Инвестиционная политика развития недвижимости крупных городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | доктор экономических наук |
| Автор | Лимонов, Леонид Эдуардович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Инвестиционная политика развития недвижимости крупных городов"
На правахрукописи
ЛИМОНОВ ЛЕОНИД ЭДУАРДОВИЧ
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПОЛИТИКА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНЫХ ГОРОДОВ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным
хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
Санкт-Петербург 2004
Работа выпонена в Институте проблем региональной экономики РАН
Научный консультант: доктор географических наук, профессор
Литовка Олег Петрович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Максимов Сергей Николаевич
доктор экономических наук, профессор Петров Александр Николаевич
доктор экономических наук Ходачек Александр Михайлович
Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный
университет
Защита состоится 26 октября 2004 г. в 15.00 на заседании диссертационного совета Д 002 079 01 в Институте проблем региональной экономики РАН по адресу: 190013, Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, дом 38, ауд. 20.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института проблем региональной экономики РАН.
Автореферат разослан л.Л. 2004 года
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент /^^^/^^..^Т.В. Шабунина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Развитие российских городов, в которых сосредоточена основная часть населения страны и производства ВВП, с начала 1990-х годов проходит в сложных условиях переходного периода. Перестройка системы межбюджетных отношений, экономический спад и последовавший за ним финансовый кризис привели к обострению традиционных проблем развития городской среды, в числе которых: износ городской инфраструктуры, обветшание значительной части жилищного фонда, проблемы повышения эффективности землепользования, комплексной реконструкции территорий, сохранения историко-архи-тектурных памятников, дефицит финансирования жилищно-коммунального комплекса. Новые реалии экономической и политической жизни страны поставили также вопрос об обновлении морально устаревших за прошедшее десятилетие планов территориального развития и поиске экономических механизмов, обеспечивающих их практическую реализацию в современных условиях.
Очевидно, что проблемы городских территорий не могут быть решены исключительно за счет бюджетных средств. Даже с учетом возможного государственного финансирования отдельных программ и объектов потребность в притоке инвестиций многократно превышает средства, имеющиеся в распоряжении бюджетов всех уровней. В то же время создание основ рыночной экономики, выразившееся в либерализации цен, формировании рынков недвижимости и приватизации, пока не привело к появлению механизмов, позволяющих решить эту задачу. Несмотря на улучшение ситуации в последние годы, по-прежнему сохраняется высокий уровень административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, остаются неурегулированными организационные и правовые вопросы землепользования и развития городской недвижимости, сохраняются высокие риски в деятельности застройщиков и инвесторов.
Для преодоления проблем необходимо изменить инвестиционную политику городов в сфере недвижимости. Нужен новый подход предполагающий согласованные действия властей по снятию барьеров, прояснению правил игры, а также по планированию и повышению эффективности бюджетных инвестиций. Только разработка и реализация городским сообществом комплексной инвестиционной стратегии позволит снять наиболее острые проблемы развития городских территорий, преодолеть тенденцию нарастающей фрагмента]
РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ |
БИБЛИОТЕКА I
Поэтому создание условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию городской недвижимости, максимально эффективное использование бюджетных инвестиций для запуска этих процессов, эффективное регулирование развития городских территорий в интересах городского сообщества являются ключевыми, наиболее актуальными задачами обеспечения территориального развития городских поселений в России на современном этапе.
Степень научной разработки проблемы. Проблематика диссертационного исследования носит системный междисциплинарный характер.
В литературе по экономической теории в рамках классической (Ф. Кенэ, Д. Рикардо, А. Смит) и неоклассической (В. Алонсо, А. Маршал, П. Самуэльсон, и др.) школ, рассматриваются вопросы формирования земельной ренты и цены земли. В "Капитале" К. Маркса помимо дифференциальной ренты I и II обосновывается категория абсолютной земельной ренты. Вопросы прав собственности на землю (с точки зрения их правовой определенности, ограничений, накладываемых обществом, а также с точки зрения их легальности или внелегальности) и их влияние на цену земли рассматриваются в трудах представителей школы неоинститу-ционализма и, в первую очередь, в рамках теории прав собственности (Эрнандо де Сото).
В рамках неоинституционалыюй экономики (А. Ачиан, Й. Барцель, Дж. Бьюкенен, Г. Демсец, Р. Коуз, Д. Норт, Г. Талок, А. А. Аузан, А.Е. Шаститко, и др.) также разрабатываются подходы к оценке административных барьеров и трансакционных издержек (в том числе при развитии недвижимости), изучаются вопросы влияния на цену сдеки асимметрии информации и спекулятивного поведения (в частности, при анализе взаимосвязей между рынками недвижимости и финансовыми рынками). Однако в указанной литературе вопросы недвижимости не являются ключевыми и служат (наряду с другими примерами) лишь для илюстрации теоретических положений.
В литературе по региональной экономике (С.С. Артоболевский, В.А. Воротилов, А.Г. Гранберг, А.Э. Канторович, О.П. Литовка, Д.С. Львов, О.С. Пчелинцев, А. А. Румянцев, И.И. Сигов, A.M. Ходачек, Б.М. Штуль-берг и др.) вопросы развития городских территорий и инвестиций в развитие недвижимости рассматриваются как элемент экономической политики региона (города). При этом рядом авторов (Ю.Н. Гладкий, В.Л. Глазычев, Б.М. Гринчель, Б.С. Жихаревич, О.В. Иншаков, Г. Минцберг, А.Н. Петров, В.Е. Рохчин, А.И. Чистобаев Дж. Бейтер) разрабатываются методы терри-
ториального стратегического планирования применительно к регионам и муниципальным образованиям.
Анализу инвестиционного процесса на региональном уровне посвящены работы И.Я. Блехцина, М.А. Русакова, Э. Добсона, М.Ф. Замятиной, Н.В. Игошина, А.Б. Крутика, Е.Г. Никольской.
Наконец, существует обширная литература по специфическим отдельным элементам рынков недвижимости, развитию недвижимости, управлению недвижимостью, регулированию территориального развития в России и за рубежом (М.П. Березин, Н.Б. Косарева, Ж. Комби, Э. Кайзер, П. Мерлен, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, В. Ренар., Р. Страйк, СБ. Си-ваев, Э.К. Трутнев и др.). Эта литература явилась ценным источником информации при разработке системного подхода к инвестиционной политике развития недвижимости крупных городов.
Таким образом, с одной стороны, вопросы образования земельной ренты и механизмы развития недвижимости детально изучены в научной литературе, как в теоретическом, так и в прикладном плане, но, с другой стороны, до сих пор отсутствует комплексная оценка влияния правовых и институциональных условий на инвестиционный процесс, не определены критерии эффективности инвестиционной политики в сфере недвижимости, не разработаны методы привлечения инвестиций для решения проблем крупных российских городов, не сформированы принципы разработки инвестиционной стратегии развития городских территорий и недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются экономические и организационные отношения в процессе разработки и реализации инвестиционной политики развития недвижимости крупных городов.
Объектом диссертационного исследования являются территория и
недвижимость крупных российских городов, развитие которых в настоящее время характеризуется крайней неравномерностью, нарастанием фрагментарности, резкой дифференциацией качества городской среды и другими кризисными явлениями, детально рассмотренными на примерах Санкт-Петербурга и Казани.
Главная цель диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании подходов к оптимизации развития недвижимости городских поселений в рамках реализации инвестиционной политики, обеспечивающей формирование городской среды высокой степени интегриро-ванности и комфортности для жизни и бизнеса.
Теоретические и методологические основы диссертационного исследования, методы исследования.
Для целей диссертационного исследования имеют большое значение теоретические и методологические положения теории общественного выбора, теории прав собственности и, в более широком плане, институциональной экономической теории в целом в части определения понятия трансакционных издержек и анализа природы административных барьеров в экономике. На них, в значительной мере, основан анализ современных систем регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, состояния жилищной сферы, административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, приведенный в первой части диссертации. Полученные выводы позволили сформулировать понятие инвестиционной политики в сфере недвижимости, а также требования к инвестиционной стратегии города, методам разработки которой посвящена вторая часть диссертационного исследования.
Теория формирования и распределения земельной ренты, разработанная в рамках классической и неоклассической школ применена при рассмотрении вопросов финансирования развития инфраструктуры и создания частно-общественных партнерств для развития проблемных территорий. Развитие городской инфраструктуры и недвижимости порождает допонительную земельную ренту, не обусловленную инвестициями собственника в его земельный участок. Следуя идеям Генри Джорджа (в их умеренной интерпретации) целесообразно (и с экономической и с социальной точек зрения) предложить механизм, при котором значительная часть этой незаработанной ренты используется в интересах городского сообщества (например, прямым или опосредованным через городской бюджет образом расходуется на развитие инженерной инфраструктуры).
Методология формирования публичной политики в сфере развития городской недвижимости послужила одной из основ разработки концепции инвестиционной стратегии развития города.
Методы анализа инвестиций, управления инвестициями, финансового менеджмента и финансового планирования (в том числе инвестиционного), включая новейшие исследования по методам целевого бюджетирования и финансирования по результату, позволили разработать принципы формирования городской инвестиционной программы.
При анализе состояния городской недвижимости и разработке рекомендаций по институциональному обеспечению развития недвижимости
крупных городов автор опирася на методологию системного анализа и системного проектирования. В работах по региональной экономике (в первую очередь, в трудах представителей российских школ) разработаны методы территориального стратегического планирования. На основе этих методов в диссертации развиты подходы к организации процесса разработки и реализации инвестиционной стратегам развития недвижимости крупного города с участием деловых кругов, общественных организаций и других стейкходеров.
Информационной базом исследования явились массивы статистических данных по состоянию недвижимости, градостроительства, жилищно-коммунальной сферы, инфраструктуры крупнейших городов России, прежде всего Санкт-Петербурга и Казани; материалы опросов участников рынка для оценки административных барьеров, трансакционных издержек и, в целом, хозяйственного климата; многочисленные зарубежные и российские исследования по вопросам регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, финансирования развития инфраструктуры и организации частно-общественных партнерств (ЧОП), реформирования жилищно-коммунальной сферы; научная литература по инвестициям, региональной и институциональной экономике, теории прав собственности, стратегическому планированию, анализу рынков недвижимости; законодательство Российской Федерации по вопросам инвестиций, градостроительства, жилищной политики, земли и недвижимости; нормативно-правовые акты субъектов Федерации.
Научная новизна и практическая значимость исследования. Новизна подхода, принятого в исследовании, состоит в том, что впервые комплексно исследована зависимость качества городской среды, недвижимости и пространственного развития городов от совокупности институциональных и экономических факторов. К таким факторам относятся условия для частных инвестиций в недвижимость, эффективность системы регулирования территориального развития, условия модернизации и реформирования жилищно-коммунальной сферы, эффективность городской инвестиционной программы, формирование частно-общественных партнерств для развития проблемных городских территорий. Объединение столь разных компонентов в рамках инвестиционной политики развития недвижимости крупного города позволило с системных позиций подойти к программированию и регулированию городского развития, разработать принципы формирования инвестиционной стратегии.
К наиболее существенным научным результатам диссертационного
исследования относятся следующие:
- Выявлены особенности современных рынков недвижимости, вызывающие фрагментацию городского пространства, деградацию ряда городских территорий. Определены инструменты регулирования территориального развития и факторы привлечения инвестиций, способствующие решению проблем развития городских территорий.
- Проведен сравнительный анализ зарубежной практики регулирования территориального развития, организации рынков недвижимости и создания механизмов частно-общественного партнерства для развития городских территорий. Сделаны выводы о направлениях институциональной организации и регулирования рынков недвижимости в России.
- Проведен анализ административных барьеров и трансакционных издержек при осуществлении инвестиций в развитие городских территорий. Определены основные проблемы городских агломераций России в жилищной сфере, в области развития инфраструктуры и в пространственном развитии (на примере Санкт-Петербурга и Казани).
- Обоснована необходимость формирования инвестиционной политики развития недвижимости крупного города как компонента местной экономической политики.
- Введено понятие инвестиционной стратегии применительно к недвижимости крупных городов. Обоснованы структура и основные компоненты инвестиционной стратегии. Показано, что эффективная инвестиционная политика дожна реализовываться на основе принятой инвестиционной стратегии.
- Разработан комплексный методический подход к формированию инвестиционных стратегий крупных городов, включающий набор методических рекомендаций по каждому из компонентов стратегии:
1о адаптированы методы стратегического планирования к задачам развития городских территорий и недвижимости;
О разработана типовая программа совершенствования нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости;
о разработан комплексный подход к модернизации и реформированию жилищной сферы, включающий экономические и технические аспекты;
разработаны механизмы и методы формирования городской инвестиционной программы и стратегии комплексной реконструкции городских территорий, включая определение принципов форми-
рования городской инвестиционной программы, методы отбора проектов для городской инвестиционной программы, а также территорий активного развития и инвестиционных зон. - Доказана применимость и практическая значимость предлагаемых в диссертации методов, механизмов и подходов на примерах формирования и реализации ряда документов стратегического развития Санкт-Петербурга и Казани, разработанных под руководством и при непосредственном участии автора с учетом основных теоретических, методологических и методических положений диссертации.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования получили апробацию на ряде международных и российских научных и научно-практических конференций и семинаров: городские научно-практические конференции в Санкт-Петербурге и Казани, посвященные разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (1997 г.), Инвестиционной стратегии реконструкции центра Санкт-Петербурга (1998-1999 гг.), Стратегии развития Казани до 2015 г. (2002-2003 гг.); Симпозиум по проблемам сохранения исторических памятников и культурного наследия городов, Вашингтон, май 1999 г.; ежегодная конференция Всемирного Банка Развитие городов и снижение бедности, Вашингтон, апрель 2000г; Первый общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, апрель 2002 г.; Международные Леонтьевскне чтения, Санкт-Петербург, март 2003 г.; 27-й Всемирный конгресс по развитию городов, INTA, Париж, июнь 2003 г.; Второй общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, октябрь 2003 г.; научно-практическая конференция "Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: развитие перспективного планирования, маркетинга и прогнозирования", экономический факультет СПбГУ, декабрь 2003 г.; Пятая ежегодная международная конференция Государственного университета - Высшей школы экономики "Конкурентоспособность и модернизация экономики", Москва, апрель 2004 г.
Основные положения диссертации опубликованы в 43 научных трудах, в том числе в авторской и нескольких колективных монографиях (в целом авторских - 63 п. л.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, семи глаз, объединенных в две части, заключения и приложений.
В первой части диссертации, состоящей из 4-х глав, на базе теоретических положений современной региональной экономики и управления
инвестициями обосновано понятие инвестиционной политики развития недвижимости крупного города, также показано место инвестиционной политики в системе управления социально-экономическим развитием города и ее роль в реализации местной экономической политики. На основе введенных понятий представлены (на зарубежном и российском материале) результаты сравнительного анализа организации и регулирования рынков недвижимости и институциональных рамок инвестиционного процесса в сфере недвижимости, рассмотрены основные элементы, формирующие инвестиционную политику. В главе 1 методологически обосновываются подходы к исследованию, вводятся основные понятия, рассмотрены сущность и особенности инвестиционной политики, земельного рынка, современные мировые тенденции развития рынков недвижимости и их влияние на инвестиции, пространственное развитие городов и качество городской среды, выявлена специфика формирования рынков недвижимости и регулирования территориального развития городов в России. На основе проведенного анализа обосновывается понятие инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города. В главе 2 анализируются основные, существующие в зарубежной практике, системы территориального планирования и регулирования, а также регистрации и налогообложения недвижимости, в значительной мере определяющие инвестиционный климат в сфере недвижимости. В главе 3 рассматриваются подходы к финансированию развития инфраструктуры, типы организаций, создаваемых для развития территорий, и другие формы частно-общественного партнерства. В главе 4 на примере Санкт-Петербурга и Казани анализируются физические (состояние инфраструктуры, жилого фонда, территориальная организация) и институциональные (административные барьеры, трансакционные издержки) проблемы развития городской недвижимости, показано, что масштаб проблем требует системного подхода к разработке инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города.
Вторая часть диссертации посвящена обоснованию стратегического подхода к развитию городских территорий и разработке методов инвестиционного стратегического планирования. В главе 5 разработаны концепция и методические основы формирования инвестиционной стратегии крупных городов. Показано, что разработка инвестиционной стратегии основывается на методах стратегического территориального планирования и включает, в качестве основных компонентов, программы нормативно-правового, институционального и информационного обеспечения инвестиционного процесса и развития рынков недвижимости, создание рыночных механизмов для воспроизводства жилищно-коммунальной сфе-
ры и программу повышения эффективности бюджетных инвестиций. В главе 6 детально разрабатываются механизмы формирования городской инвестиционной программы и методы выявления приоритетных зон комплексного развития и реконструкции. В главе 7 приводятся примеры практического применения основных элементов предлагаемого подхода в ходе разработки и реализации документов стратегического планирования в Санкт-Петербурге и Казани.
В Приложениях представлены материалы по методам оценки городских территорий, системам регулирования территориального развития городов, а также результаты проведенного под руководством автора опроса застройщиков и других участников рынка недвижимости для оценки основных проблем и барьеров в инвестиционно-строительной сфере.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Инвестиционная политика развития недвижимости в системе местной экономической политики:
Одним из важнейших аспектов региональной экономики является задача регулирования экономического развития территорий, иными словами формирование региональной экономической политики. Под экономической политикой понимается регулирующее воздействие на экономику со стороны государственных органов, находящихся под политическим контролем. Потребность в регулирующем воздействии местных властей па экономическое развитие объективно обусловлена особенностями современной экономики и технологии. В условиях современной России тем более важна организующая и направляющая функция местных властей в экономическом развитии, способствующая лучшей ориентации предпринимателей и структурной перестройке экономики.
Следует выделять различные направления местной экономической политики, в т.ч. инвестиционную политику - систему мер, направленных на привлечение инвестиций; промышленную политику - политику, направленную на поддержку определенных отраслей промышленности, политику в области поддержки малого предпринимательства, инновационную политику и др. Каждая из составляющих местной экономической политики содержит определенный набор элементов (например, налоговые льготы и др.). Комбинация этих политик определяет местную экономическую политику в целом.
В условиях переходной экономики в содержании местной экономической политики особое место занимают процессы, связанные с институ-
циональными изменениями в экономике - приватизацией, формированием местного хозяйственного регулирования, созданием систем регистрации недвижимости, образованием рыночной инфраструктуры. Здесь особую роль приобретает инвестиционная политика. Там, где этому направлению экономической политики отдается приоритет, быстрее создается благоприятная рыночная среда для привлечения инвестиций, снижаются тран-сакционные издержки, успешнее проходит структурная перестройка экономики, идет развитие сложившихся и, особенно, новых видов деятельности.
Основным активом крупного города является недвижимость, состояние которой, в том числе инфраструктуры, в городах России требует принятия неординарных мер для ее массового обновления. Дальнейшее обветшание инфраструктуры и недвижимости отрицательно влияет на инвестиционный рейтинг города и может блокировать инвестиции в другие отрасли городской экономики. Поэтому для городских властей является приоритетной инвестиционная политика в сфере недвижимости, то есть реализация системы мер, направленных на создание условий для привлечения частных инвестиций и повышение эффективности бюджетных инвестиций в развитие городской недвижимости. Высокие трансакционные издержки и административные барьеры, существующие в условиях переходной экономики в инвестицицонно-строителыюй сфере препятствуют развитию городской недвижимости, формированию благоприятной городской среды, отрицательно влияют на инвестиционный климат в целом.
Инвестиционный климат: уровень административных барьеров
и трансакционных издержек
Понятие трансакционных издержек разработано в рамках неоинституциональной экономической теории. В кратком определении трансакци-онные издержки представляют собой издержки, связанные с входом на рынок и выходом с рынка, доступом к ресурсам, передачей, спецификацией и защитой прав собственности, заключением и обслуживанием деловых отношений.
Трансакционные издержки могут быть связаны как с совершенно легальными платежами (например, уплатой государственных пошлин), так и с нелегальными выплатами (комиссия за операции, позволяющие уйти от налогов), как с приобретением обычных прав, так и с получением индивидуальных льгот и привилегий. Они могут выступать как допонительные безвозвратные расходы, а могут экономить производственные или совокупные издержки;
Под административными барьерами в экономической теории понимаются установленные решениями государственных органов правила ведения определенной деятельности на рынке, соблюдение которых является обязательным условием ведения этой деятельности. Вводимые при этом платежи за прохождение бюрократических процедур, как правило, не поступают в бюджет. Преодоление административных барьеров сопряжено, зачастую, с весьма значительными трансакционными издержками.
Исследования показывают, что существует заметная неоднородность, сегментированность рынков по характеру взаимоотношений с представителями органов власти. В одних сегментах неформальный обмен деловыми и бюрократическими услугами идет весьма активно, в других подобные отношения принимают более сглаженные и изощренные формы, а третьи сегменты относительно свободны от подобных отношений.
Сфера развития недвижимости относится к числу наиболее сложноор-ганизованных секторов рынка не только в России, но ив других странах. Рынок городской недвижимости потенциально является одними из наиболее затратных для инвесторов с точки зрения трансакционных издержек.
Таким образом, привлечение масштабных частных инвестиций в развитие городской среды и недвижимости требует от местных органов власти активных целенаправленных действий по устранению административных барьеров и снижению трансакционных издержек. Эта задача дожна решаться в рамках формирования местной инвестиционной политики в сфере развития городской недвижимости.
Взаимосвязь инвестиционной политики в сфере развития недвижимости с основными компонентами местной экономической политики и региональной экономики представлена на рис. 1.
Инвестиционная политика развития недвижимости крупного города дожна базироваться на стратегии развития недвижимости и включать как создание привлекательных для инвесторов общих нормативно-правовых и институциональных условий, так и специальных условий и организационных форм для приоритетного развития наиболее важных и проблемных территорий. Эффективность инвестиционной политики развития недвижимости определяется, в конечном итоге, суммарным воздействием бюджетных и небюджетных инвестиций на качество городской среды, недвижимости и инфраструктуры. Поэтому инвестиционная стратегия в этой сфере дожна строиться на основе анализа и учета особенностей земли как товара, интересов участников рынка, особенностей и современных тенденций развития рынков недвижимости.
2. Анализ организации и регулирования современных рынков недвижимости
Проблемы развития городской недвижимости: общемировые тенденции Характерной тенденцией последнего времени, проявляющейся и в развитых, ив развивающихся странах, а также в странах с переходной экономикой, является усиление фрагментации городских территорий. Для решения проблем, связанных с этим усилением функциональной и социальной: фрагментации территорий, обычно используются традиционные инструменты: усиление роли градостроительного планирования, прямое вмешательство муниципалитетов в рынки недвижимости, реализация ими крупных градостроительных проектов. Однако такое управление городским развитием не дает положительных результатов в плане достижения большей интеграции городского пространства. Между тем экономические,
финансовые и фискальные механизмы косвенного регулирования используются значительно реже.
В главе 1 диссертации также рассматриваются две тенденции последнего времени, оказывающие влияние на фрагментацию городских территорий. Во-первых, это все более активное проникновение финансов в рынки земли и недвижимости. Превращение части городского пространства в финансовый актив в условиях глобализирующейся экономики порождает резкие перепады цен и спекуляции, препятствующие достижению целей догосрочного устойчивого развития территорий. Во-вторых, превращение пространства в финансовый актив в глобализированном мире поднимает также вопрос содержания права собственности и способа его осуществления. Участок одновременно является частным имуществом, общественным благом и производителем экстерналий (как источник воздействия на окружение). Новое утверждение социальной функции недвижимости может стать гарантом устойчивого развития территории.
Организация рынков недвижимости и регулирование застройки как элементы инвестиционной политики
Детальное описание и сравнительный анализ зарубежных систем регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, приведенные в главе 2 диссертации, позволяют сделать некоторые выводы, касающиеся недостатков проводимой с 1991 г. инвестиционной политики в сфере недвижимости в России и сформулировать ряд рекомендаций по ее совершенствованию.
Непонота земельного кадастра России и зачастую нестыкуемость кадастровых систем различных поселений; отсутствие в кадастре ряда (содержащихся в том или ином виде в местных ведомственных базах данных) сведений о недвижимости, необходимых для потенциальных инвесторов; отсутствие, как правило, данных о сервитутах, в том числе публичных, отсутствие средств и возможностей проведения сплошной инвентаризации территорий поселений; хаотичное формирование границ отдельных земельных участков без проведения сплошного межевания, трудности в получении кадастровой информации создают для инвесторов риски, отсутствующие в странах, где процесс формирования кадастровых систем уже давно завершен.
В системе регистрации прав на недвижимое имущество также имеются изъяны, порождающие допонительные риски. Прежде всего, это отсутствие государственной гарантии юридической чистоты зарегистрированного права собственности, подкрепленной наличием гарантийного фонда, а также от-
сутствие ответственности дожностных лиц за ошибки, совершенные при приватизации и регистрации прав на недвижимое имущество.
Налогообложение недвижимости в России, состоящее из платы за землю и налога на имущество, также имеет ряд принципиальных недостатков. Существующие налоги и сборы, связанные с недвижимостью, не основаны на оценке ее рыночной стоимости; не стимулируют собственников к ее эффективному использованию, в частности, к изменению функционального назначения земли; не создают для местных органов власти стимулов к приватизации земли, что тормозит создание земельного рынка и ведет к отсутствию данных о ценах на землю, необходимых для оценки рыночной стоимости земельных участков для целей налогообложения. Также в российском законодательстве не определены (используемые в мировой практике) инструменты, обеспечивающие заинтересованность покупателя (или продавца) недвижимости указывать при регистрации сдеки реальную рыночную цену имущества, что могло бы служить источником надежных официальных данных о рыночных ценах при массовой оценке недвижимости.
По-видимому, налогообложение недвижимости в России еще будет существенно пересматриваться в ходе общей налоговой реформы. При этом оценка недвижимости и получение соответствующего налога дожны стать функцией местных органов власти, а доходы от недвижимости -основной статьей доходов местных бюджетов. Такая реформа создала бы надежный источник для финансирования развития инфраструктуры на местном уровне и стимулы к формированию земельного рынка, содействовала бы более эффективному использованию земли, более быстрой адаптации структуры землепользования к требованиям рынка.
Анализ принятых в зарубежной практике систем территориального планирования и регулирования позволяет сделать следующие выводы.
- Разработка городами России генеральных планов, правил землепользования и застройки, других документов территориального планирования и регулирования может осуществляться на основе накопленного мирового опыта (с использованием лучших, наиболее эффективных в тех или иных условиях инструментов): федеральное законодательство оставляет достаточно возможностей для конкретизации основных положений системы территориального, в том числе градостроительного, планирования и регулирования на региональном и местном уровнях.
- Разработка в составе правил землепользования и застройки зональных правовых регламентов и схемы зонирования позволит существенно
снизить трансакционные издержки и риски застройщиков, повысить окупаемость инвестиций в развитие недвижимости и привлечь допонительные инвестиции в объекты, не представляющие в настоящее время интереса для коммерческих застройщиков. - Обычные ссыки специалистов, занимающихся вопросами согласования предпроектной и проектной документации и регулированием застройки, на особенности тех или иных российских городов, якобы препятствующие введению зональных регламентов, их предложения разрабатывать иерархическую систему вложенных друг в друга регламентов вплоть до регламента каждого отдельного участка, являются не более чем уловками для сохранения существующей коррупционной системы переговоров по каждому отдельному участку при отсутствии общих законодательно принятых и публичных регламентов территорий. Системы зонального правового регулирования застройки приняты в различных странах и действуют в городах, имеющих не меньше исторических памятников и других особенностей, чем крупные российские города.
3. Институциональные формы развития городских территории
В развитых странах с начала 1980-х годов использование новых форм взаимодействия власти и бизнеса, выходящих за рамки традиционного рыночного обмена, было связано с усложнением задач общественного развития и, как правило, с дефицитом доступных финансовых ресурсов. В связи с этим власти всех уровней, в той или иной мере, пересмотрели стандартные формы взаимодействия государственного и частного секторов, и перешли к новым, суть которых состоит в объединении усилий для достижения взаимовыгодных целей. Эти цели обычно связаны со строительством, ремонтом и обслуживанием городских инфраструктурных сооружений, строительством и реконструкцией жилья и пр.
Основные области применения частно-общественного партнерства:
- инфраструктурные проекты;
- крупные проекты по развитию территорий;
- строительные проекты;
- проекты по производству и оказанию коммунальных услуг.
Основные участники частно-общественного партнерства:
- органы регионального/городского управления;
- представители бизнеса Ч строительные, девелоперские, риэторские фирмы, инвестиционные и страховые компании, финансово-кредитные учреждения, консатинговые организации и пр.;
- общественные бизнес-организации, союзы и ассоциации.
Применимость зарубежного опыта частно-общественных партнерств
Важной проблемой развития российских городов является дефицит мощностей инженерной инфраструктуры многих городских территорий. Рассмотрение различных источников и схем финансирования развития инфраструктуры, принятых за рубежом, позволяет определить подходы наиболее приемлемые для строительства различного уровня инфраструктурных объектов (источники, магистральные и внутриквартальные сети и пр.). В одних случаях финансирование может обеспечиваться за счет введения инвестиционной составляющей в тарифы, в других - за счет отчислений застройщиков, в третьих - за счет введения местного налога для собственников недвижимости, или включением стоимости инфраструктуры в цену недвижимости или в величину арендной платы. Развитие инфраструктуры может осуществляться также в формах частно-общественного партнерства.
Частно-общественные партнерства (ЧОП), как показано в главе 3 диссертации, создаются не только для развития инфраструктуры, но и, в более широком плане, для ускоренного развития сложных и приоритетных для города территорий, проблемы и масштаб операций в которых делают их нерентабельными и неподъемными для частного сектора. Опыт работы агентств и корпораций развития территорий за рубежом безусловно полезен российским городам, где эти структуры так и не смогли еще начать эффективно работать. Исходя из мирового опыта, можно сделать вывод, что объем пономочий, передаваемых агентствам территориального развития в части градостроительного планирования, регулирования землепользования и распоряжения недвижимостью, дожен быть существенно расширен.
Для определения целей развития и приоритетных территорий предлагается использовать известные в мировой практике методы стратегического планирования, основанные на вовлечении стейкходеров (деловых кругов и неправительственных организаций) в процесс выработки стратегических решений, поддерживаемых городским сообществом, а также на участии этих организаций в реализации принятых решений, в мониторинге и обновлении стратегического плана. Такая форма частно-общественного партнерства позволяет придти к консенсусу относительно приоритетов территориального развития, сконцентрировать имеющиеся и привлечь допонительные инвестиционные ресурсы для решения стратегически важных задач.
4. Проблемы развития территорий и недвижимости крупных городов России
Радикальные изменения экономического и политического устройства страны в 1990-х годах привели к обострению проблем развития городской среды и недвижимости, среди которых можно выделить:
- недостаток мощностей и высокую степень изношенности инженерной инфраструктуры;
- неудовлетворительное состояние значительной части жилищного фонда;
- недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства;
- устаревшую структуру землепользования, препятствующую городскому развитию.
В переходный период процесс перестройки межбюджетных отношений, экономический и финансовый кризисы лишь усилили потребность в притоке инвестиций, необходимых для обновления инфраструктуры, развития транспортной системы, сохранения памятников, комплексной реконструкции территорий для повышения эффективности землепользования, сноса ветхого жилья, нового использования старых промышленных зон и пр.
Очевидно, что сегодня, когда налицо существенная нехватка в местных бюджетах средств, направляемых на цели развития (местные бюджеты практически поностью состоят из текущих расходов, которые даже в наиболее благополучных городах превышают 80 %), эти проблемы не могут быть решены исключительно за счет средств бюджета, даже с учетом возможного федерального финансирования отдельных программ и объектов.
В главе 4 диссертации рассматриваются проблемы качества и состояния городской среды в российских городах, главным образом, на примерах Санкт-Петербурга и Казани и проблемы, связанные с инвестиционной средой и хозяйственным климатом, препятствующие притоку инвестиций в градостроительное развитие.
Анализ трансакционных издержек в сфере инвестиционно-строительной деятельности (на примере Санкт-Петербурга)
Среди факторов, которые рассматриваются инвесторами и застройщиками в качестве наиболее существенных преград на пути роста объемов инвестирования в недвижимость, наряду с такими, как недостаточная доступность кредитных и иных ресурсов финансового рынка, чаще всего называются высокий уровень издержек, которые несут застройщики в процессе инвестиционно-строительной деятельности, особенно на этапах получения прав на застройку участков и согласования проектов. Опрос застрой-
щиков, проведенный автором в Санкт-Петербурге в 2003 г. показал, что трансакционные издержки, связанные со всеми необходимыми согласованиями и разрешениями, достигают 30 % от себестоимости строительства.
По мнению застройщиков, без их существенного временного и финансового участия процессе прохождения инвестиционного предложения процедура предоставления объектов для инвестиционно-строительной деятельности может растянуться на неопределенно длительный период времени.
Риск недостижения конечного положительного результата даже при соблюдении всех правил и процедур (как гласных, так и негласных) является главным риском в процессе получения прав на застройку. Количественным выражением такого риска может быть упущенная выгода застройщика, вытекающая из невозможности осуществления инвестиционной деятельности.
Иным вариантом исчисления упущенной выгоды (оценки застройщиками их временных и финансовых издержек и рисков недостижения положительного результата) может быть сравнение величины трансакцион-ных издержек с ценами на специально созданные юридические лица, уже получившие право на застройку (не ниже 80-100 тыс. дол. по данным 2003 г.). Трансакционные издержки инвесторов при работе с недвижимостью не ограничиваются этапами оформления инвестиционного договора и согласования проектной документации. Они возникают также и на всех последующих этапах строительства, подключения к инженерным сетям, сдачи построенных объектов в эксплуатацию и последующего оформления прав на недвижимость и земельный участок.
Исходя из анализа барьеров, препятствующих инвестициям в недвижимость в Санкт-Петербурге, в диссертации сформулированы следующие рекомендации для органов власти крупных городов.
1) В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ разработать и принять Правила землепользования и застройки.
2) Ввести в градостроительный кадастр ограничения, связанные с охраной здоровья, памятников истории и культуры, памятников природы, иные ограничения, основанные на федеральном законодательстве.
3) Разработать и принять проекты межевания кварталов в последовательности, учитывающей приоритеты градостроительного развития и возможности инженерного обеспечения. Границы отдельных участков могут выноситься в натуру и регистрироваться по мере необходимости их введения в оборот.
4) Разработать и принять городскую программу развития инфраструктуры, в которой город выступает в качестве заказчика.
5) Принять законом города дифференцированные удельные (по видам инфраструктур) ставки платежей застройщиков на развитие соответствующих инфраструктур для различных территорий (в зависимости от гарантированных сроков обеспечения инфраструктурой и затрат на развитие инженерных систем).
6) Принять местным законом обязательства города выступать в качестве ответственного посредника между застройщиками и поставщиками услуг инженерных инфраструктур. Очевидно, что сегодня власти города не в состоянии взять на себя приемлемые для застройщиков обязательства по всем городским территориям, однако необходимо, чтобы ареал их распространения (ареал определенности в части инженерного обеспечения) постепенно расширяся.
7) Принять общую стратегию передачи городских объектов недвижимости, определяющую формы и условия передачи, основания для установления статуса передаваемых прав, необходимость установления и состав инвестиционных условий.
Схема предоставления городских объектов недвижимости застройщикам, возможная при реализации перечисленных шагов, представлена на рис. 2.
5. Проблемы становления рыночных отношений в сфере
недвижимости и задачи разработки инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города
Приватизация недвижимости при запрете на сдеки с землей потребовала создания законодательства, в котором земля была юридически отделена от находящейся на ней недвижимости. Это принципиальное разграничение не преодолено и по сей день. Таким образом, города фактически обладают монополией на предоставление застройщикам земельных участков и предоставляют их практически исключительно на условиях аренды по ценам в достаточной мере условным из-за отсутствия земельного рынка.
В части территориального планирования и регулирования формирование системы, отвечающей требованиям рыночной экономики, на федеральном уровне еще только началось и практически не затронуло субъекты Федерации и местные самоуправления. Отсутствие или незавершенность формирования этих важных компонентов создают для инвесторов и застройщиков ситуацию повышенных рисков и неопределенности в отношении содержания и объема передаваемых им прав, а также существенно
Х Принятие Правил землепользования и застройки с градостроительными регламентами
- Введение отраслевых (охранных, санитарных) ограничений
- Разработка и утверждение проектов межевания кварталов
- Формирование границ земельных участков, публичных сер-вшутов
Сформированные земельные участки (границы, разрешенное использование, отраслевые ограничения, условия инженерного обеспечения)
Продажа на аукционе
Передача в аренду по конкурсу
Передача в аренду целевым назначением
- Согласование намерений с профильными органами (в случае необходимости);
- получение технических условий на подключение к инженерным сетям;
- разработка проекпюй документации;
- получение разрешения на строительство.
Формирование городом и инвестором совместной компании по итогам переговоров (APT)*
- Принятие городских обязательств по посредничеству между застройщиками и поставщиками услуг инженерных инфраструктур.
- Разработка н принятие городской гро граммы развития инфраструктур.
- Утверждение дифференцированных удельных ставок платежей на развитие инфраструктур в зависимости от территорий (сроки ввода, затраты).
Принятие стратегии передачи городских объектов недвижимости (форма передачи, условия передачи, правовой статус имущества, наличие и состав инве-стициошых условий).
Выпонение и реализация проектов подготовки территорий, межевания и инженерного оборудования
Продажа прав на земельные участки застройщикам
Расчеты APT с городом
Примечание: * APT - агентство развития территорий
Рис. 2. Схема предоставления городских объектов недвижимости застройщикам
повышают их трансакционные издержки на ранних этапах подготовки и согласования проектов и оформления прав на участок.
В жилищной сфере незавершенность приватизации и рыночного реформирования проявляется в отсутствии в большинстве многоквартирных домов эффективного собственника дома, пообъектного учета затрат, в консервации монополии на обслуживание жилого фонда государственными (или муниципальными) предприятиями и сохранении за городом функций единого заказчика (несмотря на наличие в большинстве домов частных собственников приватизированных квартир).
Без создания работающего механизма принятия решений, основанного на переопределении и насыщении реальным правовым содержанием понятия собственника жилого помещения в многоквартирном доме, распределения необходимых финансовых затрат и эффектов между собственниками (включая город) и застройщиками, существенного сокращения вследствие этого рисков и трансакционных затрат застройщиков и собственников, многоквартирный жилой фонд российских городов будет обречен в основной своей массе на дальнейшее обветшание и утрату потребительских качеств.
Мощным инструментом привлечения инвестиций в жилищное строительство и решения жилищной проблемы дожна стать ипотека, развитию которой также будет способствовать формирование собственников домов и приватизация земли.
В промышленных зонах городов значительные территории используются нерационально или вообще фактически находятся в заброшенном состоянии. Реконструкция и возрождение этих территорий сдерживаются рядом факторов: во-первых, существующие платежи за землю и имущественные налоги не стимулируют предприятия к отказу от излишков земли или к более эффективному ее использованию; во-вторых, отсутствие сплошного межевания, генеральных планов и правил землепользования и застройки порождают ту же неопределенность и риски, что и в общем случае развития недвижимости, а изменение функционального назначения участков является сложной бюрократической процедурой и требует больших затрат; в-третьих, зачастую неясен правовой статус и границы участка; в-четвертых, для включения этих загрязненных и заброшенных земель в рыночный оборот требуются согласованные действия городских (а часто и государственных) властей, предприятий, размещенных на этих территориях, а также инвесторов и застройщиков.
Необходимо развивать в той или иной форме организации частно-общественного партнерства - агентства и корпорации по развитию террито-
рий. Причем в ряде случаев власти дожны взять на себя не только правовую и организационную подготовку территории, но и, возможно, экологическую и инфраструктурную подготовку для продажи инвесторам в собственность (или в аренду, если эта форма для них предпочтительнее) ясных в правовом отношении участков. Тогда от застройщика не потребуется согласований с большим числом вовлеченных сторон, а инженерная подготовка и подключение к сетям не потребует больших затрат.
Для решения проблем нехватки мощностей инженерных ресурсов можно допонить сформулированные в предыдущем разделе предложения, подходом, основанным на торговле квотами на потребление. В этом случае ограничения на мощность сети или источников в том или ином районе могут, для определенных территорий, допускать некоторое перераспределение между потребителями, когда предприятие, не использующее в поной мере свой лимит, может продать излишки потребления ресурса другому предприятию, нуждающемуся в допонительных мощностях.
Названные проблемы и особенности регулирования рынков недвижимости и развития городов требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие городских территорий и повышения их эффективности. Для осуществления эффективной инвестиционной политики в сфере недвижимости необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию города. В общем виде инвестиционная стратегия, которая позволит, по-нашему мнению, привлечь существенно в больших объемах внебюджетные, в том числе частные, инвестиции, дожна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития недвижимости, так и меры специального характера для особенно сложных и важных в градостроительном отношении территорий.
Меры, создающие общие привлекательные условия, группируются в нескольких направлениях. Во-первых, это формирование благоприятного хозяйственного климата, существенное снижение административных барьеров для бизнеса, что позволит повысить деловую активность, создавать новые рабочие места, повысить доходы населения и создать спрос на недвижимость.
Во-вторых, это комплекс мер, направленных на создание привлекательных условий собственно для инвестиций в недвижимость: прояснение градостроительных перспектив (принятие Генерального плана), ограничений на использование земли (принятие Правил землепользования и застройки), проведение сплошного (поквартального) межевания и завершение формирования земельного кадастра, определение условий подключе-
ния к инженерным сетям (по зонам города), подготовка городом тендерной документации и продажа участков на открытых торгах, обеспечение гарантий зарегистрированных прав собственности и надежности регистрационной системы.
В-третьих, это обеспечение потенциальных инвесторов надежной информацией, включая создание информационно-поисковых и информационно-аналитических систем по городской недвижимости.
В-четвертых, это формирование среднесрочной городской инвестиционной программы, в которой бюджетные инвестиции сфокусированы на решении основных проблем городской инфраструктуры и благоустройства, препятствующих городскому развитию.
Меры специального характера разрабатываются для особенно сложных и важных в градостроительном отношении территорий и могут включать как определение таких территорий, так и мероприятия по созданию агентств развития, корпораций или других форм частно-общественного партнерства, передачу этим организациям пономочий по планированию развития и распоряжению землей и недвижимостью, а также определение правовой, организационной и инвестиционной поддержки проекта со стороны городских властей.
Общая структура инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города представлена на рис. 3.
6. Стратегический подход к развитию городской недвижимости
Поноценное развитие городской среды в период перехода к рыночной экономике требует создания условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию городских территорий и развитие недвижимости. В главе 4 сформирован следующий перечень наиболее общих и неотложных проблем, решение которых имеет стратегическое значение практически для всех городов РФ:
- создание организационных рамок для разработки стратегий развития городской среды и недвижимости;
- развитие нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в недвижимость;
- создание рыночных механизмов для воспроизводства жилищно-коммунальной сферы;
- отбор и реализация проектов развития городских территорий с привлечением средств частных инвесторов.
По каждому из названных направлений во второй части диссертации (главы 5-7) приводятся рекомендации и методические подходы, которые могут быть учтены (и соответствующим образом адаптированы) при разработке инвестиционных стратегий развития недвижимости отдельных городов.
Концепция и методологические основы разработки инвестиционной стратегии развития недвижимости крупных городов Основное отличие стратегических планов городов в странах с переходной экономикой от стратегических планов городов экономически развитых стран состоит в том, что в условиях переходной экономики и становления рыночных отношений большую роль в обеспечении развития города играют институциональные реформы.
Применяемые в стратегическом планировании методы широкого вовлечения стейкходеров (общественности, деловых кругов, неправительственных организаций) в определение приоритетов и выбор эффективных решений в поном объеме могут быть задействованы при разработке документов инвестиционной политики развития недвижимости.
Как показывает зарубежный и российский опыт, соответствующие документы (стратегии и программы) могут разрабатываться как независимо, так и в составе комплексных стратегических планов. Поэтому инструментарий стратегического планирования рассматривается в диссертации в качестве составной части методологии разработки инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города.
В рамках общего подхода к формированию инвестиционной стратегии рассматриваются важнейшие, стратегические цели, связанные с реформированием правовой базы в области развития недвижимости, а также те наиболее насущные проблемы, пути решения которых определились в странах с развитым рынком недвижимости и постепенно начинают определяться и в России.
Важнейшие проблемы, в которые упирается развитие недвижимости, связаны с монопольным положением любого российского города на рынке недвижимости, которое уже само по себе деформирует рынок и не позволяет представителям частного сектора с уверенностью прогнозировать конъюнктуру спроса и предложения, сроки возврата вложений и соответственно коммерческую рентабельность проектов.
Ориентируясь на догосрочную перспективу, городам следует сосредоточить усилия на передаче большей части недвижимого имущества в собственность или догосрочную аренду - одно из основных условий обеспечения надежного рынка и устойчивого притока инвестиций. Решение этой задачи сопряжено с разграничением земель в соответствии с федеральным законодательством на земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Кроме этого, необходимо осуществить ряд приведенных ниже институциональных преобразований, призванных повысить надежность и привлекательность небюджетных инвестиций в развитие городской недвижимости.
Установление и контроль разрешенного использования земельных
участков
Под разрешенным использованием земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ понимается их использование в
соответствии с градостроительным регламентом (установленным городом в интересах городского сообщества), иными ограничениями, установленными в соответствии с законодательством РФ. Основополагающим документом в данной области являются правила землепользования и застройки.
Введение правил застройки является важнейшим шагом по созданию условий, при которых потенциальный застройщик, как и работающие с ним инвесторы, могут на надежной правовой базе оценивать и сравнивать выделенные или возможные для выделения участки на территории города с точки зрения допустимых действий по изменению и созданию объектов недвижимости.
Предоставление городских объектов недвижимости Примерное содержание документа, регламентирующего порядок предоставления объекта недвижимости, предполагает следующие разделы:
- общие положения, где устанавливаются виды передаваемых прав;
- условия участия в торгах;
- порядок подготовки необходимой документации и стартовой (для аукционов) или окончательной оценки передаваемых прав;
- порядок рассмотрения инвестиционного предложения;
- порядок предварительного согласования инженерного обеспечения земельного участка;
- порядок расчетов, заключения договоров и передачи прав;
- порядок контроля за выпонением инвестиционного договора;
- порядок обжалования действий органов администрации.
Следует также установить все предельно допустимые сроки рассмотрения документов администрацией и все сопутствующие платежи застройщика или указать методы их расчета.
Следующим необходимым документом является типовой договор между городом и инвестором.
Информационное обеспечение инвестиционной деятельности в сфереразвития недвижимости
В доступности многосторонней и качественной информации для оценки ситуации в связи с текущим и возможным развитием недвижимости заинтересованы и органы власти, и коммерческий сектор, работающий с недвижимостью, и третьи лица - горожане, в том числе владельцы и пользователи недвижимости с различным правовым статусом.
В диссертации (глава 5) приведен детальный перечень информации, которая дожна быть доступна потенциальному инвестору для подготовки и принятия решений о развитии городской недвижимости.
Стратегия создания рыночных механизмов для воспроизводства
жилищно-коммунальной сферы
Для успешного развития экономики, общества и городской среды крайне важно добиться решения проблем жилищно-коммунальной сферы, поэтому развитие и реформирование жилищной сферы дожно стать стержневым направлением политики городских властей в России. В качестве цели жилищной реформы можно предложить строительство жилищной системы, состоящей из эффективно и ответственно действующих самостоятельных и самодостаточных в экономическом, ресурсном и правовом отношении организаций домовладельцев.
Экономические аспекты реформирования жилищной сферы предусматривают решение задач, связанных с созданием конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг и повышением эффективности работы предприятий ЖКХ, совершенствованием институциональной среды для развития частного бизнеса в части регулирования естественных монополий, экономии бюджетных расходов.
Технические аспекты реформирования жилищной сферы. Значительная часть жилищного фонда и инженерно-энергетических коммуникаций находится в ветхом состоянии. Изношенное состояние объектов инфраструктуры и инженерных коммуникаций существенно ограничивает возможности подключения новых потребителей, сдерживает экономический рост и новое строительство. Требуется проведение большого объема работ по улучшению состояния коммуникаций и жилищного фонда. Только после этого удастся привлечь в жилищно-коммунальную сферу частный капитал.
7. Механизмы формирования городской инвестиционной программы и стратегии комплексной реконструкции городских территорий
Городская инвестиционная программа (ГИП) рассматривается в главе 6 диссертации в качестве комплексного инструмента реализации социально-экономической политики города, с одной стороны, направленного на обеспечение функционирования городского хозяйства и объектов социальной сферы, а с другой - на создание условий для привлечения частных инвестиций в развитие городской среды и недвижимости. На стыке двух этих направлений реализуется наиболее эффективный и признанный в мире принцип привлечения органами государственной власти к сотрудничеству общественности и частного бизнеса при выработке и реализации стратегически важных решений.
Инвестиции из городского бюджета рассматриваются как катализатор, способный запустить экономические механизмы градостроительного развития.
Принципы формирования городской инвестиционной программы Эффективность ГИП зависит от характеристик инвестиционных проектов, включаемых в нее, соответственно повышение эффективности ГИП возможно путем внедрения единой четкой методики отбора инвестиционных проектов, интеграции в этот процесс следующих принципов:
- подчиненность ГИП приоритетам социально-экономического развития города;
- привлечение частных инвесторов и поддержка инвестиционной активности;
- привлечение заемных ресурсов для финансирования ГИП;
- финансовая концентрация инвестиционных ресурсов города;
- рационализация пространственного размещения инвестиционных ресурсов.
Отбор проектов для городской инвестиционной программы Отбор проектов не может быть осуществлен на основе одного сколь угодно сложного формального критерия. Решение дожно приниматься с учетом множества различных характеристик проекта и его участников, носящих количественный или качественный характер. Город, принимая решение об инвестировании, опирается на существующую (в стратегическом плане или другом программном документе) систему приоритетов (первоочередных целей), которые оформляются в конкретные задачи, преследуемые городом на данном временном интервале. При этом рассматриваются следующие виды эффектов от инвестиций города:
- социальный (заключается в улучшении качества жизни населения);
- экономический (заключается в стимулировании экономического роста, создании благоприятных условий для развития бизнеса);
- бюджетно-финансовый (заключается в получении прямых и косвенных доходов по проекту в бюджет города).
Критерии и порядок отбора проектов
Отбор проектов рассматривается как конкурс на использование городских ресурсов при разных формах участия города в реализации проектов. Отбор проводится в два этапа. Критерии и этапы отбора проектов представлены в табл. 2.
Таблица 2
Критерии и этапы отбора инвестиционных проектов
Критерий Комментарий
Этап I. Первичный отбор проектов
Соответствие целям и задачам стратегии развития города. Сопоставление проекта с имеющимися программными документами, принятыми нормативно-правовыми актами представительной и испонительной власти.
Соответствие финансовым возможностям городского бюджета Проект дожен соответствовать ограничениям по максимальным объемам инвестиций города и срокам инвестирования / окупаемости.'
Реализуемость проекта Соответствие проекта: а) правовым нормам; б) санитарно-экологическим, природоохранным и другим ограничениям; в) градостроительным регламентам застройки и использования объектов недвижимости, а также архитектурным требованиям; г) ограничениям, налагаемым на параметры использования инженерной инфраструктуры.
Финансовое положение (кредитоспособность) заемщика - частного инвестора2 Оценка финансового состояния заемщика- частного инвестора на основе стандартных финансовых показателей, экспертные заключения.
Корректность калькуляции сметных затрат Соответствие заявленной стоимости работ существующим нормативам, сравнение с мировыми, справочными ценами аналогичных продуктов (объектов).
Этап II: Конкурсный отбор проектов -
Финансовые показатели (бюджетная эффективность)
Срок окупаемости: а) для городского бюджета; б) для частных инвесторов.
1 Для категории окупаемых проектов, реализуемых с участием частных инвесторов.
2 Для проектов, предполагающих долевое участие города и частных инвесторов в реализации инвестиционного проекта или предоставление кредитных ресурсов частным инвесторам.
Продожение таблицы 2
Критерий Комментарий
Значение индекса доходности, чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности; а) для городского бюджета; б) для частных инвесторов.
Объем инвестиций
Уровень риска 8\УОТ-анализ проекта, экспертная оценка факторов и уровня риска, вероятностные характеристики рисков. Анализ чувствительности проекта.
Инфраструктурные оценочные показатели
Степень приближения к нормативам обеспеченности инженерной инфраструктурой (газ, вода, электроэнергия, отопление, телекоммуникации, обслуживание и эксплуатация ЖКХ) Сравнение с нормативами по видам инфраструктуры, степень их выпонения на текущий момент, изменения в результате реализации проекта; снижение потребления за счет роста эффективности использования ресурсов (в т.ч. за счет применения ресурсосберегающих технологий, снижения потерь при транспортировке); снижение показателей аварийности; рост бесперебойности снабжения услугами, улучшение качества услуг; увеличение тепло-, газо-, электро- обеспеченности объектов недвижимости (включая жилой и нежилой фонд).
Совершенствование транспортной инфраструетуры: совершенствование схем транспортных потоков, в т.ч. общественного транспорта; благоустройство дорог и дорожного хозяйства; строительство новых транспортных магистралей. Протяженность благоустроенных и построенных дорог; рост пропускной способности транспортных магистралей (единиц транспорта и пешеходов в час); снижение затрат времени на поездку; снижение показателя напоняемости общественного транспорта.
Окончание таблицы 2
Критерий | Комментарий
Социальная эффективность проекта
Изменение числа рабочих мест Прирост числа занятых. Стоимость создаваемых рабочих мест.
Улучшение жилищных и культурно-бытовых условий населения Чистый прирост стоимости жилья в имеющемся жилом фонде (т.е. прирост, очищенный от спекулятивных эффектов и текущей рыночной конъюнктуры).
Улучшение экологической среды Снижение степени загрязненности воздушной, водной среды, почв и т.п.
Благоустройство территорий Площадь благоустраиваемых территорий.
Восстановление, реконструкция архитектурных ансамблей и отдельных памятников Площадь восстановленных и реконструируемых объектов.
Изменение условий труда работников Изменения в структуре рабочих мест.
Иные социальные эффекты
Экономические критерии
Эффективность использования местных ресурсов (сырья, материалов, технологий) Доля используемых в проекте материалов, технологий, сырья местного производства. Поступления в бюджет производные от использования местных ресурсов.
Чистый прирост стоимости сопутствующих объектов недвижимости в результате реализации инвестиционного проекта: а) объектов, находящихся в ведении города; б) объектов, находящихся в частной собственности
Оценка капитализированной стоимости создаваемого объекта Капитализированный доход
Оценка рынка и стратегии маркетинга Для проектов предусматривающих коммерческие доходы.
Привлечение частных инвесторов Мультипликатор частных инвестиций
Доля города в проекте Соотношение средств города и средств частных инвесторов, затраченных на реали-КШНвДДОО&ШЬНАЯ
БИБЛИОТЕКА СПтрбург О? 330 Акт
Территориальное размещение и концентрация инвестиционных ресурсов
Для определения приоритетных инвестиционных зон и территорий активного развития необходимо проанализировать распределение по площади города следующих параметров:
- интенсивность и доходность землепользования;
- физическое состояние объектов недвижимости и инфраструктуры (при отсутствии необходимых данных могут использоваться экспертные оценки);
- возможности и потенциал дальнейшего развития территории;
- градостроительный регламент застройки и экологическое качество территории;
- транспортная и пешеходная доступность;
- цена земли и ставки аренды.
Дальнейший анализ полученных данных предполагает характеристику различных территорий с точки зрения комбинации значений названных параметров. Полученные данные соотносятся с картой размещения инвестиционных проектов (реализуемых и планируемых), а также с данными о пространственном распределении сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках. В результате анализа отбираются зоны, имеющие наиболее высокий потенциал развития для того или иного типа застройки, а также (внутри этих зон) территории с относительно низкой стоимостью недвижимости, которые в настоящее время используются недостаточно интенсивно.
Следующий шаг состоит в определении возможностей и ограничений развития каждой из выбранных зон:
- анализ прав собственности;
- морфологический и градостроительный анализ;
- анализ возможностей более прибыльного использования объектов недвижимости, для которых может быть предложено новое использование; желательные схемы пешеходных потоков;
- определение ограничений, таких как плохое санитарное состояние, недостаточное водо- и энергоснабжение, слабая транспортная и пешеходная доступность, низкий уровень услуг, избыточный уровень шума, загрязненность, недостаточная связь с общественным транспортом, конфликт транспортного и пешеходного потоков, мешающие друг другу типы землепользования.
Результаты проведенного анализа позволяют выявить реальный потенциал развития рассматриваемых территорий и участки, представляющие интерес для инвесторов.
Поскольку реализация проектов развития предполагает тесное взаимодействие с частными инвесторами, то представляется крайне важным еще на ранних стадиях разработки проектов производить анализ возможностей привлечения частного капитала.
В качестве показателя привлекательности предлагается использовать отношение создаваемой в процессе реализации частными инвесторами стоимости (капитализированной стоимости доходов) и расходов на создание собственности, генерирующей этот доход:
VCR - соотношение капитализированной стоимости объекта и затрат
на его создание;
AR - ежегодная рента;
СМ - коэффициент капитализации;
ТС общие издержки по проекту, включающие затраты на приобретение подготовленной территории, затраты на строительство и пр. затраты.
После того как список инвестиционных зон активного развития сформирован и согласован, осуществляется разработка программы комплексного развития каждой из выбранных зон, включающая напонение конкретными проектами в области инфраструктуры и т. п., осуществляемыми за счет бюджетных средств, оценку их реализуемости, подготовку инженерно-планировочной документации, технико-экономическое обоснование инвестиционных вложений города.
Подход к отбору проектов, финансируемых за счет заемных средств В главе 6 диссертации также разработан подход к формированию в рамках ГИП специального блока - "кредитные программы", куда входят проекты, финансируемые за счет привлеченных городским бюджетом средств - займов, кредитов.
Кредитные программы выпоняют функцию допоняющего элемента для реализации программ и проектов, потребность в которых у города велика, но на которые не хватает средств из бюджета города и внебюджетных фондов.
Для инвестиционных проектов, составляющих кредитную программу развития, вводится термин - кредитный проект.
Процесс формирования и отбора для включения в кредитную программу кредитных проектов, представленный на рис. 4, предполагает паралельное рассмотрение и подбор проектов развития недвижимости, а также инфраструктурных проектов, обеспечивающих их реализацию.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
АНАЛИЗ, ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ ОТБОР И ПОДГОТОВКА ПЕРВООЧЕРЕДНЫХ КРЕДИТНЫХ ПРОЕКТОВ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В КРЕДИТНУЮ ПРОГРАММУ
Рис. 4. Логическая схема отбора кредитных проектов при формировании городской кредитной программы
8. Применение результатов исследования при разработке
программ развития крупных городов
В настоящее время многие крупные города России реализуют отдельные элементы предложенной в диссертации схемы. Наиболее поно подход, представленный в диссертации, был применен при разработке и реализации документов, определяющих стратегии развития Санкт-Петербурга и Казани (основные результаты, полученные автором в процессе работы в этих городах изложены в главе 7).
В Санкт-Петербурге в 1999 г. был разработан документ программного типа, получивший название Инвестиционная стратегия реконструкции центра города. При разработке этого документа автором были сформулированы и применены на практике основные теоретические положения и методологические подходы, представленные в главах 5 и 6 диссертации.
На основании анализа состояния и тенденций изменения социально-экономических факторов развития города, физической среды и нормативно-правовой базы в Инвестиционной стратегии определены цели реконструкции и пути их достижения.
Инвестиционная стратегия стала основой для деятельности Администрации Санкт-Петербурга при дальнейшей детальной разработке и реализации в 2000-2002 гг. следующих документов:
- Программы первоочередных действий по совершенствованию нормативно-правовых и институциональных условий для инвестиций в недвижимость;
- Методики формирования городской инвестиционной программы;
- Единой информационно-справочной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ).
Инвестиционная стратегия стала также базой для формирования и отбора инвестиционных проектов, предлагаемых для финансирования за счет займа Всемирного банка на экономическое развитие Санкт-Петер-бурга1.
В 2002-2003 гг. Администрация Казани также разработала Стратегию развития города на период до 2015 года. Разработка этого документа впервые велась в городе открыто, с привлечением не только органов государственной власти, но и представителей предпринимательских кругов, научных организаций, общественности. При разработке разделов Стратегии, касающихся инвестиционной политики, недвижимости и жилищной сферы теоретические разработки диссертационного исследования были
' Соглашение о займе одобрено Посгановтением Правительства РФ № 267 от 8 июня 2004 г.
адаптированы к специфическим условиям Казани, а также развиты положения, касающиеся механизмов воспроизводства в жилищной сфере.
Отдельным блоком в Стратегии Казани выделен мегапроект Реформирование и развитие жилищной сферы. Это обусловлено тем, что проблемы жилищно-коммунального хозяйства являются одним из наиболее существенных препятствий для социально-экономического развития города. Очевидно, что одних только физических преобразований недостаточно для того, чтобы создать устойчивые основы для улучшения городской среды. Требуется проведение комплекса институциональных реформ в области градостроительного и жилищного регулирования и содержания жилья.
Предпринимаемые Санкт-Петербургом и Казанью, а также некоторыми другими крупными городами России усилия по разработке и реализации стратегических документов, включая программы действий по институциональному и территориальному развитию, способствуют проведению этими городами более четкой политики по прояснению правил игры для инвесторов, снятию или снижению ряда административных барьеров и уменьшению рисков и трансакционных издержек инвесторов и застройщиков.
Разработка этими городами на основе предложенного в диссертации подхода среднесрочных инвестиционных стратегий позволила им комплексно подойти к решению проблем создания условий для притока частных инвестиций в развитие недвижимости и обеспечить территориальное развитие городов с учетом стратегических приоритетов.
От городских Администраций Санкт-Петербурга и Казани имеются справки о внедрении результатов диссертационного исследования.
Еще одним направлением реализации работы стало использование ее результатов в учебных курсах кафедры государственного и муниципального управления факультета менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета (имеется справка о внедрении).
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах: Монографии
1. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии. СПб: Наука, 2004.272 с-15 п.л.
2. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С., Белова Е.Г. и др. Территориальное стратегическое планирование при переходе к рыночной экономике: опыт городов России / Под общей ред. С.А Васильева, науч. ред. Б. С.
Жихаревич, Л.Э. Лимонов. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2003. 384 с. (научный редактор, авторских- 5,7 п.л.).
3. Лимонов Л.Э., Жунда Н.Б. Реконструкция исторического центра города: опыт Санкт-Петербурга. М.: Госстрой РФ, 2003. 160 с. (Сер. Градостроительство и городское планирование, Вып. 21.) (авторских- 5 пл.).
4. Стратегия развития Казани до 2015 года / Под ред. В.И Грицких, Б.С Жихаревича, Л.Э. Лимонова. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2003. 116 с. (редактор, авторских- 1,8 п.л.).
5. Лимонов Л.Э., Власова Т.В., Березин МЛ. и др. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей ред. Л.Э. Лимонова, Т.В. Власовой. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2002. 254 с. (редактор, авторских - 2,3 п.л.).
6. Лимонов Л.Э., Истомин С.А., Панов В.В. и др. Реконструкция центра Санкт-Петербурга. Реализация проекта: отчет генерального консультанта. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр. 2001. 157 с. (авторских -1,5 пл).
7. Лимонов Л.Э., Соколов СИ., Березин М.П. и др. Справочное пособие застройщика в Санкт-Петербурге. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2000. 188 с. (авторских - 0,5 п.л.).
8. Инвестиционная стратегия реконструкции центра Санкт-Петербурга / Под ред. Л.Э.Лимонова, Б.С. Жихаревича, А.С. Кривова. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 1999. 123 с. (редактор, авторских-3 пл.).
9. Лимонов Л.Э., Березин М.П., Власова Т.В. и др. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб: Наука, 1997. 165 с. (редактор, авторский вклад-6,5 пл.)
10. Лимонов Л.Э., Цыцырева А.Ю., Власова Т.В. и др. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 1994. 317 с. (редактор, авторских - 1 пл.).
И. Лимонов Л.Э., Мягков В.Н., Федоров В.П. и др. Разработка типовой методики экономической оценки городских земель для расчета дифференцированных ставок земельного налога и арендных платежей в городах РФ. СПб., 1993.170 с. (Сер. Научные труды МЦСЭИ Леонтьевский центр) (авторских - 4 пл.)
12. Limonov L., Oding N., Vlasova T. Land market development in St Petersburg: conditions and peculiarities / Lincoln Institute of Land Policy; Working Paper; WPOOLL1. Cambridge (Mass.), 2000. 80 p. (авторских - 2 пл.)
13. Limonov L., Comby J., Renard V. etc. Russia: urban development and emerging property markets / Eds. L. Limonov, V. Renard. Foreword: W.W. Leontief. Paris: ADEF, 1995. 217 p. (редактор, авторских - 1 пл.).
Научные статьи
14. Лимонов Л.Э. Регулирование пространственного развития городов и инвестиционный процесс: анализ зарубежного опыта // Известия РГО. 2004. Т. 136. Вып. 3. С.22-36. -0,6 п.л.
15. Лимонов Л.Э. Стратегический подход к планированию реконструкции центральных территорий крупной городской агломерации (пример Санкт-Петербурга) // Известия СПбУЭФ. 2004. № 1. С. 106-125. - 0,7 пл.
16. Лимонов Л.Э. Привлечение инвестиций в развитие и реконструкцию городской застройки и экологический фактор // Региональная экология. 2004. № 1-2 (22). С. 43-53.-0,6 пл.
17. Лимонов Л.Э. Особенности современного рынка недвижимости и градостроительное регулирование: российские реформы и международная практика // Вестник СПбГУ, серия "Экономика". 2004. № 3. С. 31-37.-0,4 пл.
18. Лимонов Л.Э. Методические основы разработки инвестиционной стратегии развития городских территорий // Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: развитие перспективного планирования, маркетинга и прогнозирования. СПб., СпбГУ. 2004. С.77-78.-0,2пл.
19. Лимонов Л.Э. Регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии крупных городов // Конкурентоспособность и модернизация экономики. Материалы 5-ой Международной научной конференции. М.: ГУ-ВШЭ, 2004. С. 53-62. - 0,4 пл.
20. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С. Социально-экономическое и градостроительное планирование в Санкт-Петербурге в год трехсотлетия // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 2004. № 1. С. 61-70. (авторских - 0,3 пл.).
21. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С. Анализ конкурентных возможностей и разработка экономической стратегии территории (муниципального образования). Организация процесса стратегического планирования // Территориальное стратегическое планирование: новые возможности социально-экономического развития. Красноярск, КИЦ, 2004. С. 14-55. (авторских - 1 пл.).
22. Лимонов Л.Э., Батчаев А.Р., Беляев Д.О. и др. Участие предпринимательского сообщества в выработке и реализации экономической политики: опыт и рекомендации. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2004. 24 с. (Сер. Государственная политика и управление; Вып. 1.) (авторских - 0,5 пл.).
23. Лимонов Л.Э., Березин М.П., Власова Т.В., Савулькин Л.И. Барьеры для инвестиций в развитие недвижимости в Санкт-Петербурге / Под общ. ред. Л.Э.Лимонова. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2004. 24 с. (Сер. Государственная политика и управление; Вып. 2.) (научный редактор, авторских - 0,4 п.л.).
24. Лимонов Л.Э., Карелина И.А. Стратегический план Санкт-Петербурга: механизмы вовлечения стейкходеров и населения // Особенности стратегического планирования развития городов в постсоветских странах. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр. 2000. С. 22-28. (авторских - 0,2 п.л.).
25. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С. Организация процесса разработки и реализации Стратегического плана Санкт-Петербурга // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 1999. № 2. С. 19-26. (авторских - 0,2 п.л.).
26. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С, Карелина И.А. Стратегический план Санкт-Петербурга: специфика использования международного опыта стратегического планирования городов // Социально ориентированное местное управление: опыт городов Германии для России. СПб., Наука, 1999. С. 349-357. (авторских - 0,2 п.л.).
27. Лимонов Л.Э. Рынок городских земельных участков. Лекция 36, раздел 4. Рынок городских земельных участков в Санкт-Петербурге в конце XIX -начале XX в. // Экономическая школа; Вып. 4. СПб,. 1998. С.124-131;С.318-337.-1,4 п.л.
28. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С. Принципы разработки и мониторинга стратегического плана Санкт-Петербурга // Евроград. Информационный сборник. 1998. № 10. С. 36-42. (авторский вклад - 0,2 п.л.).
29. Лимонов Л.Э., Четвергова Е.Н. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: тенденции развития, успехи, просчеты // Поземельная собственность. 1996. № 1. С. 4-7. (авторских -0,2 п.л.).
30. Лимонов Л.Э. Использование платы за городскую землю в качестве регулятора развития крупного города // Экономические методы регулирования развития крупных городов. Л., Наука, 1990. С. 124-133. - 0,3 п.л.
31. Лимонов Л.Э. Платежи за использование городских территорий // Региональный хозрасчет: концепция и формы реализации. М., ВЗПИ, 1990. С. 143-151.-0,4 п.л.
32. Лимонов Л.Э. Проблемы интерпретации карты социально-бытовых и функциональных зон Петербурга конца XIX - начала XX вв. // Анци-феровские чтения: тезисы докладов. Л., 1989. С. 176-180. - 0,3 п.л.
33. Лимонов Л.Э., Гриб А.А. Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу "Энтропийные модели в экономике". Л., ФЭИ. 1987. 34с. (авторских-1 п.л.).
34. Лимонов Л.Э. Многокритериальный подход к определению оценок городских территорий // Совершенствование хозяйственного механизма в условиях интенсификации общественного производства. Л., ФЭИ. 1987. С. 61-69.-0,3 пл.
35. Limonov L. Land reform and property markets in Russia // Land Lines. Newsletter of the Lincoln Institute of Land Policy, 2002. Vol. 14, № 2. P. 1-4.-0,Зп.л.
36. Limonov L. Strategic Plan in St Petersburg // Historic Cities and Sacred Sites: Cultural Roots for Urban Futures / Eds. Serageldin I., Shluger E., Martin-Brown J. Washington (D.C.), World Bank. 2001. P. 150-153. - п.л. 0,2
37. Limonov L., Karelina I., Zhikharevich В., Strategic planning in St Petersburg // Communist Economies and Economic Transformation. 1998. Vol. 10, № 1. P. 5-19. (авторских- 0,3 п.л.).
38. Limonov L. Land buy-outs by privatized enterprises and property market developments in Russia // EMERGO. Journal of Transforming Economies and Societies. 1996. Vol. 3, № 3. P. 89-101. - 0,3 п.л.
39. Limonov L. Privatization of urban land in Russia: legislation, institutions and practice // Land Policy of Market and Transition Economies: A Comparative Perspective. Seul, Korea Research Institute for Human Settlements. 1995 P. 67-88.-0,5 п.л.
40. Limonov L. Emergence des marches foncier et immobilier en Russie / Gestion fonciere et operations immobilieres en Europe de l'Est-Paris: ADEF. 1994. P. 177-192.-0,5 п.л.
41. Limonov L., Miagkov V. Privatization in St Petersburg: challenges in postsoviet era // The Urban Age - World Bank. Washington (D.C.), 1994. Vol. 2, N 4. P. 1,4-6,24. (авторских - 0,2 п.л.)
42. Limonov L., Nikonov A. Reform of real estate management in Russia // St Petersburg Report. 1992. № 4. P. 17-21. (авторских - 0,2 п.л.).
43. Limonov L. Economic reforms in St Petersburg and problems of urban development. University of Liverpool. Department of civic design: Working paper series, WP 47,1992,36 p. - 1,5 пл.
Отпечатано в ООО АкадемПринт. С-Пб.ул. Милионная, 19 Тел.: 315-11-41. Подписано в печать 31.08.04. Тираж 100 зкз.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Лимонов, Леонид Эдуардович
ВВЕДЕНИЕ.
ЧАСТЬ 1. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗВИТИЕ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: МЕТОДОЛОГИЯ
И АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ТЕНДЕНЦИЙ.
ГЛАВА 1. Развитие городской недвижимости как направление местной экономической политики: теоретические и методологические аспекты.
1.1. Местная экономическая политика в системе региональной экономики.
1.2. Теория трансакционных издержек и инвестиционная политика в сфере развития городской недвижимости.
1.3. Основные особенности земли как товара.
Участники земельного рынка.
1.4. Проблемы развития городской недвижимости: современные тенденции.
1.4.1. Общемировые тенденции развития городской недвижимости
1.4.2. Основные особенности и проблемы формирования рынка земли и недвижимости в России.
ГЛАВА 2. Организация и регулирование рынков недвижимости: теоретические положения и сравнительный анализ
2.1. Системы регистрации недвижимости ..
2.1.1. Современные зарубежные системы регистрации недвижимости.
2.2. Налогообложение недвижимости
4 2.2.1. Специфика отдельных национальных систем налогообложения недвижимости.
2.3. Градостроительное планирование и регулирование.
2.4. Рынок недвижимости и регулирование застройки: выводы для России.
ГЛАВА 3. Формы частно-общественного партнерства для развития городских территорий.
3.1. Частно-общественное партнерство в финансировании развития инфраструктуры: пример Франции.
3.2. Агентства территориального развития:
США, Великобритания, Венгрия.
Х 3.3. Стратегическое планирование развития территорий как обобщенная форма частно-общественного партнерства.
3.4. Развитие частно-общественного партнерства: выводы для России.
ГЛАВА 4. Проблемы развития городских территорий в России.
4.1. Состояние городской среды (на примере Санкт-Петербурга и Казани).
4.1.1. Жилищная сфера и коммунальное хозяйство
4.1.2. Территориальная организация.
4.2. Институциональные препятствия привлечению инвестиций в градостроительное развитие
4.2.1. Хозяйственный климат (анализ административных барьеров).
4.2.2. Трансакционные издержки на рынке недвижимости.
4.3. Условия привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости: основные выводы
ЧАСТЬ 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД К РАЗВИТИЮ ГОРОДСКИХ
ТЕРРИТОРИЙ.
ГЛАВА 5. Концепция и методические основы разработки инвестиционной стратегии развития городской недвижимости.
5.1. Общие принципы и техника организации процесса стратегического планирования.
5.1.1. Элементы стратегического планирования.
5.1.2. Управление процессом стратегического планирования
5.1.3. Организационные структуры стратегического планирования.
5.1.4. Вовлечение стейкходеров.
5.2. Стратегия совершенствования нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости.
5.2.1. Общие положения (цели и задачи стратегии).
5.2.2. Основные направления стратегии
5.2.3. Подготовка и принятие решений по развитию территорий.
5.3. Стратегия создания рыночных механизмов для воспроизводства жилищно-коммунальной сферы
5.3.1. Экономические аспекты
5.3.2. Технические аспекты.
Х ГЛАВА 6. Механизмы формирования городской инвестиционной программы и стратегии комплексной реконструкции городских территорий
6.1. Принципы формирования городской инвестиционной программы.
6.2. Отбор проектов для городской инвестиционной программы.
6.3. Подход к отбору проектов, финансируемых за счет заемных средств.
6.4. Градостроительные предпосыки инвестиционной активности
ГЛАВА 7. Опыт практического применения инвестиционного стратегического планирования (Санкт-Петербург и Казань).
7.1. Стратегический подход к планированию реконструкции центра Санкт-Петербурга
7.2. Стратегия развития Казани до 2015 года: градостроительство и жилищно-коммунальная сфера.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестиционная политика развития недвижимости крупных городов"
Актуальность темы исследования. Развитие российских городов с начала 1990-х годов проходит в сложных условиях переходного периода. Перестройка системы межбюджетных отношений, экономический спад и последовавший за ним финансовый кризис привели к обострению традиционных проблем развития городской среды, в числе которых: износ городской инфраструктуры, обветшание значительной части жилищного фонда, проблемы повышения эффективности землепользования, комплексной реконструкции территорий, сохранения историко-архитектурных памятников, дефицит финансирования жилищно-коммунального комплекса. Новые реалии экономической и политической жизни страны поставили также вопрос об обновлении морально устаревших за прошедшее десятилетие планов территориального развития и поиске экономических механизмов, обеспечивающих их практическую реализацию в современных условиях.
Очевидно, что проблемы городских территорий не могут быть решены исключительно за счет бюджетных средств. Даже с учетом возможного государственного финансирования отдельных программ и объектов потребность в притоке инвестиций многократно превышает средства, имеющиеся в распоряжении бюджетов всех уровней. В то же время создание основ рыночной экономики, выразившееся в либерализации цен, формировании рынков недвижимости и приватизации, пока не привело к появлению механизмов, позволяющих решить эту задачу. По-прежнему сохраняется высокий уровень административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, остаются неурегулированными организационные и правовые вопросы землепользования и развития городской недвижимости, сохраняются высокие риски в деятельности застройщиков и инвесторов.
Для преодоления проблем необходимо изменить инвестиционную политику городов в сфере недвижимости. Нужен новый подход предполагающий согласованные действия властей по снятию барьеров, прояснению правил игры, а также по планированию и повышению эффективности бюджетных инвестиций. Только разработка и реализация городским сообществом комплексной инвестиционной стратегии позволит снять наиболее острые проблемы развития городских территорий, преодолеть тенденцию нарастающей фрагментации городского пространства.
Поэтому создание условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию городской недвижимости, максимально эффективное использование бюджетных инвестиций для запуска этих процессов, эффективное регулирование развития городских территорий в интересах городского сообщества являются ключевыми, наиболее актуальными задачами обеспечения территориального развития городских агломераций в России на современном этапе.
Степень научной разработки проблемы. Проблематика диссертационного исследования носит системный междисциплинарный характер.
В литературе по экономической теории в рамках классической (Ф. Кенэ, Д. Рикардо, А. Смит) и неоклассической (В. Алонсо, А. Маршал, П. Самуэльсон, и др.) школ, рассматриваются вопросы формирования земельной ренты и цены земли. В "Капитале" К. Маркса помимо дифференциальной ренты I и II обосновывается категория абсолютной земельной ренты. Вопросы прав собственности на землю (с точки зрения их правовой определенности, ограничений, накладываемых обществом, а также с точки зрения их легальности или внелегальности) и их влияние на цену земли рассматриваются в трудах представителей школы неоинститу-ционализма и, в первую очередь, в рамках теории прав собственности (Эр-нандо де Сото).
В рамках неоинституциональной экономики (А. Ачиан, Й. Барцель, Дж. Бьюкенен, Г. Демсец, Р. Коуз, Д. Норт, Г. Талок, А. А. Аузан, А.Е. Шаститко, и др.) также разрабатываются подходы к оценке админи
Х стративных барьеров и трансакционных издержек (в том числе при развитии недвижимости), изучаются вопросы влияния на цену сдеки асимметрии информации и спекулятивного поведения (в частности, при анализе взаимосвязей между рынками недвижимости и финансовыми рынками). Однако в указанной литературе вопросы недвижимости не являются ключевыми и служат (наряду с другими примерами) лишь для илюстрации теоретических положений.
В литературе по региональной экономике (С.С. Артоболевский, В.А. Воротилов, А.Г. Гранберг, А.Э. Канторович, О.П. Литовка, Д.С. Львов, О.С. Пчелинцев, А.А. Румянцев, И.И. Сигов, A.M. Ходачек, Б.М. Штульберг и др.) вопросы развития городских территорий и инвестиций в развитие недвижимости рассматриваются как элемент экономической политики региона (города). При этом рядом авторов (Ю.Н. Гладкий, В.Л. Глазычев, Б.М. Грин-чель, Б.С. Жихаревич, О.В. Иншаков, Г. Минцберг, А.Н. Петров, В.Е. Рох-чин, А.И. Чистобаев, Дж. Бейтер) разрабатываются методы территориального стратегического планирования применительно к регионам и муниципальным образованиям.
Анализу инвестиционного процесса на региональном уровне посвящены работы И.Я. Блехцина, М.А. Гусакова, Э. Добсона, М.Ф. Замятиной, Н.В. Игошина, А.Б. Крутика, Е.Г. Никольской.
I Наконец, существует обширная литература по специфическим отдельным элементам рынков недвижимости, развитию недвижимости, управлению недвижимостью, регулированию территориального развития в России и за рубежом (М.П. Березин, Н.Б. Косарева, Ж. Комби, Э. Кайзер, П. Мерлен, С.Н. Максимов, В.Н. Мягков, В. Ренар, Р. Страйк, С.Б. Сиваев, Э.К. Трутнев и др.). Эта литература явилась ценным источником информации при разработке системного подхода к инвестиционной политике развития недвижимости крупных городов. Ф
Таким образом, с одной стороны, вопросы образования земельной ренты и механизмы развития недвижимости детально изучены в научной литературе, как в теоретическом, так и в прикладном плане, но, с другой стороны, до сих пор отсутствует комплексная оценка влияния правовых и институциональных условий на инвестиционный процесс, не определены критерии эффективности инвестиционной политики в сфере недвижимости, не разработаны методы привлечения инвестиций для решения проблем крупных российских городов, не сформированы принципы разработки инвестиционной стратегии развития городских территорий и недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются экономические и организационные отношения в процессе разработки и реализации инвестиционной политики развития недвижимости крупных городов.
Объектом диссертационного исследования являются территория и недвижимость крупных городов, развитие которых в настоящее время характеризуется крайней неравномерностью, нарастанием фрагментарности, резкой дифференциацией качества городской среды и другими кризисными явлениями, детально рассмотренными на примерах Санкт-Петербурга и Казани.
Главная цель диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании подходов к оптимизации развития недвижимости городских поселений в рамках реализации инвестиционной политики, обеспечивающей формирование городской среды высокой степени интегрированности и комфортности для жизни и бизнеса.
Теоретические и методологические основы диссертационного исследования, методы исследования. Для целей диссертационного исследования имеют большое значение теоретические и методологические положения теории общественного выбора, теории прав собственности и, в более широком плане, институциональной экономической теории в целом в щ части определения понятия трансакционных издержек и анализа природы административных барьеров в экономике. На них, в значительной мере, основан анализ современных систем регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, состояния жилищной сферы, административных барьеров и трансакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере, приведенный в первой части диссертации. Полученные выводы позволили сформулировать понятие инвестиционной политики в сфере недвижимости, а также требования к инвестиционной стратегии города, методам разработки которой посвящена вторая часть диссертационного исследования.
Теория формирования и распределения земельной ренты, разработанная в рамках классической и неоклассической школ применена при рассмотрении вопросов финансирования развития инфраструктуры и создания * частно-общественных партнерств для развития проблемных территорий.
Развитие городской инфраструктуры и недвижимости порождает допонительную земельную ренту, не обусловленную инвестициями собственника в его земельный участок. Следуя идеям Генри Джорджа (в их умеренной интерпретации) целесообразно (и с экономической и с социальной точек зрения) предложить механизм, при котором значительная часть этой незаработанной ренты используется в интересах городского сообщества ф. (например, прямым или опосредованным через городской бюджет образом расходуется на развитие инженерной инфраструктуры).
Методология формирования публичной политики в сфере развития городской недвижимости послужила одной из основ разработки концепции инвестиционной стратегии развития города.
Методы анализа инвестиций, управления инвестициями, финансового менеджмента и финансового планирования (в том числе инвестиционного), включая новейшие исследования по методам целевого бюджетирования и финансирования по результату, позволили разработать принципы формирования городской инвестиционной программы.
При анализе состояния городской недвижимости и разработке рекомендаций по институциональному обеспечению развития недвижимости крупных городов автор опирася на методологию системного анализа и системного проектирования. В работах по региональной экономике (в первую очередь, в трудах представителей российских школ) разработаны методы территориального стратегического планирования. На основе этих методов в диссертации развиты подходы к организации процесса разработки и реализации инвестиционной стратегии развития недвижимости крупного города с участием деловых кругов, общественных организаций и других стейкходе-ров.
Информационной базой исследования явились массивы статистических данных по состоянию недвижимости, градостроительства, жилищно-коммунальной сферы, инфраструктуры крупнейших городов России, прежде всего Санкт-Петербурга и Казани; материалы опросов участников рынка для оценки административных барьеров, трансакционных издержек и, в целом, хозяйственного климата; многочисленные зарубежные и российские исследования по вопросам регистрации и налогообложения недвижимости, территориального планирования и регулирования, финансирования развития инфраструктуры и организации частно-общественных партнерств (ЧОП), реформирования жилищно-коммунальной сферы; научная литература по инвестициям, региональной и институциональной экономике, теории прав собственности, стратегическому планированию, анализу рынков недвижимости; законодательство Российской Федерации по вопросам инвестиций, градостроительства, жилищной политики, земли и недвижимости; нормативно-правовые акты субъектов Федерации.
Научная новизна и практическая значимость исследования. Новизна подхода, принятого в исследовании, состоит в том, что впервые комплексно исследована зависимость качества городской среды, недвижимости и пространственного развития городов от совокупности институциональных и экономических факторов. К таким факторам относятся условия для частных инвестиций в недвижимость, эффективность системы регулирования территориального развития, условия модернизации и реформирования жилищно-коммунальной сферы, эффективность городской инвестиционной программы, формирование частно-общественных партнерств для развития проблемных городских территорий. Объединение столь разных компонентов в рамках инвестиционной политики развития недвижимости крупного города позволило с системных позиций подойти к программированию и регулированию городского развития, разработать принципы формирования инвестиционной стратегии.
Применимость и практическая значимость предлагаемых в диссертации методов, механизмов и подходов продемонстрирована на примерах формирования и реализации ряда документов стратегического развития Санкт-Петербурга и Казани, разработанных под руководством и при непосредственном участии автора с учетом основных теоретических, методологических и методических положений диссертации.
От городских Администраций Санкт-Петербурга и Казани имеются справки о внедрении результатов диссертационного исследования.
Еще одним направлением реализации работы стало использование ее результатов в учебных курсах кафедры государственного и муниципального управления факультета менеджмента Санкт-Петербургского государственного университета (имеется справка о внедрении).
Апробация результатов исследования. Результаты исследования получили апробацию на ряде международных и российских научных и научно-практических конференций и семинаров: городские научно-практические конференции в Санкт-Петербурге и Казани, посвященные разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (1997), Инвестиционной стратегии реконструкции центра Санкт-Петербурга (1998-1999), Стратегии развития Казани до 2015 г. (2002-2003); Симпозиум по проблемам сохранения исторических памятников и культурного наследия городов, Вашингтон, май 1999; ежегодная конференция Всемирного Банка Развитие городов и снижение бедности, Вашингтон, апрель 2000 г; Первый общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, апрель 2002; Международные Леонтьевские чтения, Санкт-Петербург, март 2003; 27-й Всемирный конгресс по развитию городов, INTA, Париж, июнь 2003 г.; Второй общероссийский форум городов-лидеров стратегического планирования, Санкт-Петербург, октябрь 2003; научно-практическая конференция "Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: развитие перспективного планирования, маркетинга и прогнозирования", Экономический факультет СПбГУ, декабрь 2003; Пятая ежегодная международная конференция Государственного университета - Высшей школы экономики "Конкурентоспособность и модернизация экономики", Москва, апрель 2004.
Публикации. Результаты исследований автора по теме диссертации за период 1987-2004 гг. опубликованы в более чем 40 работах, в том числе в авторской и нескольких колективных монографиях, ряде брошюр и научных статей (в целом авторских - 63 п. л.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, семи глав, объединенных в две части, заключения и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лимонов, Леонид Эдуардович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выпонение диссертационного исследования позволило получить следующие наиболее существенные научные результаты.
Х Выявлены особенности современных рынков недвижимости, вызывающие фрагментацию городского пространства, деградацию ряда городских территорий. Определены инструменты регулирования территориального развития и факторы привлечения инвестиций, способствующие решению проблем развития городских территорий.
Х Проведен сравнительный анализ зарубежной практики регулирования территориального развития, организации рынков недвижимости и создания механизмов частно-общественного партнерства для развития городских территорий. Сделаны выводы о направлениях институциональной организации и регулирования рынков недвижимости в России.
Х Проведен анализ административных барьеров и трансакционных издержек при осуществлении инвестиций в развитие городских территорий. Определены основные проблемы городских агломераций России в жилищной сфере, в области развития инфраструктуры и в пространственном развитии (на примере Санкт-Петербурга и Казани).
Х Обоснована необходимость формирования инвестиционной политики развития недвижимости крупного города как компонента местной экономической политики.
Х Введено понятие инвестиционной стратегии применительно к недвижимости крупных городов. Обоснованы структура и основные компоненты инвестиционной стратегии. Показано, что эффективная инвестиционная политика дожна реализовываться на основе принятой инвестиционной стратегии.
Х Разработан комплексный методический подход к формированию инвестиционных стратегий крупных городов, включающий набор методических рекомендаций по каждому из компонентов стратегии:
- адаптированы методы стратегического планирования к задачам развития городских территорий и недвижимости;
- разработана типовая программа совершенствования нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости;
- разработан комплексный подход к модернизации и реформированию жилищной сферы, включающий экономические и технические аспекты;
- разработаны механизмы и методы формирования городской инвестиционной программы и стратегии комплексной реконструкции городских территорий, включая определение принципов формирования городской инвестиционной программы, разработку методов отбора проектов для городской инвестиционной программы, разработку методов определения территорий активного развития и инвестиционных зон.
В настоящее время многие крупные города России реализуют отдельные элементы предложенной в диссертации схемы. Наиболее поно подход, представленный в диссертации, был применен при разработке и реализации документов, определяющих стратегии развития Санкт-Петербурга и Казани.
При разработке Инвестиционной стратегии реконструкции центра города в Санкт-Петербурге автором были сформулированы и применены на практике основные теоретические положения и методологические подходы, представленные в главах 5 и б диссертации.
Инвестиционная стратегия стала основой для деятельности Администрации Санкт-Петербурга при дальнейшей детальной разработке и реализации в 2000-2002 гг. следующих документов:
- Программы первоочередных действий по совершенствованию нормативно-правовых и институциональных условий для инвестиций в недвижимость;
- Методики формирования городской инвестиционной программы;
- Единой информационно-справочной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ).
Инвестиционная стратегия стала также базой для формирования и отбора инвестиционных проектов, предлагаемых для финансирования за счет займа Всемирного банка на экономическое развитие Санкт-Петербурга (одобрен Постановлением Правительства РФ № 267 от 8 июня 2004 г.)
При подготовке в 2002-2003 гг. разделов Стратегии развития Казани до 2015 г., касающихся инвестиционной политики, недвижимости и жилищной сферы теоретические разработки диссертационного исследования были адаптированы к специфическим условиям Казани, а также развиты положения, касающиеся механизмов воспроизводства в жилищной сфере.
Предпринимаемые Санкт-Петербургом и Казанью, а также некоторыми другими крупными городами России усилия по разработке и реализации стратегических документов, включая программы действий по институциональному и территориальному развитию, способствуют проведению этими городами более четкой политики по прояснению правил игры для инвесторов, снятию или снижению ряда административных барьеров и уменьшению рисков и трансакционных издержек инвесторов и застройщиков.
Разработка этими городами на основе предложенного в диссертации подхода среднесрочных инвестиционных стратегий позволила им комплексно подойти к решению проблем создания условий для притока частных инвестиций в развитие недвижимости и обеспечить территориальное развитие городов с учетом стратегических приоритетов.
Опыт применения на практике основных результатов диссертационного исследования убедительно показал принципиальную возможность, целесообразность и эффективность разработки и реализации крупными городами России инвестиционных политик в сфере недвижимости, основанных на предложенных в диссертации методах формирования инвестиционной стратегии развития территории и недвижимости крупного города.
Распространение результатов исследования, в том числе и в рамках учебных курсов и программ повышения квалификации работников местных органов власти, позволит шире применять полученные в диссертационном исследовании результаты при разработке и реализации программных документов, определяющих социально-экономическое развитие крупных городов России.
Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Лимонов, Леонид Эдуардович, Санкт-Петербург
1. Агафонов Н.Т., Исляев Р.А., Литовка О.П. Территориальная организация общества: вопросы теории и практики. СПб.: Петрополис, 2003. 257с.
2. Административные барьеры в экономике: институциональный анализ / Под общ. ред. А.А. Аузана, В.П. Крючковой. М.: ИИФ СПРОС Кон-фОП, 2002. 133 с.
3. Алексанов Д.С., Кошелев В.М. Экономическая оценка инвестиций. М.: Колос-Пресс, 2002. 382 с.
4. Алексеев А.А. Механизм реализации жилищной политики крупного города (на примере г. Москва). М.: Машиностроение, 2002. 320 с.
5. Афанасьева Т.В., Трутнев Э.К., Якубович Е.Н. Градостроительное законодательство России на пути реформ. М.: Международный институт развития правовой экономики, 1996. 92 с.
6. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000. 208 с.
7. Баросс П., Страйк Р. Реформа жилищного сектора в России: сравнение с опытом Восточной Европы. М.: 1993. 62 с.
8. Барьеры для инвестиций в развитие недвижимости в Санкт-Петербурге / Под общ. ред. Л.Э. Лимонова. СПб: МЦСЭИ Леонтьевский центр, (Сер. Государственная политика и управление; Вып. 2.). 2004. 24 с.
9. Батчаев А.Р., Климов С.М., Ходачек A.M. Государственное регулирование региональной экономики: Учебно-методическое пособие. СПб.: ИВЭСЭП, Знание, 2003. 238 с.
10. Батчаев А.Р., Заостровцев А.П. Петербург в реальном мире // Эксперт Северо-Запад. 2003. № 35. С. 8-12.
11. Березин М. Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003. 23с.
12. Бледный С. Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. 272 с.
13. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М., 2001.256 с.
14. Буланова Н. В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2003. 148 с.
15. Варнавский В. Партнерство государства и частного сектора: теория и практика // Мировая экономика и международные отношения. 2002. №7. С.28-37.
16. Вопросы планировки и межевания городских земель при разработке проектов развития городских территорий: Пособие М.: ИЭГ, 1998. 83 с.
17. Воротилов В.А. Соединение плана и рынка Ч стержневая проблема реформирования российской экономики // Гуманитарные науки. 2001. № 12(17-18). С.40-46.
18. Гладкий В., Спиридонов В. Городской земельный кадастр. М.: 1991. 62с.
19. Гладкий Ю.Н., Чистобаев А.И. Основы региональной политики: Учебник. СПб., 1998. 659 с.
20. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. 528 с.
21. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. М.: Дело, 2001.280 с.
22. Градов А.П. Основы региональной экономики. Учеб. пособие. СПб.: СПбГТУ, 1998. 164 с.
23. Градостроительство в век информатизации: Сборник научных статей отделения градостроительства / Под ред. Д.Ю. Ломакиной. М.: Эдито-риал УРСС, 2002. 208 с.
24. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики. Учебник для вузов. М.: ГУ ВШЭ, 2000. 495 с.
25. Гранберг А.Г. Региональная экономика и региональная наука в России: десять лет спустя // Регион: экономика и социология. 2004. № 1. С. 57-81.
26. Грац Р. Город в Америке: жители и власти. М.: Ладья, 1995. 132 с.
27. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001. 704 с.
28. Гринчель Б. Социальные цели и результаты приватизации в жилищной сфере // Евроград. Информационный сборник. 1996. № 7. С. 38-45.
29. Гринчель Б.М., Костылева Н.Е. Методология и практика городского стратегического планирования. СПб.: ИРЭ РАН, 2000. 90 с.
30. Гришаев С. П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учебно-практическое пособие. М.: БЕК, 2001. 272 с.
31. Де Сото Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всём остальном мире. М.: Олимп-Бизнес, 2002. 272 с.
32. Де Сото Э. Иной Путь. М.: Catallaxy, 1995. 320 с.
33. Дегтярев И., Осипов JI. Земельное право и земельный кадастр. М.: 1986. 240 с.
34. Деловая панорама. 2002. № 35.
35. Демидова J1. Реформы общественного сектора на западе // Мировая экономика и международные отношения. 2001.№ 11. С.29-38.
36. Десятилетие экономических реформ в Санкт-Петербурге / Под общ. ред. С.А. Васильева. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр. 2001. 336 с.
37. Джордж Г. Прогресс и бедность. СПб.: 1896. 386.
38. Добсон Э. Дог и инвестиции для субъектов Российской Федерации. М.: Институт экономики переходного периода, 1999. С. 182. (Сер. Науч. труды; Вып. № 22).
39. Довгяло М.В. Методические рекомендации по организации финансовых проектов жилищного строительства. М.: ИЭГ, 2001. 200 с.
40. Доронина Н. Г., Семилютина Н. Г. Государство и регулирование инвестиций. Городец-издат, 2003. 272 с.
41. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России. М.: Теис, 2002. 171 с.
42. Жихаревич Б.С. Современная экономическая политика городских и региональных властей. СПб.: ИСЭПРАН, 1995. 135 с.
43. Жихаревич Б.С., Лимонов Л.Э. Организация процесса разработки и реализации Стратегического плана Санкт-Петербурга // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 1999. № 2. С. 19-26.
44. Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учебное пособие для студентов вузов. М.: ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003.96с.
45. Заостровцев А.П. Вымогательство ренты в рентоориентированном обществе / Стокгольмский университет; Санкт-Петербургский Государственный университет. СПб., 2000. 33 с. (Научные доклады; № 11).
46. Игонина Л.Л. Инвестиции. М.: Экономисть, 2003. 208 с.
47. Инвестиции в реализации концепции стратегического развития муниципального образования / Под ред. В.Е. Рохчина. СПб.: ИРЭ РАН, ИЭУ, 2002. 158 с.
48. Инвестиционная стратегия реконструкции центра Санкт-Петербурга / Под общ. ред. Б.С. Жихаревича, А.С. Кривова, Л.Э. Лимонова. СПб.: МЦСЭИ Леонтьевский центр, 1999. 123 с.
49. Иншаков О.В. Теория факторов производства в контексте экономики развития: Научный доклад на Президиуме МАОН (Москва, 29 ноября 2002 г.). Вогоград: ВоГУ, 2002. 92 с.
50. Как эффективно управлять жилищным фондом: Теория и практика / Под ред. С.Б. Сиваева. М.: ИЭГ, 2002. 142 с.
51. Каменева Е.А., Барулин С.В. Финансы жилищно-коммунального хозяйства. М.: Ось-89, 2003. 192 с.
52. Караваева И.В. Налоговое регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие для вузов. М.: Юнити-ДАНА, 2000. 215 с.
53. Климанов В.В. Региональные системы и региональное развитие в России. М.: Едиториал УРСС, 2003. 296 с.
54. Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры и теория предвидения. М.: Экономика, 2002. 768 с.
55. Конкурентоспособность регионов: теоретико-прикладные аспекты / Под ред. Ю.К. Перского, Н.Я. Калюжновой. М.: ТЕИС. 2003. 472 с.
56. Концепция правового зонирования города. М.: ИЭГ. 1999. 124 с.
57. Коссов В.В., Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М: Экономистъ, 2003. 347 с.
58. Коуз Р. Фирма, рынок и право. М.: Catallaxy, 1993. 192 с.
59. Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы территориальное развитие. Региональные программы в новейшей реформационной ситуации // Российский экономический журнал. 2000. №8. С. 23-35.
60. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии. СПб: Наука, 2004. 272 с.
61. Лимонов Л.Э. Регулирование пространственного развития городов и инвестиционный процесс: анализ зарубежного опыта // Известия РГО. 2004. Т. 136. Вып. 3. С.22-36.
62. Лимонов Л.Э. Стратегический подход к планированию реконструкции центральных территорий крупной городской агломерации (пример Санкт-Петербурга) //Известия СПбУЭФ. 2004. № 1. С. 106-125.
63. Лимонов Л.Э. Привлечение инвестиций в развитие и реконструкцию городской застройки и экологический фактор // Региональная экология. 2004 № 1-2(22). С. 43-53.
64. Лимонов Л.Э. Особенности современного рынка недвижимости и градостроительное регулирование: российские реформы и международная практика // Вестник СПбГУ серия "Экономика". 2004. № 3. с. 31-37.
65. Лимонов Л.Э., Жихаревич Б.С. Социально-экономическое и градостроительное планирование в Санкт-Петербурге в год трехсотлетия // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 2004. № 1. С. 61-70.
66. Лимонов Л.Э. Рынок городских земельных участков. Лекция 36, раздел 4. Рынок городских земельных участков в Санкт-Петербурге в конце XIX -начале XX в. // Экономическая школа; Вып. 4. СПб,. 1998. С. 124131; С.318-337.
Похожие диссертации
- Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции
- Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий
- Организационно-экономический механизм управления развитием территории крупного города
- Эколого-экономический механизм оценки рисков инвестиционной политики развития городов
- Инвестиционная политика развития имущественного комплекса предприятия в условиях инновационных преобразований