Методы распределения рисков при долевом строительстве жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Пригарин, Сергей Александрович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Пригарин, Сергей Александрович
Введение.
Глава 1. Анализ состояния экономики России, принципов рынка и сферы долевого жилищного строительства с постановкой задач по распределению рисков
1.1. Анализ состояния экономики России.
1.2. Анализ действующих в российской и зарубежной практике систем управления долевым строительством жилья и используемых подходов по учету рисков его субъектами.
1.3. Анализ принципов и требований рынка с обоснованием задач проводимых исследований.
Глава 2. Методические предпосыки и механизмы по распределению рисков между субъектами долевого строительства жилья
2.1. Нормативно - правовая база, используемая при разработке систем управления рисками в долевом строительстве жилья.
2.2. Виды и группировки рисков, учитываемые при распределении ущерба при их проявлении.
2.3. Разработка новых методов снижения рисков инвесторами и выбор направлений их распределения между субъектами долевого строительства жилья.
2.4. Методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья.
2.5. Примеры расчета количественных характеристик распределения ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Глава 3. Исследование некоторых важных направлений по снижению рисков при долевом строительстве жилья
3.1. Управление страхованием рисков при долевом строительстве жилья.
3.2. Выбор направлений снижений рисков при создании Товариществ собственников жилья (ТСЖ). ИЗ
Вывод и предложения.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы распределения рисков при долевом строительстве жилья"
В России принята и в определенной мере уже в 2005г. начала реализовываться программа по обеспечению населения страны качественным и доступным жильем. Для решения этой проблемы наряду с другими мерами с 2005 года начата реализация положений по данному виду деятельности, нашедших отражение в целом пакете новых законодательных актов.
Как в программе, так и в законодательных актах, основное внимание уделяется расширению сферы и увеличению объемов строительства, прежде всего жилья на коммерческой основе в форме долевого участия граждан с использованием ипотечного кредитования.
Нельзя сказать, что это совершенно новые формы строительства жилья и по ним нет никакой методической базы и практического опыта. Однако в связи с вводом новых нормативно-правовых актов необходимо многие методические подходы и механизмы по управлению долевым строительством рассматривать по-новому, с доработкой ранее существующих систем управления данной сферой деятельности. Положение усложняется еще и тем, что по введенным новым законодательным актам еще не разработаны многие необходимые подзаконные акты. Оказалось, что риски для участников долевого строительства по-прежнему высоки. Об этом, в том числе, уже говорил на заседании Правительства Российской Федерации Первый заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Д. Медведев, который является куратором четырех национальных программ в стране, в состав которых входит и программа обеспечения населения страны качественным и доступным жильем.
Вопросы развития систем управления по обеспечению населения страны жильем на коммерческой основе и в том числе в форме долевого строительства с получением ипотечного кредита в той или иной мере рассматривались в работах: А.Н. Асаула, С.И. Абрамова, В.В. Бузырева, А.Е. Рахлина, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, В.В. Кущенко, А.В. Карасева, А.Н. Кириловой, И.С. Радченко, И.Г. Лукмановой, В.М. Серова, В.П.
Стороженко, А.В, Талонова, В. 3. Черняка, JI.H. Чернышева, Н.Ю. Ясковой и др.
Целью настоящего диссертационного исследования является разработка методов и механизмов системы управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.
В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
- анализ состояния экономики России;
- анализ действующих в российской и зарубежной практике систем управления долевым строительством жилья и используемых методов по учету рисков его субъектами;
- анализ принципов и требований рынка с обоснованием задач проводимых исследований;
- нормативно-правовая база, используемая при разработке систем управления рисками в долевом строительстве жилья;
- виды и группировки рисков, учитываемые при распределении ущерба от их проявления;
- разработка новых методов снижения инвесторами рисков и выбор направления их распределения между субъектами долевого строительства жилья;
- методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья;
- управление страхованием рисков при долевом строительстве жилья;
- выбор направлений снижения рисков при создании товариществ собственников жилья;
- примеры расчета количественных характеристик распределения ущерба от проявления рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения при управлении распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Объектом исследования является развитие методов и механизмов управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Теоретической и методической основой являлись существующие положения экономической теории и теории управления, новый курс на развитие данной сферы деятельности.
В рамках данных исследований были использованы методы сравнения, экспертные методы и логические заключения при разработке системы управления распределением рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Научная новизна диссертационной работы состоит в развитии системы распределения рисков при долевом строительстве жилья с получением следующих результатов: анализ и отбор принципов и требований рынка, используемых при построении системы управления рисками; разработка новых методов снижения рисков в долевом строительстве жилья; обоснование общих направлений распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально уровням их прибыльности; методы распределения рисков девелоперами при долевом строительстве жилья с использованием новых функций; управление страхованием рисков субъектами долевого строительства жилья.
На защиту выносятся:
1. Методы выбора общих направлений распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья пропорционально их прибыльности;
2. Методы распределения рисков девелоперами, осуществляющими общее управление всем комплексом работ по долевому строительству жилья;
3. Методы передачи части ущерба от проявления рисков при долевом строительстве жилья страховым организациям.
Практическая значимость исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных рекомендаций, позволяющих построить систему распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья. В работе выпонены примеры расчета количественных характеристик распределения рисков, позволяющие положительно оценить работоспособность отдельных предлагаемых методов распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья.
Апробация и использование результатов исследований.
Основные результаты выпоненных исследований рассматривались на заседаниях Правительства Московской области и при решении ряда практических вопросов управления распределением рисков .
Материалы исследования были обсуждены и одобрены на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО МИКХиС.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано четыре статьи с общим объемом 1,03 печатных листа.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов, предложений и списка использованной литературы. Материал диссертации представлен на 132 страницах машинописного текста.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Пригарин, Сергей Александрович
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По результатам выпоненных исследований сделаны следующие выводы и предложения:
1. Проблемы выбора рациональных форм распределения рисков между субъектами долевого строительства жилья в России еще успешно не решаются.
2. В целом для решения поставленной проблемы нормативно-правовая база в России уже существует. В значительной степени ее формированию способствовало принятие целого пакета новых законодательных актов, касающихся совершенствования систем управления обеспечением жильем населения страны, и вступивших в законную силу в 2005 году.
3. Для решения поставленной проблемы после анализа фактического материала, касающегося управления долевым строительством в России и за рубежом были отобраны и рекомендованы для использования основные принципы и требования рынка.
4. В целях обоснования методов распределения рисков при долевом строительстве жилья предварительно был проведен анализ видов и группировок рисков, результатом которого стал отбор наиболее значимых рисков, подлежащих оценке при решении поставленных задач.
5. Разработаны и рекомендованы для использования при проведении рационализации распределения рисков между субъектами долевого строительства следующие методические подходы и механизмы: а) общий методический подход к распределению рисков между субъектами долевого строительства жилья с использованием принятых в стране принципов и положений партнерства и бизнеса; б) когда при наступлении рисковых событий нет явных виновников из числа субъектов долевого строительства жилья и данные события носят всеобъемлющий характер, то рекомендовано распределять ущерб от проявления рисков пропорционально уровням прибылей участников долевого строительства; в) разработан метод распределения ущербов от проявления рисков при долевом строительстве в случаях, когда общее руководство по всему проекту осуществляют девелоперы.
По некоторым из представленных методических подходов были выпонены количественные расчеты распределения ущербов от проявления рисков между инвесторами и другими участниками долевого строительства жилья.
6. Особо рассмотрены вопросы передачи части ущерба при проявлении рисков в субъектах долевого строительства страховыми организациями с рассмотрением ряда положений экономических взаимоотношений между страховыми организациями и субъектами долевого строительства.
7. В России пока не сложилась поноценная система страхования титула собственности на жилые помещения. Вне рамок страхования пока остаются риски, связанные с оформлением сервитутов и обременений прав на недвижимое имущество, снижающие стоимость приобретаемого жилья с возникновением имущественных правопритязаний в отношении приобретаемого жилья после завершения его долевого строительства. Тем не менее в России в основном есть правовая база для титульного страхования приобретаемого юридическими и физическими лицами жилья на его первичном рынке. Ожидается, что эта сфера страховой деятельности будет расширяться в ближайшем будущем.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Пригарин, Сергей Александрович, Москва
1. Абакин J1.H. Экономическая стратегия для России: Проблема выбора. М.:ИЭ РАН, 1997
2. Асаул А.Н. экономика недвижимости: Учебник. Спб.: Гуманистика, 2003,406 с.
3. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маректинга, 2000
4. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании. М. Экономика, 2001
5. Белешов C.JL, Гуревич Ф.Г. Экспертные оценки. М.: Статистика, 1993.-372 с.
6. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов JI.M. Рискология (управление рисками): Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп. / В. П. Буянов, К.А. Кирсанов, J1.M. Михайлов. М.: Экзамен, 2003. - 348 с.
7. Балабанов И.Т., Риск менеджмент. - М.: Финансы и Статистика, 1996.-192 с.
8. Бартон Т., Шенкер У., Уокер П. Комплексный подход к риск-менеджменту. -М.: ИД Вильяме, 2003
9. Буданова А.Г. Основные проблемы управления рисками предприятий // Экономика строительства, 2005 №9
10. Ю.Бадин К.В., Воробьев С.Н. Управление рисками: Учебное пособие.
11. М: ЮНИТИ-ДАНА. 2005. 511с. П.Ван дер Вес Г. История мировой экономики. М.: Радио. 1994,400с.
12. Гетман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы, инвестирования/ Пер. с англ. М.: Дело. 1999.1008 с.
13. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Проспект, 2000.416 с.
14. ГОСТ Р 51617 2000 Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия.
15. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190 ФЗ
16. Герчикова И.И., Менеджмент: Учебник. 2-е изд. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.-480 с.
17. Гумба Х.М., Михайлов В.Ю. Оценка эффективности диверсификации в строительстве// Экономика строительства, 2004. № 12
18. Гранатуров В.Н. Экономический риск. М.: Дело и сервис, 2002
19. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка. М.: ЮНИТИ ДАНА, 2005.462 с.
20. Ефимова О.В. Финансовый анализ. 4-е изд. перераб и допон. - М.: Издательство Бухгатерский учет, 2002. - 528 с.
21. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 ФЗ 22.3акон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 Об организации страхового дела в
22. РФ (в ред. от 20.11.1999) 23.3емельный кодекс Российской Федерации от 25.11.2001 № 136 ФЗ 24.3акон РФ от 29.05.1992 № 2872 -1 О залоге
23. Инвестиционные рейтинги российских регионов, 1998 1999 годы// Эксперт, 1999. № 39
24. Измаков В.И., Измаков А.В, Технология и экономическая безопасность и управление риском. Спб.: НИЦБ РАН. 1998. - 482 с.
25. История менеджмента: Учебное пособие/ под ред. Д.В, Валового. М,: ИНФРА-М, 1997
26. ISO 9000-1-94. Стандарты по общему руководству качеством и обеспечению качества. Часть 1. Руководящие указания по выбору и применению.
27. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под ред. И.С, Радченко. М.: Гросс Медиа, 2004.320 с.
28. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Утверждена Госстроем1. РФ от 29.10.2002 № 150.
29. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция для развития недвижимости. М.: Норма, 2005. - 368 с.
30. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература. 1997.
31. Казанский Ю.Н., Немчин A.M. Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. Спб.: Два Три, 1995.
32. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Одобрена Указом Президента РФ от 28.04.1997 № 425.
33. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. -М.: Прогресс. 1978.
34. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №26.
35. Кодекс законов о труде Российской Федерации, М,: Ось, 1999.
36. Ковешников Е.М. Муниципальное право. М.: Норма - ИНФРА - М, 2000.
37. Канчавели А., Десять задач управления риском // Российское предпринимательство, 2002. № 1.
38. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка. М.: Алане, 1997. - 228 с.
39. Лукманова И.Г. Менеджмент качества в строительстве. М.:МГСУ. 2001-262 с.
40. Литвак Б.Г. Экспертные технологии в управлении. Учебное пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2004.400 с.
41. Лапуста М.Г. Шаршукова Л.Г. Риски в предпринимательской среде. -М.: ИНФРА-М, 1996.
42. Литвинов Ф., Оценка рисков в предпринимательской деятельности // Маркетинг в России и за рубежом. 1998 №4.
43. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. М.: Экономика, 2000.-421 с.
44. Мекосн М.Х., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер с англ. М.: дело. 1992. - 702 с.
45. Маренков H.JL, Косаренко Н.Н. Страховое дело для студентов вузов. -Ростов на Дону, 2004. 256 с.
46. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая (введена федеральным законом от 31.07.98 №146-ФЗ, в ред. от 29.12.2001г.)
47. Найт Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль. Пер. с англ. М.: Дело, 2003
48. Нехороших О.В. Применение системы управления активами строительной организации. Сборник статей: Строительство, Управление проектом, Недвижимость. / Под ред. М. Разу. М.: ГТУ, 2002
49. Основные направления энергетической политики РФ на период до 2010 года. Утверждены указом Президента РФ от 07.05.9554.0сновы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Утверждены постановлением Президента РФ от 17.02.04 №89
50. Постановление Правительства РФ от 17.11.01 №797 О подпрограмме Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации федеральной целевой программы Жилище в 2002-2010 годы
51. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда. Утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.03 №170
52. Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 №1 О классификации основных средств, включенных в амортизационные группы
53. Постановление Правительства РФ от 28.09.04 №501 Вопросы министерства регионального развития Российской Федерации
54. Правила организации и проведения торгов по продаже находящейся в государственной и муниципальной собственности земельных участков и права на заключение права аренды таких земельных участков. Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.02 №808
55. Примерный устав товарищества собственников жилья. Приложение к распоряжению Премьера Правительства Москвы от 05.01.97 №9-РП
56. Райс Т., Койли Б. Финансовые инвестиции и риск. М.: Торгово-издательское бюро BNV, 1995. - 592с.
57. Россия в цифрах 2005. М.: Росстат, 2005
58. Романов В. Бутуханов А. Снизить риски инвесторов задача государства // Рынок ценных бумаг, 2000 №2
59. Сборник типовых договоров. 3-е издание. М.: ИНФРА-М, 2001. -320с.
60. Станиславский Е.Н. Риск-менеджмент на предприятии. Теория и практика. М.: Ось-89, 2002
61. Страховое право: Учебник для ВУЗов / Под ред. проф. В.В.Шахова, проф. В.Н.Григорьева, С.Л.Ефимова М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.-384с.
62. Управление организацией: Учеб. / Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Соломатина. 2-е издание, доп. и перераб. М.: ИНФРА-М, 2004.-669с.
63. Указ Президента РФ от 09.03.04 О системе и структуре федеральных органов испонительной власти
64. Указ Президента РФ от 13.09.04 №1168 О министерстве регионального развития Российской Федерации
65. Условия контракта на сооружение объектов гражданского строительства. 4.1 и 2. С-Пб.: Подготовлено для лFIDIC, 2001
66. Федеральный закон РФ от 26.03.03г. № 35-Ф3 Об электроэнергетике
67. Федеральный закон РФ от 15.06.96г. № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья
68. Федеральный закон РФ от 16.07.98г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залог недвижимости) в ред. от 09.11.01
69. Федеральная целевая программа Жилище на 2000-2001 годы. Подпрограмма Реформирование и модернизация ЖКХ РФ. Утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.01 № 675
70. Федеральный закон РФ от 06.10.03г. №131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации
71. Финансы и кредит недвижимости / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Н.Яськовой. М.:АСВ, 2002
72. Федеральный закон РФ от 30.12.04г. № 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах
73. Федеральный закон РФ от 25.09.98г. О лицензировании отдельных видов деятельности
74. Федеральный закон РФ от 30.12.04г. № 218-ФЗ О кредитных историях
75. Федеральный закон РФ от 26.10.02г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве)
76. Федеральный закон РФ от 27.12.02г. № 184-ФЗ О техническом регулировании //СЗ РФ, 2003. №52
77. Федеральный закон РФ от 20.02.95г. № 24-ФЗ Об информации, информатизации и защите информации
78. Федеральный закон РФ от 25.02.99г. № 39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. от 02.01.2000г.)
79. Федеральный закон РФ от 18.07.95г. № 108-ФЗ О рекламе
80. Федеральный закон РФ от 30.12.04г. № 214-ФЗ Об участии в деловом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
81. Федеральный закон РФ от 29.07.98г. № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской Федерации
82. Федеральный закон РФ от 09.01.96 № 2 О защите прав потребителей
83. Федеральный закон РФ от 21.07.97г. № 122 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
84. Финансы организаций (предприятий): Учебник для ВУЗов/ Под ред. проф. Н.В.Кочиной.- 3-е издание, перед, и доп. М.: ЮНИТ-ДАНА, 2005.-368с.
85. Чернышев JI.H. Управление жилищно-коммунальным хозяйством России. М.: АСВ, 2003. 313с.
86. Черкасова В.А. Идентификация рисков // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. 2004, № 2
87. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.- 358с.
88. Цветкова JL, Иванов В. Методологические основы управления инвестиционными рисками // Управление риском. 2005, № 4
89. Шапкин А.С., Шапкин В.А. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций: Учебник. М.: Издательство корпорации Дашков и К0, 2005.-880с.
90. Хозяйственные, финансовые договоры. Справочник. М.: Издательство ПРИОР, 2001. - 432с.
91. Хохлов Н.В.У правление рисками. М.: ЮНИТИ, 1999
92. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. для ВУЗов / Под общ.ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Издательство Смолин-Плюс. М.: АСВ, 1999,-567с.
93. Экономика строительства. / Под ред. И.С.Степанова.- М.: Юрайт, 2002. -591с.
94. Экспертиза рисков, www.riskland.ru
95. Ackoff R.L. The Democratic Corporation. Oxf.: Oxford Universety Press, 1994102. лProject Management Body of Knowledge (PM Book), Project Management institute, Drexel Hill, USA, 1992
Похожие диссертации
- Методы прогнозирования и планирования капитального строительства крупного города в условиях инвестиционного спада
- Социально-экономические проблемы земельно-хозяйственного устройства территории сельских населенных пунктов
- Инвестиционная стратегия корпорации в условиях перехода к рынку
- Регулирование рынка труда с позиции маркетинга
- Методы распределения рисков при долевом строительстве