Разработка модели эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющих строительство нежилых объектов коммерческого назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Олизько, Татьяна Александровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Разработка модели эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющих строительство нежилых объектов коммерческого назначения"
На правах рукописи
Олизько Татьяна Александровна
РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ЭФФЕКТИВНОГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Специальность: 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва- 2005 г.
Диссертационная работа выпонена в Московском государственном строительном университете
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Яськова Наталья Юрьевна
Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор
Моисеенко Наталья Анатольевна кандидат экономических наук Колобова Светлана Витальевна
Ведущая организация - Международный институт строительства
Защита состоится л декабря 2005 года в часов на заседании диссертационного совета Д212.138.05 при Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. .
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Автореферат разослан л ноября 2005 г.
Учёный секретарь диссертационного совета
Исаева Г. Л.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Практическая реализация курса устойчивого развития страны потребовала адекватного развития строительной отрасли, в том числе инвестиционной сферы. Как следствие, за последние годы принципиально изменилась ситуация на рынке инвестиций. С формированием рыночной среды претерпевают изменения экономические взаимоотношения между хозяйствующими субъектами, создавая новые рынки товаров и услуг, изменяется сама структура этих рынков, в том числе объектов коммерческой недвижимости. Возросла роль внутренних инвестиций, усилилась отраслевая конкуренция, изменилось содержание взаимоотношений и структура участников инвестиционных процессов в строительной отрасли. В связи с этим, актуализировася вопрос необходимости обеспечения прибыли на вложенный капитал на уровне не ниже, чем в других отраслях народного хозяйства с учетом сопоставимых рисков. В современных условиях, повышение эффективности строительного производства достигается путём рационального использования всех имеющихся ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Углубленное исследование современного состояния рыночной экономики и использование статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ за период 1991-2004 г. позволили автору выявить появившиеся в последние годы положительные тенденции всего инвестиционно-строительного комплекса, в том числе основных участников инвестиционно-строительной деятельности. Формирующиеся стабилизационные тенденции пока не носят комплексного, системного характера, их необратимость во многом зависит от общей экономической ситуации, складывающейся в народном хозяйстве.
В частности, слабая разработка технологий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД), адекватных требованиям рыночной среды, позволяет говорить о необходимости создания современной модели, отражающей сложившуюся практику участников ИСД, намечающиеся тенденции и направления
эволюции форм и методов их взаимодействия, рос. национальна . /
| БИБЛИОТЕКА !
! адо ]
Анализ активно развивающегося сектора рынка недвижимости - коммерческой недвижимости на примере г.Москвы показал, что в нем практически отсутствует система эффективного взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса. При этом, недвижимость в Москве, в частности сектор коммерческой недвижимости, по мнению специалистов вот уже более 5 лет является самой привлекательной областью для вложения свободных средств, находящихся в распоряжении коммерческих организаций и физических лиц.
Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о значительной доле поступлений от недвижимости в бюджеты разных уровней (от 15 до 25% в Германии и Фракции соответственно, до 50% в США). В России эта доля очень мала В Москве она несколько выше среднероссийских показателей в абсолютном выражении, в относительных величинах бюджетные поступления от недвижимости практически не оказывают влияния на динамику бюджета города и составляют не более 10%. Следовательно, проблема увеличения доходов городского бюджета за счет поступлений из сферы недвижимости на различных этапах её жизненного цикла, дожна являться не только предметом научных исследований, но и практической мерой попонения ресурсов городского развития.
Исследование практики ИСД в г.Москве позволяет в рамках поставленной проблемы выявить основной узел напряженности - противоречия во взаимодействии основных участников деятельности, как вкладывающие в строительство хозяйствующие субъекты (далее инвестор) и муниципальные органы, представляющие интересы города (далее город). Основной смысл указанного противоречия заключается в отсутствии четких процедур определения эффективности их участия в реализации проектов строительства. Это не позволяет однозначно оценить инвестиционную привлекательность объекта для каждого участника, в конечном счете, снижая инвестиционную активность. Особенно актуальным является вопрос предоставления городскими властями прав аренды земельного участка под строительство объектов коммерческого назначения.
Принципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие критериального показателя определения степени согласования их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности их экономических интересов. Ситуация усугубляется отсутствием комплексной методики оценки стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта. Такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент учитывается в недостаточной мере.
Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти фактически не оценивают собственные вложения, а следовательно не могут определить, какой результат будет получен, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства не в состоянии определить какую чистую прибыль получит после его окончания. Наряду с разработкой правил и процедур юридического характера, регулирующих процесс ИСД с помощью законодательных актов, необходимо создать экономические механизмы обеспечения эффективного управления городскими ресурсами, в том числе за счёт эффективного оборота городских земельных участков.
Необходимо отметить, что механизм функционирования ИСД в период становления рыночных отношений рассматривася многими учеными, как зарубежными: Кнехтель Эрхард, X. Шеле, X. Решке и пр., так и отечественными: Абрамовым С.И., Гальпериной З.М., Грабовым П.Г., Гумбой Х.М., Дикма-ном В.И., Лукмановой И.Г., Фалькевичем H.A., Шапиро В.Д., Жоковым A.C., Штульбергом Б.М., Ардентовым Д.Н., Донцовой Л.В., Коноваловым В.Ю., Яськовой Н.Ю. и другими авторами. Не снижая значимости имеющихся работ, отметим недостаточное число исследований по таким важным проблемам функционирования инвестиционно-строительного комплекса, как обоснование и оценка процессов взаимодействия субъектов ИСД, поиск направления формирования развития инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости и фундаментальных принципов взаимодействия участников ИСД в рыночных условиях. Проблема вовлечения инвестиционных ресур-
сов города, их оценка, механизм согласования экономических интересов в условиях городского строительства объектов коммерческого назначения имеет актуальное значение в нынешних рыночных условиях.
Таким образом, настоящее исследование имеет важное народнохозяйственное значение и направленно на повышение доходов от эффективного использования городских ресурсов, в том числе имущественно-земельного комплекса, расширение инструментов привлечения инвестиций в строительную отрасль и регулирование инвестиционных потоков в целях активизации ИСД и обеспечения устойчивого развития городской среды.
Целью исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности направленного на увеличение степени согласованности экономических интересов города и инвестора Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
- проанализирована инвестиционно-строительная деятельность в условиях градостроительной среды, в том числе в секторе рынка коммерческой недвижимости;
- исследованы основные этапы инвестиционно-строительной деятельности;
- выявлены основные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав, структура их экономических интересов и привлекаемых ими инвестиционных ресурсов;
- определен критерий, отражающий степень согласованности и уровень удовлетворения экономических интересов города и инвестора;
- проанализированы существующие методы оценки земельных участков;
- сформирован подход к определению стоимости инвестиционных ресурсов города, как суммы стоимостных эквивалентов потенциала городских территорий и административных ресурсов;
- разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, как основы проведения инвестиционных конкурсов по реали-
зации прав аренды земельного участка для целей строительства объектов коммерческого назначения.
Постановка перечисленных задач, взаимосвязь приемов и методов их решения определили логику проведения диссертационного исследования, в котором предметом исследования является совокупность экономических отношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности в пределах соблюдения их экономических интересов по осуществлению строительства объектов коммерческого назначения в условиях рыночных отношений.
Объектом исследования является - процессы инвестиционно-строительной деятельности, направленные на создание нежилых объектов коммерческого назначения.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей, нормативно-правовые основы и методические рекомендации в области организации процессов ИСД, землепользования, оценки городских земель, расчета эффективности деятельности организаций, нормативные акты РФ, методические разработки Госстроя РФ.
В процессе исследования использовались положения теории управления недвижимостью, системно-структурного и финансового анализа, теорий игр и рисков, а также методы экспертных оценок и др..
Статистическую базу исследования составили материалы официальных государственных статистических органов, материалы независимых информационных служб и экспертов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.
Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью компьютерных технологий.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании и разработке методического подхода согласования экономических интересов основных участников ИСД с использованием разработанного инструментария определения экономически обоснованной доли города в совокупном объеме инвестицион-
ных ресурсов, направляемых на строительство нежилых объектов коммерческого назначения в городских условиях.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Проанализирован и структурирован состав этапов ИСД, отвечающих сложившейся практике. Выделен этап оформления земельных отношений, как основополагающий для согласования интересов основных участников инвестиционно-строительных процессов.
2. Исследована роль территориальных органов управления, как поноценных и равноправных соинвесторов, участвующих в ИСД и имеющих собственные экономические интересы вложения инвестиционных ресурсов.
3. Выявлен состав и сформулировано определение инвестиционных ресурсов города, как единства материальных и нематериальных активов, выступающих в хозяйственной практике как стоимостной эквивалент потенциала городских территорий и административных ресурсов.
4. Определен критерий согласования экономических интересов инвестора и города, выступающий в форме относительного показателя - индекса прибыльности (Р1).
5. Сформирован методический подход количественного определения инвестиционных ресурсов города, в основе которого расчет инвестиционной стоимости земельного участка, предоставляемого под строительство, по остаточному методу.
6. Разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, предусматривающая обеспечение уровня удовлетворения и степени согласованности экономических интересов города и инвестора.
7. Предложен механизм использования методики определения экономически обоснованной величины доли города с учетом прав аренды на земельные участки.
Практическая значимость диссертации. Сформированный в работе методический подход к согласованию экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД создания нежилых объектов коммерческого назначения, устраняет недостатки существующих научных и практических подходов, по-
зволяет использовать предложенный механизм согласования экономических интересов участников ИСД для регулирования инвестиционно-строительных процессов, направленных на обеспечение устойчивого развития городской среды в условиях повышения эффективности использования всех видов ресурсов.
Практическая значимость диссертации состоит, прежде всего, в том, что разработанная автором методика позволяет определить экономически обоснованную величину доли города и на этой основе задать стартовые условия инвестиционного конкурса, что в свою очередь позволяет снизить срок экспозиции конкурсных объектов и увеличить поступления в городской бюджет за счёт рационализации оборота городских земель.
Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчётами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 2001-2004 г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.
На защиту выносится:
1. Методические основы стоимостной оценки инвестиционных ресурсов города, как совокупности материальных и нематериальных активов; используемых в качестве вложений в проекты недвижимости коммерческого назначения.
2. Структура и содержание экономических интересов участников рынка недвижимости на основных этапах ИСД.
3. Основные тенденции развития инвестиционных отношений в контексте объективной необходимости и возможности рассмотрения города, как поноценного и равноправного инвестора в рамках ИСД.
4. Количественно измеримый критерий, отражающий уровень удовлетворения и степень согласованности экономических интересов города и инвестора в условиях развития рыночных отношений.
5. Практические рекомендации и расчётная модель определения экономически обоснованной доли города в совокупных инвестиционных ресурсах в
целях использования её при формировании стартовых условий инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка.
Апробация и внедрение результатов исследования. Предложенный автором методический подход был использован в бизнес-планах Государственного унитарного предприятия Ликом-центр для определения величины доли города Москвы и инвестора при определении стартовых условий инвестиционных конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы на территории Центрального административного округа.
Общие результаты и отдельные выводы диссертационного исследования внедрены и используются в ОАО Агентство развития территории, включая разработанную автором расчетную модель, позволяющую на основании адекватной оценки инвестиционных ресурсов определить основные показатели инвестиционной привлекательности рассматриваемых проектов строительства, реконструкции и управления недвижимостью для всех его участников.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликованы 5 научных статей общим объемом 2,5 печатных листа.
Объём и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Диссертация изложена на 158 страницах текста, включающих 22 таблицы, 44 рисунка, 16 формул, 3 приложения. Библиографический список содержит 145 наименований.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Проведенный анализ современного состояния ИСД в РФ, и в частности в г.Москве показал, что динамика основных экономических показателей не соответствует темпам развития рынка недвижимости. Для выявления причин проанализирован практически сложившийся процесс реализации ИСД в совокупности с действующей системой его регулирования процесса на примере самого активно развивающегося и наиболее инвестиционно привлекательного сегмента рынка недвижимости - коммерческой недвижимости г.Москвы.
г.Москва был выбран как регион, имеющий наибольший практический опыт ИСД на территории РФ. Учитывая высокий потенциал развития рынка недвижимости других городов, анализ достижений и ошибок московского опыта организации процессов ИСД является необходимым для повышения эффективности этого вида деятельности в других регионах.
Исследование основных тенденций развития рынка недвижимости на территории г.Москвы показал, что спекулятивные, бесконтрольные операции, порождаемые отсутствием адекватного механизма регулирования ИСД, изымают из оборота ценные территории городских земель. В результате доходная часть городского бюджета недополучает значительные денежные средства, необходимые для дальнейшего эффективного развития городской среды.
Для выявления недостатков существующего процесса ИСД были исследованы основные этапы и выявлены главные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав и структура их экономических интересов и привлекаемых участниками инвестиционных ресурсов.
Исходя из существующей практики, в работе выделены следующие основные этапы ИСД: прединвестиционные исследования, оформление земельных отношений, оформление ИРД, проектирование, строительство, сдача объекта в эксплуатацию, реализация или эксплуатация построенного объекта.
Этап оформления земельных отношений, отсутствовавший в системе плановой экономики, является основополагающим для ИСД и влияет на показатели его инвестиционной привлекательности. На этом этапе происходит согласование интересов собственников двух основных составляющих объекта недвижимости - земельного участка и будущего строения. Однако, в настоящее время отсутствуют обоснованные методические положения и нормативы определения условий предоставления земельного участка, включая уточнение состава этапов и продожительности оформления прав на землю. В действующих строительных нормативах инвестиционный процесс не рассматривается как целостная система, а следовательно и не учитываются все его составляющие.
Анализ сложившейся практики ИСД на территории России, в т.ч. в г.Москве, позволил автору выделить основных участников процесса, интересы
которых являются основополагающими при принятии решений в рамках ИСД. В их числе: инвестор, подрядные и проектные организации, заказчик, город, конечный пользователь, а также общественные организации. В рамках данной работы под термином город понимаются все органы государственной власти г. Москвы, в том числе органы местного самоуправления.
Необходимо отметить, что в работе, помимо классических участников инвестиционно-строительного процесса выделены такие участники как конечный пользователь и общественные организации, которые ранее не рассматривались как поноценные участники ИСД.
Выявление экономических интересов каждого из участников, является важнейшим этапом создания модели эффективного взаимодействия субъектов в процессе ИСД. Совокупность интересов формирует стратегию и тактику действий различных экономических единиц (субъектов хозяйствования) в процессе их функционирования.
В рамках поставленных целей в рассматриваемой системе взаимоотношений с учетом выделенных выше основных участников ИСД выявлено содержание основных экономических интересов и определено их влияние на объект строительства. (Рис. 1)
Очевидно, что экономические интересы различных участников в рамках реализации одного проекта разнонаправлены. Наиболее актуальным и спорным моментом является определение характера взаимоотношений между инвестором и городом.
Пренебрежение экономическими интересами одного из этих участников не позволит создать ликвидный объект строительства, обеспечивающий устойчивое развитие городской среды. Значимость этого противоречия определяется следующими причинами: - наличием принципиально различных собственников двух основных составляющих объекта недвижимости - земельного участка и неразрывно связанного с ним строения;
Обеспечение бюджетной эффективности строительства и эксплуатации объекта, решение социальных задач
Рост объёмов строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ
Подрядные и проектные организации
Обеспечение соответствия проводимых работ действующим нормам и
правилам, а так же улучшение состояния внешней среды объекта
Город (Муниципальные, органы)
\ Увеличение \ себестоимости \ объекта
//!/ 4 ////
ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА
Общественные организации
Конечный '
пользователь (потребитель)
Увеличение себестоимости объекта
//// //// \ *'//
Снижение рыночной стоимости, эффективная организация поцессов строительста и эксплуатации
Получение максимального _вознаграждения_
Получение максимального дохода I минимальные сроки
Рис. 1. Экономические интересы основных участников ИСД и их влияние на
объект строительства
- стокновением экономических интересов данных субъектов ИСД, возникающим на начальном этапе ИСД - оформлении земельных отношений, которое является основой для дальнейшего развития деятельности;
- согласованием экономических интересов рассматриваемых субъектов, касающемся определения прав использования и застройки земельного участка, без чего процесс ИСД теряет смысл;
- несогласованностью экономических интересов города и инвестора, которая может привести к превышению платежей за право застройки земельного участка, предоставляемого городом, над ее рыночной ценой, и, как результат, торможению скорости оборота земельных участков и замедлению развития городских территорий. Возможна и обратная ситуация, занижение стоимости, предоставляемых городом ресурсов по сравнению с их рыночной ценой, что приведет к потере доходов бюджета города.
При этом, основное противоречие экономических интересов инвестора и города выражается в необоснованной части конечного результата - величины доли города, представляющей собой часть площадей готового объекта, передаваемых в собственность городу.
В силу вышеизложенного автором предлагается создание объективно необходимой и отсутствующей на данный момент методической базы для регулирования процессов ИСД на этапе оформления земельных отношений в целях определения экономически оправданных условий участия инвестора и города в инвестиционных проектах, что сводится к определению экономически обоснованной величины доли города.
В условиях рыночных отношений расчет экономического эффекта участия того или иного субъекта в ИСД дожен быть определяющим. В связи с этим, город, являясь поноправным субъектом ИСД, предоставляет инвестиционные ресурсы, которые в свою очередь дожны обеспечивать по аналогии с инвестором максимальную доходность на вложенные средства.
В настоящее время широко применяются методики определения экономической эффективности участия инвестора в проектах ИСД. В их основе четкое
разделение затратной и доходной частей проекта. Применение этих принципов для определения эффективности реализации проекта для города представляет собой значительные трудности. Это связано:
во-первых, с неопределенностью затратной части города, т.е. с определением стоимостного эквивалента предоставляемых им инвестиционных ресурсов;
во-вторых, с трудностями расчета стоимостного эквивалента доходной составляющей проекта для города.
Затратную составляющую проекта участия города формируют городские активы, предоставляемые для реализации проекта ИСД. Под городскими активами подразумевается совокупность принадлежащих различным собственникам локализованных на конкретной территории материальных и нематериальных активов, выраженных в имидже города, его кредитном рейтинге и авторитете, уровне интелектуального развития, образования и профессиональной подготовки населения, созданном инновационном заделе, степени правового и институционального развития, потребительской активности, состоянии общественного мнения, характере ожиданий бизнес-среды, граждан и пр. Совокупность вышеперечисленных городских активов при реализации проектов ИСД формируют инвестиционный потенциал городской территории, на которой планируется строительство. В соответствии с логикой развития рыночных отношений потенциал городских территорий отражает ценность выделенной территории.
Помимо простого предоставления городских активов в виде земельного участка, обладающего определенной рыночной стоимостью, город в значительной степени может влиять на процесс ИСД, используя административный ресурс, который позволяет в той или иной степени активизировать ИСД. Основными функциями административного ресурса являются: поддержка, содействие, стимулирование и гарантирование протекающих в городской среде инвестиционно-строительных процессов.
Административный ресурс в его инвестиционном качестве может быть определен посредством определения возможной упущенной выгоды в результате реализации проекта без его предоставления.
Таким образом, инвестиционный ресурс города (ИРГ) представляет собой стоимостной эквивалент потенциала входящих в него городских территорий и административных ресурсов (Рис.2).
Исследование выделенных инвестиционных ресурсов и доходных составляющих оценки эффективности проекта каждого из участников в отдельности позволяет отразить влияние доли города на величину прибыли проекта для каждого из участников. Прибыль (П) в данном случае рассматривается, как разница между доходными и затратными составляющими проекта для каждого из участников. При этом, величина доли города увеличивает совокупную затратную составляющую проекта, а показатели прибыли для рассматриваемых субъектов являются обратно пропорциональными величинами.
Прййципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие интегрального критериального показателя определения степени согласованности их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности последних.
В работе были использованы следующие методические принципы выбора критерия, характеризующего величину доли города с позиции удовлетворения интересов основных участников ИСД:
- отражение прибыли, как формы основного экономического интереса субъектов ИСД;
- простота и доступность для учета и анализа;
- четкость критериев для оценки критических значений;
- обеспечение сопоставимости разновременных составляющих, формирующих прибыль;
- относительный характер, как возможность сопоставления с показателем других субъектов.
В целях выбора показателя, отражающего критерий согласованности экономических интересов, предложен в отличие от принятого в настоящее время абсолютного значения экономического эффекта, относительный показатель - индекс прибыльности PI (Profitability Index), определяемый, как отношение доходов, ожидаемых от инвестиций, к стоимости использованных инвестиционных ресурсов.
Производственные, жилищные, инфраструктурные и другие фонды
Финансовые фонды
Имидж города
Кредитный рейтинг, авторитет . города
Образование, профессиональная/
подготовка населения \
Степень правового и / институционального развития г
Состояние общественного мнения, ожиданий бизнес-средь^ и пр.
* т
3 8 И В"
"1 о тз
Л Хв Хв а н е в а ас
Поддержка
Содействие
Стимулирование
Гарантирование
8 а а Ха а
"з N Л Н
Основной проблемой количественной интерпретации данного показателя является отсутствие комплексной методики оценки затратной составляющей города - стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта.
На основе полученного в результате исследования состава инвестиционных ресурсов города произведено его измерение, имея в ввду," что'инвестиционный ресурс города является производной потенциала городских территорий и административного ресурса. Необходимо отметить, что такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент вообще не учитывается. Составляющие административного ресурса практически всегда имеют индивидуальный характер. Таким образом, административный ресурс формирует индивидуальные инвестиционные условия для каждого проекта в отдельности, влияя на инвестиционную стоимость земельного участка, отведенного для реализации конкретного проекта.
Под инвестиционной стоимостью в работе понимается стоимость создаваемой для конкретного инвестора или группы инвесторов собственности. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с целями инвестора.
Таким образом, стоимостной эквивалент потенциала городских территорий определяется рыночной стоимостью земельного участка, а учет административного ресурса формирует инвестиционную стоимость земельного участка. Расчёт данного вида стоимости происходит с применением всех подходов и инструментов, использующихся для определения рыночной стоимости земельного участка.
С учётом всех существующих нормативных и методических рекомендаций по определению стоимости прав аренды земельного участка для определения инвестиционной стоимости прав аренды земельного участка (стоимости ИРГ) предложено использовать метод остатка на основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, как наиболее точно отвечающий поставленным целям исследования (Рис. 3).
Входные данные
Затраты на создание объекта недвижимости, без учета стоимости приобретении орав на землю
Базовое расчётное значение стоимости ИРГ (берётся как нормативное значение стоимости цены
земли в соответствии с ППМ №417-ПП от 03.06.2003 г.)
Средиерыно чная норма прибыли для аналогичны х проектов
Ожидаемый доход
Входные данные
Ф)нкниональное назначение объекта недвижимости
Основные пространственно планировочные характеристики объекта недвижимости (общая площадь, плошадь застройки, этажность и пр.)
Расчёт ожидаемого дохода от реализации проекта Дож = Х1+Х2+ХЗ*Х2+ХЗ*(Х1+Х2)
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в предположении его строительной готовности
Ш - стоимость, определенная методом аналогов
Б2 - стоимость, определенная методом предполагаемого использования
Согласование результатов оценки
Рис. 3. Блок-схема определения стоимости ИРГ на основе метода остатка
Для определения уровня удовлетворенности интересов города и инвесторов значение показателя индекса прибыльности проекта необходимо рассматривать как отношение расчетного значения к ожидаемому нормативному значению прибыльности проекта, которое используется в качестве критического при рассмотрении уровня удовлетворенности экономического интереса города и инвестора.
За основу для определения нормативного значения Р1 автором приняты базовые методы определения нормы прибыли, в частности кумулятивный метод, определяющий норму прибыли как сумму безрисковой нормы прибыли, коэффициента инфляции и надбавки за риск. Нормативное значение индекса прибыльности для инвестора ч города, как двух независимых субъектов хозяйствования, осуществляющих инвестиции, будет различна.
В то же время для обоих рассматриваемых субъектов ИСД значение таких составляющих, как безрисковая норма прибыльности и коэффициент инфляции, будут одинаковы. Значение коэффициента, учитывающего риск инвестирования в проект, то есть надбавка за риск, для участников ИСД будет различным. Этот коэффициент для города и инвестора отличается на величину административного риска, который у города по определению ниже, чем у инвестора.
Предлагаемая в данной работе методика определения экономически обоснованной величины доли города выпонена с использованием основных инструментов бизнес-планирования и основана на следующих принципиальных положениях:
- каждый участник ИСД является самостоятельным субъектом хозяйствования;
- каждый участник ИСД действует в соответствии с задачами, ориентированными на удовлетворение их экономических интересов;
- экономические интересы каждого из участников равноправны. Выделение приоритета экономического интереса одного из участников создает неадекватную конкурентную среду реализации проекта строительства;
- все значения показателей, используемые для определения расчетных значений принятых критериев, дожны быть получены на основе маркетингового анализа рыночной ситуации и внешней среды проекта ИСД;
- разделение денежных потоков проекта на два денежных потока, формирующих доходную часть бюджета города и бюджета инвестора соответственно.
Экономически обоснованной величиной доли города является такая величина (X), при которой обеспечивается заданные уровень удовлетворения и степень согласованности экономических интересов рассматриваемых участников. Величина доли города, обеспечивающая одновременно значения индексов прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативных, отвечает принципу удовлетворения экономических интересов.
В противном случае проект не может быть принят к реализации, а его функциональные характеристики необходимо пересмотреть. Принцип согласованности экономических интересов удовлетворяется в случае равенства индексов прибыльности участников (1) или в случае обеспечения минимального значения модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (2).
(Р1и) = (Р1г) (1) (1(Р1ни/Р1и(х)) - (Р1нг/Р1г(х)) / = min Ч> 0) р)
Широко внедряемый в практику хозяйствования строительного комплекса инвестиционные конкурсы (торги) позволят использовать экономически обоснованную величину доли города при формировании условий инвестиционного контракта, как стартовое значение для отбора инвесторов на застройку того или иного участка. Это поможет создать преференции для инвесторов с более эффективной финансово-хозяйственной деятельностью.
Последовательность этапов реализации предлагаемой методики представлена на рисунке 4. Экономическая эффективность внедрения предлагаемой методики в практику ИСД, была оценена экспертным методом и находится в пределах 5-6%.
Формирование первичных условий реализации проекта ИСД
Выделение IЧ земельного участка гЧ А Характеристики земельного участка: у местоположение, размер, существующие улучшения
Определение объекта [_ строительства Г 1 Предварительные характеристики объекта ) строительства: функциональное назначение, объемио-1 планировочные характеристики;
Привлечение административного ресурса I 1 Формирование инвестиционных условий ) реализации проекта: льготы, обременення и пр.
Определение стоимости ИРГ
Определение норма!ивных значений индекса прибыльности для инвестора (Р1ин) и города (Р1гн)
Определение значенийвеличины доли города (X) в критических точках
XI = Р1г (XI) = Р1и (XI) ) Х2 = Р1г(Х2) = Р1гн ХЗ = Р1и (ХЗ) = Р1ин
Проверка условия удовлетворенния экономических интересов
проект не принимается,
пересматриваются характеристики проекта
где X - (Экономически обоснованная^ величина доли города (стоимостной эквивалент))
Проверка условия согласованности экономических интересов
X - стартовое значение доли города на инвестиционном конкурсе
Х1=тт I (Р1г(Х1уР1гн) - (Р1и(Х1)/Р1ин)|
где X - (Экономически обоснованная величина доли города (стоимостной эквивалент))
Рис. 4 Последовательность этапов определения экономически обоснованной величины доли города
Качественная оценка эффективности применения разработанной методики была определена путём проведения непосредственных расчётов величины доли города для фактических проектов.
Преимуществом разработанной методики является также возможность её использования, как в существующих условиях переходной рыночной экономики, когда расчёт между городом и инвестором происходит в натуральных единицах (квадратных метрах), так и в дальнейшем при расчётах в денежном эквиваленте.
Основные выводы и предложения
В диссертационной работе обобщены результаты исследования, посвященного экономическим проблемам взаимоотношений между участниками ИСД на основных её этапах. Проведенный автором анализ показал, что действующая система регулирования ИСД характеризуется рядом существенных недостатков. Главный из которых заключается в отсутствии системного подхода к процессам реализации ИСД и взаимоотношениям ее участников. Это обуславливает противоречивость, непоноту и несбалансированность нормативно-правового и методического обеспечения различных этапов ИСД, снижая эффективность использования городских ресурсов. На основании проведенного исследования автор считает возможным сделать следующие выводы и предложения.
1. Результаты выпоненного автором системного анализа позволили сформировать адекватную рыночным условиям структуру основных субъектов ИСД, а также выявить содержание и основные противоречия их экономических интересов, проявляющиеся в необоснованном определении доли города в общем объеме инвестирования и, как следствие, в стохастичности попонения городского бюджета.
2. Проведенное автором исследование показало: основное экономическое противоречие действующей системы ИСД в рамках цели исследования может быть устранено путём разработки и внедрения механизма, позволяющего науч-
но обосновывать условия участия города и инвестора, включая их доли в инвестировании строительства нежилых объектов коммерческого назначения.
3. В работе показано, что основной причиной неэффективного использования городских ресурсов является разнонаправленность экономических интересов инвестора и города на этапе оформления земельных отношений, отсутствие методической базы, позволяющей их сбалансировать на адекватной основным принципам рыночной экономики основе.
4. В целях обоснования доли города автором разработана система методических принципов выбора критерия, характеризующего степень согласованности и уровень удовлетворения интересов основных участников ИСД Предложено рассчитать показатель вышеобозначенного критерия в отличие от принятого в настоящее время абсолютного значения экономического эффекта, как относительную величину - индекс прибыльности PI (Profitability Index).
5. Для количественной интерпретации данного показателя необходимо определение стоимости инвестиционных ресурсов города (ИРГ). В существующей теории и практике отсутствуют методики комплексной оценки стоимости ИРГ. Проведённое исследование позволило выявить состав и предложить метод определения стоимости ИРГ через стоимостной эквивалент потенциала городских территорий, представляющий собой рыночную стоимостью земельного участка, увеличенного на стоимость административных ресурсов.
6. Экономически обоснованное значение доли города определяется с использованием критерия индекса прибыльности на основе его критических значений, являясь величиной, обеспечивающей одновременно значения индексов прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативных, отвечая принципу удовлетворения экономических интересов. Принцип согласованности экономических интересов удовлетворяется в случае равенства индексов прибыльности участников (Р1и) = (Р1г) или в случае минимизации значения модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (| (Р1ни/Р1и(х)) -(Р1нг/Р1г(х)) | = min - 0).
7. При внедрении в практику хозяйствования расчётной модели, значение доли города дожно быть принято, как стартовое значение условий инвестиционного контракта, реализуемого посредствам инвестиционного конкурса. Применение разработанной методики позволит повысить эффективность использования городских ресурсов, что в свою очередь улучшит экономические показатели развития городской среды.
Основные положения выпоненных исследований опубликованы в следующих работах:
1. Олизько Т. А. Разработка модели взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности. Строительство и недвижимость. Актуальные проблемы экономики, управления, технологии: Межвузовский сборник научных трудов/ Воронежская государственная архитектурно-строительная академия, 2001,132с. -0,3 п.л.;
2. Олизько Т. А. Методологические аспекты определения составляющих рыночной стоимости объекта строительства. Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы: Сборник трудов/ Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2002,349с. -0,4 п.л.;
3. Олизько Т.А. Оформление земельных отношений, как основной этап инвестиционно-строительной деятельности на примере г. Москвы. Актуальные проблемы строительства и недвижимости: Межвузовский сборник научных трудов/ Воронежская государственная архитектурно-строительная академия, 2004,164с. - 0,3 п.л.;
4. Олизько Т.А. Проблемы взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности. Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно-коммунального комплексов в России: Сборник трудов/ Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2004,184с. - 0,4 п.л.;
5. Олизько Т.А. Реализация экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. Часть I/ Под общ. ред. Ясь-ковой Н.Ю., Москва: КЦ МАГМУ, 2005, с.282. - 1,1 п.л.
КОПИ-ЦЕНТР св. 7: 07: 10429 Тираж 100 экз. Тел. 185-79-54 г. Москва, ул. Енисейская д. 36
Д24 245
РНБ Русский фонд
2006-4 23413
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Олизько, Татьяна Александровна
Введение.
Глава I. ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.
1.1. Анализ структуры и динамики основных показателей ИСД по объектам коммерческого назначения.
1.2. Исследование основных этапов ИСД в условиях современной России.
1.3. Анализ структуры экономических интересов основных участников ИСД.
1.4. Выводы по I главе.
Х Глава II. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ИСД В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.
2.1. Основные тенденции развития экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД.
2.2. Обоснование критериального показателя согласования экономических интересов города и инвестора.
2.3. Определение стоимости инвестиционных ресурсов города ф (ИРГ).
2.4. Выводы по II главе.
Глава III. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ЭКО-НОМИЧЕСИХ ИНТЕРЕСОВ ГОРОДА И ИНВЕСТОРА В РАМКАХ ИСД.
3.1. Определение нормативного значения индекса прибыльности для города и инвестора.
3.2. Разработка методики расчета экономически эффективной величины доли города в инвестиционных проектах. j. 3.3. Экономическая эффективность и практические проблемы использования модели согласования интересов на примере объектов г.Москвы.
3.4. Выводы по III главе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка модели эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющих строительство нежилых объектов коммерческого назначения"
Практическая реализация курса устойчивого развития страны потребовала адекватного развития строительной отрасли, что в свою очередь не могло не затронуть инвестиционной сферы. Как следствие, за последние годы принципиально изменилась ситуация на рынке инвестиций. Доля инвестиционных потоков, обращающихся в легитимном режиме, значительно увеличилась, возросла роль иностранных инвестиций, усилилась отраслевая конкуренция, изменилось содержание взаимоотношений и структура участников инвестиционных процессов. В связи с этим, актуализируется вопрос необходимости обеспечения прибыли на вложенный капитал в строительной отрасли не ниже, чем в других сферах его приложения. Разумеется в условиях сопоставимых рисков.
В современных условиях повышение эффективности строительного производства достигается путём оптимального использования всех имеющихся ресурсов, как материальных, так и нематериальных. Однако, использование нематериальных активов в настоящее время по существу остаётся за пределами практической реализации, и лишь фрагментарно отражено в проведённых научных исследованиях. В частности, слабая разработка технологий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД), адекватных требованиям рыночной среды, позволяет говорить о необходимости создания современной модели, отражающей сложившуюся практику участников ИСД, намечающиеся тенденции и направления эволюции форм и методов их взаимодействия.
Современные инвестиционно-строительные технологии, как нематериальный актив, являются одним из резервов повышения эффективности строительного производства. Они предопределяют формирование новых типов и методов взаимоотношений между всеми участниками ИСД.
Анализ самого инвестиционно привлекательного и активно развивающегося сектора рынка недвижимости Ч коммерческой недвижимости на примере г.Москвы показал, что существующие в нем процедуры взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса в большинстве своем не эффективны и не систематизированы, а механизм регулирования ИСД отсутствует. При этом, недвижимость в Москве, в частности сектор коммерческой недвижимости, по мнению специалистов вот уже более 5 лет является самой привлекательной областью для вложения свободных средств, находящихся в распоряжении коммерческих организаций и физических лиц.
Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о значительной доле поступлений от недвижимости в бюджеты разных уровней (от 15-25% в Германии и Франции, до 50% в США). В Российской федерации эта доля очень мала. По Москве она несколько выше среднероссийских показателей в абсолютном выражении, в относительных величинах бюджетные поступления от недвижимости практически не оказывают влияния на динамику бюджета города и составляют не более 5% от поступлений. Следовательно, проблемы увеличения доходов бюджетов за счет недвижимости на всех этапах её жизненного цикла, как источника городского дохода, дожна являться не только направлением научных исследований, но и практической мерой попонения последнего.
Исследование практики ИСД в Москве позволяет в рамках поставленной проблемы выявить основной узел напряженности - противоречия во взаимодействии таких участников деятельности, как вкладывающие в строительство хозяйствующие субъекты (далее инвестор) и муниципальные органы, представляющие интересы города (далее город), выражающиеся в отсутствии четких процедур определения эффективности их участия в реализации проектов строительства. Это не позволяет однозначно определить инвестиционную привлекательность объекта для каждого участника, в конечном счете, снижая инвестиционную активность. Особенно актуальным является вопрос предоставления городскими властями прав аренды земельного участка под строительство объектов коммерческого назначения.
Принципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие критериального показателя определения степени согласования их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности их экономических интересов. Ситуация усугубляется отсутствием комплексной методики оценки стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта. Такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент вообще не учитывается. Например, льготы, предоставляемые городом для реализации проекта, выступающие средством повышения экономической заинтересованности инвестора, выпоняют функции регулятора инвестиционных потоков в интересах города, соответственно являются его инвестиционным ресурсом.
Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти фактически не оценивают собственные вложения, а следовательно не могут определить, какой результат будет получен, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства не в состоянии определить какую чистую прибыль получит после его окончания. Поэтому наряду с разработкой правил и процедур юридического характера, регулирующих процесс ИСД с помощью законодательных актов, необходимо создать новые механизмы обеспечения эффективного управления городскими ресурсами, в т.ч. оборотом городских земельных участков.
Необходимо отметить, что механизм функционирования ИСД в период становления рыночных отношений рассматривася многими учеными, как зарубежными: Кнехтель Эрхард, X. Шеле, X. Решке и пр., так и отечественными: Абрамовым С.И., Гальпериной З.М., Грабовым П.Г., Гумба Х.М., Дикманом В.И., Лукмановой И.Г., Фалькевичем Н.А., Шапиро В.Д., Жоко-вым А.С., Штульберг Б.М. и другими авторами. Однако, исследование данного вопроса с точки зрения процессов взаимодействия субъектов ИСД является слаборазработанным. Основные работы в этом направлении опубликованы в трудах следующих ученых: Ардентова Д.Н., Донцовой JI.B., Коновалова В.Ю., Яськовой Н.Ю. и др. В них внимание акцентировалось на методологических аспектах и фундаментальных принципах взаимодействия участников ИСД в рыночных условиях. Проблема вовлечения инвестиционных ресурсов города, их оценка, механизм согласования экономических интересов в условиях городского строительства объектов коммерческого назначения практически не рассматривалась.
Таким образом, настоящее исследование, направленное на повышение доходов от эффективного использования городских ресурсов, в том числе имущественно-земельного комплекса, расширение инструментов привлечения инвестиций в строительную отрасль и регулирование инвестиционных потоков в целях активизации ИСД и обеспечения устойчивого развития городской среды, имеет важное народнохозяйственное значение.
Целью исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности направленного на увеличение степени согласованности экономических интересов города и инвестора.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
- проанализирована инвестиционно-строительная деятельность в условиях градостроительной среды, в том числе в секторе рынка коммерческой недвижимости;
- исследованы основные этапы инвестиционно-строительной деятельности;
- выявлены основные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав, структура их экономических интересов и привлекаемых ими инвестиционных ресурсов;
- определен критерий, отражающий степень согласованности и уровень удовлетворения экономических интересов города и инвестора;
- проанализированы существующие методы оценки земельных участков;
- сформирован подход к определению стоимости инвестиционных ресурсов города, как суммы стоимостных эквивалентов потенциала городских территорий и административных ресурсов;
- разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, как основы проведения инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка для целей строительства объектов коммерческого назначения.
Постановка перечисленных задач, взаимосвязь приемов и методов их решения определили логику проведения диссертационного исследования, в котором предметом исследования является совокупность экономических отношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности в пределах соблюдения их экономических интересов по осуществлению строительства объектов коммерческого назначения в условиях рыночных отношений.
Объектами исследования являются процессы инвестиционно-строительной деятельности, направленные на создание нежилых объектов коммерческого назначения.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей, нормативно-правовые основы и методические рекомендации в области организации процессов ИСД, землепользования, оценки городских земель, расчета эффективности деятельности организаций, нормативные акты РФ, методические разработки Госстроя РФ.
В процессе исследования использовались положения теории управления недвижимостью, системно-структурного и финансового анализа, теорий игр и рисков, а также методы экспертных оценок и др.
Статистическую базу исследования составили материалы независимых информационных служб и экспертов, материалы официальных государственных статистических органов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.
Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью современных компьютерных технологий.
Научная новизна диссертации заключается в обосновании и разработке методического подхода согласования экономических интересов основных участников ИСД с использованием разработанного инструментария определения экономически обоснованной доли города в совокупном объеме инвестиционных ресурсов, направляемых на строительство нежилых объектов коммерческого назначения в городских условиях.
Теоретическая и практическая значимость диссертации заключается в том, что сформированный в работе методический подход к согласованию экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД, устраняет недостатки существующих научных и практических подходов, позволяет использовать предложенный механизм согласования экономических интересов участников ИСД для регулирования процессов ИСД, направленных на обеспечение устойчивого развития городской среды в условиях повышения эффективности использования всех видов ресурсов.
Практическая значимость диссертации состоит, прежде всего, в том, что разработанная автором методика позволяет определить экономически обоснованную величину доли города и на этой основе задать стартовые условия инвестиционного конкурса, что в свою очередь позволит снизить срок экспозиции конкурсных объектов и увеличить поступления в городской бюджет за счёт рационализации оборота городских земель.
Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчётами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 20012005г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Олизько, Татьяна Александровна
3.4. Выводы по Главе III
1. Экономически обоснованное значение доли города, отвечающее критериям удовлетворения и согласованности экономических интересов каждого из участников определяется с использованием интегрального критерия индекса прибыльности в интервале его критических значений. Значение доли города в этом случае дожно обеспечивать одновременно значение индекса прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативного Р1ни и Р1нг соответственно. Одновременно данная величина дожна быть согласована относительно экономических интересов обоих участников, что достигается при равенстве показателей (Р1и) = (Р1г) или при минимальном значении модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (I(Р1ни/Р1и(х)) -(Р1нг/Р1г(х)) / = min 0).
2. Нормативное значение индекса прибыльности для города в сложившихся условиях всегда будет ниже аналогичного значения для инвестора. Основной причиной этого является значение коэффициента, учитывающего риск, инвестирования в проект - надбавка за риск. Этот коэффициент для города и инвестора будут отличаться на величину административного риска, который у города будет значительно ниже, чем инвестора.
3. При внедрении в практику хозяйствования расчётной модели, значение доли города целесообразно принять, как стартовое значение условий инвестиционного контракта, реализуемого посредствам инвестиционного конкурса. Применение разработанной методики позволит повысить эффективность конкурсных механизмов и использование городских ресурсов, что в свою очередь улучшит экономические показатели развития городской среды.
Заключение
Полученные в ходе решения поставленных научных задач результаты были обобщены и представлены в виде основных выводов и рекомендаций, которые сводятся к следующему.
1. Проведенный автором анализ показал, что действующая система регулирования ИСД характеризуется рядом существенных недостатков. Главный из которых заключается в отсутствии системного подхода к процессам реализации ИСД и взаимоотношениям ее участников. Это обуславливает противоречивость, непоноту и несбалансированность нормативно-правового и методического обеспечения различных её этапов, снижая эффективность использования городских ресурсов.
2. Результаты выпоненного автором системного анализа позволили сформировать адекватную рыночным условиям структуру основных субъектов ИСД, а также выявить содержание и основные противоречия их экономических интересов, проявляющиеся в необоснованном определении доли города в общем объеме инвестирования и как следствие в стохастичности попонения бюджета города.
3. В работе показано, что основной причиной неэффективного использования городских ресурсов, в том числе территорий города, является разно-направленность экономических интересов инвестора и городских властей (города) на этапе оформления земельных отношений. А так же отсутствие методической базы, позволяющей их сбалансировать на адекватной основным принципам рыночной экономики основе.
4. Проведенное автором исследование показало: основное экономическое противоречие действующей системы ИСД в рамках цели исследования может быть устранено путём разработки и внедрения механизма, позволяющего научно обосновывать условия участия города и инвестора, включая их доли в инвестировании строительства нежилых объектов коммерческого назначения.
5. В целях обоснования доли города автором разработана система методических принципов выбора критерия, характеризующего степень согласованности и уровень удовлетворения интересов основных участников ИСД. Предложено рассчитать показатель вышеобозначенного критерия в отличие от принятого в настоящее время абсолютного значения экономического эффекта, как относительную величину - индекс прибыльности PI (Profitability Index).
6. Для количественной интерпретации данного показателя необходимо определение стоимости инвестиционных ресурсов города. В существующей теории и практике отсутствуют методики комплексной оценки стоимости ИРГ. Проведённое исследование позволило выявить состав и предложить метод определения стоимости ИРГ через стоимостной эквивалент потенциала городских территорий, представляющий собой рыночную стоимостью земельного участка, увеличенного на стоимость административных ресурсов.
7. При определении инвестиционной стоимости прав на земельный участок автором обоснована необходимость и возможность использования метода остатка, как наиболее точного и легко применимого. При этом стоимость ИРГ определяется по остаточному принципу на основе значения рыночной стоимости объекта строительства за вычетом доли инвестора и нормативной прибыли участников.
8. Экономически обоснованное значение доли города определяется с использованием критерия индекса прибыльности на основе его критических значений, являясь величиной, обеспечивающей одновременно значения индексов прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативных, отвечая принципу удовлетворения экономических интересов. Принцип согласованности экономических интересов удовлетворяется в случае равенства индексов прибыльности участников (Р1и) = (Р1г) или в случае минимизации значения модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (| (PI-ни/Р 1и(х)) - (Р1нг/Р 1г(х)) I = min - 0).
9. При внедрении в практику хозяйствования расчётной модели значение доли города дожно быть принято, как стартовое значение условий инвестиционного контракта, реализуемого посредствам инвестиционного конкурса. Применение разработанной методики позволит повысить эффективность использования городских ресурсов, что в свою очередь улучшит экономические показатели развития городской среды.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Олизько, Татьяна Александровна, Москва
1. Абрамов С.И. Инвестирование. -М.: Центр Экономики и маркетинга, 2000г. -440с.
2. Амалиев Т.И. Нетрадиционные оценки рентабельности в строительстве, или чего, не дает статистика.// Экономика строительства:- 1996 N. 6 С. 36-50.
3. Ардентов Д.Н. Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса. Дис. Канд. Экон. Наук: 08.00.05.-М.: РГБ, 2003
4. Атлас оценки земель г.Москвы/Арсеньев С.В., Лукьяница А.А.,Мецгер Ф.Е., Поденок А.Е., Прорвич В.А.; под ред. Прорвича В.А.-М. экономика, 1999г. 500с.
5. Афанасьев В.А. Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства, организации и производства работ (Учебное пособие). Л.: ЛИСИ, 1988г.-99с.
6. Ахмадеева М.М. Диссертационная работа на соискание ученой степени кандидата наук Методология стоимостной оценки земельных ресурсов на примере лесных земель респ. Модовия 2000г. -с.20
7. Беккер В.Я. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме Кадастровая оценка городских земель и составление карты-схемы территориально-экономического зонирования ЦАО г.Москвы М 1:10 000. №16-97/348/227 г., М., 1997
8. Беккер В.Я. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме, №16-97/346/228 г., М., 1997
9. Бекон Алексей Витальевич "Проблема обоснования нормы дохода инвестционного проекта (на метериалах нефтегазовой отрасли)" Авто-реф. Дисс. Канд. Экон. Наук. СГЭА 2000 г.
10. Биех Ю. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов: Пер., с нем/Биех Ю. Гетце У Калининград: Янтарный сказ, 1997 - 437 е.: ил.
11. Бочарников В.П. Прогнозные коммерческие расчеты; и анализ, рисков на Fuzzy for Excel.- Киев, 2000.-159 с: ил.
12. Бунич П.Г. Проблемы стабилизации рыночной экономики в СССР, М. В/О "Знание", 1991,-42 с.
13. Бунич П.Г. Система управления экономикой развитого социализма. Тенденции и проблемы.М. Экономика, 1982,-3 03 с.
14. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель/ Вопросы оценки, 1998 гю№2 с. 47-62
15. Витт М.Б., Экономическая оценка земли при строительстве, М.: "Стройздат", 1980,-160с
16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.-М.:Инфра-М, 1996.-669с.
17. Габрин К.Э. Совершенствование управления инвестиционными проектами в условия строительно-монтажных и эксплуатационных рисков.-Челябинск, 1998-21с.
18. Гладышев А.Н., Жоков А.С., Штульберг Б.М. Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства. (Концептуальные положения). 2001 - №2-3 (7В)
19. Гражданский кодекс российской Федерации. Часть 1.-М.: инфра-м, -352с.
20. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью.-М.: Паритет, 1997 352с.
21. Гусаков А.А. Системотехника строительства -М.: Стройиздат, 1983г.-440 с.
22. Дж.К.Ван Хорн. Основы управления финансами.; Финансы и статистика, 1999г. -799 с.
23. Донцова JI.B. Анализ эффективности производственно-хозяйственной деятельности строительной организации Менеджмент в России и за рубежом №5/2000
24. Еленева Ю.Я., Еленева Ю.А. Финансовый анализ предприятия. Инвестиционная политика. -2000. 88с.
25. Жилищное строительство и жилищьно-коммунальное хозяйство в Нидерландах. Сравнение с практикой Российской Федерации. Консультационная компания КОПРОН, Берлин, Будапешт, Варшава, москва, прага, Роттердам. 1997 г., 170с.
26. Закон г. Москвы № 34 "Об основах платного землепользования в г.Москве" от 16 июля 1997 года (в редакции Закона города Москвы от 29.09.1999 N34).
27. Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" (с изменениями от 1 декабря 1999 г., 12 февраля 2003 г.))
28. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 128 с.
29. Игонина Л.Л. Инвестиции. Учебное пособие. Москва: Юристъ, 2002, -480 с.
30. Иконницкая И.А. Земельное правороссийской Федерации: теория и тенденции развития.- М.: Институт государства и права РАН, 1999
31. Ильин Н.И., Лукманова И.Г. и др. Управление проектами СПб.; Два-Три, 1996 - 610с.
32. Иманбаев Т.Т. Инвестиционная политика и оценка эффективности инвестиционных решений. Аматы: Жети Жаргы, 1995. 52 е.
33. Инвестиции в России 2003. Стат. сборник/ Госкомстат России, под ред. М.Н. Сидорова.- М., 2003-252 с.
34. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости "RWAY" № 1,2,3,5,7 за 2004г.
35. Исследование лEmerging Trends in Real Estate: Europe 2004. Европейское подразделение компании "the Urban Land Institute" совместно с "PricewaterhouseCoopers"
36. Кабаков С.И. Земли городов важнейшая часть национального богатства России. // в сб. материалов 1-ой всерос. конф. лоценка национального богатства страны. T.l. М., 1997
37. Кабаков С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве -М.: Стройиздат, 1981. 156с
38. Классический девелопер// Эксперт. 2003. - №5 (359) - 72-78 с.
39. Конвенция "О защите прав инвестора" (заключена в г. Москве 28.03.97)
40. Коновалов В.Ю. Автореферат диссертации, кандидат технических наук 05.23.08 Организация гражданского строительства с учетом стоимости земли: Центр, науч.-исслед. и проект.-эксперим. ин-т организации, механизации и техн. помощи стр-ву М., 1999 21 с.
41. Коновалов В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства (на пример Москвы) -М.: Жилищное строительство, 1999 №5, с. 16-18
42. Коростылев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости М.: Русская деловая литература, 1998, -205с
43. Краснянский Л.П. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. Междунар. акад. инвестиций и экономики стр-ва. М.: Экономика, 2001. - 254 с
44. Крейнина М. Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. М.: АО "ДИС", "MB - Центр", 1994.-255с.
45. Кураков Л.П., Кураков B.JI. Словарь-справочник по экономике.-2-е изд. Доп. И перераб.- М.: Гелиос АРВ, 1999.- 464с.
46. Лексин В., Швецов А. региональная политика и формирование земельного рынка.// Российский экономический журнал, №2,3 1994
47. Липсиц И.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. -М.: БЕК, 1996, -294 с.
48. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: Федеральный кадастровый центр "Земля", 2000
49. Лойко П.Ф. Кто хозяин городской земли? // Малые города. Деловой вестн. местного самоуправления., №4-5,1995 -с.20
50. Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д.Джонк Основы инвестирования. М., 1997г, -990с
51. Лужков Ю.М. Где городу взять деньги.//Малые города. Деловой вестн. местного самоуправления. 1995. - № 4-5. - С. 18-19.
52. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисковых инвестиционных проектов .//Финансы -1998- N 9 С.59-62.
53. Макконел К Экономика: Перт.с англ., 14 изд. М., Инфра - М, 2002, -972с.
54. Мансухани Г. Р. Золотое правило инвестирования. М.: Церих-ПЭЛ, 1995.-93с
55. Маркарян Э.С. Теория культуры и современная наука. М., 1983. С. 114-132 35
56. Маршал А. Принципы экономической науки: Пер. с англ.,т.З, М, Изд. Прогресс 1992г.,
57. Машкин В. Сущность инвестиционного процесса. ЭиЖ-Сибирь N5 (95), март, 1999 г. -350с.
58. Мекумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1997.-160с.
59. Меркин Р. М. Проблемы надежности и риска в строительстве// Экономика строительства. 1990. - №6 - 13 - 27 с.
60. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утв. Распоряжением Минимущества России от0703.2002г. № 568-Р
61. Методология оценки и передачи в собственность города объектов городской недвижимости. Оценка строений, подлежащих сносу при застройке территорий: Учебно-практическое пособие Ч М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2003 128 с.
62. Миловидов В. Д. Управление инвестиционными фондами. -М.: Анкил, 1993.-210с.
63. Москва 1992-2002 г., Краткий статистический справочник под ред. А.Б. Акимова, Л.Б. Аршона./ Мосгоркомстат М., 2003 - 53 е., Московский статистический ежегодник -2002: Стат. сбор. . Под ред. А.Б. Акимова / Мосгоркомстат.- М., 2002 - 163 с.
64. Муниципальное экономическое развитие. Муниципальные программы городов Нижний Новгород, Саратов, Ярославль. -М.: Фонд Институт экономики города, 1999 383 с.
65. Мусатов В. Т. Фондовый рынок: инструменты и механизмы. М.: Международные отношения, 1991.
66. Мухетдинова Н. М., Зубченко Л. А. Как инвестировать за рубежом? -М.: Бином, 1993.
67. Нормы продожительности проектирования объектов строительства в Москве и ПЗП, МРР-3.1.10.97г. (утв. Приказом по Москомархитек-туре от 16.09.1997г. 3 114).
68. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей редакцией Дж.К.Эккерта. В 2-х томах м: Российское общество оценщиков. Академия оценки. Стар Интер, 1997.-382 с.
69. Основы инвестирования. Гитман, Лоренс Дж. Fundamentals of investing Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк; Пер с англ.: О. В. Буклеми-шев и др. Fundamentals of investing М. :Дело, 1999 991 с.ил.,26 см.
70. Осташко В.Я. Экономические проблемы управления жизненным циклом предприятий инвестиционно-строительного комплекса. Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 Моск. гос. строит, ун-т М., 2003 482 с.
71. Оценка земельной собственности. Под. Ред. К. Эккерта.; Пер.с англ., Красногорск, 1993.-61 с.
72. Постановление Правительства Москвы №46-1111 от 28.01.2003 О регистрации прав на объекты недвижимости в городе Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
73. Постановлением правительства Москвы. №255-1Ш от 27.04.2004г О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов
74. Постановление Правительства РФ О порядке определения нормативной цены земли №319 от 15.03.97
75. Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. Стандарты оценки.
76. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. №59 О мерах по продаже не завершенных строительством объектов
77. Принципы инвестирования. М.: Cn"Crocus International", 1996.
78. Проблема формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации Исследование, Госстрой РФ, М. 2003 г.
79. Проблемы совершенствования хозяйственного механизма Сб.ст. .АН СССР Центр, экон.-мат. ин -т. Научный совет по комплекс. Пробл. "Оптим. планир. и управление нар. Хоз-вом" [Отв. ред. ПГ.Бунич], М., ЦЭМИ, 1981, 138с.
80. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель Изд-во Дело, М., 1998,-342с
81. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.6 Экономика 1996., -248с
82. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 1994-1997 гг., Материалы 1-ой Всерос. конф. Оценка национального богатства страны. T.I. М.1997
83. Распоряжение вице-мэра Москвы от 31 января 1992 г. N 51-РВМ "О порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве" (с изменениями от 7 августа 1996 г., 26 августа 1998 г.).
84. Распоряжение Мэра Москвы №273-РМ от 08.04.1997 "Об упорядочении подготовки предпроектной и проектной документации для проведения строительных работ на территории г.Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей"
85. Распоряжение Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве" (с изменениями от 30 июля, 24 сентября, 31 декабря 2002 г., 18 марта 2003 г.).
86. Распоряжение мэра Москвы от 12 мая 1994 г. N 226-РМ "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования";
87. Распоряжение Мэра Москвы от 20 апреля 2001 г. N 382-РМ "О создании Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы"
88. Распоряжение Мэра Москвы от 22 октября 1999 г. N 1192-РМ "Об утверждении состава и Положения о Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства" (с изменениями от 29 марта 2001 г.)
89. Распоряжение Мэра от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ "Об арендной плате за землю в г.Москве" (расчет арендной платы за землю, зонирование)
90. Распоряжение Мэра от 29 декабря 1999 г. N 1523-РМ "О повышающих поправочных коэффициентах к ставкам арендной платы за землю в случаях нарушения условий градостроительного зонирования"
91. Распоряжение Префекта Центрального административного округа от 03 декабря 2001 г. № 3532-Р "О финансировании разработки документации на конкурсные объекты нежилого фонда"
92. Распоряженим Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р "Об утверждении стандартов оценки"
93. Российская банковская энциклопедия. Редколегия: О. И. Лаврушин (гл. ред.) и др. М.: Энциклопедическая творческая ассоциация, 1995.
94. Российский статистический ежегодник 2003: Стат. сб./ Госкомстат России - М., 2003 - 705 е., Под ред. В.А. Соколина.
95. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством. Под общей редакцией проф. Грабового П.Г., проф. Чернышова Л.Н. М.: Реапроект, 2004. с.528
96. Руководство проектами в условиях рынка. Вып.2 М.: СЕТИ, 1996.
97. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика.// Сборник статей.-Санкт-петербург, 1994. -317с.
98. Сакс Д. Рыночная экономика и Россия. М., Экономика, 1995 г.
99. Сборник нормативных актов по вопросам землеполыцования в Моск-ве.-М.: 1996
100. Сегединов А.А. , Томсон А.А. Оценка городских территорий лэкономика строительства, 1968, №4, стр. 43-45
101. Сегединов А.А. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертациина соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.6 1965
102. Сегединов А.А. Матыгина E.H. и др. Научно-технический отчет по теме Экономическая оценка г.Реутова и плата за землепользование участков земли выпоненный по договору №16-91/426г. М., 1991
103. Семь нот менеджмента.Под ред. Красновой В., Привалова А. -М.: ЗАО "Журнал Эксперт", 1998 424 с.
104. Смирнов АЛ. Организация финансирования инвестиционных проектов. Отв. ред. Ю. В. Полетаев; Банк внешнеэкон. деятельности. Ч М.: АО "Консатбанкир", 1993.- 103 с.
105. СНиП 11-01-95 Госстроя РФ Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.
106. Соколов П.А. Инвестиционно-строительная деятельность: правовые основы, бухгатерский учет и налогообложение 7,5 п.л. (120 е.), М., 2004 г.-120 с.
107. Статистический бюлетень №4 (103), май 2004 г. Федеральная служба государственной статистики. Библиотека информационно-издательского центра Статистика России, Москва.
108. Строительная газета №19/2004, стр. 3; №28/2004, стр. 5.
109. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости -С.Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997, ~ 422с.
110. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость -С.Пб.: ГТУ, 1996.-235с.
111. Технический проект Система Государственного земельного кадастра г. Москвы, утв. 30.12.1998г.
112. Токачев О.М. Инвестиции, строительство, недвижимость,- М.: Мобиле, 1997, с.40-58
113. Трутнев Э.К. Действующий порядок предоставления земельных участков через призму архитектурно-планировочных заданий (АПЗ). М.: Институт экономики города, 1995 - 6 - 18 с.
114. Управление государственной собственностью: Учебник (ГРИФ)/ Под ред. В.И.Кошкина, М.:ЭКМОС, 2002г., -664с
115. Устав г. Москвы, Принят московской городской думой 28.06.1995 г. (с изменениями)
116. Федеральный закон российской Федерации №39-Ф3 от 2302.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
117. Федченко А. Концепция государственной экономической политики на 1996 год. М., Ж. Экономист, N 10, 1995 год.
118. ФЗ Об оценочной деятельности в РФ от 29 июня 1998 г. №135-Ф3
119. Финансовый анализ деятельности фирмы. М.: Крокус Интернэшнл, Авторский колектив под руководством Стояновой Е.С. - М.: Перспектива, 1993, -154с.
120. Фирцева С.В. Методические основы регулирования инвестиционно-строительной деятельности диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, (СПбГИЭУ),2001г.
121. Фридман Дж.,ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.-М.: Дело тд. 1995.-480с.
122. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ.-М; РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994 -231с.
123. Хибухин В.П., Величкин В.З., Втюрин В.И., Математические методы планирования и управления строительством.-Лен.: Стройиздат, 1990. ~ 184 с.
124. Хот Р.Н. Основы финансового менеджмента. М., Дело, 1993.
125. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.-М.; русская деловая литература, 1996.-272с.
126. Черняк В.З.Управление инвестиционном проектом в строительстве, М. Русская деловая литература, 1998, -800 с.
127. Четыркин Е-М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. -М.: Агентство лBusiness Речь:Дело, 1992, -319с
128. Чешев А.С. Фесенко И.П. Земельный кадастр. М.: "Издательство ПРИОР", 2001,-362с.
129. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции/ Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 1997. XII, -1024 с.
130. Шахназаров А. Инвестиции: ситуация и перспективы. М.,Ж. Экономист, N 1, 1994 г.
131. Швецов А., Ситников А. Новое качество территориально-хозяйственных земельных отношений// российский экономический журнал, №9, 1992г.
132. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ под общ. Ред. П.Г, Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999г., -568с.
133. Экономический словарь терминов по инвестиционно-строительной деятельности СПб.: ИСЭП РАН, АИНЭС, 1996г., -207 с.
134. Яругова А. Управленческий учет: опыт экономически развитых стран. М.: Финансы и статистика, 1995г., -237 с
135. Ясысова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: Дис. док. экн. наук: 08.00.05/ ГУУ М., 1999г.
136. Advances in macroeconomic theory / International Economic Association; Ed. by J. Dreze. Basingstoke: Palgrave, 2001r., -372 с. (I.E.A. conference volume; N. 133)
Похожие диссертации
- Экономика России от стабилизации к развитию
- Экономический механизм формирования и регулирования деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса в регионе
- Методологические проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности по формированию рынка объектов недвижимости
- Разработка методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий
- Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости