Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методы формирования комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Гурко, Анна Игоревна
Место защиты Москва
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методы формирования комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда"

Гурко Анна Игоревна

МЕТОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ КОМПЛЕКСНОЙ СИСТЕМЫ ОРГАНИЗАЦИИ И ПЛАНИРОВАНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2005

Работа выпонена в Центре экономического анализа и прогноза Центрального научно- исследовательского института экономики и управления в строительстве

Научный руководитель: доктор экономических наук

Костецкий Николай Филиппович

Официальные доктор экономических наук,

оппоненты: профессор

Пацкалев Александр Федорович

кандидат экономических наук Валуй Андрей Александрович

Ведущая организация - Московский институт коммунального хозяйства и строительства

Защита состоится 2005 года в 14 часов на

заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) по адресу:

119991, ГСП, г.Москва, В-331, проспект Вернадского, дом 29, этаж 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу: Москва, проспект Вернадского, дом 29,2 этаж

Автореферат разослан ч^Р 2005

Ученый секретарь диссертационного совета

В.В. Мамонов

1. Общая характеристика работы.

Актуальность исследования. Анализ жилищного фонда современной России показывает, что в его составе дома первых массовых серий постройки 50-60-х годов прошлого века составляют около 20%, в которых проживает 17% населения страны.

Исходя из нормативных сроков эксплуатации и необходимости обеспечения сохранности этих домов, реконструктивные работы на них дожны были производиться в 80-х годах. Однако этого не произошло, в результате чего физический и моральный износ домов этих серий с каждым годом катастрофически растет и их состояние ухудшается. Естественно, это ведет к постоянному росту ветхого и аварийного жилья в составе жилищного фонда.

Следовательно, необходимы меры, направленные на сохранение и восстановление жилья. Ранее, в условиях преобладания государственной собственности эта проблема решалась через реализацию государственных планов разных уровней. Теперь же, в связи с развитием различных форм собственности, сохранение и восстановление жилищного фонда рассматривается в системе воспроизводства как процесс, отражающий сущность новых отношений собственности в жилищной сфере.

Существующая сегодня возможность комплексного развития городской территории (реконструкции существующих и строительства новых жилых домов) повышает заинтересованность инвесторов вкладывать средства в реконструкцию в связи с более быстрой окупаемостью капитальных вложений за счет реализации по рыночным ценам допонительных жилых и нежилых площадей. Это характерно для переходного периода развития экономики, когда земля принадлежит городу и не раздроблена по меким правообладателям.

Однако два паралельных потока инвестиций в новое жилищное строительство и реконструкцию существующего жилья вряд ли могут быть обеспечены в необходимых объемах при существующих подходах к решению жилищной проблемы. Следовательно, жилищный фонд пятиэтажек может стать для города допонительным ресурсом в условиях ограниченности средств осуществления программы жилищного строительства.

Важной составляющей, которая способствовала бы решению проблемы реконструкции жилищного фонда, является создание системы экономических стимулов преобразования существующей застройки. Прежде всего это привлечение внебюджетных фондов, средств инвесторов путем предоставления налоговых льгот, возможности приобретения в собственкз^^Т^Г^^Щ^Т^^^ условиях час-

I БИБЛИОТЕКА

? О ЧИГм*7"

ти реконструируемого жилья, использование государственных гарантий для привлечения инвестиций негосударственного сектора и т.д.

Значительный интерес для настоящей работы представляют исследования отечественных и зарубежных ученых по проблемам воспроизводства: А.А Араке-ляна, Б.С. Бушуева, В.В. Бузырёва, С.Н. Бугакова, Б.А. Вокова, М.И. Каменец-кого, Н.Ф. Костецкого, Л.М. Кантора, А.Ф. Пацкалева, И.А. Рахмана, Р.Ф. Саму-севой, В.М. Серова, P.A. Сетдикова, Е.Б.Смирнова, В.П. Стороженко, Мо Грэя, Д.Форестера и другие.

Но, несмотря на широкий диапазон теоретико-прикладных исследований, проблемы научно- обоснованного подхода к организации, планированию и финансированию воспроизводства жилищного фонда далеко еще до конца ие исследованы. Так, не в поной мере учитываются разнонаправленность интересов всех заинтересованных сторон в этом процессе. Не разработан механизм финансирования ремонтно-реконструктивных мероприятий по воспроизводству жилищного фонда в условиях ограниченных финансовых ресурсов. За рамками научных интересов остается вопрос амортизации основных фондов жилищной сферы города.

Планирование реконструкции зданий, сооружений и коммуникаций в большинстве городов страны практически сводится к определению перечня аварийно-восстановительных работ, либо ведётся формально, без увязки с имеющимися ресурсами.

Таким образом, из сказанного выше вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане расширения существующих методических представлений о формировании комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда, что обусловило выбор темы исследования, ее цель и задачи.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма, позволяющего активизировать инвестиционный процесс в жилищной сфере, выработать эффективные модели привлечения инвестиционных источников и управления жилищным фондом.

В рамках сформулированной цели в диссертационном исследовании поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- проведен анализ состояния и структуры жилищного фонда;

- изучен зарубежный опыт реконструкции жилищного фонда с целью его использования в условиях России;

- исследовано ресурсное обеспечение жилищной сферы;

- проведены анализ и оценка современной системы управления жилищным фондом;

v ш < * *

- изучен процесс амортизации и возможность использования ее в качестве потенциального источника финансирования воспроизводства жилищного фонда;

- разработаны модели привлечения инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда и факторы в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.

Объектом исследования является российский жилищный фонд во всем многообразии форм собственности.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, основополагающие теории и концепции развития производства в условиях рынка, труды ведущих отечественных и зарубежных учёных по рассматриваемой проблеме, разработки учебных и научно-исследовательских институтов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области жилищно-коммунальной сферы. В работе использованы методы статистического анализа, системного подхода и экономико-математического моделирования.

Научная новизна исследования состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов к реконструкции жилищного фонда на основе разработки соответствующей программы и создания организационно-экономического механизма для их осуществления.

Наиболее важные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

- на основе обобщения статистических материалов выявлено, что современное состояние подавляющей части жилищного фонда близко к критическому и доказано, что при существующем объеме инвестиций в жилищную сферу нь может быть обеспечено даже простое воспроизводство жилищного фонда;

- выявлены проблемы управления жилищным фондом в регионе и предложены пути их решения. Для этого усовершенствована система взаимодействия участников реконструкции в системе управления жилищным фондом;

- доказана необходимость начисления амортизации на объекты жилищной сферы и использования ее для воспроизводства жилищного фонда и инфраструктуры, предложена модель формирования амортизационного фонда с учетом различий в отношениях собственности и особенностей структуры жилищного фонда;

- предложены модели привлечения инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда;

-разработаны и обоснованы методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг за счет высокодоходных групп населения.

Достоверность полученных научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий жилищно-коммунального хозяйства за период 1999-2004гг., использования статистических и аналитических материалов Госкомстата России, материалов Минэкономразвития РФ, научных публикаций, и подтверждается апробацией результатов исследования в отрасли жилищно-коммунального хозяйства и экспертными оценками.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методических положений способс1ву-ет построению эффективной комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда.

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике и выпонения научных исследований, для оценки системы управления жилищным фондом и выработки стратегии по привлечению инвестиций в реконструкцию жилищного фонда. Отдельные теоретические и практические результаты исследования использованы при разработке по заказу б. Госстроя России Стратегии развития строительного комплекса России на перспективу до 2010 года, а так же при разработке поправок к программе Жилище. (2003г.)

Основные положения диссертации докладывались и были одобрены на Третьей международной научно-практической конференции Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства, проходившей в Москве в 2005г. Отдельные разделы исследования включены в лекционные курсы Московского государственного строительного университета по дисциплинам Управление проектами, Оценка собственности и контролинг.

На защиту выносится:

- модель формирования амортизационного фонда жилищной сферы;

- методы привлечения внебюджетных инвестиций;

- методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг за счет высокодоходных групп населения.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка использованной литературы и прило-

жении. Объем диссертации составляет 166 страниц, содержит 5 таблиц, 13 рисунков, 115 наименований литературных источников.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 4 печатные работы. Общий объем публикаций 2,38 п.л. ( в том числе 1,49 п.л. написанные лично автором).

2. Основное содержание работы.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет более 30% всего воспроизводимого имущества нашей страны и насчитывает более 2,8 мрд. кв. метров общей площади, из которых 2,042 мрд. м2. числится в городском фонде, и 776 мн. м2приходиться на сельский сектор. Таким образом, свыше 72 % жилищного фонда России сосредоточено в городах и приравненных к ним населенных пунктах.

Из данных о возрастной структуре жилищного фонда, представленной на рис.1, видно, что площадь домов, построенных до 1920 года, составляет 61,9 мн м2 (3,1 %); домов предвоенной поры (1921-1945 гг.) - 94 мн. м2 (4,7 %); домов постройки 1946 - 1970 годов - 690,1 мн. м2 (34 %); домов 1971-1995 гг. постройки -1,024 мрд. м2 (50,2%); домов, введенных в строй после 1995 года, - 160, 4 мн. м2 (8,1%). Из общего количества домов, построенных в период 1946 - 1970 г.г., по оценочным данным примерно 300 мн. м2 составляют дома, построенные по типовым проектам первых массовых серий. На сегодняшний день они морально устарели, имеют ряд конструктивных недостатков, не отвечают действующим нормам по площадям квартир. Эксплутационные расходы и затраты на предоставляемые услуги по отоплению, водоснабжению и энергоснабжению неоправданно велики.

Рис. 1 Распределение общей площади городских жилых домов по периодам возведения, в процентах В связи с резким падением объемов ввода в эксплуатацию новых жилых домов в середине 1990-х гт. и незначительным ростом в период до 2004г. значительно увеличились объемы ветхого и аварийного жилья. Площадь таких домов за период с 1990 по 2004г. возросла более чем в 2,5 раза. Сопоставление вновь введенной в 2004г. жилой площади (41 мн.кв.м.) с величиной ветхого и аварийного жи-

лья за этот же год ( 92 мн.кв.м.) показывает, что для выселения жильцов только из домов, которые стали непригодными для проживания лишь в одном 2004г. понадобилось бы почти половина новостроек, введенных в этом году. При сохранении такой тенденции в ближайшее время не будет обеспечено даже простое воспроизводство жилищного фонда, когда ввод в действие новых жилых домов не сможет компенсировать выбытие жилья по причине ветхости и аварийности.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о необходимости принятия мер по широкомасштабному проведению реконструкции, модернизации, прежде всего жилых домов первых массовых серий. Анализ показывает, что увеличение доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищного фонда давно уже происходит в странах с развитой рыночной экономикой, где проблема реконструкции успешно решается. С целью заимствования положительного опыта в работе проведено исследование воспроизводства жилищного фонда п зарубежных странах и разработаны предложения по его использованию нашей стране. Как показало исследование, жилищная сфера в этих странах является объектом активного воздействия: осуществляется государственное регулирование форм воспроизводства жилищного фонда в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья, путем варьирования субсидиями и льготными кредитами; муниципальными органами власти проводится необходимая работа с населением, которая заключается в изучении состава жилищного фонда, учёте свободных и обмениваемых квартир, выявлении пожеланий жильцов о характере проводимых работ по реконструкции, привлечении архитекторов, согласовании графика проведения работ.

Рассматриваемые методы административного регулирования в зарубежных странах отличаются значительной поддержкой домовладельцев и инвесторов при производстве строительных и ремонтных работ в жилищной сфере путем субсидирования, безвозмездной передачи объектов инвесторам, льготной аренды и введения налоговых льгот.

В нашей стране основы правового и организационного управления в жилищной сфере созданы таким образом, что решение проблемы реконструкции жилищного фонда стало делом муниципальных органов власти как ответственного испонителя правомочий всех собственников жилой недвижимости и основной движущей силой реформ в жилищно-коммунальном комплексе.

Поэтому главным заказчиком разработки, организатором выпонения, координатором взаимодействия участников и ядром в привлечении инвестиций для реконструкции устаревшего жилищного фонда предлагается использовать созданные по инициативе администрации муниципалитета местные внебюджетные фонды развития жилищного строительства (ВФРЖС), целью которых будет поиск до-

понительных источников (каналов) для улучшения жилищных условий горожан, развитие механизмов догосрочного и надежного инвестирования в жилищное строительство. Эффективная работа ВФРЖС по поддержке процесса привлечения инвестиций в сферу реконструкции жилья основывается на разработке муниципальных программ реконструкции жилого фонда, которая дожна содержать: уточненный перечень жилых домов, подлежащих реконструкции, без отселения и с отселением жителей; порядок, сроки и объемы создания резервного фонда жилья для переселения граждан из реконструируемых домов; объемы финансирования реконструктивных работ с учетом привлечения средств из всевозможных источников, в том числе направляемых на капитальный ремонт жилых домов, проведение которых совпадает со сроками реконструкции; разработанных на муниципальном уровне правовых механизмов организации работы по привлечению инвестиций для реконструкции и модернизации жилищного фонда с учетом защиты интересов и прав всех участников осуществления программ реконструкции.

Прибыль от деятельности ВФРЖС будет распределяться не только среди частных акционеров, принявшим долевое участие в его создании, но и будет направлена на развитие жилищного строительства.

Решение масштабной и важной проблемы реконструкции жилищного фонда возможно только в комплексе с осуществлением общеэкономических задач, координированием целей преобразования жилищно-коммунальной сферы с реформированием систем сбора налогов и бюджетного планирования, а так же корректировки нормативно-правововой базы обеспечения жилищной реформы, основные направления проведения которой исследованы автором в работе.

Одним из источников финансирования расходов по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилых домов дожны быть накопления платежей квартировладельцев (нанимателей) по оплате жилищных услуг в размере амортизационных отчислений на капитальный ремонт, реконструкцию и поное восстановление жилых зданий вместе с внутридомовыми инженерными сетями и оборудованием.

Но в настоящее время по объектам жилищного фонда амортизация не начисляется и, следовательно, не включается в себестоимость работ (коммунальных услуг). По указанным объектам производится начисление износа в конце отчетного года и учитывается на отдельном забалансовом счете. Таким образом, не представляется возможности формировать амортизационный фонд и, следовательно, источник для воспроизводства отсутствует. В то же время тарифы на приобретаемые предприятиями ЖКХ энергоресурсы (свет, газ, воду, тепло и др.) учитывают амортизационные отчисления. Итак, предприятия ЖКХ, оплачивая

приобретаемые энергоресурсы, способствуют формированию амортизационного фонда на предприятиях естественных монополий, не имея возможности создать его у себя.

Включение амортизационных отчислений в тарифы на услуги ЖКХ позволит создать допонительный источник воспроизводства. Невысокий удельный вес амортизации как статьи расходов в структуре тарифов может быть компенсирован за счет экономии по другим статьям, особенно при проведении мероприятий по энергосбережению ресурсов.

Приведенная схема (рис.2) отражает взаимосвязь основных показателей при формировании структуры источников средств в сфере управления воспроизводством и содержит новый методический подход к оценке наличного и потребного инвестиционного фондов.

Варианты расчета этих фондов связаны с использованием таких экономических показателей, как тарифы по оплате жилищно-коммунальных услуг, дотации из бюджета, внешние источники инвестиций, темпы инфляции и научно-обоснованные нормы амортизации.

В основу этой схемы положено методическое, информационное, нормативно-правовое и организационное обеспечение программы реконструкции жилищного фонда. Используя информацию, предоставляемую ВФРЖС, можно определять потребность в ремонтно-реконструктивных мероприятиях на базе данных о физическом и моральном износе жилого фонда; формировать план очередности комплексной реконструкции с отселением и без отселения жителей и т.д.

Оценка потребных средств осуществляется с учетом расчета амортизационного фонда и возможных в последующем его корректировок. В основу амортизационного фонда положены действующие нормы амортизации. В государственном секторе эти нормы устанавливаются централизованно. Они, однако, не покрывают фактической потребности в ремонте. В частном секторе нормы амортизации носят расчетный характер и определяются собственниками жилья, исходя из срока службы здания и его износа.

Суммарный фонд инвестиционных ресурсов дожен формироваться из трех основных источников: жилищно-коммунальных платежей (на основе системы тарифов, включающих ремонтную составляющую), бюджетных средств (системы дотаций и субсидий) а так же внебюджетных источников, предусматриваемых для выпонения программы реконструкции жилищного фонда.

Ниже представлен порядок формирования источников средств на воспроизводство жилищного фонда.

Рис.2 Формирование структуры источников средств в сфере управления реконструкцией жилищного фонда.

Суммарный инвестиционный фонд для негосударственного жилья (жилищный фонд частных лиц, кооперативный и т.д.) формируется без дотаций (1,=0) и рассчитывается исходя из суммы средств по каждому -ому виду жилищного фонда. Определяется сумма средств по каждому 1-ому виду жилищного фонда (Ф('н).

Фн.=1< (1)

Амортизационные отчисления в негосударственном секторе ( А'Ны) в году I-1 могут быть определены в соответствии с приведенным ниже выражением:

Фл= л/', = (2)

Где ос 'н - норма амортизационных отчислений на реконструкцию, капитальный ремонт и другие работы жилищного фонда вида , в негосударственном секторе жилья;

Сц- средняя стоимость 1 тыс. кв. м. площади дома вида ;

0?Р\Ми - площадь жилищного фонда вида ,, требующего ремонтно-реконструктивных мероприятий в негосударственном секторе жилья.

В странах с развитым рынком в самой общей форме инвестиционный фонд для целей реконструкции, модернизации жилья может быть сформирован на базе применения следующего выражения:

0\=<11.1,*КВ,.1|*д,н|.|*(1+я,.1) (3)

Где О,1- суммарный инвестиционный фонд в году 1 по -ому виду жилищного фонда;

Где КВц1- квартирная плата за год ( в т.ч. стоимость услуг различного вида) по -му типу домов в году I за Ю00 кв.м.;

ём'-доля отчислений на ремонтно-реконструктивные мероприятия жилищного фонда в квартирной плате по -му типу домов в году 1-1;

тц-г процент прироста средств за счет их использования в 1-1 году ( альтернативная эффективность вложения накопленных средств)- величина которого адекватна реальному банковскому проценту или средней норме рентабельности в коммерческой и промышленной деятельности.

При этом размер квартирной платы на единицу площади (1000 кв.м. ) -го вида жилья в году 1-1 определяется следующим выражением :

КВМ'= о\.,*,.,*Гм*Н\.,*(1-К) ( 4 )

Где ст',. 1-1социальная норма квартирной платы по отношению к среднедушевому доходу;

Y,-среднедушевой доход (сумма средней заработной платы и допонительного приработка), мн. рубл;

Гг,.|- уровень инфляции в предыдущем периоде t-1; N',.1- плотность заселения 1000 кв.м., чел;

К-доля населения (в %), не оплачивающего коммунальные услуги В соответствии с Законом РФ Об основах Федеральной жилищной политики, часть квартирной платы в пределах заданных региональных жилищных и социальных норм субсидируется за счет региональных источников, причем эти нормы постоянно пересматриваются.

Тогда объем формируемых средств на ремонтно-реконструктивные мероприятия муниципального и государственного жилищного фондов для условий переходного периода могут рассчитываться следующим образом:

D'^d,.,' * KB,.,' *Q'Hi-i * (1+л,.,) * (1+dot'n), ( 5 ) где KB,.1'=f(0',.l,Y,.ДInft.1,N,1.1) Где а'и-директивно заданная норма квартплаты в доходе; Y,-среднедушевой доход (сумма средней заработной платы и допонительного приработка), мн. рубл.,

Г1,.,- уровень инфляции в предыдущем периоде t-1; N',.,- плотность заселения 1000 кв.м., чел.

где doC= (dotlM,.) + I,Ht. ,)/ф'н, - индекс дотаций dot',.,- средства муниципального бюджета на ремонтно-реконструктивные мероприятия i-ro вида жилищного фонда, i=1 ...М

Iй1,. г привлекаемые негосударственные инвестиции на ремонтно-реконструктивные мероприятия i-ro вида жилищного фонда.

В то же время с учетом субсидий расчет квартирной платы за год будет выглядеть так:

KB,7 = 0,t.l*Yt.1*rf,.,*N',.1*(l-K)- Sub',., (6) где Sub't.i= f ( S

S

Y

Все эти параметры определяются региональными органами управления и отражают социальные гарантии населению по оплате жилищно- коммунальных услуг- чем меньше S

ве стереотип платежей, т.е. тот максимальный уровень оплаты, который население считает предельно допустимым.

Существенные изменения форм собственности требуют новых подходов к управлению жилой недвижимостью. Создание экономически эффективной системы управления имуществом в жилищной сфере начинается с четкой регламентации отношений собственника имущества с управляющими организациями.

Согласно Новому жилищному кодексу, одним из способов эффективного управления многоквартирными домами является создание управляющих организаций. На наш взгляд, в этой роли дожны выступать службы заказчика, т.к. более эффективных структур управления муниципальным жилищным фондом, альтернативных службам заказчика, пока в российских регионах нет.

Служба заказчика (СЗ) в системе жилищно-коммунального хозяйства - это юридическое лицо, заключившее договор с собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на управление жилищным фондом, и обеспечивающее, помимо множества переданных ей функциональных организацию работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилых зданий с правом совершения сделок по распоряжению общим имуществом в интересах собственников.

Автором проанализированы причины, препятствующие эффективному осуществлению управляющими жилищными организациями (СЗ) своих функций по управлению жилищным и нежилым фондом. При этом было выявлено, что отсутствуют договоры на управление жилыми и нежилыми помещениями с собственниками государственного и муниципального имущества, определяющих права и обязанности СЗ; отсутствуют или недостаточны источники и объем финансирования для содержания и обслуживания жилищного фонда; в договорах или нормативных актах нет зафиксированных критериев, по которым оценивается качество работы СЗ по содержанию и ремонту жилых домов; качество управления городскими жилищным фондом не влияет на финансовые результаты деятельности СЗ; не предусмотрены в уставах СЗ виды деятельности, которые могут осуществляться ими для получения допонительных доходов и др. Перечисленное выше дает основание считать, что сегодняшнее правовое и экономическое обеспечение деятельности СЗ препятствует их становлению как поноценных субъектов рыночной экономики.

Поэтому, для осуществления эффективной реконструкции жилых домов необходимо собственникам наделить СЗ пономочиями по финансовому планированию развития недвижимости, при условии приоритетности интересов собст-

вснников; поиску и привлечению частных инвестиций; расширения пономочий по ведению хозяйственной деятельности и т.д.

Накопленная информационная база о техническом состоянии зданий, инженерного оборудования и технико- экономических показателях по проектам реконструкции дожны стать основой для принятия решений о наиболее предпочтительных вариантах реконструкции и модернизации жилых домов при разработке комплексных программ реконструкции жилищного фонда.

Повышение эффективности управления жилыми домами может быть так же достигнуто при создании товариществ собственников жилья (ТСЖ), которые являются юридически независимыми организациями и могут передавать (в том числе на конкурсной основе) функции по содержанию, эксплуатации и ремонту жилых домов предприятиям любой формы собственности. Однако, как показывает опыт, практическому внедрению этой формы управления в домах массовой постройки препятствует низкое техническое состояние жилых домов, недостаточный уровень комфортности внутренней планировки, а так же отсутствие допонительных площадей, являющихся источником дохода для членов товарищества. В этих случаях, по нашему мнению, целесообразно создание в муниципальном жилищном фонде крупных ТСЖ, включающих один или даже несколько микрорайонов, то есть целиком жилищный фонд, составляющий базу одного муниципального жилищного предприятия. При создании такого ТСЖ муниципальное жилищное предприятие ликвидируется, а его штат передается товариществу. Это дает возможность руководителями обслуживающих предприятий переводить бизнес из муниципальной собственности в частную без потери объема работ и технической базы и приобретением налоговых и иных преимуществ.

Динамичному развитию инфраструктуры, расширению источников привлечения инвестиций и совершенствованию системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве при сохранении прав собственности государства может способствовать использование механизма концессии. Эффективность этого механизма в поной мере может проявляться при передаче, как минимум, пятна застройки в концессионное управление, что позволит комплексно подходить к модернизации жилищного фонда, включая реконструкцию как инфраструктуры, так и жилого фонда.

И все же приходиться констатировать, что использование концессионных методов привлечения инвесторов для развития инфраструктуры пока не является сложившейся практикой. Это и понятно, т.к. законодательно не закреплено обес-

печение интересов кредиторов в концессиях. В связи с этим, в исследовании систематизированы основные направления организационно-правового регулирования концессионной деятельности в жилищно-коммунальной сфере, которая охватывала бы законодательство о концессиях, как на федеральном, так и региональном уровнях, включающая:

Х разработку институциональных основ и методов перехода на концессионные формы управления государственной и муниципальной собственностью;

Х формирование системы управления концессионным процессом, обеспечивающей прозрачность передачи объектов в концессию;

Х обеспечение открытости процедуры передачи различных объектов под застройку в концессию;

Х разработку пакетного законодательства по концессиям.

Попытка же приспособить существующие нормы законодательства к регулированию концессионных правоотношений, как показано в исследовании, не обеспечит необходимого регулирования концессионных отношений в силу их правовой специфики.

Принятие только рамочного закона о концессиях (без отраслевых законов и системы управления) даст возможность чиновникам принимать индивидуальные, нерегламентированные законом и подзаконными актами решения в частных интересах.

В настоящее время обсуждаются способы осуществления реконструкции: пообъектно-ориентированной или реконструкции кварталов, комплексов и т.д. Автор придерживается мнения, что реконструкция жилых домов экономически оправдана только при условии комплексного проведения в масштабах пятна застройки, что позволяет получить на подготовленных в инженерном отношении земельных участках допонительную жилую площадь, объекты социально бытового и культурного назначения.

Выбор градостроительного решения осуществления такого проекта определяется на основе проработки альтернативных вариантов и с учетом имеющихся для практического воплощения этих решений инвестиций, а так же с учетом экономической и социальной результативности.

Привлечение внебюджетных инвестиционных ресурсов для реконструкции требует решения такой важной задачи и как формирование рынка кредитных продуктов, условия предоставления которых удовлетворяли бы инициаторов проектов.

Организовать процессы привлечения внебюджетных инвестиций в реализацию проектов реконструкции жилья способны лишь профессиональные организации, деятельность которых дожна быть "прозрачна" и подконтрольна представителям органов местного самоуправления, например ВФРЖС, основной задачей которой станет выбор наиболее эффективных вариантов использования средств для реализации комплексной реконструкции жилого фонда на территории муниципального образования.

Разработанные в исследовании модели привлечения внебюджетных инвестиций, отражают специфику интересов участников инвестиционного процесса реконструкции жилищного фонда.

Модель привлечения инвестора в сферу реконструкции жилищного фонда, связана обычно с долей жилья, переходящей в собственность инвестора и оговоренной в договорах - контрактах между инвесторами и собственниками.

Поэтому в ходе исследования выпонена систематизация и сделана математическая запись основных составляющих факторов агоритма расчета доли жилья, которая передается инвестору в собственность. Для обеспечения заинтересованности частных инвесторов дожно выпоняться соотношение: Сррм.*др. <СР!*а!я*рР1) (7)

где Сррм ' -стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий единицы -го жилищного фонда площади (}Р|, Ср'-рыночная стоимость единицы строительства эквивалентного нового жилья -го вида; с!'и- доля площади, переходящая инвестору в собственность.

Таким образом, доля площади, переходящая инвестору в собственность определяется следующим выражением:

сГи > Сррм 1 / Ср\ (8)

Это означает, что при сГи = Сррм 1 / СР| для инвестора равнозначным оказывается покупка новой площади по рыночной цене и участие в ремонтных работах;

при сГД > Сррм ' / СР' инвестор заинтересован принимать участие в реконструкции и модернизации жилищного фонда.

В том случае, если инвестор использует кредит по ставке л на один год, имеем:

<ГИ> Ср>"*(1+71) , (9) СР'(1Ч)

где п -льготная ставка по кредиту, выдаваемая частному инвестору при условии выпонения ремонтно-реконструктивных работ, ^-коммерческая ставка кредита в случае приобретения жилья на рынке недвижимости (п < $ ). Таким образом, на

размер доли инвестора с1'и кроме рыночных цен влияет так же соотношение кредитных ставок.

Проведенный в исследовании расчет по этой модели позволил выявить значительные возможности привлечения инвестиционных ресурсов.

В диссертации предложена схема привлечения ресурсов в форме эмиссии концессионных облигаций, изображенная на рис 3, как одной из наиболее привлекательных форм финансирования жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Фактором, способствующим успешной реализации облигаций, и, следовательно, увеличивающим объем привлекаемых инвестиционных ресурсов, является ее листинг. Он позволяет ускорить реализацию облигаций, привлечь организации, которым запрещено инвестировать облигации, официально не допущенные к обращению на бирже (например, пенсионные и страховые фонды.).

Все вышеперечисленное способствует увеличению объему привлекаемых инвестиционных ресурсов.

Рис. 3 Схема привлечения инвестиционных ресурсов в форме концессионных облигаций

Фактором, способствующим успешной реализации облигаций, и, следовательно, увеличивающим объем привлекаемых инвестиционных ресурсов, является ее листинг. Он позволяет ускорить реализацию ценных бумаг, привлечь оргаииза-

ции, которым запрещено инвестировать облигации, официально не допущенные к обращению на бирже (например, пенсионные и страховые фонды.).

Одним из способов повышения эффективности финансирования воспроизводства жилищного фонда является совершенствование системы оплаты населением жилья и коммунальных услуг. Существующая система регулирования тарифов на тепловую энергию, электричество, газ, воду не предусматривает уровень платежеспособности потребителей. В исследовании автор предлагает другой методический подход, основанный на разработанных научно-обоснованных социальных норм площади жилья, за превышение которых оплата за технического обслуживание и ряда коммунальных услуг дожна осуществляться по значительно более высоким тарифам.

где Бп- научно-обоснованная социальная норма площади жилья на семью,

8 - общая площадь жилищного фонда в городе на момент проведения расчетов (м2); N0 - численность населения города (чел); Ы- количество граждан, проживающих в квартире (чел.); - средняя (или нормативная) площадь вспомогательных помещений - ванная и туалетная комнаты, кухня и коридор (м2);

На основе предлагаемого подхода общую площадь каждой квартиры можно рассматривать как один из следующих вариантов:

1. Площадь жилья, соответствующая социальным нормам, на которую могут быть предоставлены жилищные компенсации с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот;

2. Площадь жилья, превышающая нормы для предоставления жилищных компенсаций, но не превышающей научно-обоснованных социальных норм жилья. Оплата этой части общей площади жилья дожна осуществляться в соответствии с принятой программой жилищной реформы, по государственным тарифам;

3. Площадь жилья, превышающая научно-обоснованные социальные нормы для расчета платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги в соответствии со сверхнормативной общей площадью. По нашему мнению, такая оплата, дожна осуществляться уже сегодня на основе экономически обоснованных ставок и тарифов, обеспечивающих поное возмещение государству затрат на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг. Практическая реализация предлагаемых методических положений на основе дифференцированного подхода к оплате услуг жилищно-коммунального комплекса, выпоненная в исследо-

вании, позволила выявить значительный инвестиционный ресурс, который может быть направлен на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда..

Проведенный анализ существующей системы взаимоотношений между муниципалитетом (собственником имущества) и муниципальными коммунальными предприятиями показал, что образование тарифа на жилищно-коммунальные услуги, как правило, происходит по принципу лиздержки плюс рентабельность, т.е. расчетная себестоимость продукции (услуг) увеличивается на определенный процент рентабельности и исходя из этого формируются итоговые значения тарифов по группам потребителей. Такая система, основанная на затратных принципах формирования тарифов, не стимулирует коммунальные предприятия снижать себестоимость. Более того, они оказываются заинтересованным в росте себестоимости, которая используется в качестве базы для расчета тарифов и является в значительной степени налоговой категорией, зачастую не имеющей отношения к реальным потребностям регулируемого предприятия в финансировании. Исходя из этого, автор считает, что экономически обоснованные тарифы и ставки (нормативы) на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг дожны соответствовать минимально возможным издержкам предприятий жилищно-коммунального хозяйства при их эффективном функционировании и обеспечении установленного качества услуг и включать в себя прибыль для формирования фондов развития и стимулирования.

Жилищно-коммунальный комплекс является отраслью с четкой социальной ориентацией, поэтому ее реформирование дожно происходить в соответствии с рыночными принципами и государственным контролем.

3. Основные выводы и предложения

1 .Современные тенденции развития жилищной сферы свидетельствуют о том, что при существующих темпах роста ветхого и аварийного жилья в ближайшем будущем не будет обеспечено даже простое воспроизводство жилищного фонда. Выявлено, что первостепенное значение приобретают программы комплексной реконструкции и модернизации жилищного фонда которые являются приоритетными в задаче достижения обеспечения конституционных прав граждан на жилище. Реализация таких программ позволяет решить, как минимум пять важных задач:

улучшить условия проживания населения;

значительно сократить эксплуатационные расходы и соответственно постепенно снизить коммунальные платежи;

увеличить размер жилищного фонда без значительного увеличения пятен застройки;

преобразовать старую жилую застройку в соответствии с современными требованиями и нормами градостроительства;

улучшить экологическое состояние среды обитания.

2. Учитывая масштабность и важность поставленной проблемы решение ее возможно только в комплексе с решением общеэкономических и социальных задач. Доказана необходимость согласования целей реформирования жилищно-коммунальной сферы с целями реформирования систем сбора налогов и бюджетного планирования на законодательной основе.

3. В исследовании обоснована объективная необходимость и целесообразность включения амортизационных платежей в состав квартирной платы населения, и предложена модифицированная экономико-математическая модель формирования амортизационных ресурсов с учетом различия в формах собственности в рыночной экономике, которая учитывает такие показатели как тарифы по оплате услуг жилищно-коммунального комплекса, дотации из бюджета, темпы инфляции и другие.. Для накопления средств у собственников жилых помещений или упономоченных ими лиц (балансодержателей) предлагается аккумулировать их на специальных счетах в банках, использование которых дожно осуществляться строго по целевому назначению. В качестве меры по созданию организационных предпосылок для использования амортизационных отчислений по прямому назначению предлагается создание территориальных или отраслевых амортизационных фондов.

4.Усовершенствована система взаимодействия участников процесса реконструкции в регионе, отражающая комплекс договорных отношений служб заказчиков по обслуживанию населения и эксплуатации переданного им в управление жилищного фонда. При проведении определенной организационно-договорной работы на прединвестиционной фазе СЗ можно успешно использовать единственным и главным участником при реконструкции жилых домов, действующей от имени собственников и в их интересах.

5.Систематизированы основные направления организационно- правового регулирования концессионной деятельности в жилищно-коммунальной сфере. Это является предпосыкой развития инфраструктуры, расширения источников финансирования и внедрения новых форм и методов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве при сохранении прав собственности государства .

6. Предложены модели привлечения внебюджетных инвестиций, позволяющие активизировать процесс реконструкции жилищного фонда на основе вовлече-

ния средств инвесторов с учетом доли жилья, которая передается инвестору в собственность а также средств в форме эмиссии концессионных облигаций как одной из наиболее привлекательных форм финансирования жилищно-коммунальной инфраструктуры.

7.Подготовлены и обоснованы методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг. Практическая реализация методических положений, представленных в работе, позволит выявить и получить реально допонительный инвестиционный ресурс.

1. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда // Экономика строительства, № 1, 2003г. 0,7 п.л./ 0,3 п.л.

2. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Потенциальные источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда // Экономика строительства, №12, 2004г. 0,87 пл./ 0,37

3. Гурко А.И. Амортизация- один из источников финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда./ В сб.: Третья международная научно-практическая конференция.- М..: МИКХиС, Европейская Ассоциация строительных высших учебных заведений, 2005, 0,32 п..л.

4. Гурко А.И. Реконструкция и модернизация жилищного фонда- актуальная проблема жилищной политики России. М.: В сб. научных трудов МГСУ, 2005, 0,5 п.л. ( в печати)

4. Публикации по теме диссертации.

Гурко Анна Игоревна

Методы формирования комплексной системы организации и планирования рсконстукции жилищного фонда

Формат бумаги 60x84,1/16 Усл. печ. листов -1,5 Подписано в печать 19 мая 2005 года. Тираж 100 экз. Отпечатано с готовых о/м в ООО ТПК Центробланк Москва, Проспект Вернадского, д.29. Тел (095) 138 20 70,138 30 60

13 7 7t

РНБ Русский фонд

2006-4 8743

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гурко, Анна Игоревна

Введение

Содержание

ГЛАВА 1. Реконструкция как основная форма воспроизводства жилищного фонда

1.1. Реконструкция в системе воспроизводства жилищного фонда

1.2. Зарубежный опыт в области реконструкции и модернизации 23 жилищного фонда

1.2. Системный подход к формированию программ реконструкции жилищного фонда

ГЛАВА 2. Формирование организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда

2.1 Методический подход к формированию экономического механизма реконструкции жилищного фонда

2.2 Основные принципы управления реконструкцией жилищного 75 фонда

2.3 Концессия как современная форма управления реконструкцией жилищного фонда

Глава 3. Моделирование экономических механизмов привлечения инвестиций в сферу реконструкции жилищного фонда

3.1 Принципы построения системы привлечения инвестиций в 110 реконструкцию жилищного фонда

3.2 Методы привлечения внебюджетных инвестиций

3.3 Методические рекомендации по совершенствованию системы 143 оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы формирования комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда"

Актуальность исследования. Анализ жилищного фонда современной России показывает, что в его составе дома первых массовых серий постройки 50-60-х годов прошлого века составляют около 20%, в них проживает 17% населения страны.

Исходя из нормативных сроков эксплуатации и необходимости обеспечения сохранности этих домов, реконструктивные работы на них дожны были производиться в 80-х годах. Однако этого не произошло, в результате чего физический и моральный износ домов этих серий с каждым годом катастрофически растет и их состояние ухудшается. Естественно, это ведет к постоянному росту ветхого и аварийного жилья в составе жилищного фонда.

Следовательно, необходимы меры, направленные на сохранение и восстановление жилья. Ранее, в условиях преобладания государственной собственности эта проблема решалась через реализацию государственных планов разных уровней. Теперь же, в связи с развитием различных форм собственности сохранение и восстановление жилищного фонда рассматривается в системе воспроизводства как процесс, отражающий сущность новых отношений собственности в жилищной сфере.

Существующая сегодня возможность комплексного развития городской территории (реконструкции существующих и строительства новых жилых домов) повышает заинтересованность инвесторов вкладывать средства в реконструкцию в связи с более быстрой окупаемостью капитальных вложений за счет реализации по рыночным ценам допонительных жилых и нежилых площадей. Это характерно для переходного периода развития экономики, когда земля принадлежит городу и не раздроблена по меким правообладателям.

Однако два паралельных потока инвестиций в новое жилищное строительство и реконструкцию существующего жилья вряд ли могут быть обеспечены в необходимых объемах при существующих подходах к решению жилищной проблемы. Следовательно, жилищный фонд пятиэтажек может стать для города допонительным ресурсом в условиях ограниченности средств осуществления программы жилищного строительства.

Важной составляющей, которая способствовала бы решению проблемы реконструкции жилищного фонда, так же является создание системы экономических стимулов преобразования существующей застройки. Прежде всего это привлечение внебюджетных фондов, средств инвесторов путем предоставления налоговых льгот, возможности приобретения в собственность на определенных условиях части реконструируемого жилья, использование государственных гарантий для привлечения инвестиций негосударственного сектора и т.д.

Значительный интерес для настоящей работы представляют исследования отечественных и зарубежных ученых по проблемам воспроизводства: А.А Аракеляна, Б.С. Бушуева, В.В. Бузырёва, С.Н. Бугакова, Б.А. Вокова, П.Г. Грабового, JI.M. Кантора, М.И. Каменецкого, Н.Ф. Костецкого, Е.А. Кудашова, А.Ф. Пацкалева, Е.П. Панкратова, И.А. Рахмана, Р.Ф. Самусевой, В.М. Серова, Р.А. Сетдикова, Е.Б.Смирнова, В.П. Стороженко, Мо Грэя, Д. Форестера и другие.

Но, несмотря на широкий диапазон теоретико-прикладных исследований, проблемы научно- обоснованного подхода к организации, планированию и финансированию воспроизводства жилищного фонда далеко еще до конца не исследованы. Так, не в поной мере учитываются разнонаправленность интересов всех заинтересованных сторон в этом процессе. Не разработан механизм финансирования ремонтно-реконструктивных мероприятий по воспроизводству жилищного фонда в условиях ограниченных финансовых ресурсов. За рамками научных интересов остается вопрос амортизации основных фондов жилищной сферы города.

Планирование реконструкции городских зданий, сооружений и коммуникаций в большинстве городов страны практически сводится к определению перечня аварийно-восстановительных работ, либо ведётся формально, без увязки с имеющимися ресурсами.

Таким образом, из сказанного выше вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане расширения существующих методических представлений о формировании комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда, что обусловило выбор темы исследования, ее цель и задачи.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма, позволяющего активизировать инвестиционный процесс в жилищной сфере, выработать эффективные модели привлечения инвестиционных источников и управления жилищным фондом.

В рамках сформулированной цели в диссертационном исследовании поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- проведен анализ состояния и структуры жилищного фонда;

- изучен зарубежный опыт реконструкции жилищного фонда с целью его использования в условиях России;

- исследовано ресурсное обеспечение жилищной сферы;

- проведены анализ и оценка современной системы управления жилищным фондом;

- изучен процесс амортизации и возможность использования ее в качестве потенциального источника финансирования жилищного фонда;

- разработана модель привлечения инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда и факторы в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.

Объектом исследования является российский жилищный фонд во всем многообразии форм собственности.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания, основополагающие теории и концепции развития производства в условиях рынка, труды ведущих отечественных и зарубежных учёных по рассматриваемой проблеме, разработки учебных и научно-исследовательских институтов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области жилищно-коммунальной сферы. В работе использованы методы статистического анализа, системного подхода и экономико-математического моделирования. Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов к реконструкции жилищного фонда на основе разработки соответствующей программы и создания организационно-экономического механизма для их осуществления.

Наиболее важные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: на основе обобщения статистических материалов выявлено, что современное состояние подавляющей части жилищного фонда близко к критическому и доказано, что при существующем объеме инвестиций в жилищную сферу не может быть обеспечено даже простое воспроизводство жилищного фонда; выявлены проблемы управления жилищным фондом в регионе и предложены пути их решения. Для этого разработана схема взаимодействия участников реконструкции в системе управления жилищным фондом; - доказана необходимость начисления амортизации на объекты жилищной сферы и использования ее для воспроизводства жилищного фонда и инфраструктуры, предложена модель формирования амортизационного фонда с учетом различий в отношениях собственности и особенностей структуры жилищного фонда; предложен механизм привлечения инвестиционных ресурсов в сферу воспроизводства жилищного фонда; разработаны и обоснованы методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг за счет высокодоходных групп населения.

Достоверность полученных научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий жилищно-коммунального хозяйства за период 1999-2004гг., использования статистических и аналитических материалов Госкомстата России, материалов Минэкономразвития РФ, научных публикаций, и подтверждается апробацией результатов исследования в отрасли жилищно-коммунального хозяйства и экспертными оценками.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методических положений способствует построению эффективной комплексной системы организации и планирования реконструкции жилищного фонда.

Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике и выпонения научных исследований, для оценки системы управления жилищным фондом и выработки стратегии по привлечению инвестиций в реконструкцию жилищного фонда. Отдельные теоретические и практические результаты исследования использованы при разработке по заказу б. Госстроя России Стратегии развития строительного комплекса России на перспективу до 2010 года, а так же при разработке поправок к программе Жилище. (2003г.)

Основные положения диссертации докладывались и были одобрены на Третьей международной научно-практической конференции Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства, проходившей в Москве в 2005г. Отдельные разделы исследования включены в лекционные курсы Московского государственного строительного университета по дисциплинам Управление проектами, Оценка собственности и контролинг. На защиту выносится:

- модель формирования амортизационного фонда жилищной сферы;

- методы привлечения внебюджетных инвестиций;

- методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг за счет высокодоходных групп населения.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка использованной и приложении. Объем диссертации составляет 166 страниц и содержит 5 таблиц, 13 рисунков, 115 наименований литературных источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гурко, Анна Игоревна

Основные выводы и предложения

1.Современные тенденции развития жилищной сферы свидетельствуют о том, что при существующих темпах роста ветхого и аварийного жилья в ближайшем будущем не будет обеспечено даже простое воспроизводство жилищного фонда. Выявлено, что первостепенное значение приобретают программы комплексной реконструкции и модернизации жилищного фонда которые являются приоритетными в задаче достижения обеспечения конституционных прав граждан на жилище. Реализация таких программ позволяет решить, как минимум пять важных задач: улучшить условия проживания населения; значительно сократить эксплуатационные расходы и соответственно постепенно снизить коммунальные платежи; увеличить размер жилищного фонда без значительного увеличения пятен застройки; преобразовать старую жилую застройку в соответствии с современными требованиями и нормами градостроительства, улучшить экологическое состояние среды обитания.

2. Учитывая масштабность и важность поставленной проблемы решение ее возможно только в комплексе с решением общеэкономических и социальных задач. Доказана необходимость согласования целей реформирования жилищно-коммунальной сферы с целями реформирования систем сбора налогов и бюджетного планирования на законодательной основе.

3. В исследовании обоснована объективная необходимость и целесообразность включения амортизационных платежей в состав квартирной платы населения, и предложена модифицированная экономико-математическая модель формирования амортизационных ресурсов с учетом различия в формах собственности в рыночной экономике, которая учитывает такие экономические показателей как тарифы по оплате услуг жилищно-коммунального комплекса, дотации из бюджета, темпы инфляции и другие показатели. Для накопления средств у собственников жилых помещений или упономоченных ими лиц (балансодержателей) предлагается аккумулировать их на специальных счетах в банках, использование которых дожно осуществляться строго по целевому назначению. В качестве меры по созданию организационных предпосылок для использования амортизационных отчислений по прямому назначению предлагается создание территориальных или отраслевых амортизационных фондов.

Усовершенствована система взаимодействия участников процесса реконструкции в регионе, отражающая комплекс договорных отношений служб заказчиков по обслуживанию населения и эксплуатации переданного им в управление жилищного фонда. При проведении определенной организационно-договорной работы на прединвестиционной фазе СЗ можно успешно использовать единственным и главным участником при реконструкции жилых домов, действующей от имени собственников и в их интересах.

5.Систематизированы основные направления организационно-правового регулирования концессионной деятельности в жилищно-коммунальной сфере. Это является предпосыкой развития инфраструктуры, расширения источников финансирования и внедрения новых форм и методов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве при сохранении прав собственности государства .

6. Предложены методы привлечения внебюджетных инвестиций, позволяющие активизировать процесс реконструкции жилищного фонда на основе вовлечения средств инвесторов с учетом доли жилья, которая передается инвестору в собственность а также средств в форме эмиссии концессионных облигаций как одной из наиболее привлекательных форм финансирования жилищно-коммунальной инфраструктуры.

7.Подготовлены и обоснованы методические положения по совершенствованию системы оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Практическая реализация методических положений, представленных в работе, позволит выявить и получить реально допонительный инвестиционный ресурс. V

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гурко, Анна Игоревна, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.- М.: Издательство Проспект, 2003г. 445с.

2. Жилищный Кодекс Российской Федерации // Российская газета от 12 января 2005г. №1.

3. Жилищный кодекс РСФСР , М.: Издательство Спартак, 1997г.

4. Сборник кодексов Российской Федерации // Изд.5-е. М.: Инфра-изд. Дом Филин.-1998.-685с.

5. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики.

6. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации).

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 20 декабря 1997 г. № 1613 О Программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998 1999 годы.

8. Подпрограмма Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации Федеральной целевой программы Жилище на 2002 2010 годы (утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 г. № 797).

9. Постановление Совета Министров Российской Федерации от 22 сентября 1993 г. № 935 О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. № 707 Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения.

12. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

13. Приказ Госстроя России от 28 декабря 2000 г. № 302 Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию цен на воду и отведение стоков.

14. Приказ Госстроя России от 28 декабря 2000 г. № 304 Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию цен на тепло и теплоноситель.

15. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

16. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья.

17. Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами.

18. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах.

19. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. № 10-П.

20. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443 О собственности в РСФСР.

21. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 432 О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.

22. Закон Российской Федерации О внесении изменений и допонений в Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 02 января 2000 года, № 22-ФЗ

23. Алексеев Ю.В. Особенности реконструкции жилой застройки в сложившихся районах Москвы, ПГС №8,1997г.

24. Аксиньин В.Б. Организационно-экономическое обеспечение функционирования жилищной сферы городов России. Автореф. Дисс. На соиск. Учен.степ.канд. экон. Наук.-Н.Новгород, 1998-24с.

25. Аверьянов В.К. Концепция развития инженерной инфраструктуры при вторичной застройке жилых кварталов с одновременной реконструкцией домов первых массовых серий, М., ПГС№2,1997г.

26. Аврамец С.И. Опыт функционирования единого расчетно-кассового центра. ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера.№ 8, 2002, часть I. -с.20-28.

27. Андрианов В.В., Ананькина Е.А., Хомченко Д.Ю. Под редакцией Сиваева Е.Б. Принципы эффективного тарифного регулирования коммунальных предприятий.:Научный доклад фонд института экономики города

28. Брунов П.Е., Кулаков Ю.Н. Проблемы формирования системы амортизации и определения износа объектов доходной недвижимости // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России. Сб. тр./ Моск.гос. строит, ун-т.: 2003г.

29. Брунов П.Е. , Казарновский В.А. Износ и амортизация при управлении доходной жилищной недвижимостью // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб.тр./ Моск.гос. строит, ун-т.: 2003г.

30. Бугаков С.Н. В поисках стратегии реформирования капитального строительства, М., ПГС №4, 1996Г.

31. Бугаков С.Н. Научно-технические аспекты повышения эффективности капитального строительства, ПГС №7, 1996г.35; Бирюков Г.С., Плебух А.Н. Здания: резервы их реконструкции (Концепция мансардного строительства в России)Ю ПГС №11, 1996г.

32. Бежаев О.Г. Проблемы финансового обеспечения реформы ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2002. - № 9. Ч. II.

33. Бессонова О.Э Жилье, рынок и задача / Под ред. Т.И. Заславской-Новосибирск: Наука, 1993.

34. Бонвиль М. Восстановление жилья в старых городских районах: сравнительный анализ политики Франции и России // Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика: Сб. статей. Ч СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 1994.

35. Боголюбов B.C., Васильева Н.В., Иохведов Ф.М. Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования ЖКХ.-СПб.: СПбГИЭА, 1997г.

36. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. -М.: Инфра-М, 2001.-256с.

37. Варламов Н.В. Бадьин Н.В. Современные особенности содержания и реконструкции жилых зданий/Российская архитектурно-строительная энциклопедия. Т. VI.-M: Бумажная галерея, 2000-С.28-42.

38. В.Г. Варнавский Реформирование жилищно-коммунальной сферы: анализ позиций Центра и регионов в свете мирового опыта использования концессий // Федерализм.-2001.-№4.-с.ЗЗ-54

39. В.Г Варнавский . Концессия как пкрспективное направление реформирования государственного сектора // Год планеты :Политика. Экономика. Биз-нес.Банки. Образование. Вып. 2001г. /М.:Республика,2001-с.180-185.

40. В.Г. Варнавский Концессионный механизм партнерства государства и частного сектора // М.: Научные доклады-2003г.

41. Н.Васильева., Маркварт Э., Чернова И. Организация конкурсов на размещение муниципальных заказов: Практическое пособие для органов местного самоуправления. Ч СПб., 2001.

42. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник.-М.:Гардарика, 1999.

43. Гакин М., Кордюкова Т., Эйгель Ф. Унитарные предприятия Ч потенциальный доход или потенциальные риски для региональных и местных администраций? // Кредит Russia. 2001. - № 19 - 20 (46 - 47).

44. Главное в реформировании ЖКХ- модернизация основных фондов // Строительная газета №15.

45. ВСН58-88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.-М.: Госкомархитектуры. Стройиздат. 1990-31с.

46. Владимиров В.В. Градостроительные аспекты реконструкции жилой застройки 50-60гг., ПГС№9, 1996г.

47. Григорьев.Ю.П. и др. Расстаемся с пятиэтажками, Арх. И стр-во Москвы № 1, 1996г.

48. Договорные отношения товариществ собственников жилья. М.: Фонд Институт экономики города, 1998.

49. Доступность услуг, социальная защита и участие общественности в процессе реформирования сектора водоснабжения и канализации в странах Восточной Европы, Кавказа и Центральной Азии: Ключевые аспекты и рекомендации / OECD, 2003.

50. Дронов А.А. Проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилья. //ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгатера. № 1, ч. И, 2003, с. 4 Ч 5.

51. Давидович В.Г. Планирование городов и районов. -М.: Стройиздат, 1964-270с.

52. Единые нормы амортизационных отчислений на поное восстановление основных фондов.-М.: Ось-89,1996. -144с.

53. Егорова Н.Е., , Кирилова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Хачатрян С.Р. Типология и анализ экономико-математических моделей воспроизводства, РАН, 77с.

54. Жилищное хозяйство в России. 2004:Стат.сб./ Госкомстат России.-М., 2004г.

55. Зворыкина Ю.В. Методологические основы и механизмы управления концессиями в России, Автореф. дисс. на соиск. учен, степени доктора, экон. Наук.-, М.,2003,.

56. Ершов Ю.А. Каким быть закону о концессиях? // Экономическая газета-1992.-№3.-с.8.

57. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России. М.: ТЕИС, 2002.

58. Жилищно-коммунальный комплекс России: завершение перехода к рыночной экономике: Итоговый отчет / Всемирный банк; Департамент инфраструктуры и энергетики. Регион Европы и Центральной Азии. Январь 2003.

59. Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г. Поляковского. Ч М.: Дело, 1996.

60. Кияненко К.В. Концепция жилищной проблемы и жилищная политика Рос-сии//Жилищное строительство. 1988. № 1.

61. Кияненко A. JI.Жилищная система Голандии: действующие лица и испонители // Жилищное строительство. 1999. № 3.

62. Калиниченко О. В. К вопросу об оптимизации инвестиций при реконструкции ветхого жилья. Журнал Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века, январь 2001 г.

63. Киселев В.В. Реформирование ЖКХ требует инициативы и творчества-Жилищное и коммунальное хозяйство, № 8, 2002, с. 9 16.

64. Крупицкий M.JI. Экономика, организация и планирование жилищного хо-зяйства.-М.: Стройиздат, 1987.-191 с.

65. Киселев В. В. Есть ли сегодня альтернатива ДЕЗам? Жилищное и коммунальное хозяйство, № 9, 2002, с. 16-19.

66. Колотикин Б.М. Договечность жилых зданий. -М.: Стройиздат, 1965.-320с.

67. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства

68. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда // Экономика строительства, №1, 2003г.

69. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Потенциальные источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда // Экономика строительства, № 12, 2004г.

70. Костецкий Н.Ф. Состояние жилищного фонда-главный фактор обеспечения эффективности реформы ЖКХ.// Недвижимость: экономика, управление-2002-№3-4

71. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика / Под ред. С.Б. Сиваева. М.: Фонд Институт экономики города, 2002.

72. Ключевые аспекты реформы тарифов городского водного хозяйства в странах Восточной Европы, Кавказа и Центральной Азии/ OECD, 2003.

73. Контракты и издержки в ресурсоснабжающих подотраслях жилищно-коммунального хозяйства / К. Менар, П.В. Крючкова, Е.Н. Кудряшова, О.А. Пороховская, Д.М. Сорк, А.Е. Шаститко. Под ред. А.Е. Шаститко; Бюро экономического анализа. -М.: ТЕИС. 2000.

74. Косарева Н.А., Андреева JI.H. РКЦ: решение проблем сбора платежей и расчетов с населением // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. -1999.-№1.

75. Косовских А. Пути эффективного управления жилищным фондом // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2002. - № 6.

76. Контрактная система в капитальном строительстве (Зарубежный опыт).-М.: изд. Строительная газета, 1992

77. Корсакова К.М., Курляндская И.А. Отражение в бухгатерском учете платежей населения за жилье всех форм собственности // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ- 1999г. №3.

78. Корсакова К.М., Курляндская И.А. Учет основных средств и их амортизация в организациях ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ-1999г. №8.

79. Кутакова Т.Б. Товарищество собственников жилья ваш выбор. - М.: Фонд Институт экономики города, 1997.

80. Концепция системы финансирования инвестиционных проектов в сфере коммунального хозяйства, имеющих экологический эффект. / В.В. Андрианов, Е.А. Ананькина, Д.Ю. Хомченко,. М.: Фонд Институт экономики города, 2000.

81. Контракты и издержки в ресурсоснабжающих подотраслях жилищно-кммунального хозяйства/ К. Менар, П.В. Крючкова, Е.Н. Кудряшова, и др. Бюро экономического анализа.- М.: ТЕИС.2000.

82. Ланцов. В.А. Ловкие А.С. Опыт перспективного планирования капитально88. го ремонта жилищного фонда.-Л.: Стройиздат, 1982, -16с.

83. Латкин А.А. О привлечении внебюджетных заемных средств для развития коммунальной инфраструктуры // Жилищно-коммунальное хозяйств: журнал руководителя и главного бухгатера.-1999.№ 4.

84. Любарская М.А. Совершенствование управления предприятиями жилищно-коммунального хозяйства в условиях адаптации к рынку// Автореф. ДИС.К.Э.Н.-СП6., 1998г.

85. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ/ предприятия ЖКХ: реформирование, бухучет, налогообложение.-М.Современная экономика и право, 2000.-128с.

86. Методика формирования организационно-экономического механизма планирования и финансирования капитального ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга.-Научно-технический отчет // Научн. Рук.темы-В.С. Чекалин-СПбГИЭ А,2001 -123с.

87. Нефедов Б.Н., Шостак О.И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: Структура и управление. Информационно-компьютерные системы: Аналитический обзор. Новосибирск: Наука, 2001.

88. Нечаев Н.В. капитальный ремонт жилых зданий.-М: Стройиздат, 1990-207с.

89. Нормы амортизационных отчислений по основным фондам народного хозяйства СССР.-М.: Экономика, 1974.-220с.

90. Обозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика. Н.Новгород, 1998. -56с.

91. Пацкале А.Ф., Табакова С.А. Новый взгляд на старый фонд Экономика и жизнь №12, 2003г.

92. Обзор экономики России // Информационно-аналитический бюлетень Бюро экономического анализа. Ч 2003. № 36.

93. Обозов С.А. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры крупного города. Нижний Новгород: НИСОЦ Ч Издательство Вого-Вятской академии государственной службы, 1998. Ч (Сер. Инвестиции).

94. О ситуации в жилищно-коммунальной сфере // Информационно-аналитический бюлетень Бюро экономического анализа. Ч 2002. № 31.

95. Петрова Е.Ф., Шапиро М.Д. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда. М.: Фонд Институт экономики города, 2002.

96. Пругова Ю. ЕРКЦ: опыт комплексного подхода к учету финансовых потоков в сфере ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2002. - № 6

97. Портнов Б.А. Интегральная оценка качества среды как инструмент городского планирования. Жилищное строительство, № 6, 1996.

98. Рочегов А.Г. О рационализации жилищного строительства в России. Архитектурный вестник N2, 1995 г.

99. Ресин А.Г., Сахаров Г.П. О проблемах энергоэффективности ограждающих конструкций зданий. ПГС, № 5, 1996.

100. Ройтман М.С. Вопросы амортизации жилых домов. Автореф. Дисс. На со-иск. Учен. Степени кандю экон. Наук.-, 1975.-23.

101. Спивак А.К., Сикачев А.В. Портер Э.Г., Блех Е.М. Модернизация пятиэтажных жилых домов. М., Знание, 1990 г.

102. Савкин К.М. Новая жизнь старых зданий. Арх. и стр-во Москвы N 5, 1997 г.

103. Сазонов А. А. Опыт разработки оптимального перспективного плана реконструкции и капитального ремонта жилой застройки // Информ. листок № 277 90 Горьковского ЦНТИ. - Горький, 1990.- С.1 - 4.

104. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа- СПбГИЭА, 1997.

105. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости.- М.: Ось 89, 1998.

106. Финансирование создания и модернизации инфраструктурных объектов транспортного и коммунального хозяйства.- Издательство французского национального института мостов и дорог 2002.

107. Федосеев И.В. и др. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учеб. Пособие.-СПб.: СПБГИЭА, 1994.

108. Чернышов Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.М.: МЦФЭР, 1996г.

Похожие диссертации