Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методы управления инвестиционной деятельностью в сфере городского жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Гениевский, Александр Михайлович
Место защиты Москва
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методы управления инвестиционной деятельностью в сфере городского жилищного строительства"

На правах рукописи

ГЕНИЕВСКИЙ АЛЕКСАНДР МИХАЙЛОВИЧ

МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СФЕРЕ ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2004

Диссертация выпонена в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Журавлев Алексей Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бруман Юрий Самуилович

кандидат экономических наук Житленок Михаил Дмитриевич

Ведущая организация - Московский государственный

строительный университет им. В. В. Куйбышева

Защита состоится л[<5 03>_2004 г. В /О часов на

заседании диссертационного совета Д 212.043.01 в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы по адресу: Москва, ул. Трифоновская, д. 57, ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС.

Автореферат разослан 0~7- 2004 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета

Д 212.043.01, Д /// Лочан кандидат экономических наук

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема крупных российских городов всегда была и, очевидно, еще очень дого не потеряет своей остроты, поскольку она является социально значимой для каждого человека. В диссертации она рассматривается на примере крупнейшего мегаполиса - Москвы. Если двадцать лет назад в Москве критерием постановки в очередь на улучшение жилищных условий была удельная площадь до 4 кв. м, то сейчас она составляет - 10 кв. м.

Рыночные отношения дали мощный стимул для расширения строительства квартир как вида товара. Абсолютные цифры ввода жилой площади указывают на то, что строительная отрасль развивается очень динамично. Постоянная потребность в жилье, небольшой период (около года) производственного цикла обеспечивает строительной отрасли высокую инвестиционную привлекательность. Строительные предприятия не испытывают недостатка в инвестиционных средствах и инвесторах. Большинство квартир раскупается еще на стадии подготовки нулевого цикла по ценам в несколько раз выше, чем их себестоимость.

На фоне успехов строительной индустрии, особенно обострилась проблема обеспечения качественным жильем коренных горожан, у которых в результате перестройки существенно снизились доходы.

По статистике в Москве в среднем на одного жителя приходится 22,5 кв. м при социальной норме 18 кв. м. Однако, Всероссийская перепись населения 2002 года показала, что за последние 12 лет в Москву мигрировало около двух мн. человек, то есть численность города увеличилась на четверть. Большая часть построенных квартир занимается новыми горожанами, которые могут платить более тысячи доларов за один кв. м. Около трети построенных коммерческих квартир передаются городу для предоставления площади горожанам, имеющим менее 10 кв. м жилой площади на человека, а также льготным категориям граждан. Именно для них используются бюджетные средства города.

При этом появляется категория коренных горожан, которые имеют площадь ниже социально принятой нормы, но не имеют достаточных средств для приобретения коммерческого жилья. Их денежные ресурсы позволяют им приобретать жилье по ценам сопоставимым с себестоимостью строительства и только в рассрочку на длительный период под низкий процент.

Встает актуальная и острая проблема по организации инвестиционной деятельности, направленной на улучшение жилищных условий коренных горожан за счет мобилизации и эффективного использования внутренних ресурсов города и населения.

Кроме того, даже если горожане имеют потенциальную возможность приобрести новые квартиры на свободном рынке, они подвергаются высо-

РОС.'НАЦИОНАЛЬНАЯ ) БИБЛИОТЕКА { СЛетербург АГ 5

О Ш{акт/7 & \

кому риску потери своих ресурсов из-за нелегитимного поведения партнеров, объединяющих меких инвесторов.

Городской власти необходимо создать такие условия, которые позволили бы каждому коренному горожанину выбрать такой способ улучшения жилищных условий, который даст ему максимальный эффект.

Объект исследования - экономические отношения между органами городского управления и населением в сфере удовлетворения жилищных потребностей (на примере Москвы).

Предметом исследования являются механизмы управления инвестиционной деятельности, направленной на активное привлечение ресурсов города и горожан для увеличения жилищного строительства.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке принципов и совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве крупного города.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:

Уточнить понятие жилищных услуг.

Провести классификацию ресурсов города и горожан с позиции трансформации их в инвестиционные ресурсы.

Исследовать экономические и управленческие отношения между городом и горожанином.

Провести анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города.

Описать производственные отношения при производстве и потреблении жилищных услуг.

Исследовать современное состояние договорных отношений между мекими инвесторами и инвестиционными компаниями при совместном строительстве домов.

Разработать способы и методы снижения инвестиционных затрат для коренных горожан при реконструкции своего жилья. Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства.

Разработать методику по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан в инициативном жилищном строительстве.

Методологической и теоретической базой научного исследования явились фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные областям управления инвестициями, организации систем взаимодействия субъектов хозяйствования, управления договорными отношениями, формирования благоприятного инвестиционного климата. Платформу настоящего исследования сформировали научные труды таких авторов как: Абрамов СИ., Бард B.C., Бланк И.А., Виленский П.П., Егоров А.Ю., Журавлев А.А., Зимин И.А., Капелюшни-ков Р.И., Кондратьева СИ., Конотопов М.В., Ложникова А.В., Олейников

Е.А., Шеремет В.В., Хайек Ф.А., Циферблат Л. Ф., Акоф Р., Вёбер М, Веблен, Т. Гарнер Д., Гитман Л. Д., Джонк М. Д., Друкер П., Конвей Р., Коуз Р., Норт Д., Оуэн Р., Рих Э., Роз Дж., Сасиени М., Сен А., Уильям-сон О., Эдвинссон Л., Мэлоун М.

Статистическую и фактологическую базу исследования составили данные Государственного комитета по статистике, законодательство Российской Федерации, обзорные, аналитические и справочные материалы, а также авторские целевые исследования документов, связанных с инвестиционной деятельностью.

Исследование опирается на законы логики и закономерности, как общенаучные, так и экономической теории. Привлекася аппарат теории систем, исследования операций, математический анализ, статистика.

Методами исследования были: интервью, логический и экономический анализ инвестиционных договоров и обобщение практики жилищного строительства крупного мегаполиса.

Научная новизна исследования включает следующие, выносимые на защиту результаты исследования, полученные лично автором:

1. Уточнено понятие жилищных услуг, расширяющее формальный параметр удельной площади, приходящейся на одного человека. Жилищные услуги представляют собой комплекс качественных характеристик, описывающих среду проживания индивида, включающие, кроме объема жизненного пространства климатические условия, специализированное оборудование дома (лифт, охрана), окружающую инфраструктуру. В качестве основного потребителя жилищных услуг выбрана семья, как юридически не оформленное объединение, интересы которого выражает и отстаивает один из членов, называемый - жильцом.

2. Предложено рассматривать эксплуатации жилого дома как специфичного предприятия по производству жилищных услуг. Такой подход позволил распространить методы создания и инвестирования обычных предприятий на процесс строительства жилого дома. Доказано, что будущие жильцы дома, участвующие в объединенном инвестировании строительства на первом этапе дожны создать жилищное закрытое акционерное общество и оформить его как юридическое лицо.

3. Установлено, что между мекими инвесторами и инвестиционными компаниями в настоящее время складываются неравноправные управленческие отношения. С одной стороны, это порождает предпосыки создания инвестиционно-финансовых пирамид в сфере городского жилищного строительства, а, с другой стороны, граждане не имеют юридической защиты своих вложений в силу коммерческой безграмотности и отсутствия юридического урегулирования в части долевого строительства домов.

4. Разработана методика по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан. Показано, что для реализации эффективной

инвестиционной деятельности необходимо объединение граждан в клубы собственников по инициативе и под патронатом городских властей, гарантирующих гражданину сохранность инвестиционных средств при долевом строительстве. При этом город трансформирует свои административные ресурсы в виде прав на выбор участников жилищного строительства в инвестиционные ресурсы. Учитывая высокую долю в Москве ветхого жилищного фонда и отсутствие свободных для застройки земельных участков, рассмотрен вариант реконструкции домов с повышением этажности без привлечения бюджетных средств города. 5. Разработаны принципы развития смешанного (коммерческого и некоммерческого) инвестирования в жилищном строительстве, основанного на трансформации неденежных ресурсов горожан. К таким ресурсам, обладающим высокой ликвидностью, относятся: право аренды земельного участка (на котором находится дом), право владения частью дома, право выбора инвестиционной компании и строительной организации. В принципах закладывается возможность и целесообразность передачи некоторых пономочий города органам муниципального самоуправления, которые представляют собой административные ресурсы. Снижение необходимых объемов инвестиционных средств дожно идти по пути освобождения инвесторов-горожан от социально необоснованных платежей, и за счет исключения посредников при жилищном строительстве.

Практическая значимость работы определяется тем, что разработанные в ней методики управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства позволяют существенно сократить сроки обеспечения коренных горожан жилищными услугами по социально признанным нормам. Кроме того, повысится социальная эффективность использования свободных ресурсов горожан для активизации отраслей городской промышленности, связанной с жилищным строительством.

Апробация результатов диссертационного исследования на всех стадиях его проведения осуществлялась на российских конференциях, семинарах и круглых столах.

Публикации. Основные печатные труды, опубликованные по теме диссертации, представляют 4 работы объемом 0,8 п.л.

Структура работы

Введение

Глава 1. Теоретические основы инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства 1.1. Основные понятия и проблемы управления жилищными инвестициями

1.2. Состояние рынка жилья и рынка инвестиций в переходный период

1.3. Социально-экономические условия городского жилищного строительства

Глава 2. Управленческие отношения между участниками инвестиционной деятельности в жилищном строительстве

2.1. Цели и инвестиционные ресурсы участников инвестиционной деятельности

2.2. Методы установления договорных отношений между участниками инвестиционной деятельности

2.3. Организационные формы и методы аккумуляции инвестиционных реесурсов

Глава 3. Методы повышения эффективности инвестиционной дея-

тельности в городском жилищном строительстве

3.1. Методы управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве

3.2. Способы снижения инвестиционных рисков в сфере жилищного строительства

3.3. Методы организации колективов инвесторов для жилищного строительства

Заключение Литература Приложение

Основные результаты исследования

Жилье относится к специфическому виду жизненных ресурсов и имеет не меньшее значение, чем воздух, вода и пища, для жизни индивида, особенно в холодных климатических условиях России. Жилое помещение, предназначенное и используемое для фактического обеспечения жизнедеятельности человека, выпоняет следующие важнейшие функции:

физическое ограждение жизненного пространства для защиты человека" и его ресурсов от агрессивного влияния внешнего мира; создание и поддержание физиологически обусловленного температурного режима;

место для приготовления и употребления пищи;

место для отдыха, воспитания детей (воспроизводство населения).

Основной единицей пользователей жильем в настоящем исследовании принимается семья, как основная ячейка общества, не имеющая юридической обособленности. Физическое лицо, представляющее интересы семьи, и в отношении которого устанавливаются гражданские жилищные правоотношения, будем именовать жильцом.

Жилое помещение, в котором проживает семья, именуется квартирой. Под домом понимается жилое здание с множеством квартир.

Современный рынок жилищных услуг в крупных городах России сформировася под влиянием следующих причин: исторически сложившегося дефицита жилья; притока новых граждан в город;

окончания жизненного цикла домостроений в результате старения или разрушения;

развития города в части строительства производственных сооружений и развития инфраструктуры.

Активный рост численности Москвы, демонстрируемый на диаграмме (рис. 1) уже сам по себе постоянно обострял жилищную проблему. С 1990 года число жителей увеличилось на 25%, хотя естественный прирост (превышение рождаемости над смертностью) впервые стал отрицательным в 1990 (- 2,3%). Высокие темпы жилищного строительства в Москве практически не улучшают жилищные условия коренных горожан, о которых идет речь в исследовании.

Каждая семья характеризуется двумя параметрами: удельным размером жилой площади (р);

объемом финансовых ресурсов, которые она может направить на приобретение жилой площади на рынке жилья.

Общество устанавливает на отдельные исторические периоды времени физиологические (рм) и социально необходимые (рс) нормы удельной жилой площади, а также меру своего участия в их достижении.

Семьи, не обладающие финансовыми ресурсами для самостоятельного улучшения своих жилищных условий, можно разделить на следующие категории.

Первая категория - семьи, имеющие р < рм. Только для нее город берет на себя обязательство за счет своих ресурсов улучшить жилищные условия до уровня рс (на практике в течение десятилетий).

Вторая категория - семьи, имеющие рм < р < рс.

Третья категория - семьи, имеющие

В диссертационном исследовании ставится задача по разработке методов повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве с целью улучшения жилищных условий коренных горожан второй категории.

В общем случае жильцы имеют такие внутренние ресурсы, как: денежные средства, остающиеся после приобретения всех видов жизненных ресурсов (питание, оплата жилья, одежда и удовлетворение минимальных социальных потребностей); материальные и интелектуальные личные ресурсы; жилищные ресурсы в форме права на проживание в государственной квартире или права собственности на квартиру;

право на бесплатную аренду части земли, на которой расположено домостроение;

частичное право на общественную собственность города.

Учитывая договечность физического существования объектов недвижимости и множественность сопутствующих ресурсов, мы рассматриваем жилой дом как специфическое предприятие по производству жилищных услуг.

В качестве входных ресурсов жилищного предприятия выступают следующие компоненты:

энергия (тепловая, электрическая, газ);

обслуживание (уборка мусора и прилегающей территории, ремонт); водоснабжение (горячее и холодное); общественные коммунальные и информационные сети; инфраструктура (общественный транспорт, объекты соцкультбыта); прилегающая земельная площадь для размещения детских площадок, стоянок для машин и т.п.

Выходными ресурсами являются: жилая площадь;

комфортабельность (климатические условия, внутренняя планировка; коммунальные услуги (вода, электроэнергия, тепло, телефон, теле и Интернет сети и т.п.);

окружающая среда (воздух, архитектура, ландшафт, качественный состав соседей и т.п.).

Рассмотрение жилого помещения как специфического предприятия, производящего жилищные услуги, позволяет исследовать его с традиционных позиций инвестирования. На рис. 2 приведена структура предприятия, производящего жилищные услуги. Отличие жилищного предприятия от промышленного требует установления специфических принципов его деятельности, перечисленных в таблице 1.

Таблица 1.

Принципы деятельности жилищного предприятия

Принципы Принципы про- Принципы по- Экономические

управления изводства требления принципы

- Явный орган - Рациональный - В основном - Некоммерче-

самоуправле- выбор партне- внутреннее по- ская деятель-

ния. ров. требление ус- ность.

- Согласование - Сохранение луг. - Эффективное

общих и личных активов. - Внутренне пе- использование

интересов. - Массовая ус- рераспределе- сопутствующих

- Первичное тановка внутри- ние квартир. ресурсов.

создание клуба квартирного - Жильцы - ак- - Страхование

собственников. оборудования. ционеры. рисков утраты.

- Устав пред- - Своевремен- - Амортизаци-

приятия ный ремонт ос- онные отчисле-

новных фондов ния.

Под инвестициями в настоящем исследовании понимаются финансовые и другие виды ресурсов, передаваемые собственниками для создания предприятия по производству жилищных и сопутствующих видов услуг.

Под инвестиционной деятельностью понимается совокупность процессов и действий по передаче инвестиций одними экономическими субъектами другим экономическим субъектам, в обмен на право постоянного и регулярного пользования жилищными услугами.

Управление инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства представляет собой согласованную профессиональную деятельность всех экономических субъектов, результатом которой является новое или реконструируемое здание, способное предоставлять жилищные услуги.

В общем случае потребителями жилищного предприятия выступают жильцы, юридические лица или отдельные предприниматели. Кроме того, дом может предоставлять допонительные культурно-бытовые услуги (спортивные и развлекательные помещения вместе с оборудованием).

Рис. 2. Структура предприятия жилищныхуслуг

Общий механизм управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере дожен включать частные механизмы, соответствующие элементам технологии строительства и эксплуатации жилых зданий. Выделим следующие этапы инвестиционного проекта:

объединение капиталов отдельных крупных и меких инвесторов: получение От города права на земельный участок;

получение от города права на строительство конкретного здания (этажность, архитектурный облик);

приобретение в собственность и снос объектов недвижимости на предоставленном земельном участке;

сооружение объектов недвижимости в качестве компенсации за снос; подготовка разрешительной и проектной документации (проектирование, согласование, получение разрешений на подключение к городскому коммунальному хозяйству);

строительство здания (заключение договора с генеральным подрядчиком, строительство, сдача государственной комиссии); оформление и регистрация права собственности (объединенному инвестору, отдельным собственникам);

заключение договора со специализированным предприятием по управлению эксплуатацией здания;

собственно эксплуатация здания (ремонт, обслуживание); страхование и амортизационные отчисления на восстановительные работы при окончании срока эксплуатации или разрушения в результате стихийного бедствия или террористического акта.

Участники инвестиционной деятельности и взаимоотношения между ними приведены на рис. 31 Участвуя в инвестиционном проекте экономический субъект в рамках в своей категории имеет конкретные цели и исходные вкладываемые ресурсы.

Консолидация финансовых ресурсов населения в настоящее время осуществляется негосударственными, коммерческими инвестиционными компаниями с ограниченной ответственностью. Они принимают граждан в долю для строительства жилых домов, подвергая их средства неоправданно высокому риску потерь или элементарному присвоению.

Проведенный автором анализ реальных договоров между инвестиционными компаниями и гражданами наглядно илюстрирует установление неравноправных отношений между ними. Например, 63% инвесторов вообще не приводят данных о правовом обеспечении будущего строительства, хотя в крупных городах в отношении строительства или реконструкции каждого дома принимается постановление правительства или главы города.

Рис. 3. Участники инвестиционной деятельности в

сферегородского жилищного строительства

Для обеспечения жилищными услугами коренных москвичей, не имеющих достаточных средств для предварительного накопления инвестиционных средств, предложены методы их аккумулирования под эгидой города, приведенные на рис. 4.

Выделены две группы методов: - методы снижения абсолютного значения объемов необходимых для инвестирования;

организационные методы объединения ресурсов горожан.

Основой снижения объемов инвестиционных средств является трансформация социальных обязательств города - социальной экономической системы в административный ресурс города - власти. Это достигается путем создания жилищных закрытых акционерных обществ (ЖЗАО), акционерами которых могут быть только коренные горожане и город - власть. ЖЗАО регистрируется как юридическое лицо, формирующее уставный капитал из вложений акционеров.

Непосредственным субъектом управления является город - власть.

Выступая инициатором конкретного строительного проекта, упономоченная городом организация устанавливает формальные отношения с другими участниками в форме договоров, дающих основу для реального управления. В рамках договоров объектами управления являются: горожане как физические лица; консолидированные инвесторы; обслуживающие организации (банк); генеральный строительный подрядчик; государственные и городские организации.

Статус города - власти предполагает использование следующих способов управления: административные; экономические; социальные.

Под социальными способами понимаются механизмы, побуждающие граждан к самостоятельному решению своих жилищных проблем.

Экономические механизмы управления включают такие составляющие как:

стимулирование деятельности коммерческих предприятий в жилищном строительстве;

максимальное вовлечение внутренних ресурсов города и населения; снижение стоимости строительства жилых зданий.

В диссертации рассмотрен интегральный метод улучшения жилищных условий при реконструкции жилых домов за счет ресурсов жильцов и города.

Рис4. Методы аккумуляции инвестиционныхресурсов

Стоимость дома можно выразить формулой 1.

Где индекс имеет физический смысл, приведенный в таблице 2.

Таблица 2.

Виды расходов при строительстве дома

1 Наименование расходов Свойство расходов

1 Разработка проектной и разрешительной документации 1*

2 Строительные материалы Г

3 Строительно-монтажные работы г

4 Внутренняя отдека квартир 2*

5 Строительство, реконструкция и подключение энерго, тепло, газо, водо-снабжения, канализаци, телефонные сети и т.п. 1*

6 Приобретение недвижимости для последующего сноса 2'

7 Снос зданий и очистка земельного участка для строительства 1"

8 Приобретение права догосрочной аренды земельного участка 2'

9 Оплата аренды земли на время строительства 2'

10 Приобретение права на реализацию инвестиционного проекта 2"

И Коммерческая прибыль 2'

12 Плата за кредит 2'

13 Прочие расходы 2'

1 - размер расходов не зависит от конкретных участников

инвестиционной деятельности. 2 - размер расходов зависит от конкретных участников инвестиционной деятельности.

Для некоммерческого строительства нового дома на месте ветхого, когда кондоминиум преобразуется в ЖЗАО, справедливо следующее соотношение:

Строительство нового дома предполагает повышенную этажность, поэтому допонительная площадь может реализовываться как коммерческая, для того, чтобы снизить реальные расходы коренных горожан.

Введем обозначения: Сд - стоимость строительства нового дома.

расходы на постройку дома, оплачиваемые коренными горожанами.

- расходы на постройку дома, оплачиваемые коммерческими жильцами.

- средняя коммерческая цена одного квадратного метра аналогичного по местонахождению дома на первичном рынке жилья.

цм Ч средняя цена одного квадратного метра в доме, построенном городом.

- цена за один квадратный метр, которую дожен оплатить коренной житель, рассчитывается по формуле 3.

т - количество жителей в сносимом доме.

у - удельная общая площадь владельцев сносимого дома.

Гс - количество этажей в сносимом доме.

гн - количество этажей в новом доме.

ус - удельная социально принятая норма жилой площади на человека.

Сд = Рг + Рк (2)

Цг = Цк _ (Цц - Дм) * гД *у /(гс * ус) (3)

Из формулы 3 следует, что поностью строительство нового дома дожно быть оплачено жильцами сносимого дома при условии:

Гн *у /(гс * Ус) = 1 (4)

Иными словами, снижение затрат на строительство дома коренного горожанина наступает, когда коэффициент увеличения этажности больше коэффициента увеличения средней жилой площади.

Для реализации инвестиционного проекта по реконструкции своего дома и для согласования частных интересов владельцы квартир дожны организовать клуб собственников, в рамках которого решаются следующие задачи:

разработка устава, отвечающего общим интересам участников, и соответствующего нормативной базе;

установление размеров максимальной стоимости дома и квартиры; выбор места расположения дома;

своевременность выпонения обязательств участниками - инвесторами; штрафные санкции к нарушителям обязательств, в том числе и по уважительным причинам;

оценка ресурсных затрат организаторов клуба (материальных, временных, интелектуальных);

Объявление конкурса между кондоминиумами

Выделение переселенческой жилой площади

Прием в эксплуатацию и регистрация прав собст-

Город -власть

Рис 5. Технология организации инвестиционного проекта жилищного строительства городом-властью

способы сохранности ресурсов при негативных ситуациях и событиях; экономическое обучение участников инвестиционного проекта; формирование руководящих органов клуба; выбор организационно-правовой формы клуба.

Для защиты своих ресурсов инвесторы дожны создать и зарегистрировать устав общества в форме юридического лица, и выбрать органы управления.

Отсутствие юридического и экономического опыта у обычных горожан, с одной стороны, и слабая юридическая база, с другой стороны, дает основание поручить городу инициативу по объединению коренных горожан, так как только он обязан вести деятельность по постоянному улучшению жилищных условий граждан.

Объединение административных, экономических и социальных методов управления можно реализовать в предлагаемой нами технологии организации инвестиционного проекта жилищного строительства городом -властью, изображенной на рис. 5.

Городу необходимо создавать бизнес - инкубаторы для организации жилищных предприятий. В каждом муниципальном округе под руководством Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы дожны создаваться отделы содействия жилищному строительству.

Департамент дожен разработать и утвердить целевую программу с рабочим названием: Коренным москвичам Ч достойное жилье. К коренным москвичам относятся граждане, если они проживают в Москве в общей сложности не менее 10 лет.

Для инициации жилищных закрытых акционерных обществ под конкретные инвестиционные проекты на указанные отделы возлагаются следующие функции:

формирование очереди из коренных горожан муниципального образования, имеющих жилую удельную площадь меньше социально принятых норм, и желающих улучшить свои жилищные условия; формирования списка домов, подлежащих сносу в пределах муниципального образования;

информационно-рекламная компания по извещению населения о начале работы программы Коренным москвичам - достойное жилье; организация постоянно действующих семинаров по обучению менеджменту, экономическим и законодательным дисциплинам потенциальных инвесторов;

создать постоянно-действующий консатинговый центр; создание переселенческого фонда;

инициация и организация жилищных кооперативов (или других видов клубов инвесторов);

инициация создания кондоминиумов в домах, подлежащих сносу;

организация взаимодействия жилищных кооперативов с городским жи-лищно-инвестиционным фондом; запуск инвестиционных проектов.

Основные задачи органов местного самоуправления состоят: в ликвидации лишних коммерческих участников инвестиционной деятельности путем совмещения нескольких категорий в одном лице; в обеспечении юридической чистоты построенного жилья; в предоставлении гарантии сохранения инвестиционных ресурсов горожан.

Другим организатором клубов инвесторов могут стать промышленные предприятия, согласные взять на себя функцию обеспечения своих работников - коренных горожан социально обусловленным объемом жилищных услуг. Предприятие может стать собственников новых домов и предоставлять своим работникам жилье в аренду с последующим выкупом или помогать работникам прибрести квартиры в собственность.

Для решения задачи обеспечения работников жильем предприятие дожно заключить соглашение о совместной деятельности с органом муниципального самоуправления. В соглашении указываются функции, которые берет на себя предприятие, и права, которые муниципалитет передает предприятию.

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложить некоторые рекомендации.

1. Для активизации инвестиционной деятельности в сфере жилищного .строительства для улучшения жилищных условий коренных горожан, не имеющих денежных средств необходимо привлечь все виды имеющихся у города и горожан ресурсов.

Кроме финансов для инвестиционного проекта в крупном городе используются: материальные, административные, информационные и интелектуальные ресурсы.

Главным материальным ресурсом выступает земля, несущая такие сопутствующие ресурсы, как поверхность, воздушное и подземное пространства. Чем выше этажность дома, тем лучше используется земельный ресурс. Находящиеся на планируемой площади объекты недвижимости можно рассматривать как отрицательные ресурсы, так их необходимо не только снести, но и построить компенсационные объекты за счет инвестора жилого дома.

К нематериальным ресурсам горожанина относятся права собственности на квартиру, право на аренду земельного участка и право на улучшение жилищных условий в пределах социально принятой нормы.

Для горожанина, проживающего в предназначенном для сноса доме, появляется административный ресурс права принятия решения о согласии

или не согласии на переселение, который он может трансформировать в инвестиционные средства.

Административный ресурс города в виде права выбора инвестора трансформируется в новые квартиры, которые последний дожен безвозмездно передать городу в муниципальную собственность.

2. Между городом и горожанином возникают многоплановые отношения в сфере предоставления жилищных услуг, которая обусловлена различными ипостасями города:

город - закон; город - власть:

город - экономический субъект; город - социум.

Горожане делятся городом на три категории: имеющие жилую площадь меньше 10 кв. м на человека; имеющие жилую площадь меньше 18 кв. м на человека; имеющие жилую площадь больше 18 кв. м на человека.

Горожане первой категории подразделяются на коренных жителей, проживших в Москве не менее 10 лет, которым город обязуется предоставлять в аренду квартиры в построенных на бюджетные и привлеченные средства муниципальные дома. Под эту категорию подпадают и другие лица, которым государство предоставляет жилищные и другие социальные льготы.

В отдельных программах, связанных с заменой ветхих и аварийных домов, деление граждан на первые категории при предоставлении квартир в новых домах не производится.

В переходный период практически нет управляющих отношений между городом и владельцами собственных (приватизированных) квартир в части амортизационного восстановления домов. Большинство граждан не пользуются законодательством о кондоминиумах для стратегического управления недвижимостью.

3. Проведенный анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города, выявил несколько категорий, между которыми возникают управленческие и экономические отношения:

первичные инвесторы (физические лица и организации); консолидированные инвесторы (специализированные предприятия, городские организации, инвестиционные фонды); город;

кредитные организации; строительные предприятия; клуб собственников; дом;

жильцы - потребители жилищных услуг; собственники объектов недвижимости;

государство.

Каждый участник одного и того же инвестиционного проекта получает свой экономический или социальный эффект, иногда за счет других участников. Так консолидированный инвестор, в лице негосударственного юридического лица, получает сверхприбыль за счет практического изъятия средств у меких инвесторов - жильцов нового дома.

Отдельный экономический субъект представляют один или несколько категорий участников инвестиционного процесса. Для реализации строительства жилых домов для коренных горожан на средства, которыми они обладают, необходимо под эгидой города объединять в лице одного предприятия или общества несколько категорий, что позволяет существенно сократить инвестиционные расходы и уменьшить риск ресурсных потерь по причине недобросовестности партнеров.

4. В диссертационном исследовании предложен подход к рассмотрению жилого дома как специализированного предприятия, производящего жилищные услуги, из которого следует, что строительство жилого дома необходимо рассматривать как учреждение нового предприятия группой заинтересованных лиц, обладающих инвестиционными ресурсами для достижения определенной цели.

Создание жилищного закрытого акционерного общества решает две группы задач, возникающих на разных стадиях инвестиционного проекта.

На стадии строительства ЖЗАО имеет широкие возможности для рационального использования инвестиционных средств, поскольку акционеры совмещают в себе будущих потребителей, то есть отсутствуют предприятия посредники. Практически сводится к нулю риск потери ресурсов из-за нелегитимного или оппортунистического поведения отдельных акционеров. Формирование уставного капитала в ЖЗАО допускает привлечение неденежных ресурсов акционеров, снижая тем самым объемы денежных вложений.

На стадии эксплуатации здания правление ЖЗАО организует эффективное управление путем заключения выгодных договоров с обслуживающими предприятиями, и проведением мероприятий по сохранению и своевременному ремонту материального объекта. Наиболее важным преимуществом персонифицированного управления является возможность коммерческого использования колективной собственности для снижения затрат жильцов на обслуживание дома. Так сдача в аренду подвала или организация спортивного комплекса возможна только между физическими или юридическими лицами.

В многоквартирном доме наличие ЖЗАО дает возможность постоянного или временного внутреннего обмена квартирами, максимального учитывающего потребности жильцов в каждый период времени.

Так же как и для обычного акционера возможна продажа акций (права собственности на квартиру), при этом уставом может быть регламента-

рована приоритетность остальных членов в покупке выставленных на продажу акций.

5. Проведенное целевое исследование содержания договоров долевого участия в строительстве домов на репрезентативной выборке показало, что консолидированные инвесторы, в лице закрытых акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью, используя дефицит жилья и ажиотажный спрос на него, навязывают меким инвесторам неравноправные партнерские отношения. Абсолютная коммерческая неграмотность граждан не позволяет им не только отстаивать свои интересы, но и просто оценить качество договоров.

Обычно договор составляет консолидированный инвестор, который стремится избежать любой определенности при формулировании многих его условий. Например, обязанности мекого инвестора по платежам излагаются всегда весьма тщательно и недвусмысленно, а в чем состоят обязательства консолидированного инвестора догадаться невозможно. Он, главным образом, лобеспечивает: оформление документации, строительство и ввод в эксплуатацию, оформление прав собственности и передачу квартир в собственность дольщиков.

Неопределенность правовой природы договора долевого участия в строительстве сказывается, прежде всего, на ограничении возможностей для защиты прав и интересов меких инвесторов. Поэтому требуется высокое качество проработки договоров и установление равноправных отношений между его участниками.

6. Ключевым аспектом инвестиционной деятельности для обеспечения жильем коренных граждан является стоимость инвестиционного проекта. Если взять за точку отсчета рыночную цену жилья в крупном городе, то с помощью организационных мероприятий можно ее уменьшить в три раза за счет комплексного применения методов аккумуляции инвестиционных ресурсов меких инвесторов:

объединение нескольких категорий участников в одном экономическом субъекте;

осуществление некоммерческого строительства по инициативе города; освобождение акционеров ЖЗАО от платы за право строительства дома; взаимозачет городского пространства и права на аренду земли; делегирование некоторых прав города кондоминиумам; передача муниципальных квартир в лизинг коренным горожанам; привлечение налоговых средств городских промышленных предприятий для улучшения жилищных условий для горожан - работников; формирование очереди горожан и селекция их по финансовым возможностям;

эффективное распределение имеющегося жилищного фонда.

Главным выводом диссертационного исследования является выявление приоритетной роли города в организации коренных горожан, желающих за свои ресурсы улучшить жилищные условия. Согласованные действия всех ипостасей города позволяет, с одной стороны, создать необходимую правовую базу для инвестиционной деятельности, а с другой обеспечить государственные гарантии вкалываемых инвестиционных средств.

В качестве основы механизма управления объединением жителей для жилищного строительства заложены следующие принципы:

сохранение существующих земельных площадей под жилой застройкой;

объединение программ замены ветхих и аварийных домов с программой улучшения жилищных условий;

развитие и всесторонняя поддержка инициативы горожан по созданию ЖЗАО;

совмещение коммерческого и некоммерческого жилищного строительства;

правовое и экономическое обучение инициаторов ЖЗАО.

Социальные обязательства города перед горожанами в части обеспечения жильем будут эффективно выпоняться, если город - власть проявит более высокую активность в привлечении интелектуального и ресурсного потенциала своих жителей.

Сформулируем основные рекомендации, которые вытекают из проведенного диссертационного исследования.

Реальными и уже организованными субъектами управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства являются город - власть и руководство предприятий.

1. Необходимо формализовать и выделить как особую категорию коренных горожан, имеющих жилищные условия ниже социально принятой нормы. Для них дожна быть разработана целевая программа последовательного улучшения качества получаемых жилищных услуг.

Реализация программы основывается на внебюджетном финансировании с упором на привлечение неденежных ресурсов города и горожан.

2. Целесообразно активизировать создание кондоминиумов для формирования на их основе жилищных закрытых акционерных обществ, которые являются реальными проводниками и испонителями жилищных программ.

3. Инициировать и поощрять инициативу крупных промышленных предприятий и коммерческих организаций, направленную на улучшение жилищных условий своих работников. Для этого целесообразно средства, потраченные на жилищное строительство, засчитывать как налог в городской бюджет. Кроме того, город дожен передать предприятиям часть административных ресурсов.

4. Для накопления стартовых инвестиционных средств городу рекомендуется расширить сферу использования облигационных займов под свою гарантию. Средства от этих займов дожны направляться на строительство переселенческого фонда, являющего основой замены ветхих и аварийных домов.

Основные положения диссертации опубликованы в работах:

1. Гениевский А.М. Методы государственного регулирования инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве/ Современная Россия: Экономика и государство/ Материалы Всероссийской научно-практической конференции (14 - 15 октября), часть Л. - М., 2003 г. -0,2 пл.

2. Гениевский A.M., Конотопов В.М. Состояние рынка жилья в крупном городе /Управление инновациями и инвестиционной деятельностью/ Сборник научных трудов. Выпуск 3 - М.: ГАСИС, 2004 г. - 0,2 п.л.

3. Журавлев А.А., Гениевский A.M. Организация колективов инвесторов для жилищного строительства /Управление инновациями и инвестиционной деятельностью/ Сборник научных трудов. Выпуск 3 - М.: ГАСИС, 2004 г. - 0,2 п.л.

4. Гениевский А.М. Участники инвестиционной деятельности в городском жилищном строительстве /Управление инновациями и инвестиционной деятельностью/ Сборник научных трудов. Выпуск 3 - М.: ГАСИС, 2004 г. - 0,2 п.л.

Подписано в печать 16.02.2004. Сдано в производство 17.02.2004. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 экз. Заказ №

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гениевский, Александр Михайлович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. Основные понятия и проблемы управления жилищными инвестициями

1.2. Состояние рынка жилья и рынка инвестиций в переходный период.

1.3. Социально-экономические условия городского жилищного строительства.

ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ

УЧАСТНИКАМИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В

ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.1. Цели и инвестиционные ресурсы участников инвестиционной деятельности.

2.2. Методы установления договорных отношений между участниками инвестиционной деятельности.

2.3. Организационные формы и методы аккумуляции инвестиционных ресурсов.

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДСКОМ

ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3.1. Методы управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве.

3.2. Способы снижения инвестиционных рисков в сфере жилищного строительства .;.

3.3. Методы организации колективов инвесторов для жилищного строительства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы управления инвестиционной деятельностью в сфере городского жилищного строительства"

ф Актуальность темы исследования. Жилищная проблема крупных российских городов всегда была и, очевидно, еще очень дого не потеряет своей остроты, поскольку она является социально значимой для каждого человека. В диссертации она рассматривается на примере крупнейшего мегаполиса - Москвы. Если двадцать лет назад в Москве критерием постановки в очередь на улучшение жилищных условий была удельная площадь до 4 кв. м, то сейчас она составляет - 10 кв. м.

Рыночные отношения дали мощный стимул для расширения строительства квартир как вида товара, абсолютные цифры ввода жилой площади указывают на то, что строительная отрасль развивается очень динамично. Постоянная потребность в жилье, небольшой период (около года) производственного цикла обеспечивает строительной отрасли высокую инвестиционную привлекательность. Строительные ф предприятия не испытывают недостатка в инвестиционных средствах и инвесторах. Большинство квартир раскупается еще на стадии подготовки нулевого цикла по ценам в несколько раз выше, чем их себестоимость.

На фоне успехов строительной индустрии, особенно обострилась проблема обеспечения качественным жильем коренных горожан, у которых в результате перестройки существенно снизились доходы.

По статистике в Москве в среднем на одного жителя приходится 22,5 кв. м при социальной норме 18 кв. м. Однако, Всероссийская перепись населения 2002 года показала, что за последние 12 лет в Москву мигрировало около двух мн. человек, то есть численность города увеличилась на четверть. Большая часть построенных квартир занимаются новыми горожанами, которые могут платить более тысячи доларов за один кв. м. Около трети построенных коммерческих квартир передают-Ф ся городу для предоставления площади горожанам, имеющим менее 10 кв. м жилой площади на человека, а также льготным категориям граж-Ф дан. Именно для них используются бюджетные средства города.

При этом появляется категория коренных горожан, которые имеют площадь ниже социально принятой нормы, но не имеют достаточных средств для приобретения коммерческого жилья. Их денежные ресурсы позволяют им приобретать жилье по ценам сопоставимым с себестоимостью строительства и только в рассрочку на длительный период под низкий процент.

Встает актуальная и острая проблема по организации инвестиционной деятельности, направленной на улучшение жилищных условий коренных горожан за счет мобилизации и эффективного использования внутренних ресурсов города и населения.

Кроме того, даже если горожане имеют потенциальную возможность приобрести новые квартиры на свободном рынке, они подверга-0 ются высокому риску потери своих ресурсов из-за нелегитимного поведения партнеров, объединяющих меких инвесторов.

Городской власти необходимо создать такие условия, которые позволили бы каждому коренному горожанину выбрать такой способ улучшения жилищных условий, который даст ему максимальный эффект.

Объект исследования - экономические отношения между органами городского управления и населением в сфере удовлетворения жилищных потребностей (на примере Москвы).

Предметом исследования являются механизмы управления инвестиционной деятельности, направленной на активное привлечение ресурсов города и горожан для увеличения жилищного строительства.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке принципов и совершенствования механизмов управления инвестиционной 0 деятельностью в жилищном строительстве крупного города.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие Ш задачи:

Уточнить понятие жилищных услуг.

Провести классификацию ресурсов города и горожан с позиции трансформации их в инвестиционные ресурсы. Исследовать экономические и управленческие отношения между городом и горожанином.

Провести анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города.

Описать производственные отношения при производстве и потреблении жилищных услуг.

Исследовать современное состояние договорных отношений между мекими инвесторами и инвестиционными компаниями при совместном строительстве домов. Х Разработать способы и методы снижения инвестиционных затрат для коренных горожан при реконструкции своего жилья. Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства. Разработать методику по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан в инициативном жилищном строительстве.

Методологической и теоретической базой научного исследования явились фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные областям управления инвестициями, организации систем взаимодействия субъектов хозяйствования, управления договорными отношениями, формирования благоприятного инвестиционного климата. Платформу настоящего исследования сформировали научные труды таких авторов как: Абрамов С.И., Бард Х B.C., Бланк И.А., Виленский П.П., Егоров А.Ю., Журавлев А.А., Зимин И.А., Капелюшников Р.И., Кондратьева С.И., Конотопов М.В., ф Ложникова A.B., Олейников Е.А., Шеремет В.В., Хайек Ф.А., Циферблат Л. Ф., Акоф Р., Вебер М., Веблен, Т. Гарнер Д., Гитман J1. Д., Джонк М. Д. , Друкер П., Конвей Р., Коуз Р., Норт Д., Оуэн Р., Рих Э., Роз Дж., Сасиени М., Сен А., Уильямсон О., Эдвинссон Л., Мэлоун М.

Статистическую и фактологическую базу исследования составили данные Государственного комитета по статистике, законодательство Российской Федерации, обзорные, аналитические и справочные материалы, а также авторские целевые исследования документов, связанных с инвестиционной деятельностью.

Исследование опирается на законы логики и закономерности, как общенаучные, так и экономической теории. Привлекася аппарат теории систем, исследования операций, математический анализ, статистика. ф Методами исследования были: интервью, логический и экономический анализ инвестиционных договоров и обобщение практики жилищного строительства крупного мегаполиса.

Научная новизна исследования включает следующие, выносимые на защиту результаты исследования, полученные лично автором:

Уточнено понятие жилищных услуг, расширяющие формальный параметр удельной площади, приходящейся на одного человека. Жилищные услуги представляют собой комплекс качественных характеристик, описывающих среду проживания индивида, включающие, кроме объема жизненного пространства климатические условия, специализированное оборудование дома (лифт, охрана), окружающую инфраструктуру. В качестве основного потребителя жилищных услуг выбрана семья, как юридически не оформленное объединение, интересы которого выражает и отстаивает один из членов, называе-щ мый - жильцом.

Предложено рассматривать эксплуатации жилого дома как специфичного предприятия по производству жилищных услуг. Такой подход позволил распространить методы создания и инвестирования обычных предприятий на процесс строительства жилого дома. Доказано, что будущие жильцы дома, участвующие в объединенном инвестировании строительства на первом этапе дожны создать жилищное закрытое акционерное общество и оформить его как юридическое лицо.

Установлено, что между мекими инвесторами и инвестиционными компаниями в настоящее время складываются неравноправные управленческие отношения. С одной стороны, это порождает предпосыки создания инвестиционно-финансовых пирамид в сфере городского жилищного строительства, а, с другой стороны, граждане не имеют юридической защиты своих вложений в силу коммерческой безграмотности отсутствия юридического урегулирования в части долевого строительства домов.

Разработана методика для города по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан. Показано, что для реализации эффективной инвестиционной деятельности необходимо объединение граждан в клубы собственников по инициативе и патронатом городских властей, гарантирующих гражданину сохранность инвестиционных средств при долевом строительстве. При этом город трансформирует свои административные ресурсы в виде прав на выбор участников жилищного строительства в инвестиционные ресурсы. Учитывая высокую долю в Москве ветхого жилищного фонда и отсутствие свободных для застройки земельных участков, рассмотрен вариант реконструкции домов с повышением этажности без привлечения бюджетных средств города.

Разработаны принципы развития смешанного (коммерческого и некоммерческого) инвестирования в жилищном строительстве, основанного на трансформации неденежных ресурсов горожан. К таким ресурсам, обладающих высокой ликвидностью, относятся: право аренды земельного участка (на котором находится дом), право владения частью дома, право выбора инвестиционной компании и строительной организации. В принципах закладывается возможность и целесообразность передачи некоторых пономочий города органам муниципального самоуправления, которые представляют собой административные ресурсы. Снижение необходимых объемов инвестиционных средств дожно идти по пути освобождения инвесторов-горожан от социально необоснованных платежей, и за счет исключения посредников при жилищном строительстве.

Практическая значимость работы определяется тем, что разработанные в ней методики управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства позволяют существенно сократить сроки обеспечения коренных горожан жилищными услугами по социально признанным нормам. Кроме того, повысится социальная эффективность использования свободных ресурсов горожан для активизации отраслей городской промышленности, связанной с жилищным строительством.

Апробация результатов диссертационного исследования на всех стадиях его проведения осуществлялась на российских конференциях, семинарах и круглых столах.

Публикации. Основные печатные труды, опубликованные по теме диссертации, представляют 4 работы объемом 0,8 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гениевский, Александр Михайлович

Выводы по главе

Повышение эффективности инвестиционной деятельности в городском жилищном строительстве опирается на целенаправленную политику города - власти на всемерное объединение горожан и их ресурсов. Особое значение приобретает вовлечение не денежных средств, в частности, административных ресурсов города. Активизация жилищного строительства дожна опираться на максимально эффективное использование всех видов ресурсов города и коренных горожан.

Организационные и экономические методы управления инвестиционной деятельностью включают механизмы разностороннего привлечения граждан к реализации жилищного строительства через создание жилищных закрытых акционерных обществ. ЖЗАО снижают инвестиционные затраты за счет следующих факторов: отказа от получения коммерческой прибыли; привлечения неденежных ресурсов в форме прав на аренду земельного участка, права выбора покупателя своего жилья и т.д.; отсутствия явных нелегитимных действий со стороны отдельных участников.

Коренные горожане могут улучшить свои жилищные условия за счет обмена неденежных ресурсов (права на аренду земли) на денежные ресурсы мигрантов.

Объединение и согласование усилий властей города и населения является базисом снижения рисков потерь (производственных, финансовых, рыночных, юридических, организационных).

Реконструкция и строительство новых домов на месте старых позволяет ввести в оборот земельные площади в объемах необходимых для решения жилищной проблемы коренных горожан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложить некоторые рекомендации.

1. Для активизации инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства для улучшения жилищных условий коренных горожан, не имеющих денежных средств необходимо привлечь все виды имеющихся у города и горожан ресурсов.

Кроме финансов для инвестиционного проекта в крупном городе используются: материальные, административные, информационные и интелектуальные ресурсы.

Главным материальным ресурсом выступает земля, несущая такие сопутствующие ресурсы, как поверхность, воздушное и подземное пространства. Чем выше этажность дома, тем лучше используется земельный ресурс. Находящиеся на планируемой площади объекты недвижимости можно рассматривать как отрицательные ресурсы, так их необходимо не только снести, но и построить компенсационные объекты за счет инвестора жилого дома.

К нематериальным ресурсам горожанина относятся права собственности на квартиру, право на аренду земельного участка и право на улучшение жилищных условий в пределах социально принятой нормы.

Для горожанина, проживающего в предназначенном для сноса доме, появляется административный ресурс права принятия решения о согласии или не согласии на переселение, который он может трансформировать в инвестиционные средства.

Административный ресурс города в виде права выбора инвестора трансформируется в новые квартиры, которые последний дожен безвозмездно передать городу в муниципальную собственность.

2. Между городом и горожанином возникают многоплановые отношения в сфере предоставления жилищных услуг, которая обусловлена различными ипостасями города: город - закон; город - власть: город - экономический субъект; город - социум.

Горожане делятся городом на три категории: имеющие жилую площадь меньше 10 кв. м на человека; имеющие жилую площадь меньше 18 кв. м на человека; имеющие жилую площадь больше 18 кв. м на человека.

Горожане первой категории подразделяются на коренных жителей, проживших в Москве не менее 10 лет, которым город обязуется предоставлять в аренду квартиры в построенных на бюджетные и привлеченные средства муниципальные дома. Под эту категорию подпадают и другие лица, которым государство предоставляет жилищные и другие социальные льготы.

В отдельных программах, связанных с заменой ветхих и аварийных домов, деление граждан на первые категории при предоставлении квартир в новых домах не производится.

В переходный период практически нет управляющих отношений между городом и владельцами собственных (приватизированных) квартир в части амортизационного восстановления домов. Большинство граждан не пользуются законодательством о кондоминиумах для стратегического управления недвижимостью.

3. Проведенный анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города, выявил несколько категорий, между которыми возникают управленческие и экономические отношения: первичные инвесторы (физические лица и организации); консолидированные инвесторы (специализированные предприятия, городские организации, инвестиционные фонды); город; кредитные организации; строительные предприятия; клуб собственников; дом; жильцы - потребители жилищных услуг; собственники объектов недвижимости; государство.

Каждый участник одного и того же инвестиционного проекта получает свой экономический или социальный эффект, иногда за счет других участников. Так консолидированный инвестор, в лице негосударственного юридического лица, получает сверхприбыль за счет практического изъятия средств у меких инвесторов - жильцов нового дома.

Отдельный экономический субъект представляют один или несколько категорий участников инвестиционного процесса. Для реализации строительства жилых домов для коренных горожан на средства, которыми они обладают, необходимо под эгидой города объединять в лице одного предприятия или общества несколько категорий, что позволяет существенно сократить инвестиционные расходы и уменьшить риск ресурсных потерь по причине недобросовестности партнеров.

4. В диссертационном исследовании предложен подход к рассмотрению жилого дома как специализированного предприятия, производящего жилищные услуги, из которого следует, что строительство жилого дома необходимо рассматривать как учреждение нового предприятия группой заинтересованных лиц, обладающих инвестиционными ресурсами для достижения определенной цели.

Создание жилищного закрытого акционерного общества решает две группы задач, возникающих на разных стадиях инвестиционного проекта.

На стадии строительства ЖЗАО имеет широкие возможности для рационального использования инвестиционных средств, поскольку акционеры совмещают в себе будущих потребителей, то есть отсутствуют предприятия посредники. Практически сводится к нулю риск потери ресурсов из-за нелегитимного или оппортунистического поведения отдельных акционеров. Формирование уставного капитала в ЖЗАО допускает привлечение неденежных ресурсов акционеров, снижая тем самым объемы денежных вложений.

На стадии эксплуатации здания правление ЖЗАО организует эффективное управление путем заключения выгодных договоров с обслуживающими предприятиями, и проведением мероприятий по сохранению и своевременному ремонту материального объекта. Наиболее важным преимуществом персонифицированного управления является возможность коммерческого использования колективной собственности для снижения затрат жильцов на обслуживание дома. Так сдача в аренду подвала или организация спортивного комплекса возможна только между физическими или юридическими лицами.

В многоквартирном доме наличие ЖЗАО дает возможность постоянного или временного внутреннего обмена квартирами, максимального учитывающего потребности жильцов в каждый период времени.

Так же как и для обычного акционера возможна продажа акций (права собственности на квартиру), при этом уставом может быть perламентирована приоритетность остальных членов в покупке выставленных на продажу акций.

5. Проведенное целевое исследование содержания договоров долевого участия в строительстве домов на репрезентативной выборке показало, что консолидированные инвесторы, в лице закрытых акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью, используя дефицит жилья и ажиотажный спрос на него, навязывают меким инвесторам неравноправные партнерские отношения. Абсолютная коммерческая неграмотность граждан не позволяет им не только отстаивать свои интересы, но просто оценить качество договоров.

Обычно договор составляет консолидированный инвестор, который стремится избежать любой определенности при формулировании многих его условий. Например, обязанности мекого инвестора по платежам излагаются всегда весьма тщательно и недвусмысленно, а в чем состоят обязательства консолидированного инвестора догадаться невозможно. Он, главным образом, лобеспечивает: оформление документации, строительство и ввод в эксплуатацию, оформление прав собственности и передачу квартир в собственность дольщиков.

Неопределенность правовой природы договора долевого участия в строительстве сказывается, прежде всего, на ограничении возможностей для защиты прав и интересов меких инвесторов. Поэтому требуется высокое качество проработки договоров и установление равноправных отношений между его участниками.

6. Ключевым аспектом инвестиционной деятельности для обеспечения жильем коренных граждан является стоимость инвестиционного проекта. Если взять за точку отсчета рыночную цену жилья в крупном городе, то с помощью организационных мероприятий можно ее уменьшить в три раза за счет комплексного применения методов аккумуляции инвестиционных ресурсов меких инвесторов: объединение нескольких категорий участников в одном экономическом субъекте; осуществление некоммерческого строительства по инициативе города; освобождение акционеров ЖЗАО от платы за право строительства дома; взаимозачет городского пространства и права на аренду земли; делегирование некоторых прав города кондоминиумам; передача муниципальных квартир в лизинг коренным горожанам; привлечение налоговых средств городских промышленных предприятий для улучшения жилищных условий для горожан - работников; формирование очереди горожан и селекция их по финансовым возможностям; эффективное распределение имеющегося жилищного фонда.

Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства.7

Главным выводом диссертационного исследования является выявление приоритетной роли города в организации коренных горожан, желающих за свои ресурсы улучшить жилищные условия. Согласованные действия всех ипостасей города позволяет, с одной стороны, создать необходимую правовую базу для инвестиционной деятельности, а с другой обеспечить государственные гарантии вкалываемых инвестиционных средств.

В качестве основы механизма управления объединением жителей для жилищного строительства заложены следующие принципы: сохранение существующих земельных площадей под жилой застройкой; объединение программ замены ветхих и аварийных домов с программой улучшения жилищных условий; развитие и всесторонняя поддержка инициативы горожан по созданию ЖЗАО; совмещение коммерческого и некоммерческого жилищного строительства; правовое и экономическое обучение инициаторов ЖЗАО.

Социальные обязательства города перед горожанами в части обеспечения жильем могут более эффективно выпоняться, если город - власть проявит высокую активность в привлечении интелектуального и ресурсного потенциала своих жителей.

Сформулируем основные рекомендации, которые вытекают из проведенного диссертационного исследования.

Реальными и уже организованными субъектами управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства являются город - власть и руководство предприятий.

1. Необходимо формализовать и выделить как особую категорию коренных горожан, имеющих жилищные условия ниже социально принятой нормы. Для них дожна быть разработана целевая программа последовательного улучшения качества получаемых жилищных услуг.

Реализация программы основывается на внебюджетном финансировании с упором на привлечение неденежных ресурсов города и горожан.

2. Целесообразно активизировать создание кондоминиумов для формирования на их основе жилищных закрытых акционерных обществ, которые являются реальными проводниками и испонителями жилищных программ.

3. Инициировать и поощрять инициативу крупных промышленных предприятий и коммерческих организаций, направленную на улучшение жилищных условий своих работников. Для этого целесообразно средства, потраченные на жилищное строительство, засчитывать как налог в городской бюджет. Кроме того, город дожен передать предприятиям часть административных ресурсов.

4. Для накопления стартовых инвестиционных средств городу рекомендуется расширить сферу использования облигационных займов под свою гарантию. Средства от этих займов дожны направляться на строительство переселенческого фонда, являющего основой замены ветхих и аварийных домов.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гениевский, Александр Михайлович, Москва

1. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

2. Акоф Р., Сасиени М. Основы исследования операций./ Пер. с англ. -М.: Мир, 1971.

3. Акофф Р. Планирование будущего корпорации. Пер. с англ. М.: Прогресс, 1985.

4. Алейничев В.В. Страхование кредитных и валютных рисков. М.: ЮКИС, 1993.

5. Ансофф И. Стратегическое управление. М.: Экономика, 1989.

6. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. М.: Дело, 2000.

7. Атаманчук Г.В. Теория государственного управления. Курс лекций. М.: Юридическая литература, 1997.

8. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1966.

9. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 2000.

10. Бизнес-план инвестиционного проекта. Практическое пособие./ Под ред. Иванниковой И.А. М.: Экспертное бюро - М, 1997.

11. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев, МП ИТЕМ ТД, Юнайтед Лондон Трейд Лимитед, 1995.

12. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: Ника-Центр: Эль-га-Н, 2001.

13. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М.: ЮНИТИ, 1999.

14. Бусленко Н.П. Моделирование сложных систем. М.: Наука, 1978.

15. Васильев М. Жилье для военнослужащих может быть построено// Квартира, дача, офис. № 31, от 25.02.2003.

16. Вебер М. Протестантская этика и дух капитализма // Избранные произведения. -М.: Прогресс, 1990.

17. Веблен Т. Теория праздного класса. М.: Прогресс, 1984.

18. Виленский П.П. и др. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Серия Оценочная деятельность/ Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998.

19. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвей Р. Пособия Эрнст энд Янг. Привлечение капитала: Пер. с англ. М.: Джон Уайли энд Санз, 1995.

20. Гитман JI. Д., Джонк М. Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.

21. Горовой А., Сорокин В. Российский директор в рыночной экономике. Практический маркетинг для руководителей промышленных предприятий. М.: Экономика, 1996.

22. Гражданский кодекс Российской Федерации. полный текст. М.: Гном-пресс, 1997.

23. Грачев Ю.Н. Типичные ошибки во внешнеторговых контрактах или как избежать недоумений и убытков при заключении внешнеторгового контракта. М.: Изд. журнала Внешнеэкономический бюлетень, 1996.

24. Дашков Л.П., Брызгалин A.B. Коммерческий договор: от заключения до испонения. М.: ИВЦ Маркетинг, 1996.

25. Донцова A.B. Инновационная деятельность: состояние, необходимость государственной поддержки, налоговое стимулирование // Менеджмент в России и за рубежом, 1998, № 3.

26. Дракер П. Посткапиталистическое общество. // Новая постиндустриальная вона на Западе. Антология. / Под ред. B.JI. Иноземцева. М.: лAcademia, 1999.

27. Друкер П. Задачи менеджмента в XXI веке. Пер. с англ. Учебное пособие. М.: Изд. Дом Вильяме, 2000.

28. Друкер П. Эффективнгое управление. Экономические задачи и оптимальные решения. Пер. с англ. М. Котельниковой. М.: ФАИР-ПРЕСС, 2001.

29. Егоров А.Ю. Инновационно-инвестиционная составляющая предпринимательской деятельности // Управление инновациями и инвестиционной деятельностью / Под ред. М.В. Конотопова, А.Ю Егорова. М.: ГАСИС, 2002.

30. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика. М.: Финансы и статистика, 2001.31. Жилищный Кодекс РСФСР.

31. Журавлев A.A. Основы документационного обеспечения управления: Учебное пособие. М.: Изд. РЭА, 2001.

32. Журавлев A.A. Управление ресурсным обменом. М.: Прометей, 2002.

33. Закон РФ О защите прав потребителей.

34. Зимин И.А. Реальные инвестиции. М.: Экмос, 2000.

35. Инвестирование в инновационный бизнес: мировая практика венчурный капитал / Сост. и общ. ред. Н.М.Фонштейн. - М.: ЗеО, 1996.

36. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие. М.: РЭА, Республиканский исследовательский научно-консультационный центр экспертизы, 2003.

37. Инновационный менеджмент. Учебник для вузов/ Под ред. С.Д. Ильенкова. М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.

38. Исследования по общей теории систем/ Сб. переводов под ред. В.Н. Садовского и Э.Г. Юдина. М.: Прогресс, 1969.40

Похожие диссертации