Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученаd>кандидат экономических наук
Автор Щербакова, Татьяна Владимировна
Место защиты Нижний Новгород
Год 2010
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства"

На правах рукописи

084603551

Щербакова Татьяна Владимировна

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ УЧАСТНИКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА НА РЫНКЕ ЖИЛОГО НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 3 СЕН

Нижний Новгород - 2010

004608551

Работа выпонена в ГОУ ВПО Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Горбунов Сергей Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ромашова Ирина Борисовна

кандидат экономических наук, доцент Шестаков Александр Петрович

Ведущая организация: ГОУ ВПО Самарский государственный

архитектурно-строительный университет

Защита диссертации состоится 8 октября 2010 г. в 15.30 на заседании диссертационного совета Д. 212.162.08 при ГОУ ВПО Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет ' по адресу: 603950, Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65, корп. X, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет.

Автореферат разослан 7 сентября 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития строительной отрасли России сохраняет актуальность проблема эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

В целом по России по данным Росстата свыше ста тысяч объектов находится на стадии незавершенных строительством, из них законсервировано и приостановлено строительство более чем на двадцати семи тысячах объектов. В Нижегородской области данный показатель составляет 953 объекта. Общая площадь жилых домов, приостановленных строительством, по России за 2009 год составляет 6261,87 тысяч квадратных метров, из них более четырехсот тысяч квадратных метров по Нижегородской области.

В настоящее время существует ряд проблем, негативно сказывающихся на развитии рынка недвижимости, в том числе снижение спроса на жилье в связи с экономической нестабильностью, высокие процентные ставки по строительному кредиту, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья.

Существующие формы взаимоотношений между участниками процесса инвестирования объектов незавершенного строительства не отвечают современным требованиям, что существенно ухудшает состояние рынка недвижимости и негативно сказывается на экономике страны в целом. Один из наиболее перспективных вариантов решения данной проблемы предполагает организацию взаимодействия участников инвестиционного процесса на объектах жилош незавершенного строительства на основе паевого инвестирования.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок недвижимости, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья.

Актуальность практического решения проблемы незавершенного строительства, существующей на рынке недвижимости, путем формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на основе закрытых паевых инвестиционных фондов, отмечается в п. 15.63. "Методические и методологические аспекты взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор - заказчик - застройщик - проектировщик -подрядчик)" Паспортов специальностей ВАК.

Степень разработанности проблемы. В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Балабанов И.Т., Вадайцев С.В., Валинурова Л.С., Власова В.М., Грабовый П.Г., Градов А.П., Григорьев В.В., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Иванов Ю.В., Ильенкова С.Д., Ковалев А.П., Кожин В А., Краснянский JI.H., Мазур И.И., Новицкий H.A., Резник С.Д., Ромашова И.Б., Самочкин В.Н., Серов В.М., Тренев H.H., Уткин А.И.,

Хавин Д.В., Четыркин Е.М., Щуров Б.В. и другие. В работах рассматриваются методические аспекты взаимодействия участников инвестиционного процесса в строительстве. При этом недостаточно внимания уделяется формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах незавершенного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта.

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэловэйя Л., Коупленда Т., Крушвица Л., Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М.Х., Найта Р., Портера М.Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона А.А., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Хота Роберта Н., Шарпа У. и других.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов по формированию системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке незавершенного строительства.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

- проанализировать современное состояние первичного рынка недвижимости и существующие подходы к организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства;

предложить организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

- сформировать экономико-математическую модель расчета уровня безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости как участника предложенного организационно-экономического механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

- предложить структурную модель инвестиционных потоков на разных этапах реализации инвестиционного проекта завершения строительства объекта жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

- разработать систему договорных отношений между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма, направленную на оптимизацию процесса инвестирования объектов незавершенного строительства.

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Предметом исследования данной работы является система взаимоотношений участников инвестиционного процесса при реализации механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. При разработке положений диссертации применялись

следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация.

В процессе разработки диссертации использованы законодательные и нормативно-правовые документы в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы научных конференций и концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.

Научная новизна диссертации заключается в предложенных методических подходах к формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства, направленных на повышение эффективности инвестиций в жилищное строительство с привлечением закрытых паевых фондов.

К наиболее существенным научным результатам, полученным автором и выносимым на защиту, относятся следующие.

1. Разработан организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций, позволяющий эффективно управлять процессами завершения строительства и реализации жилья и обеспечивающий эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства.

2. Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

3. Разработана экономико-математическая модель определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при участии в механизме инвестирования объектов незавершенного строительства на основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья.

4. Сформирована структурная модель инвестиционных потоков участников инвестиционного процесса на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, в период осуществления инвестиционной деятельности фондов и в период их ликвидации, позволяющая эффективно распределять денежные средства между участниками инвестиционного проекта на протяжении всего периода его реализации.

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью формирования эффективной системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве в современных условиях развития рынка недвижимости. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации эффективной системы взаимодействия между участниками инвестиционной политики в сфере незавершенного жилого строительства. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения.

Введение.

Глава 1. Оценка современного состояния первичного рынка недвижимости и существующих подходов к организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства.

1.1. Анализ принципов взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при решении проблемы незавершенного строительства в современных условиях.

1.2. Закрытые паевые инвестиционные фонды и их роль на первичном рынке жилья как участников инвестиционного процесса.

1.3. Перспективы применения паевого инвестирования для развития жилищного строительства.

Глава 2. Разработка методических основ формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства с применением закрытых паевых инвестиционных фондов.

2.1. Формирование организационно-экономического механизма инвестирования объекта жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

2.2. Моделирование структуры инвестиционных потоков на разных этапах реализации инвестиционного проекта.

2.3. Разработка экономико-математической модели определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в рамках разработанной системы взаимодействия участников инвестиционного процесса.

Глава 3. Практическое применение и оценка эффективности предложенных разработок.

3.1. Организация взаимодействия субъектов инвестиционного рынка при реализации предложенных разработок.

3.2. Методические подходы к оценке прибыли закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в рамках разработанной системы взаимодействия между участниками инвестиционного процесса.

3.3. Практическое использование и оценка эффективности системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при реализации методики инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

Заключение.

Библиографический список использованной литературы.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Для эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства предложен комплексный подход к созданию механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

Организационный механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций, разработанный для обеспечения эффективного взаимодействия между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства представлен на рисунке 1.

Целесообразность применения паевых инвестиций для инвестирования объектов жилого незавершенного строительства обусловлена возможностью осуществления процесса приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья под единым контролем управляющей компании и гарантией муниципалитета, что обеспечивает надежность и эффективность предлагаемого механизма.

Особенностью предлагаемого механизма является использование инвестиционных фондов двух категорий: закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды, взаимодействие которых позволяет эффективно управлять финансированием объектов жилого незавершенного строительства.

Доход закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости складывается из прибыли, получаемой за счет завершения строительства объекта недвижимости и реализации жилья и распределяемой затем между пайщиками пропорционально количеству паев. Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд занимается выкупом закладных на объект и получением дохода в виде процентов на стоимость кредита в процессе функционирования фонда. При ликвидации фонда банк выкупает закладные у фонда на заранее оговоренных условиях.

Данный механизм позволяет эффективно организовать систему взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

Рис. 1. Организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с

применением паевых инвестиций:

НЗ - объект незавершенного строительства; УК - управляющая компания; СД Ч специализированный депозитарий; Ч направление взаимодействия; 1 - распоряжение о проведении инвентаризации объектов незавершенного строительства; 2 Ч выбор объекта НЗ; 3 Ч определение возможности использования объекта для завершения строительства;4 - регистрация права собственности на объект, 5,6 Ч передача прав на использование объекта УК и самого объекта НЗ; 7 Ч определение заказчика строительства УК; 8,9 Ч осуществление УК распоряжения финансовыми средствами, хранящимися и учитываемыми в СД под контролем оценщика; 10,11 - найм агентов; 12,13 - продажа паев пайщикам; 14,15 - поступление средств в фонд; 16,17 - взаимодействие между участниками строительного процесса; 18 - строительство объекта недвижимости; 19 - выкуп закладных у банка; 20,21 Ч передача денежных средств в СД; 22 Ч выбор объекта недвижимости для покупки; 23 - страхование рисков покупателя жилья; 24 Ч страхование рисков банка; 25 Ч взаимодействие покупателя жилья с риэтером; 26 Ч взаимодействие застройщика Ч продавца жилья с риэтером; 27 Ч процесс выдачи ипотечного кредита; 28 Ч платежи участников долевого строительства за приобретаемое жилье; 29 Ч приобретение жилья долевыми участниками

Ввиду отсутствия финансирования объектов незавершенного строительства федеральным бюджетом и недостатка выделяемых муниципалитетом средств на завершение строительства, инвестирование объектов незавершенного строительства за счет привлечения денежных средств пайщиков является по мнению автора оптимальным вариантом.

Организация взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма осуществляется следующим образом: муниципалитет создает специальную комиссию, которая принимает решения о том, что делать с объектами, которые попали в список незавершенных. Комиссия выбирает объекты, которые можно выставлять на аукционы, передать в муниципальную собственность, продать, списать, достроить, изменить их функциональное назначение. Управляющая компания формирует два закрытых паевых инвестиционных фонда Ч недвижимости и ипотечный, которые представляют собой объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление Управляющей компании. После оформления прав собственности застройщиком на объект незавершенного строительства, закрытый инвестиционный фонд недвижимости под контролем муниципальных властей, выкупает у собственников, которые по тем или иным причинам не могут завершить строительство, объекты с определенной степенью готовности.

Так как паевой фонд не является юридическим лицом, его имуществом распоряжается управляющая компания. Поэтому необходим контроль деятельности управляющей компании. Уровни контроля деятельности Управляющей компании представлены на рис. 2.

Первый уровень - контроль со стороны Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Это стратегический контроль на длительный период времени.

Управляющая компания может управлять паевым фондом только на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).

Второй уровень - тактический контроль, осуществляется непосредственно в период функционирования фондов и осуществляется специализированными депозитариями.

Специализированный депозитарий ведет хранение, и учет прав на ценные бумаги, составляющие паевой фонд. Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющей компанией паевого инвестиционного фонда нормативных правовых актов и правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Третий уровень - операционный контроль, охватывающий такие стадии деятельности Управляющей компании, как приобретение объекта незавершенного строительства, непосредственный тщательный аудит бухгатерской отчетности, отчетности по имуществу фонда, состава и структуры активов фонда.

Рис. 2. Уровни контроля деятельности Управляющей компании 1 - стратегический контроль; 2- тактический контроль; 3- операционный контроль.

Уровни дохода и риска в рассматриваемых фондах для пайщиков неодинаковы. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости предоставляет возможность получения большего дохода, но при этом подразумевает наличие рисков, связанных со строительством объекта недвижимости, тогда как закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд позволяет получить небольшой, но стабильный доход.

Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, помимо функций доверительного управления имуществом фонда, управляющая компания выпоняет и функции заказчика строительства, что позволяет принимать организационные и экономические решения по инвестированию проекта строительства жилья. Ипотечный фонд в процессе функционирования занимается выкупом закладных на построенный объект у банка-партнера, что позволяет управляющей

компании контролировать процесс продажи достроенного жилья, при необходимости внося соответствующие коррективы в объемы и сроки продаж.

Результаты применения механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций для каждого участника процесса представлена в таблице 1.

Таблица 1

Основные результаты применения механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых

инвестиций

Участник процесса инвестирования Эффект, полученный в результате участия в процессе инвестирования

Муниципалитет Решается проблема незавершенного строительства, улучшается экономическая ситуация в целом, стабилизируются налоговые отчисления в сфере недвижимости, так как после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, он приобретает статус недвижимого имущества и облагается налогами

Застройщик, не завершивший строительство Возвращает свои денежные средства за счет продажи недостроенного объекта

Управляющая компания Получает вознаграждение по результатам своей деятельности

ЗПИФ (н) Получение прибыли за счет строительства объекта недвижимости и последующей его продажи

ЗИПИФ Получение прибыли за счет процентов по закладной объекта недвижимости, приобретенного по системе ипотечного кредитования

Пайщики Получают доход от прироста стоимости пая в результате деятельности фондов, при этом имеют возможность сбалансировать паи с максимальной эффективностью с точки зрения рискованности и доходности

Дольщики Приобретают жилье при окончательной выплате денежных средств и незначительной компенсационной доплате

Покупатели жилья Приобретают жилье путем улучшенных условий ипотечного кредитования, имеют более широкие возможности для приобретения жилья за счет увеличения его количества и доступности ипотечного кредита

Банк Получает доход от деятельности по ипотечному кредитованию клиентов за счет наличия конкурентоспособной недвижимости, удовлетворяющей требованиям залога и свободных денежных средств у банка в виду срочной возвратности финансов, развивается тенденция догосрочного сотрудничества

Таким образом, разработанный автором механизм управления недвижимостью в сфере незавершенного строительства, оказывает положительное влияние на участников инвестиционного процесса при завершении строительства объектов жилого незавершенного строительства и реализации жилья, а именно:

- обеспечивает эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства

- способствует решению проблемы незавершенного строительства на рынке жилья за счет реализации стоимостных, потребительских и социальных целей процесса управления недвижимостью;

- учитывает требования всех заинтересованных участников процесса управления недвижимостью (государства, инвесторов, потребителей);

позволяет участникам инвестиционного процесса получать экономический эффект;

- способствует улучшению социальной обстановки в регионах в связи с возможностью эффективного решения проблемы незавершенного строительства;

позволяет организовать процесс покупки, завершения строительства и реализации жилья производить под контролем управляющей компании и гарантией муниципалитета, что снижает часть рисков, по сравнению с традиционным способом.

2. Для эффективной организации системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства при реализации предложенного механизма инвестирования объектов незавершенного строительства необходимо определить степень готовности оцениваемых объектов, при которой целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

Для этого необходимо определить точку безубыточности -показатель, характеризующий объем реализации построенного жилья, при котором выручка заказчика от его реализации равна всем его совокупным затратам. Анализ безубыточности позволяет принимать решение о возможности инвестирования объекта жилого незавершенного строительства, а также прогнозировать потоки денежных средств при реализации проекта инвестирования.

В механизме инвестирования объектов незавершенного строительства точка безубыточности показывает тот уровень незавершенного строительства, при котором закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости целесообразно приобретать недостроенной объект с целью завершения строительства и реализации жилья. В диссертации определена система координат для построения комплексного графика лиздержкиЧ объемЧ прибыль. Ось абсцисс соответствует объему построенного жилья в натуральном выражении, а ось ординат, отражает показатель общих издержек на строительство и реализацию жилья. Постоянные затраты включают в себя расходы, которые не зависят от изменения объема строительства и реализации жилья.

Под общими издержками понимается сумма постоянных и переменных издержек. На основе принятой системы координат построены графики прибыли и издержек (рис. 3). Прибыль представлена как сумма цены продажи нового жилья и доплаты дольщиков, приобретающих квартиры в данном доме, но за вычетом суммы, оплаченной дольщиками до того, как объект стал числиться незавершенным. Общие издержки представлены в виде графика, построенного, исходя из себестоимости, по которой достраивается объект, и стоимости его приобретения для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Рис. 3. Определение точки безубыточности при инвестировании объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций

Ы- точка безубыточности; X Ч минимальный объем построенного жилья, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов в процесс завершения строительства объекта жилой недвижимости; а- цена продажи одного квадратного метра; Ь- цена, по которой ЗПИФ(н) приобретает объект незавершенного строительства, включая постоянные затраты; с- себестоимость одного квадратного метра, по которой достраивается объект незавершенного строительства; с1- сумма, доплачиваемая дольщиками в период завершения строительства; г- сумма, оплаченная дольщиками до прекращения строительства; х - объем жилья; у=сх+Ь- условное уравнение издержек; у= ах+сЬс-г- условное уравнение прибыли.

Для определения эффективности предложенного механизма необходим расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров. На рис. 4 приведен агоритм расчета эффективности

Затраты, прибыль, У, руб

функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при завершении строительства объекта. Представленный агоритм способствует эффективному функционированию фонда, а также помогает прогнозировать доходы участников инвестиционного процесса.

Рис. 4. Агоритм расчета эффективности механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций

3. На основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций (рис.5).

Основные параметры, необходимые для определения прибыли закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, приведены в таблице 2.

Таблица 2.

Определение общих затрат и прибыли закрытого паевого _инвестиционного фонда недвижимости_

Формула Обозначение параметра

ПЗ = См+Созп+Сэм ПЗ - прямые затраты См - стоимость материалов Созп - стоимость оплаты труда рабочих Сэм - стоимость эксплуатации машин и механизмов

Ссмр=ПЗ+НР+СП Ссмр - себестоимость 1 кв. м строительно-монтажных работ НР - накладные расходы СП - сметная прибыль

Зпер=Ссмр*Х X - объем построенного жилья

Зпост = А+Адм+Стпр А - амортизационные отчисления Адм - зарплата административно-управленческого персонала Стпр - стоимость приобретения объекта незавершенного строительства ЗЦИФ(н)

3=Здер+Зпост 3 - общие затраты

Пд = Ид*Х Пд - прибыль ЗПИФ(н) от долевых участников строительства Цц - доплата долыциков за 1 кв.м

Цпр=Н+Ссмр Цпр - цена продажи 1 кв.м для покупателей Н - наценка

Прн=Цпр*Х Прн - прибыль от продажи жилья новым покупателям

П=Прн+Пд-Цо П - общая прибыль Цо - стоимость ранее приобретенного дольщиками жилья

Рис. 5. Экономико-математическая модель определения уровня безубыточности механизма инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

Экономико-математическая модель определения уровня безубыточности механизма инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций способствует целесообразному использованию кошфетного объекта недвижимости в целях завершения его строительства и эффективной реализации жилья. Данная модель отображает взаимосвязь основных параметров, определяющих эффективность приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками.

Таким образом, разработанная автором экономико-математическая модель является методической основой для завершения строительства объекта недвижимости, которая учитывает интересы как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т.е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

4. Взаимодействие между участниками инвестиционного процесса в рамках предлагаемого организационного механизма управления недвижимостью предполагает наличие инвестиционных потоков, связанных с осуществлением их деятельности. Денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта непостоянны по своему значению и в разные периоды распределяются между разным количеством участников инвестиционного проекта. Поэтому целесообразно смоделировать структуру инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период ликвидации забытых паевых инвестиционных фондов. В процессе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов (таблица 3) агент предоставляет потенциальным пайщикам информацию о предполагаемой структуре активов фондов, о сроке действия, о стоимости пая и т.п. При заинтересованности клиента происходит продажа пая, и средства направляются в специализированный депозитарий. Фонд формируется за указанный в его уставе период в размере не менее планируемого. Если за указанный период средства фонда не превысят (или сравняются) с минимально требуемыми в уставе, то есть необходимыми для завершения строительства и реализации жилья, то фонд объявляется ^сформировавшимся и средства возвращаются пайщикам. При благополучном завершении формирования происходит собственно инвестиционная деятельность в области, зафиксированной в уставе закрытого паевого инвестиционного фонда, т.е. начинается второй этап функционирования организационного механизма.

Содержание первого инвестиционного потока рассматривается в работе как сметная стоимость объекта незавершенного строительства, приобретаемого закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости. Пайщики приобретают паи у ЗПИФ(н) и ЗИПИФ по стоимости, установленной Управляющей компанией. Агент получает вознаграждение по итогам своей работы.

Таблица 3.

Структура инвестиционных потоков на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов_

Инвестиционный поток Содержание инвестиционного потока

1 ^- 1. Стоимость объекта незавершенного строительства

Застройщик ЗПИФ(н)

3. Стоимость приобретаемых паев

ЗПИФ(н) Пайщики

------о - 2. Вознаграждение агенту за предоставленные услуги

ЗПИФ(н) - Агент

ЗИПИФ <-2- Пайщики 3. Стоимость приобретаемых паев

2. Вознаграждение агенту за предоставленные услуги

ЗПИФ(н) Агент

Этап осуществления инвестиционной деятельности является ключевым и во многом определяющим эффективность всего инвестиционного проекта в целом (таблица 4). После окончания формирования фондов закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости под контролем муниципалитета выделяет денежные средства на приобретение недостроенного объекта и выступает в роли заказчика строительства, то есть направляет деньги на его завершение строительства. Дольщики, которые внесли часть денежных средств в незавершенный строительством объект жилой недвижимости, вносят оставшиеся средства и, таким образом, получают жилье.

Покупатель жилья по ипотечной программе банка реализует свои потребности в сфере недвижимости. Банк, выдавая ипотечный кредит, получает возможность через короткий промежуток времени получить обратно выданные средства за счет продажи закладной закрытому ипотечному паевому инвестиционному фонду, который получает доход в результате получения платежей по кредиту от покупателя жилья. Пайщики получают доходы в процентах от прибыли от деятельности управляющих компаний своих фондов.

Таблица 4.

Структура инвестиционных потоков на этапе осуществления инвестиционной деятельности

Передача объекта незавершенного строительства от ЗПИФ(н) подрядчику осуществляется по сметной стоимости. Расходы на завершение строительства для подрядчика также определяются исходя из сметной стоимости завершения строительства. Для покупателя стоимость приобретаемого жилья по программе ипотечного кредитования равна рыночной стоимости, при этом первоначальный взнос по кредиту дожен быть не менее 20 процентов стоимости жилья. Платежи по ипотечному кредиту, складываются из суммы основного дога и процента по кредиту. Процесс ипотечного кредитования зависит от срока кредита, суммы кредита, суммы первоначального взноса и величины процентной ставки. В свою очередь процентная ставка формируется на основании стоимости фондирования, величины риска для банка, затрат банка на осуществление кредитования и прибыли банка от осуществления кредитования. Формирование структуры инвестиционных потоков на этапе ликвидации фондов представлены в таблице 5.

Таблица 5.

Структура инвестиционных потоков на этапе ликвидации закрытых

На данном этапе происходит выкуп банком закладных у закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, продожаются платежи по

ипотечному кредиту, погашение паев для пайщиков закрытых паевых инвестиционных фондов, получение дохода управляющей компанией по результатам своей деятельности. Стоимость выкупаемой закладной согласовывается между банком и ЗПИФ(н). Погашение паев производится с учетом прироста стоимости пая.

Таким образом, можно судить о привлекательности инвестиционного проекта для его участников, оценив структуру инвестиционных потоков, то есть проанализировав затрата на приобретение объекта незавершенного строительства и завершение строительства и прибыль от реализации жилья.

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенных разработок большое значение имеет система договорных отношений между ними. В связи с этим автором предложена матрица заключения договоров между участниками инвестиционного процесса. Система договорных отношений - это механизм распределения ответственности, процедур, прав и обязанностей сторон, необходимых для осуществления запланированных инвестиционных проектов.

В случае реализации предлагаемого автором механизма по управлению недвижимостью на основе привлечения закрытых паевых инвестиционных фондов в инвестирование объектов незавершенного строительства система договорных отношений будет выглядеть следующим образом (таблица 6).

В целом договорные отношения являются необходимым условием функционирования организационного механизма комплексного взаимодействия между банком и закрытыми паевыми инвестиционными фондами. Выпонение договоров и их соответствие правовым нормам являются гарантией удовлетворения требований всех заинтересованных в инвестиционном процессе сторон.

Оценка эффективности предложенных разработок по реализации механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций проведена на примере 14-этажного кирпичного дома по ул. Гайдара в Автозаводском районе города Нижнего Новгорода. Расчет выпонен на стадии 55 % строительной готовности объекта и приостановки строительства на год. Строительство данного объекта (НГОПО МЖК "ГАЗ") было приостановлено в апреле 2009 года из-за отсутствия средств в МЖК. В настоящее время строительная готовность жилого дома составляет 55%, договоры долевого участия заключены на 50% квартир. Сумма средств, необходимая для завершения строительства дома составляет 135 мн. рублей. При поступлении финансовых средств завершение строительства многоквартирного дома может быть осуществлено в течение года. Кредитные средства банков для продожения строительства МЖК получить не может ввиду отсутствия ликвидного залога. Комиссия приняла решение рассмотреть возможность выделения средств из бюджета Нижнего Новгорода с целью приобретения квартир в этом доме для очередников.

Таблица 6.

Матрица заключения договоров и соглашений между участниками инвестиционного процесса

Муниципалитет! Комиссия по НЗ О и Застройщик г* >> | Оценщик с! о Ё и < Пайщик ЗПИФ(н) й а со 1 1 со Подрядчик Субподрядчик | Банк , Покупатель жилья о 3 я г || Страховая 1 компания Риэтерская компания

Муниципалитет

Комиссия по вопросам НЗ

ГО

Застройщик

УК

Оценщик

сд

Агент

Пайщик

ЗПИФ(н) ят

ЗИПИФ

Заказчик

Подрядчик

Субподрядчик

Банк

Покупатель жилья

Долевые участники

Страховая компания

Риэтерская компания

Условные обозначения

ПНЯ Договоры, подлежащие обязательному заключению

Договоры, заключаемые по желанию

Для эффективной реализации механизма инвестирования незавершенного объекта жилищного строительства с привлечением паевых инвестиций разработана экономико-математическая модель расчета величины чистого дисконтированного дохода (рис. 6).

Для пересчета на текущий уровень цен, необходимо стоимость квадратного метра, по которой дольщики приобретали жилье, привести к стоимости в текущем периоде с учетом уровня инфляции.

Зпер = Ссмр*х

Ю = Зпост+Зпер

а+к V - п+У

Ш = Прн+Рп1

Прн = Цпр*Х

Е = Я+М

Рга=ка*х

Рис. 6. Экономико-математическая модель расчета величины чистого дисконтированного дохода при реализации механизма инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

Условные обозначения:

ЧДЦ - чистый дисконтированный доход;

К(1 - компенсационная доплата;

РУ - стоимость одного квадратного метра, по которой долевые участники приобрели жилье;

БУ - стоимость одного квадратного метра, приведенная к текущему моменту времени;

Ю - Ю - капиталовложения на шаге 1;

ДО,- доходы от реализации проекта на шаге

РУ=РУ(Ы*п) (1)

I - уровень инфляции;

п - число периодов (количество лет), в течение которых объект находися на стадии незавершенного;

Ргс1 - прибыль, получаемая от компенсационных доплат долевых участников строительства;

Прн - прибыль от продажи квартир покупателям;

Е- норма дисконта;

М - минимальная безрисковая норма, т. е. норма дисконта, не включающая поправку на риск. Безрисковая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом, может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств;

II - поправка на риск. Добавляется к безрисковой норме дисконта. Учитывает три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта: страновой; ненадежности участников проекта; неполучения предусмотренных проектом доходов.

В случае завершения строительства данного объекта с использованием предложенного механизма, закрытому паевому инвестиционному фонду рекомендуется приобретать объект при его строительной готовности 1704,55 кв.м., причем затраты и доходы при данном объеме построенного жилья и прочих условиях составят 68181818,1 руб. Прирост стоимости паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в случае завершения строительства и реализации жилья составит 28,2%.

По сравнению с закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости, доход закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда (12%) несколько ниже, но при этом выше процента по вкладам до востребования и депозитов.

Таким образом, предложенйый автором механизм, способствует решению проблемы незавершенного строительства на рынке жилья и позволяет участникам инвестиционного процесса получать экономический и социальный эффект.

1. Отличительной особенностью организационно-экономического механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций, является использование инвестиционных фондов двух категорий: закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды. Разработанный автором механизм обеспечивает эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства и позволяет получать им экономический эффект.

2. Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов Представленный агоритм расчета эффективности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при завершении строительства объекта способствует эффективному функционированию фонда, а также помогает прогнозировать доходы участников инвестиционного процесса.

3. На основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций. Данная модель отображает взаимосвязь основных параметров, определяющих эффективность приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками. Экономико-математическая модель позволяет завершить строительство объекта недвижимости, учитывая интересы, как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т.е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

4. Смоделированная структура инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов, позволяет проанализировать денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта, что помогает судить о его привлекательности для инвесторов.

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.

Основные публикации автора по теме диссертации:

1. Щербакова, Т.В. Экономическая и организационная составляющие системы ипотеки [Текст] / Т.В. Щербакова // Управление инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов. - Н.Новгород, ННГАСУ. - 2008. - Вып. 1 (0,3 п.л.).

2. Щербакова, Т.В. Жилищная ипотека и проблемы развития ипотечного кредитования в России [Текст] / Т.В. Щербакова // Управление инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов - Н.Новгород, ННГАСУ. - 2009. - Вып. 2 (0,3 п.л.).

3. Щербакова, Т.В. Методы оценки объектов незавершенного строительства [Текст] / Т.В. Щербакова // Стратегия антикризисного управления экономическим развитием Российской Федерации: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. - 2009. - 4.2 (0,3 п.л.).

4. Щербакова, Т.В. Особенности приобретения жилья на первичном рынке [Текст] / T.B. Щербакова // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: Сборник трудов. - Н.Новгород, ННГАСУ. - 2009. - Вып.2 (0,3 п.л.).

5. Щербакова, Т.В. Инвестирование объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций [Текст] / Т.В. Щербакова//Интеграл. -2010, № 1. (0,3 пл.).

6. Щербакова, Т.В. Виды паевых инвестиционных фондов и возможность их использования при строительстве объектов недвижимости [Текст] / Т.В. Щербакова // Социально-экономическое развитие регионов и конкурентоспособность предприятий: Сборник статей VI Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, РИО ПГСХА. - 2010. (0,3 п.л.).

7. Щербакова, Т.В. Анализ существующих подходов к решению проблемы незавершенного строительства [Текст] / Т.В. Щербакова // Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса: Сборник статей III per. науч.-практ. конф. - Н.Новгород, ННГАСУ.-2010 (0,3 п.л.).

Подписано в печать 04.09.2010. Формат бумаги 60x90/16. Бумага писчая. Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 118.

Отпечатано в Полиграфическом центре ГОУ ВПО ННГАСУ, 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д 65.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Щербакова, Татьяна Владимировна

Глава !. Оценка современного состояния? первичного рынка 10 недвижимости и существующих подходов к организации взаимодействия между участниками;, инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства

1.1. Анализ принципов взаимодействия между участниками 10 инвестиционного процесса при решении проблемы, незавершенного строительства в современных условиях:

1.2. Закрытые паевые инвестиционные фонды и их роль на 24 первичном рынке жилья как участников:; инвестиционного процесса

1.3. Перспективы применения паевого инвестирования для> 38 развития жилищного строительства : ;

Выводы iro 1 главе 4 '

Глава 2. Разработка: методических основ формирования системы. 51 взаимоотношений между участниками. инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства с применением закрытых паевых инвестиционных фондов '

2.1. Формирование организационно-экономического 51 механизма инвестирования объекта жилого незавершенного строительства с применением; паевых инвестиций

2.2. Моделирование структуры инвестиционных потоков на. 69 разных этапах реализации инвестиционного проекта

2.3. Разработка экономико-математической модели 76 определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в рамках, разработанной системы взаимодействия участников инвестиционного процесса

Выводы по 2 главе Л 85;

Глава 3; Практическое применение и оценка эффективности 88 предложенных разработок

3.1. Организация взаимодействия субъектов 88 инвестиционного рынка при реализации предложенных; разработок

3.2. Методические подходы к оценке прибыли закрытого 97 паевого инвестиционного фонда недвижимости в рамках разработанной системы взаимодействия между участниками инвестиционного процесса

3.3. Практическое использование и оценка эффективности, 105 системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при реализации методики инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций

Выводы по 3 главе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства"

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития строительной отрасли России сохраняет актуальность проблема эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

В целом по России по данным Росстата свыше ста тысяч объектов находится на стадии незавершенных строительством, из них законсервировано и приостановлено строительство более чем на двадцати семи тысячах объектов. В Нижегородской области данный показатель составляет 953 объекта. Общая площадь жилых домов, приостановленных строительством, по России за 2009 год составляет 6261,87 тысяч квадратных метров, из них более четырехсот тысяч квадратных метров по Нижегородской области.

В настоящее время существует ряд проблем, негативно сказывающихся на развитии рынка недвижимости, в том числе снижение спроса на жилье в связи с экономической нестабильностью, высокие процентные ставки по строительному кредиту, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья.

Существующие формы взаимоотношений между участниками процесса инвестирования объектов незавершенного строительства не отвечают современным требованиям, что существенно ухудшает состояние рынка недвижимости и негативно сказывается на экономике страны в целом. Один из наиболее перспективных вариантов решения данной проблемы предполагает организацию взаимодействия участников инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства на основе паевого инвестирования.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок недвижимости, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья.

Актуальность практического решения проблемы незавершенного строительства, существующей на рынке недвижимости, путем формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на основе закрытых паевых инвестиционных фондов, отмечается в п. 15.63. "Методические и методологические аспекты взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор Ч заказчик - застройщик Ч проектировщик - подрядчик)" Паспортов специальностей ВАК.

В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Балабанов И.Т., Вадайцев- C.B., Валинурова JI.C., Власова В.М., Грабовый П.Г., Градов А.П., Григорьев В.В., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Иванов Ю.В., Ильенкова С.Д., Ковалев А.П., Кожин В.А., Краснянский Л.Н., Мазур И.И., Новицкий H.A., Резнин С.Д., Самочкин В.Н., Серов В.М., Тренев H.H., Уткин А.И., Хавин Д.В., Четыркин Е.М., Щуров Б.В. и другие. В работах рассматриваются методические аспекты взаимодействия участников' инвестиционного процесса в строительстве. При этом недостаточно внимания уделяется формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах незавершенного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта.

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэловэйя Л., Коупленда Т., Крушвица Л., Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М.Х., Найта Р., Портера М.Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона A.A., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Хота Роберта Н., Шарпа У. и других.

Целью диссертационной работы является разработка методических подходов по формированию системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке незавершенного строительства^

В соответствии1 с поставленной; целью сформулированы следующие основные задачи:

- проанализировать современное состояние первичного рынка недвижимости и существующие подходы; к организации? взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства; .

- предложить, организационно-экономический/ механизм, инвестирования объектов; незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций; ,

- сформировать экономико-математическую модель расчета? уровня безубыточности закрытого паевого, инвестиционного фонда?; недвижимости как участника предложенного организационно-экономического механизма, инвестирования; объектов? жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

- предложить структурную модель инвестиционных потоков на разных этапах реализации! инвестиционного- проекта- завершения: строительствал ' объекта жилого незавершенного строительства с привлечением паевыхл инвестиций;

- разработать систему договорных отношений между участниками, инвестиционного процесса при реализаций, предложенного механизма, направленную; на оптимизацию процесса инвестирования объектов; незавершенного строительства.

Предметом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционного процесса* при реализации; механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства, с привлечением паевых инвестиций.

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования законодательные и нормативно-правовые документы, в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы- научных конференций и концепций развития-системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и, выводов,, содержащихся в, диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими, схемами; подготовленными* автором на основе статистических данных Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.

При разработке положений' диссертации применялись, следующие методы исследования: системный анализ,, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация-.

Научная новизна работы заключается в предложенных методических подходах к формированию- системы* взаимоотношений между участниками1, инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного^ строительства,1 направленных на повышение- эффективности инвестиций- в. жилищное строительство с привлечением закрытых, паевых фондов.

К основным полосениям, которые обладают научной новизной и выносятся на защиту, относятся следующие.

1. Разработан организационно-экономический механизм инвестирования^ объектов незавершенного строительства^ с привлечением паевых инвестиций, позволяющий эффективно управлять процессами завершения строительства и реализации жилья и обеспечивающий эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства.

2. Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

3. Разработана экономико-математическая модель определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при участии в механизме инвестирования объектов незавершенного строительства на основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья:

4. Сформирована структурная модель инвестиционных потоков участников инвестиционного процесса на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, в. период осуществления инвестиционной? деятельности фондов и в период их ликвидации, позволяющая? эффективно распределить денежные средства между участниками инвестиционного, проекта на протяжении всего периода его реализации^

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства:

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью формирования эффективной системыг взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве в современных условиях развития рынка недвижимости. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию развития организационно-правовых форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации эффективной системы взаимодействия между участниками инвестиционной политики в сфере незавершенного жилого строительства.

Реализация и апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ).

Содержание диссертационной работы Основные положения диссертации отражены в 7 научных публикациях общим объемом 2,1 печатных листа. Одна работа представлена в журнале, соответствующем перечню ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Щербакова, Татьяна Владимировна

Выводы по главе 3

В третьей главе диссертации для. организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса предложена система; договорных отношений между ними, рассмотрены вопросы практического применения предложенного механизма инвестирования объектов, незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;, а также: разработаны; методические подходы к оценке прибыли; закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. .

В^результатеможноюделать: следующие выводы: . .

1. Автором? проведенал оценка эффективности! применениям механизмам инвестирования объектов незавершенного? строительства с: привлечением; паевых инвестиций: В результате реализации предложенных разработок эффект получает каждый участник инвестиционного процесса.

2. Разработана: экономико-математическая модель расчета; величины чистого дисконтированного дохода^ при реализации? предложенного механизма; позволяющая^ . прогнозировать возможный? доход закрытого"? паевого- инвестиционного4 фонда; недвижимости в результате приобретения? конкретного?, объекта; незавершенного* строительства; завершения*; строительства реализациижилья: Х

3. Для организации; взаимодействия! между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенных разработок разработана система договорных отношений между ними. Выпонение договоров и их соответствие правовым нормам: являются гарантией-удовлетворения требований всех заинтересованных в инвестиционном: процессе сторон.

Таким образом, все основные элементы диссертации, составляющие ее научную новизну, позволяют эффективно организовать систему взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимости, а также способствуют решению проблемы незавершенного строительства за счет реализации стоимостных, потребительских и социальных целей процесса управления недвижимостью.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ДИССЕРТА1ЩОННОЙ5 РАБОТЕ

Анализ существующих подходов к организации системы! взаимоотношений участников инвестиционного процесса на: рынке недвижимости позволяет сформировать новый комплексный механизм инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

В работе исследованы состояние и проблемы- рынка недвижимости на примере Нижегородской области: рассмотрены основные причины возникновения проблемы; незавершенного строительства, проанализированы: существующие пути решения данной^ проблемы, выявлена5; необходимость разработки; нового механизма инвестирования объектов незавершенного строительства. Для эффективного использования? данного механизма предложена- методика определения? уровня, незавершенного' строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов Представлен агоритм расчета эффективности; закрытого- паевого инвестиционного фонда недвижимости при завершении. строительства объекта, способствующий эффективному функционированию! фонда,,а также помогающий прогнозировать доходы-участников инвестиционногопроцесса: На, основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья: разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма, инвестирования; объектов: незавершенного строительства с применением паевых инвестиций; Данная модель отображает взаимосвязь, основных параметров; определяющих эффективность приобретения- объекта, завершения; . строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками. Экономико-математическая модель позволяет завершить строительство объекта недвижимости, учитывая интересы, как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т.е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

Смоделированная структура инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов, позволяет проанализировать денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта, что помогает судить о его привлекательности для инвесторов.

Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Щербакова, Татьяна Владимировна, Нижний Новгород

1. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной кажи^гтал Текст. / С.И. Абрамов. М: Экзамен. - 2007. - 543 стр.

2. Абрютин, Д.А., Абрютина, М.С., Грачев, A.B. Анализ финаык^^-чово-экономической деятельности предприятия Текст. / Д.А. Абрютин, ZZS/I.C. Абрютина, A.B. Грачев. М.: Дело, И-Сервис. - 2000.

3. Аганбегян, А.Г. Социально-экономическое развитие Рси>с^сии Текст. / А.Г. Аганбегян. М.: Дело. - 2003.

4. Акимов, В.В., Макарова, Т. Н., Мерзляков, В.Ф., Огай, НЕСИл А. Экономика отрасли (строительство): Учебник Текст. / В.В. Акимов. Т.Н. Макарова, В.Ф. Мерзляков. М.: ИНФРА-М, 2006. - 304 с.

5. Антипов, A.A. Анализ среды функционирования деятельа^з^сэсти строительных организаций АПК Текст. / A.A. Антипов // Экономика и: з^чет в строительстве. № 1. Ч 2007.

6. Антипова, О.М. Правовое регулирование инвестициогг^шой деятельности (анализ теоретических и практических проблем) / <dDJVi. Антипова. М: Вотерс Клувер. - 2007. - 248 стр.

7. Асаул, А.Н. Теория и методология институционахп^=>ных взаимодействий субъектов инвестиционно-строительного комплекса Te>z=ccT. / А.Н. Асаул. М: Гуманистика. - 2004. - 280 стр.

8. Асаул, А.Н. Теория и практика принятия решений по взв^^соду организаций из кризиса: экономическое возрождение России Текст. /

9. Асаул. М: AHO ИПЭВ. - 2007. - 224 стр.

10. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Текст. / А.Н. Acer ^ул. -СПб.: Питер. 2004. - 512 стр.

11. Балабанов, И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? Текст. / И.Т.Балабанов. М.: Финансы и статисш^азса. -1995.

12. Бадин, К.В. Антикризисное управление Текст. / К.В. Батт; р^тт.

13. М: Гардарики. 2007. - 271 стр.

14. Бадин, К.В. Антикризисное управление. Макро- и микроуровень управления Текст. / К.В. Бадин. М: Дашков и К. Ч 2005. Ч 316 стр;

15. Бадин, К.В. Инвестиции. Системный анализ и управление Текст. / К.В. Бадин. М: Дашков и К. - 2009. - 288 стр.

16. Бадин, К.В. Рукосуев, A.B. Общая теория статистики: учебное пособие Текст. / К.В. Бадин, A.B. Рукосуев. М: Дашков и К. Ч 2008. Ч 312 стр:

17. Бармута, К.А. Управление на предприятии1 в,условиях кризиса Текст.": Высшее образование / К.А. Бармута. М: Феникс. - 2008. - 282 стр.

18. Блинов, А.О., Захаров, И.В., Захаров, В.Я; Исследование систем управления. Опросы для менеджеров: учебное пособие Текст. / А.О. Блинов, И.В: Захаров, В .Я. Захаров. М: ЭЛИТ. - 2008. - 248 стр.

19. Блинов, А.О:, Хавин, Д.В. Антикризисное управление. Теориями практика: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления Текст. / А.О. Блинов, Д.В. Хавин.-М: ЮНИТИ-ДАНА. 2009. - 304 стр.

20. Большой экономический словарь. Текст. / А.Н. Азрилиян. М.: Институт новой экономики. - 2002.

21. Бочарников, А.П. Основы инвестиционной деятельности Текст.: учебник / А.П. Бочарников. М: Омега-Л. - 2007. - 296 стр

22. Бочаров, В.В. Инвестиционных менеджмент Текст. / В.В. Бочаров. СПб.: Питер. - 2000. - 160 стр.

23. Бригхэм, Ю., Гапенски, JT. Финансовый менеджмент. полный курс: В 2-х т. Текст. / Ю. Бригхэм, Л. Гапенски / Пер. с англ. СПб: Экономическая школа, 1997.

24. Быкова, Е.В. Показатели денежного потока в оценке финансовой устойчивости предприятия Текст. / Е.В. Быкова // Финансы. № 2. - 2000.

25. Вадайцев, C.B. Инвестиции: Учебник / C.B. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. Ч M.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003.

26. Валуев, Б.И., Горлова, Л.П.,. Зернов, Е.Л. и др. Оперативный контроль экономической деятельности предприятиял Текст.! / Б.И. Валуев, Л:П. Горлова, Е.Л. Зернов.- М.: Финансы и-статистика. 199 Г.

27. Виленский, П.Л., Лившиц, В.Н., Смоляк, С.А. Оценка' эффективности инвестиционных проектов: Теория и пратстика: Учебно-практ. пособие Текст. / П.Л. Виленский, В.Н. Лившиц, С.А. Смоляк. Ч М.: Дело. -2008.-1104 стр.

28. Виханский, О.С. Стратегическое управление: учебник Текст. / О.С. Виханский. -М.: Гардарика. 1998;

29. Вишневская, И.С. Жилищное право: учебник Текст. / И:С. ' Вишневская, Е.С. Селиванова. М: ЭКСМО. - 2009:- 256-стр.30: Гакина, Е.В. Анализ стоимости строительной продукции Текст. / Е.В. Гакина // Экономика и учет в строительстве. № 12. -2008.

30. Гиляровская, Л.Т. Экономический анализ: Учебник для вузов Текст. / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.

31. Глазунов, С.Н. Жилищный вопрос в России: ваши- риски в условиях кризиса: 2-е изд., стер Текст. / С.Н. Глазунов, В:С. Самошин. М: Омега-Л. - 2009.

32. Глущенко, В.В. Риски инновационной и инвестиционной, деятельности в условиях глобализации Текст. / В.В. Глущенко. Ч СПб: Крылья. 2006. - 230 стр.

33. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование: Учебник Текст. / В.А. Горемыкин М: МГИУ. - 2007. - 368 стр.

34. Горемыкин, В.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник Текст. / В.А. Горемыкин; М: МГИУ. -2007. -345 стр.

35. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник Текст. / В.А. Горемыкин; М: Высшее образование. Ч 2008. Ч 655 стр.

36. Грабовой, П.Г. Экономика; и управление недвижимостью: учебник для вузов Текст. / П.Г. Грабовой. М: АСВ. - 1999. Ч 566 с.

37. Гражданский кодеке Российской Федерации (часть вторая). №14- ФЗ;от 26шнваряй996ш. (принят ВДФС РФ 22:12:1995; ред. оъ21ШЗ:2005)^

38. Гражданский кодеке Российской Федерации (часть первая). №51- ФЗ от 30 ноября 1994 г. (принят ГД ФС РФ 21,10:1994, ред. от 30.12.2004, с изм. и доп., вступившими в силу с 10.01.2005). :

39. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты Текст. 7 В.В: Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997. Ч320 с. . .Х':>'".*."

40. Дестер, М. Ипотека и ипотечный кредит Текст. / М. Десгер //Деньшигкредит.-№8:1995.,

41. Дмитриева; А.Н. Управление инвестиционно-строительным циклом Текст. 7 А.№'Дмитриева: М:;АОВ:- 2007: - 160?стр;, .

42. Довдиенко, И.В. Ипотека: ^юбио-практическое пособие Тексг.; / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк -М> РДЛ. 2002. -272 стр.

43. Ивасенко, А.Г., Никонова, Я.И. Инвестиции Текст. / А.Г. Ивасёнко; ЖИх Никонова; М:::0мега~ JI:-2009^ 261стр; /

44. Непомнящий, Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное, пособие Текст. / Е.Г. Непомнящий . Таганрог: ТРТУ. - 2003 .

45. Нешитой, A.C. Инвестиции Текст. / A.C. Нёшитой: ЧМ.: Дашков и К.-2007.-372 стр.

46. Капитан, М., Барановский, Д. Паевые фонды: современный подход к управлению деньгами Текст. /М. Капитан, Д. Барановский. СПб.: Питер. - 2005.

47. Касьянова, Г.Ю. Строительство. Бухгатерский и налоговый учет у инвестора, застройщика, заказчика и подрядчика Текст. / Г.Ю. Касьянова. -М: АБАК.-2009.

48. Кныш, М.И., Прекатов Б.А., Тюриков Ю.П. Стратегическое планирование инновационной деятельности: Учеб. пособие Текст. / М.И. Кныш, Б.А. Прекатов, Ю.П. Тюриков. СПб.: Бизнес-Пресса. - 1998.

49. Ковалев, В.В. Введение в финансовый менеджмент Текст. / В.В. Ковалев: М.: Финансы и статистика. - 1999.

50. Ковалев, В.В. Финансовый'анализ: управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности: 2-е изд., перераб. и доп. Текст. / В.В. Ковалев. Ч М.: Финансы и статистика. 1998.

51. Колесников, Е. Как правильно выбрать ПИФ Текст. / Е. . Колесников. СПб: ACT, Астрель. - 2007.

52. Котынюк, Б.А. Инвестиции: Учебник Текст. / Б.А. Котынюк: Ч СПб.: Михайлова В.А. 2003.

53. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для-вузов.' Специальная литература / А.Б: Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов- СПб.: изд-во Лань, 2000.

54. Крылов, Э.И., Журавкова, И.В. Анализ, эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятий: Учеб. пособие Текст. / Э.И. Крылов, И.В: Журавкова. -М.: Финансы и статистика. 2001.

55. Кудрявцев, В.А., Кудрявцева, Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие Текст. / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева. М.: Высш. шк.- 1998.

56. Кузнецов, Б.Т. Инвестиции Текст. / Б.Т. Кузнецов. М.: Юнти Ч Дана.-2010.-624 стр.

57. Кучарина, Е.А. Инвестиционный анализ Текст. / Е.А. Кучарина. СПб.: Питер. - 2007.

58. Любушин, Н.П. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: учебное пособие Текст. / Н.П. Любушин. М.: Юнити-Дана. -2000.

59. Мазура, И.И., Шапиро, В. Д. Инвестиционно-строительный инжиниринг Текст. / И.И. Мазура, В.Д. Шапиро. М: Экономика. - 2007. -1216 стр.

60. Макаров, А. В. Инвестируем в паевые инвестиционные фонды (ПИФ) Текст. / А.В: Макаров. -М.: Эксмо. 2005.

61. Методические рекомендации по разработке инвестиционной политики предприятия Текст. Утверждены приказом Министерства экономики Российской Федерации от 1 октября 1997 г. №118.

62. Методические рекомендации по разработке снабженческо-сбытовой политики предприятия Текст. Утверждены приказом Министерства экономики Российской Федерации от 1 октября 1997 г. №118.

63. Мишин, Ю. Инвестиции в конкурентоспособное производство Текст. / Ю. Мишин. М.: Кнорус. - 2005.

64. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право: учебное пособие Текст. / Р.Т. Нагаев. М: Экономика. - 2008. - 1200 стр.

65. Началов, А. В. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) Текст. / А.В'. Началов. М.: Статус-Кво97. - 2004.

66. Орехов, С.А. Статистические аспекты исследованиядиверсификации корпораций' Текст. / С.А. Орехов. М.: ИНИОН РАН. -2001.

67. Орлова, Е.Р. Инвестиции: Курс лекций. 2-е изд., доп. и пер. Текст. / Е.Р. Орлова. М.: Омега - Л. - 2003.

68. Основы инновационного менеджмента: теория и практика: Учеб. пособие: Под ред. П.Н. Завлина, А.К. Казанцева, Л.Э: Миндели. М.: Экономика. - 2000.

69. Перрар, Ж. Управление финансами- Текст.' / Ж.Перрар. М.: Финансы и статистикам- 1999.

70. Поманский; А.Б., Выгон, Г.В1 Анализ связи технологической* эффективности и рыночной' капитализации компаний, Текст.- / А.Б. Поманский; Г.В. Выгон // Экон. и,мат. методы. № 2 Т.35. -2000.

71. Постановление Правительства* Нижегородской области оъ 27 мая 2002 № 104 Об организации учета и вовлечении1 в*, хозяйственный, оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности Нижегородской области Текст.

72. Постановление Правительства Российской^ Федерации от 04.07.2002 № 495 Об- утверждении Положения о лицензированиил деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными^ фондами и* негосударственными пенсионными фондами Текст.

73. Постановление Правительства Российской Федерации1 от 25.07.2002 № 564 О типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом Текст.

74. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.10.2004 № 562 Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием Текст.

75. Постановление ФКЦБ России от 27.04.2002 № 15/пс О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным Текст.

76. Постановление ФКЦБ России от 18 февраля 2004 г. N 04-5/пс О регулировании деятельности управляющих компаний акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов Текст.

77. Староверова, Г.С., Медведев, А.Ю;, Сорокина, ИВ. Экономическая оценка инвестиций Текст. / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев; И;В1 Сорокина; Ч Mi: КноРус: Ч 2010; Ч 312 стр;

78. Трифилова, A.Av. Управление инновационными развитием предприятия Текст. / А;А. Трифилова; М.: Финансы и статистика. - 2003.

79. Турмачев, Е.С. Национальный инвестиционный'; рынок Текст.; / Е.С. Турмачев. М;: Юнити-Дана. -2007.

80. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 213- ФЗ. О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации Текст.

81. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости Текст. (принят ГД ФС РФ 04.07.2007, ред. от 01.03.2010).

82. Федеральный закон Российской- Федерации; от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Текст. (принят ГД ФС РФ 17.06.1997, ред. от 17.06.2010).

83. Федеральный закон Российской Федерации от 22 апреля 1996 г. №39>- ФЗ: О рынке ценных бумаг Рекст.5 (принят/ ЕД(ФС РФ-20:0311996;: ред. от 07.03.2005).

84. Шарп, У.Ф. Инвестиции: университетский учебник Текст.7 У.Ф; Шарп, Т.Д. Александер, Д:В. Бэйли.- М: Иифра-М. 2009. - 1028 стр:

85. Щербакова, Т.В. Экономическая и организационная составляющие системы ипотеки Текст. / Т.В. Щербакова //.Управление инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов. Н.Новгород, ННГАСУ. Ч 2008. Ч Вып. 1.

86. Щербакова, Т.В. Жилищная ипотека и проблемы развития ипотечного кредитования в России Текст. / Т.В: Щербакова // Управление: инновационной деятельностью в социальных и экономических системах: Сборник трудов Н.Новгород, ННГАСУ. - 2009. - Вып. 2.

87. Щербакова, Т.В: Особенности приобретения жилья на первичном' рынке Текст. / Т.В. Щербакова; // Опыт и перспективы инновационного развития^ строительного! комплекса:- Сборник: трудов; Н.Новгород, HHFGVcЧ 2009 Ч Вып;2/ ;

88. Щербакова; Т.В:/ Инвестирование объектовл незавершенного^ строительства с привлечением паевых инвестиций'; Текст.I/ Т.В. Щербакова // Интеграл. 2010, № 1. '-/'. ' Х : "ХХХ'.'

89. Щербинин, A.F. Зарубежный опыт привлечения инвестиций; Bt строительство жилья Текст. / A.F. Щербинин, А.В; Артюхова // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование/ № Г-2 (14-15): Ч июнь 2003.

90. Эрдман, Г. Как обыграть рынок, инвестируя в ПИФьь Текст. / F. Эрдман: М-:: НТ Пресс. - 2006.

91. Braun, Т. Investition und Finanzierung text. / Т. Braun. Springer. -2009.-291 p.

92. Eldred, G. Real Estate 101: Building Wealth with Real Estate Investments text. / G. Eldred. Balance Business Books. Ч 2007. Ч 320 p.

93. Plat, T. Economics Of Property Mgmt: The Building As A Means Of Production text. / T. Plat. Elsevier Science. - 2001. - 208 p.

Похожие диссертации