечных ценных бумаг, порядок их выпуска и обращения; обеспечение государственных гарантий и страхования кредитных рисков, оказание адресной финансовой помощи гражданам, предоставление налоговых льгот и субсидий, формирование государственного заказа на строительство социального жилья.
Практическая значимость полученных результатов. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования жилищных ипотечных отношений в стране в целом и на региональном уровне в рамках региональной жилищной политики.
Основные результаты работы опубликованы в 7 работах общим объемом 3,6 п.л. и представлены в журналах, рекомендованных ВАК, а также в составе материалов научно-практических конференций и семинаров.
Результаты исследования были доведены до прикладных разработок и апробированы практически. Материалы, полученные в ходе диссертационного исследования вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции".
Внедрение и апробация результатов исследования.
Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно - практических конференциях РГСУ, региона и области, а также использовались как ориентиры при выборе направлений повышения эффективности действующих финансово-кредитных механизмов в системе Сбербанка РФ.
Цель и задачи диссертационного исследования обусловили логику и определили следующую структуру работы:
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность, принципы и факторы функционирования жилищного ипотечного кредитования.
12. Значение жилищного ипотечного кредитования в системе финансирования жилищных программ.
13. Модели и методы, применяемые в системе жилищного ипотечного кредитования.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ.
2.1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ.
2.2. Основные причины неудач и риски кредитования жилищных ипотечных программ в России.
ГЛАВА 3. Совершенствование формирования и функционирования системы жилищного ипотечного кредитования
3.1. Повышение роли государства в развитии системы жилищного ипотечного кредитования в России.
3.2. Внедрение мероприятий по совершенствованию процессов жилищного ипотечного кредитования.
3.3. Методические рекомендации по развитию регионального механизма жилищного ипотечного кредитования.
Заключение.
Список литературы.
Приложения.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 168 источников. Текст работы изложен на 157 страницах компьютерного текста, содержит 10 таблиц и 8 рисунков.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, дается характеристика уровня разработанности исследуемой проблемы, указывается цель и задачи работы, предмет и объект исследования, показана научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов работы.
В первой главе Теоретические и методологические основы развития жилищного ипотечного кредитования рассмотрены сущность, принципы и факторы функционирования жилищного ипотечного кредитования, его значение в системе финансирования жилищных программ. Рассмотрены модели и методы, применяемые в системе жилищного ипотечного кредитования, принципы построения зарубежных моделей жилищного ипотечного кредитования и возможности их использования в России.
Согласно действующему российскому законодательству ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека, как разновидность залога является допонительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора. Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог.
Жилищный ипотечный кредит является одной из форм кредитных отношений, разновидностью финансово-кредитного механизма. Он представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных средств на условиях возвратности, срочности, платности; в использовании их в строительстве или приобретении недвижимости для улучшения жилищных условий населения, повышении уровня жизни каждого в отдельности и по стране в целом.
Кроме того, жилищное ипотечное кредитование выпоняет важнейшие экономические функции, заключающиеся в трансформации временно свободных денежных средств предприятий, государства, страховых и пенсионных фондов, сбережений населения в жилищные инвестиции; обеспечении условий для гарантированного возврата заемных средств.
Необходимо отметить, что с развитием рыночных отношений в России государство перестало играть роль основного собственника жилищного фонда страны. Проводимая государством политика бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, изменила структуру жилищного фонда (табл.1).
Таблица 1
Структура жилищного фонда Российской Федерации.*
Формы собственности 1990 г. 2000 г. 2007 г.
мн.м" % мн.м* % мн.м %
Жилищный фонд всего, в т.ч.: 2425 100 2787 100 3002 100
Частный фонд, в т.ч.: 791 32,6 1819 65,3 2394 79,7
В собственности граждан 641 26,4 1620 58,0 2298 76,5
Государственный 1011 41,7 177 6,3 167 5,6
Муниципальный 611 25,2 739 26,5 437 14,6
Прочий 12 0,5 52 1,8 4 0,1
*По данным РОССТАТ
В результате приватизации жилья в частную собственность населения перешло до 80 % всего жилого фонда России. Кроме того, переход к рыночным отношениям отразися на сокращении объемов вновь вводимого в эксплуатацию жилья, данные по которому представлены в таблице 2.
Масштабный процесс приватизации в стране создал базу для развития рынка жилья и предпосыки для формирования и реализации программ
государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости.
Основное место в таких программах отведено сбережениям населения, средствам бюджетов различных уровней и временно свободным средствам предприятий, привлечение которых в финансирование жилищных программ обеспечивается ипотечным кредитованием.
Таблица 2
Ввод в действие жилья, число построенных квартир, их средний размер*
1992 | 1995 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007
Всего
Введено жилья, МН.М2 41,5 41,0 30,2 31,7 33,8 36,4 41,0 43,6 50,6 61,1
Число квартир, тыс. 682 602 373 382 396 427 477 515 609 721
Их средний размер, м2 общей площади 60,8 68,2 81,1 83,1 85,3 оо 86,0 84,5 83,1 84,6
Жилищно-строительными кооперативами
Число квартир, тыс. 37 30 11 10 8 7 7 9 8 14
Их средний размер, м~ общей площади 56,1 58,5 67,1 67,5 69,0 71,4 74,6 69,3 70,8 66,2
Населением за счет собственных и заемных средств
Число квартир, тыс. 61 90 106 108 113 115 116 127 144 188
Их средний размер, м" общей площади 80,1 99,7 118,8 120,4 125,7 131,9 138,5 138,3 138,7 138,7
*По данным РОССТАТ
Существенным в становлении и развитии ипотечного кредитования является решение двух взаимосвязанных задач: финансирование строительства жилья и стройиндустрии при одновременном повышении платежеспособности населения, которая на сегодняшний день не соответствует установившимся ценам на жилье.
В рыночной экономике жилищное ипотечное кредитование реализуется через рынок жилищных ипотечных кредитов, который делится: на первичный и вторичный. В целом, как первичный, так и вторичный ипотечный рынок являются частью жилищного инвестиционного рынка.
Первичный жилищный ипотечный рынок - это рынок, на котором активы продаются лицом, создавшим эти активы. Он определяется взаимодействием заемщика и кредитного учреждения, а его инструментами являются непосредственно жилищные ипотечные кредиты. Вторичный ипотечный рынок предполагает наличие посредника - инвестора, который осуществляет эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В результате на рынке появляется совершенно новый вид финансового инструмента - ипотечные ценные
бумаги, позволяющие рефинансировать ипотечные кредиты. Прогнозируется, что ежегодный объем выпущенных ипотечных ценных бумаг к 2008 г. достигнет в России почти 60 мрд. руб., а к 2010 г. - его объем, превысит 200 мрд. руб.
Механизм секьюритизации позволяет привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке ценных бумаг; снизить стоимость привлеченных ресурсов и стоимость ипотечных кредитов, вследствие существующей конкуренции среди инвесторов.
Банки, ограниченные в средствах, с помощью механизма секьюритизации могут снова и снова использовать свой капитал для предоставления ипотечных кредитов новым заемщикам. Однако, последствия мирового финансового кризиса, вызвали снижение ликвидности на рынке ипотечного кредитования и подтвердили необходимость проведения менее рискованной политики в области жилищного ипотечного кредитования, проведения постоянного мониторинга цен на жилищном рынке, ограничения суммы кредитования - 50% рыночной стоимости недвижимости.
На сегодняшний день в мировой практике можно выделить следующие основные модели привлечения средств в систему жилищного ипотечного кредитования. Во-первых, средства специализированных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программ ипотечного кредитования, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сдеки. В-третьих, это внутренние региональные финансовые ресурсы, в первую очередь, денежные средства населения. В большинстве развитых стран применяется не только одна из существующих схем привлечения средств в ипотеку. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются со временем в рамках отдельных национальных ипотечных рынков. Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через сберегательные вклады и депозиты (немецкая схема) или с рынка капиталов через выпуск жилищных ипотечных ценных бумаг (американская схема).
Считаем, что на основе анализа и обобщения мирового опыта развития жилищных программ в развитых странах, целесообразно базировать процесс инвестиционной деятельности в жилищном строительстве России на основе
ипотечного кредитования и рассматривать его как меру, обеспечивающую высокую эффективность и экономический рост.
Во второй главе Анализ организации ипотечного кредитования жилищных программ в России анализируются основные схемы и методы кредитования современных жилищных программ, выявляются основные причины их неудач и преодоление существующих рисков.
Наиболее распространенными в настоящее время являются следующие схемы кредитования жилищных программ (рис. 1).
Рис.1.Схемы ипо течного кредитования жилищных программ в России.
Действующая в настоящее время в России Федеральная целевая программа Жилище, предусматривает выделение бюджетных средств в размере 137,5 мрд.руб. на период с 2002 по 2010 гг. для проведения совокупности финансово-кредитных мероприятий по увеличению объемов строительства, развитию инфраструктуры и модернизации строительной отрасли, разработке путей расширения источников частного финансирования и решения проблем, существующих в сфере жилищного ипотечного кредитования.
Главные проблемы жилищного ипотечного кредитования в России связаны с низким уровнем доходов населения, высокой стоимостью жилья и значительными процентными ставками по кредитам, составляющими до 22% годовых. Данные аналитических компаний по существующим на данный момент ценам на жилье и средней заработной плате населения в крупных городах России приведены в таблице 3.
Таблица 3.
Стоимость кв.м. жилья в крупных городах России в 2008г. (тыс.руб.)*
Стоимость на Стоимость по Средняя
рынке программам заработная плата
Москва 163,0 76,8 30,0
Санкт-Петербург 89,1 47,3 22,4
Уфа 40,0 30,5 14,5
Екатеринбург 63,9 35,0 17,9
Челябинск 45,0 27,2 15,8
Ростов на Дону 55,0 29,0 12,8
*По данным РОССТАТ
Основным институтом, призванным содействовать развитию системы жилищного
ипотечного кредитования путем рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке России, является ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сведения по структурным подразделениям АИЖК в 2008г. приведены в таблице 4.
Таблица 4.
Число ипотечных операторов и кооперативов АИЖК в 2008г.*
Число региональных операторов 86 100%
из них, ипотечные фонды 45 52,3 %
ипотечные корпорации 17 19,7%
ипотечные агентства 24 28%
Число муниципальных операторов 21 100%
из них, ипотечные фонды 18 85,7%
ипотечные агентства 3 14,3%
Число отраслевых операторов 5 100%
Число жилищных кооперативов 96 100%
Общее количество операторов и кооперативов 208
*По данным АИЖК
Региональные операторы в субъектах, где они созданы и функционируют, выкупают закладные у банков и продают их, в свою очередь, агентству.
Связь первичного инвестора - банка с институтами вторичного ипотечного рынка, в целом может происходить по трем направлениям: 1) банк сохраняет все правомочия кредитора и производит обслуживание кредита, в то время как централизованный ипотечный институт - агентство предоставляет гарантии на покупку кредитного договора при неиспонении дожником своих обязательств; 2) банк переуступает свои права требования третьему лицу - вторичному кредитору: пенсионному фонду, страховой компании, инвестиционному банку, а полученные
денежные средства использует в качестве кредитных ресурсов; 3) банк поностью передает свои правомочия централизованному ипотечному институту, который формирует приобретенные кредиты в пулы и на их основе производит эмиссию ипотечных ценных бумаг.
Федеральное или региональное ипотечное агентство во всех трех случаях, как централизованный ипотечный институт дожно выступать в качестве гаранта ликвидности предлагаемых к продаже кредитов и надежности выпускаемых ценных бумаг, обеспечивать взаимодействие участников ипотечной системы. В рамках подпрограммы Свой дом по заимствованиям агентства на период до 2010 года предусмотрено предоставление государственных гарантий в объеме до 9 мрд. руб. Деятельность агентства строго контролируется и поддерживаться государством. Для этого предусмотрено обязательное участие государства в капитале ипотечного агентства в размере не менее 51%.
Практика развития жилищного строительства в России показывает, что проблема жилья остается одной из самых острых в стране. Органы власти пьггаются ее решить, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения. Однако, учитывая высокие темпы старения жилищного фонда, необходимы более высокие темпы и объемы ввода жилья, снижение его себестоимости за счет использования экономичных методов строительства, применения инновационных технологий, расширения возможностей использования для финансирования ипотечных кредитов внутренних источников - средств пенсионной накопительной системы, страховых компаний, государственных институтов развития и других.
В третьей главе Совершенствование формирования и функционирования системы жилищного ипотечного кредитования рассмотрены проблемы повышения роли государства в развитии системы жилищного ипотечного кредитования в России, разработан комплекс мероприятий по совершенствованию процессов жилищного ипотечного кредитования и определены методические рекомендации по развитию регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения, как целостной системы с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой,
дожно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципах:
- учитывая имеющийся международный опыт, дожна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические особенности населения страны, с настороженностью воспринимающего длительную зависимость от банка - кредитора;
- быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах дожны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Жилищная ипотека в России дожна быть многовариантной. При этом взаимоисключение не допускается. Все используемые финансовые инструменты существуют в своем пространстве, работают по своим схемам и ориентированы на своего потребителя.
Исключительно важным аспектом государственной политики, направленным на развитие жилищного ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Данный аспект включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок по кредитам, совершенствованию банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов испонительной власти на всех уровнях.
Для становления и развития системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: недостатки в законодательстве; слабое развитие и низкая эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость в коммерческих банках; отсутствие вторичного рынка закладных; высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных
механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая совокупная стоимость кредитов для заемщиков; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.
Предлагаются следующие основные направления решения указанных проблем:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей испонение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщиков по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока догосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в жилищное строительство;
- налоговое стимулирование, как граждан Ч получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков Ч ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных догосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование законодательных основ для использования новых финансовых инструментов для привлечения догосрочных ресурсов в сферу кредитования жилья.
Можно сделать вывод, что конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе жилищного ипотечного кредитования дожно осуществляться в следующих формах:
придание системе жилищного ипотечного кредитования статуса муниципального;
- приоритетное выделение площадок под застройку без обременительных допонительных условий для реализации строительства;
- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
- выделение из федерального, регионального или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
- предоставление гражданам льготных условий кредитования, если жилье приобретается ими впервые;
- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей;
- предоставление гарантий инвесторам на реализацию нужных городу проектов по строительству доступного населению жилья.
В диссертационной работе предлагается принципиальная схема организации регионального жилищного ипотечного кредитования. Предлагаемый автором механизм ипотечного кредитования основывается на следующих базовых составляющих: системе контрактных сбережений; усеченно-открытой системе ипотечного кредитования - одноуровневой; расширенной открытой системе ипотечного кредитования - двухуровневой.
Отличительным признаком системы контрактных сбережений является сберегательный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Широкое использование вкладов населения при организации ипотечного кредитования на базе системы контрактных сбережений обусловливает возможность ее широкого распространения на базе существующих подразделений Сбербанка, (рис.2).
Рис.2. Модель регионального механизма контрактных сбережений.
Простой в использовании системой ипотечного кредитования является также усеченно-открытая система. Банк в данной системе, предоставляя догосрочные кредиты населению, привлекает ресурсы из многих различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, договые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов. Данная система характерна соединением функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице - банке. Основные участники ипотечного кредитования в схеме усечено-открытого типа, а также отношения, существующие между ними можно представить в виде рисунка 3.
Рис.3.Модель регионального механизма усечено-открытой системы ипотечного кредитования.
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой системы обуславливает возможность ее широкого распространения на базе коммерческих банков.
Схема расширенной открытой системы ипотечного кредитования предполагает использование двухуровневого рынка. Первичный рынок - это кредитование конечных заемщиков, а вторичный - рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска ипотечных облигаций. Функции основных участников ипотечного кредитования в схеме усечено-открытого типа, а также отношения, возникающие при этом между ними можно представить в виде рисунка 4.
В данной схеме ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные
бумаги как крупным вкладчикам, например, пенсионным фондам, страховым компаниям, так и меким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент.
Продажа закладных
Рис. 4. Модель механизма расширенной открытой схемы ипотечного кредитования.
Таким образом, предлагаемая модель жилищного ипотечного кредитования объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс, основанной на сбережениях населения.
Проведенный автором анализ отчетных статистических данных свидетельствует о наличии значительных свободных денежных средств у населения, которые могут быть вовлечет в систему жилищного ипотечного кредитования под довольно низкий процент, доступный многим заемщикам. В то же время, находясь без движения, сбережения населения не приносят дохода их обладателям. Согласно данным РОССТАТ на 01.08.2008г. сумма вкладов физических лиц в банках страны составила 5,1 трн. руб.
Одновременно, по данным Банка России с 2002 по 2007 гг. на рынке ипотечного кредитования произошло значительное увеличение числа кредиторов, суммарного объема выданных кредитов и среднего размера ипотечного кредита (табл. 5).
Таблица 5.
Развитие Российского рынка ипотечного кредитования*
Показатели 2002 г 2004 г 2007 г
Объем ипотечного кредитования, мрд. руб. 1,72 3,27 553
Число Банков - участников рынка 112 149 395
Средний размер кредита, тыс. руб. 434 532 1400
*По данным Центрального Банка РФ
Емкость ипотечного рынка и повышение покупательной способности населения в рамках ипотеки зависит в основном от величины банковского процента, срока кредита и стоимости страховки. Эти параметры в решающей степени зависят от государства, поэтому можно говорить об основополагающем государственном воздействии на покупательную способность населения в рамках ипотеки. Воздействие на нее государства позволит радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, которая зависит, прежде всего от политики Центрального банка России и общей макроэкономической ситуации в стране, уменьшив, сохраняющееся устойчивое недоверии граждан к российской финансово-кредитной системе. В настоящее время исправить сложившуюся ситуацию сможет только многолетняя практика стабильной работы финансовых институтов на фоне стабильности на макроэкономическом уровне.
Основные выводы и результаты исследования.
Основными результатами диссертационного исследования являются рекомендации автора по совершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования в России.
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой, решение которой позволит улучшить реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, повысить уровень жизни, политические оценки и мотивацию поведения.
К настоящему времени в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, отличающиеся высокой энерго-и материалоемкостью, сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, ввод нового жилья отстает от темпов выбывания старого. Это является проблемой, в основе решения которой лежит развитие национальной системы жилищного ипотечного кредитования.
2. Основная цель развития жилищного ипотечного кредитования в России -создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств населения и догосрочных ипотечных кредитов.
3. Становление жилищного ипотечного кредитования в России осложнено недостаточностью государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих догосрочные кредиты и недоработкой законодательной базы ипотеки. Главной целью бюджетной поддержки на данном этапе дожно стать создание экономически привлекательных условий для всех участников ипотечной системы, обеспечение доступности кредитов для населения и поддержание финансовой устойчивости регионального ипотечного оператора. Кроме того, интересами администрации региона на данном этапе дожно быть обеспечение экономической самодостаточности ипотечной системы и рефинансирование выданных кредитов.
4. Жилищное ипотечное кредитование и строительство требуют решения проблем использования программного подхода, принятия максимально эффективных, оперативных действий, использование мирового опыта и международного сотрудничества. Система жилищного ипотечного кредитования дожна опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредитных организаций, инвесторов, на финансирование из государственного, регионального и муниципального бюджетов.
5. В целях развития ипотеки жилья в России необходимо создавать организации управления рисками, необходимые для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Для поноценной эффективной работы системы ипотечного кредитования жилья дожны быть развиты такие обеспечительные функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм надежной регистрации ипотеки.
6. Существующие и формирующиеся в настоящее время региональные программы поддержки ипотечного кредитования дожны решать следующие задачи: повышение доступности жилья для населения; развитие строительства в регионе; сохранение и расширение рабочих мест; привлечение средств населения
в экономику. Уровень доступности жилья определяется следующими составляющими: стоимостью жилья, величиной дохода, а также условиями жилищного кредитования.
7. Ипотечные банки России CMOiyr работать также эффективно, как и ипотечные банки развитых стран только в условиях правовой защиты, рационального государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты. Укрепление банковской системы страны, а также системы жилищного ипотечного кредитования могло бы стать очередным шагом в развитии сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшении жилищных условий населения и повышении жизненного уровня населения России.
III. Основные публикации автора по теме диссертации:
1. Скударева Н.З. Социальные вопросы развития ипогеки в России. М. Союз, Аспирантский сборник № 4, 2008г., [0,9 п.л.].
2. Скударева Н.З. Сущность ипотечного кредитования // Вопросы экономических наук. - Журнал № 6, 2008г., [0,2 п.л.].
3. Скударева Н.З. Совершенствование ипотечного жилищного кредитования в России // Проблемы экономики, Журнал № 5,2008 г., [0,3 п.л.].
4. Скударева Н.З. Факторы развития жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник университета. Журнал № 11, 2008г., [0,5 п.л.] (рекомендовано ВАК).
5.Скударева Н.З. Аспекты жилищного ипотечного кредитования//Вестник университета. Журнал № 12,2008г., [0,5 пл.] (рекомендовано ВАК).
6.Скударева Н.З. Необходимые условия для развития ипотеки в России// Социальная политика и социология. Междисциплинарный научно-практический журнал. -М.: РГСУ, 2008 г. - № 4, [0,6 пл.] (рекомендовано ВАК).
7.Скударева Н.З.Совершенствование системы жилищного ипотечного кредитования в России// Вопросы социально-экономического развития современной России: Сборник научных трудов. Выпуск 2 - М.: АПК и ППРО, 2008г., [0,6 пл.].
Формат 60x90 1/16. Гарнитура Тайме. Усл. п.л. 1,5. Тираж 100 экз. Отпечатано с орипшал-макета в 12 ЦТ МО 119019, Москва, Староваганьковский пер., д. 17.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Скударева, Нэли Зиннуровна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Сущность, принципы и факторы функционирования жилищного ипотечного кредитования.
1.2. Значение жилищного ипотечного кредитование в системе финансирования жилищных программ.
1.3. Модели и методы, применяемые в системе жилищного ипотечного кредитования.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОГРАММ.
2.1. Анализ организации и методов кредитования современных отечественных жилищных программ.
2.2. Основные причины неудач и риски кредитования жилищных ипотечных программ в России.
ГЛАВА 3. Совершенствование формирования и функционирования системы жилищного ипотечного кредитования
3.1. Повышение роли государства в развитии системы жилищного ипотечного кредитования в России.
3.2. Внедрение мероприятий по совершенствованию жилищного ипотечного кредитования.
3.3. Методические рекомендации по развитию регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие жилищного ипотечного кредитования в России"
Актуальность темы исследования. Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище остается важнейшей социально-политической, экономической и стратегической проблемой России, поэтому выбор тех или иных подходов к решению этой задачи в значительной мере обуславливает общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивацию поведения, социальную стабильность в обществе.
Особое внимание к вопросам ипотечного кредитования в России обусловлено тем, что при остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает, в первую очередь, из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда. Расширение жилищного строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами. В этих условиях объективно возникает потребность в догосрочных кредитах населению.
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса России, экономические реалии таковы, что без принятия допонительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в эгом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, заработную плату, действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.
Тем не менее, значительная часть людей продожает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Однако ясно, что только с объединением усилий государства, банков и населения, возможно превратить желаемое в реальность, сделав ипотечное кредитование доступным и эффективным инструментом улучшения жилищных условий.
В многообразии современных рыночных инструментов ипотека занимает одно из ведущих мест среди финансовых механизмов, предназначенных для решения одной из важнейших проблем каждого государства - проблемы реализации доступности жилья для населения. Одновременно она позволяет осуществлять инвестирование сбережений населения в жилищное строительство страны, развивая приоритетные отрасли хозяйства, связанные со строительством жилья и стабилизируя национальную экономику в целом.
Особую актуальность ипотечное кредитование приобретает в связи с реализацией федеральной целевой программы Жилище, предусматривающей в приоритетном порядке проведение совокупности мероприятий по увеличению объемов строительства, разработке путей расширения частного финансирования, решению законодательных проблем, существующих в сфере жилищного ипотечного кредитования.
Становление и развитие ипотечного кредитования, как доказывает опыт развитых стран, это экономически верный путь для накопления реального капитала, стабилизации макроэкономических показателей, в том числе, снижении уровня инфляции, увеличении объема ВВП, повышении уровня жизни населения. Именно ипотечное кредитование способно наиболее эффективно согласовывать интересы населения, банковского сектора, строительной сферы и государства с целью решения социально-экономических проблем в современной России. Следовательно, анализ состояния ипотечного кредитования, определение факторов, сдерживающих его развитие, и выявление путей совершенствования механизма жилищного ипотечного кредитования для повышения его эффективности представляется весьма актуальной задачей России.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы развития жилищного ипотечного кредитования широко представлены в работах Н. Ордуэя, А. Саливана, Р. Страйка, Ф. Уитта, Дж. Фридмана, и др. Анализ роли сбережений и необходимости их трансформации в инвестиции 4 осуществлены зарубежными учеными Дж.М.Кейнсом, Р. Нурксе, П. Розенштейн-Роданом, П.Самуэльсоном, Э. Хансеном, Р. Харродом и др.
В последнее десятилетие XX века и, особенно в настоящее время данная проблема стала предметом серьезного анализа, как в экономической, так и юридической науках. В настоящее время теория ипотечного кредитования рассматривается в научных трудах таких отечественных ученых, как: С. А. Андрюшина, В. И. Букато, А. И. Гурьева, А. А. Игокина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, Е.В. Черных и др. Практический аспект исследуемой проблемы рассмотрен такими учеными, как Белых Л.П., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Гусев Б.В., Довдиенко И.В., Караваева И.В., Кудрявцев В.А., Лебединский А.И., Макаров О.В., Новицкий H.A., Павлова И.В., Разумова И.А., Сергеева И.А. и другими авторами.
Вместе с тем, несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилищных инвестиций и финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования ряда аспектов финансово-кредитного механизма развития жилищного ипотечного кредитования, недостаточно определена роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования, как инструмента снижения кредитных рисков. Теория формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого ипотечное законодательство, концепция развития жилищного ипотечного кредитования чаще всего носят фрагментарный характер. Поэтому проблемы формирования института ипотеки в России требуют допонительных исследований. Дискуссионность концепции, необходимость совершенствования методологических подходов, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость проблемы жилищного ипотечного кредитования, обусловили постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка предложений по формированию региональной модели системы жилищного ипотечного кредитования как фактора повышения обеспеченности населения жильем и экономического роста России.
Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи: допонены теоретические основы содержания понятийного аппарата сущности жилищного ипотечного кредитования; определены основные источники финансирования системы жилищного иппотечного кредитования; обобщен опыт зарубежных стран по развитию систем жилищного ипотечного кредитования; систематизированы факторы, влияющие на формирование и развитие системы жилищного ипотечного кредитования; разработана модель регионального механизма системы жилищного ипотечного кредитования; выявлены новые элементы государственного регулирования системы жилищного ипотечного кредитования.
Объектом исследования является система жилищного ипотечного кредитования, включающая в себя ее инфраструктуру, кредитные учреждения, участников системы, объединения различных форм хозяйствования.
Предметом исследования выступает совокупность финансово-кредитных и организационно-экономических отношений между субъектами -участниками системы жилищного ипотечного кредитования.
Теоретическую и методическую основу исследования составляют научные работы ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили законодательные акты, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы, данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, отчеты кредитных учреждений, строительных ассоциаций, аналитические обзоры, периодические издания, материалы научно-практических конференций, общая и специальная литература в области изучения экономики и финансов, результаты исследований институтов, справочная литература.
В ходе выпонения работы использовались следующие методы исследования: балансовый, монографический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, статистический, экономико-математический и экспертный.
При обосновании теоретических и методологических аспектов развития системы жилищно-ипотечного кредитования использовались монографический и абстрактно-логический методы; при оценке факторов, влияющих в стимулирующем и сдерживающем направлениях на эффективность системы жилищного ипотечного кредитования - экономико-статистический; при разработке направлений совершенствования социально-экономических отношений - монографический и статистический методы.
Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что обоснованная и разработанная система мер по развитию регионального механизма ипотечного кредитования, будет способствовать формированию эффективной системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Научная новизна исследования: уточнено понятие жилищного ипотечного кредитования, допонены его функции, введено новое понятие инвестиций, как жилищные ипотечные инвестиции; доказана необходимость использования различных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования; обоснована целесообразность использования мирового опыта и рекомендована возможность применения отдельных составляющих ее элементов в современных российских условиях; разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования; предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
1.Уточнена сущность понятия жилищного ипотечного кредитования в современных условиях. Финансовый механизм формирования и развития системы жилищного ипотечного кредитования рассматривается как совокупность мер в создании необходимых условий по взаимодействию кредитных учреждений, государственных структур, фондов, других рыночных институтов в процессах жилищно-ипотечного кредитования с целью осуществления гарантированного доступа населения к кредитованию в целях улучшения жилищных условий и обеспечения экономического роста страны.
Дано авторское определение жилищного ипотечного кредита, как кредита, выдаваемого заемщику на приобретение и строительство жилья под залог недвижимого имущества, предусматривающее государственную регистрацию договора залога, обеспечивающего преимущественное право кредитора реализовать это имущество в случае нарушения заемщиком принятых обязательств по своевременному возврату кредита и начисленных процентов.
Предложены допонительные функции жилищного ипотечного кредитования, которые заключаются в его социальной составляющей, обеспечивающей повышение уровня жизни населения и целевой составляющей, определяемой вложением денежных средств в строительство и приобретение жилья.
Кроме того, жилищные ипотечные инвестиции выделены в специальную категорию, составляющую часть всех ипотечных инвестиций.
2.Доказана необходимость использования различных комплексных источников финансирования системы жилищного ипотечного кредитования. Основное место в системе финансирования отведено следующим источникам финансовых ресурсов: сбережениям населения - в форме депозитных и накопительных счетов, оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам, приобретение населением ипотечных ценных бумаг; федеральным, региональным, муниципальным бюджетам - в форме субсидирования первоначальных взносов и платежей по процентным ставкам, участия в финансировании строительства, реконструкции и эксплуатации жилищных объектов недвижимости; средствам институциональных инвесторов - в форме покупки ипотечных ценных бумаг пенсионными и страховыми фондами; собственным средствам кредитных организаций - в форме эмиссии ипотечных ценных бумаг, капитализированной прибыли, акционерного капитала; временно свободным средствам предприятий - в форме участия в строительстве жилья для сотрудников предприятия.
З.Обоснована целесообразность использования мирового опыта в системе жилищного ипотечного кредитования. Рекомендована возможность применения отдельных элементов зарубежных систем жилищного ипотечного кредитования в современных российских условиях, в частности, использование таких форм, как усиление защиты прав кредиторов в судах и расширение области взыскания на предмет залога; применение в нотариальной практике испонительной надписи, внесение в рассматриваемый в настоящее время проект закона по потребительскому кредитованию раздела по ипотеке, четко определяющего его основные положения и правоотношения сторон жилищного ипотечного кредита, как это установлено в большинстве развитых стран, использование системы контрактных сбережений, аналогичной немецкой. Необходимо отметить, что 9 при этой схеме кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. Это предопределено тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получать затем ипотечный кредит по низкой ставке. Внедрение общих и специфических принципов становления и развития инвестиционных возможностей жилищного ипотечного кредитования для роста национальной экономики страны.
4. Разработана модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования. Разработанный механизм регионального ипотечного кредитования, основан на следующих базовых составляющих, используемых в комплексе: 1) системе контрактных сбережений на основе структурных подразделений Сбербанка; 2) усеченно-открытой системе ипотечного кредитования - одноуровневой, на основе коммерческих банков; 3) расширенной открытой системе ипотечного кредитования -двухуровневой, на основе ипотечных фондов, агентств. Предлагаемая региональная модель механизма жилищного ипотечного кредитования позволит аккумулировать внутренние финансовые ресурсы для повышения доступности жилья в России, обеспечения населения социальным жильем и снижения рисков в жилищном строительстве. Кроме того, деятельность этого финансового механизма абсолютно прозрачна, и понятна большинству граждан России
5.Предложены новые направления государственного регулирования финансово-кредитных отношений между участниками ипотечного рынка. Обоснована необходимость и показана специфика государственного регулирования ипотечного кредитования, способствующего созданию условий для строительства доступного населению жилья. Первоочередными целями государства в регулировании становления и развития института ипотеки являются такие направления, как: построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ю ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных рисков банков, разработка системы надежного контроля за порядком предоставления ипотечных кредитов, которая позволит оптимизировать расходы банков при ипотечном кредитовании; определение видов эмиссионных ипотечных ценных бумаг, порядок их выпуска и обращения; обеспечение государственных гарантий и страхования кредитных рисков, оказание адресной финансовой помощи гражданам, предоставление налоговых льгот и субсидий, формирование государственного заказа на строительство социального жилья.
Практическая значимость полученных результатов. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования жилищных ипотечных отношений в стране в целом и на региональном уровне в рамках региональной жилищной политики.
Основные результаты работы опубликованы в 7 работах общим объемом 3,6 п.л. и представлены в журналах, рекомендованных ВАК, а также в составе материалов научно-практических конференций и семинаров.
Результаты исследования были доведены до прикладных разработок и апробированы практически. Материалы, полученные в ходе диссертационного исследования вошли в разработку учебно-методических материалов по дисциплинам "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Инвестиции".
Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно - практических конференциях РГСУ, региона и области, а также использовались как ориентиры при выборе направлений повышения эффективности действующих финансово-кредитных механизмов в системе Сбербанка РФ.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Скударева, Нэли Зиннуровна
Заключение
Проведенное исследование сущности, функций, процессов и методов систем жилищного ипотечного кредитования, их создания, функционирования и развития позволяют сделать следующие основные выводы:
1. Активный процесс приватизации в России создал фундамент для развития рынка жилья и создал предпосыки для интенсивного формирования и реализации программ государственного и негосударственного финансирования жилищного строительства и рыночных операций с жилыми объектами недвижимости. Федеральные, субфедеральные и муниципальные программы улучшения жилищных условий населения, определяющие комплексное развитие стройиндустрии, строительства, эксплуатации и рыночного обращения жилых объектов недвижимости при сочетании всех форм финансирования с преимуществом ипотечного кредитования, составляют специфическую группу жилищных ипотечных программ.
2. Основная цель развития системы жилищного ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан со средними доходами доступным по стоимости приобретения и эксплуатации жильем, основанной на рыночных принципах приобретения и обслуживания жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан и догосрочных ипотечных кредитов. Проведенные автором работы исследования показывают, что основной проблемой формирования такой системы является ресурсное обеспечение ипотечного кредитования путем привлечения сбережений населения на длительный период. Она разворачивается, как совокупность федеральных, региональных и местных ЖИЛ, включающих ипотечное кредитование рыночных сделок с объектами жилой недвижимости и программ развития жилищного строительства.
3. Жилищное ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет объединить интересы заемщиков и кредиторов, но и активизирует деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. В диссертации определены состав участников, их функции и мотивы участия в этапах и процессах жилищного ипотечного кредитования. Участники часто имеют противоположные цели участия в процессах жилищного ипотечного кредитования. Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников системы финансирования -основная задача государственных и муниципальных органов управления при разработке и реализации ЖИЛ.
Формирующаяся система догосрочного жилищного ипотечного кредитования в России дожна быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию Система ипотечного жилищного кредитования дожна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов - граждан, кредитных организаций, инвесторов и в меньшей степени на финансирование из государственного или муниципального бюджета.
В целях дальнейшего развития системы жилищного ипотечного кредитования необходимо выпонять определенные условия ее функционирования, обеспечить выгодность ипотечного кредитования на уровне с другими сферами финансовой деятельности и его доступность для заемщиков, которые являются ее основными участниками, определяющими ее функционирование и развитие. Существующая уже достаточно продожительное время макроэкономическая реальность - низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, росте емкости рынка ипотеки и повышении покупательной способности населения.
Сфера экономических отношений, связанная с жилищным ипотечным
151 кредитованием, подразделяется на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возвратности кредитов, механизма выплат кредитных дога и процентов и т.д. Проведенный автором данной диссертации анализ литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ипотечных кредитов имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системах жилищного ипотечного кредитования необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки.
При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно: значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов; необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений; необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время; неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на догосрочный период.
4. Анализ организации и методов кредитования отечественных систем жилищного ипотечного кредитования, проведенный автором диссертации показал, что в современных социально-экономических условиях российские системы жилищного ипотечного кредитования дожны строиться в основном по одноуровневым схемам, т.к. для двухуровневых схем необходим высокий уровень развития рынка ценных бумаг. Эти схемы молено в небольших по сравнению с другими схемами объемах использовать в регионах-мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Имеющиеся в регионах России портфели ипотечных кредитных обязательств не могут формировать основу будущего покрытия ценных ипотечных бумаг, ввиду следующих обстоятельств:
- низкая номинальная доходность: требуется слишком большая величина дисконта, для того, чтобы обеспечить требуемую рынком доходность бумаг;
- качество андеррайтинга неодинаково (иногда процедура оценки кредитоспособности превращается в простую формальность), поэтому невозможно дать даже приблизительную оценку кредитных рисков;
- кредиты с фиксированными процентными ставками (свыше уровня 10% годовых в рублях) имеют высокий риск досрочного погашения.
Наиболее типичные характеристики региональных программ жилищного ипотечного кредитования населения:
- разработка и реализация программ под эгидой администраций;
- использование средств региональных и местных бюджетов для субсидирования программ жилищного финансирования;
- финансовая поддержка строительного комплекса путем прямого инвестирования строительства жилья гражданами и бюджетом (строительные материалы по зачетным схемам);
- сочетание денежной и товарной форм жилищного кредита при преобладании натурального характера взаимоотношений строителей и бюджета, при этом денежной составляющей строительства, обычно являются средства населения;
- ориентация программ на жителей данного региона;
- преимущественное включение в программы отдельных категорий населения: малоимущих, очередников, работников бюджетной сферы.
5. Изучение становления и развития систем жилищного ипотечного кредитования в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется недостаточно широко. В его становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт, наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не впоне учитывают исторических и экономических особенностей России. На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес
153 представляют отдельные элементы этих моделей при формировании региональных моделей ЖИК. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития: каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных систем жилищного ипотечного кредитования.
6. Проведенный в диссертации анализ причин неудач формирования и развития, отечественных ЖИЛ позволяет выявить основные факторы рисков жилищного ипотечного кредитования и на основе их оценки предложить схему и методы их минимизации на различных стадиях. К ним относятся: расширение источников финансирования путем привлечения догосрочных вкладов населения, средств фондов, определение оптимальной величины первоначального взноса, выбор механизма погашения кредита, улучшение качества андеррайтинга и обслуживания кредитов, повышение ликвидности предмета залога, упрощение схемы реализации залога при невыпонении заемщиком обязательств по кредитному договору, прием в зачет имеющегося у заемщика жилья, страхование имущества, жизни заемщика в пользу залогодержателя, надежности титула.
7. Одним из основных препятствий для увеличения масштабов системы ипотечного жилищного кредитования и повышения ее доходности на сегодня является несоответствие реальных доходов россиян необходимому уровню.
Доступность ипотечных кредитов определяется не только доходами населения, но и сроками кредитов и процентными ставками, определяемыми в основном источниками кредитных ресурсов. В современных российских условиях ни один из наиболее интенсивно используемых в зарубежной практике источников не в состоянии в поной мере удовлетворить финансовые потребности российского рынка недвижимости. Вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности. Значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых
154 региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций), кредитные ставки которых ниже банковских. Это связано со стоимостью кредитных ресурсов и тем, что ипотечные ссуды относятся к высокорискованным операциям и банкам, в силу существую г цего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления.
8. В диссертации предлагается принципиальная схема регионального механизма жилищного ипотечного кредитования, базирующаяся преимущественно на деятельности подразделений Сбербанка, контрактных строй-сбережений населения, коммерческих банках и АИЖК. В целом предлагаемый автором региональный механизм ипотечного кредитования основывается на объединении следующих базовых составляющих: системе контрактных строй-сбережений; усеченно-открытой системе ипотечного кредитования (одноуровневой); расширенной открытой системе ипотечного кредитования (двухуровневой). Предлагаемая региональная модель механизма жилищного ипотечного кредитования позволит аккумулировать внутренние финансовые ресурсы для повышения доступности жилья в России, обеспечения населения социальным жильем и снижения рисков в жилищном строительстве. Кроме того, деятельность этого финансового механизма абсолютно прозрачна, и понятна большинству граждан России.
Предлагаемая модель регионального механизма жилищного ипотечного кредитования объединяет в себе преимущества классической модели ипотечных банков и модели строительных сберегательных касс.
9. Анализ опыта становления и развития систем ипотечного кредитования жилищных программ в России позволил автору диссертации сформулировать основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского жилищного ипотечного кредитования, соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно:
- ипотечный рынок страны дожен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой, составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национальной системы, жилищного ипотечного кредитования;
- ипотечное жилищное кредитование следует рассматривать как систему финансирования строительства, эксплуатации и рыночного обращения объектов жилой недвижимости, в неразрывной взаимосвязи;
- система привлечения кредитных ресурсов дожна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её кредитной системы, ориентироваться, прежде всего, на использование депозитов населения;
- финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять паралельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре дожны соответствовать характеру активов кредитных организаций;
- широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков в процессе накопления строй-сбережений;
- стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка) Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и менее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов Ч это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита, что является важнейшим принципом создания и развития ипотечного рынка.
10. Улучшение жилищных условий населения на основе программных методов требует организации и проведения в рамках системного мониторинга постоянного отслеживания и анализа показателей доступности
156 жилья и кредитоспособности населения, введения на их основе механизмов регулирования и корректировки строительства жилья, динамики роста платежей за жилищно-коммунальные услуги, изменения условий кредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере.
В заключении следует отметить, что только целенаправленная совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций, фондов, населения и других участников системы ипотечного кредитования жилищных программ при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Скударева, Нэли Зиннуровна, Москва
1. Федеральный закон от 24 декабря 1992г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21 октября 1994г. №51-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22 декабря 1995г.№14-ФЗ.
4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.
5. Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ "О внесении изменений и допонений в закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
7. Федеральный закон от 27 июля 1998 г, № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.
9. Указ Президента РФ от 22 февраля 1996 г. №293 "О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
10. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом".
11. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище".
12. Постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 "О концепции развития ипотечного кредитования в г. Москве".
13. Распоряжение Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП "О страховой компании на рынке ипотечного кредитования в г. Москве".
14. Постановление Правительства Москвы от 29 сентября 1998 г. "О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства".
15. Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. "Об организации эксперимента на территории Западного Административного Округа по внедрению Строительной Сберегательной кассы".
16. Положение о порядке предоставления товарного кредита на индивидуальное жилищное строительство в Республике Башкортостан (утв. постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22 января 1999 г. №15).
17. Постановление Правительства Москвы от 29 марта 1999 г. №100 "О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1".
18. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищногокредитования в г. Москве".
19. Концепция ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Губернатора области от 2 августа 1999 г, №486).
20. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28).
21. Программа ипотечного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 г. №652).
22. Указ Президента Чувашской Республики от 04 октября 1999 г. №70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья".
23. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (утв. Постановлением Липецкого областного Совета депутатов от 26 октября 2000г. N 523
24. Постановление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 3 июля 200г. № 204 . О порядке согласования залога.
25. Концепция развития жилищной ипотеки в городе Москве (одобрена Постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-ПП "О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве") !
26. Постановление главы администрации Бегородской области от 8 февраля 2001 г. №77 "О некоторых мерах по организации ипотечного кредитования в Бегородской области".
27. Постановление Правительства Москвы от 10 июля 2001 г. № 626-1111 "О порядке реализации не завершенных строительством объектов в рамках московской ипотечной программы".
28. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 №628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантии российской федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".
29. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г., № 675 Об утверждении ФЦП Жилище
30. Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. № 143-Ф3 "О внесении изменений и допонений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
31. Аксенов А.П. Организация управления ипотечным финансированием предприятий и объектов недвижимости /Менеджмент в России и за рубежом. 2007, №4.
32. Аганбегян А. Г. У ипотеки в России большое будущее// Ипотека. Финансирование будущего. 2006, №1-2.
33. Абашина A.M., Маковский A.A., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. М.: Филинъ, 2005.
34. Аляудинов М. Р. Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием ипотечного рынка. Монография. М.: ГУ У, 2006.
35. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. Ч М.: Финстагинформ, 2005.
36. Авдеева A.C. Инвестиционные возможности ипотечного кредитования в России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата наук. М.2006.
37. Аракчеева Ю. Ипотека дешевеет. Ведомости., 12.12.2008, 12.
38. Банковское дело: управление и технологии. Под ред. A.M. Тавасиева. М. ЮНИТИ - ДАНА, 2006.
39. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь,- 2000. -№7.
40. Батракова J1.Г. Анализ процентной политики коммерческого банка. Учеб.пособие. Ч М.: Логос, 2007
41. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика.2007.
42. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредитования в системе кредитных отношений. // Банковские услуги. 2005. №5.
43. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. 2004.-№ 8.
44. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский Рос. юстиция. 2006. № 5.
45. Бледный С. Н. Правовые основы управления недвижимостью, М.: ЮНИТИ-ДАНА.2002.
46. Белых Л.Л. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.
47. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2006.
48. Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества / Ф.О. Богатырев // Журн. Рос. право. 2006. № 3.
49. БотановаБ. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс, 2007.
50. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук.М. 2007г.
51. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 2005, № 3. С. 7-9; №4.
52. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России //Деньги и кредит.2006. №2.
53. Бусов В.И. Горизонты ипотечного бизнеса// Журнал для акционеров. 2004.№3.
54. Бусов В.И., Аскандарян А.О., Бусова Т.П. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. М.: ГУУ, 2006.
55. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус. 2002. -№ 1.
56. Бычкова Е. Коммунаки XXI века Аргументы и факты № 43, 2006г.
57. Ваксман С.А., Воробьева O.E. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Екатеринбург, 2007.
58. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России/ Эксперт. 2000. №12.
59. Горюнов В. Н. Мы не сторонники специализированных банков. // Ипотека. Финансирование будущего, 2006, №1-2э февраль.
60. Губина И. Рубченко М, Заемные метры // Эксперт. 2004. №42
61. Гусев А. Ф. Ипотека фишка в политических играх. // Ипотека. Финансирование будущего, 2006, №1-2, февраль.
62. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (Х1Х-начало XX в.). М., 2004.
63. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства, Спб.,2003.
64. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 2005.
65. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования, СПб., 2005.66. + Гребенникова Е.В.Региональное развитие: Ипотека-инструмент социально-экономического развития региона. //Региональная экономика и управление. 2006,- №1 (5).
66. Гудкова Е. ипотека для вольных стреков. Квадрум.2008, №3.
67. Делягин М. Ипотечный кризис не рассосется. Банковское дело, 2008, №2.
68. Дронова JL, Ипотека и бюджет опыт Рязани, // Ипотека. Финансирование будущего, 2000. №11.
69. ДрыгановаМ. Кубы и метры. // Эксперт. 2001. №9.
70. Егоршева Н. Ипотека в плюсе.//Российская газета, №9, 2008г.
71. Ем В. С. Закон хорош, потому что он есть! // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.
72. Ершов М.В. О механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18 (174)
73. Жерднев Ф., Змеющенко В. Явка с наличными. // Профиль. 2008. №46.
74. Журавлев С. Ипотечный бум на глиняных ногах, или Попытка системного анализа региональных систем ИЖК через поиск способов ихунификации в федеральную систему. // Ипотека. Финансирование будущего. 2001. № 1.
75. Жуков Е.Ф.Общая теория денег и кредита. Учебник. М. Банки и Биржи 2006г. ЮНИТИ
76. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. Стройиздат, СПб, 2007.
77. Игнатов Л. Экономика недвижимости,- М.: МГТУ им. Баумана. 2007.
78. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск, 2000.
79. Коншан Н. Правительство протянуло нам руку помощи.Экономика. //Российская газета. Национальные проекты.,2008г. №3.
80. Краснояров В.А. Развитие ипотечного и коммерческого кредита в России в 1861-1917 годы; Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук. Оренбург, 1996.
81. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.,*1998.
82. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики, М. 1994.
83. Карликов Е. И., Тарачев В. И, Российские договые цепные бумаги: истоки, проблемы, решения. // Рынок ценных бумаг. 1996. №21-23.
84. Кирьян П. Кредитная история. // Эксперт. 2000 № 14.
85. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.
86. Кухтин П. В. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе.- М.: ФГНУ РИЦ МГУ, 2003.
87. Клишо Е. Д., Пастухова Н. С. Стройсбережения в России; проблемы и перспективы развития. //Деньга и кредит. 1996. №1.
88. Керт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.; Российское общество оценщиков. 1997.
89. Копейкин А., Стебнев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.
90. Косарева Н. Б. Рынок жилья и социальные гарантии, // Проблемы прогнозирования, 2002. №1.
91. Косарева Н., Пастухова Н. Рогожина П. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России. V Вопросы экономики, 2001. №5.
92. Коренев Н.Г. Социально-экономическое развитие России. Итоги 2000 г. М.: ООО Ди Джи Дизайн Групп. 2004
93. Косой М. П. Как развить ипотеку в регионе? (Опыт Пензы). // Ипотека.
94. Финансирование будущего, 2006. №6.
95. Курочкин А. В. Особенности формирования ресурсной базы коммерческих банков в современных условиях. // Финансы и кредит. 2005, №4.
96. Назарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка. Банковское дело, №1,2008.
97. Лассен Т. Перспективы развития ипотечных банков России с использованием немецкого опыта, // Ипотека. Финансирование будущего. 2006. №1-2, февраль.
98. Латкин А. А. Каждому региону своя ипотека, // Ипотека. Финансирование будущего. 2006. №6.
99. Леонов Е. Москва начинает новую ипотеку. // Коммерсант. 7 сентября 2000.
100. Локтионов В. М. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в рамках целевых программ. // Ипотека, Финансирование будущего. 2006. №1-2.
101. Лужков Ю. М. Москва как много в этом звуке //Недвижимость, экономика,управление, 2003 г. №5.
102. Любомудров Д. Б. Безопасность денежных расчетов инвесторов и предприятий в проектах на территории России. // Аналитический Банковский журнал. 2006. №11.
103. Любомудров Д. В. Целительное воздержание. // Эксперт. 1999.
104. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). М.,1961.
105. Лебедев Д. Дом самострой на приусадебном участке. Домашний адвокат, №3, 2007.
106. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. М., 2004.
107. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 1. Саров, 2006.
108. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 2; Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 2006.
109. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Нижний Новгород, 1999.
110. Малиновский В. Ипотечный рынок: повторение в России Американского кризиса в настоящий момент невозможно//Корпоративные займы, 2007, №20 (374).
111. Манцев О.Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу//Вопросы экономики.2008, № 9.
112. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. Изд. 2. Т. 7. М.:Изд-во политической литературы, 1973.
113. Мазур И. Девелопмент. Экономика. Современное бизнес-образование. -М.: Экономика. 2004.
114. Мамантов П.Д., Киреев A.B. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит, 1998. №7.
115. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003.
116. Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов, М.: Финансы и статистика, 2004.
117. Мишуров С.С. Стратегическое управление земельно-имущественным комплексом субъекта Федерации. М.: ГУУ, 2004.
118. Москвичева Я.Л.Подводные камни ипотеки и способы их преодоления. Закон, 2007, № 12.
119. Ненашева К. В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.
120. Николаев В. Особенности военного кредита на жиметры, 2008, №18.
121. Омшанова Э. А. Развитие ипотечного кредитования: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М, 1998.
122. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега -JI., 2003.
123. Основные тенденции развития экономики России: итоги 2000 года и прогноз на 2001 год// Деньги и кредит. 2001. № 1.
124. Организация рынка жилья. Концептуальный обзор, М., 2007.
125. Пайдиев JI.E. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики// Деньги и кредит. 2006.№3.
126. Пенкина И. А. Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М., 2000.
127. Пенкина И. А. Современная система ипотечного кредитования в США, М., 2000.
128. Петражицкий Л. И. Акция и биржевая игра. Новосибирск, 1993.
129. Петров Ю. А. Коммерческие банки Москвы. Конец XIX В.-1914 г. М., 1998.
130. Петрухин А.Б., Ларин В. И., Чистякова Ю. А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области, Иваново, 2001.
131. Печатников А. Внешторгбанк 24:опыт работы на рынке ипотечного кредитования.//Банковское дело, №9, 2006.
132. Портнова Э.Х. Развитие регионального механизма жилищного ипотечного кредитования в России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2007.
133. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М, 2006.
134. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 2004.
135. Радченко И. Ипотека в России: Будущее, Настоящее. Прошлое. -М.: Гросмедиаферлаг. 2004
136. Райский Ю. JI. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX Ч начале XX вв.: Диссертация на соискание ученой степени доктора исторических наук. Курск, 1982
137. Регионы России. Статистический сборник. М, 1999, 2000, 2003, 2004,2005,2006,2007 гг.
138. Ресин В.И.Экономика недвижимости. М.:Дело, 2006.
139. Российский статистический ежегодник, 1990,1999,2000, 2003, 2004,2005, 2006, 2007, 2008.
140. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России. М. 1994.
141. Русецкий А. Оформление договора об ипотеке// Право и экономика, 2008, №1.
142. Рябченко JI. И. Развитие системы ипотечного кредитования в России; Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998.
143. Семеняка А.Конкурентная среда и ипотечная инфраструктура. М: Ипотека, 2008, №7(15).
144. Симонов Ю. Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004.
145. Смирнов В. В., Лукина 3. П., Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 2007.
146. Сиротина И.А. Кредит под залог: Техника получения. М. :Стрикс, 2005.
147. Смирнов В. В., Лукина 3. П., Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999.
148. Смирнов В. В., Лукина З.П. Менеджер по управлению недвижимостью. М., 2000.
149. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям, М-, 2007.
150. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Х. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 2006.
151. Стейнметц Т., Уитт Ф., Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 2007.
152. Столяров А.В. Некоторые аспекты ипотечного кредитования//Закон, 2007, №6.
153. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. Подготовлено для России, М., 2004.
154. Тарасович Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 2006.
155. Трофимова Ж.Копить или купить//Российская бизнес-газета,2008, №647.
156. Усоскин В.М, Современный коммерческий банк Управление операциями. М., 2003.
157. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека, СПб., 2007.
158. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит, М.:ЗАО Издательство Экономика, 2007.
159. Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических, наук. М , 2006.
160. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости М., 2007.
161. Федулов А. АИЖК дает поручительства банкам.//Ипотека,2008, №12.
162. Хандруев A.A. Банковская система России и ее роль в становлении ипотеки.// Ипотека. 2008. № 1.
163. Цытович А. Для развития ипотеки надо больше строить.//Ипотека, 2008, №1(19).
164. Шабалин В. Сдеки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Филинъ, 2004
165. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Под ред. Ресина В.И. -М.; Дело.2006.166. Эксперт, 2001 №51.
166. Boleat М. Coles A. The mortgage market -London, 1987.
167. Source: European Mortage and national sources/ European Mortgage markets: structures and future development UECD -June, 2007.
Похожие диссертации
- Макроэкономические проблемы развития ипотечного кредитования в России
- Развитие системы ипотечного кредитования в России
- Ипотечное кредитование населения России
- Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования
- Модели финансовых потоков и механизмов принятия оптимальных решений в сфере догосрочного жилищного ипотечного кредитования