Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости

Кирюхин, Евгений Валерьевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кирюхин, Евгений Валерьевич
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости"

На правах рукописи

Кирюхин Евгений Валерьевич

ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

004606977

Москва - 2010

004606977

Диссертационная работа выпонена на кафедре управления и экономики в строительстве Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Лев Михаил Юрьевич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Сахончик Евгений Данилович

кандидат экономических наук, доцент Мошков Владимир Борисович

Ведущая организация - Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится л

ЫО/г.' 2010 года в '< часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 222.020.01 при Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 123995, Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д.4.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д.31, корп.2, с авторефератом диссертации допонительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www.gostinfo.ru.

Автореферат разослан л 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из наиболее реальных результатов рыночных реформ в инвестиционно-строительном секторе отечественной экономики стало формирование рынка недвижимости. Современному российскому рынку недвижимости менее 20 лет, однако, он уже имеет свои характерные особенности и определенные тенденции развития. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. Несмотря на существующие сегодня экономические трудности, продожается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Вместе с тем, средний уровень обеспеченности на душу населения жильем в городах России в два раза ниже среднеевропейского уровня и в четыре раза ниже, чем в США. По обеспеченности населения учреждениями социальной сферы данная разница еще больше, принимая во внимание и разницу в уровне качества жилищ и общественных зданий.

При этом необходимо учитывать, что наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему договременному развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. Тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе в силу многих причин, например, в силу сурового климата - продожительной зимы - россияне вынуждены проводить в помещениях большую часть жизни, чем обитатели преобладающего большинства других стран мирового сообщества.

Необходимо также учитывать, что рынок недвижимости относится к несовершенным типам рынков: обращающиеся на нем объекты нестандартны, трудно сопоставимы между собой по качеству; рынок этот всегда локален (спрос, предложение и цены сильно зависят от местоположения объектов) и чрезвычайно неэластичен (предложение всегда ограничено из-за естественного дефицита территории). Все эти сложности вызывают затруднения в процедуре оценки недвижимости. Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения в большинстве стран с рыночной экономикой представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий.

Существующие методы оценки объектов недвижимости в принципе отвечают всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в их основе находятся основные слагаемые рынка - спрос и предложение. В то же время в оценке жилых и общественных зданий имеются свои особенности, причем не только методологического характера, поскольку на процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов. Поэтому для всех случаев оценки объектов недвижимости требуются различные методические подходы, основанные на сложившихся особенностях российского

рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и т.п. характера.

На современном рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищно-гражданского назначения. За последние годы последовательно увеличивались объемы сделок в жилищном секторе, а также сделок с объектами гражданского назначения. В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировася, началось образование вторичного рынка. Отличительной чертой данного этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду.

В этой связи, отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных вариантов объектов жилищно-гражданского назначения приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости. Поэтому теоретическое исследование проблемы оценки объектов недвижимости (жилых и общественных зданий), направленной на выработку предложений по совершенствованию методического инструментария оценки, имеет одновременно и поисковый, и прикладной характер, что обусловливает высокую актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности научной проблемы. Экономические исследования в России, относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов инвестирования, экономики строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов, в частности, ипотеки, и прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли, инновационных проектов жилых зданий, отдельных отраслей или видов общественных сооружений.

Проблемы повышения эффективности функционирования рынка недвижимости рассмотрены в работах отечественных ученых: В. Афанасьева, Е. Блеха, А. Богомолова, И. Бугаяна, Б. Бушуева, П. Виленской, В. Горемыкина, В. Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н. Колесниковой, А. Кириловой, В. Коссова, М. Круглова, Н.Кругловой, И. Липсица, П. Мягкова, Ю. Попкова, В. Радаева, В. Серова, В. Силина, Е. Тарасова, Е. Фесенко, И. Цуканова, Ю. Цып-кина, В. Черняка, Е. Шмидт, В. Яковлева и др.

Зарубежные исследования проблем анализа и оценки недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, тем не менее, не отражают специфики российских особенностей развития и становления рынка недвижимости.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных методических рекомендаций по его оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищно-гражданского строительства рассмотрены не в поной мере и проанализированы фрагментарно. Отсутствует концепция рынка городской не-

движимости как целостной системы жилых и общественных зданий, слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т.д.

Таким образом, цель диссертационной работы состоит в разработке научно обоснованных инновационных подходов к комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения как целостной системы, отдельных типов и проектов зданий с учетом влияния социальных и общеэкономических факторов.

Практической целью исследования является выработка методического инструментария для технико-экономических, финансовых и социально-экономических расчетов при обосновании комплексной оценки определенных типов и проектов зданий для различных условий эксплуатации.

Поставленная в работе цель предопределила необходимость решения следующих основных задач:

- исследование недвижимости в качестве объекта инвестиционной, управленческой и оценочной деятельности, анализ классификации объектов недвижимости;

- выявление и обоснование общих и специфических особенностей, а также ключевых принципов оценки различного типа объектов недвижимости;

- комплексный анализ основных структурных компонентов, направлений развития и динамики цен жилых и общественных объектов на рынке недвижимости;

- обобщение существующих методов и агоритмов оценки объектов недвижимости, обоснование особенностей их практического применения для различных типов объектов жилищно-гражданского назначения;

- разработка методического инструментария комплексной оценки объектов недвижимости с учетом особенностей развития рынка недвижимости в современных экономических условиях.

Объект исследования. Непосредственным объектом исследования являются объекты недвижимости (жилые и общественные здания), предназначенные для удовлетворения потребительских потребностей с различным платежеспособным спросом в жилище и объектах социальной инфраструктуры.

Предмет исследования. Предметом исследования является процесс формирования инновационных подходов к развитию принципов и методов комплексной оценки объектов недвижимости жилищного и общественного назначения в современных экономических условиях.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, теории управления, оценке недвижимости, совершенствованию организационно-управленческого механизма в сфере строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга.

Методологическую основу исследования составляет системный подход к изучению явлений, процессов и закономерностей хозяйственного развития в сфере градостроительной деятельности и оценки объектов рынка недвижимости. В ходе исследования использованы как общие законы и категории экономической науки, так и методы прогнозирования, экономического и маркетингового анализа, приемы статистического и сравнительного анализа, инструментарий теории управления.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором на основе системного анализа современных проблем рынка городской недвижимости обоснован инновационный подход к формированию ключевых принципов и методических рекомендаций по комплексной оценке объектов недвижимости жшгащно-гражданского назначения, как на уровне целостной системы, так и на уровне отдельных объектов.

На основе данного подхода в работе выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений, характеризующиеся тем, что в ходе исследования:

1. Обоснована система ключевых принципов оценки объектов жилищно-гражданского назначения в составе структурных, содержательных, методических и операционных аспектов, направленных на формирование комплексной (поэтапной) оценки определенных типов и проектов жилых и общественных зданий для различных условий эксплуатации. Использование данных принципов в процессе оценки объектов недвижимости позволяет наиболее поно учесть факторы, как социально-экономического, так и внеэкономического характера, влияющие на стоимость различного типа объектов с учетом современных тенденций развития рынка недвижимости.

2. Обобщены и систематизированы существующие методы и агоритмы оценки объектов недвижимости и инвестиционно-строительных проектов, раскрыты и обоснованы особенности их практической реализации для оценки различных типов жилых и общественных зданий для принятия обоснованных управленческих решений по выбору вариантов их реконструкции, перепрофилированию, модернизации или новому строительству.

3. С учетом современных особенностей развития рынка недвижимости и роста потребностей оценки различного типа объектов для различных условий эксплуатации предложены методические рекомендации по разработке базовых показателей оценки, приходящейся на 1 кв.м. общей площади жилых и общественных зданий. Предложенная методика включает систему единиц измерения и базовых показателей объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных объектов недвижимости жишцно-гравданского назначения.

4. Разработан метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций. Метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям включает систему коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать стоимость, а также текущие

затраты различных жилых и общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе.

Практическая значимость диссертационного исследования. Выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, направлены на совершенствование функционирования рынка городской недвижимости за счет разработки новых подходов к комплексной оценке различных типов объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях.

Практическая значимость работы заключается, кроме того, в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке материалов прогнозного характера, а также органами управления социальным развитием и градостроительством при разработке программных мероприятий по совершенствованию государственных жилищных программ.

Предложенные в диссертации методы комплексной оценки жилых и общественных зданий (как в целом, так и отдельных типов и проектов) будут способствовать решению задач по развитию и совершенствованию градостроительной деятельности, а также интенсивному использованию основных фондов в условиях рыночной экономики.

Апробация диссертационного исследования. Основные результаты диссертации докладывались автором на международных и всероссийских научно-практических конференциях, методологических семинарах в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, Академии гражданской защиты МЧС России в 2009-2010 гг.

Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе Государственной академии строительства и ЖКК России.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных статей, одна из которых представлена в журнале Транспортное дело России, рекомендованном перечнем ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил 3,2 п.л.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, в котором 138 источников. Работа изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит 8 таблиц и 19 рисунков.

Оглавление работы: Глава 1. Недвижимость как объект инвестиционной, управленческой и оценочной деятельности. 1.1. Основные экономические и организационно-управленческие характеристики и классификация объектов недвижимости. 1.2. Ключевые задачи и принципы оценки объектов недвижимости, факторы, влияющие на их стоимость. Глава 2. Комплексный анализ развития рынка недвижимости в современных экономических условиях. 2.1. Общая характеристика основных структурных компонентов, функционирования и отличительных особенностей развития рынка недвижимости. 2.2. Основные направления комплексного анализа динамики цен объектов на рынке

недвижимости. Глава 3. Направления формирования инновационных подходов к совершенствованию методического инструментария комплексной оценки объектов недвижимости. 3.1. Перспективные методы экономической оценки объектов недвижимости. 3.2. Инновационные подходы к комплексной оценке различных типов объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения.

П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определены цель и задачи исследования, степень разработанности проблемы, новые научные результаты. Представлена теоретическая и методологическая база исследования, характеристики практической значимости работы.

В рамках первого научного результата обоснована система ключевых принципов оценки объектов жилищно-гражданского назначения в составе структурных, содержательных, методических и операционных аспектов, направленных на формирование комплексной (поэтапной) оценки определенных типов и проектов жилых и общественных зданий для различных условий эксплуатации.

В частности указано, что многочисленные задачи оценки объектов недвижимости можно свести к методологии уменьшения потерь ресурсов и упущенной выгоды, т.е. предложить на рынок недвижимости объект, стоимость которого соответствует его функциональному предназначению. Таким образом, задача сводится не только к формированию общей методики оценки проекта (объекта), но и к поэтапному анализу экономических показателей. То есть необходимы поиск и выявление оптимальной для данного проекта (объекта) стоимости, максимальной прибыли при минимальных сроках.

В то же время решение этих задач не может вступать в противоречие с качеством объекта и идти в ущерб его социальным характеристикам. Это важно особенно сегодня, когда от действовавших в течение десятилетий строительных норм пришлось отказаться, а новые разрабатываются на их основе.

Анализ принципов оценки инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости предполагает, по крайней мере, четыре блока исследований, которые включают: а) структурный аспект; б) содержательный аспект; в) методические принципы; г) операционные принципы.

1. Структурный аспект. С точки зрения таких важных позиций, как формы собственности, способы ценообразования и др., различные хозяйственные системы имеют существенные различия. В то же время принципиальные подходы к оценке недвижимости имеют много общего (хотя они могут существенно различаться по способам реализации этих общих принципов).

В системе принципов оценки обозначают три структурные группы:

- методологические принципы, т.е. наиболее общие, относящиеся к концептуальной стороне дела, философии оценки объекта и мало зависящие от специфики рассматриваемого вида и типа зданий;

- методические принципы, т. е. те, которые уже непосредственно связаны с данным объектом (проектом), его спецификой, экономической и финансовой привлекательностью;

- операционные принципы, которые облегчают процесс оценки проекта (объекта) с информационно-вычислительной точки зрения (рис.1).

Рис. 1. Принципы оценки объектов жилищно-гражданского назначения

2. Содержательный аспект. Методологические принципы.

Результативность проекта (объекта) означает положительность эффекта его осуществления, т.е. превышение оценки совокупности получаемых результатов над оценкой совокупных затрат, требуемых при реализации проекта (объекта). Речь идет о выпонении необходимого условия - абсолютной эффективности проекта. При этом результаты и затраты дожны определяться на основе сопоставления ситуации с проектом и без проекта, т.е. лобоснование и до проекта - по аналогу или специально разработанному эталону.

Сопоставимость. Необходимо при оценке результатов и затрат обеспечить сопоставимость с проектом. При этом важно правильное отражение структуры и характеристик объекта в соответствии с принятым в качестве аналога или эталона объектом строительства. При этом следует не только стремиться опираться на правильные качественные (структурные, функциональные и др.) и количественные показатели объекта, как это принято в современной

проектной практике, но и учитывать степень недостоверности и неопределенности, объективно присущие будущему, т.е. учитывать факторы рыночной среды.

Корректность. Используемые методы оценки, как правило, дожны удовлетворять общим формальным требованиям, к числу которых, в первую очередь, относятся:

- рекомендации по повышению эффективности проекта (объекта) при увеличении результатов и уменьшении затрат при прочих равных условиях;

- при сопоставлении двух проектов (или вариантов) количественное выражение величины преимуществ одного из них дожно совпадать с выражением величины другого проекта. Речь идет не только об одинаковой системе показателей, но и об основных критериях эффективности, в противном случае оценка становится формальной и учитывается только одна группа показателей, например, затраты. При этом, однако, общие тенденции могут иметь исключения, связанные главным образом с технологической спецификой объекта.

Системность. Необходимо учитывать, что проект (объект) вписывается в сложную социально-экономическую систему, например платежеспособный спрос, и поэтому при его реализации могут иметь место не только внутренние, но и внешние эффекты.

Комплексность. При оценке эффективности проектов (объектов) необходимо учитывать распространение последствий их реализации - не только с экономической, но и социальной, внеэкономической сфере - и определить соответствующие виды и величины результатов и затрат. При этом все внеэкономические последствия результатов могут быть разделены на три группы:

1) те, которые могут быть оценены экономически в системе известных показателей (невостребованные услуги, неполный охват потенциальных посетителей общественных учреждений и др.);

2) те, которые принципиально допускают прямую экономическую оценку, но в настоящее время отсутствует информационная база и агоритмы для ее определения, например для квалиметрической оценки объектов;

3) те, которые принципиально не допускают такой оценки, например, связанные с качеством услуг творческого характера, предлагаемых в объектах спортивного и театрально-зрелищного назначения.

В последних двух случаях учет внеэкономических последствий осуществляется на экспертном уровне. Комплексный подход может быть распространен и на ряд других случаев, например на временной аспект. При этом следует осуществить оценку за весь жизненный цикл проекта.

Ограниченность ресурсов. Все виды воспроизводимых и невоспроизводимых ресурсов ограничены. Это общее условие при строительстве приобретает особое значение, поскольку, как свидетельствует хозяйственная практика, при ограниченности ресурсов в первую очередь отказываются от возведения именно общественных зданий. Это неизбежно приводит к социальным потерям, а в ряде случаев - и к экономическим (например, при строительстве коммерческих объектов, опосредованно влияющих на производительность труда: спортивных залов, плавательных бассейнов и т.д.).

Неограниченность потребностей. Западные экономисты утверждают, что привлечь работника можно высокой зарплатой, а удержать на производстве -только развитой социальной инфраструктурой. Учитывая большой спрос на услуги, общая потребность в объектах общественного назначения неограниченна. При этом основным критерием следует считать не лобеспеченность населения данным видом услуг, как это было принято до недавнего времени, а спрос, выявленный маркетинговым исследованием.

Методические принципы. В тех случаях, когда речь идет о коммерческих объектах, наиболее важным представляются следующие принципиальные положения:

1) состав услуг, вместимость объекта, пропускная способность, комплексность услуг и т.п. специфика объекта. Это определяет в конечном итоге модель функционирования объекта в содержании конкретных показателей эффективности;

2) несовпадение интересов различных участников оценки, разное отношение к приоритетности различных вариантов собственности, например, в комплексных объектах, включающих зрелищные и спортивные сооружения, части могут не совпадать с интересами торговой части или с сектором общественного питания;

3) динамичность процессов. При оценке объекта (особенно общественного назначения) надо учитывать, что и структура, и характеристики входящих в него объектов (учреждений) не остаются постоянными, а изменяются во времени (изменяется спрос, меняются технологии);

4) неравноценность, несинхронность затрат и результатов. Ввиду переменного темпа инфляции и других изменений норма дисконта также изменяется во времени и формула сложных процентов заменяется на ее мультипликативное обобщение. При этом для разных инвесторов (в силу разной оценки или риска проекта) величина нормы дисконта может быть различной. Однако, можно утверждать, что данное положение приемлемо только для многофункциональных объектов общественного назначения, в которых ввод и функционирование отдельных учреждений возможны в автономном режиме;

5) ограниченная управляемость. В том случае, если объект возводится (расширяется, пристраивается) на застроенной территории, прошлые затраты дожны быть исключены из расчетов, поскольку ими управлять нельзя, за исключением тех случаев, когда в основной объект включены элементы реконструкции;

6) непонота информации. Эта общая для всех видов оценочной деятельности особенность увеличивает риски и предопределяет неопределенность оценки;

7) структура капитала. При оценке объекта необходимо учитывать, что, как правило, используемый капитал не бывает однородным, особенно если речь идет об оценке не одного дома, а территории микрорайона или квартала с различными видами объектов (жилые дома, школы, детские сады, предприятия торговли, гаражи и т.п.). В этом случае обычно часть капитала собственная, а часть - заемная, при этом их соотношения могут быть различными. Эти виды

капитала существенно отличаются по ряду характеристик, прежде всего, степенью риска (заемный - менее рисковый), и поэтому дожны рассматриваться отдельно, но по единой методике.

Операционные принципы включают в себя:

- моделирование - формирование экономико-математической модели оценки с учетом вариантов потребления услуг (общественные здания) и продажи (приобретения) жилой площади (жилые дома);

- компьютерную поддержку - формирование базы данных программного комплекса для слежения за динамикой процесса главным образом коммерческих объектов, а также вторичного рынка жилья;

симплификацию - используя альтернативные методы оценки, можно выбрать наиболее доступные с информационно-вычислительной точки зрения и в то же время отвечающие условиям результативности данного вида объекта.

Таким образом, анализ принципов оценки проектов и объектов недвижимости, предполагающий исследование четырех блоков принципов, свидетельствует о том, что уровни оценки включают в себя определенные группы факторов, которые оказывают непосредственное влияние на их стоимость.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные.

Четвертый уровень - влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

В рамках второго научного результата обобщены и систематизированы существующие методы и агоритмы оценки объектов недвижимости и инвестиционно-строительных проектов, раскрыты и обоснованы особенности их практической реализации для оценки различных типов жилых и общественных зданий.

Обобщенные автором методы и агоритмы оценки объектов недвижимости систематизированы в следующем виде (табл.2).

Таблица 2

Методы и агоритмы оценки объектов недвижимости

Методы Назначение | Агоритм Вид недвижимо-

1. Нормативные (затратные) методы сти

Нормативный (ИМ) Оценка неуникальных объектов, обеспечивается нормативами Умножение общей площади зданий и помещений, занимаемых арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К=3 для отдельно стоящих зданий, К=2 - для помещений) Земля, объекты, находящиеся в аренде, при реализации права их выкупа

Балансовой стоимости (МБС) Определение оценочной стоимости объекта типа имущественного комплекса предприятия, используя данные его баланса Нормативный порядок оценки при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества Основные средства и вложения предприятия, запасы и затраты, финансовые активы.

Индексированной балансовой стоимости (МИБС) В условиях ценовой нестабильности, при общей инфляции денежных средств, когда оценка в старых ценах не соответствует действующим соотношениям, ценам и условиям. Аналогично МБС, но отдельные статьи баланса по возможности гибко пересчетываются в соответствии с заданными индексами Основные средства и вложения предприятия, запасы и затраты, финансовые активы

Восстановительной стоимости (МВС) Учет динамичных характеристик экономических процессов Аналогично МБС и МИБС, но позволяет преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам Учитывается физический износ и моральное старение фондов, затраты на подготовку кадров

2. Сравнительные (аналоговые) методы

Восстановительные стоимости по аналогам (МВС) В принципе аналогичен МБС и МИБС, но удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам Включает прямой пересчет видов затрат; поные проеюто-сметные расчеты строительства и обеспечения адекватного функционирования объекта Воссоздание объекта, учет износа элементов, конструкций, инженерных систем

Сравнения (МС) Базовый метод данного класса методов Оценивание проводится напрямую: оцениваемый объект - множество аналогий на рынке таких объектов, рыночная оценка объектов Ч цены реализации множества аналогов Оценка земли, строений, величины арендной платы

Инвестиций (МИ) Инвестирование недвижимости Сравнение объекта с аналогами с ценами рыночной реализации или несущими информацию о показателях доходности аналогичного инвестиционного бизнеса Оценка стоимости объектов, переданных владельцем нанимателям, которые платят арендную плату

З.Д входные (в том числе комбинированные)

Капитализации прибыли (МКП) Применяется для объектов собственности, при операции с которыми требуется специальное регулирование Искомая стоимость недвижимости оценивается аналогично методу ИМ -посредством капитализации стоимости аренды Объекты розничной торговли, досуга, спортивные комплексы

Приведенного чистого дохода (МПЧД) Развитие метода МКП с учетом динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит от меняющихся экономических условий Выбор реализуемой производственной программы, т.е. предположение об использовании объекта. Суммирование дисконтируемых потоков доходов и расходов, формирование динамики и прибыли Коммерческие объекты недвижимости.

Подрядчика (МП) Оценка объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует Стоимость оцениваемого объекта считается складывающейся из стоимости земли плюс стоимость зданий, скорректированная с учетом износа Муниципальная недвижимость некоммерческого типа

Остаточный (МО) В случае, когда земля не может быть оценена путем непосредственного сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития Каждое из слагаемых сравнения является своеобразной моделью; значения отдельных параметров модели использования (ставки арендной платы), а также оценка объекта в целом могут определяться немодельным классом методов оценки - сравнительным методом Оценка земли с потенциалом развития

Предпринимательской оценки (МП) Комбинированный метод, в его основе заложены три оценки Упрощенный агоритм: 1) определяется максимальное значение наибольшего из предполагаемых к получению доходов; 2) этот доход сравнивается с затратами на восстановление объекта Предпринимательская деятельность

В зависимости от видов недвижимости и задач оценки может быть применен один или несколько методов из приведенных в табл.2.

1. Нормативный метод. Данный метод (НМ) предназначен для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Он обеспечивается различными нормативными документами федерального и муниципального уровней. При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные регулирующие права, такие как: при операции купли-продажи земельных участков (в том числе, продажи прав догосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе -повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксирован-

ный процент (например, 50%). При продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков их цена может не ограничиваться и т.д. К нормативному методу примыкает множество схожих с ним методов, использующих различные корректирующие коэффициенты, характеризующие расположение и окружающую среду, строительное качество, архитектурные особенности.

2. Метод балансовой стоимости. Сущность метода (МБС) четко отражена в своем названии. В данном случае для определения оценочной стоимости объекта недвижимости используются исключительно данные его баланса. При этом агоритм использования баланса является нормативным - т.е. заранее четко и однозначно определенным. Нормативный (негибкий и часто необоснованный) характер метода балансовой стоимости дал много примеров незаконченных оценочных решений. Так, фактически большинство приватизированных в России предприятий было в значительной мере недооценено. Хотя, как утверждают западные специалисты, в принципе при использовании МБС возможна ситуация и завышенной оценки предприятия.

3. Метод индексированной балансовой стоимости. Метод индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании аналогичных положений метода балансовой стоимости МБС. Однако, в отличие от МБС, отдельные статьи баланса по возможности гибко пересчитываются - в соответствии с нормативно заданными индексами. Преимущество метода МИБС, по сравнению с методами МБС, проявляется в учете динамических характеристик экономических процессов, например, в условиях ценовой нестабильности, а также при общей инфляции денежных средств, когда оценка в старых ценах уже не соответствует действующим соотношениям, ценам и условиям.

4. Метод восстановительной стоимости ("иначе - метод замещения). Метод восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является нормативным, затратным. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам. Так, в методах балансовой стоимости МБС не учитывается фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам), затраты на подготовку кадров. Главный недостаток МБС - оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в методе индексированной балансовой стоимости МИБС и осуществляется определенная индексация как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с изменениями цен на них, эта индексация дожна проводиться усреднено и агрегировано - по группам.

Оценка методом восстановительной стоимости МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен, сложившиеся на данный момент экономические условия. Кроме того, принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении МВС производятся поные проект-но-сметные расчеты строительства и обеспечения деятельности нового объек-

та, функционально и параметрически адекватного оцениваемому, уже существующему объекту.

5. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от метода просто восстановительной стоимости МВС состоит в способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. Этот способ - способ аналогий-сравнений. В данном методе восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными в ближайшее время. После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимается их восстановительная, или, другими словами, сметная стоимость (если объект-аналог и оцениваемый объект поностью адекватны). В иных случаях производится соответствующая стоимостная корректировка, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта. В результате проблема прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место в методе МВС), преобразуется в проблему нахождения объектов-аналогов и проведения обоснованных корректировочных процедур.

6. Метод сравнения (МС) базируется на использовании ценной информации о сдеках с подобными объектами недвижимости, проведенных в недавнее время. Таким образом, метод сравнения можно назвать базовым представителем данного класса методов. Это наиболее естественный по содержанию метод определения рыночной оценки объектов недвижимости. Главная проблема МС заключается в наличии достаточной информации представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценивания. Идея МС состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок и подбирать аналоги. Тогда искомая оценка объекта - это в некотором смысле усредненная цена множества продаж (ставок аренды) идентичных объектов на рынке, а качество оценки зависит от поноты и достоверности обеспечения информацией об аналогичных сдеках с похожими объектами. Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта учитывается, тем меньше возможностей сформировать строгую представительную выборку объектов-аналогов. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, метод МС можно применять для оценки пустующих земель, а также упомянутых выше ординарных объектов недвижимости: школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов (в силу их массовости).

7. Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, использующим идеи и аппарат сравнения. Метод МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных владельцем нанимателям, которые платят ему арендную плату. Это называют инвестированием недвижимости. Отсюда и название метода. Таким образом, отличие МИ от МС состоит в предмете сравнения. В МС сравнивают объект с объектами-аналогами с известными ценами рыночной реализации, чтобы использовать ценовую информацию аналогов для прямого определения

оценки исследуемого объекта. В МИ сравнивают объект с аналогами, несущими информацию о показателях доходности аналогичного инвестиционного бизнеса (сдачи в аренду). Эта информация используется для дальнейших агоритмических расчетов по определению стоимостной оценки объекта исследований. Простые расчеты по методу МИ используются в ряде случаев для оперативной оценки инвестирования недвижимости, в более общих случаях следует предполагать более сложное движение и расчеты денежных потоков.

8. Метод капитализации прибыли (МКП) - искомая стоимость недвижимости оценивается аналогично методу инвестиций МИ - посредством капитализации стоимости аренды. Отличительная от МИ особенность метода МКП заключается в средствах определения стоимости аренды. Метод МКП применяется для таких объектов собственности, при операциях с которыми (в том числе, при сдаче в аренду и установлении ставки арендной платы) требуется специальное регулирование. К таким объектам в западной практике относят, например: объекты розничной торговли, досуга, спортивные центры и др.

9. Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли МКП. Отличительной характеристикой МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит от меняющихся экономических условий и выбора реализуемой производственной программы. Другим важным фактором метода МПЧД является работа с данными о затратах, которые также дожны рассматриваться в динамике. Таким образом, при применении метода МПЧД нужно иметь достаточно обширную информацию о предполагаемом будущем: прогнозы развития общей экономической ситуации; системы налогов и отчислений; изменений в струкгуре цен, инфляции; положения на рынках труда и товаров; условий кредитования и др.; программу инвестиций в развитие предприятия; варианты производственных программ и др. Как результат, дисконтированные потоки доходов и расходов суммируются по годам (или другим временным периодам, например кварталам), формируя, таким образом, динамическое представление о прибыли.

10. Метод подрядчика (МП) используется для оценки объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует, например, в силу особых, уникальных свойства объектов. МП можно оценить такие объекты, как муниципальная недвижимость некоммерческого типа (например, муниципальное жилье, объекты сферы образования), а также большие промышленные комплексы. Суть МП состоит в том, что стоимость оцениваемого объекта как некоего неординарного комплекса считается складывающейся из стоимости земли плюс стоимость зданий, скорректированная с учетом износа. Таким образом, базовый агоритм метода МП можно трактовать как следующую сумму: уменьшенная с учетом износа восстановительная стоимость зданий; стоимость земли; при этом стоимость земли обычно оценивают через ближайший вариант ее альтернативного использования. Метод МП работает, прежде всего, в ситуациях, когда нет информации о продаже и аренде, когда нет рынка.

11. Метод остатка (МО) используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, то есть когда земля не может быть оценена путем непосредственного сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития. В основе МО лежит достаточно простое уравнение: А= (В + С + Д),

где А - оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта;

В - стоимость развития (проектирования, строительства, реконструкции и т.д.), но без затрат на приобретение земельного участка;

С - приемлемая для инвестора прибыль, получаемая в результате реализации проекта развития;

Д - затраты на приобретение земельного участка (покупку и собственность или права догосрочной аренды).

12. Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, так как в его основе изначально заложены три оценки: оценка по восстановительной стоимости (ВМС); оценка методом приведенного чистого дохода (МПЧД); оценка стоимости распродажи (РС). Упрощенный агоритм МПО заключается в следующем. Сначала определяется максимальное значение (ПЧД, РС), т.е. осуществляется экономическая оценка наибольшего из предполагаемых к получению доходов: от будущей коммерческой деятельности объекта, как приведенный чистый доход (ПЧД), или от распродажи его средств (РС). Предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальное значение по результатам сравнения.

В рамках третьего научного результата предложены методические рекомендации по разработке базовых показателей оценки жилых и общественных зданий.

В частности указывается, что необходимость оценки объектов недвижимости (городских земель, жилых и общественных зданий) обусловлена причинами, которые целесообразно объединить в следующие группы.

1. Для решения задач налогообложения, т.к. в ряде случаев происходит занижение стоимости недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду, что приводит к потерям городского бюджета. Речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями). Кроме того, оценка недвижимости, таким образом, необходима для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

2. Объективная оценка различного типа объектов способствует легализации рынка недвижимости, сокращает сферу действия черного рынка.

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок конкретных объектов, что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка необходима для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Оценка объектов недвижимости играет важную роль в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Данная оценка необходима для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. В услугах по оценке недвижимости нуждаются: государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов; муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку; банки, выдающие кредиты под залог имущества; риэторы; страховые компании; граждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.

Проблема оценки градостроительных комплексов - зданий жилищно-гражданского назначения с точки зрения их рыночной стоимости и социально-экономической эффективности наиболее актуальна в системе разноуровневых оценок городской недвижимости.

В связи с этим в работе предлагаются методические рекомендации, направленные на разработку базовых показателей оценки, приходящейся на 1 кв.м. общей площади объекта, которая представляет сумму строительно-монтажных работ, затраты на оборудование и другие, принимаемые обычно по главам 1-9 сводных сметных расчетов без учета компенсации, процентов за кредит, налогу на землю.

Оценка по показателям стоимости в целом (Соц) дожна определяться произведением общей площади объекта (Б, кв.м.) на соответствующий удельный базовый показатель (БП), соответствующий базовым условиям:

Соц= Б х БП.

Для условий, отличающихся от базовых (в том числе, связанных со временем сооружения, физическим и моральным износом объекта), влияние типологических, объемно-планировочных и конструктивных факторов на размер оценки дожно учитываться с применением соответствующих поправочных коэффициентов: Соц= (Ссмр + Су, + Сщ) КтКДр + СДб К^, где

ССМр - оценка строительно-монтажных работ, рубУкв.м.;

Сов - оценка оборудования: инженерное, транспортное, а также (при необходимости) мебель и инвентарь, руб./кв.м.;

Сум - затраты на освоение участка, внешние коммуникации, инженерные сооружения, благоустройства и озеленение территории застройки, руб./кв.м.;

Спр - прочие затраты;

Кх - коэффициент, учитывающий изменение оценки строительно-монтажных работ от природно-климатических условий;

Коб - коэффициент, учитывающий изменение оценки оборудования от базового варианта;

Кпр - коэффициент, учитывающий объемно-планировочные изменения проектируемого объекта и условия, заложенные в базовых показателях.

Объемно-планировочные коэффициенты предназначены для приведения соответствующих объектов к условиям базовых показателей. В общем виде коэффициент приведения объекта к сопоставимому виду, адекватному современным базовым показателям следует определять по формуле:

ту. проб

где: К Др - коэффициент приведения объекта к сопоставимым условиям;

КПроб - показатель (объемно-планировочный) по объекту;

Кпл - показатель, находящийся в диапазоне объемных коэффициентов (отношение строительного объема к общей площади здания) и коэффициентов компактности (отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания).

В рамках четвертого научного результата диссертационного исследования разработан метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям, в том числе по отдельным помещениям зданий и сооружений.

Отмечено, что общественные здания не однородны по своему объемно-планировочному составу (большепролетные залы - зрелищные, спортивные, торговые, читальные и т.п. и относительно небольшие кабинетного типа), что предопределяет сложность их оценки по средним показателям.

В связи с этим следует обратить внимание на то, что удельные показатели стоимости строительства в расчете на 1 кв.м. здания, применяемые в практике оценочной деятельности, нивелируют функциональные, объемно-планировочные, конструктивные и другие особенности зданий и не позволяют получить справедливой оценки. Это обусловлено тем, что отдельные помещения зданий (фойе, вестибюли, зрелищные, спортивные, ресторанные залы, кабинеты, подсобные и т.д.), занимая в структуре общей площади различное положение, в силу своих архитектурно-строительных и производственных особенностей различаются по стоимости более чем в два раза. Особенно неточность укрупненной оценки проявляется при необходимости оценить фрагменты здания, например, при реконструкции, продаже или сдачи в аренду отдельных помещений.

Предлагаемый метод оценки объектов по дифференцированным показателям стоимости (ДПС) построен на следующих принципах:

- системный, комплексный подход на основе экономико-математических методов с применением современной вычислительной техники;

- использование нормативно-параметрического метода;

- создание единой нормативной базы, которая дожна обеспечить многовариантную объективную оценку объектов недвижимости жшшщно-гражданского назначения с выявлением особенностей и существенных различий по основным признакам;

- четкое различие дифференцированных показателей в зависимости от назначения, объемно-планировочного, конструктивного решения, дизайна, а также технологических решений и др. особенностей отдельных помещений здания;

- определение значения в единой системе цен;

- доступность и простота использования базы дифференцированных показателей.

В процессе разработки дифференцированной стоимости строительства объектов был обобщен опыт, систематизированы показатели по проектам и осуществленным постройкам, изучены и проанализированы общегосударственные, региональные и ведомственные документы по составу и нормированию отдельных групп помещений практически всех видов жилых и общественных зданий, разработанных центральными и зональными институтами Гос-комархитектуры, Москомархитектуры, а также местными проектными организациями крупных городов. При этом были изучены тенденции повторяемости строительства по типовым проектам общественных и жилых зданий в различных городах страны.

Дифференцированные показатели стоимости жилых зданий разработаны на основе СНиП П-Л.1-71 (1970-е гг.), СНиП П-60-75 (1975 г.), СНиП 2.08.0189 (1990-х гг.), квартиры в которых классифицированы по числу комнат. В действующих нормативах требования к жилью определены из условия заселения квартир, когда, например, двухкомнатная квартира рассчитана семью из 3 чел. и т.п. Тем самым на одного члена семьи приходится в среднем 18 кв.м. площади квартиры, и этот показатель обеспеченности характеризует нижний уровень комфорта проживания в жилых домах.

Агоритм дифференцированных показателей стоимости может быть принят в следующем виде:

1. Показатель стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в зависимости от их размера (в руб.).

2. Поправки к стоимости 1 кв. м общей площади квартир, принятой по п. 1 на стоимость внеквартирных помещений, в зависимости от удельного соотношения площади внеквартирных помещений и площади квартир в доме (в %).

3. Поправки к стоимости 1 кв.м. общей площади квартир, принятой по п. 1 на стоимость встроенных шкафов, антресолей и кладовых в зависимости от удельного соотношения площади этих устройств (по горизонтальной проекции) к площади квартир в доме (в %).

4. Показатели площади оборудования и монтажа пассажирский лифтов в зависимости от их грузоподъемности, скорости подъема и этажности домов (в руб. на один лифт).

5. Увеличение показателей стоимости 1 кв.м. площади квартиры в зависимости от этажности жилого дома в % от показателей стоимости.

6. Поправки к основной стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры по п. 1, в зависимости от изменения показателей дома-эталона (пионерного) (в руб. на 1 кв. м общей площади квартиры).

7. Показатели средней стоимости 1 кв.м. приведенной площади квартир в жилых домах различной этажности и конструкций (без затрат на освоение, инженерное оборудование и благоустройство территории) (в руб.)

Таким образом, метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям включает систему коэффициентов и показателей, позволяющих определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты на возведение (реконструкцию) различных жилых и общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе.

В заключении излагаются основные выводы, полученные в процессе подготовки и написания диссертационного исследования, а также даны практические рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности на современном рынке недвижимости России на основе развития форм, методов, критериев оценки с учетом тенденций и особенностей его развития в современных экономических условиях.

III. СПИСОК ТРУДОВ СОИСКАТЕЛЯ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Кирюхин Е.В. Ключевые принципы оценки объектов жилищно-гражданского назначения.// Транспортное дело России. - 2010. -№3. - 0,6 пл.

Основные вопросы диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях:

2. Кирюхин Е.В. Современные подходы к классификации объектов недвижимости для целей оценки их стоимости // В сборнике научных трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №5. - М.: ГАС и ЖКК, 2008. - 0,7 пл.

3. Кирюхин Е.В. Перспективные методы экономической оценки объектов недвижимости // В сборнике научных трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №6. - М.: ГАС и ЖКК, 2009. - 0,8 п.л.

4. Кирюхин Е.В. Комплексная методика оценки различных типов объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения. // В сборнике докладов участников межвузовской научно-практической конференции Государственной академии строительства и ЖКК России Современные проблемы экономики и управления, 11-12 ноября 2009 года. - М., 2009. - 0,6 пл.

5. Кирюхин Е.В. Корпоративное управление как фактор привлечения и защиты капиталовложений. // В сборнике материалов XX международной научно-практической конференции Предупреждение. Спасение. Помощь (современность и инновации): секция: Экономические и правовые аспекты обеспечения мероприятий, проводимых в интересах МЧС России, 10 марта 2010 года. - Химки: АГЗ МЧС России, 2010. - 0,5 п.л.

Подписано в печать 18.05.2010 г. Формат бумаги 60x84'/! 6, печ. л. - 1,2 ТиражбО Заказ119

Типография Государственной академии строительства и жилищно-коммунального комплекса России, 129329, г. Москва, Игарский проезд, д.2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кирюхин, Евгений Валерьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ, УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

1.1. Основные экономические и организационно-управленческие характеристики и классификация объектов недвижимости.

1.2. Ключевые задачи и принципы оценки объектов недвижимости, факторы, влияющие на их стоимость.

ГЛАВА II. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ.

2.1. Общая характеристика основных структурных компонентов, функционирования и отличительных особенностей развития рынка недвижимости.

2.2. Основные направления комплексного анализа динамики цен объектов на рынке недвижимости.

ГЛАВА III. НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ К СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕТОДИЧЕСКОГО ИНСТРУМЕНТАРИЯ

КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Перспективные методы экономической оценки объектов недвижимости.

3.2. Инновационные подходы к комплексной оценке различных типов объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости"

Актуальность темы исследования. Одним из наиболее реальных результатов рыночных реформ в инвестиционно-строительном секторе отечественной экономики стало формирование рынка недвижимости. Современному российскому рынку недвижимости менее 20 лет, однако, он уже имеет свои характерные особенности и определенные тенденции развития. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. Несмотря на существующие сегодня экономические трудности, продожается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Вместе с тем, средний уровень обеспеченности на душу населения жильем в городах России в два раза ниже среднеевропейского уровня и в четыре раза ниже, чем в США. По обеспеченности населения учреждениями социальной сферы данная разница еще больше, принимая во внимание и разницу в уровне качества жилищ и общественных зданий.

Необходимость радикального обновления сложившихся в сфере общественного обслуживания населения материальной базы, хозяйственного механизма, методов управления назрела давно. Однако реальные предпосыки для этого возникли только в условиях экономических преобразований, охвативших все сферы общественной и экономической жизни страны, поскольку недооценка роли социальной инфраструктуры неизбежно приводит к негативным последствиям, как в общественной жизни, так и в экономике в целом.

Наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему договременному развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При сегодняшнем невысоком уровне среднедушевого дохода, степень удовлетворения потребностей россиян в жилье примерно такая же, как и прочих потребностей. В этой связи можно признать, что форсированное строительство жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при поной свободе потребительского выбора прямые и косвенные затраты на жилье, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса и в нашей стране. Причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе в силу многих причин, например, в силу сурового климата - продожительной зимы - россияне вынуждены проводить в помещениях большую часть жизни, чем обитатели преобладающего большинства других стран мирового сообщества.

Рынок недвижимости относится к несовершенным типам рынков: обращающиеся на нем объекты нестандартны, трудно сопоставимы между собой по качеству; рынок этот всегда локален (спрос, предложение и цены сильно зависят от местоположения объектов) и чрезвычайно неэластичен (предложение всегда ограничено из-за естественного дефицита территории). Все эти сложности вызывают затруднения в процедуре оценки недвижимости. Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения в большинстве стран с рыночной экономикой представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий.

Методы оценки объектов недвижимости в принципе отвечают всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в их основе находятся основные слагаемые рынка - спрос и предложение. В то же время в оценке жилых и общественных зданий имеются свои особенности, причем не только методологического характера, т.к. на процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов.

Повседневная практика свидетельствует о том, что пользуются спросом, и значит, подлежат оценке все виды городской недвижимости - от старинных уникальных объектов с сохранившимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием - до зданий, построенных в течение 40-50 последних лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные жилые и общественные здания, строящиеся сегодня.

Для всех случаев оценки недвижимости требуются различные методические подходы, основанные на сложившихся особенностях российского рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и т.п. характера.

На современном рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищно-гражданского назначения. За последние годы последовательно увеличивались объемы сделок в жилищном секторе, а также - сделок с объектами гражданского назначения. В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировася, началось образование вторичного рынка. Отличительной чертой данного этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду.

Критерием экономического кризиса в развитой рыночной экономике явля-" ются, как известно, не только степень падения объемов производства и инвестиций, но и способность инвестиционной сферы осуществлять воспроизводственные функции. Начавшийся мировой финансовый кризис, затронувший экономику страны, отчасти нарушил эту способность, что свидетельствует о необходимости принятия стимулирующих мер на рынке недвижимости.

Кроме того, отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных вариантов общественных зданий приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости. Поэтому теоретическое исследование проблемы оценки объектов недвижимости (жилых и общественных зданий), направленной на выработку предложений по совершенствованию методического инструментария оценки, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.

Степень научной разработанности проблемы. Экономические исследования в России, относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов инвестирования, экономики 5 строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов, в частности, ипотеки, и прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли, инновационных проектов жилых зданий, отдельных отраслей или видов общественных сооружений.

Проблемы повышения эффективности функционирования рынка недвижимости рассмотрены в работах отечественных ученых: В. Афанасьева, Е. Блеха, А. Богомолова, И. Бугаяна, Б. Бушуева, П. Виленской, В. Горемыкина, В. Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н. Колесниковой, А. Кириловой, В. Коссова, М. Круглова, Н.Кругловой, И. Липсица, П. Мягкова, Ю. Попкова, В. Радаева, В. Серова, В. Силина, Е. Тарасова, Е. Фесенко, И. Цуканова, Ю. Цыпкина, В. Черняка, Е. Шмидт, В. Яковлева и др.

Зарубежные исследования проблем анализа и оценки недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, тем не менее, не отражают специфики российских особенностей развития и становления рынка недвижимости.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных методических рекомендаций по его оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищ-но-гражданского строительства остаются недостаточно изученными. Отсутствует концепция рынка городской недвижимости как целостной системы жилых и общественных зданий, слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т.д.

Цель исследования. Целью диссертации является разработка научно обоснованных инновационных подходов к комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения как целостной системы, отдельных типов и проектов зданий с учетом влияния социальных и общеэкономических факторов.

Практической целью исследования является выработка методического инструментария для технико-экономических, финансовых и социальноэкономических расчетов при обосновании комплексной оценки определенных типов и проектов зданий для различных условий эксплуатации.