Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Швыденко, Наталья Викторовна
Место защиты Ростов-на-Дону
Год 2011
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексов"

На правах рукописи ШВЫДЕНКО НАТАЛЬЯ ВИКТОРОВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ МОЛОДЕЖНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КОМПЛЕКСОВ

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2011

2 ИЮН 2011

4849097

Диссертация выпонена на кафедре экономики и управления в строительстве ГОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация

кандидат технических наук, доцент

Иванова Наталья Николаевна

доктор экономических наук, профессор

Кобачев Евгений Борисович *

кандидат экономических наук, доцент

Побегайлов Олег Анатольевич

ГОУ ВПО Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится л20 июня 2011 года в ii часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет. ^

Автореферат разослан и размещен на сайте Ростовского государственного строительного университета: www.rgsu.ru л19 мая 2011 года.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, к. 42, диссертационный совет Д 212.207.01.

Ученый секретарь диссертационного совета д-р техн. наук, профессор

Н.А. Страхова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из центральных звеньев национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья для молодежи не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Вместе с тем Правительство России пересмотрело идеологию реализации молодежной политики - от идеи поддержки молодежи к идее создания условий для повышения степени интеграции молодых граждан в экономические, общественно-политические и социокультурные отношения с целью увеличения их вклада в социально-экономическое развитие Российской Федерации. Поэтому в проведенном исследовании уделено внимание именно студенческой молодежи как наиболее активному слою населения, формирующему интелектуальный потенциал нации и будущее страны в целом.

В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским и европейским стандартам. Ситуация осложняется недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью форм найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации государственных программ не позволяют оказать поддержку молодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

В связи с замедленными темпами решения комплекса проблем по повышению доступности и комфортности жилья для молодого населения ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов на основе разработки новых рыночных механизмов. Одним из таких направлений может стать строительство молодежных жилищных комплексов (МЖК) за счет частно-государственного партнерства.

Степень разработанности проблемы. В России проблемам управления жилищным строительством посвящены работы В. Бузырева, А. Горбунова,

A. Гориной, JI. Каплана, А. Козлова, Ю. Корикова, О. Кузнецовой, В. Кушлина,

B. Лифшица, А. Лурье, А. Никифорова, А. Ноткина, Ю. Панибратова, Н.Петракова, Б. Плышевского, В. Пугачева, Б. Смехова, А. Солунского и многих других.

Научные основы решения проблем функционирования инвестиционной сферы заложены в трудах иностранных ученых С. Брю, А.Дж. Гордона,

Б. Джеветски, М. Мескона, С. Оптнера, Ф. Хедоури, У. Эшби, С. Янга и др. Вопросы повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности достаточно глубоко исследованы в работах отечественных ученых: А. Асаула, С. Абрамова, В. Бусова, В. Васильева, X. Гумбы, JI. Зеленцова, Б. Зотова, А. Карасева, И. Кузнецова, Ю. Панибратова, В. Серова, Н. Симионовой, Л. Чернышова и др.

Многие аспекты процесса оценки эффективности инвестирования в жилищное строительство изучены Н. Агафоновой, С. Бачуриной, В. Владимировым, С. Глазуновым, В. Григорьевым, Б. Гринчеля, А. Жоковым, М. Каменецким, Р. Квачадзе, А. Кузьминыма, М. Межевича, А. Некрасовым, Ю. Попковым, М. Разу, В. Ресиньм, М. Сафаровой, А, Севостьяновым, Э. Трутневым, В. Черняком, Н. Юшковой и др.

В то же время в экономической и нормативной литературе, посвященной теме диссертационного исследования, уделяется недостаточно внимания таким вопросам, как разработка механизмов, методов и инструментов управления строительством современного жилья для молодых граждан России.

Актуальность указанной проблематики, неоднозначность, дискуссионность и нерешенность многих вопросов, востребованность практикой обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили цель и задачи работы.

Цель и задачи исследования. Целью является теоретическое обоснование и разработка организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК, направленных на решение социально значимой проблемы обеспечения молодых граждан комфортным и.доступным жильем с развитой инфраструктурой.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

Ч анализ состояния и современных тенденций развития жилищного строительства в Российской Федерации;

- исследование существующих объектов жилой недвижимости, отечественного и зарубежного опыта строительства жилья для молодежи и формулирование понятия молодежный жилищный комплекс (МЖК);

-выявление потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, позволяющих определить социально-экономические, рыночные и технические параметры проекта строительства МЖК;

-разработка системы показателей для оценки эффективности проектов строительства МЖК;

- создание интеграционного механизма управления проектами строительства МЖК на основе привлечения частных и государственных инвестиционных ресурсов;

-апробация практических предложений по реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК.

Объектом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционной программы строительства МЖК, сформированной за счет частно-государственного партнерства.

Предмет исследования - теоретические и методические аспекты инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов МЖК в условиях рыночной экономики.

Теоретической и методической основой диссертационной работы являются материалы исследований, научных публикаций и работ отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам воспроизводства жилья для молодежи и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов для реализации подобных проектов, материалы научных конференций и семинаров, источники энциклопедического характера, публикации периодических изданий, данные специальных исследований и анкет.

В работе применены методы логического и экономико-математического анализов, моделирование, метод экспертных оценок.

Методика исследования основывается на изучении, обобщении, систематизации и критической оценке полученной информации, разработке и обосновании отдельных концептуальных положений работы, построении конкретных моделей, анализе, апробации и практической реализации полученных выводов и результатов.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические данные о развитии инвестиционно-строительной сферы, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, а также интернет-ресурсы.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и личной позиции автора по решению жилищной проблемы молодежи в возрасте от 18 до 35 лет за счет формирования действенной системы управления строительством МЖК, основанной на привлечении частных и государственных инвестиций.

Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке методических и практических рекомендаций по формированию системы управления строительством МЖК.

К числу положений, содержащих элементы реального приращения нового научного знания, диссертант относит следующие:

1. Уточнено понятие молодежный жилищный комплекс, отличающееся от ранее известных определений конкретизацией сущностных характеристик с точки зрения социальной доступности, планировочных и институциональных решений МЖК в современных экономических условиях, которые проявились в нецелесообразности отработки трудовой программы будущими жильцами и превращении МЖК в источник дохода для частных и государственных инвесторов.

2. Предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, включающая в себя сбор, анкетирование, обработку информации и создание базы' по количеству, размерности, доступности жилых помещений, элементов социальной инфраструктуры и позволяющая повысить объективность принятия управленческих решений с учетом социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта МЖК.

3. Сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства МЖК, включающая в себя:

- показатели социально-экономической эффективности, дающие возможность оценить улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан и структуры занятости населения;

- показатели коммерческой эффективности, позволяющие рассчитать возможные доходы с точки зрения собственника, предусматривающего последующую эксплуатацию помещений МЖК, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от их продажи или сдачи в аренду;

- показатели для анализа инвестиционной ситуации, отражающие структуру целевого инвестиционного фонда на основе долевой интеграции средств населения, частных инвесторов, средств вузов и бюджетов различных уровней, а также уровень доступности покупки квартиры в МЖК.

4. Усовершенствован агоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК в части перечня участников инвестиционной программы и особенностей их взаимодействия, учитывающий новые правовые и экономические условия развития жилищной

сферы и позволяющий повысить доступность и комфортность жилья для молодых граждан.

Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в разработке механизмов, методов, инструментов управления строительством МЖК. Авторская концепция формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК может стать теоретической базой для создания доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в разработке методических рекомендаций, показателей, предназначенных для использования частными инвесторами, государственными и муниципальными органами при управлении строительством МЖК. Предложенные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую привлекательность проектов по строительству МЖК, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений.

Апробация работы. Основные положения работы отражены в публикациях, докладывались и получили положительную оценку на международных, региональных, межвузовских и вузовских конференциях, проводимых в 2004-2011 гг. в Ростовском государственном строительном университете, Южном федеральном университете, Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, Донбасской национальной академии строительства и архитектуры (Украина).

Выводы и предложения автора были использованы при разработке пилотного проекта МЖК в ООО ППМ Архитектор при поддержке Комитета по молодежной политике и администрации г. Ростова-на-Дону.

Отдельные положения и результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин Управление проектами и Экономическая оценка инвестиций в Ростовском государственном строительном университете.

Публикации. По результатам диссертационной работы опубликовано 14 работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе 3,3 авторских п.л. Из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, опубликовано 2 работы, общим объемом авторского текста 0,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 124 наименований и 7 приложений. Работа изложена на 184 страницах и содержит 23 таблицы и 21 рисунок.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, дана оценка степени изученности проблемы, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость авторских разработок.

В первой главе Теоретические основы строительства молодежных жилищных комплексов выпонен анализ современного состояния и тенденций развития жилищного строительства, рассмотрены специфические проблемы функционирования студенческих общежитий, исследован зарубежный и российский опыт строительства жилья для молодежи, уточнено понятие молодежного жилищного комплекса с учетом современных тенденций развития экономики России.

Анализ современного состояния и развития жилищного строительства показал, что объемы ввода жилых домов с 2005 по 2007 гг. имели устойчивый рост, в 2008-2010 гг. наметилась тенденция замедления темпов ввода жилья по сравнению с предыдущими годами, что связано с негативным влиянием мирового финансового кризиса на российскую экономику. В настоящее время населением России профинансировано 27,4 мн м2 общей площади жилья, что составляет 42,7 % от общего ввода жилых домов. Ростов-на-Дону является городом с одним из самых высоких показателей в стране по жилой площади, приходящейся на 1 чел., который по состоянию на 01.01.2009 г. составил 21,5 м2/чел. Более половины от общего объема вводимого жилья в Ростовской области приходится на индивидуальных застройщиков, о чем свидетельствует ежегодное увеличение частного жилищного фонда за 2005-2009 гг. (рисунок 1).

Несмотря на устойчивый рост жилищного строительства, объемы ввода домов лэконом-класса на сегодняшний день недостаточны. В 2004 - 2010 гг. этапом развития жилищной сферы стал приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Анализ его реализации

показывает, что главная угроза проекта - рост цен на жилье, который многократно опережает рост доходов населения. Однако в рамках данного проекта уделяется внимание улучшению жилищных условий молодых семей, а не молодежи в целом.

2009 2008 2007 2006 2005

шйш ши 1,2% 1,2%

штшшш ми

1,3% 1,2% 1,7%

шшшвж

штж,

Q Частный жилищный

фонд В Муниципальный жилищный фонд О Государственный жилищный фонд

80 85 90 95 100 105

Рисунок 1 - Изменение структуры жилищного фонда Ростовской области, тыс. м2*

* Рисунок составлен автором на основе анализа статистических данных

В сложившихся условиях особую значимость приобретает увеличение доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет: студентов и аспирантов дневного и заочного обучения вузов и ссузов, молодых специалистов различных профессий, а также молодых семей.

В диссертационной работе проведен анализ исторически сложившихся типов объектов жилищного строительства для молодежи, к которым относятся: доходный дом, общежитие (студенческий городок), молодежные жилые дома в период социального движения в СССР, современные молодежные жилищные комплексы, отвечающие потребностям молодых граждан. Автором приведены сравнительные характеристики данных жилых объектов по годам строительства, по типам пользователей объектов, по видам источников инвестирования и организации самофинансирования. В результате выявлены основные проблемы реконструкции и строительства нового жилья для молодых граждан и обоснована необходимость разработки нормативно-правовой базы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления жильем, отвечающих современным стандартам и потребностям жителей (табл. 1).

В отечественной экономической литературе понятие молодежный жилищный комплекс использовалось в 1971 - 1993 гг. для строительства

молодежных жилищных домов как результата социального движения в стране. За это время сформировалась типология объектов молодёжного строительства, в которой принято разделять понятия: молодежный жилищный комплекс, кооперативный молодёжный жилой дом, молодёжный жилищный дом. Такая классификация позволяет отличать жильё МЖК от жилья временного или непоноценного. Так, понятие жилой означает поноценное жильё и объекты соцкультбыта, обозначается аббревиатурой МЖК, а понятие жилищный трактуется как временное или непоноценное жильё с минимумом или отсутствием объектов соцкультбыта, обозначается МЖД. Анализ развития строительства МЖК в советское время и исследование потребности молодежи в настоящее время позволили автору уточнить понятие молодежный жилищный комплекс.

Молодежный жилищный комплекс представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выпоненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов1Гучётбг.Г их специфических особенностей.

Несмотря на то, что на сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные догосрочные инвестиционные программы, выпоненные автором исследования показали необходимость разработки организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК в современных экономических условиях, которая рассматривается нами как совокупность ерганизационных, ресурсных, правовых, методических и других элементов и форм их взаимодействия.

Во второй главе Методические основы формирования системы управления строительством МЖК исследована потребность в создании МЖК, рассмотрены правовые и организационные условия возведения жилья для молодежи, проведен обзор существующих механизмов инвестирования и методик оценки инвестиционных проектов, разработан методический инструментарий по реализации проектов строительства МЖК.

Таблица I

Сравнительная характеристика исторически сложившихся объектов жилищного строительства для молодежи*

Критерий Годы строительства Пользователи жилого объекта Источник инвестирования строительства Организация самофинансирования Проблемы строительства и реконструкции в настоящее время

Доходный дом 1830-1917 Все желающие Частный капитал будущего собственника жилья Собственник жилья Отсутствие нормативно-правовой основы и частных инвесторов, заинтересованных в строительстве социального жилья для сдачи в аренду

Общежитие (студенческий городок) 1930- 1990 Иногородние студенты, аспиранты, доктора наук, стажеры, слушатели, сотрудники предприятий Средства государственного бюджета Бюджетные средства, выделяемые учебному заведению, плата за пользование общежитием и другие внебюджетные средства, поступающих от хозяйственной и предпринимательской деятельности учебного заведения Недостаточное финансирование государством, ветхость и аварийность большинства общежитий, не отвечающих современным требованиям по жизнеобеспечению и допонительным нормам жилья, приходящегося на одного человека; нормам освещенности, наличия комнат социальной адаптации, библиотек и учебно-методических кабинетов, имеющих подключение к сети Интернет

Молодежные жилые дома в период социального движения в СССР 1971 - 1993 Рабочие и служащие, принимавшие непосредственное участие в возведении МЖК Средства промышленных предприятий, выделенные Госпланом СССР, после 1987 г. Ч специально выделенные средства госбюджета Сбор средств с жильцов на содержание жилья в организованных центрах научно-технического творчества молодежи, фондах молодежных инициатив, молодежных кооперативах и др. Отсутствие нормативно-правовой основы, действующих органов управления, прекращение государственного финансирования нового строительства МЖК

МЖК, соответствующий современным потребностям молодежи Единичные пилотные проекты Молодежь в возрасте от 18 до 35 лет Объединение личных сбережений будущих пользователей, частного и государственного капитала Сбор средств с жильцов и собственников жилья, а также привлечение бюджетных средств силами специально созданной "управляющей компании" Необходимость разработки нормативно-правовой основы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления МЖК, отвечающего современным стандартам и потребностям молодежи

* Таблица составлена автором

В работе предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, которая позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры. Данная методика направлена на выявление уровня обеспеченности и удовлетворенности молодых граждан жилищными условиями, оценки их платежеспособности и определения способа привлечения средств, необходимых для приобретения ими жилья.

Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Агоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК (рисунок 2).

К показателям, которые используются для определения количества анкет, относятся:

-генеральная совокупность, представляющая собой общую численность студентов дневного отделения вуза;

- выборочная совокупность, которая производится случайно и определяется одноступенчатым случайным бесповторным отбором.

Для генеральной совокупности от 5 тыс. человек и более рекомендуется брать выборочную совокупность не менее 10 % от ее состава, но не более 2 Ч 2,5 тыс. человек.

На этапе подготовки к полевому исследованию формируются 2 анкеты, содержащие вопросы по основным блокам:

1. Социально-демографические вопросы.

2. Уровень обеспеченности и удовлетворенности жильем.

3. Оценка платежеспособности студентов и их родителей.

4. Оценка важности критериев по выбору жилья и определение потребностей и предпочтений студентов в качестве жилья.

5. Предложение стратегии решения жилищного вопроса на условиях проживания в МЖК.

Рисунок 2 - Агоритм исследования потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи

("хемаразработана авторам)

На основе результатов опроса и анализа рынка жилищного строительства в регионе формируются информационная база исходных данных (ИД) проекта строительства МЖК, включающая в себя социально-экономические, рыночные и технические параметры проекта.

В качестве эксперимента в диссертационной работе на основе разработанных автором анкет проведен социальный опрос среди студентов дневного отделения Ростовского государственного строительного университета. Генеральная совокупность составила 6 ООО, выборочная совокупность - 566 человек.

В настоящее время потребность студентов в однокомнатных помещениях жилой площадью от 15 до 30 м2 составляет 70%, потребность в двухкомнатных помещениях жилой площадью от 30 до 50 м2 - 30 %.

Определены предпочтения по величине арендной платы за месяц или размеру стоимости квартиры по выбранным студентами характеристикам: 50,7% предпочли бы арендовать жилье в МЖК, 44,6 % - купили бы квартиру (табл. 2). В МЖК предусматриваются платные услуги в рамках развитой социальной инфраструктуры, исходя из потребностей и платежеспособности молодежи с разным уровнем дохода.

При разработке и финансировании различных инвестиционно-строительных программ социальной сферы мгновенная отдача не является приоритетным критерием, а ожидаемый эффект зачастую невозможно выразить в стоимостном выражении. На взгляд автора, справедливым может быть мнение, что при оценке эффективности проекта строительства МЖК следует одинаково уделять внимание как экономической, так и социальной эффективности принимаемых властями решений. Для непосредственного выражения результатов может использоваться комплекс различных Показателей, отражающих достижения основных целей реализации тех или иных инвестиционно-стротительных программ.

С целью отбора инвестиционных проектов строительства МЖК и организации их финансирования усовершенствована методика оценки эффективности (рисунок 3).

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продожительность которого принимается с учетом продожительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта, достижения заданных характеристик прибыли и требований инвесторов.

Таблица 2

Предпочтения респондентов по покупке или аренде квартир в молодежном жилищном комплексе*

Продажа квартир на условиях льготного кредитования и государственной поддержки

Стоимость реализации квартиры, тыс. руб. Доля квартир из общего числа, выставленных на продажу, %

До 560 40

От 560 до 840 25

От 841 до 1400 13

Аренда квартир на условиях минимального обеспечения мебелью и отдекой помещений (без учета стоимости коммунальных услуг)

Величина арендной платы в месяц, тыс. руб. Доля квартир из общего числа, выставленных на аренду, %

От 1 до 1,5 30

От 2 до 3 45

От 5 и выше 9

* Таблица составлена авторам по результатам исследования

Автором сформирована система показателей по оценке эффективности проектов строительства МЖК (табл. 3), включающая в себя показатели социально-экономической и коммерческой эффективности, показатели для анализа инвестиционной ситуации.

Исходные параметры для расчета показателей оценки эффективности проектов строительства МЖК, представленных в табл. 3, следующие:

kl, Jc2 - коэффициенты, отражающие соответственно доли проданных и арендуемых помещений МЖК;

R"K" - доход от продажи жилых помещений в МЖК;

R - доход от аренды жилых помещений в МЖК;

К1А""Ф - доход от аренды объектов социальной инфраструктуры в МЖК;

ОпГх - операционные расходы на /-ом шаге (в них не входят капиталовложения);

Е - норма дисконта;

Г-горизонт расчета инвестиционно-строительного проекта;

3" -средства потенциальных потребителей (молодых граждан или их родителей), используемые для частичной или поной оплаты стоимости строительства жилья;

Рисунок 3 - Этапы определения эффективности строительства молодежных жилищных комплексов

J, - средства бюджетов субъектов Российской Федерации;

3,я- предприятий и организаций (вузы, управляющие компании), которые планируют приобрести в собственность жилые помещения или объекты социальной инфраструктуры для сдачи в аренду;

3f - средства организаций, которые являются работодателями молодых граждан и заинтересованы в предоставлении займов для обеспечения жильем и закреплении молодых специалистов на рабочих местах;

3/о- средства коммерческих банков и других финансовых институтов, используемые для кредитования молодых граждан;

И- совокупные инвестиционные средства;

i, j, к, п, т Ч инвестиционные источники;

S - средний годовой доход семьи из 3 человек (двое взрослых и ребенок);

Р - средняя стоимость однокомнатной квартиры в МЖК.

Таблица 3

Показатели оценки эффективности проектов строительства молодежных жилищных комплексов*

Показатель | Расчет | Экономический смысл

1. Показатели общественной (социально-экономической) эффективности

Улучшение жилищных и культурно- бытовых условий молодых граждан Жилая площадь в расчете на одного молодого жителя, м'/чел. Демонстрируют обеспечение молодежи в возрасте от 18 до

Число социально-незащищенных молодых граждан, улучшивших жилищные условия, чел. 30 лет доступным жильем с развитой социальной инфраструктурой, что способствует улучшению демографической ситуации и повышению уровня жизни в целом

Наличие спортивных сооружений, м* залов/1000 чел.

Наличие учреждений здравоохранения, помещение, количество коек/1000 чел.

Наличие учреждений культуры, мест на 1000 чел.

Предприятия торговли и общественного питания, м торговой площади на 1000 чел.

Предприятия бытового обслуживания, показатели производительности

Административно-хозяйственные и охранные учреждения, количество объектов на 1000 чел.

Улучшение структуры занятости населения Количество вновь создаваемых рабочих мест в регионе Отражают изменение структуры занятости в регионе

Суммарные начисления на заработную плату в рамках реалюащги проекта (отчисления во внебюджетные фонды)

Сокращение бюджетных расходов в результате трудоустройства в рамках реашации проекта лиц зарегистрированных на бирже труда (количество созданных рабочих мест х мин ставка з/пл. х 12 мес.)

2. Показатели коммерческой эффективности

Чистый дисконтированный доход ЧВД(*,Л) = ЕЧ- п ' , --->тах; м> У + Ч kl+k2 = l kl > 0, k2 > 0 Показатели оцеыки эффективности инвестиций в строительство и реконструкцию МЖК (ЧДД>0,ИД>1) рассматриваются с точки зрения собственника, который заинтересован в последующей эксплуатации, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи помещений или сдачи в аренду

Индекс доходности nh a+)'

Срок окупаемости Расчет производится графическим методом

3. Показатели для анализа инвестиционной ситуац ии

Объем инвестиций (инвестиционны й фонд) в строительство МЖК, руб. И = 3," + 3/ + 3," + 3/ + 3,ш I J Зн ={0...30}я* 3Б = {40...50}#; 3" = {30...50}Я; Зг = {5...10}Я; /=1 /-) X Зга={5...15}Я 1=1 Оптимальная долевая интеграция частных и государственных источников финансирования,основанная на тесной увязке интересов участников программы МЖК. Состав и структура субъектов инвестирования носит произвольный характер и может свободно корректироваться

Коэффициент доступности покупки жилья молодому жителю О**-Р Вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами на квартиру в МЖК в конкретном регионе Показывает сколько лет потребуется семье из 3-х человек для приобретения жилья в МЖК при существующем у нее уровне дохода

* Таблица разработана авторш

В третьей главе Реализация организационно-экономического механизма управления строительством МЖК усовершенствованы структура и агоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК, предложена схема взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов строительства МЖК, приведены результаты расчета коммерческой эффективности пилотного проекта строительства 16-этажного здания МЖК в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону.

Организационно-экономический механизм управления строительством МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой (рисунок 4).

В качестве субъекта управления выявлены потенциальные собственники МЖК (государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство МЖК.

Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей, воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений.

Главным субъектом, на которого возложена ответственность за процесс строительства и состояние МЖК и который несет все риски, связанные с качеством и востребованностью МЖК, выступает собственник, который в современных условиях представлен частными лицами и городскими (или муниципальными) органами.

Агоритм формирования предлагаемого организационно-экономического механизма предусматривает четыре этапа, охватывающих все основные функции управления (планирование, организация, мотивация и контроль) при создании МЖК (рисунок 5).

Рисунок 4 - Структура организационно-экономического механизма управления строительством МЖК (схемаразработана автором)

На первом этапе осуществляется исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи на основе социологического опроса, выпоняемое вузами и предприятиями региона. Эта функция может быть передана другой организационной структуре, например, специально созданной для этих целей управляющей компании. На основе статистических данных и маркетинговых исследований управляющая компания проводит анализ развития жилищного строительства в регионе на ближайшую перспективу.

На втором этапе производится анализ удовлетворения экономических интересов участников программы создания МЖК и определение инвестиционных источников ее реализации, расчет инвестиционного фонда создания МЖК с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов, формирование сводного плана-графика финансирования программы строительства.

Отбор инвестиционных проектов выпоняется на третьем этапе на основе ранжирования с учетом выделенных средств государственной поддержки и возможного привлечения финансовых ресурсов из других источников. На этом же этапе формируется программа строительства МЖК; уточняются объемно-планировочные, конструктивные решения и технико-экономические показатели объектов МЖК, а также утверждаются схемы финансирования этих проектов.

На заключительном этапе производятся диагностика процесса создания МЖК, анализ и оценка динамики реализации этих проектов и перспектив развития МЖК.

Апробация предлагаемых автором методических разработок осуществлена при разработке пилотного проекта строительства МЖК строительной фирмой ООО НИМ Архитектор и активной поддержке Комитета по молодежной политике при Администрации г. Ростова-на-Дону. На основе проведения исследования по выявлению потребностей молодежи в жилых помещениях сформированы исходные данные инвестиционного проекта строительства 16-этажного здания МЖК, основные из которых представлены в табл. 4., для реализации пилотного проекта в комплексе предусматриваются 480 жилых единиц и объектов социальной инфраструктуры.

Процентное соотношения квартир МЖК на продажу и аренду, а также планирование доходов принято на основе результатов социологического исследования и анализа ценовой конъюнктуры на рынке жилой недвижимости:

Ч реализация жилых помещений (40 % квартир);

- сдача в аренду жилых помещений (60 % квартир) и помещений общественного назначения (таблица 5).

1 .Формирование исх одных данных (ИД) на основе определения потребности молодежи возрасте от 18 до 35 лет в МЖК

1.1 .Исследование потребностии возможности улучшения жилищных условий шл од ежи

1 .2. Анализ развития жилищного строительства в регионе

1 .С оциально-экоиоыичесгае параметры проекта

2 Рыночные параметры проекта

3 .Технические параметрыпроекга

3.Определение потребносткв финансовых ресурсах при строигельствеМЖК

2.1 .Анализ удовлетворения интересов участникови определение инвестиционных источников строительства МЖК:

2.2.Расчет инвестиционного фонда с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов

23.Формирование сводного плана-графика финансирования строитепьстваМЖК

1 .Удовлетворены ли интересы участшковпроекта строительства МЖК?

2.Достаточенлио6еыцелевого инвестиционного фонда для строительства МЖК?

3. Готовы ли участники предоставить инвестиционные ресурсы согласно сводному плану графику финансирования строительства МЖК?

3.Отбор инвестиционных проектов и организацияих финансирования

3.1.Отбор инвестиционных 1^:оектовиа основеих ранжирования

3.2.Формирование программ.: созданяяМЖК и утверждение сх ем фатансированияпроектов

1 .Расчет системыпохазатеяей оценки эффективности проекта строительстваМЖК

2 .Обеспеченалиэффекгавность проекта?

3.3.Уточнение обгешо-таанировочных, конструктивных решений итехнико-зкономическихпоказателейпрЬектов

Пересмотр ИД и оценка вариантов поддержки проекта

хозыэждо дошшдеИД

шшш южшюяЯД

. Чr_t_ _

икоюропь реашацш< программы созданияизкстуатации МЖК

4.1. Диагностика процесса созданияМЖК

4.2.Анапюи оценка динамики реализации проектов созданияМЖК

С о ответствуют липланируеû и отчетные |_ покеэетелид ох одовирасходов по проектами г"* их привязка к конечнымрезультатам?

4.3. Оценка состояний и перспектив развития МЖК

Корректировка плановые показателей проектов

Проект отклоняется

Рисунок 5 - Агоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК (схемаразработана автором)

Таблица 4

Исходные данные инвестиционного проекта строительства МЖК

Наименование параметра Содержание (значение параметра)

Технические параметры здания

Площадь застройки 1 190,7 и1

Общая площадь дома 16 292,8 м1

Общая площадь квартир 12 873 м2

Жилая площадь квартир 9 234,0 м'

Общая площадь объектов социальной инфраструктуры:

Магазин 280 м^

Аптека 40 м'

Интернет-салон и библиотека 60 м^

Кафе-.столовая 180 м^

Спортивный зал 180 м^

Магазин 280 м1 .

Экономические параметры проекта

Затраты на застройку по сводному сметному расчету 166 909 тыс. руб.

Доли и стоимость арендуемых и продаваемых квартир см. таблицу 5

Рыночные параметры проекта

Продожительность расчетного периода 10 лет

Класс жилья Эконом-класс

Рыночная стоимость продажи 1 м^ на стадии возведения надземной части здания 28 600 руб.

Промежуток времени с момента проведенных исследований до начала реализации квартир 2,5 года

Рост рыночных цен на квартиры за 2,5 года 12%

Дальнейший ежемесячный рост цены продажи и аренды квартиры в период реализации продукции 1,5 %

Продожительность шага расчета 1 год

Норма дисконта 20%

Таблица 5

Доли и стоимость арендуемых и продаваемых квартир

Назначение площади Доля площади; % Доля площади; кв.м. Стоимость кв.м.; руб. Стоимость квартиры, руб.

в аренду (в мес.) 60 7 724 90 2 360

для продажи 40 * 5 149 28 600 749 320

При расчете коммерческой эффективности проекта получены следующие результаты:

- чистый дисконтированный доход равен 20 256 тыс. руб.;

- индекс доходности составляет 1,19;

- срок окупаемости проекта равен 5 годам.

В целом расчет эффективности показал, что проект является рентабельным как социально востребованное жилье и как коммерчески выгодный проект.

Разработанные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую привлекательность проектов по строительству молодежных жилищных комплексов, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений.

В заключении изложены основные результаты и выводы диссертационного исследования.

Основные публикации по теме диссертации

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАКом изданиях:

1.Швыденко Н.В. Формирование механизма управления процессом создания молодежных жилищных комплексов // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.: Экономика. - 2010. - №6 (41). - С. 391 - 394. - 0,3 пл.

2. Швыденко Н.В. Методика оценки социально-экономической эффективности строительства молодежных жилищных комплексов // [Электронный ресурс]: Инженерный вестник Дона, 2010. - №4.- Электрон, журнал. - Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

Публикации в прочих научных изданиях

3. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Методы определения эффективности объектов жилищного строительства на разных стадиях их создания и функционирования // Строительство - 2004: материалы Международной научно-практической конференции: тезисы докладов. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2004. - 0,1 п. л.

4. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Выявление потребностей и предпочтений жителей г. Ростова-на-Дону по получению жилья и возможности его приобретения // Строительство - 2006: материалы Международной научно-практической конференции. Ч Ростов н/Д: Рост. гос. ун-т, 2006.-0,1 пл.

5. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Пути решения жилищной проблемы молодых семей: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. ун-т, 2007. - 0,3 пл.

6. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий студентов г. Ростова-на-Дону // Рост. гос. строит, ун-т. - Ростов н/Д, 2007. - 14 с. - Рус. - Деп. в ВИНИТИ, 0,5 п.л.

7. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Управление процессом создания молодежных жилищных комплексов //Строительство - 2008: материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2008.-0,1 пл.

8. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Организационно-экономическое обеспечение создания молодежных жилищных комплексов // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч,-практ. конф. 17 - 18 апреля 2008 г. - СПб: СПбГИУ, 2008. - 0,13 п.л.

9. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование социльно-экономической категории молодежный жилищный комплекс: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2009. - 0,3 п.л.

10. Швыденко Н.В. Структурно-логическая модель реализации инвестиционного проекта создания молодежных жилищных комплексов: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2010. -0,3 п.л.

11. Швыденко Н.В., Иванова Н.Н. Реализация организационно-экономического механизма управления процессом создания МЖК // Материалы международной научно-практической конференции. - Украина, 2010.-0,3 п.л./0,2 п.л.

12. Швыденко Н.В. Методика оценки эффективности проекта создания молодежного жилищного комплекса // Материалы научно-практической конференции в Южном федеральном университете, 2010. - 0,13 п.л.

13. Швыденко Н.В. Социально-экономическая эффективность создания молодежных жилищных комплексов // Российский экономический журнал [Электронный ресурс]: Интернет-журнал. -22.06.2010. - Электрон, журнал. -Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>

14. Швыденко Н.В. Формирование организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов //Строительство-2011: материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2011. -0,13 п.л.

Подписано в печать 12.05.2011 Формат 60x84 1/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд. л. 1,4 Тираж 120 экз. Заказ № 170.

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Швыденко, Наталья Викторовна

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МОЛОДЕЖНЫХ 11 ЖИЛИЩНЫХ КОМПЛЕКСОВ

1.1 Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства ^ *

1.2 Формирование понятия молодежный жилищный комплекс 25 в современных условиях

1.3 Исследование зарубежного и российского опыта строительства 43 МЖК

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ 63 УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ МЖК

2.1 Исследование потребности в создании МЖК

2.2 Обеспечение финансовыми ресурсами проекта 83 строительства МЖК

2.3 Методика оценки эффективности проекта строительства МЖК

3 РЕАЛИЗАЦИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО 124 МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ МЖК

3.1 Этапы реализации организационно-экономического механизма 124 управления строительством МЖК

3.2 Структурно-логическая модель реализации инвестиционного 134 проекта строительства МЖК

3.3 Результаты практической реализации механизма управления 140 строительством МЖК

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексов"

Актуальность темы > исследования: Жилищное строительство является однойл из центральных звеньев национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья для- молодежи не позволяют рассчитывать на востребованные обществом- результаты. Вместе' с тем Правительство России пересмотрело идеологию реализации молодежной политики - от идеи поддержки молодежи к идее создания условий" для повышения- степени интеграции молодых граждан в экономические, общественно-политические и социокультурные отношения с целью увеличения их вклада в социально-экономическое развитие Российской Федерации. Поэтому в проведенном исследовании уделено внимание именно студенческой молодежи как. наиболее активному слою, населения, формирующему интелектуальный потенциал нации и будущее страны, в целом.

В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским, и европейским стандартам. Ситуация осложняется, недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью-форм-найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации государственных программ не позволяют оказать поддержку молодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий:

В связи с замедленными темпами решения комплекса проблем по повышению доступности и комфортности жилья для молодого населения ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов на основе разработки новых рыночных механизмов. Одним из таких направлений может стать строительство молодежных жилищных комплексов (МЖК) за счет частно-государственного партнерства:

Степень разработанности проблемы. В России проблемам управления жилищным строительством посвящены работы В. Бузырева, А. Горбунова,

A. Гориной, Л. Каплана, А. Козлова, Ю. Корикова, О. Кузнецовой, В. Кушлина,

B. Лифшица, А. Лурье, А. Никифорова, А. Ноткина, Ю. Панибратова, НЛетракова, Б. Плышевского, В. Пугачева, Б. Смехова, А. Солунского и многих других.

Научные основы решения проблем функционирования инвестиционной сферы заложены в трудах иностранных ученых С. Брю, А.Дж. Гордона, Б. Джеветски, М. Мескона, С. Оптнера, Ф. Хедоури, У. Эшби, С. Янга и< др. Вопросы повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности достаточно глубоко исследованы в работах отечественных ученых: А. Асаула, С. Абрамова, В. Бусова, В. Васильева, X. Гумбы, Л. Зеленцова, Б. Зотова, А. Карасева, И. Кузнецова, Ю. Панибратова, В. Серова, Н. Симионовой, Л. Чернышова и др.

Многие аспекты процесса оценки эффективности- инвестирования в жилищное строительство изучены Н. Агафоновой, С. Бачуриной, В. Владимировым, С. Глазуновым, В. Григорьевым, Б. Гринчеля, А. Жоковым, М. Каменецким, Р. Квачадзе, А. Кузьминым, М. Межевича, А. Некрасовым, Ю. Попковым, М. Разу, В. Ресиным, М. Сафаровой, А. Севостьяновым, Э. Трутневым, В. Черняком, Н. Юшковой и др.

В то же время в экономической и нормативной литературе, посвященной теме диссертационного исследования, уделяется недостаточно внимания таким вопросам, как разработка механизмов, методов и инструментов управления строительством современного жилья для молодых граждан России.

Актуальность указанной проблематики, неоднозначность, дискуссионность и нерешенность многих вопросов, востребованность практикой обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили цель и задачи работы.

Цель и задачи исследования. Целью является теоретическое обоснование и разработка организационно-экономических аспектов, формирования системы управления строительством МЖК, направленных на решение социально значимой' проблемы обеспечения молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

-анализ состояния и современных тенденций развития жилищного строительства в Российской Федерации;

- исследование существующих объектов жилой недвижимости, отечественного и зарубежного опыта строительства жилья для молодежи и формулирование понятия молодежный жилищный"комплекс (МЖК);

- выявление потребности и возможности улучшения жилищных условий-молодежи, позволяющих определить социально-экономические, рыночные и технические параметры проекта строительства МЖК;

- разработка системы показателей для оценки эффективности проектов строительства МЖК;

- создание интеграционного механизма управления проектами строительства МЖК на основе привлечения частных и государственных инвестиционных ресурсов;

- апробация практических предложений по реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК.

Объектом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционной программы строительства МЖК, сформированной за счет частно-государственного партнерства.

Предмет исследования - теоретические и методические аспекты инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов МЖК в условиях рыночной экономики.

Теоретической и методической основой диссертационной работы являются материалы исследований, научных публикаций и работ отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам воспроизводства, жилья для* молодежи? и механизмов привлечения! инвестиционных ресурсов для: реализации подобных проектов; материалы научных конференций и семинаров;- источники энциклопедического, характера;, публикации: периодических изданий; данные специальных, исследований и анкет.

Вгработе применены методы логического и>экономико-математического. анализов;, моделирование, методэкспертных, оценок.

Методика исследования основывается на изучении; обобщении; систематизации'и^критической оценке полученной информации, разработке и! обосновании отдельных концептуальных положений, работы, построении конкретных моделей, анализе, апробации и практической: реализации полученных выводов и результатов.

Информационно-эмпирической базой исследования* послужили-официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические данные о развитии инвестиционно-строительной^ сферы, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, а также интернет-ресурсы.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и личной позиции автора по? решению-жилищной проблемы молодежи в возрасте от 18 до 35 лет за; счет формирования действенной системы управления строительством МЖК, основанной на привлечении частных и государственных инвестиций;

Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке методических и практических рекомендаций по формированию системы управления строительством МЖК.

К числу положений, содержащих элементы реального приращения нового научного знания, диссертант относит следующие:

1. Уточнено понятие молодежный жилищный комплекс, отличающееся от ранее известных определений конкретизацией сущностных характеристик с точки зрения социальной доступности, планировочных и институциональных решений- МЖК в современных экономических условиях, которые проявились в нецелесообразности отработки трудовой программы будущими жильцами и превращении. МЖК в источник дохода для частных и государственных инвесторов.

2. Предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, включающая в себя сбор, анкетирование, обработку информации и создание базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений, элементов социальной1 инфраструктуры и позволяющая повысить объективность принятия управленческих решений с учетом социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта МЖК.

3. Сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства МЖК, включающая в себя:

- показатели социально-экономической эффективности, дающие возможность оценить улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан и структуры занятости населения;

-показатели коммерческой эффективности, позволяющие рассчитать возможные доходы с точки зрения собственника, предусматривающего последующую эксплуатацию помещений МЖК, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от их продажи или сдачи в аренду;

- показатели для анализа инвестиционной ситуации; отражающие структуру целевого инвестиционного фонда на основе долевой интеграции средств населения, частных инвесторов, средств вузов и бюджетов различных уровней, а также уровень доступности покупки квартиры в МЖК.

4. Усовершенствован агоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК в части перечня участников инвестиционной программы и особенностей их взаимодействия, учитывающий новые правовые и экономические условия развития жилищной сферы и позволяющий повысить доступность и комфортность жилья для молодых граждан.

Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в разработке механизмов, методов, инструментов управления строительством МЖК. Авторская концепция; формирования организационно-экономического механизма управления строительством; МЖК может стать теоретической базой для создания, доступного^ и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в, разработке методических рекомендаций; показателей, предназначенных для использования частными ' инвесторами, государственными и муниципальными органами при управлении строительством. МЖК. Предложенные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую* привлекательность проектов по строительству МЖК, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также* развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений:

Апробация работы. Основные положения работы отражены в публикациях, докладывались и получили положительную оценку на международных, региональных, межвузовских и вузовских конференциях, проводимых в 2004-2011 гг. в Ростовском государственном строительном университете, Южном федеральном университете; Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, Донбасской национальной академии строительства и архитектуры (Украина).

Выводы и предложения автора были использованы при разработке пилотного проекта МЖК в ООО ППМ Архитектор при поддержке Комитета по молодежной политике и администрации г. Ростова-на-Дону.

Отдельные положения и результаты исследования- внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин Управление проектами и Экономическая оценка инвестиций в Ростовском государственном строительном университете.

Публикации. По результатам диссертационной работы опубликовано 14 работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе 3,3 авторских п.л. Из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, опубликовано 2 работы, общим объемом авторского текста 0,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 124 наименований и 7 приложений. Работа изложена на 185 страницах и содержит 23 таблицы и 21 рисунок.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Швыденко, Наталья Викторовна

Основные выводы и рекомендации сводятся к следующему.

1. В процессе проведенного исследования установлено, что в настоящее время отсутствует доступное и комфортное жилье для студенческой молодежи, отвечающее современным российским и европейским стандартам. Действующая система предоставления иногородним студентам мест в общежитиях морально устарела, потребность мест в общежитиях превышает наличие имеющихся жилых площадей, наблюдается старение жилищного фонда, недостаток финансовых средств на текущий и капитальный ремонт. В то же время, несмотря на устойчивый рост жилищного строительства, объемы ввода домов лэконом-класса на сегодняшний день недостаточны.

В качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные догосрочные государственные программы. Однако анализ результатов их реализации за 2002-2010 гг. позволил обосновать необходимость перехода от государственной поддержки малообеспеченных и социально-незащищенных групп населения к разработке рыночных механизмов на основе частно-государственного партнерства.

2. Изучение существующих объектов жилой недвижимости, отечественного и зарубежного опыта строительства жилья для молодежи и результаты социологического исследования потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи позволили сформулировать понятие молодежный жилищный комплекс (МЖК). Данное понятие позволяет использовать МЖК в качестве Источника дохода для частных и государственных инвесторов и включает в себя сущностные характеристики с точки зрения социальной доступности, планировочных и институциональных решений МЖК в современных экономических условиях.

3. Жилищная потребность является необходимым условием для поддержания жизнедеятельности каждого человека, особенно для студента, поскольку обеспечивает высокое качество образования, поноценный труд и досуг. В свою очередь подавляющее большинство студентов (80%) считают обязательным улучшение своих жилищных условий.

В работе предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи с целью выявления социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта строительства МЖК, которая включает в себя сбор, анкетирование, обработку информации и создание базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений, элементов социальной инфраструктуры. Данная методика позволяет обосновать целесообразность и повысить объективность принятия управленческих решений о строительстве МЖК.

4. Обзор существующих методик оценки инвестиционных проектов и программ, действующих в настоящее время и утверждённых на законодательном уровне установил многочисленные недостатки показателей: критерии выбора проектов являются во многом противоречивыми или явно субъективными, слабо оценивается специфика инвестиционно-строительных проектов и абсолютно игнорируются социальные последствия их реализации. Поэтому в исследовании сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства МЖК, включающая в себя три группы: показатели социально-экономической эффективности, показатели коммерческой эффективности, показатели для анализа инвестиционной ситуации. По каждой группе приведены математические модели расчета и обоснован экономический смысл показателей.

5. Система управления строительством МЖК находит отражение в организационно-экономическом механизме как совокупности организационных, ресурсных, правовых, методических и других элементов и форм их взаимодействия. Агоритм формирования предлагаемого механизма предусматривает четыре этапа: формирование исходных данных на основе определения потребности молодежи в возрасте от 18 до 35 лет в МЖК, определение потребности в финансовых ресурсах при строительстве МЖК, отбор инвестиционных проектов и организация их финансирования, учет и контроль реализации программы создания и эксплуатации МЖК. Данный механизм уточнен в части перечня участников инвестиционной программы и особенностей их взаимодействия, учитывает новые правовые и экономические условия развития жилищной сферы и позволяет повысить доступность и комфортность жилья для молодых граждан.

Методика оценки эффективности строительства МЖК на основе разработанной системы показателей, предложенной автором в диссертационной работе была использована в деятельности строительного предприятия при разработке обоснования инвестиций в строительство пилотного проекта 16-этажного здания МЖК в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону. Выпоненные расчеты позволили оценить возможные доходы с точки зрения собственника, предусматривающего последующую эксплуатацию помещений МЖК, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от их продажи или сдачи в аренду. Полученные результаты обосновывают рентабельность проекта строительства МЖК как социально востребованного и коммерчески выгодного жилого объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационной работе обобщаются проведенные автором исследования, направленные на разработку и совершенствование методов управления развитием строительного комплекса России, а именно Ч формирование системы управления строительством МЖК. Данная работа включает все этапы решения поставленных задач от развития теоретических основ до разработки методических рекомендаций, доведенных до уровня практического применения.

Это позволило диссертанту предложить собственную концепцию формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК в условиях рыночной экономики.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Швыденко, Наталья Викторовна, Ростов-на-Дону

1. Асаул А.Н. Формирование системы управления строительным комплексом в современных условиях.// Матер, междунар. научн конф. МАИЭС, 2002.

2. Бабкин С. К. и др. Организатору МЖК: Вопросы правового регулирования / С. К. Бабкин, И. А. Приходько, А. Н. Силантьев; Вступ. статья И. Орджоникидзе. М.: Мол. гвардия, 1987. - 238 с.

3. Беренс В., Хавранек H.H. Руководство по оценке эффективности инвестиций: перевод с англ. М.: АОЗТ Интерэкперт, 1995.

4. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/ Пер с англ. М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997.

5. Битюцкая M.JI. Управление инвестированием жилищного строительства: Дисс. на соиск. учёной степени канд. экон. наук. СПб., 2004.

6. Большая Советская Энциклопедия. М.: Советская энциклопедия, 1932. Т.25. 624 с.

7. Борисова Т.Б. Козловский A.B. Формы организации и экономический механизм управления строительством. Проблемная лекция. Московский институт управления им. Серго Орджоникидзе. М., 1988. - 38 с.

8. Боровков И.И. Социально-экономическая эффективность жилищного строительства. Ч М.: Стройиздат, 1984. 224 с.

9. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. Ч М.: Финансы и статистика, 1998. Ч 160 с.

10. Ю.Бригхэм Ю.Ф., Эрхардт М.С. Финансовый менеджмент. 10-е изд. СПб.: Питер, 2007.

11. П.Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер с англ. М.: ИНФРА, 1996. - 432 с.

12. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций/Под ред. Есипова В.Е. СПб.; Питер, 2003. - 432 с.

13. Бузырёв В.В., Васильев В.Д., Зубарев A.A. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-ое изд., испр. и доп. -СПб.: Издательство СПб ГУЭФ, 2001. - 286 с.

14. Бузырёв В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА. - М, 2001. - 256 с.

15. Васильев В.М. и др. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. пособие/ Изд-во JICB; СПб. гос. архит-строит. ун-т. М. Ч СПб., 1998. Ч 316 с.

16. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: Учебник. 3-е изд. - М.: Гардарики, 2003. - 528 с.

17. Вуколов Э.А. Основы статистического анализа. Практикум по статическим методам и исследованию операций с использованием пакетов / STATISTICA и EXSEL: Учебное пособие. М.: ФОРУМ: ИНФРА М., 2004. - 464 с.

18. Ю.И. Гаврилов Российская молодежь: проблемы и решения. М.: Центр социального прогнозирования, 2005, С. 138-162.

19. Гражданский Кодекс РФ. 4.1. М.: Юридическая литература, 1994.

20. Доступное жильё задача, которую нужно решить // Эксперт Северо-запад № 2 (323) от 4 июня 2007.

21. Егорова Е.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе.// Препринт # WR/ 98/059. ЦЭМИ РАН, 1998.-90 с.

22. Жилищное законодательство России.// Сборник нормативных документов. -М.: Агентство бизнес-информ, 1996. 354 с.

23. Жилищный кодекс Российской Федерации. По состоянию на 1 марта 2006 года. М.: Эксмо, 2006. - 160 с.

24. Жилищная программа: проблемы и решения. -М.: Стройиздат, 1990, 148 с.

25. Жилищная экономика. Перевод с англ. М.: Дело, 1996. - 224 с.26.3арембо Ю.Г. О сравнении экономической эффективности инвестиций.//Экономика строительства. № 3 Ч 2002.

26. Иванова H.H., Осадчая H.A. Экономическая оценка инвестиций: Учеб. пособие (Серия Высшее образование) Ростов н/Д: Феникс. 2004. Ч 224 с.

27. Иванов П. И. Анализ рынка недвижимости // газета лLANDLORD. 2008. № 9 октябрь.

28. Игонина JI.JI. Инвестиции: Учеб. пособие М.: Юристъ, 2002.

29. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Ч М.: Финансы и статистика, 2000.

30. Капитальное строительство в СССР./ под ред. Подшиваленко П.Д. М.: Стройиздат, 1989. - 272 с.

31. Кольев A.A. Активизация процесса привлечения инвестиций и жилищное строительство региона: дисс. на соиск. Учёной степени канд. эконом, наук. Вологда, 2006.

32. Коссаковский В.А., Ржехина О.И. Студенческие общежития за рубежом. Ч М.: Гос. изд. лит. по строительству, архитектуре и стройматериалам, 1963.

33. Кондратенко Е. Инвестиционные ресурсы: проблемы аккумуляции.// Экономист, 1997, № 7. С.83.

34. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В., Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003. 608 с.

35. Локтева Е.Е. Механизм использования бюджетных ресурсов на развитие городского жилищного строительства: Автореф. дисс на соиск. ученой степени канд. эконом, наук. ЧРязань, 2003.

36. Лукасевич И .Я. Инвестиции. Учебник. М.: Финансы, ЮНИТИ, 2007.

37. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. Справочное пособие /Под редакцией И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. Ч М.: Высшая школа, 2001.

38. Марголин А. Финансовое обеспечение и оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Мелиорация и водное хозяйство.1997. С.75.

39. МЖК жили. МЖК живы. МЖК будут жить! // Строительство, № 02-03, 2002.

40. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. М.: Экономика, 1994 .

41. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. /В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров и др.: Министерство экономики РФ. Государственный комитет по строительству, архитектуре и жилищной политике. Ч М.: Экономика, 2002.

42. Мир управления проектами. Под. ред. X. Решке, X. Шеле. Перевод с англ. М.: Совнет/Аланс, 1994,304 с.

43. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Дело, 1998.

44. Молодежный жилой комплекс: опыт, проблемы, перспективы /Сост. Г. Н. Карелова. М.: Мол. гвардия, 1987. - 173 е., ил. - (Молодежь: проблемы и перспективы).

45. Наумов Г.А. Механизм эффективного регулирования инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства: автореф. дисс. на соиск. учёной степени канд. эконом, наук. М., 2000.

46. Федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы: Постановление РФ № 676 от 17.09.2001.

47. Первичный рынок жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону март 2009г. Данные компании MACON Realty Group.

48. Петрухин А.Б. Механизмы финансирования жилищной сферы. // Финансы и кредит. 2005 № 31 С. 56-64.

49. Печатникова С.М. Организация и механизмы функционирования жилищного рынка. // Экономика строительства. Ч 2002. № 12 С. 2-12.

50. Платонов A.M., Рудный C.B. Решение проблемы обеспечения доступности жилья для различных категорий населения за рубежом и в

51. России // Вестник УГТУ-УПИ Серия Экономика и управление 2003 г. № 7 С. 66-74.

52. Платонов A.M., Кредитование жилищного строительства: М: Учебное пособие Екатеринбург: УГТУ УПИ, 2002.

53. Подпрограмма Обеспечение жильем молодых семей (ред. от 15.05.2003). Утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 августа 2002 г. N 638.

54. Поховская Т.Ю. Инвестиционные характеристики инструментов финансирования недвижимости // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса: Сб. науч. тр. Ростов н/Д: РГСУ, 2007.

55. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы.

56. Потапов А. Спрос с гарантией. Д-штрих: журнал о личных финансах. №9 (69), 2009.

57. Примерное положение об общежитиях (ред. от 23.07.93). Утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328.

58. Приоритетный национальный проект Достойное и комфортное жильё гражданам России. // http//www.rost.ru/

59. Порядок разработки, согласования, утверждение и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Свод правил. СП 11-101-95.-М.: 1995.

60. Рачевская М. И., Дмитриев А. Г. Строим МЖК. М.: Стройиздат, 1989. -80 с.

61. Рахман И.А. Оценка социальных факторов жилищного строительства.// Экономика строительства. -2001 № 10. С. 30-34.

62. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. М.: Экономика. 2000. - 294 с.

63. Рахман И.А. Экономический механизм развития рынка недвижимости в сфере жилищного строительства .// Экономика строительства. 2000. № 11 С. 36-44.

64. Решецкий В.И. Экономический анализ и расчет инвестиционных проектов: Учеб. пособие. Калининград, 2001. - 477 с.

65. Рийзборг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. -М.: ИНФРАД997, 496 с.

66. Сидорова H.A. Тенденции решения жилищной проблемы.// Жилищная программа: проблемы и решения. // Сост. Е.Д. Лебедева М.: Стройиздат, 1990.

67. Советский энциклопедический словарь. Ч М.; 1989.

68. Соколов В.К. Основные методы и принципы реконструкции жилых зданий. Стройиздат, М.; 1969, 232 с.

69. Статистический бюлетень о строительстве жилья и вводе в действие объектов по городским округам и муниципальным районам Ростовской области за январь-июнь 2009г.

70. Статистический сборник Ростов-на-Дону в цифрах, 2008.

71. Статистический сборник Россия в цифрах, 2008.

72. Статистический бюлетень Итоги капитального строительства по г.Ростову-на-Дону за январь-декабрь 2008 года

73. Статистический бюлетень Итоги инвестиционно-строительной деятельности в Ростовской области за 2007 год

74. Старик Д.Э. Расчеты эффективности инвестиционных проектов. Ч М.: ЗАО Финстатинформ, 2001.

75. Сатистика: Учебно-практическое пособие / Под ред. М.Г. Назарова. -М.:КОНУРС, 2006.

76. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996. С. 106-195.

77. Указ Президента РФ О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы № 2281 от 24.12.93 г.

78. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. Пособие / под общ. Ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. Изд-во АСВ; СПб. гос. архит.-строит. ун-т. -СПб., 1997. 307 с.

79. Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений в некоторые законодательные акты РФ.

80. Федеральный закон РФ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999.

81. Федеральный закон РФ О внесении изменений и допонений в Федеральный закон Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений от 02.01.2000.

82. Федеральный закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.92 № 4218-1 (с учётом изменений и допонений, принятых в 1996-2003 г.г., в редакции от 06.05.2003 № 52-ФЗ).

83. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы (ред. от 14.02.2002). Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675.

84. Финансовый менеджмент. Учебник. 2-е изд. Под ред. Г.Б.Поляка. -М.: ЮНИТИ, 2006.

85. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных механизмов в жилищной сфере./ Препрнт# WP. 198/064/ -М.: ЦЭМИ РАН, 1998.

86. Хитров В.А. Организация инвестиционной деятельности в строительстве на основе методологии управления проектами./ СПб ГИЭА. СПбГИЭЛ, 1998.-117 с.

87. Хомкалов Г.В. Оценка привлекательности объектов инвестирования: теория и практика. Иркутск: ИГЭА, 2001.

88. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. Ч М.: Русская Деловая Литература, 1998.

89. Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. СПб.; ДваТри, 1996. Ч 610 с.

90. Шарп У.Ф., Александер Г.Д., Бейли Д.В. .Инвестиции. М.: Инфра -М, 2006.

91. Шепелев И.Г. Математические методы и модели управления в строительстве. -М.: Высшая школа, 1980. 213 с.

92. Шимко Б.Д. Власов М.П. Статистика.Ч Ростов-на-Дону: Феникс. 2003.

93. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций -СПб.: Питер, 2004. 464 с.

94. Экономический словарь терминов по инвестиционно-строительной деятельности./ Под общей ред. д.э.н. Горбунова A.A. СПб.: ИСЭН РАН, 1996.

95. Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях: Сборник научных трудов./ Под ред. Бузырёва В.В. -СПб.: СПбГИЭУ, 2001. -197 с.

96. С. Смольянинова Кампус на взлете. Академия, 22.12.2007, № 41 (356).120. Ссыка на домен более не работаетanalytics Аналитические отчеты агентства недвижимости Титул.

97. Triniti College, Cambridge //Architectural Review. 1997. - 2006.

98. University Docklands, London //Architectural Review. 2001.-2003.

99. Kinetic Monolith Student residences, Boston USA //Architectural Review.

Похожие диссертации