Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Тикова, Татьяна Викторовна
Место защиты Москва
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости"

На правах рукописи

Тикова Татьяна Викторовна

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) - управление инновациями и инвестиционной деятельностью;

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена на кафедре экономики строительства и управления инвестициями Государственного университета управления

Научный руководитель

доктор экономических наук

Н.А. Моисеенко.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук кандидат экономических наук

Н.В. Иванова Е.В. Генкин

Ведущая организация Международный центр управления активами

Защита состоится/^июня 2005г. в 13.00 на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд. А-422

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан М мая 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук профессор

Воронин М.И.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

3 /2 2/4

Актуальность исследования. В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интелектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но, будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводимой стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего, ставит под сомнение их существование как дееспособных инвестиционных ресурсов.

Рынок недвижимости представляет собой один из наиболее динамичных секторов национальной экономики. Указанная тенденция обуславливается, прежде всего, тем, что недвижимость является необходимым фактором в части любого производства и условием жизнедеятельности людей, удовлетворении их потребностей в жилье и существовании. Развитие таких институтов рыночной экономики как ипотечное кредитование, лизинг и многих других подразумевает и развитие института оценки недвижимости. Кроме того, определение реальной цены всех имеющихся недвижимых ресурсов является неотъемлемым этапом становления рынка недвижимости.

Активно рыночная оценка стала применяться в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возникнув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера практической деятельности, но и как научно методическое направление прикладной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и методики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершенствовалась теория.

Развитие экономики требует более серьезного и обоснованного подхода к принятию управленческих решений, формированию четко структурированной системы экономических институтов. Выделение конкретных функций в самостоятельные единицы позволяет совершенствовать деятельность, опираясь, все больше на современные теоретические основы.

В настоящее время без проведения оценки собственности не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение.

Основой для эффективного продвижения теории и практики оценки стали Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, которые заложили теоретический базис оценочных методов. Например, отечественная и зарубежная практика оценки объектов недвижимости располагает различными подходами и методами в этой области экономики. Вопросы оценки объектов недвижимости рассматривались преимущественно в работах зарубежных авторов: Джека Фридмана, Николаса Ордуэя, д-ра Дэвида Элермана и других; а также среди российских: Людмилы Познанской, Вячеслава Леврентьева, Олега Тихонова и других. Признавая научную значимость имеющихся работ, отметим недостаточную методологическую проработку данного вопроса, что не позволяет однозначно токовать те или иные подходы или методы, требуется проведение серьезной работы по созданию методических основ определения стоимости недвижимости.

Разработка методических проблем эффективности оценки объектов

недвижимости возможна на основе систем

!едованию

существующих методов оценки с учетом особенностей объектов и требований инвесторов.

Целью диссертационного исследования является научное обобщение теоретических подходов и методов оценки объектов недвижимости и разработка на этой основе методических рекомендаций по определению инвестиционной стоимости объектов недвижимости, адекватных современным рыночным преобразованиям.

Поставленная цель достигается с помощью решения следующих задач*

Х исследование существующих подходов к оценке и возможности их применения при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х выявление и классификация факторов, влияющих на инвестиционную стоимость;

Х разработка методических подходов к формированию инвестиционной стоимости на основе рыночной с учетом особенностей объектов недвижимости и требований инвесторов;

Х обоснование путей и условий практической реализации предложенной методики на примере реального объекта недвижимости;

Х выявление состава и форм проявления рисков при использовании в управленческой деятельности показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

Предметом исследования являются экономические отношения, а также методические подходы, возникающие при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости и методические подходы по ее определению.

Объектом исследования являются организации, осуществляющие оценку объектов недвижимости, вовлеченных в предпринимательский оборот.

Новизна научных результатов заключается в комплексном исследовании основных проблем, связанных с сочетанием различных подходов к оценке объектов недвижимости, и обосновании научной концепции формирования методов определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

К научным результатам, составляющим новизну исследования относятся:

Х уточнено и допонено понятие и определение инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х подготовлены предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы для проведения оценки объектов недвижимости;

Х определены современные рыночные требования инвестора к методам и результатам оценки, выявлены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на формирование инвестиционной стоимости;

Х обобщены существующие методические подходы к оценке объектов недвижимости и установлены системные связи между ними;

Х обоснованы критерии оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с учетом их рыночной стоимости, особенностей использования и требований конкретного инвестора;

Х определен состав и разработана методика расчета показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х разработана модель анализа чувствительности стоимости объектов недвижимости относительно изменения параметров корректировки в зависимости от требований инвестора.

Достоверность и доказанность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением существующих подходов и методов оценки объектов недвижимости, подкреплена данными практических расчетов с использованием в рамках ситуационного подхода методов сравнительного анализа, а также основывается на репрезентативности использованного массива исходной информации.

Применение разработанных методических рекомендаций, опирающихся на трансформирование рыночной стоимости объектов недвижимости в инвестиционную стоимость, учитывающую требования конкретных инвесторов способствует более объективной оценке объектов недвижимости с учетом их дальнейшего использования.

Полученные результаты внедрены в практику работы компании > "Международные консультанты по коммерческой недвижимости", занимающихся

оценкой недвижимости и экспертизой инвестиционных проектов

Результаты диссертационного исследования изложены в четырех опубликованных работах общим объемом 16,8 п л , в том числе соискателю принадлежит 2,3 п.л.

Основные положения диссертационной работы доложены и одобрены на конференции молодых ученых и специалистов ГУУ (Москва - 2002г.), а также на международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2004 (Москва - 2004г).

Предлагаемая диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, выводов и списка научной литературы, использованной при проведении исследования.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Задача оценки коммерческой недвижимости приобретает все более важное значение при принятии решения об инвестировании в нее средств. Здесь мы стакиваемся с вопросом о том, какой вид стоимости определяется при проведении оценки и какой вид стоимости необходим покупателю (инвестору) Следует отметить, существует заблуждение, сводящееся к тому, что стоимость есть величина объективная. На самом же деле она весьма существенно отличается в зависимости от того, какая сдека с оцениваемым имуществом предстоит.

Классическое определение рыночной стоимости звучит так: рыночная стоимость Ч это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую возможен переход имущества на открытом конкурентном рынке от продавца к покупателю, являющихся несвязанными лицами, после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует расчетливо, компетентно и без принуждения.

Рыночная стоимость существует в некоторой идеальной ситуации открытого, конкурентного, прозрачного рынка, так же как и понятие идеального рынка, отличающегося бесконечным количеством покупателей и продавцов, имеющих неограниченные возможности осуществления сделок В условиях переходных экономик, особенно на слабых рынках, их участники стакиваются с так называемыми нерыночными видами стоимости, которые характеризуются тем, что в сдеке с имуществом нарушаются те или иные условия определения рыночной стоимости Ярким примером последнего служит ликвидационная стоимость, с которой операторы рынка стакиваются постоянно' это стоимость в условиях вынужденной продажи при коротком сроке реализации имущества

К нерыночным стоимостям можно отнести инвестиционную стоимость как величину ценности недвижимости для конкретного инвестора, рассчитанную с учетом его внутренних требований по возврату инвестированного капитала

Понятие же инвестиционной стоимости основано на субъективной оценке экономической полезности какого-либо имущества для инвестора. Это понятие фундаментально отличается от рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности недвижимости участниками рынка

В случае совершения типичной сдеки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения допонительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение допонительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта - в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора) - того покупателя, который приобретает объект недвижимости с целью его дальнейшей реконструкции для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования и извлечения доходов от последующей эксплуатации.

Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений инвестора и, следовательно, это не всегда рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе следующей классификации рис.1.

В результате приобретения недвижимости с перспективными доходными характеристиками, инвестор имеет реальную возможность получения дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом

Х инвестор возвращает вложенные средства;

Х получает вознаграждение за использование средств (доходность проекта);

Х становится собственником приносящей доход недвижимости (на сегодняшний день, вложение денежных средств в недвижимость в значительной степени сохраняет их от обесценивания).

Прежде чем приступать к формированию инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие денежные потоки от любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие ланализ рынка недвижимости в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры

Рис 1. Классификация критериев при определении инвестиционной стоимости

недвижимости.

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг дожен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени.

Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования, опираясь на следующие принципы:

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции

При следовании данному принципу основной трудностью является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию.

Принцип 2 Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, дожны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, кучей кирпичей

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, дожны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы дожно быть представлено в явном виде.

Принцип 4. Содержание рыночного анализа дожно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, в ходе исследования необходимо сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка. Наилучшее понимание составляющих звеньев рынка позволяет точно спрогнозировать поток доходов от оцениваемого объекта, а значит, и попучить более точную величину рыночной стоимости.

Единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

Мониторинговым исследованиям и анализу документации дожна подвергаться также и сущность имущественных прав на объекты недвижимости. Традиционно выделяются права владения, пользования и распоряжения имущества.

Объемы и соотношение друг с другом этих трех видов прав определяют формы владения имуществом, закрепленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Так, юридические лица могут иметь имущество, в том числе и недвижимость, в собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо арендовать его. Для земельных участков раньше существовала и такая форма собственности как безвозмездное пользование.

Зачастую инвестору для достижения своих целей в рамках реализации конкретного инвестиционного проекта вовсе не обязательно приобретать интересующий его объект недвижимости в собственность. Может оказаться впоне } достаточным арендовать его.

Дело в том, что каждая из вышеперечисленных форм обладания имуществом предполагает определенный набор прав и обязанностей по отношению к данному имуществу, каждое из которых, в свою очередь, влечет за собой определенные доходы и расходы.

Безусловное право собственности на недвижимость Ч это абсолютное право собственности, не обремененное какими-либо ограничениями со стороны других имущественных прав, на которое распространяются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущественным правом, подлежащим оценке, обычно является имущественное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имущественное право арендодателя независимо от продожительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других условий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, субаренда, страховка арендатора) В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, необходимо учитывать следующие факторы:

Х соотношение договорной арендной платы и рыночной арендной платы;

Х длительность аренды;

Х финансовое положение арендатора;

Х распределение расходов между арендодателем и арендатором.

Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижимости, поэтому

необходимо ознакомиться со всеми условиями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые дожны быть оценены.

Сдавая недвижимость в аренду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход, некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения недвижимости за счет проведения арендатором каких-либо У строительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им

оборудование или строения являются собственностью арендатора. Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфляции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минимальные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как альтернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогообложение и снижение уровня ответственности по управлению недвижимостью.

Наиболее употребительный тип стоимости - это рыночная стоимость, однако она зачастую не самая применимая. Несмотря на то, что формулировка определения рыночной стоимости всегда содержит несколько постоянных критериев, главным из которых является то, что стоимость определяется для

типичного покупателя и продавца на рассматриваемом рынке. Однако покупатель наиболее заинтересован в стоимости, определяемых на основе его индивидуальных требований к риску, поступлениям от дохода на вложенный капитал. Необходимо заметить, что эта стоимость уже не является рыночной. Таким образом, данные инвестиционные критерии не обязательно будут совпадать с критериями типичных участников рынка.

Стоимость, определяемая для конкретного покупателя, инвестора, называется инвестиционной Как стоимость для конкретного участника рынка (инвестора), инвестиционная стоимость очень близка к стоимости в пользовании, которая также определяется для конкретного участника рынка. Этот вид стоимости определяет полезность недвижимого имущества для конкретного пользователя - в противовес инвестору. Определение данного вида стоимости говорит об оценке общей полезности объекта, а не о доходе. Выгоды от владения недвижимым имуществом поступают не только в форме дохода, но и в виде функциональных особенностей, таких как, местоположение, планировка, которые могут быть более или менее важны для конкретного пользователя (классификация инвестиционных факторов приведена выше). Несмотря на то, что мы всегда определяем их стоимость в денежном выражении, для стоимости в пользовании устанавливаемая выгода не так сильно ориентирована на доход от имущества, как на специфические особенности, которые дают определенное преимущество владельцу как пользователю здания.

Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это денежное выражение общей полезности прав (доходности) на использование и владение имуществом.

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость дожна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения ремонтных мероприятий (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения ремонтных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

Х выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;

Х определение степени их влияния на объект недвижимости;

Х определение рыночной стоимости в текущем использовании;

Х определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);

Х определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;

Х определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);

Х проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости определяется необходимостью анализа наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Х наиболее эффективное использование участка как незастроенного,

Х наиболее эффективное использование участка как застроенного

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее

эффективном использовании недвижимости, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления'

Х рыночный анализ на основании серьезного мониторинга внешней среды;

Х анализ реализуемости варианта;

Х анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и

предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости дожен отвечать четырем критериям Ч это:

Х юридическая допустимость;

Х физическая осуществимость;

Х финансовая обеспеченность;

Х максимальная продуктивность.

Необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие догосрочных договоров аренды В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это является обременением.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости дожен опираться на физическую его осуществимость Критерии физической осуществимости Ч размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) Ч влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Следующий этап отбора видов использования Ч анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он oбecпeчивaeт доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выпонимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство

или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыпонимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них необходимо рассчитать общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выпонимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выпонимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

После определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, необходимо провести анализ затрат, необходимых для достижения наилучшего использования. Предполагаемые затраты могут быть основаны на рыночных данных строительных фирм, присутствующих на рынке в текущий момент, а также на основании существующих сметных строительных норм.

После определения затрат, производится расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом принимаются во внимание при построении финансовой модели те инвестиционные критерии, которые были определены вначале.

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на схеме 2.

В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора).

Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Безрисковая ставка дохода - безопасная ставка дохода, которую можно получить по вкладам в высоко надежные финансовые инструменты в течение установленного периода времени. Данная ставка не зависит от требований конкретного инвестора и выбирается с учетом особенностей развития региона или страны в целом.

Премия за риск инвестирования - учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных (по сравнению с государственными ЦБ) инвестиционных инструментах.

Рыночная стоимость

Инвестиционная стоимость Рис. 2. Формирование инвестиционной стоимости

В связи с тем, что в отечественной печати отсутствуют данные о степени риска вложения в те или иные инвестиционные инструменты, величина данной поправки определялась как размер страховых отчислений за поную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности. Данная ставка также не подвержена влиянию конкретного инвестора.

Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. Ставка на момент проведения оценки является отражением состояния объекта, а не состояния Инвестора, и поэтому не может быть скорректирована с учетом конкретных пожеланий.

Премия за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость. Данная ставка отражает степень развитости организации Инвестора и его способность и профессионализм в управлении недвижимостью. В случае, если Инвестор имеет достаточный опыт управления недвижимостью, ставка может быть уменьшена, и, наоборот, при отсутствии профессионализма, ставка увеличивается.

Таким образом, корректировка ставки дисконтирования будет осуществляться по единственному параметру - уровню инвестиционного менеджмента, который позволит учесть инвестиционные критерии покупателя.

Одним из немаловажных инвестиционных критериев являются условия аренды договоров на помещения объекта недвижимости. Каждая конкретная организация имеет собственную схему договорных обязательств на права аренды. В данном расчете при формировании потока возможных будущих доходов необходимо будет учесть тот факт, что условия договоров аренды могут отличаться от среднерыночных в данном секторе.

Качественные и количественные выражаются в следующем:

Х Длительность договора аренды;

Х Постоянство арендной ставки;

Х Валютное обеспечение договора;

Х Принцип сдачи площадей в аренду.

Каждый из этих параметров находит отражение в потоке будущих денежных средств.

Фш&г < / '"ЩШммк 1' м '

Величина недозагрузки увеличивается Частота смены арендаторов при сокращении длительности

договора аренды

отличия договорных обязательств

Длительность договора аренды

Постоянство аренднойдтавки

Валютное обеспечение договора

Принцип СД1ЧИ площадей в аренду

В течении договора арендУг ставка остается постоянной л

Рост курса валюты прогнозируется на равнее с остальными параметрами и риск неверного токования прогноза велик,

Возможна сдача площадей крупным или меким арендаторам

кс^Цйя сиЗ**""

ставкил эта влияние и при росте дохшарадобитьсяувеличенйя

'зЙЧСйо<

Введение арендной ставки в бивалютном выражении позволит избежать резкого падения доходов в случае изменения курса.

Сдача площадей большего формата

операционных расходов.

Для того, чтобы оценить, насколько велико влияние тех факторов, которые отражают требования Инвестора на инвестиционную стоимость следует провести анализ чувствительности к некоторым наиболее значимым факторам. К наиболее значимому фактору можно отнести ставку дисконтирования и ставку капитализации. Следует проводить анализ чувствительности по данным параметрам с изменением их на 10-20% в обе стороны.

После проведения анализа чувствительности есть возможность более четко проанализировать все входящие параметры для расчета рыночной и инвестиционной стоимости. Главным выводом является то, что рыночная стоимость для инвестора является более рисковой величиной, чем инвестиционная стоимость, однако она более приближена к особенностям Инвестора как потенциального собственника При формировании инвестиционной стоимости имеется возможность учесть те факторы, относящиеся к конфетному инвестору, которые могут в результате оказать сильное влияние на конечную стоимость объекта недвижимости. И тот объект, который был потенциально неинтересен типичным участникам рынка может быть выгоден единичному инвестору.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационном исследовании проанализирован и обобщен существующий теоретический потенциал и практический опыт в области оценки недвижимости Проведенное исследование позволило решить поставленные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить научно обоснованные результаты, которые позволили сделать следующие выводы:

1 Проведенное исследование существующих подходов и методов оценки стоимости недвижимости выявило недостатки существующих методик, в частности недостаточную проработанность оценки специальных видов стоимостей.

2 Отсутствие методических рекомендаций по оценке стоимости недвижимости осложняет работу оценщиков и вносит неясность в процесс проведения расчетов В диссертационном исследовании рассмотрены и всесторонне изучены положительные и отрицательные стороны каждого из подходов, а также выявлена и обоснована степень применимости каждого подхода к расчету инвестиционной стоимости.

3 В результате исследования были проанализированы и определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости и зависящие от конкретного Инвестора Формирование списка данных факторов позволило определить параметры оценки, по которым имеется возможность просчитать инвестиционную стоимость на базе рыночной стоимости недвижимости объектов непроизводственного назначения

4 На основании изученных и сформированных факторов инвестиционной стоимости была разработана методика определения инвестиционной стоимости на базе рыночной В основу данной методики легло предположение о том, что инвестиционная стоимость дожна рассчитываться только с учетом требований конкретного, а не абстрактного Инвестора Была предложена методологическая схема расчета инвестиционной стоимости с учетом имеющегося аппарата методов оценки недвижимости.

5 Практическая реализация разработанной методики позволила сделать вывод о различии рассматриваемых стоимостей, и влиянии этого различия на степень заинтересованности конкретного Инвестора

6 Классификация состава и форм проявления рисков при определении инвестиционной стоимости позволяет определить, насколько тот или иной параметр инвестиционной стоимости влияет на итоговую величину, и, как следствие, дает

возможность определить погрешность при расчете инвестиционной стоимости на базе рыночной стоимости недвижимости.

Опубликованные работы, отражающие основные научные результаты диссертации:

1 Тикова ТВ (статья) Проблема проведения кадастровой оценки земли в Московской области. //Сборник научных трудов ученых и аспирантов ГУУ. -М,- Издательский центр ГУУ, 2002, 0,3 п л.

2 Тикова Т В. (статья) Проблема обоснования внесения корректировок в цены объектов-аналогов при использовании сравнительного метода к оценке объектов недвижимости // Сборник научных трудов ученых и аспирантов ГУУ. - М.: Издательский центр ГУУ, 2004, 0,3 п л.

3 Козловский А В., Тикова Т.В., (учебное пособие) Управление предприятием. -М: Рекламно-издательский центр ОАО Газпром, 2004, 6,0 п.л., в т.ч. автора 0,8 п.л.

4. Аракелян А.М , Воронин М.И , Козловский А.В..Тикова Т В., (учебное пособие) Управление инвестиционной деятельностью в интегрированных структурах -М.: Издательский центр ГУУ, 2004,10.0 п л., в т.ч. автора 0,9 п.л.

Подл, в печ. 28.04.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,0 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 459.

ГОУВПО "Государственный университет управления" Издательский центр ГОУВПО "ГУУ"

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106 Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru Х www.guu.ru

1 0 36 4

РНБ Русский фонд

2006-4 12655

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Тикова, Татьяна Викторовна

Введение.

1. Исследование существующих подходов и практики оценки объектов недвижимости.

1.1 Анализ и обобщение методических подходов и приемов оценки стоимости объектов недвижимости.

1.2 Общие характеристики категорий стоимости объектов недвижимости.

1.3 Совершенствование правового обеспечения оценочной деятельности.

2.Механизм формирования инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

2.1 Теоретические положения по определению инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

2.2 Обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости как базы для формирования инвестиционной стоимости.

2.3 Методика формирования инвестиционной стоимости с точки зрения перспективной полезности объекта недвижимости для конкретного покупателя инвестора).

3. Реализация методики определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

3.1 Формирование инвестиционных критериев.

3.2 Определение рыночной стоимости в текущем использовании.

3.3 Нашучшее и наиболее эффективное использование.

3.4 Определение инвестиционной стоимости.

3.5 Риск-анализ при формировании инвестиционной стоимости.

Список используемой литературы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости"

Актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена широким использованием в современном менеджменте стоимостной оценки ресурсов организациями. Активно рыночная оценка стала применяться в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возникнув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера практической деятельности, но и как научно методическое направление прикладной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и методики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершенствовалась теория.

Развитие экономики требует более серьезного и обоснованного подхода к принятию управленческих решений, формированию четко структурированной системы экономических институтов. Выделение конкретных функций в самостоятельные единицы позволяет совершенствовать деятельность, опираясь, все больше на современные теоретические основы.

В настоящее время без проведения оценки собственности не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью. Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение. Основой для эффективного продвижения теории и практики оценки стали Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности, которые заложили теоретический базис оценочных методов. Например, отечественная и зарубежная практика оценки объектов недвижимости располагает различными подходами и методами в этой области экономики. Вопросы оценки объектов недвижимости рассматривались преимущественно в работах зарубежных авторов: Джека Фридмана, Николаса Ордуэя, д-ра Дэвида Элермана и других; а также среди российских: Людмилы Познанской, Вячеслава Леврентьева, Олега Тихонова и других. Признавая научную значимость имеющихся работ, отметим недостаточную методологическую проработку данного вопроса, что не позволяет однозначно токовать те или иные подходы или методы, требуется проведение серьезной работы по созданию методических основ определения стоимости недвижимости.

Разработка методических проблем эффективности оценки объектов недвижимости возможна на основе системного подхода к исследованию существующих методов оценки с учетом особенностей объектов и требований инвесторов.

Исходя из вышеизложенного определена цель данного диссертационного исследования.

Целью исследования является научное обобщение теоретических подходов и методов оценки объектов недвижимости и разработка на этой основе методических рекомендаций по формированию инвестиционной стоимости объектов недвижимости, адекватных современным рыночным преобразованиям.

Представленная в исследовании цель достигается путем последовательного решения задач:

Х исследование существующих подходов к оценке и возможности их применения при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х выявление и классификация факторов, влияющих на инвестиционную стоимость;

Х разработка методических подходов к формированию инвестиционной стоимости на основе рыночной с учетом особенностей объектов недвижимости и требований инвесторов;

Х обоснование путей и условий практической реализации предложенной методики на примере реального объекта недвижимости непроизводственного назначения;

Х выявление состава и форм проявления рисков при использовании в управленческой деятельности показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

Объектом исследования являются организации, осуществляющие оценку объектов недвижимости, вовлеченных в предпринимательский оборот. Предмет исследования - управленческие и экономические отношения, а также методические подходы, возникающие при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки недвижимости, теории рыночной экономики, а также эффективности инвестиционной деятельности. При проведении исследования использовались методы оценки, применяемые в настоящее время в России и за рубежом, основанные на утвержденных российских и международных стандартах оценки.

Научная новизна исследования заключается в комплексном исследовании основных проблем, связанных с сочетанием различных подходов к оценке объектов недвижимости, и обосновании научной концепции формирования и методов определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

К основным научным результатам, составляющим новизну исследования относятся:

Х уточнено и допонено определение инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х подготовлены предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы;

Х определены современные рыночные требования инвестора к методам и результатам оценки, выявлены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на формирование инвестиционной стоимости;

Х обобщены существующие методические подходы к оценке объектов недвижимости и установлены системные связи между ними;

Х обоснованы критерии оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с учетом их рыночной стоимости, особенностей использования и требований конкретного инвестора;

Х определен состав и разработана методика расчета показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

Х разработана модель анализа чувствительности стоимости объектов недвижимости относительно изменения параметров корректировки в зависимости от требований инвестора.

Практическая значимость заключается в возможности использования предложенной методики при проведении оценки инвестиционной стоимости недвижимости, как для конкретных инвестиционных проектов, так и для конкретных собственников с учетом различия их интересов. Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, полученные в диссертации, докладывались на научных и научно-практических конференциях Коммерческая недвижимость г. Москвы, Актуальные проблемы управления - 1999, 2002 и 2004, где получили положительную оценку и одобрение, а также обсуждались на практических совещаниях международных консатинговых агентств, входящих в Большую четверку.

По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 16,8 печатного листа, в т.ч. принадлежит лично автору 2,3 печатного листа. Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы. Объем диссертации составляет 151 страница, в том числе 18 таблиц, 8 схем и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тикова, Татьяна Викторовна

В диссертационном исследовании проанализирован и обобщен существующий теоретический потенциал и практический опыт в области оценки недвижимости. Проведенное исследование позволило решить поставленные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить научно обоснованные результаты, которые позволили сделать следующие выводы:

1. Проведенное исследование существующих подходов и методов оценки стоимости недвижимости выявило недостатки существующих методик, в частности недостаточную проработанность оценки специальных видов стоимостей.

2. Отсутствие методических рекомендаций по оценке стоимости недвижимости осложняет работу оценщиков и вносит неясность в процесс проведения расчетов. В диссертационном исследовании рассмотрены и всесторонне изучены положительные и отрицательные стороны каждого из подходов, а также выявлена и обоснована степень применимости каждого подхода к расчету инвестиционной стоимости.

3. В результате исследования были проанализированы и определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости и зависящие от конкретного Инвестора. Формирование списка данных факторов позволило определить параметры оценки, по которым имеется возможность просчитать инвестиционную стоимость на базе рыночной стоимости недвижимости объектов непроизводственного назначения.

4. На основании изученных и сформированных факторов инвестиционной стоимости была разработана методика определения инвестиционной стоимости на базе рыночной. В основу данной методики легло предположение о том, что инвестиционная стоимость дожна рассчитываться только с учетом требований конкретного, а не абстрактного Инвестора. Была предложена методологическая схема расчета инвестиционной стоимости с учетом имеющегося аппарата методов оценки недвижимости.

5. Предложена и обоснована практическая применимость и значимость разработанной методики на конкретном примере объекта недвижимости. Данная практическая реализация позволила сделать вывод о различии рассматриваемых стоимостей, и влиянии этого различия на степень заинтересованности конкретного Инвестора.

6. Выявлен состав и формы проявления рисков при определении инвестиционной стоимости. Это позволяет определить, насколько тот или иной параметр инвестиционной стоимости влияет на итоговую величину, и, как следствие, дает возможность определить погрешность при расчете инвестиционной стоимости на базе рыночной стоимости недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Тикова, Татьяна Викторовна, Москва

1. Агапова Т.А., Серегина С.Ф. Макроэкономика. М.: ДИС, 1998.

2. Анисимов В.Е. Амортизация жилищного фонда. М.: Статистика, 1998.

3. Анискин Ю. П. Управление инвестициями. М.:Омега-Л, 2002. - 167 с.

4. Артеменко В.Г., Белендир М.В. Финансовый анализ. Ч М.: Изд-во ДИС, НГАЭИУ, 1997.

5. Артеменко Л.И., Артеменко В.И. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита. //Вопросы оценки, 1996. №1.-С.4-13.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1998.

7. Бард B.C., Бузулуков С.Н., Дрогобыцкий И.Н. и др. Инвестиционный потенциал российской экономики. М.: Экзамен, 2003. -318 с.

8. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.

9. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Перевод с англ. М.: ЮНИТИ, 1997.

10. Ю.Блех Ю., Гетце У., Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов М.: Финансы и статистика, 1998.

11. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Инвестиционный анализ. М.:ЮНИТИ,2001.-286 с.

12. Бодырев B.C., Галушка A.C. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. М., 1998.

13. Бринк И. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. М.:Феникс,2002. 384 с.

14. Бромвич M. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. Ч М.: ИНФРА-М, 1996.

15. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и инноваций. Ч М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1997.

16. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 720 с.

17. Виленский ПЛ., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка стоимости инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002. - 888 с.

18. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.Р. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Серия Оценочная деятельность: Учебно-практическое пособие М.: Дело 1998.

19. Воронцовский A.B. Инвестиции и финансирование. Ч СПб.: СПбГУЭФ, 1998.

20. Воков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 1998.

21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М,1996

22. Воронов К., Хайт И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов// Финансы, 1995, №34.

23. Гвоздик A.A., Тришин В.Н. О выборе предприятий аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2003. №2. - с.68-78.

24. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер, с англ. Ч М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

25. Гитман Л. В. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997. - 1008 с.

26. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. М.: Финстатинформ, 2000.27 .Градостроительный кодекс РФ.М.: "Ось -89", 2000.

27. Гражданский кодекс Российской Федерации. 41 и Ч2:М.: Инфра-М, 1996.

28. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. Ч М.: Инфра Ч М, 1997.

29. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001. - 704 с.

30. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета ос новных фондов//Вопросы оценки. №4, 1997.

31. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996.

32. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск, Смолин-Плюс; - М.: 1999.

33. Грибовский СВ. Методология оценки коммерческой недвижи мости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

34. Грибовский СВ. Концепция учета моделей амортизации основ ных фондов предприятий при оценке их рыночной стоимости // Вопросы оценки. № 3, 1998 (стр. 2Ч12).

35. Грибовский СВ. Методы капитализации доходов. Ч СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

36. Грибовский СВ. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998.

37. Грибовский СВ. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 2. Ч СПб.: Академия Недвижимости, 1997.

38. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001.

39. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001.

40. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.

41. Демин A.C. Проблемы оценки инвестиций в г. Москве на основе последних нормативных актов местных властей. // Вопросы оценки, № 1, 1997.

42. Демшин В., Овечкина Е., Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности // Рынок ценных бумаг, 2001. №12. с. 35

43. Дэниэл JT. Вилисон. К более надежному анализу денежного потока //Вопросы оценки, 1999. -№4 С. 54-58.

44. Европейские стандарты оценки 2000: пер. с англ Г.И.Микерина, Н.В. Павлова, И.Л.Артеменкова. М.:Новости, 2003. - 260 с.

45. Единые нормы амортизационных отчислений на поное восстановление основных фондов № 1072, Ч М., 1996.

46. Елисеев В.М. Классификация видов стоимости. // Вопросы оценки №1, 1998, стр. 56-60.

47. Есипов В. Оценка бизнеса. Спб.:Питер, 2001. - 416 с.

48. Жилищная экономика/ Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1997

49. Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период. Документ Всемирного банка в 3-х томах. Доклад № 14929-RU, август 1995 г.

50. Ивановский B.C., Козловский A.B., Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.:Финстатинформ, 2000 - 174 с.

51. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ - ДАНА,1999.

52. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд. Перераб. и доп.- М.: ЮНИТИ ДАНА,2001.

53. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра/ Под ред. А.П.Иванова. М.: Инфра-М, 1997.

54. Кадастр земель населенных пунктов. Учеб. Пособие. М.: Колос, 1996.

55. Каганова 0.3. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах// Вопросы оценки. №2, 1997.

56. Каминский В.Н., Рыков И.А., Каминский A.B. Переоценка основных фондов 1997 года Ч уникальный инструмент оптимизации налоговых платежей предприятий// Вопросы оценки №3, 1997.

57. Кваша. Амортизация и срок службы основных фондов. Ч М.: Академия наук, 1959.

58. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. Ч М.: Финстатинформ, 1997.

59. Козловский A.B. Управление основными фондами предприятий. Вып. 1/ГУУ М.,2001.

60. Козырь Ю. Предложение по определению безрисковой ставки. // Рынок ценных бумаг, 2001 №12. -С.40-42.

61. Концепция развития системы оценки имущества и нематериальных активов в Российской Федерации//Бюлетень Российский оценщик № 4Ч5, 1998.

62. Кочович Е. Финансовая математика. Ч М.: Финансы и статистика, 1994.

63. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: "Русская деловая литература", 1998.

64. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.

65. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. Ч М.: Патент, 1996.

66. Меку мое Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. Ч М.: ИКЦ1. Дис, 1997.

67. Менеджмент: Учебник/ Под ред. Ф. М. Русинова и M.JI. Разу. М.: ФБК-ПРЕСС,1999.

68. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования / Минэкономики. Издание официальное. М.: Экономики, 2000.

69. Моисеенко H.A., Формирование строительно-технологической части инвестиционного проекта / ГУУ. М.,2001

70. Моисеенко H.A., Организационно-экономическое развитие логистического управления на предприятиях строительного комплекса. М.: Стройинформ Строитель №2, 2003.

71. Налоговый кодекс РФ. 41 М.: ПРИОР, 1998.

72. Налоговый кодекс РФ. 42 М.: Тандем; ЭКСМОС, 2002.

73. Недвижимость Петербурга'98. Информационно-аналитический ежегодник.

74. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: "Экзамен",2000.80.0пыт эффективного управления недвижимостью в регионе. Материалы расширенного совещания Мингосимущества РФ. Санкт-Петербург. 13Ч15 мая 1998 г.

75. Оценка бизнеса. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. - 510 с.

76. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1996.

77. Постановление правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка"

78. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.

79. Положение (стандарт) по бухгатерскому учету Учет основных средств Ч Приказ Министерства финансов РФ от 3 сентября 1997.

80. Разу M.JIД Якутии Ю.В. Организация менеджмента. Управление бизнесом. М.: Акади, 1994.

81. Риск анализ инвестиционного проекта: Учебник / М.В. Грачевой -М.:ЭЮНИТИ, 1997.

82. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса на основе метода кумулятивного построения //Вопросы оценки, 2000. -№4- С.29-32.

83. Разу M.JI. Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами: 17 модульная программа для менеджеров Управление развитием организации. Модуль 8. М.: Инфра-М, 2002. - 320 с.

84. Распоряжение Мэра от 24.07.2000 "Об утверждении основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы".

85. Руднев Ю.А. Саприцкий Э.Б. Модели оптимизации амортизационной политики предприятий и оценка имущества. // Вопросыоценки. №3, 1998.

86. Салун В. Как правильно выбрать ставку дисконта //Рынок ценных бумаг, 1999. №4. - с.30-33.

87. ЮО.Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.:Инфра-М, 2001. - 272 с.

88. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент в вопросах и ответах М.: ЮНИТИ, 2000.

89. Соловьев М.М, Гровер Р. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. Ч М.: ПАРИТЕТ, 1997.

90. ЮЗ.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности РФ.

91. Таль Г.К. Оценка предприятий: доходный подход. М.:Гильдия специалистов по антикризисному управлению, 2000. - 326 с.

92. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Ч СПб.: Технобат, 1995. Юб.Тарасевич Е.Т. Оценка недвижимости/ СПбГТУ, СПб., 1997.

93. Теория и практика антикризисного управления: Учебник для вузов/под ред. С.Г. Беляева и В.А. Кошкина. Ч М.: Закон и право, ЮНИТИ.

94. Теория статистики. Под редакцией профессора РА. Шмойловой. Ч М.: Финансы и статистика, 1998.

95. Ткачук А.Ю. Безрисковая ставка доходности // Вопросы оценки, 2000. №3.- с. 71-75.

96. Ю.Указ Президента РФ № 1782 от 28 декабря 1996 г. Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины.

97. Управление портфелем недвижимости. Перевод с англ. Под ред. профессора С.Г. Беляева. Ч М.: ЮНИТИ, 1998.

98. Управление инвестициями. Под ред. Шеремета В.А. М.: Дело, 1998.

99. Федеральный закон Об оценочной деятельности в РФ от 6 августа1998 года № 135-ФЭ.

100. Федеральный закон РФ от 25.02.99 №39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. От 02.01.2000)

101. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2002. - 352 с.

102. Филипп Котлер Основы маркетинга, перевод с англ. В.Б. Боброва/Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. Ч М.: Прогресс, 1990.

103. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: ДелоТД,1995.

104. Харрисон Г. Оценка недвижимости: пер с англ. М.: Мособлупрполиграфиздата, 1994.

105. Черняк В.З. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1998.

106. Черняк В.З. Управление инвестициями в строительном проектировании. М.: Русская деловая литература, 1998.

107. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Chicago, Illinois. 1996.

108. Copeland Т., Roller Т., Murrin J. Measuring and managing the value of companies. Second edition. McKinsey&Company.Inc, 1998.

109. Charles B. Akerson. Study Guide: Cours 1-B Capitalisation Theory And

110. Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.

111. Charles B. Akerson, MAI. The Appraiser's Workbook. Chicago, Illinois. 1985.-262 p.

112. David E. Ramseff, PhD. The Cost Approach: An Alternative View. The Appraisal Journal, April 1998.

113. Ellwood L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed., Balliger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.

114. Jeffrey D. Fisher & Robert S. Martin. Income Property Valuation. Real Estate Education Company, 1994.

Похожие диссертации