Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда

Касаткин, Андрей Андреевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Касаткин, Андрей Андреевич
Место защиты	Москва
Год	2011
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда"

На правах рукописи

Касаткин Андрей Андреевич

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 5 МАЙ 2011

Москва-2011

4846572

Диссертационная работа выпонена на кафедре Коммерция Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства (МГАКХиС).

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой Коммерция МГАКХиС Горшков Роман Константинович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Менеджмент и информационные технологии Института технологии, экономики и предпринимательства ГОУ ВПО Московский энергетический институт (Технический университет) МЭИ (ТУ)

Епифанов Виктор Александрович доктор экономических наук,

профессор кафедры Экономика и управление инвестициями и инновациями ГОУ ВПО Владимирский государственный университет Смирнов Виталий Георгиевич

Ведущая организация - ГОУ ВПО Государственный университет управления

Защита состоится л 17 июня 2011 г. в 11 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.153.02. при ГОУ ВПО Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30, зал заседаний совета (ауд. 407).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.

Автореферат разослан л_ мая 2011г.

Ученый секретарь ^у^ Р.О. Чернов

диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической среде, но также затронули такие жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали причиной ряда проблем, которые вот уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты. В этот период основной акцент в реформировании был сделан на сглаживание возможных социальных последствий, что дало отрицательный эффект в процессе переустройства системы управления и повлекло за собой в том числе и проблемы в системе воспроизводства жилищного фонда (ЖФ) страны.

Ситуация в жилищной сфере, безусловно в первую очередь крайне негативно сказывается на той части населении, которая социально средне и слабо защищена. Экономический кризис 1990-х годов отразися на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением инвестиций. Как следствие, это привело к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, а также крайне негативно сказалось на инновационной сфере в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в России догое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже существующих домов, что оказало негативное влияние на процесс воспроизводства и восстановления жилой застройки во всех регионах нашей страны.

По статистическим данным, полученным на основании обследований, проведенных Институтом экономики ЖКХ, в большинстве субъектов РФ доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17-25%. Сносу подлежит около 3% жилищного фонда, при этом фактически ежегодно сносится только около 0,1%. Сегодня не менее 20% вновь введенного жилья дожно использоваться для ликвидации аварийного жилищного фонда. На практике же для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда используется не более 3-5% вновь введенного жилищного фонда, а в некоторых регионах этот показатель еще ниже. Помимо этого ежегодно увеличивается потребность в капитальном ремонте многоквартирных домов. Сегодня наряду с новым строительством и капитальным ремонтом становится все более актуальной реконструкция и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.

Для успешного сохранения и развития объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо сформировать такую систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в надлежащем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более старые здания.

Существующая система управления жилищным фондом, а также система управления ремонтно-восстановительным процессом в городах России функционируют таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических свойств и потребительских качеств объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий технико-экономического развития земельно-имущественных комплексов с привлечением частных инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Состояние изученности проблемы.

Проблемы воспроизводства жилищного фонда, вопросы привлечения инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства, модели преобразования жилищной отрасли рассмотрены и исследованы в работах И.В. Акуленковой, А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, Е.М. Ездаковой, A.A. Кальгина, H.JI. Карданской, А.Н. Кириловой, В.И. Коробко, С.И. Круглика, Г.А. Ломтева, Б.В. Прыкина, В.И. Римшина, В.З. Черняка, Л.Н.Чернышева, С.М. Яровенко и др.

Разработки данных авторов стали фундаментальной исходной позицией, позволившей комплексно исследовать систему управления жилищным фондом в целом и его реконструкцией и воспроизводством, в частности. Однако, несмотря на значительный вклад учёных, теоретические и методологические проблемы управления ЖФ, включающего функции по управлению его реконструкцией и воспроизводством, нуждаются в новых комплексных исследованиях, учитывающих современную социально-экономическую и политическую ситуацию в данной сфере. Анализ предложений, представленных в библиографических источниках, монографиях, методической и научной литературе позволяет заключить, что данная проблема еще не получила поного разрешения.

Целью диссертационного исследования является разработка научных положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма воспроизводства городского жилищного фонда в сегменте его реконструкции, основанного на принципах привлечения частных инвестиций и совершенствования управления многоквартирными домами.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- анализ состояния жилищного фонда России, основанный на изучении статистических данных, законодательной и нормативно-методической базы для решения социально-экономических задач данной сферы;

- изучение зарубежного опыта проведения жилищной политики и анализ возможности его применения в России в период преобразований в жилищно-коммунальной отрасли;

- разработка критериев оценки изменения состояния объектов жилищно-коммунальной сферы, переданных в управление коммерческой управляющей компании;

- разработка механизма возврата инвестиций в реализацию проекта реконструкции многоквартирного жилого дома;

- разработка рекомендаций по повышению эффективности управления многоквартирными домами;

- оценка экономических возможностей инвестирования в развитие жилищно-коммунальной сферы частными инвесторами;

- разработка рекомендаций по привлечению частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Объектом исследования выступает жилищный фонд.

Предметом диссертационного исследования являются социально-экономические отношения и механизмы воспроизводства объектов жилищно-коммунального хозяйства на уровне крупных городов.

Тема диссертации исследования соответствует области исследования п. 1.3.75 Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности, 1.3.72 Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство) Паспорта ВАК по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство).

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили теоретические труды по экономической теории, научно-исследовательские работы отечественных и зарубежных авторов в области теории воспроизводства, стратегического менеджмента, социологии, работы современных ученых по проблемам реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда, методологии системного управления, развития территориальных народно-хозяйственных комплексов.

Научная новизна диссертационной работы заключается в усовершенствовании системы воспроизводства жилищного фонда на основе развития механизма управления реконструкцией и эксплуатацией многоквартирных домов.

Научные результаты, полученные лично автором и обладающие новизной:

1. Дана оценка состоянию жилищного фонда на современном этапе и выявлены приоритетные направления совершенствования управления недвижимостью на основе анализа действующей системы.

2. Сформулированы предложения по адаптации отдельных элементов зарубежных систем управления жилищным фондом в отечественную практику на основе исследования механизмов воспроизводства жилищного фонда и способов поддержания надлежащего (нормативного) состояния объектов недвижимости в развитых западных странах.

3. Разработан научно-методический подход к формированию эффективного организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города.

4. Разработаны методические рекомендации по проведению оценки эффективности управления объектом жилой недвижимости, подлежащим реконструкции.

5. Предложен новый подход к реализации проектов реконструкции жилых домов с привлечением частных инвестиций, основанный на обеспечении возвратности вложенных средств.

6. Разработан организационно-экономический механизм взаимодействия собственников жилья и управляющей компании, содержащий стимулирующие функции и раскрывающий возможности более эффективного управления объектом недвижимости на стадии реконструкции и дальнейшей эксплуатации.

7. Усовершенствована методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, учитывающая привлечение частных инвестиций на возвратном принципе и регламентацию взаимодействия собственников с управляющими компаниями.

Достоверность результатов исследования подтверждается использованием большого массива исходных данных, полученных из различных источников, использованием статистических данных из официальных государственных источников, тщательным анализом обширного количества законодательных и нормативных актов.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что предложенный научно-методический подход к формированию эффективного организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда, основанный на создании реально действующей и функционально выстроенной системы взаимодействия собственников недвижимости и управляющих, может быть использован при проведении жилищной политики в различных регионах страны разработчиками социально-экономических программ в жилищно-коммунальном хозяйстве, государственными и коммерческими структурами, инвесторами и другими организациями, заинтересованными в построении экономически результативной системы управления объектами недвижимости.

Основные положения и выводы, сделанные в диссертационном исследовании, вносят определенный вклад в актуальную на сегодняшний день теорию управления процессом воспроизводства жилищного фонда и могут использоваться в качестве методической основы для развития государственно-частного партнерства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Результаты диссертационного исследования способны оказать значительное влияние на экономическое развитие жилищно-коммунальной системы и при их использовании в государственном масштабе привести к ускорению процесса реформирования данной сферы. Применение предлагаемого автором подхода на практике будет способствовать повышению конкурентоспособности управляющих компаний, развитию рынка управленческих услуг, привлечению частных инвестиций в эту отрасль экономики, развитию форм государственно-частного партнерства, улучшению качества управления недвижимостью, повышению эффективности системы воспроизводства жилищного фонда, снижению социальной напряженности и сокращению количества ветхого и аварийного жилья.

Теоретические разработки диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства и строительства, менеджеров и экономистов, а также в системе профессиональной переподготовки и повышения квалификации работников руководящего звена и инвестиционной сферы. Основные теоретические и практические положения проведенного исследования целесообразно включить в курс обучения сотрудников управляющих компаний и местных органов власти.

Апробация и реализация результатов диссертационной работы.

Основные положения диссертационной работы нашли применение в деятельности дирекции единого заказчика, а также использовались при подготовке аналитических материалов по отрасли ЖКХ в Академии коммунального хозяйства им. К.Д.Памфилова. Результаты исследования включены в лекционные курсы по кафедре коммерции МГАКХиС.

Рекомендации и выводы, сделанные в ходе исследования, были обсуждены и одобрены на Международной и Всероссийской конференции в МГСУ и Всероссийском форуме в УГЭУ.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 9 научных работ, из них 5 - в журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией. Общий объем публикаций составляет 4,5 пл., из них личный авторский вклад - 4,0 п.л.

СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы (объемом 123 стр., в т.ч. 27 рисунков и 14 таблиц).

В первой главе проведён анализ состояния жилищного фонда, исследована действующая система управления недвижимостью, изучено развитие нормативно-правовой базы в области капитального ремонта и

реконструкции, выявлены проблемы управления воспроизводством жилищного фонда города, исследован и систематизирован зарубежный опыт управления жильем и процессом его восстановления и поддержания в надлежащем состоянии.

Во второй главе исследована практика проведения ремонтно-реконструктивных работ как элемента стратегии воспроизводства жилищного фонда, рассмотрена технико-экономическая оценка эффективности при комплексном подходе к реконструкции и капитальному ремонту, предложены модели управления многоквартирным домом для привлечения частных инвестиций в его развитие, изучены факторы, снижающие эффективность ремонтно-реконструктивных работ.

Третья глава диссертации содержит предложения по оценке эффективности управления многоквартирным домом. Формализована модель оценки изменения состояния объекта за период управления конкретной управляющей компанией, что позволяет собственникам сделать вывод о целесообразности заключения догосрочного договора управления и придает уверенность управленцу, повышая возможности привлечения частных средств в улучшение качества жилья. Разработана методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда. Сформирован управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения проекта реконструкции многоквартирного дома. Предложена система определения сравнительной эффективности реконструкции и нового строительства.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Дана оценка состоянию жилищного фонда на современном этапе и выявлены приоритетные направления совершенствования управления недвижимостью на основе анализа действующей системы.

Исследование опыта зарубежных развитых стран показало, что, например, в Европе, так же как и в России достаточно велик процент старого жилья, однако за счет грамотного подхода к вопросам сохранения жилищного фонда, его своевременного ремонта, модернизации, реновации объем ветхого и уж тем более аварийного жилья там намного ниже.

Сегодня совершенно очевидно, что процесс воспроизводства жилья в нашей стране существенно нарушен и, несмотря на большое количество федеральных, региональных и местных программ баланс между ветхим и аварийным жильем и вводимыми в эксплуатацию новыми жилыми объектами восстанавливается крайне низкими темпами. В связи с экономическим кризисом, проявившим себя в конце 2008 года, объемы инвестиций в жилищную сферу вновь сократились. Вместе с этим сегодня заморожено значительное количество строек. По данным Министерства регионального развития в нашей стране происходит снижение объема строительства примерно на 10% по сравнению с прежними показателями (табл.1).

Таблица 1

Строительство жилых домов (ЖД) в 2009 году_

Федеральный округ Введено Из общего объема введено индивидуальными застройщиками

тыс. м} общей площади в % к 200S году тыс. м1 общей площади в % к 2008 году

Центральный 18611,6 97,3 7548,9 111,5

Северо-Западный 5720,5 87,2 1656,4 110,1

Южный 9372,6 94,5 6545,5 98,2

Привожский 12680,7 93,5 7381,2 103,7

Уральский 5300,0 85,1 2336,6 105,9

Сибирский 6220,3 86,7 2387,9 92,5

Дальневосточный 1495,4 105,1 556,8 111,8

Всего по России 59401,1 93,3 28413,3 104,3

В то же время, средняя фактическая стоимость 1 м2 общей площади жилых домов значительно возрастает (табл.2).

Таблица 2

2000 2005 2006 2007 200S 2009

В городах и посеках городского типа, руб. 4818 13708 16704 20644 26662 30324

В сельской местности, руб. 4030 16799 20817 22666 25886 30111

Всего, руб. 4779 13812 16840 20720 26622 30312

В начале 2011 года также наблюдается снижение ввода в действие жилых домов (табл.3, табл.4, рис.1).

Таблица 3

_Динамика ввода в действие жилых домов_

годы Всего В том числе Удельный вес в общем объеме

построено ввода, %

(WULM* населением за счет жилищно- жилых домов жилых домов жилищно-

общей собственных и строительными населения строительных

площади) заемных средств кооперативами кооперативов

2000 30,3 12,6 0,7 41,6 2,4

2004 41,0 16,1 0,5 39,2 1,2

2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4

2006 50,6 20,0 0,6 39,5 1,2

2007 61,2 26,3 0,9 43,0 1,5

2008 64,1 21,А 0,6 42,7 0,9

2009 59,9 28,5 0,5 47,7 0,8

2010 58,1 - - - -

Таблица 4

Сравнительные данные по динамике ввода в действие жилых домов __(январь-февраль 2010-2011 гг.)__

Мн.м1 общей площади В%к

соответствующему периоду предыдущего года предыдущему триоду

2010г.

Январь 3,1 99,9

Февраль 2,9 103,0 93,5

Январь-февраль 6,0 101,3

2011г.

Январь 2,6 83,7

Февраль 2,7 93,6 104,1

Январь-февраль ,3 S,S

Сегодня население России обеспечено жильем в среднем в размере 20 м2 на человека, а, к примеру, на Украине этот показатель равен 26 м2, в Норвегии норма - 74 м2, в США - 70 м2, в Германии - 50 м2. Одновременно с этим динамика на рынке жилья позволяет спрогнозировать увеличение темпов старения и выбытия объектов жилой застройки в ближайшие годы. Несмотря на попытки правительства как-то смягчить ситуацию путем разработки и принятия новых законодательных и нормативно-правовых актов, количество поступающих в жилищную сферу частных инвестиций остается крайне скудным. Эти вопросы тесно взаимосвязаны с системой управления жилищным фондом. Рынок реальных управленческих услуг в России еще не развит и услуги по управлению настолько тесно связаны с обслуживанием и эксплуатацией, что зачастую их оказывает одна и та же компания. Отсутствие эффективного управления жильем влечет увеличение износа жилищного фонда и низкое качество оказываемых коммунальных услуг. Именно эти обстоятельства являются серьезным препятствием для любых нововведений в системе управления содержанием и ремонтом, реконструкцией, модернизацией жилых домов. Управляющие организации пугает перспектива обслуживания старого жилья (которого сегодня в нашей стране большинство), так как слабо просматривается механизм экономической эффективности такого управления.

Опыт зарубежных стран показывает, что наибольший эффект достигается когда управляющая компания получает определенный фиксированный процент от общей прибыли, полученной благодаря грамотному управлению объектом, а не заранее определенную фиксированную сумму. В таких условиях управляющие идут на оправданный риск, вкладывая средства с тем, чтобы в дальнейшем они окупились и принесли им прибыль, так как возврат их инвестиций зависит от их же работы.

Такая система поощрения управляющих пока не приобрела широкого распространения в отечественной практике, несмотря на свою практичность и явное наличие стимулирующей функции для эффективной деятельности управленца. Деятельность управляющих компаний по-прежнему сдерживается отсутствием уверенности в возврате вложенных в объект ресурсов, что позволило нам предложить новый подход к системе взаимодействия собственников и управленцев.

В жилищном секторе предметом бизнеса может быть обширный ряд видов деятельности (рис. 1).

В развитых странах основная масса строящегося жилья возводится за счет частных инвестиций. Объем государственных вложений в жилищное строительство в зарубежных преуспевающих странах составляет около 1,5-2%, в некоторых странах эта доля достигает 18% (Италия, Франция). У нас же, напротив, доля частных инвестиций в строительство жилья остается по-прежнему низкой.

Рис. 1. Виды деятельности, представляющие интерес для бизнес-структур в жилищном секторе экономики

Проведенный нами анализ показывает, что одной из важнейших причин отсутствия значимых объемов частных инвестиций в жилищно-коммунальный сектор экономики России являются высокие риски и плохая проработанность вопросов функционирования системы организационно-экономического управления в ЖКХ. Поэтому мы предлагаем для привлечения бизнеса в сферу жилищного хозяйства провести ряд мер, позволяющих увеличить привлекательность этого значимого во всех отношениях сегмента для частных структур (рис. 2)._

Меры, направленные на повышение привлекательности инвестирования жилищно-коммунальной сферы

внести в законодательную базу изменения, направленные на экономическую привлекательность рынка управления жильем

разработать типовые договоры между собственником (потребителем), управляющими организациями и предприятиями -поставщиками услуг и ресурсов, учитывающие интересы всех сторон и исключающие банкротство управляющих организаций

переложить утвердить

ответственность за генеральные планы

возмещение развития

расходов по муниципальных

предоставлению образований и

льгот на органы инженерных

социальной инфраструктур, что

защиты населения даст возможность

догосрочного

планирования

финансовых

вложений

Рис. 2. Меры, направленные на привлечение частных инвесторов в сферу жилищно-коммунального хозяйства

2. Сформулированы предложения по адаптации отдельных элементов зарубежных систем управления жилищным фондом в отечественную практику на основе исследования механизмов воспроизводства жилищного фонда и способов поддержания в надлежащем (нормативном) состоянии объектов недвижимости в развитых западных странах.

Анализ зарубежного опыта показывает, что процессы, происходящие в жилищном секторе экономики в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия, происходили и в западных странах, но несколько иначе и в другие периоды времени. В Великобритании, например, по схожему принципу с нашей приватизацией, в период с 1979 по 1996 годы в соответствии с Законом О праве на выкуп свыше 1,6 мн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство также под держало (с согласия жильцов) и добровольную передачу жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством. На наш взгляд, важно в данном случае отметить, что передача домов некоммерческим организациям в Великобритании проводилась в рамках целых микрорайонов, а не отдельно взятых объектов. Существенным фактором также является то, что местные органы власти ответственны за мониторинг состояния всего местного жилого фонда, включая частные владения, и имеют право заставить домовладельцев произвести ремонт здания.

В Шотландии особенностью программы обновления является то, что ремонту подлежит не отдельно взятый дом, а целый участок жилой застройки, который характеризуется высокой концентрацией жилья низкого качества. В отличие от Шотландии, принятая в России программа капитального ремонта предполагает как раз восстановление отдельно взятых домов. Следует отметить, что на практике в Шотландии сложилось несколько подходов реализации программы Обновление районов жилой застройки. Два основных, наиболее часто применяемых - это частный и социальный подходы. Частный подход заключается в поощрении местными властями собственников жилых домов в виде различных субсидий и дотаций. Местные власти более лояльны в требованиях, предъявляемых к отремонтированному жилью. Основная идея социального подхода, наоборот, заключается в том, что местные власти активно поощряют создание местных жилищных ассоциаций, которые приобретают и поностью ремонтируют целый дом или несколько домов на участке. Закрепление правового статуса жилищных ассоциаций сыграло значительную роль в программе обновления территорий жилой застройки Шотландии и к 1993 году жилищные ассоциации стали собственниками 48% всех отремонтированных зданий на обновляемых территориях. В некоторых районах применяся комбинированный подход, при котором жилищные ассоциации приобретают часть дома или несколько домов в микрорайоне, а оставшаяся часть ремонтируется собственниками. С 1988 г. ведущее место в жилищном хозяйстве Шотландии заняли Шотландские Дома, образовавшиеся в результате слияния Шотландской жилищной ассоциации и Жилищной корпорации (рис. 3). Это вневедомственный общественный орган, назначаемый и подотчетный Государственному секретарю по делам Шотландии. Шотландские Дома в своей политике делают упор на разнообразные формы

владения жильем, что создает рыночную ситуацию в арендуемом жилищном хозяйстве Шотландии. Сегодня роль Шотландских Домов меняется, они будут осуществлять роль консультанта по выбору стратегии и вопросам финансирования совместно с органами местной власти и жилищными ассоциациями.

Шотландские Дома стали основным получателем средств государственных фондов, предназначенных на содержание общественного жилищного хозяйства. Местные органы власти заключают с ними стратегические соглашения, чтобы привлечь капитальные инвестиции для улучшения жилищного фонда, что обычно связано с передачей фонда.

Нечто подобное по масштабности и отдаленно напоминающее выше указанную шотландскую программу обновления предполагалось внедрить в России путем реализации федерального закона О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время, на наш взгляд, можно существенно улучшить состояние жилищно-коммунальных объектов в России, беря за основу имеющийся опыт реализации выше указанного закона на практике, учитывая его недостатки и явные преимущества шотландской программы, предусматривающей восстановление всего жилищного фонда, требующего ремонта и реконструкции, а не только финансирование таких работ в отдельных регионах страны по итогам разработки и внедрения местных программ._

Обязанности вневедомственного общественного органа Шотландские Дома

Рис.3. Основной круг обязанностей вневедомственного общественного органа Шотландские Дома

В Германии была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методы реабилитации крупнопанельных строений. При этом уже в самом начале привлекаются к сотрудничеству социологи для разъяснительной работы с каждым квартиросъемщиком, и осуществляется тщательное проектирование и

согласование проектов санации со всеми заинтересованными сторонами. Проведение информационно-разъяснительной работы - принципиально важный этап на пути решения социально значимых задач в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Ввиду того, что ремонт зданий старой индивидуальной застройки, в свое время переданных городом в жилищные предприятия, остается не рентабельным, такие дома продаются частным лицам по невысокой цене. Покупатель, согласно договору купли-продажи (аналогично практикуемой системе в Шотландии), гарантирует их быстрый ремонт, освобождаясь при этом от налогов при покупке такого жилья.

Рынок управленческих услуг в Германии также функционирует по иным принципам. Для получения разрешения на работу управляющим, претендент получает справку о благонадёжности в органах юстиции и после этого обращается в соответствующее подразделение мэрии, ведающее ремеслами, где при подтверждении профильного образования и справки о благонадежности получает разрешение на работу управляющим - маклером по недвижимости. Задачи и компетенции управляющего исчерпывающе регулируются законом О праве собственности на жильё. Отношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг, жилищными предприятиями строятся на основании детально проработанной и утвержденной законодательной и нормативно-методической базы в жилищной сфере. В России этот вопрос пока не достаточно проработан, что позволяет брать на вооружение данный немецкий опыт.

Для Германии характерна ходинговая структура жилищно-коммунальных предприятий, распределенная по видам деятельности, которая позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных. Это, по мнению авторов, является принципиально значимым, так как в жилищно-коммунальном хозяйстве есть также и такие области, которые с трудом могут быть рентабельными. Если они не подкрепляются нерыночными средствами, то в целом экономика может понести ущерб, многократно превышающий экономию.

Таким образом, исследовав механизмы воспроизводства и способы поддержания в хорошем состоянии объектов недвижимости в ряде зарубежных стран, предлагается адаптировать отдельные элементы зарубежных систем управления жилищным фондом к российским условиям. Так, например, опираясь на положительный опыт Великобритании, мы считаем целесообразным передавать некоммерческим организациям, созданным жителями для управления их жилищным фондом, не отдельно взятые дома, а группы рядом расположенных домов, то есть микрорайоны. Это не только удобно с позиции взаимодействия местных властей с населением, но и экономически более выгодно, так как такой подход позволяет снижать затраты на управление. По опыту Шотландии мы предлагаем внедрять в процесс реализации программ по реконструкции информационно-разъяснительный этап работы с населением,

что позволит снизить социальную напряженность и будет способствовать повышению качества взаимодействия власти и населения. По примеру Германии мы считаем целесообразным использовать ходинговую структуру жилищно-коммунальных предприятий, распределенную по видам деятельности, для финансирования менее развивающихся или социально значимых направлений за счет более успешных.

3. Разработан научно-методический подход к формированию эффективного организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города.

Для развития рынка управленческих услуг в России, по нашему мнению, необходимо активно использовать схему выбора оптимального управляющего путем конкурсного отбора на основании оценки результатов управленческой деятельности. Для этого предлагается использовать разработанный стандарт управления конкретным объектом по основным направлениям, представленным в общем виде на рисунке 4.

Рис. 4. Функции управления многоквартирным домом Поскольку все дома разные и отличаются по своим качественным характеристикам, степени износа и другим параметрам, то для каждого дома стандарт будет индивидуальным и разрабатывать его необходимо собственникам совместно с местными органами власти. Это организационно сложный момент, однако, он необходим для привития собственникам чувства

ответственности за имущество. Предлагается возложить функции по содействию собственникам помещений в разработке стандартов на местные органы власти, так как именно от чиновников на местах в большинстве случаев зависит успешность развития системы самоуправления в жилищной сфере. В принятии стандартов управления и выборе лиц, осуществляющих эти функции, просматриваются элементы перехода населения к самоуправлению, что крайне важно на современном этапе реализации жилищно-коммунальной реформы.

Сохранение и улучшение состояния собственности, вверенной управляющему, дожно быть первоочередной целью управления. Для задействования механизма мотивации управленцев, оптимальным было бы повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния объекта управления и его оценочной стоимости. За рубежом практикуется не только сохранение и улучшение объектов управления, но и их приумножение, то есть увеличение площадей путем реконструкции, строительства пристроек, мансард, надстройки допонительных этажей и так далее. Если управление эксплуатацией и техническим обслуживанием дома может быть реализовано несколькими формами (рис. 5), то управление самим домом представляет собой более сложный процесс (рис. 4), для которого подобные формы, на наш взгляд, недостаточны.

Формы управления эксплуатацией и техническим обслуживанием

Привлечение специализированной организации (одной или нескольких)

Осуществление обслуживания и эксплуатации собственными силами

Смешанная форма, когда часть работ передается специализированной организации, а часть выпоняется собственными силами

Рис. 5. Способы управления эксплуатацией и техническим обслуживанием жилого дома

В отличии от поддержания объекта управления в удовлетворительном состоянии, вопрос улучшения и приумножения имущества вызывает значительно больше трудностей и основная из них - это, как правило, отсутствие денежных средств в необходимом объеме. Практически в каждом районе Москвы есть масса домов, не попадающих в программы по капитальному ремонту и реконструкции, либо попадающих в такие программы, но на неопределенный период времени и вследствие отсутствия бюджетного финансирования не ремонтируемых и не реконструируемых. Аналогичная ситуация характерна и для других регионов. Сегодня по-прежнему большое количество населения живет в неблагоустроенных условиях, ожидает очереди на получение жилья, либо на увеличение жилой площади. Эти вопросы также возможно частично решать за счет организации эффективного управления объектами жилищного фонда с использованием возможностей реконструкции.

Реконструкция, предполагающая увеличение жилых площадей, в том числе путем надстройки допонительных этажей, потенциально представляет большой интерес для управляющих, так как приносит больший доход, нежели другие виды работ, а также демонстрирует реальные результаты от организации управления объектом. В то же время это и большой риск, так как обычно на проведение таких работ приходится привлекать средства сторонних инвесторов и, соответственно, нести за это ответственность. Одновременно необходимо учитывать и то, что задача управляющего состоит в помощи жителям в принятии правильного выбора при рассмотрении и принятии решения о реализации того или иного проекта. То есть управляющий дожен грамотно разъяснить собственникам какой именно проект им лучше выбрать и обосновать это решение проведенными расчетами. Проведенный нами анализ зарубежной практики показал, что управленцы проходят обязательное обучение, сертификацию и к вопросу их компетентности и благонадежности власти подходят очень серьезно. В нашей отечественной практике система управления недвижимостью находится в стадии становления, поэтому мы рекомендуем в обязательном порядке страхование рисков и ответственности участников проекта реконструкции и четкое согласование и документальное закрепление всех этапов процесса. В данном случае мы также рекомендуем привлекать местные органы власти в качестве контролирующего органа.

4. Разработаны методические рекомендации по проведению оценки эффективности управления объектом недвижимости, подлежащим реконструкции.

Для организации грамотного управления жилым домом в первую очередь необходимо определить основные цели и задачи, которые надо будет решить для удовлетворения потребностей собственников. Именно на основании выявленных потребностей и четко прописанных задач можно составить план работ для управляющей компании. Только в этом случае будет осуществляться профессионально грамотное управление объектом и появится возможность объективно провести оценку деятельности управленца.

Саму же эффективность деятельности управляющей компании относительно объекта управления наиболее правильно, на наш взгляд, было бы оценивать по изменению оценочной стоимости этого объекта при принятии во внимание возможностей ее повышения. То есть, беря за основу определенный промежуток времени, целесообразно рассматривать потенциальные возможности привлечения инвестиций в объект, а также фактически привлеченные инвестиции, рациональность их использования с целью улучшения качественных характеристик объекта, повышающих его стоимость, либо позволяющих удерживать объект в прежнем состоянии.

Нами выведена формула оценки эффективности работы управленца:

ЭуДР, = оо%,где: (1)

Эупрк - эффективность управления на момент оценки работы новой управляющей компании,

Дк - средства от управления объектом новой управляющей компанией (например, арендные платежи в адрес жителей от сдачи нежилых помещений арендаторам, средства от размещения рекламы и др. в течение оценочного периода) (руб.),

Рк - эксплуатационные расходы в среднем за период управления, взимаемые с жителей многоквартирного дома новой управляющей компанией (руб.),

Дн - средства от управления объектом прежней управляющей компанией (руб.),

Рн - эксплуатационные расходы в среднем за период управления, взимаемые с жителей многоквартирного дома прежней управляющей компанией (руб.).

В соответствии с неравенством (2) мы предлагаем оценивать эффективность управления, сравнивая управление прежней компании с управлением новой управляющей компанией:

Эупрн < ЭупРк (2)

Поскольку повысить доходность и понизить платежи жильцов можно в ущерб состоянию здания, то помимо изменения этих показателей мы считаем важным при оценке эффективности работы управляющей компании учитывать рыночную стоимость объекта, которая включает в себя, в том числе и такие параметры, как износ здания.

Поскольку на рыночную стоимость объекта влияет множество показателей и с течением времени следует учитывать инфляцию, то мы предлагаем оценивать изменение рыночной стоимости в соответствии со следующим неравенством:

Стрн ХСтргде: (3)

Стг, - рыночная стоимость в период управления прежней управляющей компанией, Ст- рыночная стоимость в период управления новой управляющей компанией.

Для расчета данных показателей нами выведены следующие формулы:

Ст"\ - минимальная рыночная стоимость таких зданий в период управления прежней управляющей компанией, Ст"\ - максимальная рыночная стоимость таких зданий в период управления прежней управляющей компанией, А, - рыночная , стоимость данного здания в диапазоне рыночной стоимости таких зданий в период управления прежней управляющей компанией.

Ст''-^>ГДе: (5)

Стр11 - минимальная рыночная стоимость таких зданий в период управления новой управляющей компанией, Стр2г - максимальная рыночная стоимость таких зданий в период управления новой управляющей компанией, Аг- рыночная стоимость данного здания в диапазоне рыночной стоимости таких зданий в период управления новой управляющей компанией.

Таким образом, если оценочная стоимость объекта повысилась за время управления, то управление признается эффективным и собственникам рекомендуется пролонгировать договор с данной управляющей компанией на более длительный срок, в том числе и для проведения реконструкции (если в этом есть необходимость). При этом учитываются изменения расходов жильцов на эксплуатацию объекта. Очень важным, на наш взгляд, фактором является именно изменение платы, взимаемой с жителей в период управления объектом и учет его при проведении оценки эффективности управления. Это связано с тем, что улучшить состояние объекта и его внешний облик за счет средств жителей может практически любая управляющая компания, а добиться улучшений за счет доходов от грамотного управления объектом может только квалифицированный управленец.

5. Предложен новый подход к реализации проектов реконструкции жилых домов с привлечением частных инвестиций, основанный на обеспечении возвратности вложенных средств.

Автором предложена система оценки эффективности управления для последующего принятия решения о реконструкции многоквартирного дома при управлении данной управляющей компанией. Такой подход дает возможность убедиться в квалификации управленца, что является своего рода гарантией для дальнейшего, более серьезного сотрудничества. Одновременно с этим, улучшается репутация управляющей компании, что также оказывает существенное влияние на поиск инвестора.

Предложено использовать следующую схему взаимодействия собственников и управленцев: заключение договора управления на определенный период (от 1 года до 3-х лет), за который жители смогут оценить качество работы компании, после чего подписание договора об управлении с вложением средств инвестора на более длительный срок (в зависимости от составленного бизнес-плана и примерного расчета срока окупаемости вложенных активов) с подробным фиксированием механизма возврата вложенных средств и прибыли управленца. В таком случае управленец получает гарантии возврата инвестиций и обеспеченность работой на определенный срок, где уже от его профессионализма зависит окупаемость вложений.

Поскольку привлечение инвестиций влечет за собой риски, то многое зависит от квалификации самого управляющего. На наш взгляд, на данном этапе важно предусмотреть такой механизм взаимодействия собственников и управляющего, когда управленцу обеспечена стабильность в возврате привлекаемых им инвестиций, а реализация проекта и экономическая

эффективность зависят поностью от его деятельности. В то же время жители защищены в правовом отношении от ошибок управляющего. Таким образом, управляющий получает возможность действовать на свой страх и риск, а жители застрахованы от невыпонения обязательств управляющего перед инвесторами и от возможного ухудшения состояния их жилого дома в случае изменения обстоятельств в связи с реализацией проекта реконструкции.

Очевидно, что в разработке данного механизма взаимодействия не хватает контролирующего органа, выступающего гарантом реализации проекта. На основании этого нами предлагается следующая схема управления проектом (рис. 6).

Рис. 6. Система взаимодействия участников инвестиционного проекта по реконструкции объекта жилищного фонда

В соответствии с предлагаемым механизмом взаимодействия реализуется так называемая схема частно-государственного партнерства. Собственники жилья передают свои пономочия созданной ими некоммерческой компании (товариществу собственников жилья), которая в свою очередь осуществляет взаимодействие со всеми участниками проекта реконструкции многоквартирного дома и контролирует действия управляющей компании. Управляющая компания, беря на себя риски, разрабатывает проект реконструкции, привлекает инвестора, отчитывается о проделываемой работе перед товариществом собственников жилья и органом местной власти, выступающим в качестве гаранта реализации проекта. Поскольку практически в каждом многоквартирном доме сегодня по-прежнему остается достаточное количество квартир, находящихся в городской собственности, то орган местной

власти выступает в данном случае как представитель города и поноправный участник инвестиционного проекта. Местные чиновники также контролируют выпонение проекта и действия управляющей компании, гарантируя реализацию проекта реконструкции жителям и возврат инвестиций инвестору и управляющей компании. Таким образом, в результате реализации инвестиционного проекта по реконструкции многоквартирного дома жители получают улучшенные условия и, соответственно, повышение стоимости их жилья; управленец - доход от реализации проекта и гарантии дальнейшего управления объектом; местные органы власти - улучшенные условия и, соответственно, повышение стоимости городской собственности, а также повышение собственного статуса в глазах жителей района и выше стоящих чиновников; инвестор - свой процент от вложения средств в объект реконструкции в натуральном выражении (в виде вновь построенных площадей) или в материальном (в виде денежных средств после продажи допонительно построенных площадей).

После проведения реконструкции стоимость годовой эксплуатации здания не дожна существенно повышаться, либо ее повышение не дожно повлечь за собой значительного увеличения платежей, взимаемых с собственников.

Стоимость годовой эксплуатации после реализации проекта реконструкции предлагается рассчитывать по следующей формуле: ^ _ (Ао + Зтр + ((Зот + Зл + Зм) х 5общ + Зсои х Бвв + Зв х п)) х Кинф ^^ ^

Эг - стоимость годовой эксплуатации 1м2 общей площади здания после его реконструкции, Ао - амортизационные отчисления, руб., Зтр - затраты на текущий ремонт, руб., Зот - затраты на отопление, руб./м2 общей площади, Зл -затраты на содержание лифтов, руб./м2 общей площади, Зм - затраты на содержание мусоропроводов, руб./м2 общей площади, 8общ - общая площадь здания, м2, Зсои - затраты на содержание общего имущества дома, руб./м2, Бвк - площадь общего имущества многоквартирного дома, м2, Зв - затраты на водоснабжение, руб./чел., п Ч количество жителей дома, чел., Кинф -коэффициент инфляции, 8р - общая площадь реконструкции, м2.

В целом, как правило, при выборе оптимального варианта проекта, на наш взгляд, по мере возможностей следует руководствоваться тем, что реконструкция дожна повлечь снижение эксплуатационных расходов.

6. Разработан организационно-экономический механизм взаимодействия собственников жилья и управляющей компании, содержащий стимулирующие функции и раскрывающий возможности более эффективного управления объектом недвижимости на стадии реконструкции и дальнейшей эксплуатации.

Поскольку для российских условий характерно смешение функций управления с функциями технического обслуживания и эксплуатации, то наиболее целесообразно разработать четкие базовые стандарты управления

жилым домом, дающие возможность отделить данный вид работ от смежных. Мы предлагаем их использовать в качестве основы для разработки стандартов управления по отдельно взятому дому с учетом его особенностей. На сегодняшний день такие базовые стандарты в принципе отсутствуют, поэтому нами разработаны и предлагаются для реализации несколько схем управления объектом недвижимости (рис. 7-10), отличающиеся между собой способами реализации управленческих функций жителями многоквартирного дома.

Рис. 7. Схема управления многоквартирным домом №1

По схеме на рисунке 7 в управлении большую роль играет товарищество собственников жилья, осуществляющее взаимодействие с жителями, управляющей компанией и инвестором. Под инвестором в данной схеме и далее понимается строительная компания, готовая вкладывать средства в реконструкцию и капитальный ремонт дома, либо привлекать данные средства и самостоятельно осуществлять данные виды работ.

Как видно из схемы (рис. 8) взаимодействие управляющей компании осуществляется напрямую с собственниками жилья. Такая схема, на наш взгляд, менее эффективна по сравнению с предыдущей, так как управленческие функции гораздо проще реализовать через представителя собственников в форме юридического лица (например, ТСЖ). Однако эта схема наиболее оптимальна в случае нежелания жителей образовывать в их доме

Рис. 8. Схема управления многоквартирным домом №2 По представленной на рисунке 9 схеме управление осуществляется объединением собственников в форме юридического лица (например, ТСЖ) как поноценной управляющей компанией, без привлечения коммерческих управленцев. Такой подход оптимален в том случае, когда в товариществе работают профессиональные специалисты, способные выпонять все функции управленца на качественно высоком уровне. В целом автором выявлено, что схемы, предполагающие непосредственное объединение собственников в форме юридического лица для осуществления управленческих функций, гораздо более эффективны по сравнению с другими вариантами. К сожалению, в настоящее время квалифицированные специалисты-управленцы - большая редкость, однако управление жилым домом по данной схеме также следует рассматривать в связи с ее явным экономическим преимуществом. При таком

подходе становится возможным экономить на услугах управления, предоставляемых коммерческой управляющей компанией. Очевидно, что в ближайшие годы эту схему станет возможным применять все чаще, так как совершенствование жилищно-коммунальной системы в нашей стране набирает обороты и становится все более вероятным формирование института профессиональных управляющих.

Рис. 9. Схема управления многоквартирным домом №3 Несмотря на то, что указанная выше схема выглядит достаточно просто, она наиболее сложная для реализации, на наш взгляд, по сравнению с предыдущими, в тех случаях, когда речь идет об управлении одним жилым домом. В то же время ее рационально использовать при организации единого товарищества, созданного на несколько многоквартирных домов (так называемого квартального товарищества). В таком случае система обслуживания и эксплуатации домов целесообразна при осуществлении собственными силами, так как есть возможность содержать свой штат

квалифицированных специалистов под контролем грамотного управленца -председателя товарищества, либо управляющего (рис.10).

Данные схемы организации управления многоквартирными домами, по мнению автора, при формировании процесса управления облегчают выбор его стандартов как органам местной власти, так и жителям, в соответствии с предлагаемой концепцией.

Рис. 10. Схема управления многоквартирным домом №4

На основе использования предложенных способов реализации управленческих функций систематизируется формирование механизма управления многоквартирным домом при обеспечении развития основных направлений формирования доходного земельно-имущественного комплекса.

7. Усовершенствована методика комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда. '

При принятии решения о реконструкции многоквартирного дома предлагается руководствоваться управленческим циклом модели инвестиционного обеспечения проектов реконструкции жилищного фонда, представляющим собой агоритм действий, состоящий из нескольких этапов

воспроизводства (рис. 11). Данный агоритм действий позволит обеспечить возвратность привлеченных инвестиций, распределить зоны ответственности участников проекта и контролировать проект на основных этапах его реализации.

Рис. 11. Управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения проекта реконструкции многоквартирного дома

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении обобщены основные выводы и предложения.

1. Анализ состояния жилищного фонда России показал, что процесс воспроизводства жилья в нашей стране нарушен в такой степени, что баланс между ветхим и аварийным жильем и вводимыми в эксплуатацию новыми жилыми объектами восстанавливается крайне низкими темпами. Нами определено, что вопросы воспроизводства жилищного фонда и привлечения денежных средств на эти цели тесно взаимосвязаны с системой управления жилищным фондом. Наряду с этим выявлено, что управляющие компании пугает перспектива обслуживания старого жилья, так как слабо просматривается механизм экономической эффективности такого управления.

2. Нами предложено внедрять положительный зарубежный опыт в процесс организации управления жилищным фондом. В частности рекомендуется применять систему оплаты работы управляющего, основанную не на фиксированной сумме, а на определенном проценте от общей прибыли, полученной благодаря грамотному управлению объектом. Автором предложен новый подход к системе взаимодействия собственников и управленцев, основанный на гарантии возвратности средств, привлеченных и вложенных управляющим в развитие объекта управления. Нами выделены основные виды деятельности, представляющие интерес для бизнес-структур в жилищном секторе экономики и на их основе предложен ряд мер по привлечению бизнеса в сферу жилищного хозяйства.

3. Изучение зарубежного опыта показало, что объем государственных вложений в жилищное строительство в зарубежных преуспевающих странах гораздо выше, чем в России, что еще раз указывает на необходимость снижения рисков и на проработку вопросов функционирования системы организационно-экономического управления в ЖКХ. Главной отличительной от Российской практики особенностью за рубежом является передача жилищного фонда из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций целыми микрорайонами, а не отдельно взятыми квартирами или домами. Программы обновления жилой застройки также ориентированы на ремонт целых участков жилой застройки, которые характеризуются высокой концентрацией жилья низкого качества. И при этом практикуются несколько подходов реализации программы восстановления жилых объектов, что предлагается автором внедрять в отечественную систему воспроизводства жилищного фонда.

Автором рекомендовано образовать в регионах специализированные учебные заведения для профильного обучения специалистов управлению жилищным фондом. После чего мы предлагаем законодательно закрепить обязанность получения разрешения на работу управляющим после прохождения данного обучения.

Нами обосновано использование ходинговой структуры жилищно-коммунальных предприятий, распределенной по видам деятельности. Автором

выявлено, что такой подход позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления.

4. Разработан универсальный стандарт управления жилым объектом по основным направлениям. Предложено для улучшения развития системы самоуправления в жилищной сфере возложить на местные органы власти функции по содействию собственникам помещений в разработке индивидуальных стандартов управления конкретным домом.

5. Рекомендовано рассматривать процесс сохранения и улучшения состояния собственности, вверенной управляющему, как первоочередную цель управления. Для мотивации управленцев предлагается повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния объекта управления и его оценочной стоимости. При проведении реконструкции объекта рекомендовано в обязательном порядке страхование рисков и ответственности участников проекта, четкое согласование и документальное закрепление всех этапов процесса, а также автором предложено привлекать местные власти в качестве контролирующего органа.

Предложено оценивать эффективность деятельности управляющей компании по изменению оценочной стоимости этого объекта при принятии во внимание возможностей ее повышения. Для этого автором выведена формула оценки эффективности работы управленца относительно изменения состояния жилого дома, учитывающая изменения расходов жильцов на эксплуатацию объекта.

6. Автором сформулированы и конструктивно проработаны предложения по организации взаимодействия собственников и управленцев, обеспечивающие привлечение частных инвестиций в развитие объекта управления и содержащие социальную мотивирующую функцию для управляющих компаний, а также снижающие риски, связанные с невозвратностью вложенных средств. При этом нами учтены интересы жителей и их правовая защищенность. Автором разработаны схемы управления инвестиционными проектами реконструкции жилищного фонда, предполагающие использование механизма частно-государственного партнерства. Обоснована при выборе оптимального проекта целесообразность в руководстве тем, что реконструкция дожна повлечь снижение эксплуатационных расходов.

7. Установлено, что для российских условий характерно смешение функций управления с функциями технического обслуживания и эксплуатации. Выявлена необходимость разработки четких базовых стандартов управления жилым домом, дающих возможность отделить данный вид работ от смежных. Проведенный анализ показал, что на сегодняшний день такие стандарты в принципе отсутствуют, поэтому нами разработаны и предложены несколько схем управления объектом недвижимости, отличающиеся между собой способами реализации управленческих функций. На основе использования предлагаемых способов реализации управленческих функций облегчается

система формирования механизма управления многоквартирным домом при обеспечении развития основных направлений формирования доходного земельно-имущественного комплекса.

8. Разработан и предложен к использованию управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения проектов реконструкции жилищного фонда, представляющий собой агоритм действий, состоящий из нескольких этапов воспроизводства. Данный агоритм действий позволяет обеспечить возвратность привлеченных инвестиций, распределить зоны ответственности участников проекта и контролировать проект на основных этапах его реализации.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобранауки России:

1. Касаткин АА. Зарубежный подход к вопросу развития жилищно-коммунальной сферы. -М.: Вестник Университета ГУУ, №1, 2011. - 0,65 п.л.

2. Горшков Р.К., Касаткин A.A. К вопросу оценки эффективности проекта реконструкции объектов жилищно-коммунальной сферы. - М.: Недвижимость: экономика, управление, №1, 2011. - 0,5 п.л. (лично автором 0,4 п.л.).

3. Касаткин A.A. Анализ практики проведения ремонтно-реконструктивных работ как элемента стратегии воспроизводства жилищного фонда. - М.: Недвижимость: экономика, управление, №2, 2011. - 0,5 п.л.

4. Касаткин A.A., Чернов P.O. Развитие государственно-частного партнерства как элемент совершенствования системы возобновления жилищного фонда страны. -М.: Вестник Московского университета МВД России, № 2, 2011.-0,4 п.л. (лично автором 0,2 п.л.)

5. Касаткин A.A. Влияние политических решений на повышение доступности жилья для граждан. -М.: Вестник Московского университета МВД России, № 3, 2011.-0,4 п.л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

6. Горшков Р.К., Касаткин А.А Анализ действующей системы управления жилищным фондом России. - М.: Жилищная экономика, №3/4 (7/8) 2010. - 0,45 п.л. (лично автором 0,35 п.л.).

7. Касаткин A.A. Актуальные проблемы регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда Российской Федерации // Гуманитарные и социально-экономические науки в 21 веке. Сб. научн. Трудов.- М.: Экслибрис-пресс, 2010. - 0,8 п.л.

8. Касаткин A.A. Совершенствование управления жилищным фондом города // Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры. Труды восьмой Международной и десятой Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-летию университета. 19-21 апреля 2011г. -М.: МГСУ, 2011.-0,3 п.л.

9. Горшков Р.К., Касаткин A.A. Современные аспекты управления реконструкцией ветхого жилого фонда // Молодёжь в образовании, науке, бизнесе. Сб. статей 14-го Всероссийского форума молодых учёных. - Екатеринбург: УрГЭУ, 2011. - 0,5 п.л. (лично автором 0,4 п.л.).

Подписано в печать 27.04.11

Объем: 1,1 усл.печл. Тираж: 100 экз. Заказ № 765 Отпечатано в типографии Реглет 119526, г. Москва, пр-т Вернадского, 39 (495) 363-78-90; www.reglet.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Касаткин, Андрей Андреевич

ВВЕДЕНИЕ.

1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

1.1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ.

1.2 АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ РОССИИ.

1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ПОДХОД К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ.

2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

2.1 РЕМОНТНО-РЕКОНСТРУКТИВНЫЕ РАБОТЫ КАК ЭЛЕМЕНТ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

2.2 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ РАСКРЫТИЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ.

2.3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ.

3 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ФОНДОМ РФ.

3.1 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.

3.2 МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

3.3 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ И НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ РЕКОНСТРУКЦИИ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие системы управления реконструкцией городского жилищного фонда"

Актуальность темы исследования. Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической среде, но также затронули такие жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали причиной ряда проблем, которые вот уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты. В этот период основной акцент в реформировании был сделан на сглаживание возможных социальных последствий, что дало отрицательный эффект в процессе переустройства системы управления и повлекло за собой в том числе и проблемы в системе воспроизводства жилищного фонда (ЖФ) страны.

Ситуация в жилищной сфере, безусловно в первую очередь крайне негативно сказывается на той части населении, которая социально средне и слабо защищена. Экономический кризис 1990-х годов отразися на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением инвестиций. Как следствие, это привело к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в нашей стране, а также крайне негативно сказалось на инновационной: сфере в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в России догое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже существующих домов, что оказало негативное влияние на процесс воспроизводства и восстановления жилой застройки во всех регионах нашей страны.

По статистическим данным, полученным на основании обследований, проведенных Институтом экономики ЖКХ, в большинстве субъектов РФ доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17-25%. Сносу подлежит около 3% жилищного фонда, при этом фактически ежегодно сносится только около 0,1%. Сегодня не менее 20% вновь введенного жилья дожно использоваться для ликвидации аварийного жилищного фонда. На практике же для переселения' граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда используется не более 3-5% вновь введенного жилищного фонда, а в некоторых регионах этот показатель еще ниже. Помимо этого ежегодно увеличивается потребность в капитальном ремонте многоквартирных домов. Сегодня наряду с новым строительством и капитальным ремонтом становится все более актуальной реконструкция и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое состояние и потребительские качества жилых домов.

Для успешного сохранения и развития объектов жилищно-коммунального хозяйства необходимо сформировать такую систему регулирования процесса воспроизводства жилищного фонда, которая позволит поддерживать в надлежащем состоянии новые объекты строительства, запущенные в эксплуатацию, и вместе с тем восстанавливать более старые здания.

Существующая система управления жилищным фондом, а также система управления ремонтно-восстановительным процессом в городах России функционируют таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических свойств и потребительских качеств объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий технико-экономического развития земельно-имущественных комплексов с привлечением частных инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Состояние изученности проблемы.

Проблемы воспроизводства жилищного фонда, вопросы привлечения инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства, модели преобразования жилищной отрасли рассмотрены и исследованы в работах И.В. Акуленковой, А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, Е.М. Ездаковой, A.A. Кальгина, Н.Л. Карданской, А.Н. Кириловой, В.И. Коробко, С.И. Круглика, Г.А. Ломтева, Б.В. Прыкина, В.И. Римшина, В.З. Черняка, Л.НЛернышева, С.М. Яровенко и др.