Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды

Квачадзе, Роберт Георгиевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Квачадзе, Роберт Георгиевич
Место защиты	Москва
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды"

На правах рукописи

КВАЧАДЗЕ РОБЕРТ ГЕОРГИЕВИЧ

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В УСЛОВИЯХ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ

Специальность: 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва 2004

Работа выпонена в Московском государственном строительном университете.

Научный консультант: доктор экономических наук

профессор Грабовый П.Г.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Каменецкий М И.

доктор экономических наук, профессор Панибратов Ю.П.

доктор экономических наук, профессор Фалькевич НА

Ведущая организация: Институт региональных экономических

исследований

Защита состоится 77 октября 2004 года в часов в ауд. 521 на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 при Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, г. Москва, Шлюзовая набережная, д.8.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129334, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан л сентября 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

L ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность исследования. Проводимые в Российской Федерации реформы привели к существенным структурным

преобразованиям и в экономике страны, так и в отдельных ее отраслях. Однако эти реформы практически не коснулись жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), и не внесли изменений по существу в систему экономических отношений между его хозяйствующими субъектами, основанную на рыночных условиях. Естественно, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) населению осталось на прежнем уровне. Финансово-экономическое положение ЖКК остается напряженным, задоженность кредиторам и дебиторов постоянно растет. Это в немалой степени связано с тем, что тарифная политика региональных и муниципальных органов власти не сбалансирована. Цены на услуги на местах не пересматриваются после изменения тарифов на энергоресурсы, собираемость платежей за оказываемые услуги низкая. Так, к концу 2003 года величина дебиторской задоженности по предприятиям достигла 105 мрд. руб. (годовой рост относительно 2002 г. - на 9,8%), общая кредиторская задоженность достигла 288 мрд. рублей (годовой рост относительно 2002 г. - на 4,7%), т.е. первый показатель опережает второй в 2 раза. Это ешб раз подтверждает мысль о том, что с переходом России на рыночные отношения ЖКК продожает играть роль социального буфера в проводимых государством экономических преобразованиях в обществе, выражающиеся в сдерживании тарифов на коммунальные услуги, замораживании уровня оплаты этих услуг населением, введении на законодательном уровне большого количества льгот без определения источников их возмещения. Положение сложилось таковым, что объем социальных льгот и гарантий в жилищной сфере существенно превосходит возможности государства. Веб это привело к негативным последствиям в сфере ЖКК, особенно в части, относящейся к состоянию основных его фондов, которые характеризуются настолько критическим, что может создать социальную напряженность и даже повлиять на экономическую безопасность страны.

Приватизация жилья ощутимых результатов не дала и не привела к формированию собственника, несущего всю поноту ответственности за принадлежащее ему недвижимое имущество. Ответственность за состояние жилищного фонда осталась сферой административного государственного и муниципального управления. Городское жилищно-коммунальное хозяйство по-прежнему зависит от бюджетных ресурсов, что препятствует привлечению частного бизнеса и развитию рыночных механизмов в этой сфере. А между тем износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры составляет более 60% и постоянно увеличивается. Неоправданные же административные барьеры препятствуют активному доступу в жилищно-коммунальную сферу малому и среднему предпринимательству

Более того, не сформированы рыночные механизмы, основанные на кредитовании, как рынка жилья, так и жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры. Земля и строящиеся или уже построенные здания и сооружения различного функционального назначения -общественные, производственные, жилые (домовладения, представляющие единый земельно-имущественный комплекс) практически не используются как активы (объекты) гражданского оборота для привлечения средств в строительство и жилищно-коммунальный сектор городского или посекового хозяйства.

Однако преодоление и решение всех этих проблем в масштабах страны зависит во многом от эффективности функционирования ЖКК и развития его во взаимодействии с инвестиционно-строительным комплексом (ИСК).

Правда, за последние два года активизировася процесс расчетов за доги прошлых лет. Так, в 2003 г. на 1,1% снизились доги поставщикам ресурсов; на 2,4% уменьшилась задоженность по платежам в государственные внебюджетные фонды; на 6% снизилась просроченная задоженность по выплатам заработной платы работникам отрасли, хотя ее абсолютная величина остается значительной - 4,2 мрд. руб. Убытки же, понесенные в результате финансово-хозяйственной деятельности предприятий только по недополученным платежам от населения, составили в последние годы 71,4 мрд. руб.

В 2003 году доходы предприятий и организаций ЖКК возросли па 18% по сравнению с 2002 годом и достигли 805,7 мрд. руб., причем общий объем услуг увеличися на 14,3%. Однако развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере, нарождающиеся некоторые стабилизационные тенденции пока не носят системного характера. Их необратимость зависит как от общей экономической ситуации, складывающейся в народном хозяйстве, так и от формирования надежного и догосрочного механизма функционирования и развития предприятий и организаций ЖКК. В этих условиях важной является создание в ЖКК муниципальных образований эффективного жилищного сектора, функционирующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне соответствующем платежеспособному спросу. Не менее важным является поддержка незащищенных слоев населения, которые самостоятельно не в состоянии решить свои проблемы на рынке ЖКУ на минимальном социально- приемлемом уровне.

Следовательно, возникает необходимость формирования

комплексного подхода по управлению жилищным фондом и коммунальным хозяйством на муниципальном уровне, постоянного поиска новых возможностей, резервов в финансово-экономической и производственной деятельности ресурсоснабжающих предприятий и организаций, а также управляющих жилищных компаний - как головного хозяйствующего

субъекта в воспроизводственном цикле жилой недвижимости, жилищно-коммунальной сферами.

Проблемы управления и развития предприятий и организаций ЖКК нашли отражение в работах СИ. Абрамова, В.И. Бусова, В.В. Бузырева, М.И. Воронина, П.Г. Грабового, Х.М. Гумбы, Г.М. Загидулиной, Б.В. Зотова, А.В. Карасева, М.И. Каменецкого, Ю.Н. Кулакова, И.Г. Лукмановой, Р.М. Меркина, Ю.П. Панибратова, И.Г. Разу, В.М. Рутгайзера, В.М. Серова, И.С. Сийканова, В.Д. Шапиро, Б.В. Щурова, А.К. Шрейбера, Л.Н. Черньппева, Б.Б. ХрусталеваДО.А. Цыпкина, Н. Ю Яськовой и др. Но они носят нередко фрагментарный и некомплексный характер.

Несмотря на значительное число научных публикаций, многие теоретические, методологические и методические аспекты экономического развития предприятий и организаций ЖКК требуют допонительных исследований с учетом выбора моделей управления жилищным фондом и коммунальным хозяйством и фактора времени с использованием различных форм государственно-частного партнерства на разных уровнях муниципального и регионального планирования. Сложность решения проблемы во многом определяется и сравнительно небольшим опытом реформирования жилишно-коммунальной сферы в России. Веб это дает основание считать, что настоящая диссертационная работа, направленная на формирование методологии управления экономическим развитием хозяйствующих субъектов ЖКК с учетом особенностей формирования региональных инвестиционно-строительных программ, является актуальной, имеет важное народно-хозяйственное значение и позволяет решать задачи устойчивого развития муниципальных образований для своевременного обеспечения населения широким набором жилищно-коммунальных услуг.

Целью исследования является развитие теоретических и методологических принципов и положений, разработка практических рекомендаций по формированию экономического механизма обеспечения надежного функционирования и развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований на основе реализации городских проектов по воспроизводству недвижимости и осуществления региональных инвестиционно-строительных программ.

В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи:

1. определены причины и установлены узлы напряженности социально-экономического развития предприятий и организаций муниципальных жилищно-коммунальных комплексов России на основе ретроспективного анализа закономерностей их развития;

2. выявлены и исследованы основные тенденции, эмерджентные свойства, базовые предпосыки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления;

3. разработана методология обеспечения надежности экономического развития предприятий и организаций ЖКК на разных стадиях их функционирования с учетом различных моделей государственно-частного партнерства и управления рисками основных участников инвестиционного процесса, а также определения социально-экономического потенциала регионального развития в контексте реализации инвестиционно-строительных программ и стратегии управления недвижимостью;

4. сформированы основные принципы выбора рациональных форм домовладения в жилищно-коммунальном комплексе муниципального образов

5. предложены оценочные параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК и проведена интегральная оценка экономической надежности использования хозяйствующими субъектами инвестиционных ресурсов с учетом эффекта масштаба;

6. сформирована методология управления экономическим развитием предприятий и организаций ЖКК, обеспечивающая опережающие темпы роста инвестиционного потенциала и его устойчивость, а также выбора рациональных моделей управления ЖКК на всех уровнях планирования;

7. обобщены результаты реализации разработанных автором методов, средств и способов улучшения деятельности девелоперских, ресурсообеспечивающих и управляющих жилищных компаний, что позволило повысить эффективность их работы;

8. разработаны методические основы определения экономической эффективности управления предприятиями и организациями инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, недвижимостью жилищного фонда с использованием метода конечной стоимости.

Объектами исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований.

Предметом исследования является процесс формирования, функционирования и развития объектов муниципальной жилой недвижимости в системе экономических отношений, складывающихся в условиях рынка.

Научная гипотеза предполагает возможность использования современных экономико-математических методов анализа, прогноза и стратегического планирования устойчивого догосрочного экономического развития хозяйствующих субъектов жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности на муниципальном уровне.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития и производства в условиях рынка; методология планирования результатов хозяйственной деятельности субъектов предпринимательства;

отечественные и зарубежные научные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительной сферы и жилищно-коммунального комплекса; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе исследований были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и математической статистики, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессионного анализа, имитационного моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании основных научных принципов и положений, обеспечивающих разработку теоретических и методологических проблем формирования догосрочного экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, которые способствовали бы эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из целевых функций местного самоуправления и региональной политики.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.

1. Исследованы на значительном массиве информации причины ухудшения экономического состояния предприятий и организаций ЖКК, спада воспроизводственных процессов в жилищной сфере, послуживших первоосновой замедления социально-экономического развития с точки зрения теории цикличности и тенденций изменения объекта валового городского продукта (ВГП). Стала очевидной объективная необходимость реформирования ЖКК с учетом повышения роли местных органов самоуправления по реализации муниципальных проектов и региональных инвестиционно-строительных программ, связанных с объектами жилой недвижимости и коммунального хозяйства.

2. На основе мониторинга статистических данных и отчетности предприятий и организаций, а также использования практического опыта автора, обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым муниципальным фондом путем перехода от получения кратковременного дохода в связи с эксплуатацией отдельных объектов недвижимости к задаче системного обновления и воспроизводства его для сохранения и приумножения ресурсного потенциала города, как базы догосрочных доходных поступлений.

3. Сформированы концепция и методологический подход, дающие основу для функционирования ЖКК в системе управления земельно-имущественной собственностью города в условиях рыночных отношений. Предложено рассматривать экономическое развитие предприятий и организаций ЖКК в рыночной среде как совокупность социально-экономических отношений, основанных на принципах государственного партнерства, равноправия форм собственности как в сфере воспроизводства

объектов жилой недвижимости и домовладений, так и распределения, обмена, оказания услуг в тесной взаимоувязке с муниципальными проектами и региональными инвестициопно-строительными программами.

4. Предложены методические подходы к выбору рациональных моделей управления портфелем недвижимости с учетом инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов на всех уровнях управления муниципальными образованиями. При этом в целях создания единой системы воспроизводства и эффективной эксплуатации объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла необходимо учитывать факторы риска, проявляющиеся в процессе производственно-экономического развития недвижимости, изменяющегося с учетом движения рынков капитала (в краткосрочном и догосрочном диапазонах).

Стратегия же управления рисками на муниципальном уровне основных участников инвестиционного процесса предполагает осуществление их оценки с учетом уровня иерархии возникновения и степени влияния, а также разработку соответствующих мероприятий по их разделению и ограничению в рамках государственно-частного партнерства.

5. Разработаны показатели оценки экономической эффективности управления объектами жилой недвижимости и хозяйствующими субъектами ЖКК с использованием метода конечной стоимости муниципальной и других форм собственности. При этом исследования показывают, что на стадии проектирования необходимо учитывать затраты на техническое обслуживание домовладения, обеспечение его ресурсами в целях минимизации их совокупных затрат на всем жизненном цикле.

6. Разработана концепция и экономико-математическая модель экономической надежности функционирования и развития предприятий и организаций ЖКК, связанных с процессом инвестирования и воспроизводства жилого фонда и объектов коммунальных инфраструктур.

7. Предложен механизм совершенствования планирования и управления муниципальным жилищным фондом как важного составляющего элемента совокупной городской экономики при формировании ВГП. Обоснованы основные целевые параметры стратегического экономического развития предприятий и организаций ЖКК с учетом особенностей формирования городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что применение разработанных научных положений, методологических подходов и методических рекомендаций будет способствовать реформированию системы управления жилищно-коммунального хозяйства на муниципальном уровне, эффективному управлению городскими проектами и региональными инвестиционно-строительными программами, а также обеспечит достаточный запас экономической прочности и

устойчивости для развития предприятий и организаций ЖКК в сложных динамичных и стохастических условиях рыночной среды. Предлагаемые методы дают возможность хозяйствующим субъектам ЖКК с учетом заемного и инвестиционного циклов ликвидировать взаимозадоженность и эффективно регулировать процессы воспроизводства объектов жилой недвижимости с учетом необходимых условий их устойчивого функционирования.

Достоверность полученных научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий и организаций ЖКК за период с 1994-2003 гг., использовании современных теорий и методов исследований, позволяющих получать достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез; оценке сопоставления теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследований оригинальных методов, научных положений и приемов, а также апробации результатов. Достоверность подтверждается также широкой экспериментальной проверкой во многих организациях и предприятиях ЖКК России.

На защиту выносятся следующие основные результаты исследования:

1. Методология достижения экономической надежности предприятиями и организациями ЖКК муниципального образования с учетом формирования и реализации принципов программно-целевого метода регулирования территориальных инвестиционно--строительных программ.

2. Механизм регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления объектами недвижимости жилищно-коммунального комплекса города с применением различных форм государственно-частного партнерства.

3. Методы оценки рисков и потенциальной доходности управления ЖКК, как важной составляющей валового городского продукта.

4. Организационно-экономический механизм системы планирования стратегии управления объектов недвижимостью предприятий и организаций ЖКК, позволяющие синхронизировать выпонение городских проектов и территориальных инвестициопно-строительных программ.

5. Концепция и методика формирования программ реформирования ЖКК в сложившейся застройки крупного города на перспективу.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические результаты исследования доведены до возможности реализации в муниципальных образованиях. Результаты диссертации были приняты к внедрению Минэкономразвития РФ, Госстроем РФ и использованы при выработке региональной стратегии развития органами муниципального самоуправления гг. Москвы, Воронежа, Сочи. Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных конференциях в г. Праге (2003 г.) и г. Москве (1999 г., 2003 г.).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс через разработку учебных программ и чтение курсов лекций и практических занятий по дисциплинам Экономика и управление недвижимостью и Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 30 печатных работ, в том числе 3 монографии, учебник, 3 учебно-методических пособия и 18 статей в научных изданиях. Общий объем публикаций составил 298,7 п.л., из которых 80,1 п.л. написаны лично автором.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и четырех приложений. Объем диссертации без приложений составляет 293 страниц, в том числе 40 таблиц и 52 рисунка. Библиографический список составляет 157 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Одной из приоритетных задач современной государственной политики является всемерное расширение доступности жилья как основного материального актива семьи и повышение качества предоставляемых жилищных услуг. Показатель обеспеченности жильем населения в России в соответствии с действующими нормативами составляет 30%, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя пе только в Западной, по и в Восточной Европе. Безусловно, это свидетельствует пе только о низком качестве жилищных условий, по и о неудовлетворительном уровне воспроизводства основных фондов муниципального жилищного хозяйства.

Между тем в результате проводимых в экономике России преобразований реальная ситуация в жилищной сфере ещё более обострилась и превратила проблему совершенствования деятельности предприятий и организаций ЖКК в одну из самых настоятельных.

Низкий уровень жилищно-коммунального обслуживания населения обусловлен как кризисным состоянием отрасли в целом, так и рядом специфических особенностей функционирования предприятий и организаций этого сектора экономики. Количество нерешенных проблем в ЖКК значительно превосходит его скромные достижения. Так, по состоянию на 01.01.2004 г. более 60% предприятий и организаций ЖКК, на которых 5,9% занятого населения, фактически являются банкротами, продожает увеличиваться задоженность по заработной плате его работникамЛ существенно увеличися износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, которые подошли к своему критическому уровню - 70%. Веб еще высока зависимость ЖКК от бюджетных ресурсов, что препятствует привлечению частного бизнеса и развитию рыночных

механизмов в этом секторе экономики. Практически отсутствуют рыночные финансовые институты и механизмы кредитования, как рынка жилья, так и коммунальной инфраструктуры Приватизация жилья не сопровождалась приватизацией управления и формированием реального собственника, а ответственность за состояние жилья остается сферой административного государственного и муниципального управления; земля и строящиеся объекты жилой недвижимости практически не используются как актив для привлечения средств в обновление сложившейся застройки. Не сформирован рынок частных доходных домов, аренды жилья и т.д.

В настоящее время становится очевидным, что относительная неудача в процессе самоорганизации частных собственников жилья в многоквартирном жилом доме путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) было связано с отсутствием реального альтернативного предложения услуг и управляющих жилищных компаний по управлению жилыми зданиям В этой ситуации вновь созданным ТСЖ приходится либо самим заниматься созданием необходимого хозяйства, либо обращаться к существующим муниципальным жилищным предприятиям-монополистам. Однако коренное улучшение ситуации по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере связано не столько с принудительным созданием ТСЖ, сколько с необходимостью формирования конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом.

Организационно-структурная перестройка экономики России не может не воздействовать на ЖКК, реформирование которого вот уже в течение десяти лет находится в эпицентре деятельности законодательной и испонительной власти. Успех или неудача преобразований ЖКК во многом определяются экономическим состоянием его основных участников, в том числе уровнем организации взаиморасчетов за выпоненные работы и услуги. Однако известно, что сумма взаимной задоженности в инвестиционно-строительном комплексе (ИСК) страны, включая ЖКК, в настоящее время составляет более 300 мрд. рублей. Причем темп снижения их общего объема оценивается как отрицательный.

Экономический интерес предприятий и организаций ЖКК в условиях рынка связан с возможностью получения прибыли от своей деятельности, позволяющей реализовать режим самофинансирования. Разная социальная значимость и функционально-экономическая нагрузка, предполагает использование дифференцированного подхода к различным направлениям деятельности ЖКК. Как показывает исследование, для тех направлений, которые не испытывают потребности в больших резервных мощностях и которые не связаны непрерывной технологической цепочкой оправдано создание конкурирующих предприятий и тем самым для ликвидации монополии обслуживания населения. Для предприятий отраслей естественных монополий (водопроводно-канализациошюе хозяйство, коммунальная энергетика и пр.) требуется совершенствование

существующей системы управления и возможная коммерциализация отдельных еб звеньев.

Применительно к целям и задачам настоящего исследования важнейшими рычагами регулирования процессов развития предприятий и организаций ЖКК являются экономические (прямые и косвенные), организационно-распорядительные и правовые (рис. 1)

Методы регулирования

Эюо но мич ескне Органкмцяоянв-распорадтальлыа и правовые

Целевое финансировали е

Субсидии и субвенция

Местные заказы ПРЯМЫЕ

Целевые программы

Экономическое стимулирование

Прочие

Местные

налоги

Рентные

платежи

М Льготные

1 кредиты

л Ценовая

политика

Участие в

Уставном

Прочие

Распоряжения

Постановления йЭ

Формирование коммерческих структур I 1 и Й си и ёг

Усиление горизонтальных связей управления

Изменение уровня централизация

Прочие

Местные

юрвдичес

кие акты

Местные

нормы я

положения

Перечень

п запрещены

Й ых видов

Е деятельно

Лидснзиро

Прочие

Рис. 1. Рычаги регулирования развития ЖКК

Важнейшим инструментом обеспечения экономической надежности системы ЖКК являются методы экономического прогнозирования, используемые в процессе формирования и реализации региональных целевых комплексных программ и муниципальных проектов по воспроизводству объектов жилой и коммунальной недвижимости. Они положены в основу муниципальных законодательно-нормативных актов, создания условий для реализации стратегии приоритетной децентрализации, выбора организационных форм, методов санации существующих подразделений, что позволяет своевременно и оперативно перестраивать структуру управления ЖКК в соответствии с изменением спроса и предложения на рынке ЖКУ.

Совершенствование правовой базы предполагает, с одной стороны, разграничение функций управления, прав собственности, хозяйственного

ведения и пользования, с другой, - соответствующее разделение прав и ответственности между хозяйствующими субъектами и муниципальными органами власти. Такое разграничение рассматривается как основа изменений экономических и производственных отношений в ЖКК, в задачу которых входит выбор рациональной модели государственно-частного партнерства, способного привести к повышению качества и надежности жилищно-коммунального обслуживания потребителей.

Одним из наиболее ярких проявлений специализации на рынке недвижимости является появление девелопмента как особой организационно-экономической формы управления, определяющей принципиально новую для России модель взаимодействия инвестиционно-строительной деятельности и оказания ЖКУ в жилищной сфере. При этом под девелопментом автор понимает такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают его развитие за счет превращения в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта.

Помимо общих черт инвестиционно-строительной деятельности для проектов девелопмента характерен высокий уровень организации и широкий диапазон деятельности. Их функционирование затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия функционирования экономических и социальных процессов не только на. данной территории, но и в регионе, что предопределяет высокий уровень государственного (территориального) контроля над процессами воспроизводства.

Многообразие выпоняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности. Главным, как считает автор, является принятие экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента. На рынке недвижимости и ЖКУ на спрос и предложение воздействует множество факторов, среди которых экономические, социально-политические, фискально-монитарные и окружающая среда. Как показали исследования, в рамках интенсивно развивающейся девелоперской модели, в практике хозяйствования могут быть использованы многообразные формы организации управления при воспроизводстве объектов недвижимости. Их выбор - результат факторного анализа, проводимого девелопером.

Эффективность функционирования экономики муниципального образования зависит от устойчивости развития ИСК и надежности эксплуатации и управления ЖКК. Важнейшим фактором повышения эффективности управления ЖКК является упорядочение его организационных структур управления. Развитие конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального

жизнеобеспечения в муниципальном образовании является основой перехода от административных методов управления к рыночным.

Как показали исследования, проведенные автором, в целях создания эффективного функционирования ЖКК в муниципальном образовании необходимо использование трехуровневой системы управления, предложенной на (рис.2.

Например, создания управляющей компании предполагает:

Х наделение ей пономочиями муниципального заказчика в сфере ЖКК;

Х организации, предоставления нанимателям и собственникам жилья жилищно-коммунальных услуг, а также выпонение работ при использовании коммунальной инфраструктуры в форме государственно-частного партнерства;

Х обеспечение качества, сохранности жилищного фонда и безопасности его для проживания.

При этом важно при управлении жилым фондом и формировании структур ЖКК определить те количественные и стоимостные ограничения внешней и внутренней среды, в которых может быть организована их деятельность и привлечена управляющая компания с наибольшим эффектом, обоснованным выбором направлений, стратегии, тактики и оперативных методов технической эксплуатации объектов и создания здорового дома, эффективного использования недвижимости и т.д. с целью получения допонительных доходов.

Однако, как показал анализ, ситуация в настоящее время трудно разрешима и усугубляется тем, что в жилищной сфере сосуществуют различные формы собственности, система финансирования текущего и капитального ремонтов пока остается прежней - за счет бюджетных ассигнований и это веб при том, что жилищно-коммунальный сектор, представляет собой один из наиболее сложных и проблемных в экономике России, Реформирование его необходимо и дожно включать экономические, организационно-управленческие, технические и социальные аспекты. Рассматривая объекты жилищно-коммунальной недвижимости, как сложные динамические системы, автор исследует закономерности их развития на всех этапах жизненного цикла и выявляет те свойства, которые оказывают существенное влияние на его эффективное содержание и обновление сложившейся застройки. Причем цикл развития системы, по мнению автора, принимает вид асимметричной поступательной воны, меняющейся в течении времени по форме, размерам и структуре.

Рис. 2. Организационная структура управления жилищно-коммунальным комплексом муниципального образования

Обобщение опыта сложившейся практики эксплуатации объектов жилищно-коммунальной недвижимости и попытка построения соответствующей системы организации управления требует систематизации ряда устойчивых свойств циклического развития, а именно, фазы начальной эксплуатации, стабилизации, реновации и восстановления. Совокупность же мер, регулирующих фазовые переходы, и составляет суть модели управления развитием объектов жилищно-коммунальной недвижимости на её основных этапах жизненного цикла.

Оценку эффективности системы управления и развития предприятий и организаций ЖКК целесообразно производить методом определения конечной стоимости его имущества. Под конечной стоимостью имущества хозяйствующих субъектов ЖКК автор понимает прирост имущества в денежной форме, вызванной реализацией объекта в завершающий момент заданного периода. Модель конечной стоимости имущества соответствует модели стоимости капитала и рассчитывается путем сложения итоговых сумм имущества и обязательств:

где У*, - конечная стоимость имущества, которая соответствует сумме положительных нетто-платежей, девальвированных на конец планового периода по ставке вложения финансовых средств (Ь);

(отрицательная) конечная стоимость обязательств, которая соответствует сумме девальвированных по ставке привлечения финансовых отрицательных нетто-платежей.

Показатель имущества соответственно может иметь как положительное, так и отрицательное значение.

Начисление процентов в период X производится в конце периода (момент 0 по ставке привлечения финансовых средств (в), если значение стоимости имущества в начале периода оказывается отрицательным; а, в случае,, если показатель стоимости имущества положителен - по ставке вложения финансовых средств (И). Стоимость имущества к моменту I ^определяется следующим выражением:

Тогда конечная стоимость имущества (УБ) для воспроизводства и обновления объектов ЖКК определяется следующим образом:

В экономической литературе встречается много трактовок процесса воспроизводства и обновления. Под воспроизводством фонда недвижимости автор понимает процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. Этот процесс включает снос ветхих зданий, новое строительство, реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт. Под обновлением автор понимает развитие жилого образования, выражающееся в количественном и качественном изменении как отдельных его элементов, так и всего жилищного фонда в целом, расширение фондов, преобразование их структуры и состава в соответствии с современными требованиями рыночной экономики.

Проведенный автором анализ структуры и специфики городских объектов недвижимости позволяет выделить следующие особенности воспроизводства жилищного фонда муниципального образования.

1. Для объектов недвижимости ЖКК применима классическая схема процесса воспроизводства: выбытие и поступление как в натурально-вещественной форме так и путем увеличения стоимостной характеристики недвижимости методом конечной стоимости имущества.

2. Воспроизводство объектов земельной недвижимости закреплено правом муниципальной собственности городских органов власти на землю.

3. Специфические особенности объектов недвижимого имущества предопределяют механизм стратегического планирования и развитие форм его воспроизводства и требуют использования системного подхода в целях обеспечения возможности рассмотрения множества прямых и обратных связей в единой системе, равнозначного учета догосрочных и краткосрочных аспектов, решения задачи выбора оптимального инвестиционного портфеля, состоящего из различных типов и видов недвижимости.

Автор разработал и предлагает единый методический подход для обеспечения процесса стратегического планирования воспроизводства жилищного фонда, участниками которого являются предприятия и организации ЖКК, учитывающий:

Х создание рыночного механизма путем формирования финансовой базы для воспроизводства с привлечением инвестиций как из бюджетных, так и внебюджетных источников;

Х безинвестиционный метод обеспечения воспроизводства на основе реальной оценки стоимости имущества, принадлежащего муниципалитету и, как следствие, увеличение его стоимости за счет прав, формирования конкурентной среды и соблюдения имущественных интересов, использования различных форм государственно-частного партнерства.

Под государственно-частным партнерством автором понимается взаимоотношение участников инвестиционного процесса - местных органов власти, предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов (ЖК и КК), где основным испонителем выступает управляющая организация Ч (частный оператор), главной задачей которой

является реализация с учетом требований заказчика стратегических, тактических и оперативных планов по эффективному управлению объектами недвижимости и инфраструктурными системами на всех этапах их жизненного цикла

Как известно, одной из важнейших задач регулирования рынка жилищного фонда и процессов его воспроизводства в стратегическом плане являются механизмы мониторинга и стимулирования спроса и предложения. Это позволяет добиться соблюдения двух важнейших принципов: экономического роста и стабилизации цен.

Обеспечение ресурсами ЖКК может и дожно являться объектом государственно-частного партнерства. Все ресурсы/услуги производятся при помощи капитала. Использование частного капитала в предоставлении ресурсовслуг населению необходимо для стимулирования эффективного функционирования ЖКК.

Как правило, за ту же цену частный сектор по сравнению с государственным производит ресурсов/услуг в основном больше и лучше, чем государственный, что происходит по следующим причинам:

Х используется эффекта масштаба;

Х применяются системные поощрения и санкции;

Х появляется гибкость, мобильность и превосходство в области

технологий.

Эти представления о наибольшей эффективности частного сектора доказывают выгодность его привлечения на принципах государственно -частного партнерства.

Проведенный автором анализ сравнении различных секторов экономики по пятибальной шкале с точки зрения оценки по четырем главным критериям - значение инфраструктуры, техничность, возмещаемость ресурсов, размер области (зон) производство/потребление подтверждают значительную роль ЖКК в деятельности муниципальных органов управления,.

Предоставление ресурсов или услуг государственного сектора охватывает несколько измерений: решение, оплата, производство и финансирование.

Можно выделить услуги поностью государственные (реализуемые государством, оплачиваемые государством и производимые им), которые будут в то же время финансироваться частной компанией при помощи банковского займа, можно определить услуги частные (оказываемые пользователями и предоставляемые частными предприятиями), инфраструктура которых в то же время финансируется из государственных доходов. В таблицах 1 и 2 приводится краткий анализ вышесказанного. Представленные варианты имеют много комбинаций. Рассматривая только оплату, производство, финансирование и две позиции для каждого измерения мы получаем 64 возможных типов государственно-частного партнерства.

Таблица 1

Поле привлечения частного сектора в зависимости от предмета государственно-частного партнерства.

Предмет государственно-частного партнерства Привлечение частного сектора

I. Решение П.Оплата III. Производство: проектирование строительство управление содержание IV. Финансирование Слабое или отсутствует Варьирует в зависимости от возможности Довольно широкое Очень широкое Довольно широкое Очень широкое Варьирует в зависимости от условий оплаты и репутации заёмщика

Таблица 2.

Пример типологии вида лоплаты по предоставлению услуг.

II. Оплата Государственное производство Частное производство

11.1. Государственная: налогом/налогоплательщик Чисто государственная модель (оборона) Контракт на предоставление услуг (например, мусороудаление)

11.2. Частная: тарифом/пользователь Государственная монополия Контракт на концессию (например, водоснабжение, газоснабжение)

11.3. Комбинированная: налогом и тарифом Монополия с дотациями Контракт на концессию с дотациями (например, теплоснабжение, водоотведение)

Государственно-частное партнерство характеризуются

взаимосвязанными между собой особенностями: развитие контракта во времени, обязательства частного предприятия по инвестициям, разделение рисков между государственным (муниципальном) предприятием и частной компанией. На рис.3 представлены различные типы контрактов делегированного управления.

Оказание услуг частными предприятиями может, согласно типам контрактов, относиться к предоставлению одной только инфраструктуры ЖКК, предоставлению одних только услуг или совместному

предоставлению инфраструктуры и услуг в форме оплаты по фиксированной цене или пропорциональной цене.

Уровень

участия

Приватизация*

Концессия-

Высокий

Сдача в аренду

Делегорованноеуправление, контракт науттравленяе -

Сдеки на государственном рынке*юигракт/ ра эксплуатацию н содержание

Краткосрочно

Продожительность, годы Среднесрочно

Догосрочно 10 и более

Рис. 3. Типы контрактов делегированного управления

С точки зрения перспективы для инвестора, недвижимость - один из возможных способов капиталовложений, который включает в себя такие основные рыночные инструменты, как различные виды опционов, государственные (муниципальные) и корпоративные облигационные бумаги данного рынка. Как считает автор, привлекательность объектов ЖКК для инвесторов и соответственно их стоимость и ценность, будут зависеть от того, насколько изменения уровня риска и ставок дохода этих активов сравнимы с другими активами. Когда активы сгруппированы вместе в портфеле, риски, присущие данному активу, будут иметь тенденцию к смещению по отношению к друг другу. Это явление - основа диверсификации или современной теории управления портфелем, позволяющей определять, как сформировать эффективные портфели или с самым высоким и ожидаемым доходом для данного уровня портфельного риска, или получить самый низкий уровень риска для данной ставки дохода. Таким образом, почти устраняется диверсификационный микрориск и остаётся только систематический макрориск, связанный с отдельными (выбранными) активами недвижимости.

Как было отмечено ранее, основные факторы рынка могут воздействовать на стоимость актива конкретной недвижимости. Увеличение (уменьшение) общего уровня процентных ставок может понижать (повышать) стоимость рискованных активов, увеличивая (уменьшая) требуемую ставку дохода для этих активов. Проведенный анализ

позволяет измерить чувствительность стоимости конкретного актива к данным изменениям рыночных процентных ставок. Мера этой чувствительности известна как срок службы актива.

В то же время в краткосрочном периоде предложение недвижимости совершенно не эластично, в догосрочном периоде - всё наоборот, коэффициент капитализации в краткосрочном периоде определяет рыночную стоимость недвижимости, а в догосрочном - стоимость строительства объектов ЖКК или обновления сложившейся застройки влияет на стоимость недвижимости. Снижение коэффициента капитализации в догосрочном периоде для недвижимости означает увеличение количества строящихся объектов недвижимости, так как её стоимость превышает стоимость строительства. Анализ рисков является главной проблемой любого инвестиционного проекта, реализуемого в форме государственно-частного партнёрства, одним из участников которого является муниципалитет.

Благодаря такому подходу, становится возможным структурирование инвестиционного проекта (деление на социальные, коммерческие и экономические аспекты), разработка его ТЭО и осуществление мер в целях сокращения рисков и улучшения жизнедеятельности проекта в целом. Анализ же рисков позволяет определить форму партнёрства, роль и задачи каждого партнёра, долю его участия, контрактные обязательства и механизм финансирования. Именно такой анализ рисков, предложенный автором, обусловливает успешное развитие концепции государственно-частного партнёрства в ЖКК.

Главная цель частного оператора - получение максимальной прибыли с учетом принятых на себя рисков. Органы муниципальной власти стремятся добиться от предприятий и организаций ЖК и КК повышения качества работ и услуг, оказываемых населению и расширения воспроизводства жилищного фонда. Разница целей муниципальных органов власти и частного оператора не исключает общности их интересов в успешной реализации намеченных целей, что и составляет предмет партнёрства. В таблице 3 представлена структура задач управления рисками по основным этапам жизненного цикла проекта для ЖКК.

Проведенный автором анализ инвестиционного проекта на примере строительства цеха по переработке и утилизации твердых отходов для ЖКК г. Воронежа показал, что в целях весомости количественной оценки рисков, их необходимо делить по характеру воздействия на простые и составные (совокупные).

Таблица 3.

Стадии Подготовительная Строительная Функционирования

Фазы проекта Предпроектное обоснование инвестиций Разработка проекта Реализация проекта Эксплуатация

Этапы проекта Концепция проекта ТЭО План проекта Рабочая документация Контракты Строительство Развитие Закрытие роста

Контроль эффективности Определение эффективности проекта Разработка сметы и бюджета проекта Мониторинг эффективности реализации Анализ фактической эффективности проекта

Задачи управления рисками Идентификац ия рисков. Анализ чувствительн ости проекта Дерево целей. Проверка устойчивости проектных решений Корректиро вка решений. Распределение рисков Корректировка параметров проекта. Разработка сметы. Формирование рабочего бюджета проекта. Страхование рисков Контроль использовани я стредств(в т.ч.непредвид енных расходов). Корректировк а бюджета Анализ использовани я средств, фактических рисков и неопределенн ости

Виды Инвестиционные Предпринимательские

Группы рисков Финансово-экономические и организационно-коммерческие Финансово-экономические и производственно-коммерческие Финансово-экономически е риски

Типы рисков Валютные, кредитные,ценовые, организационные, страховые/технические, технологические, маркетинговые, правовые, портфельные, экономические Валютные, кредитные, процентные ценовые, страховые, правовые (строительные), ликвидности, организационные технические, технологические,, Ценовые, страховые, экологические

Область рисков Катастрофические, критические, допустимые допустимые Допустимые, критические

Классы рисков Экономические, фискально-монетарные, социально-политические Социально-политические фискально-монетарные

Структура задач по управлению рисками, перечень наиболее значимых видов рисков по основным фазам н этапам жизненного цикла инвестиционного проекта.

Социально-экономические преобразования, связанные с функционированием рыночной экономики, требуют кардинального изменения всей системы хозяйственных отношений, в том числе и в городском хозяйстве, в составе которого жилищно-коммунальный комплекс является наиболее затратным .И эти отношения дожны прежде всего строится на основе классических рыночных отношений.

Такой подход неизбежно ставит вопрос о рентабельности жилищного сектора и превращении предприятий коммунального хозяйства из убыточных и дотационных, как минимум, в хозяйства, обеспечивающие расширенное воспроизводство своих предприятий, у которых есть платежеспособный потребитель, предъявляющий спрос па современные качественные услуги. Из рисунка 4 следует, что потребители-домовладения, жилищный фонд и коммунальный комплекс дожны стать самостоятельными участниками рыночных отношений в системе городского хозяйства.

Именно домовладение, как основная управляемая структурная единила в жилищном хозяйстве и потребитель коммунальных услуг в городе, рассматривается с позиций:

Х автономности домовладения независимо от его функционального использования (жилое, общественное или производственное строение, выступающего как основной потребитель услуг городского хозяйства);

Х правового статуса домовладения в жилищном фонде в зависимости от формы собственности и функционального назначения в целом или его обособленных функциональных помещений домовладения, жилищный фонд и коммунальный комплекс дожны стать самостоятельными участниками рыночных отношений в городском хозяйстве.

Х экономической целесообразности и эффективности строительства и эксплуатации домовладения в течение его первого жизненного цикла (не менее 15 лет для быстровозводимых сооружений

Х признания и участия органов государственной власти (законодательной, испонительной и судебной) в становлении и развитии домовладения в качестве поноценного объекта гражданского оборота в государстве с рыночной экономикой.

Таким образом, домовладение это не только учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями, но и комплекс сложных инженерно-технических сооружений с элементами повышенной опасности, требующими специальных знаний для эксплуатации и управления. Он (комплекс) неотделим от земельного участка, на котором расположен и по которому к нему подходят городские транспортные (пожарные) подъезды и подземные (наземные) инженерные коммуникации, обеспечивающие его эксплуатацию.

Управление и эксплуатация домовладения, формирование его портфеля независимо от его функционального назначения требуют использования специальных знаний и привлечения профессиональной управляющей компании.

Анализируя портфель или небольшую группу объектов, нужно учесть, что каждый объект занимает свое, отличное от других место на рынке благодаря расположению, размерам, группе потребителей. Что касается положения коммерческой недвижимости на рынке, то оно тесно связана с использованием и функцией объекта. Очевидно, что знание рынка играет существенную роль. Чтобы лучше понять рынок, необходимо провести исследование рынка, а также необходимо больше узнать о процессах и участниках рынка, то есть необходимо формирование факторного пространства, чтобы правильно спрогнозировать будущую прибыльность и доходность капиталовложений. Управление составом портфеля дожно влиять на уровень прибыли (и социальной выгоды) жилищного строительства и другой недвижимости, выпоняющей общественно полезные функции. Автором разработаны различные модели организации управления портфелем муниципальных органов управления и частных компаний с использованием как заемных средств банков под гарантии муниципалитета, так и методы форфетирования. В зависимости от цели управления выбирается тот или иной вариант.

Функция, расположение и вид недвижимости не являются, однако, единственными факторами, которые определяют рыночную позицию объекта или проекта, то есть соотношение его доходности и степени риска. Каждый объект имеет свой собственный ценовой и качественный уровень.

Затраты на техническое обслуживание жилого здания и обеспечение его ресурсами, размер которых прямо не зависит от харак-

тера и величины их потребления, необходимо учитывать на стадии проектирования. Для этого требуется проведение соответствующего анализа проектного решения с целью последующей минимизации затрат прошлого, настоящего и будущего труда в расчете на весь жизненный цикл объекта, оценки которого автор предлагает следующую модель:

где: Сст - стоимость строительства 1 м площади жилого здания, включая затраты на его проектирование и инженерную подготовку территории;

С,р - затраты на капитальные ремонты в расчете на 1 м2 площади здания за весь жизненный цикл (рассчитывается на основе прогноза физического износа здания);

Сс - затраты на снос здания после его обветшания; Т - расчетный срок службы здания до сноса;

п - количество видов затрат на техническое обслуживание и ресурсообеспечение здания, за исключением затрат на обеспечение его ресурсами, размер потребления которых зависит от пользователей и фиксируется приборами учета (электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, в перспективе Ч тепло);

ЭГ|, - величина 1-го вида затрат на обслуживание и ресурсообеспечение 1 м2 площади здания (затраты на техническое обслуживание, текущий и планово-предупредительный ремонты, теплообеспечение, уборку территории общего пользования и т.п.).

Отсутствие бюджетных средств и низкая инвестиционная активность в сфере воспроизводства жилищного фонда сегодня не позволяют в поной мере воспользоваться предлагаемым критерием оценки проектных решений. В связи с этим можно предложить для использования в современных условиях модель, ориентированную на минимизацию совокупных затрат в расчете на 25-летний жизненный цикл объекта:

Как считает автор, оценку жизненного цикла объекта целесообразно производить по предлагаемому критерию при утверждении городской администрацией каждого проекта на строительство жилого здания, независимо от источника финансирования, от ли из бюджета, то ли из других источников Снижение будущих затрат на техническое обслуживание жилья и расширение предоставления коммунальных услуг позволит снизить размеры квартирной платы и ее удельный вес в составе дохода семей и, следовательно, уменьшить

расход бюджетных ресурсов на дотирование затрат населения на оплату жилья.

При создании условий и реализации мероприятий для перехода к 100% компенсации затрат на обслуживание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг за счет квартирной платы необходимо предварительно осуществить ряд взаимосвязанных шагов, направленных на укрепление экономической надежности функционирования предприятий и организаций ЖКК. При этом дожен быть использован системный подход. Отдельные комплексы задач и программы, по мнению диссертанта, целесообразно рассматривать как отдельные проекты, используя подходы, основанные на методах проектного управления. Под проектом здесь понимается предполагаемый комплекс результатов деятельности по решению какой-либо проблемы, осуществляемой в установленное время при финансовых ресурсах с заданным уровнем качества конечного материального продукта.

При этом мы понимаем, что экономическая надежность системы ЖКК - это способность экономических, финансовых, организационно-технических и управленческих решений предприятий и организаций ЖКК обеспечить в заданных пределах зону (область) регулируемости ее основных параметров и расчетных показателей. Она также предполагает разработку такого функционального взаимодействия хозяйственной деятельности жилищной управляющей компании и ресурсосберегающих организаций, которая позволила бы количественно взаимоувязать показатели дохода и устойчивости системы в зависимости от степени риска, выпонения муниципальных проектов и сформированных региональных инвестиционно-строительных программ.

Как известно, теория управления рисками предполагает целостную систему знаний, которую характеризуют логическая зависимость и взаимосвязи между доходом и финансовой устойчивостью в определенных границах риска для достижения разнообразных целей субъектом

предпринимательской деятельности.

Концептуальную экономико-математическую модель процесса инвестирования и воспроизводства ЖКК можно представить условной вероятностно-функциональной зависимостью:

Эяи) = у^Р,},{ты},{Х,Ши},У,а,Н,ЯЛЕ,(1{т} (6)

Эн(0,- экономическая надежность системы; w, i, ] - количество уровней иерархии от "1" до "М" (в макро- -мезо-, микроуровни);

проблемная ситуация (региональная программа и муниципальные проекты);

{тЫ) - время для принятия решения;

Х1 - полный цикл воспроизводства системы;

- потребные для принятия решения ресурсы:

V - множество альтернативных вариантов, доопределяющих проблемную ситуацию;

9 - множество параметров жилищно-управляющей компании (эксплуатационных параметров, режима работы, финансового состояния и других)

N - множество параметров ресурсоснабжающих организаций; Я - совокупные риски;

Е - функция предпочтения по выбору варианта решения;

(^{т} - множество параметров времени, на отрезке (0,1).

Задача решения уравнения (б) состоит в раскрытии зависимости

обобщенного критерия Энф в явную аналитическую зависимость или в

построении агоритма последовательного учета различных факторов.

В современных социально-экономических условиях широкому развертыванию воспроизводства жилищного фонда препятствует нерешенность вопросов, касающихся источников их финансирования, отсутствие необходимых накоплений на капитальный ремонт, низкая платежеспособность населения, недостаточная самостоятельность собственников жилья и др.

Как известно, при плановой экономике в размере 1% средств, исчисленных от балансовой стоимости всего жилья города или района строго и неукоснительно направлялось на текущий ремонт, а 4 % - 10 % средств - на капитальный ремонт жилищного фонда, что позволяло поддерживать его в удовлетворительном состоянии. В настоящее же время таких отчислений вовсе не производится. Поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает проблема создания и функционирования кредитно-финансовых механизмов на муниципальном уровне по реализации городских и региональных программ воспроизводства жилищного фонда, где предусматривались бы выпадающие источники.

Как считает автор, важным источником могут стать накопления граждан. Для этого могут быть эффективно использованы жилищные облигации, безвозмездные адресные субсидии из местных бюджетов и фондов, стимулирующие финансовое участие населения в обновлении своих жилищ. Может быть реинвестирована в дальнейшую реконструкцию жилищногоЛ фонда прибыль от реализации на рынке нового полученного при реконструкции жилья.

Исследованию направлений развития региональной недвижимости, естественно, дожно предшествовать изучение социально-экономического потенциала региона, которое методологически опираться в русле исследуемой проблемы на показатели прироста (или снижения) общественного труда, воплощенного в недвижимости, созданной результатами деятельности девелоперских и управляющих компаний. По мнению автора, эта деятельность проявляется , в конечном счете, в позитивных или негативных изменения. Показателей, измеряющих качество

жизнедеятельности, как комплекса адекватных современным требованиям производственных условий.

В соответствии с рассмотренными методологическими посыками, выделим следующие этапы анализа регионального потенциала, как основы формирования стратегии управления недвижимостью (рис.5.), на базе которых осуществляются:

1. оценка текущего регионального потенциала по отдельным факторам производства, как необходимой предпосыки разработки и последующего осуществления программы территориального развития, в т.ч. в части развития недвижимости.

2. анализ результативности использования регионального потенциала с позиций исходной материально-технической базы производства новой стоимости.

3. оценка общественной полезности производства новой стоимости как выпонение социальных обязательств власти. В основе новой стоимости и роста имущественного статуса региона лежит динамика показателя создания и эксплуатации недвижимости.

Рис.5. Основные этапы анализа.

В рамках сформулированного ранее подхода представляется, что региональный потенциал есть системная оценка приспособленности субъекта РФ к расширенному воспроизводству. Разумеется, для взаимодействия федерального центра, регионов и хозяйствующих субъектов (в нашем случае девелоперских и управляющих жилищный компаний) необходимы сопоставимые измерители (индикаторы) социально-экономической ситуации, признаваемые сторонами экономических

отношений. Показатель валовой региональный продукт (ВРП) является несколько усеченным аналогом показателя валовой внутренний продукт (ВВП). Методологически ВРП представляет сумму валовой добавленной стоимости, измеренной в текущих ценах и созданных за отчетный период хозяйствующими субъектами (резидентами). Соответственно, валовая< добавленная стоимость исчисляется по отраслям экономики как разница между валовым выпуском (В) и промежуточным потреблением (МЗ), к которой для перехода к рыночным ценам прибавляется сумма чистых налогов (Н - сумма налогов за вычетом субсидий на продукты).

Таким образом:

ВРП =ЕВ1 -ЕМЗ + ЕШ (7)

1 - индекс субъектов хозяйственных регионов

Стратегии предпринимательской деятельности управляющих жилищных компаний прежде всего реализуется через инвестиционно-строительные программы развития. Субъектом же предпринимательской деятельности в области управления недвижимостью могут быть коммерческие и муниципальные управляющие компании (унитарные предприятия в составе Комплекса по имущественно-земельным отношениям), а также девелоперские компании, реализующие функции управления недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Агоритм разработки инвестиционно-строительных программ развития объектов недвижимости охватывает блоки, выстроенные в логической последовательности от зарождения идеи до завершения разработки, программы развития, изложенные на рис. 6.

В результате исследования вариантов рациональных моделей управления недвижимостью автор пришел к выводу, что в рыночных условия хозяйствования успех может является комбинацией взаимосвязанного и проводимого в едином критериальном пространстве процесса организационного проектирования субъекта управления в пределах нормативной функциональной модели и стратегии (модели) управления портфелем недвижимости, как единства управления активами и совокупностью образующих их объектов.

Экономическое содержание управления портфелем недвижимости выражается в положительной динамике денежного потока, позволяющего с необходимой понотой и точностью осуществить количественный анализ качества и объемов работ девелоперской или управляющей жилищной компании, а также оказываемых услуг, как результата стратегического планирования их деятельности.

Рис. 6. Агоритм разработки инвестиционно-строительных программ

Выбор вариантов наиболее эффективных решений - неотъемлемая и важнейшая составная часть общего процесса управления хозяйством, как в рамках управления портфелем, так и в рамках управления отдельными объектами недвижимости. Все звенья ЖКК связаны в единую сложную систему. Они взаимодействуют как по кооперационным горизонталям (территориально), так и по иерархии управления..

Необходимость отражения подобных связей делает весьма непростой оценку эффективности любых принимаемых решений по управлению недвижимостью. Вопрос осложняется еще более тем, что нередко последствия этих взаимосвязей выходят далеко за рамки текущего времени и проявляются много лет спустя.

Автор ставил в исследовании задачу всесторонне раскрыть основные методологические требования, которые обеспечивали бы социально ориентированный подход к обоснованию решений по эффективному управленческих решений предприятиями и организациями ЖКК за счет соединения методов теории экономической эффективности инвестиционной деятельности и принципов системного подхода к управлению

Использование бизнес-процессного подхода для менеджмента объектов недвижимости позволяет взглянуть по-новому проблему определения эффективности развития системы управления и предложить рассчитывать эффект в следующей последовательности:

1. Эффект в рамках традиционного подхода Ртрад). в зависимости от частных показателей определяется, исходя из того, что

э,рвд.= (кЬ К5, Кб), <7),

где: кг показатель роста ценности портфеля (объекта) недвижимости;

кг- показатель своевременности поступлений (платежей);

к3- показатель поноты поступлений допонительных доходов от

портфеля (объекта), как-то от рекламы, платных автостоянок и т.п.; Кд- показатель запоняемости предназначенных для аренды помещений К5- показатель соответствия ставок арендной платы профилю

деятельности арендатора; КЛ- показатель сохранения профиля деятельности арендатора в соответствии с договором.

Все указанные выше показатели могут быть представлены в относительном виде, изменяющемся от 0 до 1. Значение показателя, близкое к нулю, означает самую низкую его величину, а к единице - самую высокую.

2. Инновационный эффект, исчисляемый по следующему выражению:

Эиавов. = Р(К7, К8, Г9, Хю, 1ц, *и)> (8),

где Х7- показатель адаптивности системы к инновациям;

Ка- показатель эффективности использования методов реинжиниринга

(ВРЯ) в девелоперской или управляющей компании;

К9- показатель оперативности выпонения;

Кю-' показатель охвата компьютеризацией рабочих мест;

Хц-' показатель соответствия уровня квалификации управленческих

работников;

Хц- показатель текучести управленческих кадров;

Тогда расчет интегрального показателя эффективности развития ЖКК может быть произведен па основе следующего выражения:

Э1т=А1Э,рад+ АгЭщно^А^^О+АгХ ^(Ь^) (9),

где А1 И Аг коэффициенты весомости обобщающих показателей.

Схема основных взаимосвязей коэффициентов корреляции представлена на рис.7.

Методика расчета интегрального показателя эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости основана на использовании частных показателей, которые могут быть определены как методом прямого счета, так и экспертным путем.

Рис.7. Схема основных взаимосвязей коэффициентов корреляции

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В условиях дальнейшего развития рыночных отношений в России надежность функционирования и развития организационных структур жилищно-коммунального комплекса на муниципальном уровне приобретает первостепенное значение. В диссертации обобщены научные и практические результаты, полученные автором за многолетний период работы над этой чрезвычайно сложной, многоплановой проблемой. Они основаны на комплексном исследовании, которое включает в себя все этапы - от разработки теоретических и методологических проблем до практической реализации и внедрения полученных результатов.

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы и предложения:

1. На основе анализа состояния инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) и жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) автор пришел к выводу о том, что имеются неиспользуемые резервы и возможности для дальнейшего развития предприятий и организаций жилищной сферы. Это подтверждается наличием значительного спроса на жильб, достаточно высокого уровня коэффициента его доступности в рамках реализации муниципальных проектов и осуществимости территориальных инвестиционно-строительных программ.

Исследование специфики эксплуатационной деятельности организационных структур ЖКК позволило автору разработать методические подходы регулирования процессов их развития с использованием экономических, организационно- распорядительных и правовых резервов в их деятельности.

2. В целях улучшения расчетов за выпоненные работы и предоставленные услуги, вовлечения новых нетрадиционных источников финансирования, недопущения их дефицита, преодоления бюджетной зависимости и инвестиционной апатии предлагается использовать методы государственно-частного партнерства по делегированному управлению городскими объектами ЖКК, ускоряющие процессы обновления жилищно-коммунальных фондов, снижающие муниципальные риски

3. В качестве рыночной организационно-экономической модели воспроизводства объектов недвижимости ЖКК предложен особый вид предпринимательской деятельности - девелопмент - качественно преобразующий объект недвижимости при обновлении сложившейся застройки и повышающей его ценности, который предполагает обязательное участие девелопера на основных этапах жизненного цикла недвижимости (от инициации, координации до принятия эффективных решений по эксплуатации и управлению).

4. Сформированы принципиальные модели структур и организаций управления ЖКК, учитывающие различные уровни развития рыночных отношений в регионах России в зависимости от организационно-правовой

формы и функциональной нагрузки управляющей подсистемы, которые обеспечивают непрерывность и стабильность предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), сохранение управляемости и преемственности, использование регионального инвестиционного потенциала развития, обеспечения открытость и др. с выделением наиболее эффективной муниципальной трехуровневой системы управления ЖКК.

Структурируя жилищный сектор при соблюдении принципа методологического единства формирования системы управления недвижимостью ЖКК, автор определяет стратегические приоритеты догосрочного планирования.

5. Принцип методологического единства в диссертации реализуется в предложенной обобщенной функциональной модели деятельности управляющей жилищной компании, в которой предусматривается новая функция управления - организационное проектирование, а также в сформировании состав и уточнено содержание принципов и этапов профессионального управления недвижимостью. Для оценки мер управляющего воздействия автор предлагает использовать метод определения конечной стоимости имущества жилищного фонда, как наиболее важный принцип, учитывающий последовательное развитие объекта недвижимости в условиях рыночной среды.

6. Одним из важных направлений социальной политики государства являются регулирование развития рыночных отношений в жилищной сфере и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг населению. Для достижения этих целей и выбора оптимальных решений необходимо руководствоваться основными критериями и принципами, какими являются экономическая эффективность, социальная защита и справедливость, экономический рост, экономическая свобода, стабильность уровня цен на услуги, разумное стимулирование спроса и предложения и т.д. Важно также разработать механизм привлечения в жилищно-коммунальную сферу частных инвестиций за счет различных форм государственно-частного партнерства: концессий, аренды, делегированного управления, контрактов на управление, эксплуатацию и содержание, приватизации.

7. Риски при инвестировании в недвижимость ЖКК автор делит на микрориски (управляемые), мезориски (частично управляемые) и макрориски (систематические и неуправляемые). Предложенная в диссертации модель оценки капитала позволяет рассчитать для портфеля недвижимости предприятий и организаций ЖКК необходимую ставку дохода от актива со статистическим риском и факторами рынка капитала -процентные ставки и допустимый уровень риска.

Стратегия управления рисками на муниципальном уровне предполагает выбор сформированной структуры рисков, выделение главного риска, поэтапное распределение рисков, принятие риска на себя, ограничение и их разделение, определение риска спроса и предложения.

Управление рисками достигается за счет диверсификации вложения капитала, оптимизации структуры портфеля вложений, резервирование, страхование и др. Постадийпый расчет рисков на этапах, жизненного цикла недвижимости предполагает их деление на простые и сложные с выделением основных стадий (подготовительной, строительной и эксплуатационной).

8. Как показали исследования важным составляющим элементом рыночных отношений в системе ЖКК являются домовладения, расположенные на земельном участке, включенном в систему коммунального обслуживания. Реформирование ЖКХ как части городского хозяйства не может осуществляться изолированно, не затрагивая реформирования хозяйственных отношений, сложившихся между городом и жителями домовладения.

Использование модели стратегического треугольника позволяет управляющей жилищной организации определить порядок решений по реализации соответствующей стратегии, тактики и операций при управлении домовладением.

9. В диссертации сформулирована научная идея портфельного управления недвижимостью и предложены модели организации управления совокупным портфелем муниципальных органов управления и частных управляющих компаний. Разработанные мероприятия по снижению затрат и экономии ресурсов в системе ЖКК во многом зависят от типа жилого здания и его проектного решения. Необходима разработка системы стоимостной оценки инженерных решений на стадии проектирования в расчете на весь жизненный цикл объекта, ориентированной на минимизацию совокупных затрат.

10. Автором разработана концептуальная экономико-математическая модель экономической надежности системы ЖКК с учетом уровней иерархии, планирования и управления региональными программами, а также формирования муниципального заказа в соответствии с задачами по поному циклу воспроизводства системы с учетом совокупных рисков внешних и внутренних факторов.

11. Обоснованы методологические предпосыки и в соответствии с этим выделены этапы анализа регионального потенциала. Определены и структурированы основные компоненты регионального потенциала, предложена системная оценка приспособленности к расширенному воспроизводству и устойчивому развитию муниципальных образований, предприятий и организаций ЖКК.

Рассмотрена возможность использования показателя валовый региональный продукт в общей системе региональных индикаторов, как отвечающих сути экономического обмена и позволяющих проводить межрегиональные и межпортфельные сравнения, способствующие поддержанию территориальной целостности и отражающие функционирование ЖКК па муниципальном уровне.

12. Проанализированы территориальные инвестиционно-строительные программы и сформулированы рекомендации по формированию стратегии развития, оценки программных ресурсов, механизмов информационной обратной связи, порядка корректировки программных целей, форм вовлечения в программу соинвесторов и соиспонителей и др.

Разработан агоритм формирования инвестиционно--строительных программ развития недвижимости, предусматривающий выбор способов развития вариантов использования объектов.

Предложено рассматривать инвестиционно-строительные программы как симбиоз среднесрочного непрерывного бюджетного проектирования, основу которого составляет комплекс целевых программ с разными сроками реализации, регулируемых по инфраструктурному и ресурсному обеспечению программными механизмами. Указанные программы способны объединять технологии целевых программ и среднесрочного планирования ИСК и ЖКК, что способствует использованию возможных резервов роста валового городского продукта.

13. В диссертации разработана комплексная функциональная модель, применимая для всех стадиях жизненного цикла недвижимости и для моделирования процесса управления портфелем недвижимости.

Разработанные методологические принципы и методические основы деятельности девелоперских и управляющих организаций, как основных участников ИСК и ЖКК способствовали раскрытию содержания и формированию основных этапов стратегического планирования с учетом специфики их деятельности и особенностей расширенного воспроизводства недвижимости. Предложены методические положения по оценке эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости.

IV. СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ АВТОРА, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ.

Монографии, учебники, учебные пособия, методические работы.

1. Управление и развитие предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса: теория и практика // Монография, М. Реапроект, 2004,21,3 пл.

2. Рынок нового жилья // Монография, - М Изд. АТиСО, 1999,12,4 пл.

3. Исследование и разработка финансово-кредитных механизмов реализации стратегии управления недвижимостью // Монография в 2-х томах, М, Изд. Содружество, 2002,25,1 п л. (лично автором 5,6 пл.)

4. Финансы и кредит в недвижимости // Учебник для вузов, СПб, Лимбус Пресс, 2003,59 пл. (лично автором 4,9 пл.)

5. Управление рисками в недвижимости // Учебник для вузов, М., Реапроект и АСВ, 2004,43 пл. (лично автором 7,3 пл.)

6. Современные основы управления жилищно-коммунальным комплексом // Учебное пособие, М., АСВ, 2004,53 пл. (лично автором 5,5 пл.).

7. Оценка собственности. Часть 1 - Оценка недвижимости. Справочное и учебное пособие, М, Логос - Развитие, 2003,7,5 пл. (лично автором 1,5 пл.)

8. Управление проблемными активами в процессе погашения взаимозадоженностей основных участников хозяйственной деятельности в жилищно-коммунальном комплексе города.// Учебное методическое пособие, М, МГСУ, 2004,1,5 п.л. (лично автором 0,5 пл.).

9. Руководство для мэра по организации и управлению жилищно-коммунальным комплексом.// Справочное и учебное пособие. М., Риапроект, 2004,47 пл. (лично автором 5,2 пл.).

10. Оценка активов и экономическая экспертиза отдельных видов обязательств на примере кредитной (инвестиционной) организации. // М, МГСУ, 2993,7,0 пл. (лично автором 1,3 пл.)

11. Доходный дом // Учебник, СПб, 20034,12,5 пл. (лично автором 6,0 пл.), 12.. Концепция развития нормативных документов по управлению домовладением (многоквартирным жилым домом). Пенза, Практические рекомендации, ПГАСУ, 2004,0,5 пл.

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и в других изданиях.

13. Перспективы развития автоматизированной системы продажи жилья // Архитектура и строительство М., ЖЖурнал л Архитектура и строительство Москвы, № 4,1998,0,5 пл.

14. Жилищный рынок приближается к покупателю // М, Строительная газета 1998, № 1,0,45 пл.

15. Компьютерная поддержка реализации жилья в корпоративных структурах // Материалы 2-ой Межд. конференции Взаимодействие корпоративных структур и малого предпринимательства на рубеже XXI века М,Изд. Луч, 1998,0,5 пл.

16. Состояние и проблемы развития рынка нового жилья // М, Журнал Архитектура и строительство Москвы, М, ,№ 1,1999,0,5 пл..

17. Проблемы и пути совершенствования управления жилищным сектором

г. Москвы // М, Сб. науч. тр., вып. VIII Экономика и технология РЭА им. Плеханова 1999,0,35 пл.

18. Автоматизированная система поддержки жилья // М, Сб. науч. тр., вып. VIQ Экономика и технология РЭА им. Плеханова 1999,0,33 пл.

19. Характеристика жилого сектора г. Москвы //. Сб. науч. тр.. Вып. VIII МРЭА им. Плеханова, 1999 ,0,33 пл.

20. Создание информационной вычислительной системы учета и реализации жилья. //Сб. науч. тр.. Вып. \Ж, М. РЭА им. Плеханова, 1999,0,40 ал.

21. Необходимость разработки закона об управлении жилым многоквартирным домом // Сб. науч. тр. Московской общегородской конференции, М. Стройиздат, 2001,. 0,4 п.л.

22. Доходный дом - правовое обоснование эксперимента в Москве// М, Межд.

научн-техн. журнал Недвижимость: экономика, управление, № 3-4,2002, 0,5 п.л.

23. Влияние арендного жилья как одной из форм домовладения на развитие городской недвижимости. // МЬ, Межд. научн.- техн. журнал Недвижимость: экономика, управление № 5,2003,0,5 п.л.

24. Методические основы оценки доходной недвижимости (на примере эксперимента по строительству и эксплуатации доходных домов в г. Москве) // М Науч. матер. Конгресса л10 лет оценочной деятельности в России, М Минимущество, 2003,0,7 п.л. (лично автором 0,33 п.л.).

25. Проблема управления и развития городского хозяйства в мегаполисе. // М, Межд. науч.-техн. журнал Недвижимость: экономика, управление № 7-8,2004,1,0 п.л. (лично автором 0,6 п.л.)

26. Домовладение как объект профессионального управления недвижимостью в условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства //М., Межд. научн-техн. журнал № 7-8,2004,0,4 п.л.

27. Виндикация объектов недвижимости: теория и практика // Пенза, Сб. науч. мат. 1-ой Межд. конференции в Праге Строительство и недвижимость: судебная экспертиза и оценка ПГСАУ, 2004,0,7 п.л.

28. Комплексная система учета документооборота по проектированию, строительству и вводу объектов недвижимости в эксплуатацию // М Монтажные и специальные работы в строительстве, № 9,2004,0,35 п.л.

29. Домовладение - как структурная единица управления недвижимостью в жилищном хозяйстве города // М, Межд. научн-техн. журнал, № 9-10,2004, 0,4 ил.

30. Жилищно-коммунальные услуги как экономическая категория //М., Вестник Московского экономического института, № 1,2004,0,6 п.л.

Подл, к печати 03. 09. 2004 г. Объем 2,5 п.л. Заказ №175 Тираж 150 экз.

Типография Управления Реапроект 119526, г. Москва, пр-т Вернадского, д. 93 корп. 1, тел.433-12-13

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Квачадзе, Роберт Георгиевич

Введение.

Особенности деятельности хозяйствующих субъектов по управлению объектами недвижимости в жилищном и коммунальном секторе муниципального образования.

1.1. Анализ современного состояния жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

1.2. Анализ существующих организационных моделей управления инвестиционно-строительной деятельностью в России.

1.3. Анализ функций и задач современных организационно-производственных структур жилищно-коммунальных комплексов

1.4. Концептуальные основы системы управления развитием жилищного и коммунального секторов в условиях взаимодействия муниципальных интересов и частного предпринимательства.

1.4.1. Методологические подходы по проблеме управления и развития ЖКК.

Выводы по главе

Теоретические и методологические основы воспроизводства жилищного фонда и форм государственно-частного партнерства с учетом рисков в системе местного самоуправления.

2.1. Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне.

2.2. Анализ форм государственно-частного партнерства при финансировании инфраструктур в жилищно-коммунальном комплексе и управлении городской недвижимостью

2.3. Основы риска и дохода недвижимости в контексте рынков капитала

2.4. Стратегия управления рисками на муниципальном уровне и основных участников инвестиционного процесса на основных фазах жизненного цикла

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3.

Исследование влияния структурных сдвигов жизненного цикла недвижимости на равновесное состояние инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов при выборе моделей принятия решений

3.1. Анализ моделей принятия решений с учетом особенностей строительного рынка и жилищно-коммунальных услуг.

3.2. Научные аспекты управления домовладением в системе жилищно-коммунального хозяйства.

3.3. Экономико-математическое моделирование процесса управления жилищным фондом с учетом его пространственно-экономического развития

3.4. Финансово-экономический механизм привлечения инвестиций для обеспечения воспроизводства жилищного фонда.

Выводы по главе 3.

Стратегия региональных инвестиционно-строительных программ, как основа выбора вариантов использования недвижимости

4.1. Экономический анализ, как методологическая база оценки социально-экономического потенциала регионального развития.

4.2. Особенности региональных инвестиционно-строительных программ в целевом и процедурном разрезе

4.3. Региональный потенциал развития, как основа формирования стратегии управления недвижимостью предприятиями и организаций жилищно-коммунальной сферы.

4.4. Основные положения по выбору вариантов использования недвижимости в блоке стратегического планирования.

Выводы по главе 4.

Управление как способ извлечения максимальных доходов от создания и модернизации недвижимости

5.1. Управление девелоперскими и управляющими компаниями на стратегическом и тактическом уровнях.

5.2. Стратегическое планирование в рамках деятельности девело-перских компаний и жилищных управляющих предприятий.

5.3. Основы многокритериального подхода к обоснованию эффективных вложений в недвижимость

5.4. Оценка эффективности управления недвижимостью.

Выводы по главе 5.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические проблемы экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса в условиях конкурентной среды"

Государственная жилищная политика Ч комплекс взаимосвязанных мер законодательного, организационного и финансового характера, основанных на единой стратегической цели и направленных на обеспечение условий перехода от исходного состояния к намеченным преобразованиям в жилищной сфере. В широком смысле жилищная политика понимается как комплекс институтов и механизмов, позволяющих гражданам удовлетворять свои жилищные потребности.

В результате проведенных в 1992Ч2003гг. преобразований состояние жилищной сферы характеризуется сегодня следующими положительными факторами: создана основная правовая база и инфраструктура для функционирования рынка жилья (68 % жилья находится в частной собственности, ежегодно 3 % жилья меняет своего собственника); в основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован (90 % строительных организаций являются частными компаниями, 41 % жилищного строительства финансируется за счет средств населения (индивидуальное жилищное строительство), объем индивидуального жилищного строительства за 1990Ч2001 гг. возросли 2,2 раза); существенно сокращен объем дотирования производства жилищно-коммунальных услуг (объем услуг ЖКХ, финансируемых потребителями по установленным ставкам и тарифам, увеличися с 2 % от текущих расходов по предоставлению услуг в 1992 г. до примерно 60 % в 2002 г.; создана адресная система субсидирования граждан в зависимости от их доходов, которая обслуживает около 11 % семей).

Однако необходимо признать, что в последние 12 лет жилищно-коммунальный комплекс играл роль социального буфера проводимых экономических преобразований. Стремительный рост цен на потребительском рынке в 1992Ч94гг., а затем в 1998Ч99 годах компенсировасял сдерживанием тарифов на основные коммунальные услуги, замораживанием уровня оплаты этих услуг населением, введением на законодательном уровне огромного количества льгот без определения источников их возмещения.

В настоящее время идет обратный процесс Ч не только социальная стабильность в обществе, но и безопасность страны в определенной степени поставлены в зависимость от кризисного состояния жилищнокоммунальных комплексов (ЖКК). Таким образом, количество нерешенных проблем значительно превосходит достижения: существенно увеличися износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; более 60% предприятий ЖКХ, на которых 5,9 % занятого населения, фактически являются банкротами, продожается увеличиваться задоженность по заработной плате; объем социальных прав и гарантий в жилищной сфере существенно превосходит возможности государства и поэтому не выпоняется; все еще высока степень зависимости ЖКХ от бюджетных ресурсов, что препятствует привлечению частного бизнеса и развитию рыночных механизмов в этой сфере; приватизация жилья не сопровождается приватизацией управления и формированием ответственного собственника, ответственность за состояние жилья остается сферой административного государственного и муниципального управления; практически отсутствуют рыночные финансовые институты и механизмы кредитования как рынка жилья, так и жилищного строительства, развития коммунальной инфраструктуры; не сформирован рынок частного арендного жилья; существуют чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства; земля и строящиеся жилые здания (единый объект недвижимого имущества) практически не используются как актив для привлечения средств в жилищное строительство и т.д.

В целом можно сказать, что жилищный сектор в России в настоящее время очень слабо использует традиционные для других стран возможности рыночной экономики для удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются неэффективно. Поэтому основной задачей государственной жилищной политики на современном этапе является обеспечение условий для скорейшего развития основных рыночных институтов и механизмов, а также оптимизация системы социальных прав и гарантий в жилищной сфере в соответствии с государственными приоритетами и возможностями.

Стратегической целью государственной жилищной политики дожно стать создание в России эффективного жилищного сектора, функционирующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем платежеспособному спросу, а также поддержка незащищенных слоев населения, которые самостоятельно не в состоянии удовлетворять свои потребности на рынке жилья и жилищно-коммунальных услуг, на минимальном социально-приемлемом уровне.

Система мер, направленных на развитие жилищной сферы в России, дожна предусматривать: обеспечение необходимой законодательной и иной нормативной правовой поддержки; проведение организационных мероприятий на федеральном, региональном и муниципальном уровне, направленных на приватизацию сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и развитие конкуренции; повышение эффективности деятельности государственных и муниципальных административных структур, обслуживающих жилищный рынок и регулирующих деятельность естественных монополистов, снижение административных барьеров на жилищном рынке; создание финансовых рычагов для активизации экономической деятельности рыночных субъектов (предприятий и организаций ЖКХ) в случаях неопределенных и высоких рисков и разработка менроприятий для их снижения; развитие конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью на основе вновь созданных товариществ собственников жилья (ТСЖ), пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления и др.

В настоящее время становится очевидным, что относительная неудача в процессе самоорганизации частных собственников жилья в многоквартирном жилищном фонде путем создания товариществ собственников жилья была связана с отсутствием реального альтернативного предложения услуг по управлению жилыми зданиями.

В этой ситуации вновь созданным ТСЖ приходилось либо самим заниматься созданием натурального хозяйства, либо обращаться к существующим муниципальным жилищным предприятиям Ч монополистам. Коренное улучшение ситуации по развитию рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с силовым созданием ТСЖ, сколько с формированием конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом.

Для изменения ситуации необходимо: разработать методологическую базу формирования системы договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг; создать механизмы экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде по схеме работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов энергосервисной компании напрямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах здания при соблюдении качества условий проживания; обеспечить конкурсный отбор жилищных организаций любой формы собственности для управления жилищным фондом на основе пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления, учета ресурсов и финансов (средств);

Медленное развитие процесса создания товариществ собственников жилья Ч результат отсутствия заинтересованности собственников помещений в управлении своими домами. Создание каждого ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инерции граждан, активной и затратной защиты перед бюрократами и монополистами. Поэтому важно формировать весомые стимулы для самоорганизации собственников жилья и стимулировать развитие самоорганизации частных собственников жилья.

К числу первоочередных мер по созданию лусловий благоприятствования для ТСЖ относятся: развитие и изменение законодательства, способствующее реальной передаче собственникам прав и обязанностей по управлению жильем и снижению бюрократических барьеров для создания и деятельности ТСЖ; обязательная передача товариществам собственников жилья бюджетных средств финансирования, положенных им по действующему законодательству (дотаций, льгот и субсидий); популяризация опыта создания ТСЖ и распространение информации о положительных примерах; организация подготовки специалистов в области управления жильем и обучение лидеров ТСЖ основам самоуправления.

Отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления жилищным фондом как на региональном, так и муниципальном уровнях.

Фундаментальными исследованиями устойчивости производственных систем являются труды А.Г. Аганбегяна, Л.Л. Терехова, в зарубежных исследованиях Ч труды Уильяма Ф. Шарпа, П. Самуэльсона. Отдельные вопросы управления и развития инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сферы содержатся в трудах С.И. Абрамова, П.Г. Грабового, Х.М. Тумбы, Л.В. Донцовой, Г.М. Загидулиной,

М.И. Каменецкого, А.Н. Кириловой, A.B. Карасева, В.Я. Осташко, Е.П. Панкратова, H.A. Фалькевича, В.Д. Шапиро, JI.H. Чернышова, Н.Ю. Ясь-ковойидр.

Однако, несмотря на значительное количество выпоненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов с учетом выбора рациональных моделей управления инвестиционно-строительными комплексами (ИСК) и ЖКК на различных уровнях планирования требуют допонительных исследований по таким вопросам, как поиск направлений формирования их конкурентных преимуществ, моделирование стратегических направлений развития и т.д. Сложность решения проблемы во многом определяется сравнительно небольшим опытом реформирования жилищно-коммунальной сферы в России.

Все это дает основание считать, что настоящая диссертационная работа, направленная на формирование методологии управления экономическим развитием хозяйствующих субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальной недвижимости с учетом особенностей формирования региональных инвестиционно-строительных программ, является актуальной, имеет важное народнохозяйственное значение и в высокой степени способствует решению задачи устойчивого развития муниципальных образований.

Целью исследования является обоснование теоретических и методологических принципов и положений, а также разработка практических рекомендаций по формированию экономического механизма устойчивого функционирования и догосрочного экономического развития субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований с учетом особенностей реализации городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи: определены причины и установлены узлы напряженности проблем социально-экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов в условиях взаимодействия муниципального и частного секторов городского хозяйства; выявлены и исследованы основные тенденции, эмерджентные свойства и базовые предпосыки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления; обоснована методология системы обеспечения экономической устойчивости и развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса с учетом различных моделей государственно-частного партнерства на стадиях заемного и инвестиционного циклов; определены основные принципы и положения выбора рациональных форм домовладения в жилищно-коммунальном хозяйстве города в условиях риска и неопределенности; обоснованы оценочные параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК, влияющие на показатель валового городского продукта, и проведена интегральная оценка надежности использования хозяйствующими субъектами инвестиционных ресурсов с учетом эффекта масштаба при воспроизводстве городской жилой недвижимости; предложена методологическая база оценки социально-экономического потенциала регионального развития в контексте реализации инвестиционно-строительных программ и стратегии управления недвижимостью предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса; сформирована методология управления экономическим развитием предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающая опережающие темпы роста инвестиционного потенциала как основы его устойчивого состояния; сформированы методологические подходы к выбору рациональных моделей управления инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях планирования; обобщены и определены результаты практической реализации разработанных автором методов, средств и способов повышения эффективности деятельности девелоперских, ресурсообеспечива-ющих и управляющих жилищных компаний; разработаны методические подходы по определению экономической эффективности управления недвижимостью жилищного фонда предприятий и организаций ИСК и ЖКК с использованием метода конечной стоимости.

Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса муниципального образования.

Предметом исследования является система экономических отношений, возникающих в процессе формирования, функционирования и развития объектов муниципальной жилой недвижимости.

Научная гипотеза предполагает возможность использования современных экономико-математических методов диагностики, прогноза и стратегии устойчивого догосрочного экономического развития хозяйствующих субъектов ЖКК различных форм собственности на муниципальном уровне в условиях конкурентной среды и взаимодействия государственно-частного партнерства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития производства в условиях конкурентной среды; методология планирования результатов хозяйственной деятельности; отечественные и зарубежные научные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе исследований были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятностей и математической статистики, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход крещению теоретических и методологических проблем формирования и догосрочного экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальной недвижимости, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из целевых функций региональной политики.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:

1. На значительном массиве источников информации исследованы причины ухудшения экономического состояния предприятий и организаций ЖКК и замедления социально-экономического развития муниципальных организаций, связанного со спадом воспроизводственных процессов в жилищной сфере. Установлена объективная необходимость реформирования ЖКХ с учетом повышения роли местных органов самоуправления по реализации муниципальных проектов и региональных инвестиционно-строительных программ в совокупном валовом городском продукте (ВГП).

2. На основе мониторинга статистического материала обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым муниципальным фондом путем перехода от решения задачи получения кратковременного дохода от обновления и эксплуатации отдельных объектов недвижимости к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы догосрочных доходных поступлений.

3. Сформированы концепция и методологический подход к выявлению конкурентных преимуществ жилищно-коммунального комплекса в системе управления земельно-имущественной собственностью города. Предлагается рассмотреть экономическое развитие предприятий и организаций ЖКК в рыночной системе как совокупность социально-экономических отношений в сфере воспроизводства объектов жилой недвижимости и домовладения, распределения, обмена, оказания услуг, основанных на принципах государственно-частного партнерства, конкуренции, равноправия форм собственности в тесной взаимосвязи с муниципальными и региональными инвестиционно-строительными программами.

4. Предложены методические подходы к выбору рациональных моделей управления во взаимосвязи с инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях управления в целях создания единой системы воспроизводства объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.

5. Разработаны показатели оценки экономической эффективности управления объектами жилой недвижимости с хозяйствующими субъектами ЖКК с использованием метода конечной стоимости муниципальной собственности.

6. Разработан механизм совершенствования планирования и управления муниципальным жилищным фондом как важного составляющего совокупной эффективности городской экономики при формировании (ВГП). Обоснованы основные целевые параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК на стратегическом уровне с учетом особенностей формирования городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствует реформированию системы управления ЖКХ на муниципальном уровне и обеспечивает достаточный запас прочности и резервов конкурентоспособности для экономического развития предприятий и организаций ЖКК в сложных, динамичных и стохастических условиях рыночной экономики, эффективному управлению городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.

Предлагаемые методы дают возможность хозяйствующим субъектам ЖКК с учетом заемного и инвестиционного циклов ликвидировать взаимозадоженности и эффективно регулировать процессы воспроизводства жилой недвижимости с учетом устойчивого их функционирования.

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности за 1994Ч2003 гг., использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез; оценке сопоставления теоретических и практических результатов за счет разработанных автором в процессе исследований оригинальных методов, научных положений и приемов, а также апробации результатов.

Достоверность подтверждается широкой экспериментальной проверкой во многих организациях и на предприятиях ЖКК России.

На защиту выносятся следующие основные результаты исследования:

1. Методология экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса муниципального образования с учетом формирования и реализации территориальных инвестиционно-строительных программ.

2. Методические принципы механизма регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления объектами недвижимости жилищно-коммунального хозяйства города.

3. Система фундаментальных условий и оценки потенциальной доходности от управления ЖКК и составляющую основную структуру валового городского продукта. 1

4. Модели и рекомендации по организационно-экономическому механизму совершенствования системы планирования, позволяющие синхронизировать направленность территориальных инвестиционно-строительных программ и стратегий управления недвижимостью.

5. Методические положения и практические рекомендации по повышению эффективности функционирования предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выпонения научных исследований в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению Минэкономразвития и торговли РФ, Госстроем РФ и использованы при выработке стратегии и тактики органами местного самоуправления Москвы, Кисловодска, Сочи.

Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных конференциях в Праге (2003 г.) и Москве (1999 г., 2003 г.).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс. при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом городал Московского государственного строительного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 27 печатных работ, в том числе 12 статей, 2 монографии, 3 брошюры, 3 учебных пособия. Общий объем публикаций составил 44 п.л., в том числе 32,5 п.л. написаны лично автором.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и четырех приложений. Объем диссертации без приложений составляет 293 страниц, в том числе 24 таблицы и 30 рисунков. Библиографический список составляет 157 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Квачадзе, Роберт Георгиевич

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

В условиях дальнейшего развития рыночных отношений в России надежность функционирования и развития организационных структур жилищно-коммунального комплекса на муниципальном уровне приобретает первостепенное значение. В диссертации обобщены научные и практические результаты, полученные автором за многолетний период работы над этой чрезвычайно сложной, многоплановой проблемой. Они основаны на комплексном исследовании, которое включает в себя все этапы Ч от разработки теоретических и методологических проблем до практической реализации и внедрения полученных результатов.

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы и предложения:

1. На основе анализа состояния инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) и жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) автор пришел к выводу о том, что имеются неиспользуемые резервы и возможности для дальнейшего развития предприятий и организаций жилищной сферы. Это подтверждается наличием значительного спроса на жилье, достаточно высокого уровня коэффициента его доступности в рамках реализации муниципальных проектов и осуществимости территориальных инвестиционно-строительных программ.

Исследование специфики эксплуатационной деятельности организационных структур ЖКК позволило автору разработать методические подходы регулирования процессов их развития с использованием экономических, организационно-распорядительных и правовых резервов в их деятельности.

2. В целях улучшения расчетов за выпоненные работы и предоставленные услуги, вовлечения новых нетрадиционных источников финансирования, недопущения их дефицита, преодоления бюджетной зависимости и инвестиционной апатии предлагается использовать методы государственно-частного партнерства по делегированному управлению городскими объектами ЖКК, ускоряющие процессы обновления жилищно-коммунальных фондов, снижающие муниципальные риски

3. В качестве рыночной организационно-экономической модели воспроизводства объектов недвижимости ЖКК предложен особый вид предпринимательской деятельности Ч девелопмент Ч качественно преобразующий объект недвижимости при обновлении сложившейся застройки и повышающей его ценности, который предполагает обязательное участие девелопера на основных этапах жизненного цикла недвижимости (от инициации, координации до принятия эффективных решений по эксплуатации и управлению).

4. Сформированы принципиальные модели структур и организаций управления ЖКК, учитывающие различные уровни развития рыночных отношений в регионах России в зависимости от организационно-правовой формы и функциональной нагрузки управляющей подсистемы, которые обеспечивают непрерывность и стабильность предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), сохранение управляемости и преемственности, использование регионального инвестиционного потенциала развития, обеспечения открытость и др. с выделением наиболее эффективной муниципальной трехуровневой системы управления ЖКК.

Структурируя жилищный сектор при соблюдении принципа методологического единства формирования системы управления недвижимостью ЖКК, автор определяет стратегические приоритеты догосрочного планирования.

5. Принцип методологического единства в диссертации реализуется в предложенной обобщенной функциональной модели деятельности управляющей жилищной компании, в которой предусматривается новая функция управления Ч организационное проектирование, а также в сформировании состав и уточнено содержание принципов и этапов профессионального управления недвижимостью. Для оценки мер управляющего воздействия автор предлагает использовать метод определения конечной стоимости имущества жилищного фонда, как наиболее важный принцип, учитывающий последовательное развитие объекта недвижимости в условиях рыночной среды.

6. Одним из важных направлений социальной политики государства являются регулирование развития рыночных отношений в жилищной сфере и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг населению. Для достижения этих целей и выбора оптимальных решений необходимо руководствоваться основными критериями и принципами , какими являются экономическая эффективность, социальная защита и справедливость, экономический рост, экономическая свобода, стабильность уровня цен на услуги, разумное стимулирование спроса и предложения и т.д. Важно также разработать механизм привлечения в жилищно-коммунальную сферу частных инвестиций за счет различных форм государственно-частного партнерства: концессий, аренды, делегированного управления, контрактов на управление, эксплуатацию и содержание, приватизации.

7. Риски при инвестировании в недвижимость ЖКК автор делит на микрориски (управляемые), мезориски (частично управляемые) и макрориски (систематические и неуправляемые). Предложенная в диссертации модель оценки капитала позволяет рассчитать для портфеля недвижимости предприятий и организаций ЖКК необходимую ставку дохода от актива со статистическим риском и факторами рынка капитала Ч процентные ставки и допустимый уровень риска.

Стратегия управления рисками на муниципальном уровне предполагает выбор сформированной структуры рисков, выделение главного риска, поэтапное распределение рисков, принятие риска на себя, ограничение и их разделение, определение риска спроса и предложения.

Управление рисками достигается за счет диверсификации вложения капитала, оптимизации структуры портфеля вложений, резервирование, страхование и др. Постадийный расчет рисков на этапах жизненного цикла недвижимости предполагает их деление на простые и сложные с выделением основных стадий (подготовительной, строительной и эксплуатационной).

8. Как показали исследования важным составляющим элементом рыночных отношений в системе ЖКК являются домовладения, расположенные на земельном участке, включенном в систему коммунального обслуживания. Реформирование ЖКХ как части городского хозяйства не может осуществляться изолированно, не затрагивая реформирования хозяйственных отношений, сложившихся между городом и жителями домовладения.

Использование модели стратегического треугольникал позволяет управляющей жилищной организации определить порядок решений по реализации соответствующей стратегии, тактики и операций при управлении домовладением.

9. В диссертации сформулирована научная идея портфельного управления недвижимостью и предложены модели организации управления совокупным портфелем муниципальных органов управления и частных управляющих компаний. Разработанные мероприятия по снижению затрат и экономии ресурсов в системе ЖКК во многом зависят от типа жилого здания и его проектного решения. Необходима разработка системы стоимостной оценки инженерных решений на стадии проектирования в расчете на весь жизненный цикл объекта, ориентированной на минимизацию совокупных затрат.

10. Автором разработана концептуальная экономико-математическая модель экономической надежности системы ЖКК с учетом уровней иерархии, планирования и управления региональными программами, а также формирования муниципального заказа в соответствии с задачами по поному циклу воспроизводства системы с учетом совокупных рисков внешних и внутренних факторов.

11. Обоснованы методологические предпосыки и в соответствии с этим выделены этапы анализа регионального потенциала. Определены и структурированы основные компоненты регионального потенциала, предложена системная оценка приспособленности к расширенному воспроизводству и устойчивому развитию муниципальных образований, предприятий и организаций ЖКК.

Рассмотрена возможность использования показателя валовый региональный продукт в общей системе региональных индикаторов, как отвечающих сути экономического обмена и позволяющих проводить межрегиональные и межпортфельные сравнения, способствующие поддержанию территориальной целостности и отражающие функционирование ЖКК на муниципальном уровне.

12. Проанализированы территориальные инвестиционно-строительные программы и сформулированы рекомендации по формированию стратегии развития, оценки программных ресурсов, механизмов информационной обратной связи, порядка корректировки программных целей, форм вовлечения в программу соинвесторов и соиспонителей и др.

Разработан агоритм формирования инвестиционно-строительных программ развития недвижимости, предусматривающий выбор способов развития вариантов использования объектов.

Предложено рассматривать инвестиционно-строительные программы как симбиоз среднесрочного непрерывного бюджетного проектирования, основу которого составляет комплекс целевых программ с разными сроками реализации, регулируемых по инфраструктурному и ресурсному обеспечению программными механизмами. Указанные программы способны объединять технологии целевых программ и среднесрочного планирования ИСК и ЖКК, что способствует использованию возможных резервов роста валового городского продукта.

13. В диссертации разработана комплексная функциональная модель, применимая для всех стадиях жизненного цикла недвижимости и для моделирования процесса управления портфелем недвижимости.

Разработанные методологические принципы и методические основы деятельности девелоперских и управляющих организаций, как основных участников ИСК и ЖКХ способствовали раскрытию содержания и формированию основных этапов стратегического планирования с учетом специфики их деятельности и особенностей расширенного воспроизводства недвижимости. Предложены методические положения по оценке эффективности управления портфелем (объектом) недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Квачадзе, Роберт Георгиевич, Москва

1. Абакин Л.И. Экономическая стратегия для России: Проблема выбора: М.: ИЭРАН, 1997.

2. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал: М,: Экзамен. 2003.

3. Абрамов С.И. Инвестирование: М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

4. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности:1. M.: МАМАРМЕН, 2001.

5. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие для студентов вузов. М.: 2001.

6. Административное право зарубежных стран: Учеб. пособие / Л. Гудошников, А. Жданов, А. Казырин и др; М.: Изд. Спарк, 1996.

7. Азоев Г.Л. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. М.: 1996.

8. Акимов В.В., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Основы экономических знаний. Учеб. М: Просвещение, 1996.

9. Актуальные проблемы управления собственностью / Сост.: Антю-ганов, C.B., Бородин В.А., Кошкин В.И; Нижний Новгород, 1998.

10. Апатов A.A. Эффективное управление долями и акциями М.: Изд. ВШПП, 2000

11. Апатов A.A. Управление реструктуризацией предприятий: М.: Изд. ВШПП, 2000.

12. Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы: Моногр. Учеб. Пособие? / Антюганов C.B., Аратский Д.Б., Козерадский АА, Мальцев A.A.; Нижний Новгород, ГИПП Нижполиграф, 1997.

13. Артур Д. Азбука экономики: М:? Институт национальной модели экономики. 1996.

14. Аткинсон Э.Б., Стилиц Д.Э. Лекции по экономической теории государственного сектора: М.: Аспект-пресс, 1995.

15. Балацкий Е. Измерение масштабов государственного сектора// Экономист. 1999, № 9

16. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным Щ жильем. Опыт Великобритании. М.: ОНФЫ. 2001.

17. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 200018.

Blog

Автореферат

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Квачадзе, Роберт Георгиевич

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Квачадзе, Роберт Георгиевич, Москва

Похожие диссертации