Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Хе, Олег Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.14 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС"
На правах рукописи
Хе Олег Владимирович
Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС
Специальность 08.00.14 - Мировая экономика
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2009
00348946563025
Диссертационная работа выпонена на кафедре экономико-математического моделирования экономического факультета Российского университета дружбы народов.
Научный руководитель: доктор педагогических наук, профессор
Пилипенко Андрей Игоревич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент
Стародубцева Елена Борисовна, Всероссийский заочный финансово-экономический институт
кандидат экономических наук, доцент Морозова Елена Александровна, Российский университет дружбы народов
Ведущая организация: Академия труда и социальных отношений
(кафедра мировой экономики и международных финансов)
Защита диссертации состоится л22 октября 2009 года в 12:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.203.15 при Российском университете дружбы народов по адресу: 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.6, зал №1.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского университета дружбы народов по адресу: 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.б.
Автореферат разослан л7 сентября 2009 года.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
Е.В. Пашкова
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространися в глобальном масштабе.
Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы, содержащий эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История развития рынков ипотечного кредитования в мире и в странах Европейского союза (ЕС) показала, что наличие эффективного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость догосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.
Как свидетельствует опыт стран ЕС, при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Она способна стать катализатором развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики, т.к. за счет расширения платежеспособного спроса на жилье расширяется строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, развиваются сферы розничной торговли и услуг, растет занятость населения.
Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса проявилась способность системы ипотечного кредитования выступать в качестве механизма передачи негативных характеристик состояния рынка кредитных ресурсов на глобальном экономическом пространстве. Кризис ликвидности, разразившийся на рынке ипотечного кредитования США, продемонстрировал трансмиссию факторов финансовой нестабильности, зародившихся в сегменте кредитования ненадежных заемщиков, в национальные финансовые системы стран мира.
Таким образом, актуальность исследования особенностей и пер
развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС с учетом адаптации к условиям нестабильности на глобальном экономическом пространстве при наличии кризисных искажений в механизме ипотечного кредитования, успешно функционировавшем на протяжении более 200 лет, представляется весьма значимой. В этой связи рассмотрение теоретических и практических аспектов рынка ипотечного кредитования в странах Европейского союза с целью изучения его особенностей и возможности применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях современного глобального финансового кризиса и в посткризисный период обусловливает актуальность, научную новизну и практическую значимость диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Множество исследований посвящено рассмотрению характеристик ипотечного кредита, процесса выдачи кредита, организации системы кредитования на региональном уровне, менее широко освещены вопросы современного состояния и опыта зарубежных стран, в частности стран ЕС, реструктуризации ипотечных кредитов. Практически не исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования.
В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова E.H., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.
Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.
Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н.С., Рогожиной H.H., Потеровича В.М., Старкова О.Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat M., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel H.-A., Hardt J., Renaud В.
Увеличилось количество аналитических статей как в российской, так и зарубежной периодике, посвященной данной проблематике. В то же время следует отметить, что опыт зарубежных стран и стран с развивающимися рынками по формированию первичных и вторичных рынков ипотечного кредитования и
профилактики кризисных явлений, возникающих в отдельных сегментах национальных финансовых систем, находится на начальной стадии как научного анализа, так и практического применения. Между тем, возможности изучения такого опыта и апробирования конкретных результатов для России трудно переоценить.
Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических статей как российских -Дробышевский С.М., Улюкаев A.B., Тосунян Г.А., Орлов А., Ясин Е.Г. и др., -так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert O., Ferguson N., Rogoff К., Krugman P.A. - исследователей.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью работы является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций относительно форм и методов регулирования рынка ипотечного кредитования в странах ЕС на основе экономико-математического моделирования его динамики в условиях финансовой нестабильности.
В соответствии с поставленной целью были определены задачи:
- обобщить теоретико-концептуальные основы ипотечного кредитования в странах Европы с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;
- провести системный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях и показать его ключевое значение в трансмиссии кризисных явлений между национальными экономическими системами;
- рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования как основы для разработки эффективных контрциклических мер, нацеленных на сглаживание колебаний рынка и поддержание его стабильности в периоды спада и депрессии путем оптимизации договой нагрузки заемщиков и доходности кредитных организаций;
- обосновать выбор оптимальных методов моделирования графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов;
- проанализировать особенности рынков ИЖК в странах ЕС и выделить критерии определения наиболее эффективных моделей ипотечного кредитования,
позволяющих оптимально сочетать кредитование по фиксированной ставке и срочность предоставления ипотечных кредитов;
- разработать экономико-математическую модель развития рынка ИЖК стран ЕС с учетом выявленных особенностей национальных характеристик и в различных условиях макроэкономической динамики;
- обосновать меры по профилактике кризисных явлений в системе ИЖК и связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в части совершенствования процедур контроля и управления рисками ипотечного кредитования, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности и предотвращать их развитие и мультипликацию в национальных финансовых системах стран мира.
Объектом исследования являются национальные рынки ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС, представленные в качестве систем, объединяющих их участников и регулирующие органы, а также опосредующих объекты сделок. Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками рынка ИЖК стран ЕС по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, а также перспективы развития рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса и рецессии, вызванных факторами финансовой нестабильности.
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, комплексные исследования ассоциаций и специальных рабочих групп Европейской комиссии, монографии и научные статьи российских и европейских авторов по важнейшим аспектам ипотечного кредитования, моделирования досрочных погашений по портфелю кредитов и реструктуризации кредитов с целью предотвращения дефота заемщиков, а также мерам контрциклического регулирования рынка ипотечного кредитования и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В качестве источников информации в работе также используются официальные государственные документы, законодательные и другие нормативно-правовые акты ЕС, США, стран с развивающимися рынками.
Методологической основой работы являются организационно-структурное моделирование, метод сравнительного анализа, историко-логический метод, общенаучные методы управления и организации, метод
экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования. Эмпирическая оценка и прогнозирование проводились с помощью инструментальных средств Microsoft Excel.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и стран ЕС, данные органов статистики стран ЕС и России, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), данные Росстата, Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агенств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых.
Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг на европейском экономическом пространстве с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математической модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков так и для институциональных инвесторов, что позволяет обосновать методические подходы к формированию методов и инструментов, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности на рынке ИЖК с целью их нейтрализации и предотвращения распространения в глобальном масштабе.
Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:
- уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основные субъекты, определить многообразие выпоняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;
- определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных
субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефота заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;
- разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;
- проведено комплексное исследование рынков ИЖК в странах ЕС, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению догосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;
- сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений по пулу кредитов с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефота заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные ценные бумаги;
- исходя из опыта стран ЕС, установлена зависимость состояния рынка ИЖК от национальных макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в разрезе кластеров стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;
- на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения
и распространения негативных явлений в соответствующих рынках.
Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом Х обосновании и практическом моделировании изменения портфеля ипотечных кредитов. Понятийный аппарат расширен введенным автором понятием цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения договой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в соответствующих сегментах национальных банковских систем.
Апробация отдельных результатов исследования. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономико-математического моделирования экономического факультета Российского университета дружбы народов, были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2006-2009 гг.
Методологические и практические результаты исследования используются в деятельности специализированного ипотечного банка ЗАО Коммерческий банк Дельтакредит (г. Москва).
Основные положения и материалы диссертации могут использоваться при чтении лекций в высших учебных заведениях для подготовки бакалавров и специалистов по таким дисциплинам, как Мировая экономика, Международные экономические отношения, Экономико-математические методы и модели.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК:
Специальность 08.00.14 - Мировая экономика - 9. Международные потоки ссудного капитала, прямых и портфельных инвестиций, проблемы их регулирования на национальном и наднациональном уровнях. 26. Международная деятельность банков, инвестиционных и страховых компаний, пенсионных фондов и других финансовых институтов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ, общим объемом 2,25 п.л., в том числе, 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 107 наименований и 4 приложений, содержит 167 страниц основного текста, включает 26 рисунков, 13 таблиц (в т.ч. 6 рисунков и 1 таблицу в приложениях).
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены цели и задачи, степень изученности проблемы, сформулирована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе - Теоретические подходы к трактовке системы ипотечного жилищного кредитования - раскрыто понятие системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), ее основных элементов, институтов, инструментов, их взаимоотношения. Описывается взаимодействие системы с внешней средой посредством рынка ипотечного кредитования, его задачи и функции, цикличность развития.
Понятие система предполагает наличие множества элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определённую целостность, единство. Наиболее важными признаками системы являются структурность, иерархичность, целостность, взаимодействие и взаимозависимость системы и внешней среды.
Система ипотечного кредитования является частью общей экономической системы государства, а именно одним из механизмов осуществления финансового посредничества в элементе социально-экономических отношений современной рыночной экономической системы.
Графически комплексную систему ИЖК можно представить схемой, изображенной на рис. 1, на которой введены следующие обозначения:
(а) - заключение кредитного договора, договора об ипотеке недвижимости. Передача денежных средств заемщику, получение закладной об ипотеке кредитором.
(б) - заключение договора купли-продажи недвижимости, передача денежных средств продавцу, получение свидетельства на право собственности покупателем.
Активы ^ Пассивы (ден.средства)
Рис. 1. Субъекты системы ипотечного жилищного кредитования и их взаимодействие. Источник: составлено автором.
@ - линейное рефинансирование ипотечных кредитов. Передача закладных первичным кредитором рефинансирующей организации в обмен на денежные средства.
(г) - структурное рефинансирование ипотеки - формирование пулов закладных, выпуск ценных бумаг на основании сформированного пула с передачей на баланс специально созданной компании или с баланса рефинансирующей организации, получение денежных средств от инвесторов.
Представленная схема отражает взаимодействие институтов и инструменты системы ипотечного кредитования, соответствующие двухуровневой системе кредитования. Одноуровневая система (также именуемая сбалансированной автономией) не имеет связи с рынком ценных бумаг.
Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность кредитных институтов, регулирующих и обслуживающих структур, заинтересованных сторон, инструментов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих кредитование под залог жилой недвижимости.
Любая система формируется и совершенствуется в процессе взаимодействия с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.
Объектом или товаром рынка ипотечного кредитования является ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Участники рынка недвижимости, коммерческие банки, кредитные и рефинансирующие организации, инвесторы и множество обслуживающих организаций (оценочные, страховые, риэторские компании, инвестиционные компании, организаторы выпуска ценных бумаг, биржи и прочие компании) являются непосредственными участниками рынка ипотечного кредитования в рамках той или иной модели функционирования ИЖК.
Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости, служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ипотечного кредитования включают:
1. Формирование кредитных ресурсов путем привлечения средств от физических и юридических лиц с помощью выпуска ценных бумаг и привлечения сберегательных вкладов.
2. Обмен денежных средств на закладные об ипотеке недвижимости.
3. Распределение кредитных ресурсов между заемщиками на основании, принципов срочности, платности и возвратности.
Поставленными задачами обусловлен ряд функций рынка ИЖК:
1. Ценообразование - зависит от способа привлечения финансирования кредитными организациями. Основными источниками финансирования являются сбережения и накопления (депозиты) будущих заемщиков и финансирование, полученное путем выпуска ценных бумаг. Сочетание источников финансирования определяет модель функционирования ипотечного кредитования - усеченно-открытую, расширенную открытую и сбалансированную автономную системы ИЖК.
2. Информационная функция - рынок является источником информации об уровне процентных ставок, стоимости получения кредита, профессиональных участниках рынка, установленных законодательных нормах регулирования, об ассортименте и качестве предоставляемых услуг. Доступность информации является одной из ключевых характеристик национального рынка ипотечного кредитования.
3. Регулирующая функция - в отношениях между заемщиками, кредиторами и инвесторами ценных бумаг, обеспеченными закладными, а также регулирование предложения на рынке недвижимости через спрос на рынке ИЖК.
4. Посредническая функция - помощь во взаимодействии продавцов недвижимости и покупателей, использующих кредитные средства. Также, рефинансирующие институты системы ИЖК являются посредниками между первичным кредитором и инвестором на рынке ценных бумаг. Установленная и отработанная система рефинансирования является залогом стабильного рынка ипотечного кредитования, а также национального рынка кредитования и финансовой системы страны в целом.
5. Санирующая (стимулирующая) функция. В условиях современного глобального финансово-экономического кризиса, можно было наблюдать как банкротства так и уход многих коммерческих банков с рынка ипотечного кредитования, как наиболее требовательного к стабильному функционированию кредитных институтов и наличию догосрочного финансирования.
Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Являясь частью более емкого финансового рынка страны, рынок ИЖК в большинстве случаев повторяет циклы его развития, однако, как показала практика, возможна и обратная связь, когда рынок ипотеки становится катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовых рынках.
Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить через изменение стоимости ипотечного кредита (см. рис. 2).
Стадия 1 - подъем. На этой стадии характерно повышение доступности кредита, ускорение рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии по более высоким ставкам, значительно возрастает количество кредитных организаций, осуществляющих кредитование, усиливается конкуренция, оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов.
Стадия 2 Ч спад. Окончание периода низких процентных ставок, может быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и ростом стоимости денег в системе, вызванном изменениями макроэкономического характера. В течении второй стадии происходит планомерное поглощение ипотечных кредитов, темп роста рынка снижается.
стоимость ипотечного кредита
1 г 3 4
время
Рис. 2. Цикличность развития рынка ИЖК. Источник: составлено автором.
Стадия 3 Ч депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК. Высокие процентные ставки элиминируют стимул к рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости кредитов. При условии стабильности макроэкономической обстановки кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность ипотечного кредитования. В ином случае, она может значительно снизиться в связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества обслуживания дога соответственно.
Стадия 4 - оживление. При нормализации экономической обстановки в стране наблюдается оживление активности на рынке ипотечного кредитования, ..стоимость кредитования снижается, предложение кредитных организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление заемных средств кредитных организаций, появляются новые участники рынка, развиваются иные методы конкурентной борьбы, объемы кредитования восстанавливаются до предкризисного уровня.
Кредитные организации, равно как и правительство могут и дожны вырабатывать контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка ИЖК и поддержания его стабильности в периоды спада и депрессии. Для разработки наиболее эффективных мер необходимо понимание основных мотивов
поведения потребителей в те или иные периоды цикла. Основными проявлениями потребительской активности являются спрос на вновь выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием экономики. Меры, предпринимаемые для снижения договой нагрузки и, соответственно, вероятности дефота заемщиков в периоды кризиса национальной экономической системы, требуют отдельного пристального рассмотрения.
Во второй главе - Анализ рынков ИЖК в странах ЕС и моделирование важнейших практических аспектов - изложен анализ особенностей рынков ипотечного кредитования в странах ЕС, приведен практический инструментарий моделирования платежей по кредиту, досрочных погашений по портфелю, рассмотрены способы реструктуризации кредитов. Приведен анализ причин возникновения и связи рынка ипотечного кредитования США и современного глобального финансово-экономического кризиса.
Исследование текущего состояния и особенностей рынков ипотечного кредитования в странах ЕС позволило установить степень развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженность риску дефота заемщиков, и соответственно, распространению негативных явлений в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Были оценены следующие основные характеристики: 1) уровень кредитного риска; 2) разнообразие кредитных продуктов; 3) каналы продаж; 4) доступность информации и услуг профессиональных консультантов.
Сводная информация по уровню кредитного риска и разнообразию кредитных программ в рынках ипотечного кредитования стран ЕС представлена в таблицах 1 и 2.
Для поддержания высоких темпов развития рынка ипотечного кредитования страны необходима стабильность макроэкономического состояния (в том числе выражаемая низким уровнем безработицы), способствующие процентные ставки, а также стабильные доходы населения. В странах ЕС не распространены кредиты сегмента зиЬрпше, что позволяет удерживать потери по ипотеке на сравнительно низком уровне. Способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не
Таблица 1
Уровень коэффициента К/3, тип заемщика и цель выдачи ипотечного кредита в странах ЕС
Показатель Страна, значение показателя *
Данил Франция Германия Италия Нидерланды Португалия Испания Бе лихобрнта кия
Средний уровень 80% 67% 67% 55% 90% 83% 70% 69%
коэффициента К/3
Максимальный уровень 80% 100% 80% 80% 115% 90% 100% 110%
коэффициента К/3
Тип заемщика
Моложе 30 лет -г - + - + + +
Старше 50 лет + - - + +
Без первоначального + _ _ _ +
взноса
Свободный доход - - - - - - - -
Ранее имевший дефот по
кредиту
Ранее имевший просрочки _ _ +
по кредиту
Икзиъиду шнык + + + + + +
предприниматель
Получающий субсидии от + Д + _
государства
Цель выдачи ипотечного кредита
Второй ипотечный кредит + - + + + + +
Недвижимость и границей + + + - - +
Жилье для сдачи в аренду + + + + + + + +
Совместное владение + - + - +
* вля показателей тип мемшика и цель выдачи ипотечного кредита значение стволов еле дующее' + предлагается всеми кредитными органиициями, ~ предлагается некоторыми кредитными организациями, - ж ЛОСТУПНО ни в одной кредитной организации.
Источник: составлено автором по Low S., Sebag-Montefiore М., Dbel А. (2003). Study on (he Financial integration of European mortgage markets. // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation.
Таблица 2
Тип процентной ставки, максимальный срок фиксации процентной ставки и структура погашения ипотечного кредита в странах ЕС_
[Показатель_Страна, значение показателя *
Дания Франция Германия Италия Нидерланды Португалия Испания Великобритания
Тип процентной ставки Переменка* + + +
Переменная (индексная) + + Ч
Переменная с + +
ограничением роста Максимальный период (лет), в течение которого ставка зафиксирована 2-5 + + +
5-10 + + +
10-20 + + + Свыше 20 + ~ -
Структура погашения ипотечного кредита Самоамортизирующкйся ^ +
Кредит с уплатой только +
процгнтоа
Переменные платежи Ч +
Кредит без уплаты
комиссии за досрочное + Ч
погашение
* :1шчеш(е символов следующее:
1 + предлагается всеми кредитными организациями, - предлагается некоторыми кредитнымл организациями, - недоступно ни в одной кредитной организации.
Источник: составлено автором по Low S., Sebag-Montefiore М., Dbel А. (2003). Study on the Financial integration of European mortgage markets. // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation.
позволяет установить фиксированную ставку на продожительный срок (Великобритания, Испания, Португалия), в то время, как выпуск ипотечных ценных бумаг способствует выдаче догосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке (Дания, Германия).
Для лучшего понимания рисков ипотечного кредитования, а также возможностей их снижения, рассмотрим наиболее важные практические аспекты моделирования ИЖК. Одним из важнейших факторов обслуживания ипотечного кредита является осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных погашений по пулу кредитов дожна включать все возможные факторы возникновения (в том числе дефот заемщика). Прежде чем перейти к анализу досрочных погашений по пулу, исследуем базовые свойства досрочного погашения по индивидуальному кредиту. Известно, что при частичном досрочном погашении возможны два варианта изменения графика платежей: 1) сокращение срока кредита при сохранении исходного размера ежемесячного платежа; 2) перерасчет ежемесячного платежа при сохранении исходного срока кредита. Размер начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую зависимость от срока пользования кредитом. В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций перерасчитывает размер ежемесячного платежа, а не сокращает срок кредита. Дифференцированная схема платежей не имеет особенностей досрочного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа после частичного досрочного погашения возвращает структуру аннуитета к начальному состоянию, а именно, к тому, что в ежемесячном платеже вновь большую часть составляют проценты, и меньшую выплаты по основному догу. После осуществления частичного досрочного погашения платеж по основному догу снижается и требуется определенный период времени, чтобы его размер вернуся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка задоженности.
Методика оценки справедливой цены ипотечных ценных бумаг значительно отличается от стандартного подхода к инструментам догового рынка. Важную роль играет не только качество обеспечения, но и оценка скорости досрочного погашения ипотечных кредитов. Досрочные погашения существенно влияют на продожительность жизни портфеля кредитов (WAL, дюрация), и соответственно на его справедливую стоимость. Очевидно, что корректная модель досрочных погашений является незаменимым инструментом для получения комплексного представления об инвестиционной стоимости как
портфеля кредитов, так и ипотечных ценных бумаг. При анализе досрочных погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие основные причины досрочного погашения: 1) оборот недвижимости; 2) рефинансирование кредита (в связи со снижением процентных ставок); 3) частичное досрочное погашение; 4) дефот заемщика.
Комплексная оценка риска досрочного погашения могла бы предотвратить возникновение негативных явлений на рынке ипотечного кредитования США. Однако, кризисные явления, избежать которых не удалось, обусловили усиление договой нагрузки заемщиков по ипотечным кредитам как в связи с изменением внутренних условий кредитов (повышение переменных процентных ставок), так и с ухудшением общего макроэкономического состояния (рост безработицы, валютного обменного курса и пр.). Рассмотрим практические способы реструктуризации кредитов в аннуитетной схеме платежей. В целом существует два способа снижения ежемесячного платежа, и договой нагрузки заемщика соответственно: 1) снижение части платежа, предназначенной для погашения начисленных процентов; 2) снижение части платежа, предназначенной для погашения остатка ссудной задоженности (тело кредита). Возможности по снижению аннуитетного платежа могут быть представлены следующей схемой (см. рис. 3):
Снижение аннуитета
ЯШШШШЯ
снижение платежа по основному догу (ОД)
_ сключвнкв
удлинение срока -общее снижение аннуитета
непоная уплата ОД. замедленное Снижение ОСЗ
включение ОД из атвжа (фиксация ' ОСЗ)
Рис. 3. Способы снижения размера платежа в аннуитетной схеме погашения. Источник: составлено автором.
Рассмотрим далее способы реструктуризации, сочетающие уменьшение договой нагрузки заемщика и поддержание уровня доходности кредитора.
Вариант I. Снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита (см. табл. 3). При увеличении срока основная сумма дога распределяется на большее количество платежных периодов, однако, обратным эффектом является увеличение общей суммы уплаченных процентов. Следует отметить, что мера удлинения срока малоэффективна для кредитов со сроком до погашения более 10 лет. Это связано с особенностью структуры аннуитетного платежа, а именно с тем, что чем больше временной промежуток
между конкретным платежом и окончанием срока кредита, тем выше в этом платеже доля начисленных процентов и ниже доля выплаты по основному догу. Так при увеличении исходного срока абсолютный размер снижения доли основного дога в аннуитете становится все менее заметным, и общее снижение аннуитетного платежа также не столь значительно.
Рассмотрим изменение аннуитетного платежа при изменении срока на примере ипотечного кредита со следующими параметрами: остаток ссудной задоженности - 3,25 мн руб., срок до погашения - 10 лет, процентная ставка по кредиту -14,0% год., текущий аннуитетный платеж - 50 461 руб. 59 коп.
Таблица 3
Сроки до погашения кредита и соответствующие аннуитетные платежи
Срок до погашения, лет 7 10 15 20 25
Аннуитетный платеж, руб. 60 905.04 50 461.59 43 281.60 40 414.43 39 122.23
Изменение*, руб. 10 443.45 0.00 -7 180.00 -10 047.17 -11 339.36
Изменение*, % 21% 0% -14% -20% -22%
* относительно аннуитетного платежа по кредиту со сроком до погашения 10 лет. Источник: составлено автором.
Таблица 4
Непоная уплата доли в счет погашения основного дога и соответствующие размеры
платежей с последующим пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита _(пример для ипотечного кредита из Варианта 1)_
Уплата доли в счет погашения основного дога* 100% 70% 50% 30% 0%
Платеж **, руб. 50 461.59 46 698.11 44 189.13 41 680.14 37 916.67
Изменение ***, руб. 0.00 -3 763.48 -6 272.46 -8 781.45 -12 544.92
Изменение ***, % 0% -7% -12% -17% -25%
Аннуитет по окончанию льготного периода, руб. 50 461.59 51 248.47 51 773.06 52 297.65 53 084.53
* в течение льготного периода равного 12 мес.
** начисленные проценты в поном размере + доля в счет погашения основного дога.
*** относительно аннуитетного платежа в поном размере.
Источник: составлено автором.
Вариант 2. Снижение аннуитетного платежа за счет непоной уплаты доли по погашению основного дога (см. табл. 4). В случае, если существующий срок до окончания кредита достаточно велик, а, равно как и в ситуации, когда снижения аннуитета от увеличения срока, недостаточно для выпонения заемщиком кредитных обязательств, может быть предложен вариант реструктуризации в виде непоной уплаты доли по погашению основного дога. Частным случаем непоной выплаты по основному догу является случай фиксации основной суммы дога и уплата только начисленных процентов. Данный вариант реструктуризации предполагают установку льготного периода, в течение которого заемщик имеет право вносить платежи не в поном размере. По окончанию льготного периода ежемесячный аннуитетный платеж
перерассчитывается на основании новой суммы основного дога. Размер перерасчитанного платежа возрастет при сохранении исходного срока кредита.
Вариант 3. Непоная уплата начисленных процентов (см. табл. 5). В случае если снижения доли платежа по основному догу недостаточно и заемщик не в состоянии выплачивать начисленные проценты в поном объеме, кредитор может предоставить право непоного погашения начисленных процентов. При этом сумма непогашенных процентов дожна быть капитализирована в общем размере задоженности по кредиту. Таким образом, сумма основного дога по окончанию льготного периода может возрасти в сравнении с имевшейся до его начала. Процесс капитализации непогашенных процентов и соответственно увеличения задоженности называется негативной амортизацией ипотечного кредита. Экономический смысл данного явления обоснован законом стоимости денег во времени.
Таблица 5
Непоная уплата доли в счет погашения начисленных процентов с их последующей
капитализацией и пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита _(пример для ипотечного кредита из Варианта 1)__
Уплата доли в счет начисленных процентов * 100% 70% 50% 30% 15%
Платеж, руб. 37 916.67 26 541.67 18 958.33 11 375.00 5 687.50
Изменение **, руб. -12 544.92 -23 919.92 -31 503.26 -39 086.59 -44 774.09
Изменение **, % -25% -47% -62% -77% -89%
Аннуитет по окончанию льготного периода, руб. 50 461.59 55 462.85 57 048.40 58 633.95 59 823.12
* в течение льготного периода равного 12 мес. ** относительно аннуитетного платежа в поном размере.
Источник: составлено автором.
Способы реструктуризации способствуют значительному снижению договой нагрузки в течение льготного периода, тем самым сохраняя право собственности заемщика на жилье. Они действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование и конвертация остатка ссудной задоженности в российские рубли, что связано с такими причинами, как более высокие процентные ставки по кредитам в рублях, комиссии кредитора за операцию рефинансирования, конвертация ОСЗ по внутреннему курсу и другие.
В третьей главе - Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС - проведен анализ рынков ИЖК в странах ЕС, с помощью инструментов зконометрического моделирования построены прогнозы развития рынков согласно трем вероятностным сценариям. Предложен метод математического моделирования цикличности изменения процентной ставки,
основанный на предположении о мартингальности рынка ИЖК.
Изученные теоретические подходы были реализованы при построении эконометрической. модели развития рынков ИЖК стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного финансово-экономического кризиса. В качестве объясняющих переменных были выбраны ВВП на душу населения, уровень процентных ставок и уровень безработицы, степень развития юридической и информационной систем кредитования. В ходе анализа и разработки модели два последних показателя были исключены.
На основании кластерного анализа было выделено 4 кластера стран (см. табл. 6) в зависимости от размера ВВП на душу населения и отношения задоженности по ИЖК к ВВП страны.
Таблица б
Параметры моделей регрессии за период с 1999 г. по 2007 г. в среднем по странам,
Кластер 1 Кластер 2 Кластер 3 Кластер 4
Константа _ 0.619 4.178(а) 1.152(а)
- 0.363 1.311 0.375
йОР 0.017(а) 0.006(а) 0.016(а) 0.017(а)
0.001 0.002 0.002 0.003
К -0.008{с) -0.031 -0.227(а) -0.165(Ь)
0.004 0.019 0.077 0.074
Ш 0 -0.055(С) -0.496(а) -0.133(С)
0.002 0.030 0.163 0.068
Количество наблюдений 21 21 21 21
Нормированный 0.940 0.904 0.952 0.914
Источник: составлено автором. Примечание к таблице 6. Значения параметров регресии, полученные на основании средних значений по всем странам кластера для каждого периода наблюдения. Стандартные ошибки коэффициентов в абсолютном значении указаны под соответствующими коэффициентами. Значимость параметров регрессии, подтвержденная при уровнях 1%, 5% и 10%, отмечена знаками (а), (Ь), (с) после значения параметра соответственно.
В разрезе установленных кластеров и на основании полученных параметров уравнений регрессии рассчитаны прогнозные показатели развития рынков ИЖК согласно трем вариантам развития: оптимистичный, пессимистичный и компромиссный. Ключевые факторы, влияющие на каждый вариант развития, определены индивидуально для каждого кластера стран.
Кластер 1. При компромиссном сценарии развития значительно снизится темп развития рынка ИЖК в 2008 г. по сравнению с предыдущими годами, хотя и останется положительным. В 2009 г. произойдет небольшое снижение рынка, с последующим ростом в 2010 г. на 5%. Наилучшие перспективы внутри
кластера имеют Чехия, Словения и Словакия, наихудшие - Богария, Польша, Хорватия. Развитие рынков ИЖК в указанных странах будет тяготеть к оптимистичному и пессимистичному сценариям соответственно. Развитие в остальных странах наиболее вероятно согласно компромиссному сценарию.
Кластер 2. При оптимистичном сценарии развития рынок ИЖК в странах кластера 2 сохранит существовавшие до 2007 г. темпы развития, однако, наиболее вероятно медленное снижение рынка вплоть до 2010 г. Наилучшими перспективами обладают Австрия и Финляндия, наихудшими - Греция и Бельгия, развитие рынка во Франции и Италии наиболее вероятно согласно компромиссному сценарию.
Кластер 3. Оптимистичный сценарий ожидается в Великобритании и Швеции. Темп развития рынка ИЖК при данном сценарии сохранится до 2010 г. Положение Ирландии расценивается как компромиссное.
Кластер 4. Данный кластер представляет наиболее развитые и зрелые рынки ИЖК в странах ЕС. Оптимистичное развитие рынка прогнозируется в Швейцарии и Дании, развитие рынка в Нидерландах более вероятно согласно компромиссному сценарию. Реализация пессимистичного варианта возможна при значительном росте безработицы и следующим за ним досрочном погашении ипотечных займов в связи с невозможностью их обслуживания.
Развиваемое в первой главе представление о цикличности в развитии рынка ИЖК (см. рис. 2) нуждается в соответствующем математическом описании. В этой связи, основываясь на гипотезе о мартингальности рынка ИЖК, в качестве первого приближения автором разработан метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций.
Абстрагируясь от многочисленных не очень существенных связей, будем полагать, что все многообразие факторов приводит к реальному изменению процентной ставки кредитования на каждом периоде. В частности, будем исходить из того, что случайная величина изменения доходностей г, - гм = е, для каждого * = 1, 2, ..., и подчиняется нормальному закону распределения с нулевым математическим ожиданием и дисперсией а}, г(0, а,2).
Таким образом, при случайном блуждании реальной процентной ставки легко получить, что за п периодов ее изменение составит
ГД-Г0=е1 +1 + ... +Д, (1)
причем математическое ожидание этой величины равно нулю:
= = (2) V '=1 J '=1
Здесь процентная ставка го относится к началу первого периода выплат по ипотечному кредиту.
Поскольку распределения случайных величин е, независимы, дисперсия OV2 суммы случайных величин (1) может быть представлена в виде
где учтено, что в силу идентичности законов распределений для каждой из случайных величин е, все дисперсии а} одинаковы, т.е. а}= а2.
Заметим, что среднеквадратическое отклонение а, - а можно трактовать как меру риска того, что вместо значения M(s) случайная величина с вероятностью приблизительно 0,68 примет значение M(e) - а. Поэтому логично добавить к каждому значению s небольшую премию за риск 8Г> 0:
г,-гм=е, + 5,. (4)
Иными словами, в первом приближении реальные изменения доходности ипотечного кредитования (процентных ставок) соответствуют случайным блужданиям с положительным сдвигом 5Д т.е. фактически представляют собой субмартингал. С целью уменьшения кумулятивного эффекта ограничим возможные значения дг требованием: 5r = i а, где / некоторый числовой коэффициент, который выразим в сотых долях единицы. Например, при i = 0,02 получим 5Г = 0,020'.
В рамках сделанных предположений соотношения (1) и (2) примут соответственно вид
М{гп-г0) = М^Е,+та^та. (6)
Значения величины е, получены в MS EXCEL с помощью генератора случайных чисел для нормального распределения с нулевым средним значением и дисперсией, равной единице - JV(0;1). Эти результаты в соответствии с соотношением (5) позволили смоделировать зависимость изменений реальной процентной ставки от времени для различных значений 5Г (см рис. 4). Здесь учтено, что модельные значения случайной величины е,, построенные с помощью генератора случайных чисел для ста моментов времени, несколько отличаются от заданных генератору параметров: М(е,) = 0,0299, а2 = 0,870.
Рис. 4. Циклическая зависимость (гД - г0) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с положительным сдвигом - премией за риск 6,: 1) 8Г = 0,02сг; 2)5, = 0,05сг ;3)б, = 0,09ст.
Плотности вероятности распределения случайной величины (5), рассчитанные по данным рис. 4 для различных значений сдвига 5Г, представлены на рис. 5. Площадь под кривой левее нулевой линии соответствует вероятности убыточности ипотечного кредитования. Рисунок 5 дает наглядное представление о том, что с ростом 5Г вероятность убыточности операций ипотечного кредитования в условиях циклических колебаний уменьшается. Конкретные значения таких вероятностей в рамках развиваемых модельных представлений могут быть получены по формуле
где х - случайная величина, представленная всевозможными суммами слагаемых вида (4), т.е. в рамках полученных модельных значений последовательность случайных сумм типа (5), в которых предел суммирования п принимает набор значений от 2 до 100; цх и сг/ - соответственно математическое ожидание и дисперсия последовательности случайных сумм вида (5), т.е. циклической зависимости (гД - г0) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с премией за риск зг.
Расчеты по формуле (7) проще всего выпонить в среде MS EXCEL с помощью функции НОРМРАСП из категории статистические.
! - ! 11 { 1 | I \
А ; I 1 \
ч ? 1
X Л1 в Ч ! 1 1
з * у 1 ;
0 11 %
0 Г л 2 1
{г
К 4 1.
1
Й / А
л _ он ос * 1
\ | 11
о * * 01 г т ч 1
р 1 4 9 1 1 [
о > Ю1 * А
ё
\ 4 >
Х ч ч
Ч1л1л >1
М
* I
в / 0,0. \
0. я 11
Л-
1 II
в 8 7 е в 4 -3 2 -1 0 1 Сум 3 иа слу* б 6 7 8 9 10 11 12 13 айных величин со сдвигом, х
Рис. 5. Плотность вероятности _Дх) модельных значений последовательности случайных сумм х вида (5), иначе говоря, циклической зависимости (гД - г0) от времени при случайном блуждании ипотечной процентной ставки с премией за риск 8Г: 1)8,= 0,02а; 2) = 0,05 с; 3) 8, = 0,09с.
Развиваемые модельные представления о циклических колебаниях в ипотечном кредитовании открывают, в частности, возможность выбрать такую премию за риск, а значит и процентную ставку, которая будет соответствовать наперед заданной вероятности Р0 убыточности финансовой операции.
В заключении диссертационной работы обобщены итоги проведенного исследования и сформулированы основные выводы:
Рынок ипотечного жилищного кредитования является связующим звеном системы ИЖК и внешней среды. Взаимодействие с внешней средой определяет формирование и совершенствование системы ИЖК. Автором сформулированы основные задачи и функции рынка ИЖК, изучение которых является основополагающим условием правильного восприятия роли и места ипотечного кредитования в системе современных социально-экономических отношений.
Правильное понимание явления цикличности развития рынка ИЖК имеет высокую практическую ценность как для кредитных организаций, так и для государства в целом, позволяя вырабатывать эффективные контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка. Так, разработанный автором метод моделирования колебаний процентной ставки ипотечного крдеитования, основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК, позволяет определить минимальный необходимый уровень премии за риск.
Опыт стран ЕС свидетельствует о том, что тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована, в значительной степени определяются способами привлечения финансовых
ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продожительный срок, в то время как выпуск догосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период. Достоверная оценка доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги невозможна без разработки качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, тем самым способствуя оптимизации рисковой составляющей ипотечных кредитов и обеспеченных ими ценных бумаг.
Кластерный анализ рынков ИЖК в странах ЕС позволил выделить 4 кластера стран в зависимости от размера ВВП на душу населения и размера рынка ИЖК, выражаемого отношением задоженности по ИЖК к ВВП страны. Перспективы развития рынка ИЖК по каждому из кластеров определены для различных условий макроэкономической динамики, а именно, согласно трем вероятностным сценариям преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса. Параметры эконометрической модели отражают степень влияния факторов социально-экономического развития индивидуально для каждого кластера стран, которые в свою очередь имеют разный уровень зрелости рынка ИЖК.
Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также систематизированный опыт ипотечного кредитования в странах ЕС, позволили определить необходимые меры, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, и в связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
1) Необходимо установление ограничения максимального роста переменной процентной ставки по ипотечным кредитам. При осуществлении выпуска ипотечных ценных бумаг по переменной процентной ставке, эмитент дожен установить максимальный предел процентной ставки, по которой будет выплачиваться купонный доход держателям бумаг. Денежные средства, привлеченные подобным образом, могут выдаваться в качестве ипотечных кредитов с определенным максимальным уровнем, что позволит сохранить доходность кредитора и ограничить процентный риск заемщика.
2) При определении максимальной суммы ипотечного кредита необходимо оценивать стоимость недвижимости не только в сравнении с текущим состоянием рынка, но и в ретроспективе нескольких лет. В случае если на момент выдачи кредита, стоимость недвижимости росла быстрыми
темпами, рыночная оценка залога может быть завышена. Данный подход позволит определить стоимость неджимости, очищенную от эффекта лажиотажного спроса.
3) Оценка кредитоспособности заемщика дожна являться базовым, основополагающим условием выдачи ипотечного кредита, в отличие от подхода, учитывающего будущий рост стоимости залога и его реализацию по высокой цене, или погашение кредита за счет средств от сдачи жилья в аренду.
4) Использование разнообразных моделей для оценки рисков ценных бумаг, нежели применение единообразной модели для всех типов инструментов и инвестиций. Наличие особенностей национальных рынков ИЖК в разных странах дожно приниматься во внимание при инвестировании в финансовые инструменты на зарубежных рынках.
5) Предоставление заемщикам адекватной, т.е. поной, соответствующей, понятной, не избыточной и сравнительной информации об ипотечном кредите. Адекватное информирование участниками рынка широких слоев заемщиков позволит последним лучше понимать и оценивать возможности и риски ипотечного кредита.
6) Осуществление дожным образом организованного наблюдения и контроля за рейтинговыми агентствами, процедурами присвоения и пересмотра кредитных рейтингов эмитентов, а также эмитируемых инструментов рынка ценных бумаг, будет способствовать адекватной оценке рисков и присвоению соответствующих рейтингов.
Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов, будет способствовать дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС.
3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
ИЗЛОЖЕНЫ АВТОРОМ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ:
1. Хе О.В. Направления информатизации рынка ипотечного кредитования в РФ. // Инновации и экономическое развитие: Монография / Под ред. В.М. Матюшка.-М.: Изд-во РУДН, 2006. - С. 138-146. - 0,56 пл.
2. Хе О.В. Ипотечное жилищное кредитование в современной экономике РФ. // Страны с переходной экономикой в условиях глобализации: Материалы VI международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, 28-30 марта 2007 г. Москва, экономический факультет Российского университета дружбы народов / Отв. ред. Вогина H.A., Айдрус И.А.-З. - М.: РУДН, 2007. - С. 519-523. - 0,25 пл.
3. Хе О.В. Система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в РФ. // Страны с переходной экономикой в условиях глобализации: Материалы VII международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, 26-28 марта 2008 г. Москва, экономический факультет Российского университета дружбы народов / Отв. ред. Айдрус И.А.-3. - М.: РУДН, 2008. - С. 562-566. - 0,31 пл.
В том числе публикации в изданиях, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ:
4. Хе О.В. Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту. // Вестник РУДН. Серия "Экономика". / Отв. ред. Вогина H.A. - М.: РУДН, 2009. № 1. - С. 60-69. - 0,63 пл.
5. Хе О.В. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов. // Деньги и кредит. ЦБ РФ. - М.: Финансы и статистика, 2009. №5. - С. 67-70. - 0,50 пл.
Хе Олег Владимирович (Россия)
Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС
Диссертация посвящена исследованию системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в странах ЕС.
Рассматриваются теоретические и практические аспекты ипотечного кредитования, в том числе элементы системы ИЖК, задачи и функции рынка и его участников, цикличность развития рынка ИЖК, существующие модели функционирования системы в странах ЕС и др. Отдельное внимание уделено практическим аспектам моделирования ипотечного кредитования, таким как моделирование досрочных погашений индивидуального кредита и портфеля кредитов, разработаны способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью снижения договой нагрузки заемщика и предотвращения его дефота.
В работе проведено исследование связи современного глобального финансово-экономического кризиса и системы ипотечного кредитования, предложены меры по предотвращению возникновения и разрастания кризисных явлений в будущем.
Автором сформированы экономико-математические модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования в разрезе кластеров стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного финансово-экономического кризиса.
Oleg V. Khe (Russia)
The characteristics and prospects of the mortgage market development in the EU countries
The dissertation is devoted to the study of home mortgage lending in the EU countries.
The theoretical and practical aspects of mortgage lending are considered, including the elements of the home mortgage lending system, objectives and functions of the home mortgage lending market and its participants, cycles of the market, existing models of the system in the EU, etc. Special attention is paid to practical aspects of modeling of the home mortgage lending, such as modeling of prepayments of the loan and loan portfolio, the ways to restructure mortgage loans in order to reduce the borrower's debt and to prevent default are also developed.
The study of linkage between the global financial and economic crisis and mortgage lending made possible to propose the measures to prevent the emergence and distribution of crises in the future.
The mathematical models of the prospects of home mortgage lending markets development by the clusters of EU countries are prepared, considering changing macroeconomic dynamics, namely, in different scenarios of the financial and economic crisis overcoming.
Академия труда и социальных отношений
Формат А-5. Объем 1,2 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 154
Типография ИД АТИСО
119454, Москва, ул. Лобачевского, 90 Тед.: 432-47-45
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Хе, Олег Владимирович
Введение.
Глава 1. Теоретические подходы к трактовке системы ипотечного жилищного кредитования.
1.1. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК).
1.2. Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
1.3. Современные модели функционирования системы ИЖК.
1.4. Цикличность развития рынка ипотечного кредитования.
Глава 2. Анализ рынков ИЖК в странах ЕС и моделирование важнейших практических аспектов.
2.1. Ипотечное кредитование и современный финансово-экономический кризис.
2.2. Состояние и особенности рынков ипотечного кредитования в странах ЕС.
2.3. Методы моделирования ипотечного жилищного кредитования.
2.4. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов.
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС.
3.1. Моделирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования по кластерам стран ЕС.
3.2. Оценка перспектив развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС в условиях финансовой нестабильности.
3.3. Моделирование цикличности развития рынка ИЖК на основании гипотезы о его мартингальности.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС"
Актуальность темы диссертационного исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространися в глобальном масштабе.
Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы, содержащий эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История развития рынков ипотечного кредитования в мире и в странах Европейского союза (ЕС) показала, что наличие эффективного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость догосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.
Как свидетельствует опыт стран ЕС, при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Она способна стать катализатором развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики, т.к. за счет расширения платежеспособного спроса на жилье расширяется строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, развиваются сферы розничной торговли и услуг, растет занятость населения.
Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса проявилась способность системы ипотечного кредитования выступать в качестве механизма передачи негативных характеристик состояния рынка кредитных ресурсов на глобальном экономическом пространстве. Кризис ликвидности, разразившийся на рынке ипотечного кредитования США, продемонстрировал трансмиссию факторов финансовой нестабильности, зародившихся в сегменте кредитования ненадежных заемщиков, в национальные финансовые системы стран мира.
Таким образом, актуальность исследования особенностей и перспектив развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС с учетом адаптации к условиям нестабильности на глобальном экономическом пространстве при наличии кризисных искажений в механизме ипотечного кредитования, успешно функционировавшем на протяжении более 200 лет, представляется весьма значимой. В этой связи рассмотрение теоретических и практических аспектов рынка ипотечного кредитования в странах Европейского союза с целью изучения его особенностей и возможности применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях современного глобального финансового кризиса и в посткризисный период обусловливает актуальность, научную новизну и практическую значимость диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Множество исследований посвящено рассмотрению характеристик ипотечного кредита, процесса выдачи кредита, организации системы кредитования на региональном уровне, менее широко освещены вопросы современного состояния и опыта зарубежных стран, в частности стран ЕС, реструктуризации ипотечных кредитов. Практически не исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования1.
1 Связь циклов рынка ИЖК с известными циклами (промышленными и экономическими) не изучена в поной мере. Предполагается наличие связи цикличности развития рынка ИЖК со сменой деловых циклов Жуглара в силу изменения макроэкономической динамики, описываемой данными циклами, а также со строительными циклами или циклами Кузнеца (20-25 лет), которые увязываются с периодом обновления
В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.
Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.
Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н.С., Рогожиной Н.Н., Потеровича В.М., Старкова О.Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat М., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel Н.-А., Hardt J., Renaud В.
Увеличилось количество аналитических статей как в российской, так и зарубежной периодике, посвященной данной проблематике. В то же время следует отметить, что опыт зарубежных стран и стран с развивающимися рынками по формированию первичных и вторичных рынков ипотечного кредитования и профилактики кризисных явлений, возникающих в отдельных сегментах национальных финансовых систем, находится на начальной стадии как научного анализа, так и практического применения. Между тем, возможности изучения такого опыта и апробирования конкретных результатов для России трудно переоценить.
Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических статей как российских Ч Дробышевский С.М., Улюкаев А.В., Тосунян Г.А., Орлов А., Ясин Е.Г. и др., - так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert O., Ferguson N., Rogoff K., Krugman P.A. Ч исследователей. зданий, сооружений, основных фондов, жилья. О теории экономических циклов см., например, Экономическая теория / Под ред. Николаевой И.П. - М.: Юннти, 2008.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью работы является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций относительно форм и методов регулирования рынка ипотечного кредитования в странах ЕС на основе экономико-математического моделирования его динамики в условиях финансовой нестабильности.
В соответствии с поставленной целью были определены задачи:
- обобщить теоретико-концептуальные основы ипотечного кредитования в странах Европы с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;
- провести системный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях и показать его ключевое значение в трансмиссии кризисных явлений между национальными экономическими системами;
- рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования как основы для разработки эффективных контрциклических мер, нацеленных на сглаживание колебаний рынка и поддержание его стабильности в периоды спада и депрессии путем оптимизации договой нагрузки заемщиков и доходности кредитных организаций;
- обосновать выбор оптимальных методов моделирования графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов;
- проанализировать особенности рынков ИЖК в странах ЕС и выделить критерии определения наиболее эффективных моделей ипотечного кредитования, позволяющих оптимально сочетать кредитование по фиксированной ставке и срочность предоставления ипотечных кредитов;
- разработать экономико-математическую модель развития рынка ИЖК стран ЕС с учетом выявленных особенностей национальных характеристик и в различных условиях макроэкономической динамики; обосновать меры по профилактике кризисных явлений в системе ИЖК и связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в части совершенствования процедур контроля и управления рисками ипотечного кредитования, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности и предотвращать их развитие и мультипликацию в национальных финансовых системах стран мира.
Объектом исследования являются национальные рынки ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС, представленные в качестве систем, объединяющих их участников и регулирующие органы, а также опосредующих объекты сделок. Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками рынка ИЖК стран ЕС по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, а также перспективы развития рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса и рецессии, вызванных факторами финансовой нестабильности.
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, комплексные исследования ассоциаций и специальных рабочих групп Европейской комиссии, монографии и научные статьи российских и европейских авторов по важнейшим аспектам ипотечного кредитования, моделирования досрочных погашений по портфелю кредитов и реструктуризации кредитов с целью предотвращения дефота заемщиков, а также мерам контрциклического регулирования рынка ипотечного кредитования и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В качестве источников информации в работе также используются официальные государственные документы, законодательные и другие нормативно- правовые акты ЕС, США, стран с развивающимися рынками.
Методологической основой работы являются организационно-структурное моделирование, метод сравнительного анализа, историкологический метод, общенаучные методы управления и организации, метод экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования. Эмпирическая оценка и прогнозирование проводились с помощью инструментальных средств Microsoft Excel.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и стран ЕС, данные органов статистики стран ЕС и России, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), данные Росстата, Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агенств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых.
Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг на европейском экономическом пространстве с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математичес-кой модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков так и для институциональных инвесторов, что позволяет обосновать методические подходы к формированию методов и инструментов, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности на рынке ИЖК с целью их нейтрализации и предотвращения распространения в глобальном масштабе.
Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:
- уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основные субъекты, определить многообразие выпоняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;
- определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефота заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;
- разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;
- проведено комплексное исследование рынков ИЖК в странах ЕС, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению догосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;
- сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений по пулу кредитов с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефота заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные ценные бумаги; исходя из опыта стран ЕС, установлена зависимость состояния рынка ИЖК от национальных макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в разрезе кластеров стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;
- на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений в соответствующих рынках.
Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании изменения портфеля ипотечных кредитов. Понятийный аппарат расширен введенным автором понятием цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения договой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в соответствующих сегментах национальных банковских и систем.
Апробация отдельных результатов исследования. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономико-математического моделирования экономического факультета Российского университета дружбы народов, были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2006-2009 гг.
Методологические и практические результаты исследования используются в деятельности специализированного ипотечного банка ЗАО Коммерческий банк Дельтакредит (г. Москва).
Основные положения и материалы диссертации могут использоваться при чтении лекций в высших учебных заведениях для подготовки бакалавров и специалистов по таким дисциплинам, как Мировая экономика, Международные экономические отношения, Экономико-математические методы и модели.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК:
Специальность 08.00.14 Ч Мировая экономика - 9. Международные потоки ссудного капитала, прямых и портфельных инвестиций, проблемы их регулирования на национальном и наднациональном уровнях. 26. Международная деятельность банков, инвестиционных и страховых компаний, пенсионных фондов и других финансовых институтов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ, общим объемом 2,25 п.л., в том числе, 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 107 наименований и 4 приложений, содержит 167 страниц основного текста, включает 26 рисунков, 13 таблиц (в т.ч. 6 рисунков и 1 таблицу в приложениях).
Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Хе, Олег Владимирович
Кластерный анализ рынков ИЖК в странах ЕС позволил выделить 4 кластера стран в зависимости от размера ВВП на душу населения и размера рынка ИЖК, выражаемого отношением задоженности по ИЖК к ВВП страны. Перспективы развития рынка ИЖК по каждому из кластеров определены для различных условий макроэкономической динамики, а именно, согласно трем вероятностным сценариям преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса. Параметры эконометрической модели отражают степень влияния факторов социально-экономического развития индивидуально для каждого кластера стран, которые в свою очередь имеют разный уровень зрелости рынка ИЖК.
Ожидается, что в странах кластера 1 произойдет замедление темпов развития рынка ИЖК, однако, динамика останется положительной. Страны данного кластера представляют наименее зрелые рынки ИЖК в ЕС. В странах кластеров 2 и 3 наибольшее влияние на рынок ИЖК оказывает уровень безработицы, меньшее влияние Ч ВВП на душу населения и уровень процентой ставки. Согласно оптимистичному сценарию рынок ИЖК в странах кластера 2 сможет сохранить положительные темпы развития, однако, наиболее вероятно медленное снижение рынка вплоть до 2010 г., перспективы рынка в странах кластера 3 имеют схожую динамику. Наихудшие перспективы рынка ИЖК в странах кластера 4, в связи со снижением уровня ВВП на душу населения в 2009-2010 гг., а также негативной динамикой уровня безработицы и процентных ставок.
Предложенный метод моделирования колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК, позволяет определить минимальный необходимый уровень премии за риск, и, тем самым, представляет значительный практический интерес для кредитных организаций, специализирующихся в ипотечном кредитовании, а также органов государственной власти при планировании и реализации национальных программ ипотечного кредитования.
Заключение
Система ИЖК является чрезвычайно важным экономическим институтом, в особенности вторичный рынок ипотечного кредитования, что было подтверждено в условиях современного финансово-экономического кризиса. Исследование предпринятое в диссертационной работе позволило определить необходимые меры, направленные на ограничение возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования и связанном с ним сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов, будет способствовать дальнейшему становлению и развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС. И как говорилось ранее, надежность рынка ипотечного кредитования означает эффективное разрешение социального вопроса приобретения собственного жилья, стабильную доходность кредитных организаций, фиксированную стоимость догосрочных кредитов для заемщиков и гибкий инструмент вложения средств частных и институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов.
Руководствуясь высокой значимостью ипотечного кредитования с социальной точки зрения, а также влиянием состояния кредитной системы на финансовый и реальный сектора экономики, были разработаны практические способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения договой нагрузки заемщика и предотвращения роста как просроченной задоженности по кредитам, так и поных дефотов заемщиков. Предложенные способы реструктуризации позволяют сохранить право заемщика на недвижимость при поддержании приемлемого уровня доходности кредитной организации и, соответственно, помогают сохранить стабильность финансовой системы страны.
Таким образом, исследование институтов, инструментов и их взаимосвязей, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития позволило сделать следующие основные выводы:
1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования не может рассматриваться изолировано от рассмотрения взаимозависимости и взаимодействия элементов и инструментов системы с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.
Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ИЖК обусловили ряд осуществляемых функций: ценообразование, информационная, регулирующая, посредническая и санирующая (стимулирующая) функции.
2. Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить в стоимости ипотечного кредита. Кредитные организации и правительство дожны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка.
3. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также анализ ипотечных рынков в странах ЕС, позволили сделать вывод о мерах по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
4. Опыт стран ЕС позволил сделать вывод о том, что способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продожительный срок, в то время как выпуск догосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период.
5. Разработка качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, необходима для достоверной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги, что в свою очередь будет способствовать использованию мер по оптимизации рисковой составляющей, как ипотечных кредитов, так и обеспеченных ими ценных бумаг.
6. Разработанные способы реструктуризации ипотечного кредита способствуют значительному снижению договой нагрузки в течение льготного периода, тем самым, сохраняя право собственности заемщика на жилье. Предложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование.
7. Модели развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС служат подтверждением перспектив, как дальнейшего развития, так и сокращения рынка ИЖК, что будет в значительной степени зависеть от эффективности мер, предпринимаемых правительственными органами и непосредственно кредитными организациями и другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования стран ЕС.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Хе, Олег Владимирович, Москва
1. Нормативные акты
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
6. Герценштейн М.Я. (1900). Реформа ипотечного кредитования в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.
7. Герценштейн М.Я. (1902). Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.
8. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. (1896). СПб. Типография В. Киршбаума.
9. Ипотечный кредит в Германии. (1900). СПб. Типография В. Киршбаума.
10. Общество французского поземельного кредита. (1894). СПб. Типография В. Киршбаума.
11. Морандьер Леон Жюлио де ла. Гражданское право Франции. Т.З. (1961). Пер. с французского Флейшиц Е.А. М.: Издательство иностранной литературы.
12. Работы специалистов в области ипотечного кредитования Западная Европа
13. Andersen K.G., Kauko К. (1996). A cross-country study of market-based housing finance. Helsinki.
14. Boleat M. (1985). National housing finance systems: a comparative study. Croom Helm.
15. Building on Progress: The future of housing finance in Poland. (1997). Urban institute consortium for USAID / Warsaw, May.
16. Cieleback M. (2002). Screening and signaling in a contractual savings for housing system: The German Bausparkassen system. Mimeo.
17. Chiquier L. (2006). To build sound and assessable housing finance systems // World bank group. Presentation on the "Housing finance conference", March 15-17. www.worldbank.org.
18. Diamond D.B., Lea MJ. (1992a). Housing finance in developed countries: an international comparison of efficiency. // Journal of housing research. Vol.3. #1.
19. Diamond D.B., Lea MJ. (1992b). The decline of special circuits for Housing finance. // housing policy debate. Vol.3. #3.
20. Diamond D.B. (1999). The transition in housing finance in central Europe and Russia: 1989-1999. Study commissioned by USAID. San Diego. (Ссыка на домен более не работаетPoland/PDF/fiFTransition.PDF).
21. Diamond D.B. (2002). Comments on the Bauspar System and proposal for Lithuania. // Presentation at a round table discussion on the Bauspar system. Vilnus, Lithuania, July 5.
22. Duebel H.-A. (2003). Financial, fiscal and housing policy aspects of contract savings for housing (CSH) in transition countries Ч the cases of
23. Czech republic and Slovakia. Final report // www.finpolconsult.de/mediapool/16/169624/data/Duebel CSH in CZ SL К Final Report 03.pdf.
24. Friedemann R. (2003). Extending mortgage lending to middle and lower income groups in emerging economies are contract savings systems (CSS) suitable? // Paper presented at Wharton international housing finance program.
25. Hardt J. (2000). Evolving EU property and Mortgage markets Ч Excerpts from a report by Judith Hardt.
26. Hardt J., Manning D. (2000). European mortgage markets: structure, funding and future development. European Mortgage federation: OECD.
27. Jaffee D.M., Renaud B. (1996). Strategies to develop mortgage market in Transition economies. // The World Bank. Policy research working paper. #1697.
28. Lange H. (2003). Mortgage backed securitization: contextual success factors. // Proceedings of the academy of commercial banking and finance. Vol.3, #2.
29. Lea M.J. Secondary mortgage markets: International perspectives. // International union for housing finance, 1998.
30. Lea M.J., Black R., Jaszczolt K. (2000). Solving the housing problem. Lessons from Poland and Hungary in creating a new housing finance system. // USAID, Regional urban development office, Central Europe. Warsaw.
31. Lea M.J., Chiquier L., Hassler O. (2004). Mortgage securities in Emerging markets. // The World bank. World bank policy research working paper #3370.
32. Low S., Sebag-Montefiore M., Dubel A. (2003). Study on the Financial integration of European mortgage markets. // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation.
33. Merrill S. (2000). Regional conference on housing finance: building housing finance in Central and Eastern Europe: sharing and comparing. // USAID, Regional urban development office, Central Europe. Warsaw.
34. Scanlon K., Whitehead C. (2004). International trends in housing tenure and mortgage finance. // Council of mortgage lenders. November.
35. Suarez J.L., Vassallo A. (2004). European mortgage market: an overview // IESE Business school Universidad de Navarra. WP #562.
36. The case for the Bauspar System (2001). Schwaebisch Halle. Mimeo.
37. Warnock V.C., Warnock F.E. Markets and housing finance. // Journal of housing economics, 2008.
38. Центральная-Восточная Европа
39. Хохлов B.M. Об опыте Чехии в создании системы ипотечного кредитования. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. №4 (25).
40. Hager R. Efficiency of the Bausparkasse systems in Eastern Europe. // The Eastern European workshop on Housing finance and housing affordability. Budapest. 2004.
41. Hegedus J., Rogozhina N., Somogyi E., Struyk R., Tumanov A. Potential effects of subsidy programs on housing affordability: The cases of Budapest and Moscow. 2004.1. Россия
42. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
43. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. Ч М.: ИВЦ Маркетинг, 2001.
44. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. 2002. № 1.
45. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К, 2002.
46. Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. (2001). Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России. // Вопросы экономики. №5.
47. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование. Ч М.: Дашков и К, 2006.
48. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. Ч М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2000.
49. Меркулов В.В. (2003). Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Изд. Юридический центр Пресс.
50. Основы ипотечного кредитования. / Науч. ред. и рук. авт. кол. Косарева Н.Б. М.: фонд Институт экономики города: ИНФРА-М, 2007.
51. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. (2002). Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. / Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: фонд Институт экономики города.
52. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости. Ч СПб.: 1999.
53. Потерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. Ч М.: Наука, 2007.
54. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2007.
55. Справочник Энциклопедия российской секьюритизации 2008 -СПб.: Сбондс-Петербург, Русипотека, 2008.
56. Старков О.Ю. (2004). Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита. / Экономика и математические методы. Т.40, №3.
57. Суворов Г.П. (2005а). Замечания по концепции Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в
58. России. 4.1, 2, 3. // www.rusipoteka.ru/publications/souvorov-17.htm.www.rusipoteka.ru/publications/souvorov-18.htm.www.rusipoteka.ru/publications/souvorov-19.htm.
59. Суворов Г. П. Моделирование досрочных погашений российских ипотечных кредитов (часть 2). // Русипотека. 2008. Ссыка на домен более не работаетfiles/articles/2008/souvorov-29.pdf.
60. Суворов Г. П., Аферов Р. Построение модели досрочного погашения. // Рынок ценных бумаг. 2007. №5 (332).
61. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования. // Эконономика и математические методы. Т.40. 2004. №1.
62. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование). // Аудит и финансовый анализ. 1998. №2.
63. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова H.JI. Моделирование жилищного рынка. М.: ЦЭМИ РАН, 2003.
64. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. Препринт #WP/98/064. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
65. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Хейра JI; пер. с англ. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.
66. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. / Препринт #WP/98/048. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
67. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. Ч М.: Гросс-Медиа: РОСБУХ, 2008.
68. Struyk R.J., Kosareva N.B. Housing finance in Russia: Developments in 1992. // Urban institute. 1993.
69. Экономика. Изд. 3, переработанное и допоненное / Под ред. Булатова А.С. М.: Юристъ, 2002.
70. Экономика недвижимости: Конспект лекций / Гриненко С. В. Ч Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
71. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Асаул А.Н., Карасев А.В. М.: МИКХиС, 2001.
72. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Виноградов Д. В. Ч Владимир: Владимирский государственный университет, 2007.
73. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Паттури Я. В. Ч Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002.
74. Экономическая теория / Под ред. Николаевой И.П. Ч М.: Юнити, 2008.
75. Энциклопедия Кругосвет, гуманитарные науки, экономика и право, статья Экономические циклы, 2008.
76. Ассоциации, форумы, федерации, институты, советы, иные публикации
77. Аналитическая записка рейтингового агентства Эксперт РА "Ипотека и жилищное строительство: катализаторы экономического роста", 2006.
78. Аналитический обзор Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования. РосБизнесКонсатинг, Москва, 2006.
79. Аналитический отчет Рынок ипотечного кредитования в России. DISCOVERY Research Group, Москва, 2006.
80. Доклад Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании МИЭЛЬ-Недвижимость, Москва) на секции аналитики 2-го Петербургского ипотечного форума, 2 марта 2007 г.
81. Презентация лInternational MBS market update and outlook Закрытое акционерное общество коммерческий банк Ситибанк, Москва, 13 ноября 2007 г.
82. Презентация Ипотечный кризис в США: возможные причины и уроки на пятой всероссийской конференция Ипотечное кредитование в России, Москва, 30 марта 2007 г.
83. Презентация Опыт структурирования и размещения дебютного выпуска ИЦБ АИЖК. Взгляд на рынок со стороны инвестбанка Закрытое акционерное общество коммерческий банк Ситибанк, Москва, 13 ноября 2007 г.
84. Презентация Первый ипотечный агент АИЖК. Открытое акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. 2007.
85. Проект Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России. (2004) // www.sdc-seco.ru/index.php?navID=22585&langID^5&userhash=cbdafd8273711ecf 99f3758cfed9a3c4.
86. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет. Документ подготовлен группой специалистов, включающей Элиса П. (ECSIE), Гвинера Б. (FINCF), Шикье JI. (OPD). Всемирный банк. 2003.
87. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001-2002гг. // Вестник Банка России. 2003. № 56 (708).
88. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-201 Огг. С изменениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31 дек. 2005г. №865. // www.urbaneconomics.ru/texts.php7folder id-195&mat id=289&from=fp &page id=6957.
89. ESF Securitization. Data report. www.europeansecuritization.com/pubs/ESFDataRprt0205.pdf. 2005.
90. Housing finance in emerging economies. Technical brief to the Board. // World bank group board presentation. June. www, ifc. org/ifcext/gfin.nsf/ attachmentsbytitle/HF-TechBrief-WBGBoard/$FILE?HF-TechBrief-WBGBoard.ppt. 2005.
91. IFC and housing finance. Central and Eastern Europe. // www.ifc.org/ifcext/gfin.nsf/attachmentsbytitle/HF-Factsheet
92. CEE1 /$FILE/HF-Factsheet-CEE 1 .pdf. 2005.
93. Mortgage banks and mortgage bond in Europe. 3rd ed. European mortgage federation (Publisher). Nomos Verlagsgesellschaft. Baden-baden, 2001.
94. The integration of the EU Mortgage credit markets. Report by the Forum Group on Mortgage Credit. Internal Market Directorate General, 2004.
95. Russia: Primary mortgage market development project. // www.ifc.org, раздел Advisory projects in the Russian Federation. www.ifc.org/ifcext/eca.nsf/content/Russia More onTA#Russia%20Prima rv%20Mortgage%20Market%20development%20proiect.pdf. 2005.
96. U.S. department of housing and urban development, mortgagee letter 200711. www.fha-lending.com/webinar029/0711ml.pdf.1. Источники в сети Интернет
97. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации в России, Ссыка на домен более не работаетp>
98. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России (2004).
99. Краткое изложение основных результатов и выводов. www.urbaneconomics.ru/texts.php7folder id^SO&mat id=122&page id=3 316.
100. Сайт Федеральной корпорации ипотечного кредитования, Ссыка на домен более не работаетpmms/release.html.
101. Сайт Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования, http ://www. fanniemae. com/media/economics/index, i html.
102. Сайт Федеральной резервной системы США, Ссыка на домен более не работаетfomc/fundsrate.htm.
103. The International Union for Housing Finance (IUHF), Ссыка на домен более не работаетp>
104. The CEE (Central & Eastern Europe) Mortgage Finance, Ссыка на домен более не работаетp>
105. Статистика, национальные данные
106. Бюлетень банковской статистики ЦБ РФ № 10 (161) Ч М.: АЭИ Прайм-ТАСС, 2006.
107. Бюлетень банковской статистики ЦБ РФ № 12 (187) М.: АЭИ Прайм-ТАСС, 2008.
108. Country notes of Hungary, Czech republic, etc. OECD workshop on housing finance in Transition economies.
109. Housing finance in Hungary. (2002). 3rd workshop on housing finance in Transition economies. www.oecd.org/pdf/m0037000/m000378Q3.pdf.
110. Housing finance of Slovak Republic. (2002). 3rd workshop on housing finance in Transition economies. www.oecd.org/pdf/m0037000/m00037810.pdf.
111. Hypostat 2007. A review of Europe's mortgage and housing markets. // European mortgage federation, 2007. Ссыка на домен более не работаетcontent/Default.asp?PageID=343.
112. Quartely review of European mortgage markets. 4th quarter 2007. // European mortgage federation, 2008.
113. Quartely review of European mortgage markets. 3rd quarter 2008. // European mortgage federation, 2008.
Похожие диссертации
- Развитие института ипотечного кредитования в условиях вхождения экономики России в глобальное мировое хозяйство
- Развитие системы ипотечного кредитования в России
- Формирование и развитие рынка ипотечных кредитов
- Развитие жилищного ипотечного кредитования в России
- Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования