Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методология управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Ватолин, Владимир Валентинович
Место защиты	Москва
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методология управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса"

Высшая школа приватизации и предпринимательства - институт

На правах рукописи

МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ОБОРОТОМ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА МЕГАПОЛИСА

Специальность 08.00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)

3171339

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва 2008

О 5 ['.ЮН 2008

003171339

Работа выпонена в Высшей школе приватизации и предпринимательства - институте (ВШПП)

Научный консультант:

доктор экономических и технических наук, профессор

Райзберг Борис Абрамович

Официальные оппоненты.

доктор экономических наук, профессор Григорьев Владимир Викторович

доктор экономических наук Полянский Андрей Игоревич

доктор экономических наук Сизов Юрий Сергеевич

Ведущая организация.

Институт экономики РАН

Защита состоится 01 июля 2008 года в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 521.001 01 в Высшей школе приватизации и предпринимательства - институте по адресу 125009, Москва, Леонтьевский пер., д.7, стр 3, ауд №316

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Высшей школы приватизации и предпринимательства - института

Автореферат разослан_года

Ученый секретарь диссертационного совета Д 521.001 01 канд экон.наук

С.А Никонова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход к рыночному способу организации хозяйственной деятельности представляет собой длительный процесс, охватывающий не только становление рыночных отношений, но и глубокие институциональные изменения, коренное преобразование системы государственного управления экономикой мегаполисов и регионов Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным источником неналоговых доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный оборот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т д

Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики Проблема управления недвижимостью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, теории управления и менеджмента

Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его проектирования и до окончания срока жизни. Для объектов нежилого фонда смена состояний объекта отражает как их вещные, так и правовые характеристики Анализ состояния, использования, развития нежилого фонда свидетельствует о наличии ряда проблем, возникающих в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении

Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда направлено на обеспечение сохранности, устойчивости, разви-

тия экономики, городского хозяйства, удовлетворение потребностей государства и бизнеса в нежилых помещениях. Формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости направлены на улучшение структуры объектов государственной собственности, ее преобразование в муниципальную, акционерную собственность, более эффективное использование объектов.

Процесс обращения недвижимости, включающий приватизацию, продажу, аренду, концессионирование, лизинг, развивается в России в условиях глубоких трансформационных изменений в системе имущественных отношений, уточнения правового статуса объектов, смены концептуальных установок в формировании рынка Низкая ликвидность недвижимости приводит к высоким трансакционным издержкам, порождает инвестиционные риски, сдерживает рост предпринимательства. Сжатые сроки трансформации сложившихся форм оборота недвижимого имущества обострили проблему защиты прав собственника как в лице государства, так и других субъектов хозяйствования

Мировой опыт регулирования имущественного оборота опирается на организацию системы регистрации прав собственности Как правило, возложение ответственности за ведение реестра прав собственности на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам. Тем самым достигается сопоставимость, совместимость кадастровых и реестровых данных, снижается вероятность возникновения имущественных споров

Продожает оставаться актуальной задача обобщения прогрессивного опыта и его использования в отечественной практике, выявления специфики управления недвижимым имуществом в постреформенной российской экономике Практика проводимых в России преобразований убеждает, что источником стабильности экономики продожает оставаться государственный сектор и его имущественная составляющая, качество управления которыми

во многом предопределяет эффективность функционирования всей экономики Отсюда вытекает требование повышения научной обоснованности генеральных планов развития крупных городов, градостроительных схем, схем зонирования. Имеется положительный опыт московского региона в разработке схем зонирования, использования механизма резервирования и реабилитации освобождаемых территорий, реконструкции нежилого фонда в области сдачи недвижимости в аренду, организации ее аукционной продажи. Накопленный опыт, став объектом анализа, может быть распространен на другие региональные центры.

Острая полемичность проблемы институциональных барьеров на рынке городской недвижимости, вовлечения имущественных ресурсов в хозяйственный оборот, разработки механизма договорной стратегии, использовании финансовых и инвестиционных источников городской экономики предопределили выбор предмета настоящего исследования, обусловили его целевую ориентацию.

Целью исследования является разработка и научное обоснование эффективной в экономическом и социальном отношении методологии формирования и развития институтов и инструментов управления сферой обращения государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупных городов России в складывающейся рыночной среде в условиях проводимой государственной политики с учетом мировых тенденций

Цель исследования предопределила постановку и необходимость решения следующих основных задач:

- оценить процессы трансформации отношений собственности в России на современном этапе, их влияние на экономику и социальную сферу;

- исследовать потенциальные возможности повышения экономической и социальной эффективности использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной, региональной и муниципальной собственности;

- выявить особенности функционирования нежилого фонда городской собственности в рыночных условиях хозяйствования и проблемы получения от него высокой экономической и социальной отдачи, установить рациональные с позиции достижения экономического и социального результатов способы, формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости,

- проанализировать иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования объектов нежилого фонда в крупных городах;

- исследовать процесс формирования и реализации стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда в крупном городе, разработать методологию программно-целевого планирования и управления в процессе выработки стратегии, определить основные направления нормативно-законодательного регулирования программ и инвестиционных проектов в ходе реализации генерального плана развития столичного мегаполиса,

- разработать инновационные инструменты организации и регулирования движения финансовых потоков в интересах создания и эффективного использования городского нежилого фонда, предложить и обосновать инновационный инструментарий механизма реализации договорной арендной стратегии.

Объектом исследования является сфера и процессы обращения имущественных объектов нежилого фонда мегаполиса, охватывающие продажу, аренду и другие способы вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот, влияющие на производственную деятельность и сферу услуг

Предмет исследования представляют методы формирования и действия институтов и инструментов управления имущественным оборотом государственного и муниципального нежилого фонда в крупных городах Российской Федерации, обеспечивающие повышение экономической и социальной

эффективности использования городского имущества, устойчивое функционирование городской экономики.

Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области макроэкономики, положений современной экономической теории, фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки, опубликованные работы в области экономики и управления недвижимостью, хозяйственного оборота ресурсов, государственного управления имущественно-земельными комплексами

Многогранный процесс изменений, происходящих в системе управления крупными городами, организации хозяйственного оборота объектов нежилого фонда, приватизации государственной и муниципальной собственности нашел отражение в работах Абдулаева Н А, Авекова В В , Беккера В Я, Бурака П И, Бусова В.И, Витрянского В.В., Дорогова Н.И., Кошкина Л И, Климовича М В , Максимова С Н, Новицкого И.Ю., Пепеляевой Л В , Рос-танца В.Г, Рукиной И.М., Сараева А С, Сизова Ю.С., Степанова И С , Тара-севича Е И, Тумасянц С М, Хубиева К А., Циганова В В , Цыпкина Ю А, Штейн Е М, Шрейбера А К.

В формирование методологии институциональных основ управления недвижимостью и рыночного регулирования значительный вклад внесли такие видные зарубежные ученые, как Друкер П, Корнай Я., Коуз Р, Стиглер Дж, Тейлор Ф , Тироль Ж., Уильямсон О, Форд Г., Хайек Ф, Шумпетер Й.

Среди российских ученых исследование этой проблемы представлено в трудах таких ученых, как Абакин Л И, Иващенко Н.П., Кошкин В И, May В.А, Некипелов АД, Нуреев Р.М, Прусак М.М., Петраков НЯ., Радаев В В , Райзберг Б А, Соловьев М М, Чепуренко А Ю , Шаститко А Е., Ясин Е Г.

Результаты исследований указанных и других авторов были использованы и нашли отражение в диссертационной работе.

В диссертации применены методы системного и структурного анализа, прогнозирования и экономического программирования, теории вероятностей, функционально-структурного моделирования и классификации экономических объектов, социологического ранжирования, экспертных оценок и выбора рациональных альтернатив.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы статистики РФ, городских статистических управлений Москвы и Санкт-Петербурга, отчетность Департамента имущества г.Москвы и Комитета имущества Санкт-Петербурга, отечественные и зарубежные научные источники, результаты исследований и расчетов, выпоненных автором.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и системном обосновании научных принципов и положений, реализация которых позволяет решить проблему применения эффективных в экономическом и социальном отношении институциональных и инструментальных методов управления функционированием, использованием, рыночным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда города во взаимосвязи с реформированием системы управления городской экономикой в целом Предлагаемый инструментарий решения проблемы отличается выраженной направленностью на повышение отдачи, производственного, социального, бюджетного эффекта имущественного комплекса региональной экономики, построен с учетом нормативно-законодательных актов административной реформы управления и реформы местного самоуправления, осуществления курса на реализацию национальных проектов социальной направленности

Основные результаты диссертационного исследования, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора.

- определены критерии, условия формирования и проведения единой государственной политики в управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда,

- установлены границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта девелопмента государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, используемых для размещения городских служб, организаций социального профиля и предоставления в аренду бизнесу;

- разработана экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных помещений, создающая возможность формализованного описания обьекта управления и оптимизации процесса управления с целью максимизации экономической и социальной эффективности; разработан метод расчета интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городского нежилого фонда, позволяющий формировать оптимальную с точки зрения доходов бюджета и социальной эффективности структуру нежилого фонда крупного мегаполиса;

- предложены пути осуществления программно-целевого подхода в управлении оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частно-государственного партнерства, что позволяет применять стандарты и регламенты управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике региональных центров,

- отработан организационно-экономический механизм проведения аукционных торгов на торговых площадках по продаже объектов нежилого фонда и прав их аренды с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и организаций социального профиля, позволяющий достичь сочетания критериев бюджетной и социальной эффективности;

- предложена для практического применения усовершенствованная методика определения цены предложения на рынке городских объектов недви-

жимости и ставок арендной платы, основанная на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что содержащиеся в ней научные положения, методологические подходы и рекомендации создают предпосыки эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов городского нежилого фонда в процессе выбора рационального способа их применения. Проведенные исследования совершенствуют научную методологию проведения приватизации и акционирования, передачи городских объектов недвижимости в аренду и концессионирование, нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города, разработку целевых программ и стратегического плана экономического и социального развития.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации использованы и могут применяться в практической деятельности различных уровней государственного и муниципального управления недвижимым имуществом крупных городов, способствовать более поному, рациональному использованию имеющихся и вводимых в строй объектов нежилого фонда разного назначения

На защиту выносятся:

1. Методология формирования единой государственной инструментальной и институциональной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда мегаполиса

2. Методические подходы к определению стоимости, цены рыночного предложения инфраструктурных и социальных объектов нежилого фонда, учитывающие расчетно-аналитические и рыночные оценки

3. Программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда.

4. Экономико-математическая модель хозяйственного оборота нежилого фонда на основе оценки интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городских объектов

5 Организационно-экономический механизм управления сдачей в аренду и продажей городских объектов субъектам малого и среднего бизнеса и организациям социального профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в монографии Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда (гМосква, 2006 г) и 35 статьях в научных журналах и сборниках общим объемом авторского текста 29,7 печатных листов, в том числе в девяти журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации

Основные положения работы докладывались на научно-практической конференции О политике города в области управления городским имуществом (г Москва, май 2000 г ), научно-практической конференции Предприниматель недвижимость и закон (г.Москва, май 2003 г.), научно-практической конференции Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях (г.Москва, апрель 2004 г.), научно-практической конференции по проблемам управления имуществом (г.Санкт-Петербург, июль 2005 г), научно-практической конференции л15 лет приватизации итоги и перспективы (г Москва, октябрь 2006 г), на международном инвестиционном форуме Р110Е51а1е 2007 (г Санкт-Петербург, август 2007 г), на международной научно-практической конференции Экономика мегаполисов и регионов (Мадрид, сентябрь 2007 г.)

Под научным руководством и при непосредственном участии автора разработан ряд нормативно-методических документов, нашедших отражение' - в Федеральных законах РФ от 21.07 1997 № 123-ФЭ О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального

имущества в Российской Федерации, от 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества,

- в Указе Президента РФ от 06.02.1995 № 96 О втором этапе приватизации в г Москве (в ред Указов Президента РФ от 26 05 1996 № 993, от 25 02 2003 № 250);

- в законах города Москвы от 16 07 1997 № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве (в ред от 11 06 2003 № 35), от 11 04 2001 № 12 О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (в ред. от 13 02 2002 № 8), от 27 04 2005 № 14 О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы);

- в принятых в период с 1996 по 2007 гг постановлениях Правительства Москвы по вопросам упорядочения осуществления контроля за выпонением договоров купли-продажи муниципальной (государственной) собственности и политики города в области продажи городского имущества, создания единого реестра собственности города Москвы, совершенствования управления собственностью г Москвы с использованием инструментов финансового рынка, порядка передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы

Результаты работы использованы Департаментом финансов г Москвы, ГУЛ НИиПИ Генплана Москвы, Фондами имущества Санкт-Петербурга и Московской области Материалы исследования используются в учебном процессе Высшей школы приватизации и предпринимательства, Московского городского университета управления Правительства Москвы

Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и рекомендаций, списка литературных источников по теме исследования

Структура диссертационной работы представлена следующим образом

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Нежилой фонд городской собственности как объект государственного и муниципального управления

1.1 Трансформация отношений собственности в России в процессе проведения рыночных реформ

1 2. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности,

его структура, роль и место в системе управления хозяйственным оборотом города

1.3. Проблемы эффективного в экономическом и социальном отношении использования объектов нежилого фонда крупного города

Глава 2 Зарубежный опыт управления процессами создания и использования городских объектов нежилого фонда (девелопмента недвижимости)

2 1 Специфика иностранного опыта управления созданием и хозяйст-

венным оборотом объектов нежилого фонда

2 2 Девелопмент офисных зданий и помещений

2 3 Девелопмент производственных (промышленных) зданий, соору-

жений, помещений

2.4. Девелопмент зданий и помещений розничной торговли

Глава 3. Формы и методы управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда

3 1 Приватизация государственной и муниципальной собственности и

земельный оборот в крупном городе

3 2 Аренда и концессионирование объектов нежилого фонда в виде зданий и земельных участков

3 3 Акционирование и использование недвижимости в городском хо-

зяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности

Глава 4 Программы и инвестиционные проекты как инструменты реализации государственной стратегии управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда

4 1 Нормативно-законодательное регулирование формирования и реа-

лизации генерального плана развития города

4 2 Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда

4 3 Частно-государственное партнерство как форма организации и со-

действия реализации градостроительных программ и инвестиционных проектов

Глава 5 Инновационные подходы в управлении хозяйственным оборотом городскими объектами нежилого фонда

5.1 Структуризация городских объектов нежилого фонда как инструмент совершенствования управления

5 2 Развитие методов формирования арендной платы и определение

стоимости нежилых объектов городской собственности

5 3. Совершенствование методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города

5 4 Методы оценки и пути повышения экономической и социальной эффективности управления хозяйственным оборотом объектами нежилого фонда городской собственности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЯ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Содержание диссертации построено таким образом, чтобы, оттакиваясь от постановки и раскрытия содержания проблем управления хозяйственным оборотом городской недвижимости, анализа состояния проблем, выработать методологические основы и управленческие механизмы решения этих проблем. Изложению собственно предмета диссертационной работы предшествует концентрированное описание и обоснование ее актуальности, целей и задач, научной новизны и практической значимости данных об апробации и внедрении результатов работы

Проведенный автором анализ трансформации отношений собственности в ходе осуществления рыночных преобразований в России свидетельст-

вует о повышении роли нежилого фонда в управлении хозяйственным оборотом, под которым понимается изменение формы собственности и назначения, способа применения объектов, процесса купли-продажи, аренды, рыночного ценообразования, проведения торгов

Изменение отношений собственности рассматривается с позиций реформирования национальной экономики, перемен, происходящих в системе имущественных и воспроизводственных отношений. В работе отражены интенсивные интеграционные процессы, происходящие в системе национальных экономик, затрагивающие международное разделение труда, концентрацию капитала, слияние и поглощение компаний, сопровождаемые перераспределением имущества, изменением имущественных отношений. Обосновывается положение о том, что результатом системной и структурной трансформации является формирование российской модели национальной экономики, главными чертами которой дожны стать социальная ориентация, высокая эффективность и конкурентоспособность производства, рациональное использование ресурсов, объектов недвижимого имущества

Показано, что динамика трансформации форм собственности и имущественных отношений в России определяется следующими факторами'

- сменой централизованной модели управления экономикой либеральной рыночной моделью, отходом от системы планового ведения хозяйства и государственного регулирования имущественного оборота, переходом к рыночному саморегулированию и образованию двухсекторного рынка продажи и аренды нежилых помещений при возрастающем спросе на них со стороны государства и бизнеса,

- разрывом складывавшихся многими десятилетиями методов и форм распределения объектов собственности между товаропроизводителями, пользователями, изменением сфер использования и потребностей в нежилом фонде, выведением из государственного (городского) хозяйственного оборота ряда видов недвижимого имущества.

Существуют и другие факторы, оказывающие воздействие на трансформацию отношений собственности в Российской Федерации Резко увеличилась дифференциация доходов населения, включая доходы от собственности. Произошло значительное перераспределение собственности на средства производства, объекты нежилого фонда в пользу частного сектора Инвестиции в основной капитал, несмотря на позитивную динамику последних пяти лет, достигли только 66,7% от уровня 1991 г. Наращивание частного сектора не привело к адекватному росту ВВП и национального богатства

В исследовании приводятся различные оценки происходящих трансформационных процессов в отношениях собственности. Авторская позиция сводится к необходимости диалектического подхода к структурным изменениям, учитывая инерционные тенденции в динамике хозяйственного оборота Частная собственность не может носить абсолютного характера, требуется разумное сочетание различных форм собственности, исходя из функционального обеспечения хозяйственного оборота. Одновременно с тенденцией приватизации как основной составляющей процесса разгосударствления экономики, имеет место и постоянно усиливается тенденция к социализации частной собственности. Наложение векторов отмеченных тенденций обусловливает процесс демократизации отношений собственности Данное обстоятельство предполагает необходимость государственного регулирования, контроля за использованием объектов нежилого фонда в соответствии с их предназначением в приватизируемом и неприватизируемом секторах экономики исходя из соображений экономической и социальной эффективности

О наличии связи между макроэкономической динамикой и трансформацией форм и отношений собственности, которая не носит однозначный характер, свидетельствуют данные таблицы 1.

Таблица 1

Макроэкономические показатели и трансформация отношений собственности в Российской Федерации за 1991-2007 гг. (в %)*

1991 1998 2004 2005 2006 2007

ВВП 100 60,6 89,7 95,4 101,7 108,6

Инвестиции в основной капитал 100 24,8 43,2 47,7 54,2 66,7

Реальные располагаемые денеж-

ные доходы населения 100 52,4 77,3 84,1 92,5 104,6

Дифференциация доходов насе-

ления (децильный коэффициент) 4,5 13,7 15,2 14,9 15,3 15,3

Собственность: 100 100 100 100 100

(число предприятий и организаций)

- государственная 95,4 5,4 3,9 3,6 3,4 3,3

- муниципальная - 6,5 5,9 5,6 5,3 5,9

- частная(корпоративная) - 73,9 78,0 79,2 80,5 80,7

- прочие 4,6 14,2 12,2 11,6 10,8 10,1

Специфическая картина сложилась в части трансформации собственности на городские объекты жилого фонда (перешедшие, в основном, в частную собственность) и городские объекты нежилого фонда. Признавая право на осуществление государственного управления за использованием объектов городского нежилого фонда, автор диссертации исходит из теоретических и практических предпосылок необходимости системного подхода к управлению хозяйственным оборотом в целом и хозяйственным оборотом объектов недвижимости в частности Хозяйственный оборот городской недвижимости с одной стороны - выступает составной частью (подсистемой) хозяйственного оборота города, с другой - обладает поноценной относительно самостоятельной базой управления в виде объектов нежилого фонда. Система управления хозяйственным оборотом городской недвижимости, включающая институциональную, инструментальную, нормативно-законодательную, функциональную и информационную базы, схематически представлена на рис 1

'Источник Россия в цифрах 2007 Крат стат сб / Росстат - М, 2007 С 35-36, 111, ИЗ, 176

Перспективный план социально-экономического развития

Концепция управления городской собственностью

Институциональная база

-органы административного управления

"отраслевые органы управления

Генеральный план развития города

Хозяйственный Ч оборот города

Хозяйственный *г оборот городской недвижимости

Цели управления

Методы управления

Программы

Инвестиционные проекты

Инструментальная

-приватизация

-аренда

-концессио-нирование

^акционирование

Нормативно-

законодательная база

федеральный уровень

уровень субъекта РФ

муниципальный уровень

Информационная база

.инвентаризация

-реестр

-оценка

Функциональная база

персонал

Хматериальные и энергетические ресурсы

_ _ _ _ _ объекты нежилого фонда

............П .....................

Рис. 1 Схема хозяйственного оборота городской недвижимости

Как показано в диссертации, ключевая роль в функционировании системы оборота недвижимости принадлежит концептуальным целевым установкам управления городской собственностью, методам управления разра-

боткой и реализацией программ и инвестиционных проектов Концепция управления городской собственностью призвана обеспечить эффективное в экономическом и социальном отношении применение объектов нежилого фонда и способствовать эффективному использованию всего имущественно-земельного комплекса города Подобная синхронизация предполагает нормативно-законодательную координацию как разработки перспективного плана социально-экономического развития мегаполиса, его бюджета и концепции управления городской собственностью, так и их реализацию.

Основные проблемы развития хозяйственного оборота нежилого фонда в крупных городах обусловлены

- недостаточно развитой нормативно-законодательной базой регулирования рынка недвижимости, незавершенностью процессов разграничения государственной собственности на городские земли, объекты культурного и исторического наследия,

- отставанием материально-технической базы содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, их старением, медленным вводом в строй и недоиспользованием объектов незавершенного строительства, низкими темпами наращивания и обновления инфраструктурных объектов;

- недостаточностью финансовых источников инвестирования строительства новых и реконструкции действующих объектов, слабым вовлечением частного капитала и сбережений населения, недооценкой возможностей расширения потребительского и инвестиционного спроса,

- недостаточной эффективностью использования, низкой отдачей объектов нежилого фонда, несовершенством действующего инструментария системы управления фондом, его институциональной базы,

- несогласованностью проводимых экономической, структурной и административной реформ, недостаточной их ориентацией на достижение конечных экономических и социальных целей, низким уровнем использования инновационных наработок

В целях сравнительного анализа методов управления городской недвижимостью, изучения возможности их переноса на российскую почву, в диссертации оценивается зарубежный опыт государственного регулирования процессов создания и использования нежилых строений в крупных городах (девелопмент недвижимости), исследуются стратегии ипотечного кредитования приобретения объектов, формирования арендной платы за пользование арендуемыми помещениями

В странах с развитой рыночной экономикой накоплен многолетний опыт строительства, купли-продажи, хозяйственного использования городских объектов недвижимости, регулирования имущественных отношений между государством, собственниками, приобретателями и пользователями нежилых сооружений Современное состояние управления городской недвижимостью за рубежом сложилось в итоге многих трансформаций форм, методов, организации системы регулирования хозяйственного оборота недвижимости, тесным образом увязанной с действующей в каждой стране социально-экономической моделью, способами хозяйствования, рыночными отношениями, национальными традициями.

В российской учебной, научной и деловой литературе иностранный опыт государственного регулирования арендных отношений, управления арендой недвижимого имущества со стороны его владельцев (собственников), формирования договоров аренды арендодателями и арендаторами, установления уровня арендной платы освещен крайне недостаточно В известной мере это связано со спецификой форм аренды и арендных отношений в разных странах. В еще большей степени отсутствие выраженного интереса к анализу практики арендных отношений нежилых помещений за рубежом, в экономике развитых стран обусловлено принципиальными отличиями, свойственными аренде объектов нежилого фонда в России

Если в странах с развитой, установившейся рыночной экономикой объектами аренды нежилых помещений служит в основном недвижимое имуще-

ство, находящееся в частной собственности, то в России объекты аренды недвижимого имущества зачастую относятся к государственной федеральной и субфедеральной, муниципальной собственности, что радикальным образом влияет на формирование и управление арендными отношениями Еще одно принципиальное различие состоит в том, что в зарубежной практике организаторы арендного бизнеса заняты не столько проблемами поиска отдельных незанятых, пустующих или освободившихся помещений, которые можно сдать в аренду, сколько реализацией строительных проектов, формирующих поле обновления и расширения арендных площадей.

Существенные различия наблюдаются и в уровне развития рынков имущественных объектов в виде нежилых помещений Если в России рынки аренды, продажи, концессионирования объектов нежилого фонда едва прошли стадию становления и находятся в первой фазе развития, то в зарубежной практике такие рынки устойчиво функционируют и прогрессируют как коммерческие рынки с развитой инфраструктурой.

По мнению автора, основывающемуся на анализе состояния и проблем управления арендой нежилых объектов в Москве и других крупных городах России, а также и практики девелопмента городской недвижимости в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, представляет интерес изучение возможности применения иностранного опыта управления арендой нежилых помещений городской собственности в части

- увязки управления арендой городских объектов недвижимости в виде зданий, строений, помещений с проектами развития города, городского строительства (застройки), использования земельных участков, комплексного строительства объектов под аренду;

- финансирования и кредитования строительства, завершения незаконченного строительства, ремонта и приспособления существующих объектов, помещений в целях их последующего использования для аренды,

- распределения расходов на содержание, эксплуатацию, улучшение арендуемых объектов между арендодателями и арендаторами, включение этих расходов в арендную плату;

- законодательного, нормативно-правового регулирования аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности;

- государственного регулирования коммерческих рынков аренды нежилых помещений,

- формирования рыночных ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом динамики изменения ставок арендной платы и факторов, влияющих на величину арендной платы,

- учета специфики формирования платы за аренду офисных, торговых, производственных, складских помещений, связь между арендой зданий, строений и арендой земельных участков, на которых они расположены,

- использования механизма обратной аренды.

В зарубежной практике наряду с выделением общих вопросов и проблем девелопмента недвижимости, включая планирование и организацию деятельности по строительству имущественных комплексов, финансированию их создания, аренде и продаже объектов, управлению функционированием недвижимого имущества, самостоятельно рассматриваются такие виды девелопмента как.

- девелопмент промышленных зданий и сооружений,

- девелопмент торговых центров, зданий розничной торговли, складских помещений,

- девелопмент офисных зданий и помещений,

- девелопмент жилых зданий

Исследуя зарубежный опыт девелопмента и акцентируя внимание на общих и специфических процедурах, присущих национальным системам управления недвижимостью, автор устанавливает границы применимости и

возможности использования в отечественной практике организации взаимодействия государства и частного предпринимательства, развития инвестиционной активности, поддержки социальных гарантий для муниципалитетов и населения, подкрепленные соответствующими рекомендациями

Стержневая часть диссертации посвящена проблеме совершенствования форм и методов управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости с концентрацией внимания на приватизации, продаже, аренде, кон-цессионировании и акционировании государственного и муниципального имущества, относящегося к собственности города

В работе отмечается, что переход к рыночной экономике, неизбежно сопровождающийся приватизацией значительной части государственной и муниципальной собственности, породил, прежде всего, глобальную проблему установления целесообразных масштабов и сроков приватизации, способов ее осуществления и стоимостных (ценовых) параметров Автор диссертации, анализируя процессы приватизации, опирася на общепринятое в современной экономической теории положение, согласно которому наличие у хозяйствующего субъекта специфицированных и защищенных прав собственности на ресурсы и результаты их использования выступает основой любой производительной деятельности, предпосыкой возникновения действенных стимулов к эффективному использованию этих ресурсов Отсюда, владелец незащищенных прав собственности будет использовать не принадлежащие ему гарантированно ресурсы с минимальной эффективностью, поскольку создаваемый излишек продукции может быть присвоен без какой-либо компенсации любым другим субъектом, обладающим более высоким потенциалом насилия

В то же время, по мнению автора, ускоренная форма проведения приватизации, неадекватная цена выкупа объектов недвижимости стала причиной и признаком чрезмерного использования административного ресурса. Как следствие, в России, в процессе проведенной приватизации значительная

часть государственного имущества оказалась в корпоративно-частной собственности, а уровень защищенности права собственности оказася невысоким

Состав и структура препятствий для несанкционированного доступа к праву собственности определяются в ходе процедуры, получившей название спецификации права собственности Необходимо учитывать содержательную сторону права собственности, предусматривающую общественный, публичный характер передачи права собственности (конкурс, аукцион), независимую оценку рыночной стоимости передаваемого объекта и комплексное содержание права собственности.

Понятие комплексного содержания права собственности в диссертации трактуется как приватизация, продажа, передача объекта нежилого фонда с привязкой к земельному участку В данном контексте земельный ресурс выступает в качестве стратегического интереса собственника Ч государства, субъекта хозяйствования, физического лица. Оптимальной формой стратегического интереса собственника объекта нежилого фонда является право собственности на земельный участок или догосрочный (свыше 15 лет) договор аренды

Инструменты экономического регулирования земельного оборота включают регулирование земельного налога, нормативов распределения доходов от поступления земельных платежей между бюджетами различных уровней, правового режима отношений между сторонами по договору. Эти инструменты предполагают наличие механизма устойчивых мотиваций к договременному вложению инвестиционных средств в земельные участки, сближающего макроэкономическую стратегию государства и инвестора

В диссертационной работе использован накопленный с участием автора опыт регулирования имущественно-земельных - отношений в Москве. Предыдущая практика свидетельствует о важности взаимодействия федерального центра и его субъекта по вопросам землепользования и градостроения, развития рынка недвижимости. Специфические особенности управления

недвижимостью в Москве связаны с необходимостью удовлетворения как колективных потребностей города, так и функциональных потребностей столицы Российской Федерации Принятая в городе нормативно-законодательная база направлена на обеспечение экономико-правового регулирования землепользования, реализацию городской земельной политики

В диссертации представлена и обоснована с научной и прикладной точек зрения позиция автора в части путей и способов совершенствования имущественно-земельной стратегии, проводимой городскими властями, организации торгов на единой торговой площадке с включением догосрочного права на владение земельным участком.

Потенциал повышения эффективности хозяйственного оборота существенно возрастает за счет улучшения функционирования организаций посредством предоставления им поля возможностей использования имущественных объектов. Одной из форм, благоприятно воздействующих на хозяйственный оборот недвижимости, стала аренда объектов нежилого фонда, принадлежащих на праве собственности городу

Эффективность городской аренды вытекает из возможностей удовлетворения потребностей городского хозяйства в производстве товаров и услуг посредством способствования развитию малого и среднего предпринимательства Эти потребности реализуются благодаря вовлечению арендуемых объектов в производственно-предпринимательскую деятельность В диссертационном исследовании обосновывается механизм формирования, заключения договора аренды в зависимости от функционального назначения недвижимости, с учетом социальной направленности использования объектов аренды

Расширение функционального назначения недвижимости автор связывает с возможностью регулирования и изменения договорных арендных отношений, учета рыночной конъюнктуры, расширения поля аренды за счет субаренды, финансового лизинга, концессионирования Концессионирование

обусловлено необходимостью значительных объемов инвестиционных вложений в городские инфраструктурные объекты, существенно превосходящих возможности бюджета Привлечение частных компаний для управления государственной собственностью не только увеличивает инвестиционную составляющую, но и гарантирует внедрение предпринимательских механизмов управления на объектах естественных монополий и инфраструктуры, не подлежащих приватизации

Федеральный закон О концессионных соглашениях, принятый в 2005 г, представляет важный шаг нормативно-правового регулирования в этой сфере, развивает идею взаимодействия государства и бизнеса по освоению и использованию недр, природных ресурсов, развитию частного предпринимательства в различных сферах Однако вопросы принятия решений о концессионных соглашениях закон оставляет за Правительством РФ, не делегируя пономочия субъектам Федерации Проблемы городского хозяйства остаются вне сферы этого закона, который практически не затрагивает применение концессий в аспекте активизации хозяйственного оборота ряда видов недвижимого имущества города По мнению автора, необходимо обеспечить нормативно-методическое сопровождение закона о концессиях, включающее набор унифицированных на государственном уровне методик, правил и процедур, стандартных форм и соглашений, формирующих элементы его организационного обеспечения

Методология нормативно-законодательного регулирования программного подхода в формировании и реализации генерального плана развития города, использования инвестиционных проектов, развития частно-государственного партнерства представляет еще одну значимую часть и одновременно проблему управления оборотом объектов нежилого фонда

Как свидетельствует анализ нормативно-правовой базы управления имуществом субъектов РФ, многие регионы до сих пор не определили правовые основы, цели и содержание системы прогнозирования и индикативного

планирования развития имущественных комплексов, разработки программ социально-экономического развития и повышения эффективности использования недвижимого имущества Лишь в половине субъектов приняты законы, другие нормативно-правовые акты, регламентирующие разработку региональных целевых программ, включающих разделы, посвященные рациональному применению и обороту объектов нежилого фонда

Автор исследует в этом аспекте региональные особенности разработки кратко- и среднесрочных программ прогнозирования и планирования, принятые нормативные документы, касающиеся стратегического развития Москвы и Санкт-Петербурга При различии действующего инструментария, форм и методов регионального планирования, последнее направлено на содействие проведению реформ, становлению рынков товаров, труда и капитала, институциональной и рыночной инфраструктуры, сокращение дифференциации уровней социально-экономического развития районов и городов, поэтапное создание условий для укрепления в городах собственной строительной базы, модернизации жилого и нежилого фонда. В то же время формированию программ вовлечения объектов нежилого фонда городов в хозяйственный оборот, развития инфраструктурных объектов недвижимости не уделяется достаточного внимания с точки зрения стратегии управления городским имущественным комплексом, включая объекты недвижимости

В генеральном плане развития города надо выделять следующие приоритетные задачи

- определение принципов градостроительного развития с учетом перспективных экономических и социальных макроэкономических показателей,

- разработка планировочной и архитектурно-пространственной структуры города с обоснованием направлений градостроительного развития жилых, производственных и общественных территорий,

- разработка норм и правил проектирования планировки и застройки города, совершенствование нормативной базы строительства жилых и нежилых зданий, социально-значимых сооружений;

- повышение качества городской среды, снижение неблагоприятного антропогенного воздействия на окружающую среду,

- оценка эффективности использования объектов недвижимости, инвестиционного потенциала, ресурсной обеспеченности инженерной инфраструктурой территории города

В диссертации обосновывается неразрывность и взаимообусловленность программного подхода в формировании и реализации генерального плана развития города и разработки инвестиционных проектов, создания и обновления имущественных комплексов Методологически инвестиционные проекты дожны базироваться на воспроизводственном цикле инвестиционных вложений, включающем этапы проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимости согласно схеме, изображенной на рис 2. Порядок заключения инвестиционных контрактов дожен быть поставлен в зависимость от проведения конкурсных торгов и подготовки проектно-сметной документации.

Осуществляя рыночные преобразования посредством реализации программ и инвестиционных проектов, органы городского управления проводят линию на расширение использования частного капитала Этот процесс находит воплощение в развитии разных форм частно-государственного партнерства Автор рассматривает развертывание частно-государственного партнерства как с позиций предпринимательства, так и с позиций государственного регулирования оборота объектов недвижимости

Значительная часть субъектов малого и среднего бизнеса по-прежнему слабо интегрирована в рыночные сегменты городской экономики и продожает связывать перспективы улучшения своего бизнеса с перераспределительной деятельностью государства.

Рис 2 Схема встраивания инвестиционных городских проектов

в систему управления оборотом объектов недвижимости

Поэтому важно обеспечить информационную прозрачность основных операций на рынке недвижимости, конкурсный порядок отбора инвестиционных предложений, возможность привлечения личных накоплений граждан в обороте городской недвижимости. Все это составляет важные направления развития частно-государственного партнерства в экономике города

Авторский подход к механизму договорной арендной стратегии опирается на принцип поного возмещения расходов города на содержание и реновацию сдаваемых в аренду объектов недвижимости и поступление доходов от аренды в бюджет города. Предоставление государственных объектов нежилого фонда в аренду предприятиям разных форм собственности служит инструментом государственного содействия развитию предпринимательской деятельности и удовлетворения социальных нужд города В работе рассматриваются различные способы сдачи объектов в аренду, сделан акцент на аукционной форме заключения договора Аукционная форма сдачи объектов в аренду позволяет, во-первых, учесть особенности объекта и его общественную (рыночную) стоимость, во-вторых, сделать прозрачным процесс подбора арендатора и сдачи объекта в аренду. Хозяйственный оборот сдаваемой в аренду городской недвижимости в большей степени учитывает спрос и предложение рынка В то же время рыночное влияние на хозяйственный оборот городской недвижимости осуществляется в рамках нормативно-законодательных процедур, устанавливаемых государством и структурами городского управления, благодаря чему аренду городской недвижимости правомерно относить к регулируемым государственными органами процессам

В работе предложен комплекс процедур по организации аукционной формы сдачи в аренду нежилых помещений, включающий

- независимую оценку стартовой арендной ставки, исходя из потребительских характеристик объекта, износа, места расположения;

- регламентированный порядок использования объекта, назначение, соблюдение социальных и градостроительных обременений и сервитутов,

- стимулы вложения капитала в аренду, исходя из гарантированных сроков аренды и стабильных условий годовых арендных платежей в бюджет города

В исследовании рассмотрен инновационный механизм формирования имущественной базы малого предпринимательства, создания процедур аук-

ционного оформления договора аренды на объекты нежилого фонда, способствующих развитию арендных процессов Малые предприятия обладают более высокой адаптивностью к характерным для рыночной экономики постоянно меняющимся условиям, позволяют увеличить занятость городского населения, смягчить социальную напряженность в крупных городах Российской Федерации Наряду с решением проблемы аренды, автор предлагает пакетное решение проблем малого предпринимательства в крупных городах, включая льготное кредитование переоснащения и дооборудования производства, поставку оборудования по лизингу, стимулирование крупных предприятий в части передачи мощностей малому бизнесу через предоставление государственных гарантий по инвестиционным проектам.

В диссертации представлены материалы, посвященные инновационным инструментам регулирования финансовых потоков в процессе создания и использовании городского нежилого фонда, в механизме договорной арендной стратегии, при осуществлении мер по повышению бюджетной, экономической и социальной эффективности использования недвижимости

В работе движение финансовых ресурсов (финансовые потоки) в системе хозяйственного оборота объектов недвижимости рассматривается в контексте финансовой политики государства, необходимости соблюдения бюджетной дисциплины, приближения финансовых процедур к международным финансовым правилам и обязательствам Национальная финансовая система в целом и по отдельным ключевым блокам (бюджет, налоги, валюта, банки, ценные бумаги) нуждается в правовом регулировании, консолидации усилий федерального центра и субъектов РФ в привлечении инвестиций, направленности на стимулирование регионального хозяйственного оборота. Эффективной формой обеспечения стабильности муниципальных бюджетов является создание резервных фондов, оказание финансовой помощи за счет перечисления доходов от недвижимости в бюджет.

Как показано в диссертационной работе, совершенствование управления хозяйственным оборотом нежилого фонда города тесно связано с повышением эффективности государственного управления региональной собственностью, включающей экономическую, социальную и бюджетную. При выработке суждения об экономической эффективности хозяйственного оборота недвижимости, проведении количественных оценок социальной эффективности, показатель результата не всегда удается выразить однозначно, так как по своей природе он является многофакторным Во-первых, экономические и социальные критерии эффекта в большинстве случаев неравнозначны и зачастую разнонаправлены Во-вторых, сложно учесть количественные значения затрат и результатов пообъектно в рамках фиксированного периода времени Кроме того, эффект, получаемый в итоге совершенствования оборота объектов недвижимости, проявляется на самых разных уровнях управления- федеральном, региональном, муниципальном

Исходя из анализа существующих подходов к оценке бюджетной эффективности управления имуществом, правомерно считать эффективным управление городскими объектами недвижимости, удовлетворяющее следующим признакам.

- максимизация доходов городского бюджета и внебюджетных социальных фондов от использования объектов нежилого фонда;

- обеспечение роста имущественного потенциала, обновления отдельных элементов имущественного комплекса города, развитие социальной и коммунальной инфраструктур,

- способствование решению актуальных социальных проблем города.

При решении задачи максимизации доходов городского бюджета автор

использует двухуровневый подход, в рамках которого учитывается наличие двух структурных блоков управления продажами объектов государственной и муниципальной собственности: организация эффективной системы кон-

курсных (аукционных) торгов и формирование оптимальной функциональной структуры нежилого фонда

Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) продаж объектов государственной собственности в г. Москве достигается как за счет совершенствования процедур проведения конкурсов и аукционов, так и за счет взаимодействия городских структур, участвующих в подготовке лотовой документации, оценке объектов, а также совершенствования информационной стратегии и привлечения потенциальных инвесторов При этом учтено возрастание затрат на проведение конкурсов и аукционов, обусловленное мерами по повышению их качества В таблице 2 представлен расчет бюджетного эффекта как по отдельным видам продаж, так и интегрального эффекта в 2005-2007 гг, который составил в расчете на год 3338,7 мн рублей

Таблица 2

Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) торгов объектов государственной и муниципальной собственности в г. Москве за 2005-2007 гг.

(мн. руб.)

Виды продаж 2005 2006 2007

Стартовая цена Цена реализации Бюдж эффект Стартовая цена Цена реализации Бюдж эффект Стартовая цена Цена реализации Бюдж эффект

Нежилые помещения 689,6 1055,1 365,5 1829,5 2360,4 530,9 3503,8 5279,0 1775,2

Пакеты акций 5893,1 9891,0 3997,9 1347,5 1677,8 330,3 3466,4 3761,2 294,8

На право заключения договора аренды 162,4 266,4 104,0 427,1 818,3 391,2 253,6 410,0 156,4

Незавершенное строительство 1278,9 3318,9 2040,0 945,5 975,5 30,0

Итого 6745,1 11212,5 4467,4 4883,0 8175,4 3292,4 8169,3 10425,7 2256,4

Для решения задачи формирования оптимальной, с точки зрения эффективности, структуры городской собственности, автор предлагает использовать методы математического моделирования и оптимизации при выборе и

' Источник По данным проведения торгов в Специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества города Москвы

обосновании структурной стратегии и политики Качественная схема реализации предлагаемого подхода представлена на рис 3

В работе предложен метод управления хозяйственньм оборотом объектов нежилого фонда, позволяющий решить задачу формирования оптимальной, с точки зрения бюджетной и социальной эффективности, структуры нежилого фонда мегаполиса

При решении этой задачи под структурой нежилого фонда понималось соотношение между объектами нежилого фонда, находящимися в различных состояниях и принадлежащими различным типам Состояние объекта - это его текущее или предполагаемое использование1 аренда, оперативное управление, продажа, реконструкция, снос и т.п.

За тип объекта принимается профиль его использования офисный, производственный, общественное питание, торговля, производство и т д

Оптимальная структура - это соотношение типов и состояний объектов, при котором поступление в городской бюджет средств от использования нежилых помещений будет максимальным при условии решения поставленных социальных и инфраструктурных задач

Нежилой фонд города, который представляет собой совокупность объектов в виде упорядоченного множества НФ = {Ьь Ь2, ..., Ьь}, где каждый объект имеет свой номер от 1 до Ь в реестре нежилых помещений

Множество нежилых помещений может изменяться со временем за счет строительства новых объектов, сноса изношенных объектов, реконструкции и перепланировки или приобретения в собственность

Объекты могут в конкретный момент времени находиться в одном из состояний в, (аренда, продажа, реконструкция, строительство и т.д), образующих множество N возможных состояний объекта в = {вь Эг, ., Бк}-

Одновременно каждый объект может быть использован одним из М способов К, (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.д), составляющих множество способов К = {кь к2, ., км}

Текущее состояние каждого объекта Ь) нежилого фонда характеризуется парой чисел в! и к, и может быть представлено в виде матрицы - индикатора состояния объекта 1[ [уц], где 1 - текущий номер объекта, I = 1,2,..., Ь.

Матрицы индикаторов для каждого отдельного объекта могут быть объединены в общую трехмерную матрицу I = [уУ1] - индикатор состояния нежилого фонда города

Для описания структуры нежилого фонда введена матрица X, каждый элемент которой ху есть количество объектов нежилого фонда, используемых способом 1 и принадлежащих типу Структура нежилого фонда может изменяться во времени, и этот факт, в общем случае, может быть отмечен допонительным индексом I

Таким образом, каждому объекту Ь) из множества объектов нежилого фонда ставится в соответствие матрица возможных денежных потоков СБц (Ь[(зД к)). Каждый элемент матрицы СБи представляет собой консолидированный денежный поток от использования объекта Ь) в каждом из возможных N способов использования и М типов профилирования. При этом денежный поток для конкретного помещения может быть вычислен как

С) = РСБ), где С] - матрица размерностью МхЫ, все элементы которой равны нулю, кроме одного, соответствующего не равному нулю элементу матрицы - индикатора состояния объекта Отметим, что в случаях реконструкции и реновации объектов финансовые потоки могут иметь отрицательные значения, фиксируя затраты

Соответственно, общее поступление средств Я от использования нежилого фонда есть сумма значений всех элементов матрицы С

(=1 (л1 .1-1

При этом матрица-индикатор использования помещений выступает в качестве переменных модели, а матрица возможных поступлений денежных средств - в качестве параметров модели.

С помощью предложенной модели можно найти такую структуру нежилого фонда, которая на заданный период планирования будет обеспечивать максимальное поступление в бюджет денежных средств

При разработке модели в работе были сформулированы условия, ограничивающие возможности изменения структуры нежилого фонда. Эти условия вытекают из необходимости решения социальных задач, сохранения и развития инфраструктуры города

Для того, чтобы построить оптимальную структуру нежилого фонда, для каждого объекта bi необходимо найти матрицу I* - индикатор оптимального состояния объектов нежилого фонда, соответствующую максимальному денежному потоку"

( L N М 1

Rmax ~ МАХ X ,

[/-1 fei j-1 J

при следующих условиях

, tji; ii кil (о*',

Ы M Ы J> 1 (-1 >1

где i=l,2,..., N;j = 1,2, ,M,1=1,2, , L;

di,j - матрица количеств объектов различных типов, необходимых для решения социальных и инфраструктурных задач,

d2,j - матрица спроса на объекты различных типов; W - максимально допустимое количество объектов, выставленное на продажу в заданный период

Наряду с использованными, возможен учет и других ограничений После нахождения матрицы - индикатора оптимального состояния объектов нежилого фонда может быть получена матрица структуры нежилого фонда X*, показывающая такие количества объектов, принадлежащих данному состоянию s, и типу kj, при которых будут решены поставленные социальные и инфраструктурные задачи, а поступление средств в городской бюджет в планируемый период будет максимальным.

Таким образом, задачу построения оптимальной структуры нежилого фонда удается свести к известной в математике задаче линейного программирования

Учитывая, что задача в такой постановке имеет для мегаполиса сверхвысокую размерность и технически не может быть решена стандартным симплекс-методом, в работе приводятся рекомендации по использованию специальных численных методов, которые позволяют получить решение с применением стандартных средств вычислительной техники.

Численное решение задачи оптимизации структуры и параметров нежилого фонда города предполагает создание и оперативное поддержание единой базы данных по физическим, юридическим и экономическим параметрам частных и государственных объектов В перспективе разработанная математическая модель, по мнению автора, может стать эффективным инструментом управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда

В диссертации социальная эффективность увязывается с функционированием социально значимых объектов в структуре хозяйственного оборота нежилого фонда Социальная эффективность хозяйственного оборота недвижимости определяется мерой общественной полезности, вкладом городской недвижимости в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности Повышение социальной эффективности со стороны собственника (города) достигается, во-первых, за счет бюджетной сметы расходования централизованных финансовых ресурсов, регулирующих инструментов, льгот и дотаций, во-вторых, за счет социально-ориентированных обременений на использование как городских, так и приватизируемых объектов нежилого фонда и жесткий административный контроль выпонения условий договоров аренды и купли-продажи.

Рис 3 Схема реализации программного подхода при выборе и обосновании государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости

Ш. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Рассмотренные в диссертации проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупного города и разработки институциональных и инструментальных методов повышения его эффективности позволяют сделать следующие выводы и рекомендации для практического использования

1. В диссертации раскрыто содержание и выявлены особенности формирования условий эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса, включая мегаполисы, обладающие статусом субъекта Российской Федерации, что позволило сформулировать критерии формирования единой государственной институциональной и инструментальной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда

2 Обобщен иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования инфраструктурных объектов, что позволило определить границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда применительно к крупным российским городам

3. Осуществлена подробная классификация городских объектов нежилого фонда, исходя из признака их функционального назначения, отличающаяся от известных тем, что в качестве базовых выделено семь классов городской недвижимости административно-служебные помещения (офисы), производственные, складские и торговые помещения, гостиничные помещения и иные средства временного размещения граждан, аудиторные и прочие нежилые помещения Это позволило выявить и изучить особенности нежилых помещений, составляющих социальную инфраструктуру города Обосновано выделение критериальных групп в зависимости от состояния, степени физического и морального износа здания, расположения, комфортности, конструктивных и планировочных решений.

4 Разработаны методические подходы к определению рыночной стоимости, цены рыночного предложения, величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, что позволило обосновать целесообразность комбинированного подхода к определению цены продажи и величины арендной платы, базирующегося на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования

В предложенном механизме формирования стоимостных агрегатов аналитическим оценкам придается ориентирующая роль, а рыночным - корректирующая. Исследованы закономерности установления рыночной стоимости на основе свободно действующих механизмов рыночного предложения со стороны продавцов и рыночного спроса со стороны потенциальных приобретателей, а также на основе оценки проводимой независимыми лицензированными государственными органами - экспертами-оценщиками

5 Разработана и предложена для практического применения экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных и других помещений и методов оперативного управления хозяйственным оборотом, что дало возможность формализации описания объекта управления с целью последующей оптимизации экономической и социальной эффективности

6. Разработана методика моделирования интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования нежилого фонда мегаполиса, что позволило осуществить оптимизацию его структуры с точки зрения объема доходов и социальной эффективности с использованием стандартных средств вычислительной техники

7 Обоснован и рекомендован программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частного государственного партнерства, что позволило выработать и

применить на практике единые стандарты формирования государственной стратегии управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике конкретных региональных центров

8 Отработаны и успешно прошли практическую апробацию организационно-экономические механизмы управления сдачей в аренду и продажей объектов нежилого фонда городской собственности с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и для организаций социального профиля, что позволило достичь согласованности между критериями экономической и социальной эффективности

9. Предложены способы повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности использования городских объектов нежилого фонда, что позволило выработать рекомендации по усовершенствованию действующих методик определения цены объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанных на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

10 Предложен методологический подход к оценке социальной эффективности управления недвижимостью, базирующийся на представлении о социальной эффективности как о векторе с измеряемыми компонентами По своему смыслу социальная эффективность управления нежилым фондом города как мера положительного влияния управления на социальные процессы, как мера удовлетворения социальных запросов населения определяется как отношение социального эффекта, приносимого нежилым имуществом города, к затратам, обусловившим получение эффекта, или к стоимости объектов имущества, которые обусловили получение эффекта Это позволит в перспективе создать методики формирования оптимальной социальной инфраструктуры с использованием городских объектов нежилого фонда

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

I. Монографии, брошюры и статьи из Перечня журналов и изданий,

рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ

1. Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда Монография - М Х Экономистъ, 2006 - 16,0 п л

2 Правовые и организационно-экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России Монография. / Под ред В В Авекова, Б А Райзберга и др - М. Компания Спутник+, 2006 (в соавторстве) - 21,63 пл., втч л а. -2,0пл

3 Договорная стратегия на первичном рынке недвижимости Брошюра Отв ред Беккер В Я - М : Научно-исследовательский институт Генплана Москвы, 2000 (в соавторстве) - 3,4 п л, в т.ч л а. - 0,4 п л

4 Малый бизнес и экономическое стимулирование. Сб.научных трудов Предприниматель- недвижимость и закон - М Изд-во РЭА им Г.В. Плеханова, 2003 (в соавторстве) - 0,6 п.л., втч л а - 0,2 п л.

5. Финансы и развитие системы управления собственностью Сб. научных трудов Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях теория и практика - М.. Изд-во РЭА им Г В Плеханова, 2004 (в соавторстве) - 0,9 п л., в т ч л а - 0,3 п л

6. Эффективность национальной экономики и проблемы управления собственностью Сб. трудов Проблемы управления в национальной экономике теория, практика, перспективы - М.: Современная экономика и право, 2005 - 1,0 п л

7. Проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Двадцатые Международные Плехановские чтения (3-6 апреля 2007 г) Тезисы докладов аспирантов, магист-

рантов, докторантов и научных сотрудников. - М : Федеральное агентство по образованию, Изд-во РЭА им. Г.В Плеханова, 2007 - 0,1 п.л.

8 Государственное управление недвижимым имуществом // Экономика и управление собственностью, 2007, № 4 - 0,7 п л

9 Проблемы хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, № 8 - 1,0 п.л.

10 К вопросу об управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда // Региональная экономика теория и практика, 2007, № 10 - 0,6 п.л.

11 Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой // Российское предпринимательство, 2007, № 10 - 0,6 п л.

12. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика- теория и практика, 2007, № 11 - 0,4 п л.

13. Имущественная политика и ее роль в обеспечении экономического роста // Региональная экономика, теория и практика, 2007, № 12 (в соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л а - 0,15 пл.

14 Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности// Региональная экономика1 теория и практика, 2007, № 13. - 0,75 п л

15 Государственное управление недвижимым имуществом // Экономист, 2008, № 3 (в соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л а - 0,25 п л

16 Защита собственности в национальной экономике // Национальные интересы, приоритеты и безопасность, 2008, № 5 (в соавторстве) - 0,6 п.л., в т ч. л а. - 0,3 п л

17 Проблемы инвестиционного развития в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2008, №6 (в соавторстве) - 0,6 п л, в т ч л а - 0,15 п.л

18 Региональная экономика и инвестиции // Региональная экономика теория и практика, 2008, № 18 (в соавторстве) - 0,6 п л, в т ч л а - 0,2 п л

II. Статьи

19 Применение вексельного кредитования при выкупе недвижимости в Фонде имущества Москвы // Городская Собственность, 1997, № 1. - 0,3 п л

20 О концепции управления городской собственностью на современном этапе // Городская собственность, 1997, № 2. - 0,5 п л.

21. Финансовые аспекты в процессе приватизации имущества Сб. научных трудов. Управление имуществом: проблемы, опыт, стратегия. Вып. № 3. Под ред Токачева О М. - М.: Изд-во Астрея, 2001 (в соавторстве) -0,6 п л, в т.ч. л.а. - 0,2 п л

22. Некоторые вопросы отнесения недвижимого имущества к ограниченному в обороте и запрещенному в обороте // Управление собственностью Теория и практика, 2006, № 1 (в соавторстве) - 0,5 п л, в т.ч. л а - 0,25 п.л.

23. Инвестиции и конкурентоспособность в национальной экономике // Актуальные проблемы современной науки, 2006, № 3 (в соавторстве) - 0,75 п.л , в т ч л а - 0,15 п.л.

24 Инновационные инструменты движения финансовых потоков в создании и использовании нежилого фонда- интеграционный механизм управления и методика моделирования // Проблемы экономики, 2006, № 3 (в соавторстве) - 0,8 п.л., в т.ч л а - 0,2 п.л.

25 Предприятие в системе инвестиционных отношений // Вопросы экономических наук, 2006, № 4 (в соавторстве) - 1,0 п л , в т.ч л а - 0,2 п л

26 Управление имуществом как средство проведения государственной социально-экономической политики. В сб. трудов Инновационные обновления социального сектора России- перспективы и последствия - М : Между-

народный фонд Н Д Кондратьева, 2006 (в соавторстве) - 0,3 п л, в т ч л.а. -0,15 п л

27 Национальное имущество и инвестиции в российской экономике-анализ и предложения // Вопросы экономических наук, 2007, № 5 (в соавторстве) -1,0пл,втч ла -0,2пл

28. Управление хозяйственным оборотом нежилого фонда городской собственностью // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 5 - 0,15 п л

29 Москва - крупнейший оператор на рынке коммерческой недвижимости // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 6 - 0,15 п.л.

30. Современные проблемы имущественно-земельного комплекса в крупных городах России // Актуальные проблемы современной науки, 2007, № 6 (в соавторстве) - 0,75 пл,втч л а. -0,15 п. л.

31 Формирование основных принципов построения оптимальной модели государственного управления недвижимым имуществом // Проблемы экономики, 2007, № 6 (в соавторстве) -0,5пл,втч ла - 0,25 п л

32. Трансформационные процессы в современной экономике // Проблемы экономики, 2007, № 6 (в соавторстве) - 0,6 п л, в т ч л.а - 0,2 п л.

33 Как достичь эффективности хозяйственного оборота городского имущества// Московские торги, 2007, № 11. - 0,3 п л.

34 Что значит рациональная организация аренды торговых площадей1?// Московские торги, 2007, № 12 - 0,7 п л

35 Внедрение системы финансового мониторинга в сектор недвижимости - Сб. СГУП в зеркале прессы М Х Издательство Финпол, 2008 (в соавторстве) - 0,4 п л , в т.ч л а - 0,2 п л

36 Формирование инструментов повышения эффективности в использовании регионального (городского) имущества // Проблемы экономики, 2008, № 1.-0,35 пл.

Отпечатано в ООО Компания Спутник+ ПД № 1-00007 от 25 09 2000 г. Подписано в печать 21 05.08. Тираж 100 экз Уел пл 2,81 Печать авторефератов (495) 730-47-74,778-45-60

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Ватолин, Владимир Валентинович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1: Нежилой фонд, городской собственности как объект государственного и муниципального управления.

1.1. Трансформация отношений собственности в России в процессе проведения рыночных реформ.

1.2. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности, его структура, роль и место в системе управления хозяйственным оборотом города.

1.3. Проблемы эффективного в экономическом и социальном отношении использования объектов нежилого фонда крупного города.

Глава 2. Зарубежный опыт управления процессами создания и использования городских объектов нежилого фонда (девелопмента недвижимости).

2.1. Специфика иностранного опыта управления созданием и хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

2.2. Девелопмент офисных зданий и помещений.

2.3. Девелопмент производственных (промышленных) зданий, сооружений, помещений.

2.4. Девелопмент зданий и помещений розничной торговли.

Глава 3. Формы и методы управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

3.1. Приватизация государственной и муниципальной собственности и земельный оборот в крупном городе.

3.2. Аренда и концессионирование объектов нежилого фонда в виде зданий и земельных участков.

3.3. Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности.

Глава 4. Программы и инвестиционные проекты как инструменты реализации государственной стратегии управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

4.1. Нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города.

4.2. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда.

4.3. Частно-государственное партнерство как форма организации и содействия реализации градостроительных программ и инвестиционных проектов.

Глава 5. Инновационные подходы в управлении хозяйственным оборотом городскими объектами нежилого фонда.

5.1. Структуризация городских объектов нежилого фонда как инструмент совершенствования управления.

5.2. Развитие методов формирования арендной платы и определение стоимости нежилых объектов городской собственности.

5.3. Совершенствование методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города.

5.4. Методы оценки и пути повышения экономической и социальной эффективности управления хозяйственным оборотом объектами нежилого фонда городской собственности.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса"

Переход к рыночному способу организации хозяйственной деятельности представляет собой длительный процесс, охватывающий не только становление рыночных отношений, но и глубокие институциональные изменения, коренное преобразование системы государственного управления экономикой мегаполисов и регионов. Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным источником неналоговых доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный оборот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т.д.

Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики. Проблема управления недвижимостью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, теории управления и менеджмента.

Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его проектирования и до окончания срока жизни. Для объектов нежилого фонда смена состояний объекта отражает как их вещные, так и правовые характеристики. Анализ состояния, использования, развития нежилого фонда свидетельствует о наличии ряда проблем, возникающих в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении.

Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда направлено на обеспечение сохранности, устойчивости, развития экономики городского хозяйства, удовлетворение потребностей государства и бизнеса в нежилых помещениях. Формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости направлены на улучшение структуры объектов государственной собственности, ее преобразование в муниципальную, акционерную собственность, более эффективное использование объектов.

Процесс обращения недвижимости, включающий приватизацию, продажу, аренду, концессионирование, лизинг, развивается в России в условиях глубоких трансформационных изменений в системе имущественных отношений, уточнения правового статуса объектов, смены концептуальных установок в формировании рынка. Низкая ликвидность недвижимости приводит к высоким трансакционным издержкам, порождает инвестиционные риски, сдерживает рост предпринимательства. Сжатые сроки трансформации сложившихся форм оборота недвижимого имущества обострили проблему защиты прав собственника как в лице государства, так и в лице других субъектов хозяйствования.

Мировой опыт регулирования имущественного оборота опирается на организацию системы регистрации прав собственности. Как правило, возложение ответственности за ведение реестра прав собственности на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам. Тем самым достигается сопоставимость, совместимость кадастровых и реестровых данных, снижается вероятность возникновения имущественных споров.

Продожает оставаться актуальной задача обобщения прогрессивного опыта и его использования в отечественной практике, выявления специфики управления недвижимым имуществом в постреформенной российской экономике. Практика проводимых в России преобразований убеждает, что источником стабильности экономики продожает оставаться государственный сектор и его имущественная составляющая, качество управления которыми во многом предопределяет эффективность функционирования всей экономики. Отсюда вытекает требование повышения научной обоснованности утверждения генеральных планов развития крупных городов, градостроительных схем, схем зонирования. Имеется положительный опыт московского региона разработки схем зонирования, использования механизма резервирования и реабилитации освобождаемых территорий, реконструкции нежилого фонда в области сдачи недвижимости в аренду, организации ее аукционной продажи. Накопленный опыт, став объектом анализа, может быть распространен на другие региональные центры.

Острая полемичность проблемы институциональных барьеров на рынке городской недвижимости, вовлечения имущественных ресурсов в хозяйственный оборот, разработки механизма договорной стратегии, использовании финансовых и инвестиционных источников городской экономики предопределили выбор предмета настоящего исследования, обусловили его целевую ориентацию.

Целью исследования является разработка и научное обоснование эффективной в экономическом и социальном отношении методологии формирования и развития институтов и инструментов управления сферой обращения государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупных городов России в складывающейся рыночной среде в условиях проводимой государственной политики с учетом мировых тенденций.

Цель исследования предопределила постановку и необходимость решения следующих основных задач:

- оценить процессы трансформации отношений собственности в России на современном этапе, их влияние на экономику и социальную сферу;

- исследовать потенциальные возможности повышения экономической и социальной эффективности использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной, региональной и муниципальной собственности;

- выявить особенности функционирования нежилого фонда городской собственности в рыночных условиях хозяйствования и проблемы получения от него высокой экономической и социальной отдачи, установить рациональные с позиции достижения экономического и социального результатов способы, формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости;

- проанализировать иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования объектов нежилого фонда в крупных городах;

- исследовать процесс формирования и реализации стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда в крупном городе, разработать методологию программно-целевого планирования и управления в процессе выработки стратегии, определить основные направления нормативно-законодательного регулирования программ и инвестиционных проектов в ходе реализации генерального плана развития столичного мегаполиса;

- разработать инновационные инструменты организации и регулирования движения финансовых потоков в интересах создания и эффективного использования городского нежилого фонда, предложить и обосновать инновационный инструментарий механизма реализации договорной арендной стратегии.

Объектом исследования является сфера и процессы обращения имущественных объектов нежилого фонда мегаполиса, охватывающие продажу, аренду и другие способы вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот, влияющие на производственную деятельность и сферу услуг.

Предмет исследования представляют методы формирования и действия институтов и инструментов управления имущественным оборотом государственного и муниципального нежилого фонда в крупных городах Российской Федерации, обеспечивающие повышение экономической и социальной эффективности использования городского имущества, устойчивое функционирование городской экономики.

Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области макроэкономики, положений современной экономической теории, фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки, опубликованные работы в области экономики и управления недвижимостью, хозяйственного оборота ресурсов, государственного управления имущественно-земельными комплексами.

Многогранный процесс изменений, происходящих в системе управления крупными городами, организации хозяйственного оборота объектов нежилого фонда, приватизации государственной и муниципальной собственности нашел отражение в работах Абдулаева Н.А., Авекова В.В., Беккера В.Я., Бурака П.И., Бусова В.И., Витрянского В.В., Дорогова Н.И., Кошкина Л.И., Климовича М.В., Максимова С.Н., Новицкого И.Ю., Пепеляевой JI.B., Рос-танца В.Г., Рукиной И.М., Сараева А.Р., Сизова Ю.С., Степанова И.С., Тара-севича Е.И., Тумасянц С.М., Хубиева К.А., Циганова В.В., Цыпкина Ю.А., Штейн Е.М., Шрейбера А.К.

В формирование методологии институциональных основ управления недвижимостью и рыночного регулирования значительный вклад внесли такие видные зарубежные ученые, как Друкер П., Корнай Я., Коуз Р., Стиглер Дж., Тейлор Ф., Тироль Ж., Уильямсон О., Форд Г., Хайек Ф., Шумпетер Й.

Среди российских ученых исследование этой проблемы представлено в трудах таких ученых, как Абакин Л.И., Иващенко Н.П., Кошкин В.И., May В.А., Некипелов А.Д., Нуреев P.M., Прусак М.М., Петраков Н.Я., Радаев В.В., Райзберг Б.А., Соловьев М.М., Чепуренко А.Ю., Шаститко А.Е., Ясин Е.Г.

Результаты исследований указанных и других авторов были использованы и нашли отражение в диссертационной работе.

В диссертации применены методы системного и структурного анализа, прогнозирования и экономического программирования, теории вероятностей, функционально-структурного моделирования и классификации экономических объектов, социологического ранжирования, экспертных оценок и выбора рациональных альтернатив.

Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы статистики РФ, городских статистических управлений Москвы и Санкт-Петербурга, отчетность Департамента имущества г.Москвы и Комитета имущества Санкт-Петербурга, отечественные и зарубежные научные источники, результаты исследований и расчетов, выпоненных автором.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и системном обосновании научных принципов и положений, реализация которых позволяет решить проблему применения эффективных в экономическом и социальном отношении институциональных и инструментальных методов управления функционированием, использованием, рыночным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда города во взаимосвязи с реформированием системы управления городской экономикой в целом. Предлагаемый инструментарий решения проблемы отличается выраженной направленностью на повышение производственного, социального, бюджетного эффекта имущественного комплекса региональной экономики, построен с учетом нормативно-законодательных актов административной реформы управления и реформы местного самоуправления и ориентирован на реализацию национальных проектов социальной направленности.

Основные результаты диссертационного исследования, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора:

- определены критерии, условия формирования и проведения единой государственной политики в управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда;

- установлены границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта девелопмента государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, используемых для размещения городских служб, организаций социального профиля и предоставления их в аренду бизнесу;

- разработана экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных помещений, создающая возможность формализованного описания объекта управления и оптимизации процесса управления с целью максимизации экономической и социальной эффективности; разработан метод расчета интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городского нежилого фонда, позволяющий формировать оптимальную с точки зрения доходов бюджета и социальной эффективности структуру нежилого фонда крупного мегаполиса;

- предложены пути осуществления программно-целевого подхода в управлении оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частно-государственного партнерства, что позволяет применять стандарты и регламенты управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике региональных центров;

- отработан организационно-экономический механизм проведения аукционных торгов на торговых площадках по продаже объектов нежилого фонда и прав их аренды с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и организаций социального профиля, позволяющий достичь сочетания критериев бюджетной и социальной эффективности;

- предложена для практического применения усовершенствованная методика определения цены предложения на рынке городских объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанная на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что содержащиеся в ней научные положения, методологические подходы и рекомендации создают предпосыки эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов городского нежилого фонда в процессе выбора рационального способа их применения. Проведенные исследования совершенствуют научную методологию проведения приватизации и акционирования, передачи городских объектов недвижимости в аренду и концессионирование, нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города, разработку целевых программ и стратегического плана экономического и социального развития.

Практическая значимость работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации использованы и могут применяться в практической деятельности различных уровней государственного и муниципального управления недвижимым имуществом крупных городов, способствовать более поному, рациональному использованию имеющихся и вводимых в строй объектов нежилого фонда разного назначения.

На защиту выносятся:

1. Методология формирования единой государственной инструментальной и институциональной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда мегаполиса.

2. Методические подходы к определению стоимости, цены рыночного предложения инфраструктурных и социальных объектов нежилого фонда, учитывающие расчетно-аналитические и рыночные оценки.

3. Программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда.

4. Экономико-математическая модель хозяйственного оборота нежилого фонда на основе оценки интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городских объектов.

5. Организационно-экономический механизм управления сдачей в аренду и продажей городских объектов субъектам малого и среднего бизнеса и организациям социального профиля.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в монографии Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда (г.Москва, 2006 г.) и 33 статьях в научных журналах и сборниках общим объемом авторского текста 29,05 печатных листов, в том числе в тринадцати изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.

Основные положения работы докладывались на научно-практической конференции О политике города в области управления городским имуществом (г.Москва, май 2000 г.), научно-практической конференции Предприниматель: недвижимость и закон (г.Москва, май 2003 г.), научно-практической конференции Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях (г.Москва, апрель 2004 г.), научно-практической конференции по проблемам управления имуществом (г.Санкт-Петербург, июль 2005 г.), научно-практической конференции л15 лет приватизации: итоги и перспективы (г. Москва, октябрь 2006 г.), на международном инвестиционном форуме Р1ЮЕз1а1е 2007 (г.Санкт-Петербург, август 2007 г.), на международной научно-практической конференции Экономика мегаполисов и регионов (Мадрид, сентябрь 2007 г.).

Под научным руководством и при непосредственном участии автора разработан ряд нормативно-методических документов, нашедших отражение:

- в Федеральных законах РФ от 21.07.1997 № 123-Ф3 О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации, от 21.12.2001 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества;

- в Указе Президента РФ от 06.02.1995 № 96 О втором этапе приватизации в г. Москве (в ред. Указов Президента РФ от 26.05.1996 № 993, от 25.02.2003 №250);

- в законах города Москвы от 16.07.1997 № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве (в ред. от 11.06.2003 № 35), от 11.04.2001 № 12 О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (в ред. от 13.02.2002 № 8); от 27.04.2005 № 14 О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы);

- в принятых в период с 1996 по 2007 гг. постановлениях Правительства Москвы по вопросам осуществления контроля за выпонением договоров купли-продажи муниципальной (государственной) собственности и политики города в области продажи городского имущества, создания единого реестра собственности города Москвы, совершенствования управления собственностью г.Москвы с использованием инструментов финансового рынка, передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г.Москвы.

Результаты работы использованы Департаментом финансов г. Москвы, ГУП НИиПИ Генплана Москвы, Фондами имущества Санкт-Петербурга и Московской области. Материалы исследования используются в учебном процессе Высшей школы приватизации и предпринимательства, Московского городского университета управления Правительства Москвы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ватолин, Владимир Валентинович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренные в диссертации проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупного города и разработки институциональных и инструментальных методов повышения его эффективности позволяют сделать следующие выводы и предложения для практического использования.

1. В диссертации раскрыто содержание и выявлены особенности формирования условий эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса, включая мегаполисы, обладающие статусом субъекта Российской Федерации, что позволило сформулировать критерии формирования единой государственной институциональной и инструментальной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

2. Обобщен иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования инфраструктурных объектов, что позволило определить границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда применительно к крупным российским городам.

3. Осуществлена подробная классификация городских объектов нежилого фонда, исходя из признака их функционального назначения, отличающаяся от известных тем, что в качестве базовых выделено семь классов городской недвижимости: административно-служебные помещения (офисы), производственные, складские и торговые помещения, гостиничные помещения и иные средства временного размещения граждан, аудиторные и прочие нежилые помещения. Это позволило выявить и изучить особенности нежилых помещений, составляющих социальную инфраструктуру города. Обосновано выделение критериальных групп в зависимости от состояния, степени физического и морального износа здания, расположения, комфортности, конструктивных и планировочных решений.

4. Разработаны методические подходы к определению рыночной стоимости, цены рыночного предложения, величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, что позволило обосновать целесообразность комбинированного подхода к определению цены продажи и величины арендной платы, базирующегося на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

В предложенном механизме формирования стоимостных агрегатов аналитическим оценкам придается ориентирующая роль, а рыночным - корректирующая. Исследованы закономерности установления рыночной стоимости на основе свободно действующих механизмов рыночного предложения со стороны продавцов и рыночного спроса со стороны потенциальных приобретателей, а также на основе оценки проводимой независимыми лицензированными государственными органами Ч экспертами-оценщиками.

5. Разработана и предложена для практического применения экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных и других помещений и методов оперативного управления хозяйственным оборотом, что дало возможность формализации описания объекта управления с целью последующей оптимизации экономической и социальной эффективности.

6. Разработана методика моделирования интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования нежилого фонда мегаполиса, что позволило осуществить оптимизацию его структуры с точки зрения объема доходов и социальной эффективности с использованием стандартных средств вычислительной техники.

7. Обоснован и рекомендован программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частного государственного партнерства, что позволило выработать и применить на практике единые стандарты формирования государственной стратегии управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике конкретных региональных центров.

8. Отработаны и успешно прошли практическую апробацию организационно-экономические механизмы управления сдачей в аренду и продажей объектов нежилого фонда городской собственности с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и для организаций социального профиля, что позволило достичь согласованности между критериями экономической и социальной эффективности.

9. Предложены способы повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности использования городских объектов нежилого фонда, что позволило выработать рекомендации по усовершенствованию действующих методик определения цены объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанных на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

10. Предложен методологический подход к оценке социальной эффективности управления недвижимостью, базирующийся на представлении о социальной эффективности как о векторе с измеряемыми компонентами. По своему смыслу социальная эффективность управления нежилым фондом города как мера положительного влияния управления на социальные процессы, как мера удовлетворения социальных запросов населения определяется как отношение социального эффекта, приносимого нежилым имуществом города, к затратам, обусловившим получение эффекта, или к стоимости объектов имущества, которые обусловили получение эффекта. Это позволит в перспективе создать методики формирования оптимальной социальной инфраструктуры с использованием городских объектов нежилого фонда.

Темпы прироста основных показателей экономического и социального развития в % к предыдущему году)

2000 г. 2002 г. 2004 г. 2006 г. 2007 г. 2007 г. в % к

1990 г. 1999 г. 1997 г.

Валовой внутренний продукт 10,0 4,7 7,2 6,7 7,3 108,6 169,6 170,0

Промышленное производство 8,7 3,1 8,3 3,9 6,0 79,1 155,8 164,2

Продукция сельского хозяйства 7,7 1,5 3,0 2,8 2,0 76,5 131,6 119,1

Инвестиции в основной капитал 17,4 2,8 13,7 13,7 17,0 66,7 250,5 231,4

Реальные доходы населения (располагаемые) 12,0 11,1 10,4 10,2 12,5 104,6 236,5 160,4

Цена нефти на мировом рынке (дол. за баррель) 30-32 25,0 36,0 65,0 65,5 458,0 320,0 434,0

Оборот розничной торговли 9,0 9,3 13,3 13,9 13,0 205,8 236,6 214,8

Доля импорта в товарных ресурсах на внутреннем рынке, % 40,0 41,0 43,0 46,0 46,0 326,0 112,5 94,1

Индекс потребительских цен (декабрь к декабрю) 20,2 15,1 11,7 9,0 11,0 275,5 675,0

Валютный курс, руб. за дол. 28,2 31,8 27,8 26,3 25,2 96,0 435,0

Источник: Россия в цифрах. 2007: Крат.стат.сб./ Росстат. - М., 2007. С.28-34; Социально-экономическое положение России. Январь 2008 года. Ч М., Федеральная служба государственной статистики, 2008. С.7; Экономист, 2008, № 2. С. 15.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Ватолин, Владимир Валентинович, Москва

1. Федеральные законы РФ, Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ

2. Конституция Российской Федерации. М., 1993.

3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 № 70-ФЗ.

4. Бюджетный кодекс РФ от 31.07.98 № 145-ФЗ.

5. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 27.07.06 № 138-Ф3), часть вторая от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. от 02.02.06 № 19-ФЗ), часть третья от 26.11.01 № 146-ФЗ (в ред. от 03.06.06 № 73-Ф3), часть четвертая от 18.12.06 № 230-Ф3.

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 № 188-ФЗ.

7. Таможенный кодекс РФ от 28.05.03 № 61-ФЗ (ред. от 20.08.04).

8. Федеральный закон РФ от 02.01.90 № 395-1 О банках и банковской деятельности (в ред. от 27.07.06 № 140-ФЗ).

9. Федеральный закон РФ от 26.06.91 № 1488-1 Об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред. от 10.01.03 № 15-ФЗ).

10. Федеральный закон РФ от 21.12.94 № 68-ФЗ О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

11. Федеральный закон РФ от 11.01.95 № 4-ФЗ О Счетной палате Российской Федерации (в ред. от 25.07.06 № 128-ФЗ).

12. Федеральный закон РФ от 20.07.95 № 115-ФЗ О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации (в ред. от 09.07.99 № 159-ФЗ).

13. Федеральный закон РФ от 13.10.95 № 157-ФЗ О государственном регулировании внешнеторговой деятельности (в ред. от 10.02.99 № 32-ФЗ).

14. Федеральный закон РФ от 26.12.95 № 208-ФЗ Об акционерныхобществах (в ред. от 18.12.06 № 231-ФЭ).

15. Федеральный закон РФ от 22.04.96 № 39-Ф3 О рынке ценных бумаг (в ред. от 27.07.06 № 138-ФЭ).

16. Федеральный закон РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 18.12.06 №232-Ф3).

17. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред. от 27.07.06 № 157-ФЗ).

18. Федеральный закон РФ от 29.10.98 № 164-ФЗ О финансовой аренде (лизинге) (в ред. от 18.07.05 № 90-ФЗ).

19. Федеральный закон РФ от 25.02.99 № 39-Ф3 Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. от 22.08.04 № 122-ФЗ).

20. Федеральный закон РФ от 06.05.99 № 94-ФЗ О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных нужд.

21. Федеральный закон РФ от 06.10.99 № 184-ФЗ Об общих принципах организации законодательных (представительных) и испонительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

22. Федеральный закон РФ от 02.01.2000 № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре (в ред. от 22.08.04 № 122-ФЗ).

23. Федеральный закон РФ от 07.08.01 № 119-ФЗ Об аудиторской деятельности (в ред. от 03.11.06 № 183-Ф3).

24. Федеральный закон РФ от 25.10.01 № 136-Ф3 Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 18.12.06 № 232-Ф3).

25. Федеральный закон РФ от 21.12.01 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества (в ред. от 19.12.06 № 238-ФЗ).

26. Федеральный закон РФ от 25.06.02 № 73-Ф3 Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (в ред. от 18.12.06 № 232-ФЭ).

27. Федеральный закон РФ от 10.07.02 № 86-ФЗ О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) (в ред. от 12.06.06 № 85-ФЗ).

28. Федеральный закон РФ от 21.07.05 № 115-ФЗ О концессионных соглашениях.

29. Федеральный закон РФ от 24.07.07 № 209-ФЗ О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

30. Указ Президента РФ от 10.01.2000 № 24 О Концепции национальной безопасности.

31. Указ Президента РФ от 09.03.04 № 314 О системе и структуре федеральных органов испонительной власти (в ред. от 27.03.06 № 261).

32. Постановление Правительства РФ от 09.09.99 № 1024 О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (в ред. от 29.11.2000 № 903).

33. Постановление Правительства РФ от 09.04.01 № 273 Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

34. Постановление Правительства РФ от 10.04.02 № 228 О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий (в ред. от 23.03.06 № 156).

35. Постановление Правительства РФ от 07.04.04 № 187 Вопросы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (в ред. от 26.07.06 № 459).

36. Постановление Правительства РФ от 08.04.04 № 200 Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

37. Постановление Правительства РФ от 08.04.04 № 202 Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (в ред. от 17.07.06441..

38. Закон города Москвы от 16.07.97 № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве.

39. Закон города Москвы от 09.12.98 № 28 О градостроительном зонировании территории города Москвы (в ред. от 27.04.05 № 14).

40. Закон города Москвы от 11.04.01 № 12 О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (в ред. от 13.02.02 № 8).

41. Закон города Москвы от 02.04.03 № 20 О порядке градостроительного планирования развития территорий административных округов, районов города Москвы.

42. Закон города Москвы от 27.04.05 № 14 О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы).

43. Закон города Москвы от 19.12.07 № 48 О землепользовании в городе Москве.

44. Закон города Москвы от 19.12.07 № 49 Об основах управления собственностью города Москвы.

45. Закон города Москвы от 26.12.07 № 53 Об имущественной казне города Москвы.

46. Постановление Правительства Москвы от 04.06.96 № 461 Об упорядочении осуществления контроля за выпонением договоров купли-продажи муниципальной (государственной) собственности и мерах по сохранению профиля предприятий потребительского рынка.

47. Постановление Правительства Москвы от 05.06.01 № 502-1111 О создании Единого реестра собственности города Москвы (в ред. от 03.06.03 № 419-ПП).

48. Постановление Правительства Москвы от 13.11.01 № 1023-ПП О мерах по реализации на территории города Москвы Земельного кодекса Российской Федерации.

49. Постановление Правительства Москвы от 15.04.03 № 251-1111 Об утверждении примерного договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в ред. от 23.08.05 № 648-1111).

50. Постановление Правительства Москвы от 14.10.03 № 861-ПП Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (в ред. от 30.11.04 № 83 8-ПП).

51. Постановление Правительства Москвы от 10.02.04 № 61-1111 Об основных направлениях работы Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы на период до 2006 года.

52. Постановление Правительства Москвы от 24.08.04 № 583-1111 О принципах формирования среднесрочной программы приватизации (продажи) государственного имущества города Москвы и о прогнозном плане приватизации на 2005 год (в ред. от 10.10.06 № 798-1111).

53. Постановление Правительства Москвы от 30.11.04 № 838-1111 О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году (в ред. от 27.06.06 № 449-ПП).

54. Постановление Правительства Москвы от 19.07.05 № 520-ПП Опрогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы (в ред. от 21.11.06 № 926-ПП).

55. Постановление Правительства Москвы от 23.08.05 № 648-1111 О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона.

56. Постановление Правительства Москвы от 18.09.07 № 810-1111 Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008-2010 годы.

57. Распоряжение Правительства Москвы от 28.01.04 № 70-РП Об аппарате Мэра и Правительства Москвы (в ред. от 24.07.06 № 1421-РП).1.. Монографии, книги, статьи

58. Абакин Л.И. Логика экономического роста. М.: Институт экономики РАН, 2002. - 228 с.

59. Абакин Л.И. Современное состояние экономического мышления в России. Российский экономический журнал, 2002, № 11-12. С.78-84.

60. Абакин Л.И. Реалистическая политическая экономия. Ч Экономист, 2005, № 8. С.3-11.

61. Абдугамидов Н., Губанов С. Глобализация: трактовки и действительность. Ч Экономист, 2001, № 9. С.25-42.

62. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. Ч М.: Современная экономика и право, 2004.-304 с.

63. Авеков B.B. Управление государственным имуществом. Экономист, 2006, № 10. С.38-46.

64. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. Ч М., Международная Академия Маркетинга и Менеджмента. МАМАРМЕН, 2001. 164 с.

65. Авраменко Ю. Совместные формы в международной банковской деятельности. Экономист, 2006, № 4. С.58-65.

66. Алексеев С.С. Собственность право - социализм: Полемические заметки. - М.: Юридическая литература, 1989. - 176 с.

67. Апатов A.A. Актуальные проблемы реформирования земельных отношений. Управление собственностью, 2004, № 2. С. 11-13.

68. Андреев Г.И., Витчинка В.В., Смирнов С.А. Практикум по оценке интелектуальной собственности. Учебное пособие. Ч М.: Финансы и статистика, 2003. Ч 176 с.

69. Андрианов В.Д. Россия в мировой экономике: Учеб.пособие. -М.: Гуманит.изд. ВЛАДОС, 1999. 296 с.

70. Анискин Ю.П. Организация и управление малым бизнесом. Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2003. - 160 с.

71. Ануприенко В.Ю. Управление государственной собственностью в регионе в условиях переходной экономики: анализ и оценка опыта Москвы. М.: Альфа-Доминанта, 2004. - 124 с.

72. Бакланов А. Тенденции мирового авиакосмического рынка. -Вопросы экономики, 2004, № 6. С.130-137.

73. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб.пособие. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2001. -528 с.

74. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. -М.: Экзамен, 2000. 384 с.

75. Басовский Л.Е. Теория экономического анализа: Учеб.пособие.- М.: ИНФРА-М, 2006. 222 с.

76. Белов В.В., Виталиев Г.В., Денисов Г.М. Интелектуальная собственность. Законодательство и практика его применения: Учебное пособие. М.: Юристъ, 1997. - 130 с.

77. Белоусова Е.В. Муниципальное право России. Учебное пособие.- М.: Книгописная палата. 2000. 144 с.

78. Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента. В 2-х томах.- К.: Эльга-Н, Ника-Центр, 2001. Т. 1 536 е., т.2 - 512 с.

79. Бодриков М. Государственное регулирование частной жизни граждан и его экономические последствия. Ч Вопросы экономики, 2006, № 3. С.142-151.

80. Большой Российский энциклопедический словарь. М.:

81. Большая российская энциклопедия, 2003. Ч 188 с.

82. Боровская М.А. Экономически ориентированное управление имущественным комплексом муниципального образования. Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 8. С.33-41.

83. Бочаров В.Б. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М.: Финансы и статистика, 1993. - 144 с.

84. Бочаров М. О минимальных размерах земель сельскохозяйственного назначения. Ч Имущественные отношения в Российской Федерации, 2005, № 6. С.77-82.

85. Букреев В., Керемецкий Я. Реинжиниринг отношений собственности и управления Ч путь создания конкурентоспособного производства.- Консультант директора, 2001, № 23. С.2-15.

86. Букреев В., Рудык Э. Что делать с приватизационным курсом? -Российский экономический журнал, 2000, № 4. С. 17-19.

87. Бурак П.И. Объективные предпосыки обновления методологии разработки региональных программ. Сб.научных трудов Проблемы теориии практики реформирования региональной экономики. Выпуск № 2. М.: Прометей, 2000. С.54-63.

88. Бухвальд Е.М., Павлов И.Т. Инвестиционная политика в регионе. -М.: Наука, 1994. 141 с.

89. Бюджетный процесс на новом этапе (материалы расширенного заседания колегии Министерства финансов РФ 26 апреля 2005 г.). Финансы, 2005, № 5. С.20-27.

90. Варнавский В. Партнерство государства и частного сектора: теория и практика. Мировая экономика и международные отношения, 2002, № 7, с.28-37.

91. Ватолин В.В. Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности -Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 13. С.92-97.

92. Ватолин В.В. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости. Региональная экономика: теория и практика, 2007, № п. С.75-77.

93. Ватолин В.В. К вопросу об управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда. Ч Региональная экономика: теория и практика, 2007, № Ю. С.71-75.

94. Ватолин В.В. Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Монография. М.: Экономиста, 2006. - 252 с.

95. Ватолин В.В. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой. Российское предпринимательство, 2007, № 10, вып.2. С. 190-195.

96. Ватолин В.В. Эффективность национальной экономики и проблемы управления собственностью. Сб.трудов Проблемы управления в национальной экономике: теория, практика, перспективы. М.: Современная экономика и право, 2005. С.55-70.

97. Ватолин В.В., Воков А.Б., Крюков В.В. Малый бизнес и экономическое стимулирование. Сб.науч.тр. Предприниматель: недвижимость и закон. М.: Изд-во Рос.экон.акад., 2003. С.28-35.

98. Ватолин В.В., Воков А.Б., Крюков В.В. Финансовые аспекты в процессе приватизации имущества. Сб. научных трудов Управление имуществом: проблемы, опыт, стратегия. Выпуск № 3. Ч М.: Изд-во Астрея, 2001. С.72-83.

99. Ватолин В.В., Заика И.Л., Крюков A.B., Суровцев В.В., Черный С.Г. Предприятие в системе инвестиционных отношений. Вопросы экономических наук, 2006, № 4. С.58-67.

100. Винн Р., Ходен К. Введение в прикладной эконометрический анализ. Ч М.: Финансы и статистика, 1981. Ч 295 с.

101. Виноградов В.Н. Продовольственная безопасность как сфера национальных интересов России. М.: Фонд поддержки ученых Научная перспектива, 2004. - 370 с.

102. Воронин А.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики. Ч М.: Финансы и статистика, 2002.- 176 с.

103. Воронкин И. Возможный эффект государственного регулирования в строительстве. Ч Экономист, 2004, № 3. С.76-79.

104. Глинкина С., Клейнер Г. Высветление экономики и укрепление национальной безопасности России. Российский экономический журнал, 2003, №5-6. С.3-13.

105. Глисин Ф. Инновационная деятельность промышленных компаний (II полугодие 2004 г.). Экономист, 2005, № 4. С. 16-20.

106. Голубков Е.П. Маркетинг: стратегии, планы, структуры. Ч М.: Дело, 1995. 192 с.

107. Горемыкии В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. Ч М.: Дашков и К, 2005. Ч 624 с.

108. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002.- 804 с.

109. Горланов Г.В., Деханова Н.Г. Эффективный собственник: вопросы теории и методологии. Ч Управление собственностью, 2004, № 1. С.23-33.

110. Государственное регулирование рыночной экономики. Ч М.:

111. Издательский дом Путь России, 2002. 590 с.

112. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник. Изд. 3-е, доп. и перераб. / Под общ.ред. В.И.Кушлина. М.: Изд-во РАГС, 2006.-616 с.

113. Гохан П.А. Слияние, поглощения и реструктуризация компаний. Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. Ч 741 с.

114. Гохберг М.Я. Федеральные округа Российской Федерации: анализ и перспективы развития. Ч М.: Финансы и статистика, 2002. 360 с.

115. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 2001.- 704 с.

116. Гуртов В. Экономический аспект федерализма. Ч Экономист, 2006, №9. С.31-35.

117. Гуськов Н.С. Национальная экономика России: вопросы безопасности и конкурентоспособности. М.: Агоритм, 2003. - 280 с.

118. Данилов Д. Общее пространство внешней безопасности России и ЕС: амбиции и реальность. Мировая экономика и международные отношения, 2005, № 2. С.35-47.

119. Джонстон Д. Международный нефтяной бизнес. Налоговые системы и соглашения о разделе продукции. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2000. -183 с.

120. Еваленко М. Потенциал малого предпринимательства и экономика российских регионов. Российский экономический журнал, 2003, № 9-10. С.30-51.

121. Евстигнеев E.H., Викторова Н.Г. Финансовое право. С.Петербург: ПИТЕР, 2002. 176 с.

122. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю. Вопросы экономики, 2001, № 8. С.80-91.

123. Жихаревич Б., Жунда Н., Русецкая О. Экономическая политика местных властей в реформируемой России. Вопросы экономики, 2006, № 7. С.94-107.

124. Завьялов A.A. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Правовое регулирование рынка недвижимости, 2000, № 4. С.56-58.

125. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Проблемы и практика управления корпоративной недвижимостью (подготовительная стадия). Управление собственностью, 2004, № 1. С.34-48.

126. Зимин H.A. Реальные инвестиции. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС, 2000. - 304 с.

127. Зиядулаев Н.С., Майн Е.Р. О комплексном социально-экономическом развитии регионов России. Ч Сб. научн.трудов Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. Вып.2. М.: Прометей, 2000. С.137-142.

128. Иванов В.В., Коробова А.Н. Муниципальный менеджмент. Справочное пособие. М.: ИНФРА-М, 2002. - 718 с.

129. Иванов В.В. Все об ипотеке. М.: МТ-ПРЕСС, 2000. - 240 с.

130. Ивкович Б., Павич М., Лукович Е., Хаджини Г. Концессии по ВОТ модели. Беград, 1999. - 273 с.

131. Игнатов В.Г., Бутов В.И. Регионоведение (экономика и управление). М.: Теса, 2000. - 416 с.

132. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. М.: Финансы, ЮНИТИ, 2000. - 413 с.

133. Инвестиции: неисчерпанные ресурсы. Салонъ Недвижимости, ноябрь 2006. С.64-67.

134. Инвестиционный климат в России. Доклад экспертного института (научный руководитель Е.Ясин). Вопросы экономивационный путь развития для новой России / Отв.ред. В.П.Горегляд; Центр социально-экономических проблем федерализма Института экономики РАН. М.: Наука, 2005. Ч 343 с.

136. Ишмаев И.А. Управление объектами государственной собственности в регионе. М., МСЭУ, 2003. - 153 с.

137. Капелюшников Р., Демина Н. Влияние характеристик собственности на результаты экономической деятельности российских промышленных предприятий. Вопросы экономики, 2005, № 2. С.53-68.

138. Капелюшников Р. Занятость в домашних хозяйствах населения. Вопросы экономики, 2005, № 7. С.99-120.

139. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М.:1. Гелиос АРВ, 1999.-352 с.

140. Кимельман С.А. Государственное регулирование рентных отношений как важнейшая функция управления государственной собственностью на недра. Управление собственностью, 2004, № 2. С.2-10.

141. Классики менеджмента / Под ред. М.Уорнера / Пер. с англ. под ред. Ю.Н.Каптуревского. Ч СПб.: Питер, 2001. Ч 1168 с.

142. Клейнер Г. Наноэкономика. Ч Вопросы экономики, 2004, № 12. С.70-93.

143. Климов С.М., Селин А.П., Федорова Т.А. Экономическая теория: Учебное пособие. СПб.: Знание, ИВЭСЭП, 2000. - 304 с.

144. Клоцвог Ф., Чернова JL, Сухотин А. О выборе перспективы развития до 2010 г. Ч Экономист, 2005, № 8. С.12-22.

145. Ключевые проблемы повышения эффективности управления федеральной собственностью и основные направления дивидендной политики Российской Федерации. Вестник Минимущества России, 2003, №4. С.2-21.

146. Котаков A.A. Проблемы правового обеспечения проведения реформ в сфере градостроительства и землепользования. Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 8. С.42-46.

147. Комаров В.В. Инвестиции и лизинг в СНГ. М.: Финансы и статистика, 2002. 424 с.

148. Кондратьев В. Особенности инвестиционной модели развития России. Мировая экономика и международные отношения, 2003, № 11, с.3-6.

149. Коуз Р. Фирма, рынок и право. М.: Экономика, 1993. Ч 368 с.

150. Кошкин В.И., Тихомиров A.A. Проблемы реформирования государственного сектора экономики Туркменистана. Ч Управление собственностью, 2004, № 1. С. 11-22.

151. Кошкин Л.И., Хачатуров А.Е., Булатов И.С. Менеджмент напромышленном предприятии. Учебное пособие. М-во образования РФ, Рос.химико-технологический ун-т имени Д.И.Менделеева. М., 2000. - 203 с.

152. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство Ланъ, 2000. - 480 с.

153. Кузык Б.Н., Яковец Ю.В. Будущее мира и России. Манифест интегрального макропрогнозирования: Науч.доклад. Ч М.: Институт экономических стратегий, 2006. Ч 80 с.

154. Кучуков Р., Савка А. Государственное регулирование: нацеленность на результаты. Экономист, 2006, № 9. С.3-11.

155. Кучуков Р., Савка А. Мировое хозяйство и тенденции интеграции. Экономист, 2005, № 7. С.10-22.

156. Кушлин В. Переход к новой модели экономического развития. -Экономист, 2006, № 10. С.3-10.

157. Кушлин В.И. Траектория экономических трансформаций. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 310 с.

158. Лексин В.Н., Швецов А.Н. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Ч Российский экономический журнал, 2004, № 5-6. С.21-42.

159. Лерман Ц. Десять лет земельных реформ: какие уроки Россия может извлечь из мирового опыта. Ч Вопросы экономики, 2001, № 8. С. 102-117.

160. Лившиц В.Н. Особенности оценки эффективности производственных инвестиционных проектов в России. Ч Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 8. С.47-52.

161. Лисин В. Инвестиционные процессы в российской экономике. -Вопросы экономики, 2004, № 6. С.4-27.

162. Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения: Учебник. Ч 3-е изд., испр. М.: Дело, 2002. - 392 с.

163. Луцков В.М. Инструменты анализа рынка недвижимости. Ч Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 2. С.73-82.

164. Львов Д.С. Экономика развития. Москва, ЭКЗАМЕН, 2002.512 с.

165. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.-256 с.

166. Маслоу А. Мотивация и личность. Ч С.-Петербург: Питер, 2003.-352 с.

167. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Утверждены Госстроем РФ, Минфином РФ, Минэкономики РФ, Госкомпромом РФ, № 712/47 31 марта 1994 г. 35 с.

168. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Вторая редакция. Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, ГК по строительству, архитектуре и жилищной политике. М.: Экономика, 2000. - 40 с.

169. Мильнер Б.З. Теория организации: Учебник. 2-е изд. - М.: ИНФРА-М, 2001.-480 с.

170. Наумов И. Коррупция на конкурсной основе. РБК daily, № 005, 29 сентября 2006 г. С.2.

171. Национальная экономика России: потенциалы, комплексы, экономическая безопасность. В.И.Воков и др. Ч М.: ОАО НПО Экономика, 2000. 248 с.

172. Некипелов А.Д. О стратегических установках и экономической политике федеральных властей. Российский экономический журнал, 2000, №5-6. С.3-11.

173. Николаев М., Махотаева М. Концепция реформирования налоговой системы. Экономист, 2003, № 4. С.49-52.

174. Николаев M., Махотаева M. Обобщение опыта планирования социально-экономического развития в субъектах РФ. Ч Вопросы экономики, 2002, №5. С. 126-136.

175. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

176. Новикова В. Возможно ли справедливое распределение доходов? Экономист, 2003, № 4. С.61-67.

177. Олейник А. Роль государства в установлении прав собственника (к вопросу о теореме Коуза). Мировая экономика и международные отношения, 2003, № 7. С.52-61.

178. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И.Кошкина. М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.

179. О'Саливан А. Экономика города. Пер. с англ., 4-е изд. Ч М.: ИНФРА-М, 2002. 706 с.

180. Основы экономики столичного мегаполиса / Российская академия естественных наук, Российская муниципальная академия, Институт региональных экономических исследований. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2006. - 575 с.

181. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. - 508 с.

182. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Ч М.: Дело, 1998. Ч 384 с.

183. Пейзер Р.Б., Фрейд А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Институт городских земель США, 2004. - 337 с.

184. Петров A.A., Поспелов И.Г., Шананин A.A. Опыт математического моделирования экономики. М.: Энергоатомиздат, 1996. - 544 с.

185. Петров Ю.А. Присоединение России к ВТО: к оценке последствий и обоснованию стратегии (макроэкономические, структурные и геополитические вопросы). Российский экономический журнал, 2002, № 11-12. С. 16-42.

186. Погорлецкий А.И. Экономика зарубежных стран. СПб.: Издательство Михайлова В.А., 2000. - 492 с.

187. Полянский А.И. Управление государственной недвижимостью (вопросы теории и практики). Дис.д-ра экон.наук: 08.00.05.- Москва, ВШПП, 2002. 292 с.

188. Правовые и организационно-экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России: Монография / Под ред. В.В.Авекова, В.И.Бусова, Н.С.Гуськова, В.В.Крюкова, Б.А.Райзберга. М.: Компания Спутник+, 2006. - 346 с.

189. Предприниматель: недвижимость и закон: Сб. научных трудов / под ред. В.В.Авекова и В.А.Щеголевского. Ч М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, 2003. 98 с.

190. Пресняков И.В. Разработка модели массовой оценки недвижимости в городе Москве. Ч Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 1. С.78-88.

191. Проблемы управления в национальной экономике: теория, практика, перспективы. Сборник трудов. Ч М.: Современная экономика и право, 2005.-320 с.

192. Прусак М.М. Реформы в провинции. М.: Вече, 1999. - 159 с.

193. Пупшис Т.Ф., Галузина С.М. Оценка качества учета основных средств. Управление собственностью, 2000, № 3. С. 11-20.

194. Путь в XXI: стратегические проблемы и перспективы российской экономики (Рук.авт.кол. Д.С.Львов; Отд.экон.РАН; научн.- ред.совет изд-ва Экономика. М.: ОАО Издательство Экономика, 1999. - 793 с.

195. Радыгин А., Мальгинов Г. Рынок корпоративного контроля и государство. Ч Вопросы экономики, 2006, № 3. С.62-85.

196. Райзберг Б.А. Государственное управление экономическими и социальными процессами: Учеб.пособие. М.: ИНФРА-М, 2005. Ч 384 с.

197. Райзберг Б.А. Курс управления экономикой. СПб.: изд-во Питер, 2003.-285 с.

198. Райзберг Б.А., Буряк В.Ю. Методологические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью. Ч Управление собственностью, 2003, № 3. С.55-61.

199. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е изд., доп. Ч М.: ИНФРА-М, 2000. - 480 с.

200. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2000. - 294 с.

201. Реформа управления экономикой: проблемы и поиск / А.Г.Аганбегян, Л.И.Абакин, Н.Я.Петраков и др./ Под ред. А.Г. Аганбегяна. -М.: Экономика, 1987.-318 с.

202. Рогова В. Денежно-кредитная система и экономический рост. -Экономист, 2006, № 3. С.34-40.

203. Романова Т. Институциональные особенности экономических отношений Россия ЕС. - Мировая экономика и международные отношения, 2004, № 5. С.49-55.

204. Росляк Ю.В. Основные направления инвестиционной политики Москвы в переходный период развития России. Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. Сб.научных трудов. Вып. № 2.-М.: Прометей, 2000. С.6-11.

205. Россия в цифрах. 2005: Крат.стат.сб. / Росстат. М., 2005. - 477с.

206. Россия в цифрах. 2006: Крат.стат.сб./Росстат. Ч М., 2006. Ч 462 с.

207. Ростанец В., Топилин А. Межрегиональные экономические связи: приоритеты и механизмы стимулирования. Экономист, 2005, № 6. С.43-49.

208. Румянцева Е.Е. Оценка собственности. М.: ИНФРА-М, 2005.111с.

209. Рывкова И.В. Арендная плата за пользование объектами государственной собственности. Ч Управление собственностью, 2000, № 3. С.47-54.

210. Рыжков О.В. Земля и бизнес в Москве (интервью). Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости лRWAY, № 122, май 2005. С.15-17.

211. Саркисян С.А. Теория прогнозирования и принятия решений. -М.: Высшая школа, 1977. 350 с.

212. Сенчагов В.К. Бюджетная политика и ее роль в обеспечении экономического роста. Вопросы экономики, 2007, № 5. С.65-80.

213. Сенчагов В.К. Консолидация финансовых ресурсов государства и бизнеса: возможности и перспективы Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, № 12. С.3-13.

214. Сизов Ю.С. Актуальные проблемы развития российского фондового рынка. Вопросы экономики, 2003, № 7. С.26-43.

215. Сикин В.Н. Итоги и перспективы. Ч Сб. СГУП в зеркале прессы. -М, 2006. С. 19-23.

216. Система управления собственностью города Москвы: вопросы теории, практика реформирования, пути повышения эффективности. Сборник / Под научн.ред. Токачева О.М., Авекова В.В. и др. Ч М.: Галерея, 2001.- 155 с.

217. Системные изменения в российском обществе: новые взгляды / Чепуренко А.Ю. Предисл.: Чепуренко А.Ю., Догопятова Т.Г. М.: РНИСиНП, 2005.-395 с.

218. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие, 3-е изд. М.: ДЕЛО, 2002. 512 с.

219. Смирнова И.В., Ястребов A.B. Управление имуществом крупного города: проблемы и развитие. Имущественные отношения в Российской Федерации, 2006, № 4. С.39-49.

220. Смирнова С.А. Аренда помещений: бухгатерский и налоговый учет. М.: Издательство Альфа-Пресс, 2005. Ч 124 с.

221. Смокин A.M. Менеджмент: основы организации: Учеб. для студентов вузов. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства; ИНФРА-М, 1999.-247 с.

222. Современные аспекты управления объектами собственности в городе Москве. Материалы научно-практической конференции, г.Москва. М.: ООО Издательство ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 122 с.

223. Соглашение о взаимодействии между Правительством Москвы и Ассоциацией инвесторов Москвы от 18.08.2003 № 18-05/3-59.

224. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

225. Сонин К. Институциональная теория бесконечного передела. -Вопросы экономики, 2005, № 7. С.4-18.

226. Сото Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. Ч М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2001. 185 с.

227. Стариков И.В., Зенякин В.Е. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. М.: Агоритм, 2003. -320 с.

228. Стрижкова Л. Инновационная составляющая промышленной политики. Экономист, 2004, №11. С. 14-29.

229. Суспицын С.А. Проблемы методического обеспечения конкретных направлений государственной региональной политики. Российский экономический журнал, 2002, № 11-12. С.71-77.

230. Сухарев О.С., Полякова О.Н. Проблема эффективного функционирования промышленной собственности и корпоративное управление. Управление собственностью, 2004, № 2. С.24-32.

231. Теория переходной экономики: Учебное пособие / Под ред. Николаевой И.П. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 487 с.

232. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н., проф. В.И.Кошкина. Изд. расшир. и доп. - М.: ЭКМОС, 2002. -664 с.

233. Управление организацией. Под ред. Поршнева А., Румянцевой 3., Саломатина Н. М.: ИНФРА-М, 1999. - 669 с.

234. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ./ Под ред. С.Г.Беляева. М.: Закон и право; ЮНИТИ, 1998.- 182 с.

235. Федоренко Н.П. Россия на рубеже веков. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2003. Ч 727 с.

236. Федоренко Н.П. Россия: уроки прошлого и лики будущего. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. - 489 с.

237. Федорович В.А., Патрон А.П., Заварухин В.П. США: Федеральная контрактная система и экономика. Институт США и Канады. М.: Наука, 2002. - 926 с.

238. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС, 2000. - 352 с.

239. Финансовая система и экономика / Под ред. В.В.Нестерова, Н.С.Жетова. М.: Финансы и статистика, 2004. - 432 с.

240. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело, 1995. - 461 с.

241. Фролов A.C. Организационно-экономические механизмы государственного управления реализацией реформы жилищно-коммунального хозяйства в России. М.: Современная экономика и право, 2006. - 152 с.

242. Хубиев К. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект). Экономист, 2003, № 1. С.45-56.

243. Цветков Г. Вопросы эффективности местного самоуправления. Ч Экономист, 2006, № 9. С.53-59.

244. Чавтур А. Современные проблемы почтово-банковской деятельности. Вопросы экономики, 2006, № 10. С.124-131.

245. Черняк В.З. Экономика: Таблицы и схемы. М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2000. - 208 с.

246. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 1999. XII, 1028 с.

247. Швецов Ю.Г., Миркина И.В. Проблемы реализации федеральных целевых программ на региональном уровне. Финансы, 2005, № 5. С.31-33.

248. Шерстюк В.М. Подготовка дела к судебному разбирательству в арбитражном суде. Законодательство, 2004, № 5. С.65-70; № 6. С.59-65.

249. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. В.И.Ресина. М.: Дело, 1999. - 328 с.

250. Экономическая теория: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, Т.В.Чечеловой. М.: Изд. Экзамен, 2003. - 592 с.

251. Эльянов А. Глобализация и догоняющее развитие. Мировая экономика и международные отношения, 2004, № 1. С.3-16.

252. Эффективность государственного управления: Пер. сангл./Общ.ред. С.А.Батчикова и С.Ю.Глазьева. М.: Фонд За экономическую грамотность, Российский экономический журнал, Издательство АО Консатбанкир, 1998. - 848 с.

253. Яковлева А.В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость. Законодательство, 2005, № 1. С.70-77.

254. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть 1. СПб.: издательство Любавич, 2006. - 128 с.

255. Ackoff R.L. The Democratic Organization, New York: Oxford University Press. 1994.

256. Barnett V. A History of Russian Economic Thought. L., NY.: Rontledge, 2005. XIV. 172 p.

257. Bosworth B.P. Saving and investment in a global economy. Washington, D.C.: The Brookings Institution, 1993.

258. Bohn H., Deacon R.T. Ownership Risk, Investment, and the Use of Natural Resources // American Economic Review. 2000. Vol.90. № 3.

259. Recent Developments in European Mortgage Markets. Housing Finance International, 2000, vol.15, № 2. P. 19.

260. Crampes C. and Estache A. Regulatory Tradeoffs in the Design of Consessions Contracts // Utilities Policy. 1998. Vol.7. P.l-13.

Похожие диссертации

• Стратегическое управление развитием городского жилищного фонда
• Методология управления недвижимым имуществом мегаполиса
• Формы и методы управления субфедеральной нежилой недвижимостью
• Механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости
• Развитие методологии управления жилищно-коммунальным комплексом мегаполиса