Организационно-экономические методы управления качеством жилищного фонда крупного города

Нарышкин, Станислав Васильевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономические методы управления качеством жилищного фонда крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Нарышкин, Станислав Васильевич
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические методы управления качеством жилищного фонда крупного города"

4854146

Нарышкин Станислав Васильевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ КАЧЕСТВОМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА

08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством

(стандартизация и управление качеством продукции)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 7 С^: 2011

Москва - 2010

4854146

Диссертация выпонена на кафедре управления и экономики строительства Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Кузнецов Дмитрий Валериевич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 123995, Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д.4.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д. 31, корп. 2, с авторефератом диссертации допонительно на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www. gostinfo. ru.

Черняк Виктор Захарович

кандидат экономических наук, доцент Лях Валерий Витальевич

Ведущая организация - Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Ученый секретарь диссертг кандидат экономических н:

А.А. Стреха

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Аюгуальность темы исследования. На современном этапе экономического развития России наблюдается рост крупных городов, в которых сконцентрирована преобладающая доля населения. В связи с существовавшими ранее представлениями о мегаполисе как о комплексе объектов социально-бытового и производственно-экономического назначения, состоящих в функциональной зависимости от численности городского населения, в теории и практике развития инвестиционно-строительной деятельности крупного города до последнего времени доминировали административные подходы. Однако, по мере исчерпания резервов экстенсивного развития мегаполисов, управление с позиций административных методов реализации инвестиционных проектов в градостроительстве становится все более сложным и менее надежным с точки зрения достижения приемлемой экономической эффективности и удовлетворения возрастающих потребностей населения в жилье с оптимальными структурно-качественными параметрами.

В этой связи наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему устойчивому развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. Решение данной задачи особенно важно, поскольку тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе.

Несмотря на существующие экономические трудности, вызванные кризисными явлениями 2008-2009 гг., сегодня продожается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Следует констатировать, что в настоящее время наметились определенные позитивные сдвиги в количественной обеспеченности населения жилой площадью. Однако по качественным и структурным аспектам состояние современного жилищного фонда (ЖФ) страны еще очень далеко от совершенства.

Трагедии обрушения зданий и сооружений в Москве, Кемерове, Нижнем Новгороде и ряде других крупных городов России показали, что многие существующие конструкции имеют недостаточный уровень безопасности и надежности. Новые строения нередко сдаются с недодеками, дефектами, низким качеством защитных и отделочных покрытий. На низком уровне находится система контроля качества проектирования и эксплуатации зданий. С трудом преодолевается дефицит доступного и комфортного жилья, структурные несоответствия между запросами потребителей и реальным составом ЖФ. Все это приводит к резкой разбалансировке между спросом и предложением на рынке жилья, неоправданному завышению цен на новые квартиры, сбоям в функционировании инвестиционно-строительного комплекса страны, проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), обусловленным значительным износом инженерных сетей, энергетического оборудования, систем теплоснабжения, что требует принятия незамедлительных мер.

Актуальность проблемы улучшения качества и структуры ЖФ и его обслуживания, особенно в крупных городах (в свете выраженной тенденции урбанизации

общества) привлекает внимание научных работников и практиков. Этим проблемам посвящен ряд разработок научно-исследовательских институтов: ЦНИИЭП жилища, ЦНИИЭП градостроительства, НИИЭС и др. Однако действующие в строительстве методические рекомендации по анализу, оценке, планированию, проектированию, контролю и экономическому стимулированию поддержания и развития ЖФ пока недостаточно увязаны между собой. Они не охватывают все экономические и организационные вопросы управления структурой и качеством жилья. Многие действующие стандарты и СНиПы безнадежно устарели, а международная система управления качеством на базе ИСО 9000 внедряется крайне медленно и неэффективно. В критическом состоянии находится система ЖКХ, реформы по которой идут крайне медленно.

В этой связи нуждаются в пересмотре организационно-экономические методы управления структурно-качественными параметрами развития городского жилищного фонда, используемые в настоящее время. Очень важно обеспечить системный подход к процессу воспроизводства и развитию ЖФ в стране на основе опережающих стандартов, обеспечить высокую степень доступности жилья для подавляющего числа граждан. В строительстве новых домов необходимо перейти от точечной застройки к возведению целостно-организованных микрорайонов и комплексов, оснащенных современной инфраструктурой и обеспечивающих высокое качество жизни населения. В связи с этим Правительством РФ в последние годы принят пакет новых законов по жилищной политике, направленный на улучшение качественных, количественных и структурных показателей жилищного фонда страны.

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления структурой и качеством жилого фонда рассматриваются в трудах российских ученых А.Н. Асау-ла, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, М.Н. Дмитриева, JI.M. Каплана, A.B. Карасева, О.П. Коробейникова, В.А. Лапвдуса, Д.С. Львова, С.А. Обозова, Ю.П. Панибрато-ва, Я.А. Рекитара, В.М. Серова, В.В. Томилова, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Среди зарубежных специалистов по качеству наиболее известны труды К. Исикава, Й. Кондо, Д. Марша, X. Цубаки и других ученых.

Однако организационно-экономический методический инструментарий анализа и прогнозирования структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения, организации современного управления жильем в условиях рынка, разработаны слабо. Необходимы новые подходы к обеспечению нормативного уровня надежности и договечности строительных конструкций, достижению соответствия функционально-технологических и эстетико-эргономических характеристик жилья перспективным требованиям граждан. Особого внимания требует сфера ЖКХ, где качество жилья дожно эффективно поддерживаться в течение всего периода его эксплуатации.

Необходимость решения данных вопросов определила выбор темы, цели, задач, объекта и предмета исследования.

Целью диссертационной работы является научное обоснование и разработка организационно-экономических методов управления структурно-качественными параметрами жилищного фонда мегаполиса в современных российских условиях.

Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач:

1) систематизировать существующий теоретико-методический инструментарий исследования качества жилищного фонда крупного города, определить задачи анализа и прогнозирования структурно-качественного соответствия городского жилищного фонда потребностям населения;

2) выявить основные тенденции управления качеством ГЖФ в России и за рубежом, провести исследование спроса и предложения на российском рынке жилья, выявить проблемы структурной обеспеченности городского населения благоустроенным жильем;

3) разработать методику оценки и прогнозирования структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения;

4) обосновать мероприятия по организационно-экономическому обеспечению этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами; разработать меры по поддержанию необходимого уровня качества ГЖФ на этапе его эксплуатации;

5) сформулировать рекомендации по внедрению организационно-экономических методов управления структурно-качественными параметрами ГЖФ в практическую деятельность регионального проектно - строительно - эксплуатационного комплекса.

Объектом исследования является жилищный фонд крупного города, предназначенный для удовлетворения потребительских потребностей в жилье с различным платежеспособным спросом.

Предметом исследования является процесс разработки и научного обоснования организационно-экономических методов управления качеством городского жилищного фонда на всех этапах его жизненного цикла.

Теоретико-методологической основой диссертации послужили-работы отечественных и зарубежных ученых по организационно-экономическим проблемам функционирования строительного комплекса, совершенствованию организационно-управленческого механизма в сфере строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, проблемам градостроительства, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

Методологическую основу исследования составляет системный подход с применением современных экономико-математических методов, факторный и корреляционно-регрессионный анализ, экспертные методы, математическое и графическое моделирование с применением компьютерных программ, инструментарий теории управления.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в решении научной задачи по системному анализу современных проблем управления структурно-качественными характеристиками жилищного фонда крупного города, на основе которого разработаны перспективные организационно-экономические методы управления структурой и качеством городского жилищного фонда с учетом

оценки и прогнозирования его структурно-качественного соответствия потребностям населения.

Научная новизна работы конкретизируется в ряде положений, связанных с тем, что автором в ходе исследования:

1) систематизирован существующий теоретико-методический инструментарий исследования структуры и качества жилищного фонда крупного города, что позволило выявить проблемы, связанные с недостаточным обеспечением населения благоустроенным жильем и основные направления их решения, обусловливающие необходимость обеспечения надежности и договечности жилых зданий, условий доступности и комфортности, снижения затрат на эксплуатацию жилья. Выявление современных проблем управления структурно-качественными характеристиками ГЖФ позволило осуществить комплексный анализ спроса и предложения на российском рынке жилья, свидетельствующий о дисбалансе структурной обеспеченности городского населения благоустроенным жильем;

2) осуществлена классификация городского жилищного фонда по структурно-качественным параметрам, позволившая разработать методику оценки и прогнозирования структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения, предполагающую определение меры расхождения между выявленными предпочтениями населения и сложившимся типорядом жилья по различным признакам. Применение данной методики позволяет устанавливать и поддерживать через целевые установки динамическое равновесие в системе жилой фонд - потребности населения;

3) обоснованы мероприятия по организационно-экономическому обеспечению этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, предполагающие учет макро и микроэкономических факторов, связанных с экономико-правовой и политической ситуацией в стране, демографическими, социально-экономическими, экологическими условиями развития конкретного региона. Анализ влияния факторов макро и микросреды на ГЖФ позволил сформулировать меры, направленные на поддержание необходимого уровня качества ГЖФ на этапе его эксплуатации за счет реализации приоритетных направлений преобразований коммунальной сферы для обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами;

4) сформулированы рекомендации по внедрению организационно-экономических методов управления структурно-качественными параметрами ГЖФ на всех стадиях его жизненного цикла в практическую деятельность регионального проектно-строительно-эксплуатационного комплекса (ПСЭК). Их применение позволяет обеспечить постоянный мониторинг за структурно-качественным соответствием жилья потребностям населения, деятельностью строительных организаций и организаций коммунальной сферы, инженерного обеспечения города на основе независимого аудита.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные положения и результаты легли в основу формирования и развития систем управления качеством в ООО Системные Технологии Инжиниринга, что подтверждается

справкой о внедрении. Предложенные в исследовании организационно-экономические методы могут быть широко применены в практической деятельности проектных, строительных и эксплуатационных организаций. Результаты исследования также могут быть использованы органами управления градостроительством при разработке материалов оценочного и прогнозного характера применительно к развитию ГЖФ, при формировании программных мероприятий по совершенствованию управления структурно-качественными характеристиками жилищного фонда мегаполисов.

Материалы работы полезны для обучения студентов вузов по специальности Экономика и управление на предприятии, Менеджмент организации, Управление качеством, а также при переподготовке и повышении квалификации руководящих и инженерно-строительных кадров через систему допонительного профессионального образования.

Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались автором на мезадународных и всероссийских научно-практических конференциях, методологических семинарах в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете; Пензенском государственном университете архитектуры и строительства; Международной академии инвестиций и экономики строительства; Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России в 2005-2010 гг. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе ГОУ ДПО -Государственная академия строительства и ЖКК России.

По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 4,2 п.л., 2 из которых представлены в журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, в котором 160 источников, 4 приложений. Работа изложена на 163 страницах машинописного текста, содержит 13 таблиц и 23 рисунка.

Оглавление работы: Введение. Глава 1. Теоретические основы исследования структурно-качественных характеристик жилищного фонда крупного города. 1.1. Основные организационно-экономические характеристики и классификация объектов недвижимости. 1.2. Теоретико-методический инструментарий и понятийный аппарат анализа структуры и качества ГЖФ. 1.3. Современные проблемы структурной обеспеченности населения качественным жильем и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости. Глава 2. Комплексный анализ развития рынка городской недвижимости в современных экономических условиях. 2.1. Основные направления комплексного анализа динамики цен на объекты городской недвижимости. 2.2. Современные модели формирования потребительского поведения на рынке недвижимости крупных городов. Глава 3. Перспективные организационно-экономические методы управления структурой и качеством жилищного фонда мегаполиса. 3.1. Методы оценки и прогнозирования степени структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения. 3.2. Организационно-

экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, поддержание качества ГЖФ в стадии его эксплуатации. Заключение. Список литературы. Приложения.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, проанализировано состояния разработанности проблемы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, его теоретико-методологическая основа, сформулирована научная новизна и практическая значимость полученных результатов, отражена структура и объем работы.

В рамках первого научного результата систематизирован существующий теоретико-методический инструментарий исследования структуры и качества ЖФ крупного города, что позволило выявить проблемы, связанные с недостаточным обеспечением населения качественным жильем и направления их решения, обусловливающие необходимость обеспечения надежности и договечности жилых зданий, условий доступности и комфортности, снижения затрат на эксплуатацию жилья. Выявление современных проблем управления структурно-качественными характеристиками ГЖФ позволило осуществить комплексный анализ спроса и предложения на российском рынке жилья, свидетельствующий о дисбалансе структурной обеспеченности городского населения благоустроенным жильем.

В частности выявлено, что в последние годы постепенно нарастают объемы реального строительства и ввода жилья в действие. Однако структурно-качественный дисбаланс между спросом и предложением продожает стремительно нарастать. Одной из причин такого положения является недостаточная теоретическая проработка вопросов организационно-экономического обеспечения всего ГТСЭК жилья, непоное понимание законов и тенденций развития рынка недвижимости, слабое методическое обеспечение структурно-качественных решений жилищной проблемы. Грамотный методический инструментарий позволяет обоснованно подходить к разработке программ и проектов улучшения структуры и качества ЖФ, обеспечивать адекватный и эффективный механизм управления жилищным строительством. Поскольку под методологией понимается учение о структуре и взаимосвязях рассматриваемых объектов, о категориях и терминологии, о принципах и логической организации функционирования систем, а также о методах, формах и средствах управления объектами на основе познания законов и закономерностей их развития, в работе приводятся теоретико-методологические основы исследования проблем ГЖФ в систематизированном виде (табл. 1.)

В контексте исследования, под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая квартиры, жилые дома, специализированные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых или инвалидов, детские дома и школы-интернаты), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. В диссертации приведен состав ЖФ по типу и функциональному назначению (форма собственности, вещные права, огра-

ничения, сервитуты), а также по видам и разновидностям жилья (количество комнат, уровень благоустройства). Анализ структуры ЖФ по формам собственности является важнейшим методологическим направлением в характеристике системы управления жильем.

Таблица 1 - Теоретико-методологические основы исследования проблем жилья

Категории и термины Жилищный фонд, обеспеченность, площадь жилья и т.п.

Количество, структура, качество жилья

Организационно-экономические методы управления, рынок жилья, цена, затраты, прибыль, потребности населения и т.д.

Общефилософские законы Закон единства и борьбы противоположностей

Закон отрицания отрицания

Закон перехода количественных изменений в качественные, и др.

Экономи ческие законы и закономерности Закон возвышения потребностей

Закон накопления

Закон спроса и предложения

Закон экономии времени и др.

Теоретические подходы к исследованию Системный подход

Факторный подход

Маркетинговый подход и др.

Принципы Исследования Вариантность (многообразие)

Согласованность (общая логика, сбалансированность)

Интегрированность (системность)

Верифицируемость (проверяемость)

Адекватность

Прагматичность (адресность)

Адаптивность

Методы Исследования Индукция и дедукция

Анализ и синтез .

Типология и сравнение

Наблюдение, эксперимент и моделирование

Эталонный метод

Сценарный подход

Методы экспертизы (экспертных оценок), включая опросы респондентов

Далее раскрывается содержание таких базовых категорий для измерения ГЖФ, как: количество, качество и структура. Так, количество - это категория, отражающая внешнюю определенность объекта: его величину, объем, степень развития свойств. К количественным показателям жилищного фонда можно отнести его величину (общую площадь в кв. м.), прирост и темпы прироста за период, обеспеченность в среднем на 1-го жителя и прирост обеспеченности и т.д. Качество - категория, определяющая совокупность свойств продукции, обусловливающих степень ее пригодности для удовлетворения определенных потребностей в соответствии с ее назначением. Важнейшими характеристиками качества жилых зданий (когда товар - готовый строительный продукт) являются планировочные решения: типы квартир, размеры их жилых и подсобных площадей, уровень благоустройства жилища,

функциональная связь и геометрические показатели помещений, номенклатура и качество технического оборудования, решение фасадов и т.п. Технический аспект качества - это надежность, договечность, прочность и износоустойчивость здания и его отдельных элементов (находят отражение в международных и национальных стандартах (ГОСТах, СНиПах, СН и рекомендательных документах). Структура -это совокупность устойчивых связей объекта, обеспечивающих его целостность и тождественность самому себе, т.е. сохранение основных свойств при различных внешних и внутренних изменениях.

Исходя из целей исследования в диссертации рассматривается закон перехода количественных изменений в качественные посредством структурных сдвигов. Показано, что именно взаимосвязь трех категорий: количество-структура-качество позволяет анализировать и объяснять процессы движения, динамики изменения исследуемого объекта, т.е. ГЖФ. Неудовлетворительное исходное состояние ЖФ под воздействием сноса ветхого фонда, бараков и общежитий, через систематическое увеличение доли нового качественного жилья при увеличении объемов строительства, под влиянием воздействий со стороны спроса и предложения постепенно переходит в качественно иное измерение - адекватное современным требованиям и стандартам, потребностям населения.

Поскольку закон динамического равновесия между спросом и предложением является основным объективным рыночным законом, который оказывает непосредственное влияние на состояние и динамику развития ГЖФ, его проявление рассматривается в работе подробно (на примере крупного и типичного мегаполиса -Нижнего Новгорода). Выявлены следующие основные тенденции развития спроса, которые являются общими не только для данного региона, но и в целом для страны: 1) тенденция индивидуализации спроса по всем параметрам жилья; 2) повышение потребительского стандарта качества жилья; 3) рост реального платежеспособного спроса населения на жилье; 4) процесс рыночного перераспределения жилой недвижимости; 5) тенденция повышения доли частной собственности на жилье; 6) стабилизация рынка элитной недвижимости; 7) тенденция роста цен; 8) повышение степени мобильности населения в пределах территории страны; 9) возрастание значимости жилой недвижимости как объекта вложений сбережений для обеспечения стабильной жизни и старости.

Со стороны предложения на рынке жилья сложились следующие основные тенденции: 1) общий рост строительства и введения в действие нового жилья на фоне общего роста инвестиционной активности в целом (несмотря на замедление данной тенденции в 2008-2009 гг. в связи с кризисными явлениями в финансовой сфере); 2) разгосударствление строительного комплекса и связанное с этим обострение конкуренции; 3) переход от точечного строительства к застройке целых кварталов; 4) расширение разнообразия и инновационной направленности жилищ (планировочных решений, архитектуры, эргономических и эстетических свойств, многообразия строительных и отделочных материалов под воздействием тенденций платежеспособного спроса); 5) увеличение доли НИОКР и ПКР в составе строительной продукции, повышение роли дизайна и индивидуальных планировочных

решений, возведение лумных домов, оснащенных электроникой; 6) переход на конкурсную основу в распределении заказов на ПКР и СМР и т.д.

В то же время, рынок доступного жилья в России находится лишь на начальном этапе своего формирования, а уровень структурно-качественного несоответствия близок к критическому. Для нашей страны характерно колоссальное отставание по обеспеченности граждан благоустроенным жильем по сравнению с развитыми странами. Систематизация проблем, связанных с недостаточным обеспечением населения благоустроенным жильем, а также основных направлений их решения согласно принятому блоку федерального законодательства, в таблице 2.

Таблица 2. - Проблемы, связанных с недостаточным обеспечением населения благоустроенным жильем и основные направления их решения

Проблемы Направления решения

Низкий уровень доступности жилья для большинства граждан страны (низкая платежеспособность граждан, высокие цены на жилье, недостаток предложения) Определены принципиальные положения догосрочной государственной жилищной политики. В частности, благодаря предусмотренным мерам к 2015 году минимум треть граждан России смогут приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям (за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов)

Бессистемная застройка городов, недостаток объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, магазинов и т.п.) Согласно ГК РФ территория города подвергается зонированию. Выделяются зоны жилые, общественно-деловые, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны специального назначения и т.д. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами, малоэтажными, средне-этажными, многоэтажными жилыми домами. Застройка будет вестись комплексно по установленным генеральным планам развития городских округов.

Высокий уровень монополизации на строительном рынке, что ведет к росту цен на новое жилье (к 2015 г. специалисты прогнозируют образование олигопо-ппстического рынка жилья, на котором более 80% продаж будут осуществляться 4-5 крупными ходинговыми компаниями). Разрушить монополии на строительном рынке, обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства, распределять земельные участки и подряды на СМР на конкурсной основе.

Высокие административные барьеры на пути жилищного строительства, отсутствие необходимой прозрачности в получении строительными компаниями земельных участков, сложность и длительные сроки (1,5 года в среднем) процедур согласований на строительство, отсутствие необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры, невозможность быстрого и недорогого подключения к электрическим, газовым и коммунальным сетям Принятие четких правил землепользования и застройки, обеспечение доступа застройщиков к земельным участкам (в основном, на конкурсной основе), упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры, как результат: существенное сокращение времени и административных затрат на массовое жилищное строительство

Дефицит земельных участков в городах, особенно в центральной части. Множество непрезентабельных деревянных построек носят статус исторического памятника и не подлежат сносу. По новым законам застройщики, которые за три года (нормативный срок строительства) не построили дом на участке, будут платить четырехкратный земельный налог. Предусмотрен порядок изъятия неиспользуемых участков. Предусмотрена оптимизация (сокращение) количества памятников архитектуры, создание их реестра.

Низкий уровень финансирования строительных организаций, недостаток оборотных средств у застройщиков Обеспечение более тесного взаимодействия финансового и строительных секторов, возможности получения длинных и дешевых денег под жилищное строительство (в целом каждый рубль, вложенный в жилье, дает экономике 7 рублей). Создание финансово-жилищной инфраструктуры: ЖК, ЖСК, жилищно-нахопительных кооперативов, паевых инвестиционных фондов и т.д.

Низкая скорость возведения домов Развитие индустриальных методов возведения многоквартирных домов, использование современных строительных технологий

Слабая защита прав участников рынка жилья, особенно по долевому строительству, ненадежность застройщиков, рост социальных протестов, митингов, обращений в суды и в органы государственной власти Согласно ст.2 ЖК РФ и 204-ФЗ органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, контроль за испонением жилищного законодательства. Установлены гарантии прав собственности добросовестных приобретателей жилья, введен более жесткий отбор участников строительного рынка.

Недостаточный уровень доходов подавляющего числа граждан Развитие ипотечного кредитования

Дороговизна ипотечных кредитов Постепенное снижение стоимости банковского и небанковского ипотечного кредитования

Низкий уровень жизни отдельных категорий граждан, которые не смогут воспользоваться ипотекой Целевая поддержка отдельных категорий граждан, особо нуждающихся в жилье, процедуры предоставления социального жилья по договору социального найма

Низкое качество нового строительства, недостаточность показателей надежности и безопасности жилья (особенно высотного) Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов, обеспечение безопасности (ст.2 ПС РФ). Переход строительных организаций на международные стандарты управления качеством ИСО 9000, внедрение высокопрочных и легких бетонов построечного изготовления. Осуществление государственного строительного надзора (ст.6 ПС РФ).

Слабый учет мнения населения в процессах строительства нового и реконструкции жилья, в результате - высокая плотность застройки, неоптимальное переселение Участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности (ст.2 ПС РФ), анкетирование населения, создание Общественного Экспертного совета, согласование с населением проектных решений

Низкая информированность участников рынка жилья Внедрение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ст.6 ПС РФ). Создание специальных сайтов в Интернете, широкая пропаганда правительственных программ

В рамках второго научного результата осуществлена классификация ГЖФ по структурно-качественным параметрам; разработана методика оценки и прогнозирования структурно-качественного соответствия (ОиП СКС) ГЖФ потребностям населения, применение которой позволяет устанавливать и поддерживать через целевые установки динамическое равновесие в системе жилой фонд - потребности населения. В работе предлагаются следующие основные подходы к методам оцен-

ки структурно-качественного соответствия жилищных объектов потребностям населения:

1. Аналитический подход к измерению соответствия предпочтения граждан - структура и качество ГЖФ (авторская методика ОиП СКС);

2. Метод экспертной оценки уровня соответствия спроса предложению (со стороны профессиональных участников рынка жилья - риеторов) (МЭОУС);

3. Методика рейтингования строительных организаций (МРСО) по степени соответствия их продукта общественным потребностям.

Так, методика ОиП СКС предполагает определение меры расхождения между выявленными предпочтениями населения и сложившимся типорядом жилья по тому или иному признаку (рис.1).

ТИПЗДАНИЯ

Автором вводится понятие интегральной меры несоответствия между предпочтениями граждан и структурой ГЖФ, определяемой по формуле:

где X - вектор, характеризующий предпочтения (потребности) населения (распределение в процентах), а У (у,,^,.....уД) - вектор, характеризующий

структурные параметры ГЖФ (распределение в процентах). При поном соответствии структур 11=0, при поном несоответствии Я> 100.

Илюстрация применения данного подхода по оценке структуры жилья, связанной с размером квартиры и количеством комнат (на примере г. Нижнего Новгорода) приведена в табл. 3.

Таблица 3. - Аналитический подход к измерению соответствия предпочтения граждан - структура и качество ГЖФ, в процентах

Предпочтения Структура ГЖФ, Отклонение (л+ -

Типы жилья населения, в в %, У переизбыток,Ч -

%, X недостаток)

Комната 1,3 10,1 + 8,8

1-комнатная квартира 14,5 8,7 -5,8

2-комнатная квартира 18,7 24,2 + 5,5

3-комнатная квартира 43,3 30,4 -12,9

4-комнатная квартира 13,5 9,1 -4,4

Квартира более 4 комнат 3,7 3,6 -0,1

Многоярусная квартира 1,8 0,5 -1,3

Индивидуальный дом 3,2 13,4 + 10,2

Итого 100 100

Приведенные данные показывают, что существует значительный разброс между реальными предпочтениями (обеспеченными деньгами) населения и фактической структурой жилья. Уровень несоответствия по вышеприведенной формуле составляет К = 20,85. Дальнейшее углубление методики связано с более подробной сегментацией рынка жилья и социальной структуры населения (по профессиональному составу; по социально-классовому составу (рабочий класс, интелигенция, крестьяне и т.п.); по национальному признаку; по половозрастному составу (мужчин, женщин, молодежи, детей, пенсионеров и т.д.); по семейному положению; по уровню текущих доходов и имеющихся накоплений и т.д.). Все это позволит более точно измерять потребности и платежеспособный спрос граждан, сравнивая его с фактическим положением дел по обеспечению жильем.

Так, оценка структуры ГЖФ по материалу стен для среднего класса (табл. 4) привела к тому, что рассчитанный коэффициент расхождения оставил Я = 43,26, что выражает существенное отклонение структуры реального ГЖФ от желаемого.

В работе также приводятся оценки расхождения структуры реального ГЖФ от желаемого по критериям инженерной инфраструктуры и степени износа зданий, уровню безопасности и надежности, рискам выхода из строя жизнеобеспечивающих систем и т.д. Если определены частные показатели Я, для конкретных -х структур ГЖФ, то можно рассчитать совокупный показатель, характеризующий

обобщенный уровень структурного несоответствия жилья потребностям населения, по формуле: = ^Г к. * ь,, где - показатель несоответствия, рассчитанный для

конкретной 1-й структуры ГЖФ, а Ь, - показатель значимости (коэффициент весомости) конкретной 1-й структуры ГЖФ в глазах населения, определенный по результатам социологического опроса, ,=1.

Таблица 4. - Распределение ГЖФ и предпочтений потребителей по материалу стен

Всего в том числе:

каменных, кирпичных панельных блочных смешанных деревянных прочих

Число жилых зданий, ед. 30097 10174 2036 2850 88 12722 2227

Общая площадь квартир, тыс.кв.м. 25193 11139 11842 712 24- 1298 178

Доля ГЖФ по площади, в %,У 100 44,2 47 2,8 0,1 5,2 0,7

Предпочтения людей, в %, X 100 54 И 15 18 2 0

Отклонения, X -У 9,8 -36 12,2 17,9 -3,2 -0,7

Для того чтобы оценить степень не только структурного, но структурно-качественного соответствия ЖФ потребностям населения, необходимо совместить показатели структуры и качества жилья (СКЖ) в единой базе данных (назовем их индикаторами СКЖ), а также ввести формулу свертки показателей структуры и качества.

Относительные единичные показатели качества определяются по одной из следующих формул: = Р( / Р;Д или ф =

где: qi - относительный единичный показатель качества; Р,- - численное значение единичного 1-го показателя качества оцениваемого объекта; Р,> - численное значение -го показателя качества базового образца (базового показателя качества), в качестве которого принимаем ожидания (желания) населения или отражающие их требования стандартов (первая формула используется, когда увеличению Р1 соответствует повышение уровня качества объекта, вторая - когда увеличению Р1 соответствует ухудшение качества). Интегральный показатель качества определяется по формуле

(2= E(Kв *qi) , где Кы - так называемые весовые коэффициенты: "1

Ьсл = 1.

Обобщенный индикатор структурно-качественного соответствия определим как произведение двух найденный ранее показателей: СКС =

И на 100 применяется, чтобы перейти от процентов к единицам измерения и к показателю соответствия, единообразному с показателем оценки качества). Тогда максимальное значение СКС = 1 будет отвечать адекватному соответствию структуры и

<2 (корректировка

качества ГЖФ потребностям населения. Чем больше СКС отличается от 1, тем далее находится реальный ГЖФ от идеального.

Аналогичные расчеты можно провести и для прогнозных показателей в будущем. Следует отметить, что данная методика позволяет принимать важные решения по совершенствованию структуры и качества ЖФ в процессе проектной, строительной и эксплуатационной деятельности.

Следующий подход, рассмотренный в работе - метод экспертной оценки уровня соответствия (МЭОУС) между спросом и предложением на жилье (со стороны профессиональных риэторов). Анализ показал, что о состоянии спроса и предложения на рынке жилья риэторы судят по следующим основным показателям: 1) количество сделок по купле-продаже жилья; 2) динамика роста цен; 3) объемы введения нового жилья и выбытия старого, ветхого фонда; 4) оборот рынка по сезонам (с учетом фактора сезонности); 5) количество претензий покупателей и судебных разбирательств по конфликтам на рынке жилья; 6) структура источников приобретения жилья. Автором вводится интегральный измеритель структурно-качественного соответствия жилищных объектов потребностям населения, который получается путем экспертных оценок со стороны риэторов и измеряется в балах (от 0 до 100 балов) по следующей градации:

95-100 балов - поное соответствие жилищных объектов платежеспособным потребностям населения;

75-95 балов - высокий уровень соответствия;

30-75 балов - средний уровень соответствия;

5-30 балов - низкий уровень соответствия;

0-5 балов - практически поное несоответствие жилищных объектов платежеспособным потребностям населения.

Опрос риэторов показал, что интегральный показатель соответствия в настоящее время составляет 27 балов. Он определяется как средняя величина по бальным

оценкам конкретных экспертов по формуле: ИП = ЧЧ, где Воценка 1-го эксперта

степени соответствия жилищных объектов платежеспособным потребностям населения в балах, п-число опрошенных экспертов. Данную методику можно применять как для первичного рынка жилья (рынка новостроек), так и для вторичного.

Следующий подход - методика рейтингования строительных организаций (МРСО) по степени соответствия их продукта общественным потребностям, которая призвана оценить, по существу, уровень маркетинговой работы конкретного застройщика и учет потребностей будущих жильцов в структурно-качественной политике предприятия. Данный подход базируется на механизме измерения достижений, который уже запущен в Нижегородской области и предполагает оценку деятельности компании экспертами рейтинга в номинациях: 1. Лидеры нижегородского жилищного строительства. 2. Успешный дебют. 3. Качество строительства. 4. Передовые технологии и концепции. 5. Городская среда (административные центры, школы, больницы, торговые центры и т.д., образующие городскую среду).

К основным критериям, по которым определяется победитель номинации, относятся: 1) объем сданных объектов за рассматриваемый период (календарный год); 2) соблюдение сроков строительства, наличие или отсутствие претензий по качеству, наличие разрешительной документации, выпонение предписаний контролирующих органов, соблюдение договорных обязательств; 3) индивидуальная оценка участников проекта экспертами; 4) мнение жильцов (анкетирование через электронные или печатные СМИ); 5) данные технической экспертизы. Оценивают строителей три группы экспертов: представители органов власти, участвующие в регулировании строительной деятельности; представители строительного бизнеса, не участвующие в рейтинге (в том числе, из других городов, дизайнеры и архитекторы, проектировщики, ученые); жильцы реальные и потенциальные, покупатели жилья и председатели ТСЖ; известные риэторы, работающие на первичном рынке жилья. Таким образом, в числе экспертов - люди, хорошо знакомые с предметом оценки по роду своей деятельности и по сфере интересов.

Рис. 2. Классификация методов прогнозирования

Как свидетельствует исследование, оценка структурно-качественного соответствия жилищных объектов потребностям населения описанными методами дожна проводиться систематически. В результате мониторинга таких оценок и накопления динамики данных, появляется возможность переходить к прогнозированию исследуемого объекта. Система рекомендуемых к применению методов прогнозирования представлена на рис. 2.

Таким образом, предлагаемые автором подходы позволяют количественно оценить и спрогнозировать степень структурно-качественного соответствия жилищных объектов потребностям населения, т.е. создают научно обоснованную базу для разработки стратегии строительства нового жилья и реконструкции (ремонта) старого в масштабах региона (мегаполиса). Предложенные методы ОиП СКС, МЭОУС и МРСО можно рекомендовать как органам власти (министерствам строительства), так и непосредственно ПСЭК для использования при администрировании процессов управления ГЖФ.

В рамках третьего научного результата обоснованы мероприятия по организационно-экономическому обеспечению этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, предполагающие учет макро и микроэкономических факторов, связанных с экономико-правовой и политической ситуацией в стране, демографическими, социально-экономическими, экологическими условиями развития конкретного региона. Анализ влияния факторов макро и микросреды на ГЖФ позволил сформулировать меры, направленные на поддержание необходимого уровня качества ГЖФ на этапе его эксплуатации за счет реализации приоритетных направлений преобразований коммунальной сферы для обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами.

Структурно-качественные параметры жилья закладываются при проектировании, обеспечиваются в процессе строительства, при производстве строительно-монтажных работ (СМР), и проявляются в эксплуатации. Поэтому под системой управления структурой и качеством (СУСК) ГЖФ в работе понимается установление, обеспечение и поддержание необходимого соответствия структурно-качественных параметров жилья потребностям населения на всех этапах развития жилищного фонда. Основное балансовое уравнение, характеризующее движение (развитие) ГЖФ за какой-либо период, определяется следующим образом:

ГЖФД -ГЖФн+ГЖФД-ГЖФвыб, где ГЖФК- городской жилищный фонд на конец исследуемого периода (например, года), ГЖФД- фонд на начало периода, ГЖФД - фонд, введенный в исследуемом периоде, ГЖФ- фонд, выбывший в исследуемом периоде.

Поскольку введение и выбытие ГЖФ обеспечивают этапы проектирования и нового строительства (с соответствующим сносом ветхого фонда и заменой его на новые объекты), то в исследовании эти этапы рассматриваются подробно.

Чтобы эффективно управлять строительством и проектированием новых домов, необходимо учитывать факторы, которые влияют на этих этапах на ГЖФ. Эти факторы сгруппированы автором по 2-м направлениям: макро- и микро- уровню (рис. 3).

Политическая ситуация

1. Цели и задачи государства

2. Политические партии и общественные объединения

3. Органы государственной власти

Городской жилищный фонд: кончество-качество-струкгура

Микросреда

Макросреда

Экономические условия

1. Уровень развития рыночных отношений

2. Уровень инфляции

Правовое

пространство

1. Законы и постанов-

2. Нормы и правила

3. Стандарты

Рис. 3. Влияние факторов макро- и микросреды на состояние и динамику ГЖФ

В целом анализ факторов показал, что обстановка для развития рынка жилья в настоящее время сложилась благоприятная.

К инструментам государственного управления сферой жилья относятся: государственные программы и проекты, госзаказы и госгарантии, государственные инвестиции, нормативные инструменты (законы, стандарты, нормы* и нормативы), контролирующие меры (лицензирование, регистрация, антимонопольные мероприятия), налоговые инструменты (ставки, льготы, базы, порядок исчисления и уплаты, меры наказания за уклонение) и т.п. К косвенному управлению относятся: кредитно-денежные меры воздействия (ипотека, учетная ставка, дотации, компенсации и т.п.), прогнозы развития, тарифы и т.д.

Но основным блоком, влияющим на развитие ЖФ, в условиях рынка оказывают рыночные механизмы, базирующиеся на естественной заинтересованности участников процесса его создания и поддержания. Интересы проектировщиков и застройщиков, так или иначе, связаны с удовлетворением потребительского спроса населения на жилые объекты, ибо в противном случае не будет активных продаж. Поэтому инструменты саморегулирования имеют на рынке жилья определяющее значение:

В качестве основных целей управления в области проектирования и нового строительства жилья в работе указаны: реализация конституционных прав граждан на жилье, обеспечение доступности в благоустроенном жилье и повышение удовлетворенности потребителей; привлечение допонительных инвестиций в жилищное строительство, справедливое налогообложение; обеспечение свободного ценообразования на объекты жилой недвижимости в соответствии с предложением и спросом, установление на рынке жилья определенного порядка и благоприятных условий для работы всем его участникам; защита участников рынка жилья от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; повышение качества и уровня комфортности жилищ, обеспечение своевременного ремонта и реконструкции жилья, поддержание его функциональных и потребительских свойств; оздоровление экологической среды, создание гармоничного облика современных городов, высокого стиля архитектуры и дизайна жилых строений и помещений.

Важно добиться баланса в отношении структура-качество-цена, максимизирующего общий результат цикла разработка-строительство-эксплуатация. Для этого необходима адекватная информационная база и применение новых компьютерных технологий для решения оптимизационных задач со многими переменными. Методологическая основа таких расчетов заложена в работах ЦНИИЭП жилища, НИИЭС и других НИИ еще в доперестроечный период. В частности, на основе многофакторного моделирования установлены закономерности изменения технико - экономических показателей строительства и эксплуатации жилых домов при увеличении площадей квартир, высоты помещений, изменении этажности и протяженности зданий, решения лестнично-лифтовых узлов, уровня санитарно-технического оборудования, конструктивных типов зданий и т.д. (так, наличие лифта увеличивает стоимость жилья в среднем на 3%, каждый этаж вызывает рост стоимости на 1,5 % и т.п.). Обновление этих моделей позволило бы вывести ПСР на качественно иной уровень по степени соответствия потребностям. Таким образом, задача обеспечения соответствия количества, качества и структуры ЖФ потребностям населения является сквозной и определяющей успех решения жилищной проблемы в целом.

В работе отмечается, что наиболее остро проблема обеспечения структурно-качественного соответствиягГЖФ потребностям населения стоит на этапе эксплуатации жилья. Традиционно эта сфера, связанная с предоставлением услуг по текущему функционированию ЖФ, его капитальному ремонту, проведению мероприятий по благоустройству придомовых территорий относится к ЖКХ, к существенным особенностям которого относятся: принадлежность ЖКУ к группе жизнеобеспечения, их высокая социальная значимость; разнородность основных фондов, находящихся в управлении и под контролем местных органов власти (жилые здания, инженерная

инфраструктура, объекты, обслуживающие инженерную инфраструктуру (производственные базы, ремонтные мастерские, машины, вспомогательные механизмы и т.п.); низкая замена ЖКУ другими услугами.

Для характеристики структуры ЖКХ его подразделяют на следующие подотрасли: жилищное хозяйство (в том числе ремонт жилых зданий), ресурсоснабжение (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение), благоустройство населенных пунктов (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка и утилизация отходов), бытовое обслуживание (банно-прачечное хозяйство, гостиничное хозяйство, ритуальные услуги). Услуги, предоставляемые ЖКХ, могут быть как в виде доведенных до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода и т.д.), так и в виде непосредственно работ на объекте (обслуживание жилых домов, санитарная очистка и т.д.).

В силу технологических особенностей отрасли и условий формирования современных систем жизнеобеспечения территорий большинство предприятий ЖКХ, особенно связанных с сетевой поставкой ресурсов, занимают монопольное положение на обслуживаемой ими территории, являясь локальными монополиями. Одним из существенных негативных последствий этого - неудовлетворительное качество поставляемых услуг при отсутствии у потребителя возможности отказаться от них, а также необоснованное завышение цен и тарифов. В целом, в настоящее время ЖКХ России по-прежнему переживает кризисный период, что обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов повышения качества ЖКУ и снижения издержек, высокой степенью износа основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Выступив на начальном этапе экономических реформ в роли своеобразного амортизатора социальных последствий либерализации цен, жилищно-коммунальная сфера постепенно превратилась в основной источник угроз социально-экономического развития страны, о чем свидетельствуют, в частности, многочисленные жалобы и забастовки населения. Год от года увеличивается количество аварий на объектах ЖКХ, что свидетельствует о резком падении надежности и безопасности сетевых систем. На основе проведенного анализа была выявлена взаимосвязь основных проблем ЖКХ крупных городов России (на примере Нижнего Новгорода) (рис. 4).

В этой связи определены следующие приоритетные направления работ по ЖКХ и ЖКУ: завершение ремонтно-восстановительных работ на аварийных объектах; замена котлов в модернизируемых котельных на котлы с более высоким коэффициентом полезного действия; использование современных изолирующих материалов при передаче тепловой энергии; использование модульных и блочных котельных; использование частотно-регулируемых приводов насосных агрегатов в системах тепло-и водоснабжения; ремонт и утепление наружных ограждающих конструкций зданий; ремонт и оптимизация внутренних систем отопления и горячего водоснабжения; улучшение системы вентиляции жилых помещений; повышение эффективности ра-

боты лифтового оборудования; использование экономичных приборов освещения и санитарно-технического оборудования.

Рис. 4. Взаимосвязь проблем жилищно-коммунального хозяйства

В целом для восстановления основных фондов ЖКХ и преодоления системного кризиса в поддержании качества жилья на этапе эксплуатации необходимо разработать и ввести новую модель устойчивого функционирования ЖКК и обеспечения высокого качества ЖКУ в соответствии с потребностями населения. Она дожна базироваться на следующих основных мероприятиях:

1) передача права распоряжения всеми ресурсами по финансированию ЖКХ от коммунальных предприятий непосредственно гражданам - субъектам, наиболее заинтересованным в эффективном расходовании средств (через систему персонифицированных социальных счетов), перевод отношений ЖКХ-население на договорную основу;

2) обеспечение финансовой стабилизации ЖКХ путем инвентаризации, реструктуризации и ликвидации имеющейся задоженности предприятий ЖКХ, ликвидации дотаций ЖКХ при обеспечении социальной защиты населения;

3) развитие самоорганизации граждан в жилищной сфере, появление стимулов для становления ТСЖ и иных объединений граждан, усилению контроля со стороны населения за количеством, структурой и качеством ЖКУ;

4) отделение функций собственника ЖФ от осуществления хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию, развитие рынка профессиональных услуг по управлению ГЖФ, конкурсный отбор управляющих компаний и подрядных организаций, предлагающих более качественные услуги по наименьшей цене;

- совершенствование системы и принципов регулирования тарифов на услуги локальных монополий в ЖКХ, доведение их до экономически обоснованного уровня, стабилизация финансового потока предприятий ЖКХ, обеспечение его прозрачности и устойчивости, развитие конкурентных отношений в ЖКХ;

- формирование инвестиционной привлекательности ЖХК, привлечение частных инвестиций в сферу коммунального хозяйства, обеспечение государственных гарантий по привлекаемым инвестиционным ресурсам, развитие концессионных механизмов и государственно-частного партнерства;

- проведение технических мероприятий по восстановлению основных фондов ЖКХ и по реализации новых инженерно-технических решений, обеспечение государственной поддержки модернизации ЖКХ;

- организация и проведение информационной работы среди населения;

- повышение профессионализма всех участников ЖКХ, привлечение к работе высококвалифицированных специалистов, повышение качества принимаемых управленческих решений.

В рамках четвертого научного результата сформулированы и предложены рекомендации по внедрению организационно-экономических методов управления структурой и качеством ГЖФ в практическую деятельность регионального проект-но-строительно-эксплуатационного комплекса (ПСЭК).

В целом, для управления ГЖФ на всех стадиях жизни жилья необходимо использовать организационно-экономических методы управления, базирующиеся на комплексном подходе к оценке текущего и будущего состояния жилья, а именно:

1. Использовать перспективные методы оценки и прогнозирования степени соответствия ГЖФ потребностям населения (ОиП СКС) для корректировки объемных планов строительства на среднесрочный и догосрочный периоды. Весь процесс формирования и обеспечения структуры и качества жилых комплексов от замысла, проектирования и строительства до правильной эксплуатации (современная диагностика, текущий и капитальный ремонт, реконструкция) и вывода из эксплуатации (замена конструктивных элементов, демонтаж, снос) дожен находиться под контролем единого органа (например, Министерства жилищной политики города).

2. Создавать резервы муниципального фонда жилья за счет естественного освобождения неприватизированного жилья, оптимальной доли города в строящихся домах, целевого индустриального строительства социального жилья и доходных домов.

3. Повышать договечность и безопасность ЖФ за счет применения новых технологий и материалов, ужесточения контроля со стороны органов государственного архитектурно-строительного надзора. Высокое качество строительства обеспечивает договечность и надежность жилых зданий, а отсюда - сокращение средств на поддержание и замену конструктивных элементов жилого фонда.

4. С помощью идеологических мер ломать устоявшиеся психологические стереотипы (бесплатное получение жилья, бесхозность жилых зданий, отсутствие привычки жить в дог (при ипотечном кредитовании под залог жилья) и т.п.), резко повысить информационную прозрачность системы управления жильем.

5. Обеспечивать комплексное строительство микрорайонов с социальной и инженерной инфраструктурой, с соответствующим озеленением и высоким уровнем ландшафтного дизайна. Повысить качество разработки генерального плана городов.

6. Развивать жилищные кооперативы, где цена кв. м. жилья близка к себестоимости, тем самым повысить доступность жилья для среднеобеспеченных слоев насе-

ления. Радикально изменить технологии строительства с целью снижения как строительной, так и эксплуатационной стоимости жилья.

7. Развивать общественные организации (РСС, НОСТРА, ассоциации дизайнеров и архитекторов, представительство строителей в общественной палате и т.п.) и степень их влияния на обеспечение структурно-качественного соответствия жилья потребностям населения, шире вовлекать в процесс управления ГЖФ самих жителей и потенциальных инвесторов.

Рис. 5. Этапы разработки и реализации проекта по совершенствованию управления ПСЭК

8. Правительствам регионов (мегаполисов) проводить систематическую работу по устранению препятствий по подключению новых и строящихся объектов к энергоносителям, водным и тепловым ресурсам.

9. Создать на уровне региона (мегаполиса) Биржу проектных и строительных работ в целях формирования от застройщиков и генподрядчиков базы данных на объемы работ по профессиям и сроки выпонения этих работ, обеспечивая квалифицированное и гарантируемое предложение подрядных организаций, что поможет снизить дефицит рабочей силы.

10. На основе западного опыта и отечественных исследований необходимо внедрение постоянного мониторинга за структурно-качественным соответствием жилья потребностям населения, деятельностью строительных организаций, инженерного обеспечения города и его жилищно-коммунального хозяйства, который возложить на специально создаваемую службу независимого аудита, функционирующую в непосредственном ведении правительства региона (мегаполиса).

11. Сформировать на уровне региона единый ПСЭК по созданию современного жилья, в который, кроме инвесторов и застройщиков, дожны входить проектные организации и дизайн-студии, производители и продавцы стройматериалов, ресурсо-снабжающие организации, представители правительства региона и органы государственного архитектурно-строительного надзора (управление эффективно, когда вся цепочка создания добавленной ценности находится в одних руках).

12. Разработать специальный проект по совершенствованию ПСЭК (ПСУ ПСЭК) на уровне региона (мегаполиса). Этапы и последовательность реализации проекта по совершенствованию управления ПСЭК представлены на рис. 5.

Таким образом, внедрение предлагаемых организационно-экономических методов управления жилищным фондом крупного города позволит достигнуть поставленных целей, а именно - привести в соответствие структуру и качество существующего ГЖФ с требованиями общества.

В заключении работы изложены основные выводы, полученные в процессе написания диссертационного исследования, а также даны практические рекомендации по внедрению организационно-экономических методов управления структурой и качеством жилищного фонда крупного города на всех этапах его жизненного цикла с учетом оценки и прогнозирования его структурно-качественного соответствия потребностям населения.

СПИСОК ТРУДОВ СОИСКАТЕЛЯ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ

1. Нарышкин C.B. Новые подходы к организационно-экономическому обеспечению проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами. // Транспортное дело России. - 2010. - №8 - 0,8 п.л. (в соавторстве, 0,4 п.л. - лично).

2. Нарышкин C.B. Методика оценки степени структурно-качественного соответствия жилищного фонда потребностям населения. // Труды Вольного экономического общества. - 2008. - №1. (Т. 89). - 0,5 пл.

Публикации в других изданиях

3. Нарышкин C.B. Управление себестоимостью продукции. // В сб. трудов Развитие инвестиционного потенциала отечественных предприятий. Выпуск 2. -Н.Новгород: Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 2005. - 0,9 п.л. (в соавторстве, 0,5 п.л. - лично).

4. Нарышкин C.B. Особенности государственного управления экономикой в современных условиях хозяйствования. // В сб. материалов III Международной научно-практической конференции Управление в социальных и экономических системах - Пенза: Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, 2005. - 0,6 п.л. (в соавторстве, 0,3 п.л. - лично).

5. Нарышкин C.B. Система ипотечного жилищного кредитования и задачи по ее развитию в России. // В сб. трудов аспирантов и магистрантов Архитектура. Геоэкология. Экономика,- Н.Новгород: ННГАСУ, 2006. - 0,4 п.л.

6. Нарышкин C.B. Развитие системы управления в строительных организациях. // В сб. статей Всероссийской научно-практической конференции Стратегическое управление предприятиями, организациями, регионами - Пенза: РИО ПГСХА, 2007. - 0,3 п.л.

7. Нарышкин C.B. Поддержание качества жилого фонда в стадии его эксплуатации. // В сб. трудов Развитие инвестиционно-строительного комплекса региона в свете реализации национальных программ. - Н.Новгород: Международная академия инвестиций и экономики строительства, 2007. - 0,6 п.л. (в соавторстве, 0,3 п.л. -лично).

8. Нарышкин C.B. Организационно-экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами. // В сб. научных трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №6. - М., 2009. - 0,6 п.л.

9. Нарышкин C.B. Направления развития организационно-экономических методов управления структурно-качественными параметрами жилого фонда крупных городов // В сб. докладов участников межвузовской научно-практической конференции Государственной академии строительства и ЖКК России Современные проблемы, экономики и управления, 11-12 ноября 2009 года. - М., 2009. - 0,5 пл.

10. Нарышкин C.B. Проблемы подготовки кадров в сфере управления качеством городского жилищного фонда. // В сб. научных трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №7. -МД 2010.-0,4 пл.

Подписано а печать J4.12.2010 г. Формат бумаги б0х84'А6, печ.л.-1,4 Тираж 60 Заказ 103

Типография Государственной академии строительства и жилищно-коммунального комплекса России, 129329, г. Москва, Игарский проезд, д.2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Нарышкин, Станислав Васильевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Теоретические основы исследования структурно-качественных характеристик жилищного фонда крупного города.

1.1. Основные организационно-экономические характеристики и классификация объектов недвижимости.

1.2. Теоретико-методический инструментарий и понятийный аппарат анализа структуры и качества городского жилищного фонда.

1.3. Современные проблемы структурной обеспеченности населения качественным жильем и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости.

Глава 2. Комплексный анализ развития рынка городской недвижимости в современных экономических условиях.

2.1. Основные направления комплексного анализа динамики цен на объекты городской недвижимости.

2.2. Современные модели формирования потребительского поведения на рынке недвижимости крупных городов.

Глава 3. Перспективные организационно-экономические методы управления структурой и качеством жилищного фонда мегаполиса.

3.1. Методы оценки и прогнозирования степени структурно-качественного соответствия городского жилищного фонда потребностям населения.

3.2. Организационно-экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, поддержание качества городского жилищного фонда в стадии его эксплуатации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические методы управления качеством жилищного фонда крупного города"

Актуальность темы исследования. На современном этапе экономического развития России наблюдается рост крупных городов, в которых сконцентрирована преобладающая доля населения. В связи с существовавшими ранее представлениями о мегаполисе как о комплексе объектов социально-бытового и производственно-экономического назначения, состоящих в функциональной зависимости от численности городского населения, в теории и практике развития инвестиционно-строительной деятельности крупного города до последнего времени доминировали административные подходы. Однако, по мере исчерпания резервов экстенсивного развития мегаполисов, управление с позиций административных методов реализации инвестиционных проектов в градостроительстве становится все более сложным и менее надежным с точки зрения достижения приемлемой экономической эффективности и удовлетворения возрастающих потребностей населения в жилье с оптимальными структурно-качественными параметрами.

В этой связи наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему устойчивому развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. Решение данной задачи особенно важно, поскольку тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе.

Несмотря на существующие экономические трудности, вызванные кризисными явлениями 2008-2009 гг., сегодня продожается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Следует констатировать, что в настоящее время наметились определенные позитивные сдвиги в количественной обеспеченности населения жилой площадью. Однако по качественным и структурным аспектам состояние современного жилищного фонда (ЖФ) страны еще очень далеко от совершенства.

Трагедии обрушения зданий и сооружений в Москве, Кемерове, Нижнем Новгороде и ряде других крупных городов России показали, что многие существующие конструкции имеют недостаточный уровень безопасности и надежности. Новые строения нередко сдаются с недодеками, дефектами, низким качеством защитных и отделочных покрытий. На низком уровне находится система контроля качества проектирования и эксплуатации зданий. С трудом преодолевается дефицит доступного и комфортного жилья, структурные несоответствия между запросами потребителей и реальным составом ЖФ. Все это приводит к резкой раз-балансировке между спросом и предложением на рынке жилья, неоправданному завышению цен на новые квартиры, сбоям в функционировании инвестиционно-строительного комплекса страны, проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), обусловленным значительным износом инженерных сетей, энергетического оборудования, систем теплоснабжения, что требует принятия незамедлительных мер.

Актуальность проблемы улучшения качества и структуры ЖФ и его обслуживания, особенно в крупных городах (в свете выраженной тенденции урбанизации общества) привлекает внимание научных работников и практиков. Этим проблемам посвящен ряд разработок научно-исследовательских институтов: ЦНИИ-ЭП жилища, ЦНИИЭП градостроительства, НИИЭС и др. Однако действующие в строительстве методические рекомендации по анализу, оценке, планированию, проектированию, контролю и экономическому стимулированию поддержания и развития ЖФ пока недостаточно увязаны между собой. Они не охватывают все экономические и организационные вопросы управления структурой и качеством жилья. Многие действующие стандарты и СНиПы безнадежно устарели, а международная система управления качеством на базе ИСО 9000 внедряется крайне медленно и неэффективно. В критическом состоянии находится система ЖКХ, реформы по которой идут крайне медленно.

В этой связи нуждаются в пересмотре организационно-экономические методы управления структурно-качественными параметрами развития городского жилищного фонда, используемые в настоящее время. Очень важно обеспечить сис-темный подход к процессу воспроизводства и развитию ЖФ в стране на основе опережающих стандартов, обеспечить высокую степень доступности жилья для подавляющего числа граждан. В строительстве новых домов необходимо перейти от точечной застройки к возведению целостно-организованных микрорайонов и комплексов, оснащенных современной инфраструктурой и обеспечивающих высокое качество жизни населения. В связи с этим Правительством РФ в последние годы принят пакет новых законов по жилищной политике, направленный на улучшение качественных, количественных и структурных показателей жилищного фонда страны.

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления структурой и качеством жилого фонда рассматриваются в трудах российских ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, М.Н. Дмитриева, JI.M. Каплана, A.B. Карасева, О.П. Коробейникова, В.А. Лапидуса, Д.С. Львова, С.А. Обозова, Ю.П. Панибратова, Я.А. Рекитара, В.М. Серова, В.В. Томилова, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Среди зарубежных специалистов по качеству наиболее известны труды К. Исикава, Й. Кондо, Д. Марша, X. Цубаки и других ученых.