Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Моделирование организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученаd>кандидат экономических наук
Автор	Гервиц, Елена Сергеевна
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Моделирование организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья"

На правах рукописи

ии^иЬ'2 113

ГЕРВИЦ ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА

МОДЕЛИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО

Специальность 08 00.05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003062113

Диссертация выпонена на кафедре Экономика и управление городским строительством Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Черняк Виктор Захарович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Горшков Роман Константинович

Защита состоится 22 марта 2007 г. в 14 00 на заседании диссертационного совета Д 21219610 в Российской экономической академии имени Г В Плеханова по адресу 115998, г Москва, Стремянный пер 36 корп. 3, ауд 353

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г В Плеханова

Автореферат разослан 22 февраля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук Алексеева Юлия Владимировна

Ведущая организация: Государственная

академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

кандидат экономических наук, доцент

М. А Моторина

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, обусловленная отставанием предложения на рынке жилья от растущего избирательного спроса, многие годы остается как по количественным, так и по качественным критериям острой для всех регионов России От ее решения во многом зависит экономический и политический климат в стране Изменение системы обеспечения населения жильем при отсутствии необходимых рыночных институтов привело к сокращению объемов ввода нового жилья, реконструкции и модернизации действующего жилищного фонда, объемов ежегодно предоставляемого социального жилья при среднем времени ожидания в очереди около двадцати лет, несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, возрастанию региональной дифференциации показателей жилищных условий населения В последние годы стала очевидной необходимость усиления роли государства на рынке жилья. В связи с этим проблемы совершенствования подходов к формированию рынка доступного жилья на основе комплексного моделирования организационно-экономических механизмов государственной жилищной политики представляются актуальными

Целью настоящего исследования является обоснование перспективных организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья, максимально отвечающего социальным предпочтениям и платежеспособному спросу населения Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решены следующие задачи:

Х проведен анализ особенностей функционирования рыночного механизма в сфере развития и реализации жилья и на этой основе выявлены специфические черты рынка жилья в России, обусловленные историческими факторами, национальными и культурными традициями, природно-климатическими условиями, сложившимся уровнем экономического развития регионов, что предопределяет дифференцированный подход к совершенствованию рынка жилья,

Х обоснована социальная и экономическая необходимость государственного регулирования рынка жилья, уточнено понятие доступности жилья,

Х выявлены основные факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья,

Х на основании экономико-статистических и экспертных методов с учетом опыта государственной жилищной политики развитых стран и практики российских регионов определены приоритетные направления государственной жилищной политики, их вероятные целевые группы населения

Объектом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, непосредственно связанных с формированием рынка доступного жилья Предметом исследования выступают организационно-экономические механизмы участия государства в удовлетворении потребности населения в жилье

Теоретическая и методологическая основа исследования. В области теории функционирования рынка жилья, исследования проблем доступности жилья и реформирования жилищной сферы автор опирася на работы Т Д Бекиной, Е М Блеха, И В Довдиенко, Н Б Косаревой, Р К Горшкова, А Н Кириловой, Н Н Ноздриной, Ю С Попкова, О С Пчелинцева, Я А Рекитара, В И Ресина, Н Н Рогожиной, Л Ю Руди, А Н Семеняки, В М Серова, В П Силина, Г М Стерника, В П Стороженко, В 3 Черняка, С Р Хачатряна, Г А Цылиной, А В Черняка и др Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Московского института коммунального хозяйства и строительства, Института экономики переходного периода, Института социологии РАН, Института проблем народонаселения РАН, Института экономики РАН, Российской академии естественных наук, Международной академии инвестиций и строительства и др В работах последних лет глубоко исследованы теоретические проблемы рынка жилья, проведен статистический анализ этого рынка, рассмотрены различные схемы приобретения жилья В то же время остаются неисследованными проблемы моделирования организационно-экономических механизмов повышения доступности жилья, направленных на обеспечение социальной и экономической эффективности государственного регулирования рынка жилья

Эмпирическую основу работы составили международные нормативно-правовые акты, федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации на федеральном и региональном уровнях, материалы Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), Фонда Институт экономики города, Всероссийского центра уровня жизни, Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН

Для обоснования положений диссертации применялись авторские исследования, основанные на методах экономико-математического моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, экспертных методах поддержки принятия решений

Научная новизна исследования заключается в обосновании комплексного системного подхода к разработке механизмов государственной жилищной политики на основании анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья в современных социально-экономических условиях, и рационального распределения финансовых ресурсов К основным результатам, полученным автором в процессе исследования,относятся

Х предложены варианты возможных сценариев развития рынка жилья в России, разработана модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с применением процедур поддержки принятия решений, построенная на анализе факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья,

Х предложена модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики,

Х разработана группировка регионов по деловой активности в жилищном строительстве, жилищным условиям и доступности жилья для населения, инвестиционному климату, что позволяет конкретизировать проблему повышения доступности жилья и сформулировать рекомендации по моделированию государственной жилищной политики на региональном уровне

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования федеральными и региональными органами власти предложенных в работе моделей и рекомендаций для формирования обоснованных механизмов государственной жилищной политики, прогнозирования и оценки эффективности конкретных организационно-управленческих и экономических мероприятий Разработанная автором модель рационального распределения финансовых ресурсов может также использоваться коммерческими банками, иными кредитными организациями, строительными организациями для оценки перспектив реализуемых программ

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии

им Г В Плеханова XVII, ХУ1П, XIX Международных Плехановских чтениях (г Москва, 2004-2006 гг )

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

Х модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики на основе анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья,

Х модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики,

Х агоритм формирования государственной жилищной политики на региональном уровне с определением целевых групп населения для различных сегментов рынка жилья и необходимых форм их государственной поддержки

Публикации по теме научного исследования составляют 8 научных работ, в том числе две публикации в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 3,8 печатных листа

Структура работы отражает схему проведения исследования (рис 1) и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 145 наименований, и четырех приложений, содержит 30 рисунков и 21 таблицу

2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ Рынок жилья в России характеризуется низким качеством существующего жилищного фонда, высоким износом жилищно-коммунальной инфраструктуры, недостаточными объемами жилищного строительства и капитального ремонта, отсутствием развитого рынка арендного жилья, усилением региональной дифференциации жилищных условий населения, возрастанием роли индивидуальных застройщиков Большая часть населения страны не удовлетворена жилищными условиями и не имеет возможности их улучшить, так как рыночные институты обеспечения населения жильем развиты недостаточно Очевидно, что необходимо совершенствование подходов к государственному регулированию рынка жилья в России с точки зрения уточнения приоритетов и повышения эффективности использования денежных средств, идущих на финансирование жилищных программ С целью формирования устойчивой системы обеспечения граждан жильем (отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики) и их улучшения по мере экономического роста автором предлагается следующий агоритм формирования государственной жилищной политики

1 Определение факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья

2 Распределение денежных средств между конкретными организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики

Рис 1 Схема проведения исследования

Государственное регулирование рынка жилья необходимо для решения социальных (улучшение условий воспроизводства человеческого капитала, снятие социальной напряженности) и экономических (развитие конкуренции на рынке жилья, повышение инвестиционной активности в экономике и обеспечение роста доходов бюджетов разных уровней) задач Для поддержания процесса непрерывного улучшения жичищных условий граждан (от существующего уровня О до желаемого уровня Оо) - рис 2 - оно дожно быть

направлено на повышение доступности обеспечения предложения жилья его производителями и обеспечения спроса его потребителями, а также на уменьшение информационной асимметрии на рынке жилья

Формирование потребности в житье

Информационные факторы

Предпочтения потребителя

Доступность обеспечения спроса потребителями жилья

Доступность обеспечения предложения производителями жилья _

Приток инвестиций на рынок жилья

Рис 2 Формирование доступности жилья Анализ рис 2 позволяет выявить основные направления и механизмы государственной жилищной политики, классифицированные, прежде всего, по объектам воздействия (рис 3)

Строительство и содержание социального жилья Льготные кредиты и субсидии частным компаниям, строящим эксплуатирующим жилье для семей с низкими и средними доходами Налоговые льготы и освобождения по арендному жилью Кредиты на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда Местное градостроительное регулирование

Субсидии муниципалитетам на локальные проекты реконструкции, модернизации и обнов тения депрессивных районов_

Льготные кредиты и ссуды на приобретение (строительство) жилья и/или стимулирование выдачи льготных кредитов частными учреждениями

Субсидии на приобретение, строительство, модернизацию жилья отдельным категориям граждан, субсидии арендаторам Создание специализированных организаций по ипотечному кредитованию, страхование кредитных рисков, предоставление государственных гарантий

Регулирование процентных ставок по закладным ипотечного кредитования

Льготы и субсидии гражданам по оплате жилищно-коммунальных ус туг

Налоговые льготы и вычеты при приобретении жилья в собственность Ограничения на размер квартплаты и ее изменение_

Налогообложение жилищной собственности

Учетная ставка_

_Механизмы государственной жилищной политики

Рис 3 Направления и механизмы государственной жилищной политики

Такие механизмы регулирования, как учетная ставка и налогообложение жилищной собственности, выделены отдельно их воздействие гораздо шире, чем просто стимулирование какой-либо стороны рыночных отношений, и они могут быть рассмотрены как самостоятельные направления государственного регулирования

Учитывая вышеизложенное, автором предлагается допоненный и систематизированный перечень компонент доступности жилья, посредством которого, в свою очередь, выявлены факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья в России (рис 4) В диссертационном исследовании они использованы при проведении моделирования принятия решений по выбору и корректировке перспективных направлений государственной жилищной политики в современных социально-экономических условиях России

Моделирование основано на использовании метода анализа иерархий (разработан Т Саати) и проводится в три этапа

Х определение наиболее вероятных сценариев развития рынка жилья -прямой процесс - через анализ степени воздействия каждого участника (субъекта) на рынок жилья с учетом их основных целей, ч

Х моделирование с учетом знания ключевых проблем на рынке жилья и воздействующих на них субъектов в общем виде таких направлений государственной жилищной политики, которыми необходимо руководствоваться для достижения желаемого эффекта (может быть описан показателями социально-экономической эффективности Федеральной целевой программы Жилище, отметим, однако, что в условиях постоянно сокращающейся численности населения нецелесообразно ориентироваться на рост площади жилищ, приходящейся в среднем на одного жителя) - обратный процесс,

Х совмещение результатов обоих процессов, что позволяет скорректировать государственную жилищную политику таким образом, чтобы ее наиболее вероятные результаты совпадали с желаемыми

Такая схема принятия решений обеспечивает координацию интересов заинтересованных сторон при формировании государственной жилищной политики, что повышает эффективность ее реализации и вероятность достижения запланированных результатов

Иерархия прямого процесса, состоящая из факторов, субъектов, их мотивирующих целей и сценариев, показана на рис 5 Исходными данными для

расчета удельных весов послужили материалы ФСГС, Фонда Институт экономики города, Всероссийского центра уровня жизни, Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН

Компоненты доступности жилья

к Е с. я

ч _ Я

1 * и я

Ё 3 з

и К Б >

Я К О X

3 о 2 й?

а з 8| сч <и Я С< а Р 0) о г с

с 5 о Й о 2

Факторы

а) земельных участков, а также прозрачных регламентированных процедур их предоставления,

б) получения необходимой разрешительной документации,

в) финансирования,

г) проектирования,

д) инжиниринговых, посреднических и других услуг,

е) материалов, изделий, конструкций, строительной техники и других ресурсов,

ж) квалифицированных кадров,

з) процедур ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимого имущества,

и) эксплуатации жилья

а) наличие на рынке или возможность появления на рынке в разумные сроки (три года) различных типов жилья по цене и качеству, соответствующих предпочтениям определенных групп населения - социальное жилье, аренда в коммерческом секторе, элитное жилье и т п ,

б) доступность приобретения (строительства) жилья для различных групп населения, в том числе доступность социального жилья,

в) доступность проживания в жилье_/

Прозрачность процедур получения разрешений, предоставления земельных участков

Доступность земельных участков (с точки зрения разрешенного использования)

Доступность земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой Платежеспособный спрос V Доступность кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства

Налогообложение строительных организаций

Доступность материально-технических ресурсов для строительства Наличие основных фондов в строительных организациях и их износ Доступность квалифицированных кадров для строительства

Несоответствие структуры предложения жилья предпочтениям населения

Государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья

Налогообложение жилищной собственности физических лиц

Уменьшение информационной асимметрии на рынке жилья

Информационные факторы

Рис 4 Основные компоненты доступности жилья и влияющие на нее факторы

Уровень Г Фокус Уровень II: Факторы

Проецируемое будущее рынка жилья в России

Информационные факторы

0,03065

Доступность кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства

0,10369

Несоответствие структуры предложения жилья предпочтениям населения 0,12664

Прозрачность процедур получения разрешений, предоставления зем участков

0,19700

Государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья 0,19700

Доступность зем участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой

0,06449

Налогообложение жилищной собственности физических лиц 0,03903

Доступность земельных участков (с точки зрения разрешенного использования)

0,05523

Наличие основных фондов в строительных организациях и их износ

0,01706

Доступность материально-технических ресурсов для строительства

0,01701

Налогообложение строительных организации

0,03837

Доступность квалифицированных кадров для строительства

0,01668

Платежеспособный спрос 0,09694

Государство и местные органы власти 0,45676

Уровень IV Цели

Эффективность реализации социальных программ аззззз

Рост доходов бюджета 0,33333

Развитие конкуренции на рынке жилья 0,33333

Высокая прибыль

0,16667

Низкий риск _0,83333

Доступность при-ооретения и проживания

в жилье 0,83333

Экономия на налогах _0,16667

1оступность Хесурсов для тр6йтель№б7

Высокая прибыль

0,83333

Рост продаж

0,83333

Современные технологии

0,16667

Людские ресурсы 0,16667

Выгодные инвестиции

0,83333

Уровень V: Контрастные сценарии

Рис. 5. Предлагаемая иерархия уровней влияния на рынок жилья

Основные характеристики разработанных сценариев представлены в табл 1

Таблица 1

Характеристики сценариев

Сценарии развития рынка жилья

& в з

о м & &

О е 2 й

к са к 3

и Я & |

о. 5 >> в

Ноль - сохранение существующего положения, положительные целые числа - различные степени лувеличения (до +8), а отрицательные - луменьшения (до -8) по сравнению с существующим положением

Проекция

Незначитечьные изменения по сравнению с существующим положением

0,118711 -3

Владение собственным жильем

Расширение банковского ипотечного кредитования, сохранение возможности приватизации социального жилья, существующей системы финансирования строительства жилья, в том числе социального, а также системы налогообчожения жилищной собственности граждан_ ____

0,256481

Административные барьеры

Обеспечение роста объемов жилищного строительства

0,29982]

Собственность-аренда

Изменение системы налогообложения жилищной собственности физических лиц, стимулирование строительства доходных домов, социальное жилье предоставляется только по найму

0,32499 4

Обобщенный вес

2,656063,54332 3,08833 2,76258 -1,74121 -1,017682,42019

Характеристики обобщенного сценария проецируемого будущего рынка жилья

- позитивные - формирование эффективной структуры жилищного фонда по формам собственности, существенный рост объемов вводимого жилья,

- негативные - незначительное улучшение потребительских характеристик жилищного фонда, незначительный рост уровня удовлетворения потребности населения в жилье так же, как и объемов ипотечного жилищного кредитования

Для повышения эффективности государственной жилищной политики автором с учетом особенностей конкретной среды проведено моделирование линий поведения, которых необходимо придерживаться для достижения желаемого результата Как показали результаты расчетов (рис 6), по сравнению

с прямым процессом происходит смещение в целях управления, меняется относительная важность каждого субъекта для достижения сценария диверсификации жилищного строительства для удовлетворения потребностей различных групп населения Увеличивается роль государства и местных органов власти, однако направления их деятельности дожны несколько измениться жилищная политика дожна быть в большей степени направлена на повышение эффективности реализации социальных программ, обеспечение доступности приобретения и проживания в жилье и развитие конкуренции на рынке жилья Таким образом, целесообразно отложить изменение системы налогообложения жилищной собственности физических лиц Особое внимание также следует уделить обеспечению низких рисков для банковских вложений в строительство, при этом рентабельность продажи жилья в собственность дожна снизиться, что соответствует приоритетным целям Итак, в результате государственной политики в жилищной сфере дожны быть сформированы сегменты рынка жилья, соответствующие различным группам населения по уровню доходов и предпочтений

1 Социальный найм в государственном (муниципальном) или частном жилищном фонде - для наиболее малообеспеченных слоев населения

2 Коммерческий найм в государственном (муниципальном) жилищном фонде или в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального найма и не имеющих возможности арендовать жилье на рыночных условиях

3 Аренда жилья на рыночных условиях в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального и коммерческого найма, но еще не имеющих достаточных доходов и сбережений для получения ипотечного кредита, или доходы которых не позволяют им в разумные сроки накопить на первоначальный взнос для получения кредита или приобрести жилье через программы целевых жилищных сбережений

4 Программы целевых жилищных сбережений, схемы приобретения жилья через ипотечный кредит в банке или другой кредитной организации - для населения, доходы которого позволяют получить ипотечный кредит (или накопить на первоначальный взнос в разумные сроки с последующим получением кредита), приобрести жилье через программы догосрочных целевых жилищных вкладов

5 Корпоративное жилье, предоставляемое организациями сотрудникам

6 Найм или приобретение в собственность индивидуальных жилых домов

Уровень V: Цели

_ _ , , _ Цифрами указан удельный

Рис. 6 Моделируемое будущее рынка жилья

Данный состав сегментов уточняется с помощью разработанного в диссертационном исследовании агоритма формирования государственной жилищной политики на региональном уровне:

1 Применение модели выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с конкретизацией задач, приоритетов и основных сценариев

2 Расчет эффективности внедрения организационно-экономических механизмов на основе рационального распределения финансовых ресурсов

Рекомендации по применению модели на региональном уровне, разработанные по результатам группировки регионов на основании анализа жилищных условий населения с учетом природно-климатических особенностей территорий (рис 7), доступности жилья с точки зрения доступности обеспечения спроса (доступность жилья для населения) и доступности обеспечения предложения на основании понятия деловая активность в жилищном строительстве, инвестиционного климата, представлены в табл. 2.

/// У У У У У У

у у у у у у у у у

/// // /// / У / ' / ///

0,790,67

Х7У7 У У У У У У

У / У У У У У У У У У У У У У У У У У У / У У У У У У У У У У У

в среднем по северным по северным регионам с по северным регионам с

регионам

долей городского населения ниже, чем средний показатель 1,73

^.73^,0,82(^7

долей городского населения выше, чем средний показатель

в среднем по несеверным регионам

по несеверным регионам с долей городского населения ниже, чем

по несеверным регионам с долей городского населения выше, чем Стандартизированные показатели средний показатель средний показатель

| количество домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах удельный вес частного жилищного фонда во всем жилищном фонде региона

дефицит жилья - количество домохозяйств, проживающих в коммунальных квартирах общежитиях^)

| площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя (Н2)

_| обеспеченность жилищного фонда основными коммунально-бытовыми удобствами (Н3)

\У/\ удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде региона (Н4)

Рис 7. Анализ жилищных условий населения регионов России 15

Таблица 2

Основные рекомендации по применению модели на региональном уровне

Наименование Характеристики регионов (в среднем по группе) Выводы и рекомендации

жилищные условия доступность жилья для населения деловая активность инвестиционный климат

н, н2 н, н4

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Северные регионы с высокой долей городского населения (2/3 и выше) и миграционным приростом населения, например, Ханты-Мансийский, -Ямало-Ненецкий автономные округа 1,86 0,84 1,24 2,28 Индекс доступности жилья с кредитом превышает 100%, уровень бедности -7-11% С^ = 1,20 СДс8 = 1,00 Благоприятный Основной негативный фактор недоиспользование собственного инвестиционного климата Высокий платежеспособный спрос направлен в другие регионы Рекомендуется сценарий владение собственным жильем рассматривать в разрезе приобретения жилья для переезда в дру1 ие регионы, -сценарий диверсификации ориентировать на развитие арендного (как государственного, так и частного) и корпоративного жилищного фонда, -увеличить приоритеты факторов, определяющих условия налогообложения

Северные регионы с высокой долей городского населения и миграционным оттоком населения, например, Мурманская область Камчатская, Магаданская области 0,57 1,09 1,32 0,53 Индекс доступности жилья с кредитом превышает 100% (по вторичному рынку) Сроз = 0,39 ^-П;';- 8,53 Благоприятный Основной негативный фактор - значительный объем НЗС, желаемый результат - обеспечение его снижения Рекомендуемые сценарии - продажа частным инвесторам объектов НЗС с предоставлением налоговых льгот, привлечение средств для завершения строительства посредством выпуска ценных бумаг, например облигаций Актуально увеличение приоритетов факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, включая налогообложение

0,87 1,16 1,15 1,91

Продожение таблицы 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Северные регионы с высокой долей сельского (более 1/3) населения, например, Республика Тыва Ненецкий автономный округ, Республика Саха (Якутия) 0,97 0,83 0,62 3,96 Индекс доступности жилья с кредитом (по вторичному рынку) - 70%, уровень бедности - 47,3% СрДД = 0,69 Ч 2,23 Неблагоприятный Рекомендуется при определении характеристик проецируемого и моделируемо1 о будущего увеличить соответственно приоритеты факторов государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья, лограниченность государственных ресурсов, а мкже факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, в т ч доступность земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой

Индекс доступности жилья с кредитом по Ненецкому АО превышает 100%, а по Республике Саха (Якутия) составляет 84% Благоприятный и умеренно-благо-приятный При высокой доступности жилья для населения инвестиционная привлекательность регионов недоиспользуется для увеличения объемов жилищного строительства Рекомендуется рассмотреть в рамках сценария диверсификации перспективы развития индивидуальной жилой застройки, увеличить приоритеты факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, включая налогообложение

Несеверные регионы мегаполисного типа с миграционным приростом населения (г Москва, г Санкт-Петербург) 2,14 0,99 1,35 0,17 Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 70% Сроэ, 1,25 Спее=0,30 Благоприятный Высокая деловая активность, обусловленная преимущественно внешним спросом ввиду привлекательности владения недвижимостью в этих регионах Рекомендуется активно использовать формы налогового стимулирования (увеличение приоритетов соответствующих факторов), способствовать созданию арендного жилищного фонда, в т ч корпоративного

Продожение таблицы 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Несеверные регионы с высокой долей городского населения, например, Самарская, Пермская области 1,11 0,97 1,08 0,77 Индекс доступности жилья с кредитом колеблется около 70% Срсм = 0,85 СДе8 =0,96 Умеренно-благоприятный Имеющаяся инвестиционная привлекательность не поностью используется для увеличения объемов жилищного строительства Рекомендуется увеличение приоритетов факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, Особое внимание необходимо уделить факторам, определяющим условия налогообложения

Несеверные регионы с относительно низкой долей городского населения (0,7-0,9 от среднероссийского уровня) и миграционным приростом населения, например, Бегородская, Липецкая, области. Краснодарский край, Чувашская Республика 0,83 1,02 0,96 0,42 Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 50% СР1к = 1,28 СДс8 = 0,84 Благоприятный Умерен-но-благо-прият-ный Средний Несоответствие доступности приобретения жилья для населения высокой деловой активности в жилищном строительстве Рекомендуется Х увеличить приоритеты факторов, влияющих на доступность обеспечения спроса, - ориентировать сценарий диверсификации на развитие арендного жилья и индивидуального жилищного фонда как для приобретения в собственность, так и на условиях аренды

Несеверные регионы с высокой долей сельского населения, например, республики Камыкия, Марий Эл 0,78 0,99 0,80 0,55 Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 40%, уровень бедности -55,1 и 46,1% Сроэ = 0,83 0*8 = 1.03 Неблагоприятный Рекомендуется при определении характеристик проецируемого и моделируемого будущего не рассматривать сценарии, связанные с арендой жилья, а сценарий владение собственным жильем рассматривать в разрезе индивидуальных жилых домов, увеличить соответственно приоритеты факторов государственная поддержка и надежность охемы приобретения жилья, лограниченность государственных ресурсов, а также фактора доступность земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой

Анализ проведен по данным ФСГС за 2004 год, которые приведены к сопоставимому виду с помощью процедуры стандартизации отнесения числового значения каждого частного показателя по данному региону к значению этого показателя в целом по России В северных регионах актуальна проблема ветхого и аварийного жилья, удельный вес частного жилищного фонда во всем жилищном фонде ниже, чем в среднем по стране Зависимость между долей городского населения и обеспеченностью жилищного фонда основными коммунально-бытовыми удобствами выражается выборочным коэффициентом корреляции г = 0,8080, между количеством домохозяйств, проживающих в индивидуальных жилых домах, и дефицитом жилья (для несеверных регионов) - г = -0,5727, между количеством домохозяйств, проживающих в индивидуальных жилых домах, и удельным весом частного жилищного фонда во всем жилищном фонде региона (для несеверных регионов) - г = 0,8739 Деловая активность в жилищном строительстве оценивалась по двум интегральным показателям (определены по формуле многомерной средней) Ср05 и Спе, обобщающим соответственно позитивные характеристики (справедливо утверждение чем больше, тем лучше) - ввод жилья на душу населения и темпы жилищного строительства и негативные характеристики (справедливо утверждение чем больше, тем хуже) -соотношение объема незавершенного строительства (НЗС) и годового объема вводимого жилья (без учета индивидуальных жилых домов), доля объектов, строительство которых было временно приостановлено или законсервировано, в общем объеме НЗС

С целью повышения эффективности реализации жилищных программ в диссертационном исследовании предложена модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики Введем понятие предельного эффекта организационно-экономического механизма (МЕ) Под ним понимается прирост общего эффекта, например, объема вводимого в действие жилья, привлеченных внебюджетных средств, количества населения, имеющего возможность улучшить жилищные условия, при внедрении одного допонительного организационно-экономического механизма (например, введение выплаты премий по счетам вкладчиков сберегательных учреждений) или изменении какого-либо одного условия действующего организационно-экономического механизма (например, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам на 1%) Государство может распределять

ресурсы между стимулированием организационно-экономических механизмов (1=1, , п), имеющих различную величину МЕ, выбирая в каждый момент

МЕ МЕ МЕ

времени (между точками равновесия, в которых -1 =-- = =--) тот

С] С2 Сп

механизм, который имеет наибольший предельный эффект в расчете на 1 руб

затрат на поддержку данного организационно-экономического механизма

МЕ,, МЕ2, , МЕП - предельные эффекты механизмов 1 = 1, , п

(прирост населения, имеющего возможность улучшить жилищные условия

(чел, или в процентах от общей численности населения), прирост объема

введенного в действие жилья (мн кв м общей площади), прирост объема

привлекаемых денежных средств из внебюджетных источников (руб ))

Ср С2, ,СД - затраты бюджетных средств на реализацию

организационно-экономического механизма (величина субсидии, затраты на

государственную бонификацию процентов, на создание гарантийных фондов,

доходы, неполученные бюджетом при введении налоговых льгот), руб

Отношение представляет собой прирост общего эффекта при

увеличении бюджетных затрат на реализацию определенного организационно-экономического механизма на 1 руб

Модель может применяться и при распределении средств из нескольких источников финансирования в этом случае под С понимается суммарная величина финансовых ресурсов, привлекаемых из различных источников, на реализацию организационно-экономических механизмов

Преимущество представленной модели состоит в наглядности и простоте использования, а также в возможности комбинации различных организационно-экономических механизмов для их последующей оценки

С применением представленной модели проведены расчеты на региональном уровне (на примере Бегородской области) по выбору рациональной схемы государственной поддержки банковского ипотечного жилищного кредитования (рис 8) и в целом улучшения жилищных условий (рис 9) с позиций удовлетворения потребностей различных групп населения по уровню доходов и предпочтений

Первоначальная процентная ставка по кредиту - 15%, срок кредита - 15 лет, соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика - 30%

чел /пуб Отношение величины прироста населения, имеющего 1,800Е-05 -] ^

1.600Е-05 -

1.400Е-05 -

1.200Е-05 -

1.000Е-05 -

8.000Е-06 -

6.000Е-06 -

4,000Е-06 -

2,000Е-06 -

О^ООЕ+ОО Снижение процентной ставки на (%)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Увеличение срока кредита на (лет)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Увеличение соотношения платежа по кредиту и дохода заемщика на (%)

2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 Рис 8 Выбор способа государственной поддержки банковского ипотечного

жилищного кредитования на региональном уровне

Расчеты проведены на следующих условиях

1 Снижение процентной ставки для заемщика обеспечивается путем государственной бонификации процентов, которая представляет собой частичную выплату государством процентов по кредиту Гарантийный фонд для обеспечения увеличения срока кредитования в банке формируется (по каждому заемщику) из расчета возмещения банку а) неполученных им процентов (разница между процентными платежами, выплачиваемыми при данном сроке кредитования и выплачиваемыми при сроке кредитования в 15 лет), б) неполученных им процентов и половины величины кредита, предоставленного заемщику Гарантийный фонд для обеспечения увеличения отношения платежа по кредиту к доходу заемщика (по каждому заемщику) растет равномерно от 50% до 60% величины кредита при увеличении указанного соотношения от 2% до 30% (как показывает российский и международный опыт, наибольшая величина, которую может иметь соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика для нормального функционирования домохозяйства, составляет 60%)

возможность получить ипотечный кредит (МЕ), к затратам государства по предоставлению этой категории населения возможности получения ипотечного кредита (С) путем -о- обеспечения снижения процентной ставки по кредиту

Х обеспечения увеличения срока кредита по варианту а обеспечения увеличения срока кредита по варианту

обеспечения увеличения соотношения платежа по кредиту и дохода заемщика

Первоначальный срок займа - б лет чел /руб

1.800Е-05 -1 1.600Е-05 -1.400Е-05 -1.200Е-05 1.000Е-05 -8,000Е-06 6,000Е-06 -4.000Е-06 -2,000Е-06 -

0,000Е+00 - Д , ч

Увеличение срока займа на (лет) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Стимулирование снижения процентной ставки на (%)

12 14 16 18 20

"Отношение вечичины прироста населения, имеющего возможность получить ипотечный кредит (МЕ), к затратам государства по предоставлению этой категории населения возможности получения ипотечного кредита (С)

Отношение величины прироста населения, имеющего возможность вступить в ЖСК (МЕ), к затратам государства по предоставлению этой категории населения возможности участия в ЖСК (С)

11 12 13 14 22 24 26 28

Стимулирование увеличения соотношения платежа по кредиту и дохода заемщика на Рис 9 Выбор способа государственной поддержки улучшения жилищных условий населения на региональном уровне

2 Гарантийный фонд для увеличения срока займа в ЖСК обеспечивает, во-первых, возврат ЖСК неполученных им процентов (разница между процентными платежами, выплачиваемыми при данном сроке займа и выплачиваемыми при сроке займа в 6 лет), а во-вторых, 70% суммы, накопленной вкладчиком на момент получения займа Кроме того, на специальные депозиты, создаваемые для пайщиков (вкладчиков) ЖСК, государство выплачивает премию в размере 10% годовых

Проведенные расчеты позволяют автору рекомендовать состав сегментов рынка жилья, которые целесообразно формировать в регионе для максимального удовлетворения потребности в жилье На рис 10 и 11 представлено распределение населения по среднедушевым доходам и способам улучшения жилищных условий в 2004 г без и с учетом выработанных рекомендаций

Прожиточный минимум

Участие в долевом строительстве

Приобретение через ЖСК ЗО^^ I Получение ипотечного

2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 Среднедушевой среднемесячный доход, руб

Рис 10 Распределение населения по среднедушевым доходам и способам улучшения жилищных условий на региональном уровне в 2004 г

Социальный найм

Коммерческий найм, аренда на рыночных условиях

и 5

Приобретение через ЖСК

Аренда (найм) с правом последующего выкупа

Получение ипотечного кредита

/'/Участие в долевом 'строительстве

0 005-1 -____Приобретение через ССК

Получение ипотечного кредита

) 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 Среднедушевой среднемесячный доход, руб

Рис 11 Распределение населения по среднедушевым доходам и предлагаемым способам улучшения жилищных условий на региональном уровне в 2004 г

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1 Рынок жилья в России не выпоняет в поной мере своих функций из-за низких потребительских характеристик жилищного фонда, его неэффективной с точки зрения управления структуры по формам собственности, незначительных и сокращающихся объемов капитального ремонта, отсутствия рынка арендного жилья, наличия объема НЗС, превышающего годовой ввод жилья, несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья при их значительной региональной дифференциации

2 Государственное регулирование рынка жилья, направленное на решение социальных и экономических задач, дожно способствовать формированию рынка доступного жилья Доступность жилья впервые предложено рассматривать как комплексное понятие, включающее в себя компоненты, сгруппированные с точки зрения объектов воздействия государственной жилищной политики, а именно доступности обеспечения предложения производителями жилья и обеспечения спроса его потребителями На этой основе выявлены ключевые факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья в России

3 Впервые предложена модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с помощью метода анализа иерархий Определены наиболее вероятные сценарии развития рынка жилья и обобщены характеристики его проецируемого будущего Автором также выявлены направления воздействия на рынок жилья, позволяющие достичь желаемого результата при знании основных проблем, препятствующих его достижению Роль государства дожна возрасти по сравнению с полученными в ходе прямого процесса результатами, а его политика Ч быть ориентирована на повышение эффективности реализации социальных программ, развитие конкуренции на рынке жилья, рост доступности приобретения и проживания в жилье для населения и обеспечение низких рисков для банковских вложений в строительство Совмещение результатов обоих процессов позволяет скорректировать государственную жилищную политику и предложить состав сегментов рынка жилья, ориентированный на группы населения с различным уровнем доходов и предпочтений

4 Показано, что для повышения эффективности государственного регулирования целесообразно применять разработанную в диссертационном исследовании модель рационального распределения финансовых ресурсов

между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики

5 Применение разработанных моделей на региональном уровне в соответствии с предложенным агоритмом позволило сформулировать рекомендации по моделированию региональной жилищной политики и предложить конкретные варианты по улучшению жилищных условий населения региона

Публикации автора по теме диссертации:

1 Гервиц Е С Совершенствование подходов к формированию жилищной политики в России//Жилищное строительство -2007 Ч №1 -0,3п л (издание рекомендовано ВАК)

2 Гервиц Е С Реализация перспективных направлений жилищной политики // Жилищное строительство - 2006 Ч №9 - 0,4 п л (издание рекомендовано ВАК)

3 Гервиц Е С Жилье как социально значимое экономическое благо XIX Международные Плехановские чтения Тезисы докладов М, 2006, 0,1 п л

4 Гервиц Е С Основные подходы к регулированию рынка жилья в России // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология) Сборник научных трудов - М Изд-во Рос экон акад , 2006 - 0,4 п л

5 Гервиц Е С Мировой опыт организации ипотечного кредитования XVIII Международные Плехановские чтения Тезисы докладов М, 2005, 0,1 п л

6 Стерник Г М, Гервиц Е С, Коробкова М В, Щетинин Я В Организационно-экономические механизмы и условия развития ипотеки в Москве Учебно-практическое пособие - М Изд-во Рос экон акад , 2005 Ч 7,5 п л (авторских - 1,7 п л)

7 Гервиц Е С Жилищная проблема состояние и пути решения // Актуальные проблемы экономики Сборник научных трудов Выпуск III - М АВЧ, 2004 - 0,7 п л

8 Гервиц Е С Практические модели ипотечного кредитования в Москве XVII Международные Плехановские чтения Тезисы докладов М, 2004, 0,1 п л

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им Г В Плеханова Заказ № 20 Тираж 100 экз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гервиц, Елена Сергеевна

Хакономерности функционирования рынка жилья. еоретические основы функционирования рынка жилья.

Сущность рынка жилья, его роль и функции.

Характеристика жилья как блага.

Анализ спроса, предложения, ценообразования и конкуренции на силья. гатистическая характеристика и анализ особенностей онирования рынка жилья в Российской Федерации.

1етоды формирования рынка доступного жилья. нок жилья как объект приоритетного государственного ования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Моделирование организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья"

Актуальность темы исследования

Жилищная проблема, обусловленная отставанием предложения на рынке жилья от растущего избирательного спроса, многие годы остается как по количественным, так и по качественным критериям острой для всех регионов страны. От ее решения во многом зависит экономический и политический климат в стране. В настоящее время принципиальной особенностью условий обеспечения населения жильем является то, что государство предоставляет бесплатное жилье не всем, а только определенным категориям граждан. Государство принимает на себя обязательства по обеспечению всех своих граждан нормальными условиями проживания в соответствии с уровнем развития национальной экономики и их улучшению по мере достижения экономического роста. С этой целью дожны быть созданы условия для реализации принципов доступности жилья.

Государственная жилищная политика в России до настоящего времени оставалась крайне неэффективной, о чем свидетельствуют постоянное ухудшение качества действующего жилищного фонда, высокий износ жилищно-коммунальной инфраструктуры, неудовлетворительные объемы ввода нового жилья, реконструкции и модернизации действующего жилищного фонда, несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, связанная с монополизацией рынка жилищного строительства, сокращение объемов ежегодно предоставляемого социального жилья при среднем времени ожидании в очереди около двадцати лет, недостаточная степень развития институтов, связанных с обеспечением граждан жильем в соответствии с рыночными принципами, значительная региональная дифференциация жилищных условий населения.

Основные причины подобного положения кроются в отсутствии комплексного подхода к государственному регулированию рынка жилья, о чем свидетельствуют неэффективное использование бюджетных средств, недостаточные объемы привлечения в жилищную сферу средств из внебюджетных источников, значительная информационная асимметрия на рынке жилья и т.п.

В области теории функционирования рыночных систем, особенностей функционирования жилищной сферы автор ориентировася на труды представителей институционального и неоклассического направлений экономической мысли. Теория мультипликации инвестиций, преобразования сбережений в инвестиции разработана Дж. М. Кейнсом и представителями неокейнсианского направления экономической теории, жилье как объект инвестиций рассмотрено в трудах Д. Фридмана, Н. Ордуэя, С. Хадсона-Вильсона и др. Значимость жилья как блага и необходимость государственного регулирования жилищной сферы исследовалась А. Пигу, JI. Эрхардом и др.

В современной российской экономической науке особенности функционирования рыночного механизма на рынке жилья, факторы, влияющие на ценообразование на российском рынке жилья, изучаются Т. Д. Бекиной, Е. М. Блехом, Р. К. Горшковым, А. Н. Кириловой, Н. Н. Ноздриной, Ю. С. Попковым, О. С. Пчелинцевым, Я. А. Рекитаром, В. И. Ресиным,

A. Н. Семенякой, В. М. Серовым, В. П. Силиным, Г. М. Стерником,

B. П. Стороженко, В. 3. Черняком и др.

Специфика сберегательного и инвестиционного поведения российских домохозяйств исследуется учеными Московского института коммунального хозяйства и строительства, Института экономики переходного периода, Института социологии РАН, Института проблем народонаселения РАН, Института экономики РАН и др.

Проблемы доступности жилья и реформирования жилищной сферы в последние годы глубоко исследовались Н. Б. Косаревой, Н. Н. Рогожиной, И. В. Довдиенко, JI. Ю. Руди, С. Р. Хачатряном, Г. А. Цылиной, А. В. Черняком и др.

Вопросы организации управления недвижимостью и жилищной сферой достаточно глубоко рассматривались в работах В. В. Бузырева, А. Н. Ларионова, И. И. Мазура, JI. Г. Селютиной, В. Д. Шапиро и др.

Проблемами рынка жилья занимаются также ученые Российской академии естественных наук, Международной академии инвестиций и строительства.

В работах последних лет глубоко исследованы теоретические проблемы рынка жилья, проведен статистический анализ этого рынка, рассмотрены различные схемы приобретения жилья. В то же время остаются неисследованными проблемы моделирования организационно-экономических механизмов повышения доступности жилья, направленных на обеспечение социальной и экономической эффективности государственного регулирования рынка жилья.

Цель и задачи исследования

Целью настоящего исследования является обоснование перспективных организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья, максимально отвечающего социальным предпочтениям и платежеспособному спросу населения.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решены следующие задачи:

Х проведен анализ особенностей функционирования рыночного механизма в сфере развития и реализации жилья и на этой основе выявлены специфические черты рынка жилья в России, обусловленные историческими факторами, национальными и культурными традициями, природно-климатическими условиями, сложившимся уровнем экономического развития регионов, что предопределяет дифференцированный подход к совершенствованию рынка жилья;

Х обоснована социальная и экономическая необходимость государственного регулирования рынка жилья, уточнено понятие доступности жилья;

Х выявлены основные факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья;

Х на основании экономико-статистических и экспертных методов с учетом опыта государственной жилищной политики развитых стран и практики российских регионов определены приоритетные направления государственной жилищной политики, их вероятные целевые группы населения.

Объектом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, непосредственно связанных с формированием рынка доступного жилья.

Предметом исследования выступают организационно-экономические механизмы участия государства в удовлетворении потребности населения в жилье.

Теоретической и методологической основой исследования являлись работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим вопросам формирования рынка доступного жилья.

Эмпирическую основу работы составили международные нормативно-правовые акты, федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации на федеральном и региональном уровнях, материалы Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), Фонда Институт экономики города, Всероссийского центра уровня жизни, Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН.

Для обоснования положений диссертации применялись авторские исследования, основанные на методах экономико-математического моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, экспертных методах поддержки принятия решений.

Методической особенностью диссертационной работы является комплексный системный подход к разработке и обоснованию механизмов государственной жилищной политики на основании анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья, с учетом исторически сложившихся условий, предпочтений населения, региональной дифференциации показателей развития и реализации жилья.

Научная новизна исследования заключается в обосновании комплексного системного подхода к разработке механизмов государственной жилищной политики на основании анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья в современных социально-экономических условиях, и рационального распределения финансовых ресурсов:

Х предложены варианты возможных сценариев развития рынка жилья в России; разработана модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с применением процедур поддержки принятия решений, построенная на анализе факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья;

Х предложена модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики;

Х разработана группировка регионов по деловой активности в жилищном строительстве, жилищным условиям и доступности жилья для населения, инвестиционному климату, что позволяет конкретизировать проблему повышения доступности жилья и сформулировать рекомендации по моделированию государственной жилищной политики на региональном уровне.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования:

Х модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики на основе анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья;

Х модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики;

Х агоритм формирования государственной жилищной политики на региональном уровне с определением целевых групп населения для различных сегментов рынка жилья и необходимых форм их государственной поддержки.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования федеральными и региональными органами власти предложенных в работе моделей и рекомендаций для формирования обоснованных механизмов государственной жилищной политики, прогнозирования и оценки эффективности конкретных организационно-управленческих и экономических мероприятий. Разработанная автором модель рационального распределения финансовых ресурсов может также использоваться коммерческими банками, иными кредитными организациями, строительными организациями для оценки перспектив реализуемых программ.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова: XVII, XVIII, XIX Международных Плехановских чтениях (г. Москва, 2004 - 2006 гг.).

Публикации по теме научного исследования составляют 8 научных работ общим объемом 3,8 п. л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гервиц, Елена Сергеевна

Заключение

1. Государственная жилищная политика в Российской Федерации не отвечает потребностям сложившейся ситуации, так как в стране существует абсолютный дефицит жилья, рост площади жилищ, приходящейся в среднем на одного жителя, на 30% связан с сокращением численности населения, отсутствуют в необходимом объеме институты, связанные с обеспечением граждан жильем в соответствии с рыночными принципами при снижении объемов предоставляемого социального жилья.

2. Анализ особенностей функционирования рынка жилья в Российской Федерации позволил выявить ряд важнейших проблем, в разной степени препятствующих адекватному выпонению рынком жилья своих функций, а именно: низкие потребительские характеристики значительной части имеющегося жилищного фонда; его неэффективная с точки зрения управления структура по формам собственности; несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, свидетельствующая об отсутствии конкурентной среды; незначительные и сокращающиеся объемы капитального ремонта жилищного фонда; высокая и постоянно растущая величина ветхого и аварийного жилищного фонда, превышающая в несколько раз годовой ввод жилья; наличие значительного объема незавершенного строительства, превышающего годовой ввод жилья; отсутствие рынка арендного жилья; низкий уровень развития рыночных отношений в ЖКХ, высокий износ его основных фондов и убыточность предприятий при постоянном росте тарифов на предоставляемые услуги; высокая региональная дифференциация основных показателей, характеризующих спрос и предложение на рынке жилья.

3. Основные тенденции функционирования рынка жилья в России связаны с преобладанием нового строительства как формы воспроизводства жилищного фонда и незначительной ролью реконструкции; ростом объемов вводимого ежегодно жилья и сокращением (в абсолютной величине) объема

НЗС; значительной ролью индивидуальных застройщиков в жилищном строительстве.

4. В работе показано, что аренда жилья является одним из наиболее важных механизмов формирования рынка доступного жилья, а ее стимулирование позволит увеличить объемы жилищного строительства, оптимизировать структуру жилищного фонда по формам собственности, повысить уровень удовлетворения потребности населения в жилье, привлечь значительные внебюджетные ресурсы в жилищную сферу, минимизируя соответственно издержки государства на реализацию жилищных программ.

5. На основании анализа подходов к определению доступности жилья автором впервые сформулировано комплексное понятие доступности жилья, включающее в себя компоненты, сгруппированные с точки зрения объектов воздействия государственной жилищной политики, а именно: доступности обеспечения предложения производителями жилья и обеспечения спроса его потребителями. На этой основе выявлены ключевые факторы повышения доступности жилья в России. При этом государство дожно способствовать обеспечению всех своих граждан нормальными условиями проживания в соответствии с уровнем развития национальной экономики и их улучшению по мере достижения экономического роста, для чего оно создает условия для реализации принципов доступности жилья.

6. В диссертационном исследовании впервые предложена модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с помощью метода анализа иерархий. Через анализ степени воздействия различных субъектов на рынок жилья с учетом основных целей рассматриваемых субъектов путем разработки и анализа четырех сценариев развития рынка жилья (проекция, владение собственным жильем, административные барьеры, собственность - аренда) определены наиболее вероятные направления развития рынка жилья (построен прямой процесс). Результаты расчетов показали вероятность развития каждого из сценариев проекция - 0,12, владение собственным жильем - 0,26, ладминистративные барьеры - 0,30, собственность-аренда - 0,32) и позволили сформулировать обобщенные характеристики проецируемого будущего рынка жилья. Несмотря на формирование более эффективной структуры жилищного фонда по формам собственности и рост объемов жилищного строительства, не произойдет значительного роста уровня удовлетворения потребности населения в жилье так же, как и объемов ипотечного жилищного кредитования.

7. Впервые автором смоделированы в общем виде такие направления воздействия на рынок жилья, которые помогут достичь определенного желаемого результата при знании основных проблем, препятствующих его достижению (построен обратный процесс). Под желаемым результатом государственной жилищной политики на общероссийском уровне понимается максимизация доли населения, вовлеченного в процесс улучшения жилищных условий, и увеличение объемов ввода жилых домов, ценовые и качественные характеристики которых удовлетворяют потребностям целевых групп населения. Как показали результаты расчетов, для достижения желаемого результата государством дожна проводиться жилищная политика, в большей степени направленная на повышение эффективности реализации социальных программ и развитие конкуренции на рынке жилья. При этом необходимо руководствоваться требованиями роста доступности приобретения и проживания в жилье для населения и обеспечения низких рисков для банковских вложений в строительство. Роль государства дожна возрасти по сравнению с полученными в ходе прямого процесса результатами.

8. Совмещение прямого и обратного процессов позволило скорректировать направления государственной жилищной политики. Смещение приоритетов в сторону сценария диверсификации позволило конкретизировать ориентиры государственной жилищной политики: формирование через стимулирование жилищного строительства и вовлечения населения в процесс улучшения своих жилищных условий сегментов рынка жилья, соответствующих различным группам населения по уровню доходов и предпочтений:

Х социальный найм в государственном (муниципальном) или частном жилищном фонде - для наиболее малообеспеченных слоев населения;

Х коммерческий найм в государственном (муниципальном) жилищном фонде или в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального найма и не имеющих возможности арендовать жилье на рыночных условиях;

Х аренда жилья на рыночных условиях в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального и коммерческого найма, но еще не имеющих достаточных доходов и сбережений для получения ипотечного кредита, или доходы которых не позволяют им в разумные сроки накопить на первоначальный взнос для получения кредита или приобрести жилье через программы целевых жилищных сбережений; для мобильных слоев населения, для молодежи;

Х программы целевых жилищных сбережений, схемы приобретения жилья через ипотечный кредит в банке или другой кредитной организации -для населения, доходы которого позволяют получить ипотечный кредит (или накопить на первоначальный взнос в разумные сроки с последующим получением кредита), приобрести жилье через программы догосрочных целевых жилищных вкладов; в этот сегмент будут переходить молодые семьи по мере роста доходов;

Х корпоративное жилье, предоставляемое организациями сотрудникам;

Х найм или приобретение в собственность индивидуальных жилых домов.

9. Показано, что для повышения эффективности государственного регулирования целесообразно применять разработанную в диссертационном исследовании модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики.

10. Учитывая, что эффективность государственной жилищной политики не в последнюю очередь зависит от конкретных региональных организационно-экономических мероприятий, в диссертационном исследовании предлагается агоритм формирования государственной жилищной политики на региональном уровне, предусматривающий проведение с использованием методов кластерного анализа группировки регионов Российской Федерации по деловой активности в жилищном строительстве, показателям доступности жилья и жилищных условий населения с учетом инвестационного климата.

11. На основании предложенной модели рационального распределения финансовых ресурсов выпонены расчеты на примере Бегородской области, в результате чего предложены рекомендации по формированию организационно-экономических механизмов улучшения жилищных условий населения региона.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гервиц, Елена Сергеевна, Москва

1. Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 г.

2. Декларация социального прогресса и развития от 28 октября 1969 г.

3. Декларация тысячелетия Организации Объединенных Наций от 8 сентября 2000 г.

4. Конвенция Международной Организации Труда от 6 июня 1962 г. №117 Об основных целях и нормах социальной политики.

5. Конвенция о ликвидации всех форм дискриминации в отношении женщин от 18 декабря 1979 г.

6. Конвенция о правах ребенка от 20 ноября 1989 г.

7. Конвенция о статусе беженцев от 28 июля 1951 г.

8. Международная конвенция о защите прав всех трудящихся-мигрантов и членов их семей от 18 декабря 1990 г.

9. Международная конвенция о ликвидации всех форм расовой дискриминации от 7 марта 1966 г.

10. Ю.Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 19 декабря 1966 г.

11. Конституция Королевства Испания от 27 декабря 1978 г.

12. Конституция Королевства Швеция от 27 февраля 1974 г.

13. Конституция Португальской Республики от 2 апреля 1976 г. М.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. ^.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря2004 г. №190-ФЗ.

14. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ.

15. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.

16. Закон Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. №2003-1 О налогах на имущество физических лиц.

17. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

18. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3.

19. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ, часть вторая от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ.

20. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

21. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.

22. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

23. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

24. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

25. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

26. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

27. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

28. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах.

29. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ О кредитных историях.

30. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

31. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

32. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января2000 г. №28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

33. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября2001 г. №675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002 2010 годы.

34. Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. №896 Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению Строительной сберегательной кассы.

35. Постановление Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. №239-ПП О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома.

36. Постановление Правительства Москвы от 21 декабря 2004 г. №877-ПП О снятии с контроля постановлений Правительства Москвы.

37. Айвазян С. А., Мхитарян В. С. Прикладная статистика и основы эконометрики: Учебник для вузов. -М.: ЮНИТИ, 1998. 1022 с.

38. Аналитическая записка о жилищном строительстве на территории Российской Федерации (lHtp://www.gosstroy.gov.ru/txt/stat inform 8.doc).

39. Аналитические записки в 3-х частях. Часть 1. Ипотека: Теоретические основы. Мировой опыт. Под ред. Е. В. Орешкович. Киров: Изд. ООО Учебно-производственный центр Март-2000, 2001. - 33 с.

40. Аналитические записки в 3-х частях. Часть 2. Ипотека: Опыт российских регионов. Под ред. Е. В. Орешкович. Киров: Изд. ООО Учебно-производственный центр Март-2000, 2001. - 57 с,

41. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гумаиистика, 2003.-405 е.: ил.

42. Аткинсон Э. Б., Стиглиц Дж. Ю. Лекции по экономической теории государственного сектора: Учебник. / Пер. с англ. М.: Аспект Пресс, 1995. -832 с.

43. Бекина Т. Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. М.: Ред. журн. Вопр. Экономики, 1999. -303 е.: табл.

44. Белокрылова О. С., Привалова Е. В., Яхимович Е. И. Институциональные механизмы рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике. Ростов-н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2003. -192 с.

45. Березин М. Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003. 368 е.: ил.

46. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. -М.:ИНФРА-М, 2001.-256 с.

47. Глазунов С. Н., Самошин В. С. Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы, М., 2006 г. (littp://www.ipu.rssi.ni/pnbl/doin/l<lniga GKH.zipV

48. Государственное регулирование рыночной экономики. Под общ. ред. Кушлина В. И. 2-е изд., доп. и перераб. - М.: Изд-во РАГС, 2003. - 828 е.: ил.

49. Доклад рабочей группы президиума Государственного совета Российской Федерации Реализация программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. М., 2005 (littp://www.i-stroy.m//nploadiniapes/01-l I .doc).

50. Доничев О. А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости. Владимир: ООО Издательство Посад, 2001. - 335 е.: ил.

51. Дубров А. М., Мхитарян В. С., Трошин JI. И. Многомерные статистические методы: Учебник. М.: Финансы и статистика, 1998. -352 е.: ил.

52. Егоров Е. В., Потапова М. В. Экономика жилищного хозяйства России: Учеб. пособие. М.: ТЕИС, 2002. - 171 с.

53. Жилищная экономика. Под. ред. Г. Поляковского. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. - 223 е.: ил.

54. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения России. 2004: Стат. сб. / Росстат. М., 2004. 325 с.

55. Жилищно-коммунальный комплекс: завершение переход к рыночной экономике. Заключительный отчет. Всемирный банк. 30.04.2003 г. (Ссыка на домен более не работаетfiles/esw files/housing rus.pdf).

56. Индекс возможности приобретения жилья с кредитом II кв. 2005 (Ссыка на домен более не работаетtexts.plip7folder id~183&mat id=I76&page id=6l 16).

57. Итоги Всероссийской переписи населения. В 14-ти т.: Офиц. изд. / Рос. Федерация. Федерал, служба гос. статистики. М.: ИИЦ Статистика России. Т. 11: Жилищные условия населения. - 2005. - 918 с.

58. Итоги работы строительного комплекса в 2004 году (Ссыка на домен более не работаетstr pol8.htm).

59. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. Под ред. И. С. Радченко. М.: ООО Вершина, 2004. - 256 с.

60. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег, М.: Гелиос АРВ, 1999.-352 с.

61. Классики кейнсианства: В 2 т. Т. I. К теории экономической динамики / Р. Харрод. Экономические циклы и национальный доход. Ч. I II / Э. Хансен. Предисл., сост.: А. Г. Худокормов. - М.: ОАО Издательство Экономика, 1997.-416с.

62. Классики кейнсианства: В 2 т. Т. II. Экономические циклы и национальный доход. Ч. Ill IV / Э. Хансен. Сост.: А. Г. Худокормов. - М.: ОАО Издательство Экономика, 1997.-431 с.

63. Корнай Я. Дефицит. Пер. с венгерского. ML: Издательство Наука, 1990.-607 с.

64. Краткий обзор строительной деятельности за 2005 год (Ссыка на домен более не работаетitotd22.htmV

65. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 520 с.

66. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. В 2 т.: Пер. сфр.Т. 1 в 2 кн./Кн.1 М.: АО Финстатинформ, 1994.-326 с.

67. Мату к Ж. Финансовые системы Франции и других стран. В 2 т.: Пер. с фр. Т. 1 в 2 кн./ Кн.2 М.: АО Финстатинформ, 1994. - 365 с.

68. Модифицированный индекс доступности жилья IV кв. 2004 (Ссыка на домен более не работаетtexts.php?folderj'd^ 182&matid= 177&pagej'd=5341).

69. Мэнкью Н.Г. Макроэкономика. Пер. с англ. М. Изд-во МГУ, 1994.736 с.

70. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд Институт экономики города, 2004 fСсыка на домен более не работаетdownload plip?d1id-l 113).

71. Оценка основных показателей развития строительного комплекса Российской Федерации в 2005 году и параметры прогноза на 2006 год fСсыка на домен более не работаетtxt/stat inform O.doc).

72. Пастухова Н, С., Рогожина Н. Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. - 51 с.

73. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. I. Пер. с англ. -М: Прогресс, 1985.-30 л.

74. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. П. Пер. с англ. -М.: Прогресс, 1985. -28 л.

75. Платонов А. М. Управление жилищной сферой. Екатеринбург. Издательство АМБ, 2004. 674 с.

76. Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве / Под научн, ред. проф. Стерника Г. М.; Учебно-практическое пособие М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006 г. - 85 с.

77. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет. Всемирный банк. 01.10.2003 г. (Ссыка на домен более не работаетfiles/esw files/mortgage rnsl.pdf).

78. Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов. 2004. Стат. сб. / Росстат. М., 2004. - 381 с.

79. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2004. Стат. сб. / Росстат. М., 2004. - 966 с.

80. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2005. Стат. сб. / Росстат. М., 2006. - 962 с.

81. Рекитар Я. А., Куренков Ю. В., Адно Ю. Л. и др. Инвестиции в России: тенденции, проблемы, пути решения с учетом зарубежной практики. -М., 2000.- 124 с.

82. Рогожина Н. Н., Туманов А. А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. М.: Фонд Институт экономики города, 2004. - 203 с.

83. Россия в цифрах. 2006: Крат. стат. сб. Росстат М., 2006. -462 с.

84. Руди Л. Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект). Новосибирск: НГАЭиУ, 1997. - 164 е.: ил.

85. Рынок жилья в переходной экономике. Под общ. ред. Е. В. Орешкович. Киров, 2002. - 895 е.: ил., табл.

86. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. -М.: Радио и связь, 1993. 320 е.: ил.

87. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 234 с.

88. Сергеева И. А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства. М.: Издательство Академии горных наук, 2001. - 239 с.

89. Социальная политика. Под общ. ред. Вогина Н. А. М.: Изд-во РАГС, 2003. 548 с.

90. Социальная статистика. Под ред. чл,- кор. РАН Елисеевой И. И. 3-е издание, переработанное и допоненное. М.: Финансы и статистика, 2001. -480 с.

91. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2004, Стат. сб. / Росстат. М., 2004. 509 с.

92. Социальное положение и уровень жизни населения России. 2005. Стат. сб. / Росстат. М., 2005. 525 с.

93. Сошникова Л. А., Тамашевич В. Н., Уэбе Г., Шефер. М. Многомерный статистический анализ в экономике: Учеб. пособие для вузов. Под ред. проф. В. Н. Тамашевича. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. - 598 с.

94. Средние цены по квартирам всех типов по данным формы № 1-РЖ Росстата за 2005 г. nittp://www.gosstrov. aov.ru/txt/stat info mi 9.xls).

95. Статистический бюлетень №4 (114). Росстат. М., 2005. 101 с.

96. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора. Пер. с англ. Науч. ред. пер. Г. М. Куманин. М: Изд-во МГУ, ИНФРА-М, 1997. - 718 с.

97. Строительство в России. 2004: Стат. сб. / Росстат. М., 2004. 302 с.

98. Управление портфелем недвижимости. Пер. с англ. под ред. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 е.: ил.

99. Управление региональным рынком недвижимости. Под ред. А. Н. Ларионова. Вогоград: ВогГасу, 2003. 714 с.

100. Фаерман Е. Ю., Хачатрян С. Р., Федорова Н. Л. Моделирование жилищного рынка. М.: ЦЭМИ РАН, 2003. 152 с.

101. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело тд, 1995. - 480 с.

102. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. - 358 с.

103. Черняк. А. В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.: 2001.- 134 с.

104. Черняк В. 3., Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 463 с.

105. Шамхалов Ф. И. Основы теории государственного управления. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2003. 517, 1. с.

106. Экономическая теория: Учебник. Изд. испр. и доп. / Под общ. ред. акад. В. И. Видяпина, А. И. Добрынина, Г. П. Журавлевой, JI. С. Тарасевича. -М.: ИНФРА-М, 2004. - 672 с.

107. Экономическая теория. Микроэкономика 1,2: Учебник / Под общ. ред. заслуженного деятеля науки РФ, проф., д-ра экон. наук Г. П. Журавлевой. -М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2004. - 934 с.

108. Эрхард JI. Благосостояние для всех: Репринт, воспроизведение. Пер. с нем. / Вступ. ст. Б. Б. Багаряцкого, В. Г. Гребенникова. М.: Дело, 2001. -352 с.

109. Эрхард JI. Повека размышлений: Речи и статьи. Перевод с нем. А. Андронова и др. М.: Наука: ТОО Ордынка. - 1996. - 606 с.

110. Александровская С. Летнее ценостояние // Профиль. №27 от 17 июля 2006 г. - С. 106-108.

111. Анина О. Аренда выгодный бизнес // Независимая газета. - 2006. -№117 (3797)-14 июня.

112. Баранов С., Скуфьина Т. Анализ межрегиональной дифференциации в построении рейтингов субъектов Российской Федерации // Вопросы экономики. 2005. - №8. - С. 54 - 75.

113. Бекин В. Д., Стороженко В. П. Индикативное планирование и наращивание инвестиций необходимые предпосыки повышения темпов роста // Экономическая наука современной России. - 2002. - № 4. - С. 44-56.

114. Бекин В. Д., Стороженко В. П. Форсированное жилищное строительство локомотив устойчивого экономического и социального развития //Экономическая наука современной России. - 2000. - № 1. - С. 86-99.

115. Бобков В. Дифференциация благосостояния // Экономист. 2005. -№6.-С. 54-67.

116. Бобков В. Региональное неравенство уровня жизни населения // Экономист. 2004. - №12. - С. 58 - 63.

117. Гришина И., Шахназаров А., Ройзман И. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности российских регионов: методика определения и анализ взаимосвязей // Инвестиции в России. -2001. №4. - С. 5 -16.

118. Комаков И. Б. Методы и модели прогнозирования показателей уровня бедности // Вопросы статистики. 2005. - №9. - С. 44 - 54.

119. Коломейская И. Придержанные метры // Профиль. №27 от 17 июля 2006 г.-С. 54.

120. Литвинов В. А. О факторах, влияющих на усиление дифференциации населения по уровню доходов // Уровень жизни населения регионов России. 2005. - №6. - С. 22 - 25.

121. На пути к доступному жилью. Интервью с помощником министра регионального развития Российской Федерации по вопросам строительства Павлом Горячкиным / Строительная газета. 2005. - №43. - 28 окт.

122. Нестеров JI. Можно ли решить жилищную проблему в современной России? // Вопр. экономики. 1995. - №9. - С. 40 - 48.

123. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования. 1996. - №6. -С. 115-138.

124. Потерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005. - №1. -С. 63 - 86.

125. Рогожина Н. Н., Туманов А. А. Как оценить доступность банковских ипотечных кредитов. Аналитический банковский журнал. 21 декабря 2003 г. (Ссыка на домен более не работаетpublications.php?folderjd::=103&mal id=228).

126. Ройзман И. И. Современная и перспективная типология инвестиционного климата российских регионов // Инвестиции в России. 2006. -№3.-С. 3- 15.

127. Смольякова Т. Квадратные метры без коррупции. ФАС готова аннулировать незаконные сдеки с участками под строительство жилья // Российская газета (Федеральный выпуск). 2006. - №4014 от 10 марта.

128. Сушкова JT. Межрегиональная дифференциация влияния банковских продуктов на инвестиционную активность в Российской Федерации // Инвестиции в России. 2003. - №4. - С. 30 - 33.

129. Стребков Д. Основные типы и факторы кредитного поведения населения в современной России // Вопросы экономики. 2004. - №2. -С. 109- 128.

130. American Housing Survey for the United States: 2003. U. S. Department of Housing and Urban Development and U. S. Census Bureau, 2004. (Ссыка на домен более не работаетprod/2004pubs/H 150-03.pdf)

131. Compendium on Human Settlements Statistics, 2001 (Ссыка на домен более не работает un sd/demo graph ic/sconcem s/housin g/coinp2001 /t ableO 3. pdf).

132. Monitoring housing rights. Developing a set of indicators to monitor the full and progressive realisation of the human right to adequate housing, 2003 (Ссыка на домен более не работаетpmss/getFlectronic Version. asp?nr= 1749&alt^ 1).

Похожие диссертации

• Развитие методов формирования рынка доступного жилья в строительстве
• Организационно-экономический механизм формирования и реализации приоритетных национальных проектов в субъектах Российской Федерации
• Эколого-экономический механизм формирования рынка земельных ресурсов в условиях города
• Стратегия и организационно-экономический механизм формирования и развития интегрированных корпоративных структур в промышленно-строительном комплексе региона
• Разработка инновационного механизма развития рынка доступного жилья