Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ни Риана Туджу Аина Ринджа
Место защиты	Ростов-на-Дону
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства"

На правах рукописи

Ни Риана Туджу Айна Ринджа

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону, 2006

Работа выпонена в Ростовском государственном строительном университете.

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Симионова Н.Е.

доктор технических наук, профессор Зырянов В.В. кандидат экономических наук, доцент Фомина И.Б.

Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет ..

Защита состоится л 5 июля 2006 года в 1630 часов на заседании диссертационного совета Д.212.207.01 Ростовского государственного

строительного университета по адресу: 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета. Автореферат разослан л 2 июня 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Теренина И.В.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В результате сокращения объемов инвестиций из государственного бюджета к началу 90-х годов стройматериалы и строительные работы резко подорожали и появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Следовательно, увеличися объем незавершенного строительства. В настоящее время также ввиду недостаточности финансирования строительных объектов и неэффективности управления, производственный цикл многих объектов приостановлен.

В 2003 году из общей площади жилья, находящегося в незавершенном строительстве, на долю объектов, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено, приходилось 25,5 процента, а в целом объем незавершенного жилья без индивидуальных жилых домов составил 40,1 мн. кв. м общей площади, что в 1,9 раза превысило количество введенного жилья.

Анализируя объемы незавершенного строительства, делаем вывод, что они весьма значительны и достаточны, чтобы существенно влиять на экономическое развитие страны в целом. Постоянство возникновения незавершенного строительства, пока не обеспечена эффективная система экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере, будет неизбежным.

Таким образом, сформировася рынок объектов незавершенного строительства, где осуществляется передача прав на объект и связанных с ним интересов от продавца к эффективному покупателю непосредственно или через институт посредничества.

Ввиду предоставления объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке, существует потребность в определении рыночной или другого вида стоимости объектов незавершенного строительства.

Стандартные методики оценки недвижимости были сформированы для завершенных строительством объектов недвижимости. В них достаточно поно отражены вопросы организации оценочного процесса, сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по оценке.

Чтобы обеспечить повышение ликвидности, поиск эффективного собственника или инвестора и отдачи от операций с объектами незавершенного строительства, необходимо внести уточнения в существующие и разработать допонительные методики оценки, позволяющие более обоснованно и достоверно определять стоимость такого рода объектов при разных рыночных операциях.

Степень разработанности проблемы. Методологическими и методическими проблемами оценки собственности, и в частности, недвижимого имущества, занимались известные российские экономисты А. И. Асаул, В.Ф. Александрова, Ю.И. Пастухов, И.М. Шутова, В.В. Григорьев,

A.Г. Грязнова, Е.И. Нейман, В.А. Горемыкин, В.И. Рутгайзер, Е. И. Тарасевич, М. А. Федотова, B.C. Бодырев, A.C. Галушка, А.Е. Федоров, A.B. Каминский и зарубежные ученые К. Феррис, Б. Пешеро, В. Акерсон, Т. Бирман, Ф. Блэк, Т. Колер, Т. Коупленд, Н. Ордуэй, Ш. Пратт, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Шмидт, Д. Эккерт, JI. Эвуд и др.

Методика оценки незавершенного строительства до настоящего момента поностью еще не сформирована и проблемы, связанные с оценкой объектов незавершенного строительства с учетом их специфики, недостаточно рассмотрены. При исследовании проблем незавершенного строительства нами были учтены разработки в этой сфере таких экономистов, как Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, A.A. Полинов, Е.И. Нейман, М.А. Баяндин,

B.Т. Александров, И.А. Рахман, А.Г. Грязнова, М.А. Федотова и др.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы являются развитие и адаптация методов оценки недвижимого имущества применительно к объектам незавершенного строительства в соответствии с наиболее

типичными для сложившейся рыночной среды целями и задачами оценки такого рода объектов.

Задачи исследования:

- изучение особенностей, тенденций развития и структуры рынка объектов незавершенного строительства в Российской Федерации и Ростовской области;

- анализ состояния и правового обеспечения операций с объектами незавершенного строительства;

- уточнение особенностей применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства;

- анализ существующих методов оценки и определение особенностей их применения для объектов незавершенного строительства;

- разработка классификации операций с объектами незавершенного строительства, с помощью которой можно выявить основные виды стоимости, применяемые в сфере оценки объектов незавершенного строительства;

- рассмотрение особенностей расчета совокупного износа для объекта незавершенного строительства;

- разработка методики оценки объекта незавершенного строительства при вынужденной продаже;

- изучение основ оценки объекта незавершенного строительства при инвестициях в объект недвижимости с привлечением кредитов и при залоге недвижимости;

проведение экспериментальной оценки конкретного объекта незавершенного строительства, с использованием предложенных методов.

Предмет исследования - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов оценки объектов незавершенного строительства.

Объект исследования - объекты незавершенного строительства в условиях формирования рыночной среды.

Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты, указы Президента и постановления Правительства

Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам экономики и управления собственностью, международные, европейские и российские стандарты оценки.

Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике, оценке и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, обобщении статистического материала и практического опыта с использованием методов системного, логического, статистического анализов и экспертных оценок.

Информационной основой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Ростовской области, независимых информационных служб и экспертов в недвижимости и строительстве.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертационной работе, являются результатом самостоятельного исследования.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

- уточнена методика оценки объектов незавершенного строительства с учетом особенностей сформировавшегося рынка недвижимости;

- уточнена методика доходного подхода в оценке объектов незавершенного строительства с учетом варианта последующего использования объекта после завершения строительства;

выявлены факторы, вызывающие потери стоимости объектов незавершенного строительства;

- разработаны методические подходы к определению накопленного износа для неэксплуатируемых объектов незавершенного строительства;

- разработаны методические подходы к определению ликвидационной стоимости объектов незавершенного строительства с позиции эффективного покупателя;

- разработаны экономические основы определения залоговой стоимости объектов незавершенного строительства;

- разработан подход к определению залоговой стоимости объектов незавершенного строительства с позиции заемщика и рыночной стоимости с позиций собственника.

Практическая значимость исследования. Использование разработанных методик оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели рыночной, ликвидационной и залоговой стоимости объектов, повысить достоверность расчетов и будет способствовать активному вовлечению объектов в хозяйственный оборот, снижению объемов таких объектов в России и Ростовской области и привлечению кредитов при инвестициях в них. Следовательно, будет обеспечена стабильность отечественного рынка недвижимости.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы институциональными инвесторами, риэтерскими и девелоперскими службами, банками, оценочными компаниями, строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства и разработке основных направлений и мероприятий по сокращению продожительности сооружения объектов и вводу их в эксплуатацию в установленные договором сроки. Отдельные предложения и разработки можно применить в учебном процессе высших учебных заведений при подготовке специалистов по оценке имущества.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на Международных научно-практических конференциях в Ростовском государственном строительном университете, Строительство-2004, Строительство-2005, Строительство-2006.

Отдельные предложения и разработки приняты к внедрению Центром судебных экспертиз Южного федерального округа, в Ростовском филиале ФГУП Ростехинвентаризация.

Состав и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, и списка литературы. Работа изложена на 156 страницах, содержит 22 таблицы, 7 рисунков и 53 формулы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, поставлены цели и задачи диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, личный вклад в диссертационную работу, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе Современные теории, концепции и методы оценки недвижимого имущества уточнены с учетом стандартных требований к оценке особенности проведения оценки объектов незавершенного строительства; уточнены тенденции отечественного рынка недвижимости; рассмотрены правовые аспекты регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства; уточнены особенности применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства; проанализированы существующие методические рекомендации и прочие нормативные документы по оценке объектов недвижимости, выявлены особенности их использования при оценке незавершенного строительства.

Во второй главе Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства даются обоснованные предложения по совершенствованию методов оценки объектов незавершенного строительства; выявлены основные виды стоимости, используемые в рамках оценки объектов незавершенного строительства путем рассмотрения типичных рыночных операций с такими объектами; предложена методика определения совокупного износа для объектов незавершенного строительства в

рамках затратного подхода; формализована оценка ликвидационной и залоговой стоимости объектов незавершенного строительства. Вместе с тем, рассмотрены практические вопросы ипотечного кредитования недвижимости и уточнены особенности ипотеки объектов незавершенного строительства.

В третьей главе Экспериментальный расчёт стоимости объекта незавершенного строительства идентифицированы ценообразующие факторы объекта оценки, определены цель и функция оценки данного объекта незавершенного строительства; проанализированы социально-экономическая ситуация в Ростовской области, рынок объектов незавершенного строительства Ростовской области и Ростова-на-Дону; дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта путем изучения тенденций развития района местоположения объекта; проведено определение ликвидационной стоимости объекта оценки в соответствии с разработанной методикой.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации, сделанные на основе выпоненных исследований.

Список использованной литературы состоит из 136 источников, включающих в себя монографии и другие научные публикации зарубежных и отечественных ученых.

Согласно п. 2 ст. 25 Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 1 Указа Президента РФ от 16.05.97 №485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в порядке, установленном законодательством для объектов недвижимости при желании собственника или стороннего субъекта, заинтересованного осуществить сдеку.

Сравнение объектов незавершенного строительства с законченными строительством объектами недвижимости позволяет нам выделить следующие их особенности:

1. Объекты являются неэксплуатируемыми, следовательно, отсутствуют отчеты о прибылях и убытках от их эксплуатации;

2. Более интенсивно физическое устаревание элементов и конструкций объектов;

3. Интенсивны потери функциональных характеристик объекта при постоянном изменении потребностей рынка;

4. Интенсивно экономическое устаревание при постоянном изменении окружающей объект среды;

5. Различен статус объектов, имеющих разную степень готовности;

6. Объекты регистрируются в установленном порядке лишь при инициации осуществлять любую операцию' с ними. При регистрации необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта, разрешение на производство строительных работ.

7. Неэластичный спрос на незавершенное строительство и неактивное обращение объектов на рынке.

Исследование и анализ стандартных этапов проведения оценки незавершенного строительства дают основание для следующих выводов:

- техническая экспертиза объекта оценки и сбор общей информации представляют собой отдельные и сами по себе важные этапы процесса оценки, в связи с тем, что в результате технической экспертизы определяется существующий и будущий потенциал объекта;

- сбор информации по объекту чаще, чем у законченных строительством объектов требует привлечения экспертов;

- проектная документация, включающая в себя сметную документацию и ТЭО, является необходимым документом для более точной и достоверной оценки.

В результате обследования объектов незавершенного строительства (далее ОНЗС) дожны быть выявлены:

- составляющие конструктивные элементы, инженерные системы и их объемы, повреждения и фактическое состояние элементов, степень готовности объекта;

- потенциал земельного участка и его окружающей среды;

- степень совокупного износа;

- объем необходимых вложений на завершение строительства и объем необходимых ремонтных работ для достижения состояния, пригодного к продожению строительства;

- уточнение особенностей применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства.

Приведя анализ применения принципов оценки для ОНЗС с учетом их особенностей, можно уточнить, что принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (далее ННЭИ) является главным смыслом применения всех остальных принципов оценки, поскольку в ходе всего процесса оценки инструментом определения стоимости является достижение и нахождение ННЭИ объекта.

При оценке ОНЗС в соответствии с целью оценки ННЭИ рассматривается как самое вероятное использование земельного участка с существующим объектом незавершенного строительства.

В результате анализа существующих методов в рамках подходов к оценке недвижимого имущества были выявлены следующие особенности оценки ОНЗС:

1. Учет удорожания строительных работ на завершение строительства и определение стоимости объекта после завершения на дату оценки, определение величины накопленного износа методом разбивки с учетом интенсивного устаревания и степени готовности объекта наиболее достоверно отражают затратный подход.

Предлагаемая нами формула для определения восстановительной стоимости ОНЗС имеет вид:

= (с+соб_уст, + Ско11С]КппГобщ_зд_{1+у/100)Т /(1+//100)г,

где С - стоимость строительно-монтажных работ, установленного оборудования и инженерных систем по проекту, включая косвенные издержки инвестора; С0б.Уст - стоимость оборудования к установке в соответствии с текущими рыночными ценами на рынке; Сконс - затраты на консервацию объекта в случае ее проведения; у Ч месячная прогнозная ставка удорожания строительства; 1 Ч ставка дисконтирования; Т Ч продожительность незавершенного строительства от даты оценки; Кпп - коэффициент предпринимательской прибыли; Г0бщ.зд - общий коэффициент готовности объекта.

С учетом износа рыночная стоимость ОНЗС затратным подходом определяется следующим образом:

С ОНЗС(зат)~ Свосс (1" И фю) (1- И функц) (1- И ВНеШ) + С зем ,

где И фЮ Ч коэффициент физического износа; И фунщ Ч коэффициент функционального износа; И ККш Ч коэффициент внешнего износа; С зем- рыночная стоимость земельного участка.

2. Размер доходов и расходов определяют исходя из данных аналогичных по инвестиционному проекту объектов. Затраты на завершение строительства с учетом допонительных затрат на расконсервацию объекта, затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации и продожительности строительства, вычисляют с учетом ставки дисконта, которая дожна отражать риски в строительстве и эксплуатации объекта после окончания строительства по проекту ННЭИ.

Предлагаемая нами формула для определения рыночной стоимости ОНЗС доходным подходом записывается в следующем виде:

с онзс(дох)= з(1-4)' + М(1 + /п)"~ ^3> (1 + //12у Х

где С( Ч денежный поток периода I; , Ч норма дисконта периода I; М Ч стоимость реверсии или текущая стоимость прогнозированных получаемых от продожения эксплуатации объекта в постпрогнозный период денежных потоков; п Ч число прогнозных периодов осуществления проекта; ^ Ч длительность .-го этапа строительства с момента оценки; Ч строительные затраты .-го этапа.

3. Сравнительный подход для ОНЗС может быть применим лишь в случае, когда, во-первых, имеются объекты, выбираемые тщательно оценщиком как сопоставимые, во-вторых, являются возможными и целесообразными определение и внесение корректировок на различия в характеристиках между оцениваемым объектом и выбранными сопоставимыми объектами, и в-третьих, имеется качественная информация о сопоставимых объектах, например, рыночные скидки на незавершенность.

Формулу расчёта величины рыночной стоимости ОНЗС сравнительным подходом можно записать следующим образом:

г _ УКЦ, + Щ.)

ОНЗС (срав. под) ~ ~ >

где Ц Ч цена продажи сопоставимого объекта АЦ,- совокупная поправка к цене продажи; К; - весовой коэффициент, учитывающий количество внесенных поправок к цене продажи,

В результате анализа операций с объектами незавершенного строительства и отношений между субъектами рынка выявлены основные используемые на рынке виды стоимости.

Исходя из стандартного определения понятия ликвидационной стоимости объекта и экономического механизма, подразумевающего тесную взаимосвязь между тремя экономическими параметрами цена-спрос-период реализации, ликвидационную стоимость получают путем уменьшения рыночной стоимости на величины скидок, связанных с

факторами ликвидационного отчуждения объекта. К таким факторам мы отнесли:

срок реализации объекта, меньший обычного срока экспозиции аналогичных ОНЗС, но обязательный для его отчуждения, определяемый его ликвидностью в соответствии со степенью готовности;

- степень готовности ОНЗС;

неэластичность спроса на ОНЗС;

- вынужденная продажа объекта из-за невыгодного положения собственника, потери экономического интереса к объекту и подчинения договору перед кредитором.

Мы предлагаем, что самым подходящим способом определения величин скидок рыночной стоимости в результате воздействия названных факторов вынужденности, является экспертная оценка.

Поправочными коэффициентами считаем Кт - коэффициент сокращения времени продажи; К - коэффициент торговой наценки; Кт - коэффициент незавершенности объекта; Кэл - коэффициент неэластичности спроса на ОНЗС; К- коэффициент убыточности объекта; Ктребкр- коэффициент, учитывающий подчинение требованиям кредитора; А"ДДД - коэффициент, учитывающий потерю экономического интереса к объекту; Ктре6дср-коэффициент, учитывающий потребность в денежных средствах.

Таким образом, ликвидационная стоимость Сл связана с величиной рыночной стоимости следующим образом:

сг. Ч Ср КТКНК,М К^ об Ктреб ^ Кп инт Ктреб д ср ,

где Ср- рыночная стоимость ОНЗС.

Предлагаемые нами коэффициенты корректировки для расчета ликвидационной стоимости ОНЗС приведены в таблице.

В результате анализа состояния инвестирования в недвижимость с привлечением кредитов с последующим залогом объекта выявили, что

кредитование застройщиков пока является редким явлением. Риски банков при кредитовании проектов, связанных с достройкой ОНЗС под залог будущего объекта строительства, являются достаточно высокими.

Методы определения корректирующих коэффициентов

Коэффициенты корректировки Методы их определения

РСт Л И КВН, / 1 1 + -1 к т) нации п юк эксп , где Тр Ч срок экспозиции 1 рыночной стоимости; озиции ликвидационной продажи.

Кн Кн = Ч, где Н - торговая наценка 1 + Нц

Кцз Сравнения продаж или капитализация потери дохода

КЭЛ еы_е-ы =ЧтЧ|--]Чг , где ео Ч коэффициент еЩ + е'сл эластичности спроса, е = 2,74.

^у боб. Экспертный

К треб.кр. Экспертный

^Пинт. Экспертный

К треб.д.ср. Экспертный

Исходя из предложенной нами методики расчета ликвидационной стоимости незавершенного строительства, можно сделать вывод, что:

- ликвидационная стоимость определяется разницей рыночного и сокращенного срока экспозиции при ликвидации объекта;

- чем ниже срок экспозиции или чем больше прогнозный период строительства и эксплуатации объекта, тем ниже ликвидационная стоимость объекта;

- чем выше торговая наценка Нц, тем ниже ликвидационная стоимость объекта;

- чем степень готовность объекта ниже, тем ниже ликвидационная стоимость;

- окончательная величина ликвидационной стоимости объекта оценки по предложенной нами формуле зависит от степени влияния каждого выявленного фактора на совершение сделок на конкретном рынке объекта оценки;

расчет ликвидационной стоимости обусловлен мотивами потенциального покупателя, характеристиками рынка незавершенного строительства, готовностью объекта и мотивами собственника.

Из анализа основных положений Закона Об ипотеке (залоге) видим, что ипотека ОНЗС допускается только тогда, когда передается в ипотеку по тому же договору либо земельный участок, на котором находится объект, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части, т.е. собственник объекта залога дожен являться собственником земельного участка либо обладать правом аренды или постоянного бессрочного пользования земельным участком для создания объекта.

В диссертации отражены допонительные обязанности и функции двух сторон договора ипотеки и особенности проведения ипотеки ОНЗС.

Особенности расчета залоговой стоимости заключаются в том, что прогнозный момент стоимости может варьироваться между моментом, когда объект находится в начальном состоянии незавершенного строительства, и моментом, когда инвестирование заемщиком-залогодателем в объект с помощью кредита уже завершено.

Нами предусмотрены три главных момента прогноза залоговой стоимости ОНЗС.

1. До развития объекта

зал.ОНЗС = Ср ОНЗС Х

2. В течение осуществления инвестиций в объект

Сзад.ОНЗС = Соизат) Ч С(ринХ)1пс){ликв.011Х)(Кгот Ч ^затр.стр.ОНЗС {^ир. ~ =

С<Ж)С( 1) + Сзатр.стр.ОШС ~пр. ~

где С(р

ъ,н.онзс}(шв.онзс){Кгот Ч 1)- рыночная или ликвидационная стоимость существующего ОНЗС без развития с коэффициентом готовности объекта Кгот на дату проведения оценки; Сзатр.стр.онзе^пр. стоимость, полученная в результате развития ОНЗС или затраты по развитию объекта с учетом коэффициента готовности проекта К г пр на дату проведения оценки в соответствии с проектом строительных работ; Сонзст- стоимость или цена приобретения изначального объекта.

3. После окончания развития объекта

^заЮНЗС= ОуынОН34 [люиЮНЗС)(^хт Ч + ^затрсщОНЗ^^щ =') = *-\рынОНЗф (шквОНЗС^^гот = 0 = 0>ЩСГ2)

где Сзатр.стр.онзс (^"пр. = стоимость, полученная в результате проведенного развития объекта или затраты по развитию объекта при 100%-ной готовности проекта на дату проведения оценки; Сшзст- рыночная стоимость будущего объекта.

Стоимость развитого ОНЗС после инвестиций или стоимость конечной собственности Сотое* с точки зрения собственника-заемщика определяется как сумма ипотечного дога Монзс и стоимости вложенного собственного капитала в приобретение и развитие (или стоимости собственного ОНЗС и развития) Еонзс-

Стоимость конечной собственности после развития ОНЗС на определенную дату оценки То (при допущении, что дата оценки и дата получения кредита совпадают, т.е. п=0) мы предлагаем рассчитывать по следующей формуле:

чодп-рп а (1+0"

реверсии

ост.дог.

где: ЧОДД- чистый операционный доход п-го года прогнозного периода после получения заемных средств, руб.; РД - расходы по обслуживанию дога п-го года прогнозного периода, руб.; \ - ставка дисконтирования, %; С реверсии -будущая стоимость реверсии на конец расчетного периода к, руб.; С 0Ст.да11Г. -остаток договых обязательств на конец расчетного периода к.

В связи с непоной готовностью объекта и отсутствием эксплуатации объекта длительное время выявлены в работе факторы, влияющие на вызванную совокупным износом потерю стоимости, и даны определения продожительности физической и экономической жизни ОНЗС.

Исследования показывают, что для ОНЗС эффективный возраст превышает его фактический возраст в 1,5 раза; если фактический возраст ОНЗС превосходит нормативный срок строительства объекта, по меньшей мере, в 2 раза.

С учетом особенностей потенциального развития ОНЗС срок жизни можно разделить на три фазы: жизнь объекта, неготового до даты оценки; жизнь объекта после даты оценки до поной готовности объекта к эксплуатации и жизнь объекта после ввода объекта в эксплуатацию по выбранному проекту.

Предпочтительным методом оценки накопленного износа ОНЗС является метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, к которым относят: физический (устранимый или неустранимый), функциональный (устранимый или неустранимый) и внешний.

Допонительными физическими повреждениями или устареванием ОНЗС, вызванными выше перечисленными факторами, по нашему мнению, являются: - изменение свойств грунтов основания ввиду периодического воздействия дождевых и талых вод и промерзания грунтов и возникновение больших неравномерных просадок фундаментов и надземных частей объектов при невыпонении периодических работ по консервации;

- интенсивное снижение свойств строительных материалов и прочности конструкций и его элементов, вызванное воздействием внешней среды.

С учетом коэффициентов готовности элементов, конструкций и общего коэффициента готовности ОНЗС были разработаны в рамках совершенствования методов оценки незавершенного строительства формулы определения устранимого и неустранимого физического износа коротко- и догоживущих элементов, устранимого и неустранимого функционального и внешнего износов объекта.

Накопленный износ ОНЗС методом разбиения можно определить следующей формулой:

.пргп )] ^д.пр.' ^и.пр. > Г^иив.прт.)

где Тдпр - истекший срок с начала строительства до времени его прекращения; ТШф - срок с момента прекращения деятельности до даты оценки; ТИНв.прт -продожительность инвестиционного проекта на ОНЗС, включая срок последующей эксплуатации.

В пользу обоснованного определения стоимости объекта эксперимента незавершенного строительства произведены анализы социально-экономической ситуации и активности рынка недвижимости и существующего рынка ОНЗС в Ростовской области и Ростове н/Д. В рамках нашего исследования выявлено, что объем ОНЗС на протяжении последних лет в физическом выражении медленно уменьшается.

Анализируя российские статистические данные Госкомстата 2004 года по жилым объектам незавершенного строительства в рамках жилого фонда по сравнению с 1998 годом в 2003 году, установили, что их физические объемы сократились на 32,4 %. Этот факт связан с серьезным намерением заказчиков довести заделы строительства незавершенных объектов путем использования средств, полученных через привлечение займов или субсидий, и с заметным улучшением эффективности управления ими и организацией строительства

На основании изучения имеющихся статистических данных в России по сдекам с объектами незавершенного строительства, установили, что в них отсутствуют данные по свободно проданным на рынках таким объектам. Согласно этим данным, за последние три года на рынке незавершенного строительства в России в основном путем приватизации продано менее 350 объектов с ежегодным уменьшением их числа, несмотря на рост их доли в общем количестве приватизированной недвижимости. Это связано с резким снижением числа приватизированных предприятий к 2000 году.

По состоянию на 2004 год в России в "целом доля ликвидированных ОНЗС к общему объему приватизированного государственного и муниципального имущества составила 2,6 %.

В Ростовской области, по данным Ростовского учреждения государственной регистрации прав, за последние 6 лет было зарегистрировано всего чуть больше 100 сделок с объектами незавершенного строительства на общую сумму в среднем ежегодном размере меньше 7 мн. руб. Рынок незавершенного строительства разнообразен по формам собственности, технологической структуре, отраслям экономики, а значит, в конечном итоге, по назначению объектов.

Анализируя объемы сделок купли - продажи объектов недвижимости видим, что на долю незавершенного строительства приходится менее 1% сделок.

В настоящее время можно отметить крайнюю неразвитость рынка незавершенного строительства, для которого' характерен ограниченный объем сделок купли-продажи, а также отсутствие разработанного систематического информационного обеспечения показателей рынка ОНЗС, доступного для покупателей, продавцов, оценщиков.

На основании данных по сдекам с ОНЗС можно сделать вывод, что ограниченный объем операций с объектами на открытом рынке недвижимости как в Ростовской области, так и в России в целом, связан, в первую очередь, с непривлекательными характеристиками объектов.

На наш взгляд, эффективным инструментом для развития рынка ОНЗС может служить ипотечное кредитование при условиях разработки специальной системной программы для инвесторов, учитывающей особенности самых объектов, рынка таких объектов и инвестирования в них.

В ходе оценки объекта эксперимента незавершенного строительства были учтены все полученные информации от обследования и ознакомления объекта и его окружения: все правовые, физические и технические характеристики данного объекта, земельного участка, на котором он был возведен, и состояние окружающей среды. Было уточнено понятие степень готовности объекта к эксплуатации.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

В диссертационной работе обобщены проведенные автором в течение ряда лет исследования, посвященные проблеме и особенностям оценки незавершенного строительства в сформировавшемся рынке. Она представляет собой комплексное исследование, которое включает в себя все этапы решения поставленных задач, от анализа особенностей незавершенного строительства как объекта оценки, стандартных методов оценки недвижимого имущества до разработки методик оценки незавершенного строительства.

По результатам проведенных исследований автором сделаны следующие выводы и предложения:

1. Объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической оценки имеют существенные особенности экономической и правовой сущности, что требует разработки методик их оценки.

2. Выявлено, что проведение технического обследования объекта имеет первостепенное значение при определении стоимости объекта незавершенного строительства, поэтому техническая экспертиза объекта представляет собой отдельный этап оценочного процесса.

3. В результате анализа особенностей применения оценочных принципов для незавершенного строительства сделан вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование невозможно определить без учёта существующей застройки земельного участка и правового статуса землепользования.

4. В результате анализа основных подходов к оценке незавершенного строительства определена формула поной восстановительной стоимости по затратному подходу с учетом особенностей таких объектов. В ней предусматривается учет рыночного аспекта и текущей стоимости будущих затрат на завершение строительства по выбранному эффективному использованию. Учтена в расчете продожительность строительства или реконструкции от даты оценки до достижения задела строительства, соответствующего степени неготовности объекта, путем дисконтирования фактических затрат и использования ставки удорожания строительства. Предложена формула доходного подхода, по которой определяется текущая стоимость будущих потоков дохода за период всего инвестиционного проекта с учетом затрат на завершение строительства, согласно наиболее эффективному инвестиционному использованию. Уточнены особенности и проблемы применения, метода сравнения продаж для объектов незавершенного строительства, выявлены допонительные критерии сравнения.

5. Определено, что цели оценки незавершенного строительства дожны соответствовать тому, кто является субъектом оценки относительно объекта оценки на рынке недвижимости и по какому направлению ориентированы не только его интересы в объекте, но и его предполагаемая предпринимательская деятельность в отношении объекта оценки. В соответствии с целью оценки, поставленной субъектом оценки, в зависимости от рассматриваемых характеристик объекта определены различные виды стоимости.

6. На основании анализа факторов, влияющих на устаревание объектов незавершенного строительства, выявили допонительные повреждения, вызванные неблагоприятными факторами из-за непоной готовности и отсутствия эксплуатации длительное время. Были внесены уточнения

некоторых понятий, относящихся к возрасту и сроку жизни объектов незавершенного строительства. При этом, с учетом их особенностей были разработаны формулы определения совокупного износа, который зависит от срока с начала строительства до времени его прекращения, срока с момента прекращения деятельности до даты оценки, срока завершения строительства и срока эксплуатации по проекту объекта.

7. Учитывая экономические основы ликвидации объектов незавершенного строительства на рынке и влияние факторов на ликвидационную стоимость, предложили методику расчета ликвидационной стоимости объектов незавершенного строительства с учетом мотивации потенциального покупателя, характеристик рынка незавершенного строительства, готовности объектов и мотивации самого собственника.

8. На основании анализа рынка жилищной ипотеки в России и Ростовской области уточнены все правовые и экономические основы ипотеки незавершенного строительства. Разработана экономическая база для расчета залоговой стоимости с позиции кредитора-залогодержателя и поной стоимости объекта залога с позиций залогодателя. Вместе с тем, уточнены особенности процесса оценки стоимости с обеих позиций и принципы определения залоговой стоимости такого особого рода объекта с позиций кредиторов и собственника.

9. Предложенное развитие существующей методики оценки незавершенного строительства позволяет получить более обоснованную и достоверную стоимость объекта эксперимента незавершенного строительства, в соответствии с интересами будущих инвесторов или покупателей, заинтересованных в стоимости объекта, при его покупке по ликвидационной стоимости. Это обеспечивает быстрое отчуждение объекта на рынке при вынужденной продаже из-за невыгодного положения собственника, потери интереса к объекту и необходимости выпонения обязательств.

III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ

Основные положения исследования отражены в следующих научных публикациях:

1. Ни Риана Т.А.Р. Основные проблемы оценки объектов незавершенного строительства // Экономико-управленческие аспекты деятельности предприятий строительного комплекса: Сборник научных трудов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. Ч 0,3 п.л.

2. Ни Риана Т.А.Р. Экономические и правовые особенности объектов незавершенного строительства в условиях рынка// Экономико-управленческие аспекты деятельности предприятий строительного комплекса: Сборник научных трудов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - 0,4 п.л.

3. Ни Риана Т.А.Р. Подходы и методы оценки стоимости незавершенных строительством объектов // Материалы юбилейной Междунар. науч.-практ. конф. Строительство-2004. Ч Ростов н/Д: Рост, гос. строит, ун-т, 2004. Ч 0,1 п.л.

4. Ни Риана Т.А.Р. Методы определения износа объектов незавершенного строительства для целей оценки // Материалы Междунар. науч.-практ. конф. Строительство-2005. Ч Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2005.-0,1 п.л.

5. Ни Риана Т.А.Р. Вопросы анализа вариантов наиболее эффективного использования при оценке стоимости незавершенного строительства// Материалы междунар. науч.-практ. конф. Строительство-2006.

Ч Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2006. Ч 0,1 п.л.

6. Ни Риана Т.А.Р. Экономические основы определения ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства // Рыночные механизмы управления инвестициями: Сборник научных трудов.

- Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2006. Ч 0,3 п.л.

Подписано в печать 31.05.06.

Формат 60x84/16. Бумага белая. Ризограф. Уч.-изд.л.1,2. Тираж 100 экз. Заказ 556.

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ни Риана Туджу Аина Ринджа

Введение.

1. Современные теории, концепции и методы оценки недвижимого имущества.

1.1. Стандартные требования, регламентирующие процесс оценки недвижимого имущества.

1.2. Принципы оценки и особенности их применения в оценке объектов незавершенного строительства.

1.3. Анализ основных подходов и методов оценки объектов незавершенного строительства.

2. Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства.

2.1. Виды стоимости, применяемые в сфере оценки объектов незавершенного строительства.

2.2. Методы определения ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства.

2.3. Методы определения залоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

2.4. Методы расчета накопленного износа для объекта незавершенного строительства при затратном подходе.

3. Экспериментальный расчёт стоимости объекта незавершенного строительства: Жилое двухэтажное здание с пристройкой Пер. Державинский/Ссдова, 17/153 .

3.1. Цель и функция оценки.

3.2. Характеристика объекта оценки.

3.3. Анализ социально-экономической ситуации в Ростовской области и Ростове-на-Дону.

3.4. Анализ рынка объектов незавершенного строительства в Ростовской области и Ростове-на-Дону.

3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

3.6. Расчёт ликвидационной стоимости объекта оценки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства"

Актуальность темы исследования. В результате сокращения объемов инвестиций из государственного бюджета к началу 90-х годов стройматериалы и строительные работы резко подорожали, и появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Следовательно, увеличися объем незавершенного строительства. В настоящее время также ввиду недостаточности финансирования строительных объектов и неэффективности управления, производственный цикл многих объектов приостановлен.

В 2003 году из общей площади жилья, находящегося в незавершенном строительстве, на долю объектов, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено, приходилось 25,5 процента, а в целом объем незавершенного жилья без индивидуальных жилых домов составил 40,1 мн. кв. м общей площади, что в 1,9 раза превысило количество введенного жилья.

Анализируя объемы незавершенного строительства, делаем вывод, что они весьма значительны, чтобы существенно влиять на экономическое развитие страны в целом. Постоянство возникновения незавершенного строительства, пока не обеспечена эффективная система экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере, будет неизбежным.

Таким образом, сформировася рынок объектов незавершенного строительства, где осуществляется передача прав на объект и связанных с ним интересов от продавца к эффективному покупателю непосредственно или через институт посредничества.

Ввиду предоставления объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке, существует потребность в определении рыночной или другого вида стоимости.

Стандартные методики оценки недвижимости были сформированы для завершенных строительством объектов недвижимости. В них достаточно поно отражены вопросы организации оценочного процесса, сформулированы основные понятия и принципы, даны рекомендации по оценке.

Чтобы обеспечить повышение ликвидности, поиск эффективного собственника или инвестора и отдачи от операций с объектами незавершенного строительства, необходимо внести уточнения в существующие и разработать допонительные методики оценки, позволяющие более обоснованно и достоверно определять стоимость такого рода объектов при разных рыночных операциях.

Степень разработанности проблемы. Методологическими и методическими проблемами оценки собственности, и в частности, недвижимого имущества, занимались известные российские экономисты А. И. Асаул, В.Ф. Александрова, B.C. Бодырев, A.C. Галушка, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, A.B. Каминский, Е.И. Нейман, Ю.И. Пастухов, В.И. Рутгайзер, Е. И. Тарасевич, А.Е. Федоров, М. А. Федотова, И.М. Шутова, и зарубежные ученые В. Акерсон, Т. Бирман, Ф. Блэк, Т. Колер, Т. Коупленд, Н. Ордуэй, Б. Пешеро, Ш. Пратт, К. Феррис, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Шмидт, Д. Эккерт, JL Эвуд и др.

Методика оценки незавершенного строительства до настоящего момента поностью еще не сформирована и проблемы, связанные с оценкой объектов незавершенного строительства с учетом их специфики, недостаточно рассмотрены. При исследовании проблем незавершенного строительства нами были учтены разработки в этой сфере таких экономистов, как В.Т. Александров, М.А. Баяндин, А.Г. Грязнова, Е.И. Нейман, A.A. Полипов, И.А. Рахман, И.М. Сергеев, М.А. Федотова, НЛО. Яськова и др.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы являются развитие и адаптация методов оценки недвижимого имущества применительно к объектам незавершенного строительства в соответствии с наиболее типичными для сложившейся рыночной среды целями и задачами оценки такого рода объектов.

Задачи исследования:

- изучение особенностей, тенденций развития и структуры рынка объектов незавершенного строительства в Российской Федерации и Ростовской области;

- анализ состояния и правового обеспечения операций с объектами незавершенного строительства;

- уточнение особенностей применения принципов оценки для объектов незавершенного строительства;

- анализ существующих методов оценки и определение особенностей их применения для объектов незавершенного строительства;

- разработка классификации операций с объектами незавершенного строительства, с помощью которой можно выявить основные виды стоимости, применяемые в сфере оценки;

- рассмотрение особенностей расчета совокупного износа для объектов незавершенного строительства;

- разработка методики оценки объектов незавершенного строительства при вынужденной продаже;

- изучение основ оценки объектов незавершенного строительства при инвестициях в объект с привлечением кредитов и при залоге недвижимости; проведение экспериментальной оценки реального объекта незавершенного строительства с использованием предложенных автором методов.

Предмет исследования - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов оценки объектов незавершенного строительства.

Объект исследования - объекты незавершенного строительства в условиях формирования рыночной среды.

Теоретической и методологической основой исследования являются законодательные акты, указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам экономики и управления собственностью, международные, европейские и российские стандарты оценки.

Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений по экономике, оценке и управлению недвижимостью в условиях перехода к рынку, обобщении статистического материала и практического опыта с использованием методов системного, логического, статистического анализов и экспертных оценок.

Информационной основой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Ростовской области, независимых информационных служб и экспертов в сфере недвижимости и строительстве.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертационной работе, являются результатом самостоятельного исследования.

Личный вклад в исследование выражается в следующем:

- исследованы особенности незавершенного строительства в России и Ростовской области с целыо определения важнейших тенденций социально-экономического развития государства и его регионов, влияющих на формирование и развитие отечественного рынка недвижимости;

- проведен анализ социально-экономической ситуации и ее развития в России и Ростовской области с целью определения тенденций доступности недвижимости;

- уточнены основные стандартные понятия, связанные с операциями с недвижимостью и определением ее стоимости, и стандартные требования к оценке при осуществлении оценочной деятельности по объектам незавершенного строительства; выявлены экономические проблемы оценки незавершенного строительства, исходя из обнаруженных в трудах специалистов проблем управления недвижимостью на различных фазах жизненного цикла;

- уточнена классификация объектов незавершенного строительства по различным признакам;

- уточнены практические особенности технической экспертизы объекта незавершенного строительства;

- уточнена классификация факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов незавершенного строительства;

- обобщены основные принципы оценки объектов незавершенного строительства и уточнена методика проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

- скорректированы методики затратного и доходного подходов применительно к оценке незавершенного строительства;

- изучены возможности применения сравнительного подхода к оценке и сравнены слабые и сильные стороны каждого подхода к оценке объектов незавершенного строительства; уточнены экономические основы и принципы определения ликвидационной стоимости объектов незавершенного строительства;

- проанализирован рынок ипотечного кредитования в России и Ростовской области;

- уточнены особенности займов под залог объектов незавершенного строительства и классификация объектов при их залоге;

- проведены визуальный осмотр и обследование экспериментального объекта в рамках определения его ликвидационной стоимости по разработанной автором методике.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

- уточнена методика оценки объектов незавершенного строительства с учетом особенностей сформировавшегося рынка недвижимости;

- уточнена методика доходного подхода к оценке объектов незавершенного строительства с учетом варианта последующего использования объекта после завершения строительства; выявлены факторы, вызывающие потери стоимости объектов незавершенного строительства;

- разработаны методические подходы к определению накопленного износа для неэксплуатируемых объектов незавершенного строительства;

- разработаны методические подходы к определению ликвидационной стоимости объектов незавершенного строительства с позиций покупателя;

- разработаны экономические основы определения залоговой стоимости объектов незавершенного строительства;

- разработан подход к определению залоговой стоимости объектов незавершенного строительства с позиции заемщика и рыночной стоимости с позиций собственника.

Практическая значимость исследования. Использование разработанных методик оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели рыночной, ликвидационной и залоговой стоимости объектов, повысить достоверность расчетов, что будет способствовать активному вовлечению объектов в хозяйственный оборот, снижению объемов таких объектов в России и Ростовской области и привлечению кредитов при инвестициях в них. Следовательно, будет обеспечена стабильность отечественного рынка недвижимости.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы институциональными инвесторами, риэтерскими и девелоперскими службами, банками, оценочными компаниями, строительными предприятиями при оценке объектов незавершенного строительства и разработке основных направлений и мероприятий по сокращению продожительности сооружения объектов и вводу их в эксплуатацию в установленные договором сроки. Отдельные предложения и разработки можно применить в учебном процессе высших учебных заведений при подготовке специалистов по оценке имущества.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на международных научно-практических конференциях в Ростовском государственном строительном университете, Строительство-2004, Строительство-2005, Строительство-2006. Отдельные предложения и разработки приняты к внедрению Центром судебных экспертиз Южного федерального округа, в Ростовском филиале ФГУП Ростехинвентаризация.

Публикации. По теме диссертации опубликовано шесть работ общим объемом 1,3 п.л.

Состав и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ни Риана Туджу Аина Ринджа

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ни Риана Туджу Аина Ринджа, Ростов-на-Дону

1. Айгинин А.А. Особенности оценки имущества предприятия-дожника в ходе конкурсного производства.// Московский оценщик. 2005. №1. с. 19-25.

2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. Методы определения стоимости в строительства. 2-е издание. СПб: 2001. 352 с.

3. Александрова В.Ф., Пастухов Ю. И., Шутова И.М. Техническая оценка недвижимости. СПб: Архитектурный университет, 2003. 187 с.

4. Асаул А. И. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004. 512 с.

5. Астафьева М.П. Оценка стоимости объектов недвижимости. М: 2003. 288 с.

6. Атапкин В.М. Переходная модель ипотечного кредитования: рещение для регионов и муниципалитетов.// Экономика строительства. 1999. J429. с.29-34.

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Краткий Курс/ Оценка недвижимости, Инотека, Страхование собственности. СПб.: Питер, 2002.-208 с.

8. Банки ждут очередей за кредитами.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика уснеха. 2004. Mi 11. с. 16-18.

9. Баяндин М.А. Экономическое обоснование иснользования объектов незаверщенного строительства: Автореф. дис. канд. экон. наук. М.: 1996.-24 с. Ю.Бодырев B.C., Галущка А.С., Федоров А.Е. Введение

10. Ведомственные строительные нормы ВСП 53-86 Госграждан строй. Правила оценки физического износа жилых зданий. Согласованы с ЦСУ СССР письмом от 29 октября 1985 г. 15-14-414. 45 с.

11. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р). Госкомархитектуры. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и

12. Ведомственные строительные нормы ВСН 47-86(р). Нормы продожительности проведения работ по ремонту жилищ (квартир, домов) по заказам населения. 6 с.

13. Вечер Н. Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в некоммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Бизнес-нресса, 2005. -176 с.

14. Воронцова Т.В. Особенности оценки имущества ликвидируемых преднриятий.//Вопросы оценки.-2004. 3 с 17-18.

15. Галас1ок В., Галасюк В. О нижнем пределе ликвидационной стоимости объекта оценки.// Вопросы оценки. 2000. JNb3. с. 35-38.

16. Галасгак В., Галасюк В. Способ учета эластичности спроса по цене нри определении ликвидационной стоимости объектов.// Вопросы оценки. 2000. №4. с. 44-48.

17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. 3-е изд. Перераб. и доп. М.: Издательско-торговая корпорация Дащков и КО, 2003. 836 с.

18. Гражданский Кодекс РФ об Ипотеке в России. Статьи 334- 358, 365, 387.

19. Гражданский Кодекс РФ О государствеппой регистрации недвижимости Статьи 130, 131.

20. Гражданский Кодекс РФ Об обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Статья 235.

21. Григорев В.В., Островкин И. М. Оценка предприятий: имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998. 225с.

22. Довдиенко И.В. Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: ЮИИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.

23. Доклад Министрам Региональиого развития В.А. ЯКОВЛЕВА доступном жилье.// Строительная газета. Июль 2005г. №27. с. 1-2.

24. Европейские стандарты оценки 2000. Пер с англ.: РОО. Рук. проекта Грязнова А.Г., Львов Д.С. Коор. проекта Федотова М.А., Мирекин Г.И. М.: 2003.-260 с.

25. Жилищное строительство в России в 2004 г.//Экономика строительства. Август 2005г. №8. с.44.

26. Жилищный кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие Под ред. проф. Ю.Ф. Симионова. М.: ИКЦ МарТ. Ростов н/Д: МарТ, 2004. 224 с.

27. Жистрой радует ростовчан. Строительная газета. Январь 2005г. №4. с 9.

28. Жилье, доступное каждому. Концепция системы ипотечного жилищного кредитования и меры по повышению доступности жилья.// Строительство и Бизнес. Июль 2003г. .№7. с.3-4., Август 2003г. №8. с. 5. ЗО.Жплые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе, допоненное. Серия Справочник оценщика. М.: 0 0 0 КОИНВЕСТ,2003.-392с.

29. Журавлев В. Рассмотрены вопросы ипотечного кредитования.// Строительная газета. Июнь 2005г. j\b22. с.2.

30. Зимин B.C. Практические рекомендации о значимости организации осмотров объектов оценки.// Московский оценщик. Июнь 2005г. 3. с 54-55.

31. Иванов В.В. Ипотечпое кредитовапие. М.: ипформационно- внедренческий центр Маркетинг, 2001. 273 с.

32. Инвестиции в экономику России//Отчет Управлепия статистики основных фондов и строительства Госкомстата России за 1998 год.

33. Инвестиционная и строительная деятельность в Р.Ф. Строительная газета. -2005. N22,18, 19, 23, 24, 27, 28.

34. Инвестиционный интерес.// Ваш канитал (Юг). 2005. №8. с. 34-35.

35. Ипотека в России./ Под ред. А.В. Токушкина, М.: Юристь, 2002. 525 с.

36. Ипотечное кредитование в России: Результаты экономики.- Август2004г.-JNol5/16.-с. 137-156.

37. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое нособие. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2004. 238 с. 40.К барьеру! (нро ипотечное кредитование). Ваш канитал (Юг). 2005. 5 с 18-20.

38. Кеннет Ф., Пети П. Б. Оценка стоимости компании: Как избежать ошибок при приобретении./ Пер. с англ. М.: Издательский дом Вильяме, 2003. -256 с.: ил.

39. Козьмин Г.Ф. Рыночная цена и предельный размер стоимости.// проверки.// Вестпик Строительный эксперт. Июнь 2005г. Jsrl2. с. 10-11.

40. Козырь Ю.В. Оценка ликвидационной стоимости.// Вопросы оценки. 2000. №4. с. 49-50.

41. Корестелев С П Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное нособие. М.: Русская Деловая Литература, 1998. 224 с.

42. Косарева Н.Б. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе.// Строительный эксперт.-2005. №.7. -с. 14-15.

43. Красовский А.П. Оценка величины физического износа здания.// Московский оценщик. Май- июнь 2005г. №3. с. 45-53.

44. Кредиты Сбербанка населению. Ваш канитал (Юг). 2004. J 2 5. с. N 20-21.

45. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. М.: Выш. школа, 1998. 64 с.

46. Кузин П.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений. Учебное нособие. М.: Изд-во АСВ, 1998. 214 с. 5О.Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения иснопепия обязательств./ В.В. Кулаков. Ульяповск: УГУ, 2004. 134 с.

47. Кумагин. М. Предпринимательство и право: опыт Запада./Под ред. Проф. Суханова Е.А.-М.: Дело, 1992.-е. 112-113.

48. Марчук А.А, Устименко В.А. Расчет внешнего износа имущественных комплексов на основе анализа рентабельности основных фондов.// Вопросы оценки. 2005. №2. с. 2-7.

49. Международные стандарты оценки 2003. 6-ое изд. МКСО. РОО. Пер на русский язык: Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов П.В. М.: 2004. 424 с.

50. Методические указания для нроведения практических занятий по курсу для специальности лэкспертная оценка недвижимости.- Ростовна-Дону, 2000. 55.На строительном рынке места хватит всем.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика успеха. 2004. JN28. с. 41-44.

51. Начаев П.В. Капитальный ремонт жилых зданий. М: 1990. 207 с.

52. Недвижимость и строительства. Тематические страницы.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика уснеха. -2005. №2. с. 33-61.

53. Незавершенка в Российской федерации.//Строительная газета. -1999. №42.

54. Нормы и расценки на основе технологии в строительстве. Снравочник инженера-сметчика. //Нод общей редакцией Н.В. Горячкина. Москва, 2004.-432 с. 68.0 гарантиях собственникам объектов недвижимости в нриобретении в собственность земельных участков нод этими объектами. Указ Нрезидента РФ №485 от 16.05.97.

55. Одна из важнейших задач Уменьшить объем незавершенки.// Строительная газета. Развитие регионов. Февраль 2001г. №6. с.5.

56. Онекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности: проблемы. М.: Гос. Ун-т Упр., 1999. 48 с. 71.ОПТ Банк банк жилищного финансирования.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика уснеха. 2005. №2. с. 16-17.

57. Организация оценки и налогообложения недвижимости: Том. 1./ Под ред. Эккерта Д.К. М.: 1997. 384 с.

58. Офисные помещения от ЗАО Ростстройинвест сегодня или некогда. Ваш канитал (Юг). 2005. №3. с. 24-25.

59. Оценка недвижимости. Учебник./ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2003. 496 с.

60. Оценка объектов недвижимости: Теоретические и практические аспекты./ Под ред. Григорьева В.В. М.: ИПФРА-М, 1997. 320 с.

61. Оценка рыночной стоимости недвижимости./ Под ред. Зарубина В.П., РутгайзераВ.М.-М.: Дело, 1998.-381 с.

62. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие./ Под ред. Абдулаева Н.А., Колайко И.А. М.: Издательство Экмос, 2000. 352 с.

63. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: БДЦ-пресс, 2004. 272 с.

64. Перспектива развития ипотечного жилищного кредитования.// Строительная газета. Июль 2005г. JN227. с. 1.

65. Печатникова С М Особенности жилищного ипотечного кредитования в России.// Экономика строительства. -2001. №6. с.20-32.

66. Постановление N 209 от 21.03.94 О мерах но продаже незавершенных строительством объектов.

67. Постановление Правительства Москвы о Мерах но сокращению объемов незавершенного строительства в г. Москве и совернюнствованию системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов в 1997 г. от 01/04/97. 68. Порядок проведения переоценки ОФ по состоянию на 01.01.97 г. Утверждено министерством Госкомстатом, Министерством экономики, финансов РФ в соответствии с Постановлением правительства РФ 1442 от 07.12.96.

69. Постановление Правительства Российской Федерации 1148 25.11.95. О переоценке основных фондов. от

70. Приказано заморозить или запоздалый мораторий.// Ваш капитал (Юг). 2005. .№9. с. 24-26.

71. Профессиональный интерес Фундаментальный срез. Строителям Ростова посвящается.// Ваш капитал (Юг). 2005. №8. с. 44-51.

72. Раева И.В. Оценка рыночной стоимости договых обязательств российских предприятий.// Вопросы оценки. 2004. JSro3. с. 7-16.

73. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. Виды ипотечных кредитов. Рынок ипотечного капитала. Нормативно-правовое регулирование. СПб: Питер, 2005.-208 с.

74. Рахман И.А. Методы определения стоимости недвижимости в строительстве./Экономика строительства. 2001. №2. 9О.Рахман И.А. Оценка объектов недвижимости, нематериальных активов и бизнеса.-М.:2003.- 148 с.

75. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика./ Международная академия инвестиций и экономика строительства. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. 294 с.

76. Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 18 октября 2000 г. Хз 300 О выпонении п.2 решения городской Думы от 22.08.94 г. 142 О комплексной программе территориально-экономического развития г. Ростова-на-Дону до 2005 года" но реконструкции и застройке центральной части города.

77. Решеиие Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2002 г. N 143 об утверждении положепия "Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове-на-Дону".

78. Родин А.Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества.// Воиросы оценки. 2003. Mil. с. 30-33. 95.РОСЛОВ ВЛО., Мышанов А.И., Подкозин И.А. Расчет ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом.// Вопросы оценки. 2003. №2.-с.8-13. 96.РОССИЯ в цифрах 2004. М: 2005. с.105-107.

79. Ростовская область.// Приложение к книге Российская газета. 26 мая 2005г.-№110.-с. 20-21.

80. Ростовские компании выбирают бизнес центры.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика успеха. 2004. №11. -с. 23.

81. Рынок жилья в заложниках. Пора его освобождать.// Строительный экснерт. 2005. №15. с. 3-4.

82. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе.// Строительный эксперт.-2005.-№7.-с. 14-15.

83. Рынок купли-продажи действующих предприятий в Ростове-па- Допу. Итого 2004.// Реальный бизнес. Стратегия и тактика успеха. 2004. 1 2 с 36-37.

84. Сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970.

85. Сборники Укруппенных показателей базисной стоимости па виды работ (УПБС ВРУ Минстрой России. М.: ГП ЦПП, 1994. 136 с.

86. Селюков В. К, Гонгаров Г. Управлепие рисками. Ипотечная сфера. М.: изд-во МГТУ им. П.Э. Баумана, 2001. 360с.

87. Семь шагов к доступному жилью.// Строительная газета. Июль 2005г.-№22.-с. 1,4-5.

88. Сергеева И.А. Ипотечпое кредитование и его роль на рынке жилья и в воснроизводственпых процессах жилипдного строительства. М.: 2001.-239 с.

89. Симионова Н.Е., Шеина Г. Оценка и техническая экспертиза недвижимости. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов н/Д: Издательский центр МарТ, 2006. 464 с.

90. Сколько жить осталось дому.// Строительпый комнлекс. Апрель 2001г.-№170.-С.4.

91. Смирнова И.В. Экономика недвижимости. Снб: СПбГИЭУ, 2003. -451с.

92. Смирнов В.В. Менеджер по инотечным онерациям. М.: Издательский дом Аудитор, 1998. 120с.

93. Смиров А. Некоторые нроблемы теории и практики оценки в Актуальные вопросы оценочной деятельности.// России.// Некоммерческое нартнерство. Российская колекция оценщиков. М.: 2002.

94. Составление смет в строительстве на основе сметно-нормативной базы 2001 года (Практическое нособие).// Нод общей редакцией П.В.Горячкина. Москва, Санкт-Петербург: 2003. 560 с. 115.

95. Строительство и кредит.// Строительный экснерт. Ноябрь 2004г. №21.-с. 15.

96. Стандарт оценки РОО./ Единая система стандартов оценки./ Основные ноложения.

97. Стандарт оценки POO./ Единая система стандартов оценки. /Термины и онределения.

98. Стандарт оценки РОО./ Единая система стандартов оценки./ Требования к отчёту но оценке недвижимости.

99. Стандарт оценки РОО./ Единая система стандартов оценки./ Цели оценки.

100. Стандарты оценки, обязательные к нрименению субъектами оценочной деятельности. Постановление Правительством РФ от 6 июля 2001 г. 519 об Утверждении стандартов оценки.

101. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость./ МКС. СПб.: 2000.-432 с.

102. Тарасевич Е.И. Методология оценки, как инструмент вопросы справедливости и экономического развития.// Актуальные оценочной деятельности.// Пекоммерческое нартнерство. Российская колекция оценщиков. М.: 2002. 126. 422 с.

103. Тарасевич Л С Гребенников П.И., Леусский А.И. Экономика: Тарасевнч Е.И. Оценка недвижимости./ СПбГТУ. СПб.: 1

104. Учебник Под ред. Л.С. Тарасевича. М.: ИНФРА-М, 2000. 270 с. 128.

105. Твой домострой.// Август 2005г. с. 8-

106. Тэнман Л.И. Оценка недвижимости./ Под ред. Проф. Швандара В.А. М 2002.-303 с.

107. Указ Президента РФ от 16.05.97 JV<2485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в нриобретении в собственность земельных участков иод этими объектами".

108. Федеральный закон J2 V 122 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. От 21.07.97.

109. Федеральный Закон РФ 102-ФЗ Об инотеке (залоге недвижимости). От 16.07.98 г.

110. Федеральный Закон 135 Об оценочной деятельностн в РФ. От 16.07.98 г.

111. Федотова М.А., Уткнн Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: ЭКСМОС, 2000. 352 с.

112. Федотова М.А. Основные ноложения теории и нрактики рыночной стоимости недвижимости. М: 2003. 359 с.

113. Фридман Д., Ордуэй Н.. Анализ и оценка нриносянюй доход недвижимости. Пер с англ. М.: Дело, 1997. 480 с.

114. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное нособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрноли-графиздата, 1994. 231 с.

115. Чемерикин СМ. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости.// Вонросы оценки. -2001. №1. с. 28-30.

116. Чистов Л.М. Экономика строительства. 2-е изд. перераб. и доп.- СПб.: Питер, 2003.-637 с.

117. Шерстюков П.Г. Об оценке рыночной стоимости материального нричиненного номещениям внешними воздействиями.// ущерба, Московский оценщик. -2004. №2. с. 25-31.

118. Экономика и финансы недвижимости./ Под ред. Пашкуса Ю.В. Пзд. Санкт-Петербургского Университета. СПб.: 1999. 185 с.

119. Экономика и управление недвижимостью./ Под ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Пзд. "Смолик Плюс". М.: изд. АСБ, 1999.

120. Южная столица дожна изменится.// Строительный комплекс. 24- 30 апреля 2004г. с. 6.

121. Яськова П.Ю., Сергеев П.М., Полинов А.А. Пезавершенное и виртуальный экономический рост.// Экономика строительство строительства. 2004. JSrл8. с. 2 13.

122. Яськова П.Ю., Сергеев П.М., Полинов А.А. Пезавершенное строительство и виртуальный экономический рост. Продожение.// Экономика строительства. 2004. №9. с. 2 10.

Похожие диссертации

• Организационно-экономические основы повышения эффективности программного механизма государственного регулирования развития строительного комплекса
• Организация управления инвестиционными процессами технического перевооружения дорожно-строительных фирм
• Экономическая оценка объектов незавершенного строительства
• Формирование экономического механизма регулирования незавершенного строительства на муниципальном уровне
• Совершенствование методических подходов к оценке объектов незавершенного строительства