Формирование регионального рынка доступного жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Матасова, Ольга Игоревна |
| Место защиты | Кемерово |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Формирование регионального рынка доступного жилья"
На правах рукописи
005008621
МАТАСОВА ОЛЬГА ИГОРЕВНА
ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Кемерово 2011
1 О Я Н В 2012
005008621
Диссертационная работа выпонена на кафедре менеджмента и маркетинга Новокузнецкого института (филиала) ФГБОУ ВПО Кемеровский государственный университет.
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Шабашев Владимир Алексеевич заведующий кафедрой экономической теории экономического факультета ФГБОУ ВПО Кемеровский государственный университет.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Руткаускас Татьяна Константиновна заведующий кафедрой региональной и муниципальной экономики Института экономики и управления ФГАОУ ВПО Российский государственный профессионально-педагогический университет
доктор экономических наук, доцент Косинский Петр Дмитриевич заведующий кафедрой налогообложения, предпринимательства и права экономического факультета ФГБОУ ВПО Кемеровский государственный университет.
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Атайский государственный
университет
Защита состоится л03 февраля 2012 года в 15-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.088.05 при ФГБОУ ВПО Кемеровский государственный университет по адресу: 650043, г. Кемерово, ул. Ермака, 7, ауд. 401.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Кемеровский государственный университет.
Автореферат разослан л30 декабря 2011 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 650043, г. Кемерово, ул. Красная, 6, КемГУ, экономический факультет, диссертационный совет.
Ученый секретарь объединенного диссертационного совета, кандидат экономических ^ X А.Ю.Нестеров
наук, доцент ' ''
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Жилищный вопрос важен в любом регионе. Жилая недвижимость имеет большую социальную значимость, выпоняя функцию жилища, а строительство жилья создает рабочие места. Одно рабочее место в строительной отрасли приводит к созданию примерно десяти рабочих мест в смежных отраслях. Доступность жилья повышает привлекательность региона для рабочей силы.
По оценкам экспертов, дефицит жилья в РФ в настоящее время составляет 1,8 мрд. кв. м, т. е. 60 % от существующего жилищного фонда. При нынешних темпах строительства - около 60 мн. кв. м жилья в год - для удовлетворения этой потребности необходимо не менее 30 лет, без учета вывода растущего ветхого и аварийного жилищного фонда, улучшения демографической ситуации, а также низкой социальной нормы площади на одного человека в нашей стране. Если ориентироваться на нормы жилья развитых стран, то потребность в жилье увеличится в 1,5-2 раза. Многие нуждаются в социальном жилье. Достаточно большая часть населения (около 23 %) проживает на площади менее 13 кв. м в расчете на одного человека.
Согласно статистическим данным за 2010 г., в Кемеровской области число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье, составило 73 тыс. Улучшить свои жилищные условия смогли только 5 % от состоящих на учете, в то время как в 1990 г. эта доля составляла 20 %.
Причинами дефицита жилья автор считает завышенные цены, низкие доходы населения, невысокие объемы и темпы строительства жилья, слабое участие в решении жилищной проблемы государства, несовершенство финансовых инструментов покупки жилья, слабую конкуренцию между застройщиками и др. В этой связи остро стоит проблема формирования сегментированного рынка жилья, доступного для различных категорий граждан.
Проблему формирования рынка жилья сложно решить на федеральном уровне, потому что рынок жилья - региональный рынок. Это продиктовано рядом таких причин как:
- неравномерность развития регионов в силу природно-климатических, географических, исторических, социально-культурных и других факторов, что привело к различиям в базе строительной отрасли;
- различие в социально-экономических показателях регионов: численности населения, доходов на душу населения, уровнем безработицы и т. п. Так, к примеру, ежемесячные среднедушевые доходы населения на конец 2010 г. в Кемеровской обл. составили 15 419 руб., в Свердловской - 21 909 руб., в Ивановской - 10 922 руб., в Атайском крае - 10 900 руб., в Москве -41 590 руб.;
- различная потребность в жилье. Только по официальным данным, доля нуждающихся в жилье, если считать, что семья состоит из 3-х человек, составляет в Свердловской обл. 5 % населения, в Кемеровской Ч 8%, Атайской крае и Ивановской обл. - 5 %, в Москве - 3,5 %;
- сложившаяся система строительного комплекса, включая производство строительных материалов. К примеру, годовой объем строительства на конец 2010 г. в Кемеровской обл. составил 1418 тыс. кв. м (0,38 кв. м на 1 человека), Свердловской - 3 029 тыс. кв. м (0,36 кв. м на 1 чел.), Ивановской обл. - 267 тыс. кв. м (0,18 кв. м на 1 чел.), Атайском крае - 1117 тыс. кв. м (0,26 кв. м на 1 чел.);
- различия в имеющемся жилищном фонде (стартовых условиях). Так, в Ивановской области на одного человека на конец 2010 г. приходилось 23,9 кв. м, в Свердловской обл. - 23,1 кв. м, в Кемеровской обл.- 22 кв. м, в Атайском крае - 21, 8 кв. м, Новосибирской обл. - 21,5 кв. м, в Москве - 18,7 кв. м.
- различия регионов в климате, классе сейсмоопасности и пр., что влияет на технологии строительства;
- разный уровень цен на жилье. К примеру, в Свердловской области, цена кв. метра жилья существенно выше (около 51 тыс. руб.), чем в Кемеровской обл., Атайском крае, Ивановской обл., где цена кв. метра на первичном рынке - порядка 35 тыс. руб., 33 тыс. руб. и 33 тыс. руб. соответственно;
- специфика жилья как товара, т. е. невозможностью перемещаться за границы своего региона.
Часть методов формирования рынка доступного жилья нужно использовать и на федеральном, и на региональном уровне, однако, реализация большей части мер возможна только на региональном и даже муниципальном уровнях.
Решение этой проблемы имеет важное социальное, экономическое и политическое значение.
Степень научной разработанности проблемы. Среди авторов, занимающихся исследованием проблем рынка, следует отметить: в области экономики недвижимости и теоретических аспектов рынка А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, A.B. Карасева, С.Н Максимова, Е.С. Озерова, C.B. Гриненко. Автор использовал их работы при выявлении определений недвижимости, ее особенностей, видов, структуры рынка жилья и факторов, влияющих на его стоимость.
Доступности жилья уделяется внимание в работах С.Р. Хачатряна, Е.Ю. Фаермана, PJL Федоровой, А.Н. Кириловой. Разработкой методики расчета индекса доступности жилья занимались Д.К. Празукин и Т.Ю. Овсянникова. Автор отмечает, что результаты, полученные по методикам, субъективны в силу условности используемой в расчетах среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным показателям. Сравнительная характеристика различных подходов к расчету показателей доступности жилья была проведена Л.Ю. Руди и Т.А. Тропниковой.
Большое внимание анализу рынка жилья уделено в работах Г. М. Стерника. В области исследований этого автора - прогнозирование цен на жилье, его оценка, индексы рынка жилья. В настоящей работе автор
факторов, влияющих на стоимость жилья, разработанную Г.М. Стерником, допонив ее рядом других факторов.
Анализу и прогнозам на рынке жилья посвящены многие работы И. Ступина. В своих работах он критикует сложившиеся отношения на рынке жилья, политику государства и застройщиков в этом вопросе. Его точка зрения близка к точке зрения автора в вопросе проблем на рынке. Особенностям рынка жилья Сибири уделено внимание в работах О. Носкова.
Изучение публикаций по рынку жилья показало наличие вопросов, требующих дальнейшего, более глубокого изучения и разработки.
Так, далека от совершенства система управления рынком жилья. Нет четкости в определении роли государства в управлении рынком жилья. Отсутствует четкая классификация различных видов жилья, а также классификация жилья по степени комфортности. Отсутствует методика расчета справедливой цены жилья. Мало изучены факторы, влияющие на рынок жилья, а также на рыночную цену жилья.
Объектом исследования выступают федеральный и региональный рынки жилья и экономические условия обеспечения населения жильем.
Предметом исследования являются экономические взаимоотношения участников рынка, обеспечивающие повышение роли социально ориентированных направлений решения жилищной проблемы на региональном рынке жилья.
Цели и задачи исследования. Цель данной работы - развитие теоретических и прикладных основ рынка жилья, а также систематизация и допонение способов формирования регионального рынка доступного жилья.
Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:
1) изучить, систематизировать теоретические аспекты регионального рынка жилья: структуру; систему управления; факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья и пр.;
2) исследовать текущее состояние федерального и регионального рынков жилья и их основные показатели, а также влияние экономического кризиса 2008-2009 г. на федеральный и региональный рынки жилья; выявить причины возникновения кризиса на рынке жилья;
3) разработать сценарии развития регионального рынка жилья, а также рассмотреть, расширить и систематизировать способы формирования регионального рынка доступного жилья;
4) разработать методику количественной оценки комфортности жилья;
5) рассмотреть и усовершенствовать методику оценки доступности жилья на федеральном и региональном уровнях;
6) сформулировать подход к формированию справедливой цены жилья.
Область исследования. Содержание диссертации соответствует паспорту специальности ВАК (экономические науки) 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: специализация 1 - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами подраздел 1.3.
- Строительство, п. 1.3.56 - Методы и методические подходы к развитию сметного нормирования и рыночных механизмов ценообразования, п. 1.3.66 -Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения и специализация 3 - Региональная экономика, п. 3.7 - Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие.
Теоретические основы исследования. Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых и практиков по рынкам недвижимости и жилья, а также нормативные и правовые документ.
Методологические основы исследования. В качестве основного принципа исследования используется системный подход, а также такие принципы познания, как диалектика, причинность, функционализм, логичность, историзм. При проведении исследованйя применялись следующие методы: анализа и синтеза, систематики, экспертных оценок, прогнозирования.
Информационную и нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили публикации отечественных и зарубежных авторов по рассматриваемой проблеме; законодательные и нормативные акты РФ; статистические материалы, а также аналитические обзоры рынка жилья, опубликованные в электронных изданиях.
Научная новизна диссертационной работы.
1. Усовершенствована методика расчета индекса доступности жилья. Предложена формула для расчета среднедушевого дохода населения с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе. Рассчитан индекс доступности жилья с учетом подобной дифференциации (к специализации Региональная экономика),
2. Систематизирован и уточнен состав факторов, влияющих на рыночную цену жилья, дана их классификация. Предложен подход к формированию справедливой цены жилья. Для расчета справедливой цены жилья предлагается метод лэталонная себестоимость плюс нормированная рентабельность (к специализации Строительство).
3. Предложена система управления региональным рынком жилья. Определены и классифицированы управляющие воздействия субъекта управления на рынке жилья (к специализации Региональная экономика).
4. Разработана методика количественной оценки комфортности жилья. Предложены критерии, определяющие комфортность жилья (к специализации Строительство).
5. Разработаны сценарии развития регионального рынка жилья: оптимистический, пессимистический и реалистический, в основы которых положены такие параметры, как темпы и технологии строительства, уровень цен, процедура выделения земельных участков и необходимых согласований и т. д. Расширены и систематизированы способы формирования регионального рынка доступного жилья.
Предложены мероприятия по решению жилищной проблемы в регионе, исходя из предложенных способов формирования рынка доступного жилья (к специализации Региональная экономика).
Теоретическая и практическая значимость. В работе уточнены и допонены понятийный и теоретический аппараты рынка жилья, что может послужить основой для дальнейших комплексных исследований в данной области.
Основные положения и выводы могут применяться при реализации государственных жилищных программ, частными застройщиками и риэторами.
Результаты исследования могут быть использованы в вузах при изучении таких дисциплин, как Экономика предприятия, Экономика недвижимости, Менеджмент, Региональный маркетинг.
Апробация результатов диссертационной работы. Основные положения и выводы диссертации докладывались на шести конференциях: IV Региональной научно-практической конференции студентов и аспирантов (г.Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2006г.), Межрегиональной научно-практической конференции Проблемы социально-экономического развития муниципальных образований (г.Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2008 г.), IX Межрегиональной научно-практической конференции студентов и аспирантов (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2009 г.), ХП Всероссийском форуме молодых ученых и студентов Евразийское экономическое пространство: проблемы и тенденции развития (г. Екатеринбург, УрГЭУ, 2009 г.), VI Всероссийской научно-практической конференции Антикризисное управление: производственные и территориальные аспекты (г. Новокузнецк, НФИ КемГУ, 2009 г.), Всероссийской научной конференции молодых ученых Наука. Технологии. Инновации (г. Новосибирск, НГТУ, 2009 г.).
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 8 работ, в том числе одна статья в рецензируемом издании ВАК - журнале Вестник Южно-Уральского государственного университета.
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 192 страницах машинописного текста, содержит 27 таблиц, 20 рисунков и 4 приложения. Библиография включает 115 наименований.
Диссертация имеет следующую структуру: ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ
1.1 Понятие, особенности и классификация рынков недвижимости
1.2 Доступность жилья и факторы, влияющие на формирование регионального рынка жилья и его стоимость. Установление справедливой цены на жилье
1.3 Формы, принципы и система управления региональным рынком жилья
2 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
2.1 Спрос и предложение на рынке жилья РФ
2.1.1 Состав рынка жилья. Потребность населения в жилье
2.1.2 Объемы и темпы ввода жилья в РФ
2.2 Рынок жилья и жилищные программы Кемеровской области
2.3 Влияние кризиса на федеральный и региональный рынки жилья
2.3.1 Динамика цен на жилье и изменения в ипотечном кредитовании
2.3.2 Изменения в промышленности строительных материалов
2.3.3 Изменения стоимости строительства жилья
2.4 Основные причины возникновения кризиса на рынке жилья
3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ
3.1 Сценарии развития регионального рынка жилья
3.2 Методы снижения рыночной цены жилья
3.2.1 Снижение себестоимости строительства
3.2.2 Повышение конкуренции на рынке жилья
3.2.3 Государственное регулирование цены и рентабельности застройщиков
3.3 Пути повышения предложения на рынке жилья
3.3.1 Рост количества застройщиков на рынке жилья
3.3.2 Использование новых технологий и стимулирование индивидуального жилищного строительства
3.3.3 Внедрение проектов комплексного освоения территорий
3.3.4 Количественная оценка комфортности жилья
3.3.5 Развитие социального и социального арендного жилья
3.4 Пути повышения платежеспособного спроса населения ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Основные положения исследования, выносимые на защиту
1. Усовершенствована методика расчета индекса доступности жилья. Предложена формула расчета среднедушевого дохода населения с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе. Рассчитан индекс доступности жилья с учетом подобной дифференциации.
При определении способов формирования регионального рынка доступного жилья перед автором встал вопрос, что такое доступность жилья и какие существуют подходы к ее определению.
Были изучены подходы С.Р. Хачатряна, Е.Ю. Фаермана, Р.Л. Федоровой, А.Н. Кириловой, Д.К. Празукина и Т.Ю. Овсянниковой, Э. Эленна и Э. Ворзала, методики ООН, национальной ассоциации риэторов США и методика, используемая в федеральной национальной программе Жилище.
В Кемеровской области, как в целом по стране, индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости квартиры, площадью 54 кв. м, к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Он
показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.
Чем выше индекс, тем ниже доступность жилья.
Был сделан вывод о том, что существующие способы оценки доступности жилья являются довольно укрупнёнными, а отсюда и приближенными, т. к. не учитывают значительного разрыва среднедушевого дохода, и могут быть использованы лишь в качестве сравнительных на межстрановом и межрегиональном уровнях. С целью принятия обоснованных мер регулятивного характера со стороны государства, необходима более точная оценка через дифференциацию населения на отдельные категории (группы) в зависимости от величины среднедушевого дохода. Намного большая потребность в жилье имеется у людей с меньшими доходами, в то время как люди со значительными доходами такую потребность уже, как правило, удовлетворили и, если нуждаются, то, в основном, в улучшении жилищных условий.
Также, по нашему мнению, неправильно учитывать весь семейный доход. Автор предлагает вычитать из суммы, затрачиваемой на приобретение жилья, величину прожиточного минимума, который в 2010 г. по России составлял 5 518 руб.
По мнению автора, формула для расчета индекса доступности (Ид) жилья дожна иметь следующий вид:
Ид = (См х 54) / ((Дсдн ~ ПМ ) х 3 х 12), (1)
где См - стоимость 1 кв. м жилья, руб.
54 - площадь условной квартиры, кв. м;
Дсдн - среднедушевой ежемесячный доход нуждающегося в жилье,
ПМ - величина прожиточного минимума;
3 - число членов домохозяйства, чел.;
12 - количество месяцев в году.
Для определения среднедушевого дохода населения (Дсдн) с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе автором предлагается следующая формула:
Дот=7ха1*АхС1+17,5х%хАх^+40хаМхСз/А (Qai+Qfc+Gfc), (2)
где7,8; 17,5; 40 - среднедушевой доход по группам населения, тыс. руб.;
аь а2, а3 - доля населения каждой группы в общей численности;
А - общая численность населения;
Сь С2, С3 - доля нуждающихся в жилье в каждой группе.
Данная формула была получена автором при разделении населения РФ на три группы согласно ежемесячным среднедушевым доходам (5518-10 ООО руб., 10001-25000 руб. и свыше 25000 руб.), и установлении для каждой группы доли населения, нуждающегося в жилье. Такое разделение на группы используется в статистических сборниках.
В связи с тем, что не существует статистических данных о доле нуждающихся в жилье в каждой группе, потребность в жилье по группам населения определена экспертным путем, исходя из общей потребности населения в жилье. Экспертами выступали аналитики рынка жилья и участники рынка (риэторы, застройщики, потребители). В первой группе, к которой относятся пенсионеры, многие бюджетные работники, малоквалифицированные работники и т. п., потребность в жилье с учетом улучшения жилищных условий составляет порядка 60 %, во второй группе, к которой относятся работники бюджетной сферы, рабочие, специалисты - порядка 80 %, в третьей группе, к которой относятся высокооплачиваемые специалисты, руководители среднего и высшего ранга и т. п. - порядка 20 %. Таким образом, в вышеприведённой формуле С1 равно 0,6, С2 - 0,8, а: СЗ - 0,2.
Доступным жильем, по мнению автора, считается такое жилье, которое доступно более чем половине нуждающихся в нем. Следовательно, индекс доступности жилья дожен быть меньше или равен трем.
Автором был проведен расчет индекса доступности жилья по предлагаемой формуле на примере РФ, СФО, Кемеровской области и г. Новокузнецка на основе статистических данных о величине среднедушевых доходов населения. Полученный результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 - Расчет индекса доступности жилья (Ид) в зависимости от ежемесячных среднедушевых доходов по группам населения (по данным 2010 г.)
Показатели 1 группа 551810000 руб. 2 группа 1000125000 руб. 3 группа свыше 25000 руб.
Среднедушевой доход в месяц, руб. 7800 17500 40000*
Доля нуждающихся в жилье, % 60 80 20
й &ч Доля группы в общей численности населения, % 44,8 40,1 15,1
Ид жилья по каждой группе, лет 27,6 5,3 1,8
Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 13175
Ид жилья в среднем, лет 8,2
СФО Доля группы в общей численности населения, % 56 35,1 8,9
Ид жилья по каждой группе, лет 23,3 4,4 1,5
Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 12995
Ид жилья в среднем, лет 7,1
Продожение таблицы 1
Показатели 1 группа 551810000 руб. 2 группа 10001-25000 руб. 3 группа свыше 25000 руб.
ё о Доля группы в общей численности населения, % 46,4 40 13,6
з й и Ид жилья по каждой группе, лет 23,7 4,5 1,6
о о. о Я Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 12916
& Ид жилья в среднем, лет 7,3
Доля группы в общей численности населения, % 46,4 40 13,6
& о X ет Ид жилья по каждой группе, лет 22,5 4,3 1,5
& О ш о Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 12916
ш Ид жилья в среднем, лет 6,9
* При расчете высшее значение среднедушевого дохода для данной группы принимается 55000 . РУб-_________
Согласно представленным в таблице данным, можно сделать вывод о том, что жилье является малодоступным для большинства населения РФ, т. к. индекс доступности жилья очень высок (для сравнения, в развитых странах он составляет порядка трех лет). Однозначно недоступно коммерческое жилье для граждан, относящихся к первой группе (для приобретения требуется более 20 лет), при их численном доминировании (около 45 % всего населения страны). Более доступным оно является для населения, относимого ко второй группе (около 5 лет), которое по численности соизмеримо с первой группой (около 40 %) и в большей мере, по сравнению с другими группами, нуждающимся в жилье. Хотя и в этом случае индекс доступности жилья превышает приемлемый индекс, равный трем, что свидетельствует о необходимости государственных преференций гражданам, входящим в эту группу, не говоря, безусловно, о первой группе.
2. Систематизирован и уточнен состав факторов, влияющих на рыночную цену жилья. Предложен подход к формированию справедливой
цены жилья.
При рассмотрении подходов к определению доступности жилья нами
был сделан вывод, что на доступность жилья влияют два параметра: доходы
населения и рыночная цена жилья. Для разработки способов формирования
рынка доступного жилья необходимо было определить, какие факторы влияют на рыночную цену жилья.
Для понимания того, что влияет на рыночную стоимость жилья, необходимо понимать, каким образом она складывается, т. е. изучить ее структуру.
Основные составляющие рыночной цены жилья - это затраты на строительно-монтажные работы (СМР), подключение к инженерным сетям, получение разрешительной документации, аренду или покупку земельного участка, прибыль застройщиков. Факторы, которые напрямую оказывают влияние на рыночную цену - это цены на строительные материалы, ставки налогообложения, условия кредитования застройщиков и пр. Косвенным образом на цену воздействуют объем строительства, объем существующего жилищного фонда, ценовые ожидания, объем платежеспособного спроса и доходы населения, репутация застройщиков и т. д.
Были изучены предложения некоторых ученых (C.B. Гриненко, Г.М. Стерника), содержащие различный набор факторов. По мнению автора, они не в поной мере отражают существующие реалии, их состав был расширен и уточнен. Логическим путем были выявлены и добавлены следующие факторы:
- программы государственной поддержки населения в приобретении жилья. Оказание помощи в получении жилья молодым семьям, военнослужащим, инвалидам путем предоставления льготных кредитов, безвозмездных ссуд и т. д. увеличивает платежеспособный спрос населения, тем самым, увеличивая цену жилья при неизменном предложении. Так, например, с начала реализации средств, получаемых по программе материнского капитала, цена кв. метра жилья в Кемеровской области только за один квартал выросла на 14% (с 31, 8 до 36,5 тыс. руб. за I кв. 2010 г.). Однако не следует приписывать рост цен влиянию одного фактора. На цену жилья влияет множество факторов, и выявление доли влияния отдельных невозможно;
- степень развития финансовых инструментов приобретения жилья (строительно-сберегательных касс, жилищно-строительных, жишцно-накопительных кооперативов). Такого рода инструменты широко распространены в Германии. В РФ же доля жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) на рынке на конец 2008 г. была чуть более 1 %. Всего 9 тыс. квартир из 768 тыс., построенных в 2008 г., приходится на ЖСК. Более активное использование этого инструмента позволит снизить рыночную цену жилья, т. к. члены ЖСК не покупают жилье на рынке, а строят его собственными силами;
- альтернативные способы вложения средств для тех, кто приобретает жилье с целью перепродажи. При высокой прибыльности таких объектов вложения, как драгоценные металы, валюта, ценные бумаги и т. д. спрос на рынке жилья может ослабевать, что приводит к снижению рыночной цены жилья. Так, к примеру, в середине 2008 г., по данным аналитиков агентства Миэль-недвижимость, доля квартир, приобретаемых с целью вложения денег, составляла порядка 20 %. Под влиянием экономического кризиса 20082009 гг. и, как следствие, падения цен на жилье, эта доля значительно сокра-
тилась. Стагнация на рынке жилья и последующий слабый рост цен был продиктован, в том числе, низкой привлекательностью недвижимости как объекта инвестирования.
- демографическая ситуация. Повышение рождаемости стимулирует увеличение спроса на жилье, и, как следствие, рост цен. Например, в Кемеровской области с 2005 по 2010 г. рождаемость выросла на 20 %, а цена на жилье - на 100 %;
- цены застройщиков-конкурентов в данном населенном пункте, а также, цены в соседних городах и регионах. Если объект не отличается какими-либо особенными характеристиками, то, скорее всего, цена будет устанавливаться с оглядкой на цены конкурентов и будет близка к среднерыночной, особенно, если на рынке небольшое количество продавцов. Очень низкие цены в соседнем городе могут приводить к миграции населения, уменьшению спроса, как следствие, снижению цен на жилье.
- программы государственной поддержки застройщиков и государственные заказы на строительство жилья. Предоставление застройщикам льготных кредитов, дотирование процентных ставок, предоставление земельных участков по льготным ценам, проведение инженерных коммуникаций за счет муниципалитета и другие виды помощи застройщикам снижают себестоимость строительства.
Одни факторы оказывают влияние на цену жилья как на федеральном, так и региональном уровне, другие актуальны только на региональном и даже муниципальном уровнях.
Факторы, влияющие на рыночную цену жилья, разделены на две основные группы, факторы спроса и факторы предложения, и представлены на рисунке 1.
При рассмотрении методик оценки доступности жилья и факторов, влияющих на его рыночную цену, перед автором встал вопрос: при какой рыночной цене жилье будет считаться доступным, иными словами, каким образом можно определить справедливую или адекватную цену жилья.
Справедливая цена жилья, по мнению автора, есть цена, при которой жилье было бы и доступно для большинства нуждающихся в нем, и в то же время не ущемлялись бы интересы застройщиков.
В антимонопольном законодательстве РФ справедливая цена определяется через себестоимость продукции и прибыль предприятия.
Международная методика расчета справедливой цены жилья использует индекс доступности жилья. Жилье считается доступным, если этот индекс равен трем. Если взять за основу данный индекс, то при среднедушевом доходе населения в 15420 руб. в Кемеровской области в 2010 г. справедливая стоимость квартиры, площадью 54 кв. м, дожна быть равна 1 674 000 руб. (31 тыс. руб. за кв. м). Однако около 45 % граждан имеют среднедушевой доход менее 10 000 руб. в месяц и для них такая цена слишком велика.
Для определения справедливой цены автором предлагается применение метода лэталонная себестоимость плюс нормированная рентабельность, при
Факторы спроса
Население:
1. О&ье.ч платежеспособного спроса на жилье;
2. Доходы, их диффёренцнрованность X ожидания в изменении доходов;
3. Потребность в жилье;
4. Ожидания населения к изменению цен на рынке;
5. Инфляционные/дефляционные ожидания;
6. Демографическая ситуация.
Государство:
1. Программы государственной поддержки населенал в приобретении жилья.
Рыночная иена квадратного метра жилья
| Экономика:
I 1. Состояние экономики в мире, ) стране, регионе и городе, в т.ч. уровень безработицы;
2. Инфляция/дефляция;
3. Условия и объем жилищного кредитования;
4. Степень развития финансовых инструментов приобретения жилья;
5. Альтернативные способы вложения средств.
Факторы предложения
Себестоимость строительства:
1. Себестоимость возведения дома (материалы, зарплата, амортизация, налога и т.д.);
2. Согласования и разрешительная документация (в т.ч. "откаты");
3. Подведение инженерной инфраструктуры;
4. Приобретение земельного участка под строительство.
Цены в цеповые ожидания:
1. Цены застройщиков-конкурентов в данном населенном Пункте, в соседних городах и регионах;
2. Ожидания застройщиков к изменению цен на рынке, в т.ч. строительных материалов...
Государство:
1. Программы поддержки застройщиков;
2. Заказы на строительство;
3. Законодательные акты и нормы;
; 4. Налоговая и финансовая политика; Ь5^Контроль.землепользования.____________________
Репутация и имидж: , 1. Репутация застройщика; I 2. Престижность объекта.
{ Экономика:
1. Объем предложения жилья на рынке и темпы его ввода; : 2. Способ финансирования строительства
(собст, Средства, кредиты, средства населения, 1 инвесторов и т.д.)
| 3. Условия кредитования застройщиков; 1 4. Инфляция/дефляция и ожидания; I 5. Состояние экономики в мире, | стране, регионе н городе. й ^япичир ап*.тррнятттвнт.тт губыктпи тччтиций
котором для каждой категории жилья рассчитывается себестоимость и устанавливается норма рентабельности.
Эталонная себестоимость жилья Ч утвержденная государством себестоимость кв. м жилья, рассчитанная для каждого типа жилья, которая берется за основу при расчете справедливой цены жилья.
Жилье может разделяться по категориям в зависимости от класса (социальное, эконом-, бизнес-класса, элитное) либо от технологии строительства (монолитное, сборное железобетонное, кирпичное, металокаркасное и др.).
В общем виде формула расчета справедливой цены (ЦЫ) будет выглядеть следующим образом:
Ца = (1+Ян) х Сэ^ Кп, (3)
где Ян - нормативная рентабельность, доля ед.;
Сэ1 - эталонная себестоимость -той категории жилья;
Кп - поправочный (корректирующий) коэффициент.
Суть поправочного коэффициента (Кп) - в невозможности установления единой цены для квартир, относящихся к одному классу, но различающихся по комфортности, местоположению и т. д. Существует необходимость разработать систему поправочных коэффициентов (Кп), но в задачи данной работы это не входит. При желании застройщик может увеличить себестоимость строительства, если при этом повышается качество жилья, однако целесообразность такого увеличения дожна быть согласована с контролирующим органом.
Органом, в задачи которого будет входить расчет себестоимости, может стать существующий Фонд содействия жилищному строительству, а контролирующим органом - Федеральная антимонопольная служба (ФАС).
Справедливую цену следует рассчитывать не в среднем по стране, а для каждого региона (города) в отдельности. Это продиктовано различиями в промышленности строительных материалов, технологиях строительства, уровне заработной платы и т. д. Однако простого регламентирования себестоимости жилья недостаточно. В связи с тем, что значительное место в строительной цепочке занимают производители строительных материалов, государству необходимо обратить внимание на себестоимость и рентабельность строительной продукции, особенно такой значимой, как цемент, метал и кирпич. Процесс согласований и получения разрешения на строительство и подготовку инженерной инфраструктуры важно сделать прозрачным, т. к. в этой отрасли процветает коррупция, которая значительно повышает стоимость строительства, но не отражается в себестоимости.
3. Предложена система управления региональным рынком жилья. Определены и классифицированы управляющие воздействия субъекта управления на рынке жилья.
Выявление факторов, влияющих на рынок жилья и его рыночную цену, рассмотрение таких показателей, как индекс доступности жилья и справедди-
вая цена жилья, позволили определить управляющие воздействия, с помощью которых рынком жилья можно управлять. Эти управляющие воздействия были положены в основу системы управления региональным рынком жилья (рисунок 2), предлагаемую автором.
За основу была взята типичная система управления, представленная в литературе, включающая субъект, объект, внешнюю среду, управляющие воздействия (прямую связь) и обратную связь.
В системе управления региональным рынком жилья выделяются объект управления (покупатели, продавцы), субъект управления (органы власти всех уровней), внешняя среда (ближнее и дальнее окружение), управляющие воздействия и обратная связь.
Объект управления (управляемая подсистема) включает непосредственно рынок жилья, т. е. продавцов и покупателей жилья, а также источники внешней среды (ближнее окружение), генерирующие факторы, на которые субъект управления в той или иной мере способен воздействовать (цены на строительные материалы, банковские кредитные ставки и др.).
Рисунок 2 - Система управления региональным рынком жилья
В качестве субъекта управления (управляющей подсистемы) выступают органы власти трех уровней - федеральные, субъектов федерации (региональные) и муниципальных образований. На каждом из них, в соответствии с законодательно закрепленными пономочиями, вырабатываются и реализуются управляющие воздействия.
Обратная связь обеспечивает передачу информации о состоянии рынка жилья, получаемую посредством непрерывного мониторинга государственными органами управления, с целью корректировки существующих и создания новых (при необходимости) управляющих воздействий.
Особенностью системы управления рынком жилья является то, что субъект управления, т. е. органы власти (государство), также является и объектом управления, т. к. выступает в качестве покупателя жилья (выкупает квартиры для военнослужащих, ветеранов войны, заказывает строительство социального жилья).
В отличие от типичных систем управления, в рассматриваемой системе управления используются преимущественно экономические методы, базирующиеся на законодательных и нормативных актах. В этой связи целесообразно применение такого вида управления, как программное регулирование. Государственное программное регулирование представлено в виде государственных целевых программ, к которым относятся программа Жилище 2011-2015, национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Ниже представлена классификация управляющих воздействий органов власти, сгруппированных по четырем признакам: носящим директивный, индикативный, стимулирующий и организационный характеры (табл. 2).
Таблица 2 - Классификация управляющих воздействий субъекта управления на региональном рынке жилья__
Характер управляющего воздействия Название управляющего воздействия Орган власти, генерирующий управляющее воздействие
федер. рег. муниц.
>я 1 Установление и контроль за испонением технологических регламентов, стандартов, системы норм и нормативов V
ев и & 2 Определение справедливых цен на жилье и основные строительные материалы и контроль за их испонением V V
3 Объемы (ежегодные) ввода социального и социального арендного жилья V V V
Продожение таблицы 2
л з Й 4 Объемы (ежегодные) ввода жилья (кроме социального и социального арендного) V V
Е к 5 Установление темпов снижения индекса доступности жилья для отдельных территорий V
л а 3 I 6 Стимулирование прироста объемов ввода жилья посредством предоставления застройщикам налоговых льгот и льготного кредитования, введение госзаказов на строительство жилья V V
& ^ 7 Финансирование создания инженерной инфраструктуры V V
и (Л 8 Развитие ипотеки и других финансовых инструментов приобретения жилья V V
9 Способствование развитию конкуренции на рынке жилья и в производстве строительных материалов V V
10 Совершенствование процедуры предоставления земельных участков под застройку V V
л з в 11 Сокращение сроков согласования проектов строительства жилья V V
з к) 12 Упрощение процедуры и снижение стоимости подключения к сетям вводимого жилья V V
О 13 Государственное инспектирование объектов на стадии строительства V V
14 Разработка программ поддержки населения в предоставлении жилья V V
15 Развитие альтернативных способов вложения средств V V
Рынок жилья является локальным рынком, что вызвано, во-первых, тем, что товар и рынок жестко привязаны к определенной территории и не могут существовать вне ее, т. е. не могут перемещаться, а, во-вторых, в совокупности управляющих воздействий, применяемых в системе управления рынком
жилья, преобладают воздействия, генерируемые местными органами власти (региональными и муниципальными).
Автор отмечает, что на региональном уровне управление рынком жилья осуществляется посредством определения справедливых цен на жилье и основные строительные материалы и контроля за их испонением; установления объемов ввода жилья, в том числе социального и социального арендного жилья; установления темпов снижения индекса доступности жилья; финансирования создания инженерной инфраструктуры; способствования развитию конкуренции на рынке жилья и в производстве строительных материалов; совершенствования процедуры предоставления земельных участков под застройку; сокращения сроков согласования проектов строительства жилья; упрощения процедуры и снижения стоимости подключения к сетям вводимого жилья; разработки программ поддержки населения в предоставлении жилья; развития альтернативных способов вложения средств с целью снижения привлекательности жилья как объекта инвестирования.
4. Разработана методика количественной оценки комфортности жилья. Предложены критерии, определяющие комфортность жилья.
Выявление автором подхода к определению справедливой цены жилья, которая дожна устанавливаться отдельно для каждого класса жилья, поставило перед автором вопрос, каким образом можно отнести жилье к конкретному классу и какие классификации жилья на рынке существуют.
Автором на предмет оценки недвижимости были изучены работы Гри-бовского C.B., Баринова Н.П., Анисимовой И.Н., Федотовой М.А., Стерника Г.М. Методики, предлагаемые данными авторами, направлены на оценку стоимости недвижимости, а не ее комфортности. При использовании этих методик можно получить рыночную стоимость квартиры, но не выявить к какому классу относится жилье. Методики сложны для использования. Кроме того, ни одна из этих методик не собирает воедино все критерии комфортности жилья.
Также автором были изучены подходы к классификации жилья, которые используют участники рынка и которые представлены в СНиПах и ГОСТ. Предложения по определению степени комфортности жилья там содержатся, однако количество критериев невелико. Так, например, в нормативном документе О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах ее развития (в редакции от 19.09.2006), предложено всего 6 критериев классификации жилищного фонда. Многие параметры, используемые в этом нормативном документе, можно оценить только качественно. Например, транспортную доступность предлагают оценить либо как хорошую, либо как плохую.
Что касается количественной оценки и критериев, заложенных в СНиПах, то их числа недостаточно, чтоб комплексно оценить комфортность жилья, отсутствует единая методика оценки. Кроме того, многие нормы, представленные в СНиПах, устарели.
Нами в 2005-2007 гг. было проведено исследование среди покупателей жилья с целью выявления качеств, которыми дожно обладать комфортное жилье. Исследование проводилось при сотрудничестве с новокузнецкой девелоперской компанией Квартал-68. Были опрошены 380 человек.
Генеральной совокупностью являлись все жители г. Новокузнецка, которые с помощью собственных или заемных средств намеревались купить жилье. По оценкам экспертов, доля таких людей - 8 % населения. Генеральная совокупность составила 45 108 человек. Размер выборки - 381 человек. При расчете выборки доверительная вероятность составила 95 %, доверительный интервал - 5 %.
На основе полученных данных был выявлен портрет наиболее комфортного, по мнению опрошенных, жилья. Предпочтительные характеристики жилья легли в основу критериев, определяющих его комфортность, и их вариантов.
Было выделено 22 основных критерия: месторасположение, транспортная доступность, социальная инфраструктура, наличие рекреационных зон, технология строительства, утепление дома, отдека фасада, вентиляция, сейсмостойкость, площадь квартир, высота потоков, характеристика стеклопа-кетов, отношение площади пола к площади окон, количество санузлов, наличие баконов (лоджий, эркеров), состояние инженерных коммуникаций, дворовая территория, парковка, система безопасности, отдека мест общего пользования, допонительная инфраструктура.
Согласно этим критериям, жилье можно отнести к той или иной группе. Автор выделяет пять групп, согласно наиболее распространенной классификации жилья на рынке: лэлитное жилье, жилье бизнес-класса, лэконом-класса, социальное жилье, а также ветхое, аварийное и некомфортабельное жилье.
Критерии сформированы в четыре подгруппы: Характеристики месторасположения, Проектно-технические характеристика дома, Характеристики квартиры, Характеристики инфраструктуры. Для каждого критерия автор предлагает пять вариантов определения, каждый из которых соответствует определенному типу жилья.
Каждому критерию и варианту определения соответствует свой бал. Этот бал характеризует степень значимости и важности данного критерия при оценке жилья. При понижении класса жилья бал снижается. Таким образом, любой дом и любую квартиру, даже не попадающие точно под конкретный класс, можно оценить. Для ранжирования критериев и выставления балов был использован экспертный метод. Экспертами выступали сотрудники агентств недвижимости, крупные застройщики, ученые, а также покупатели квартир.
Ниже приведен фрагмент таблицы, содержащий критерии комфортности жилья.
Таблица 3 - Критерии комфортности жилья (фрагмент)
Наз ва-ние Варианты Значение критерия (балы)
5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
Площади квартир, кв. м 1-к-от50 2-к - от 70 3-к - от 95 4-к и бол. от 110 *
1-к-от45 2-к-от 60 3-к-от 80 4-к и бол. - от 87 *
1-к-от35 2-к - от 49 3-к - от 66 4-к и бол - от 75 *
1-к-от28 2-к - от 42 3-к - от 54 4-к и бол. - от 62 *
Требования СНи-Пов не соблюдены *
Высота потоков, м 3,2 и выше *
2,9-3,19 *
2,7-2,89 *
2,5-2,69 *
Не соответствующие СНиП, т. е. ниже 2,5 м *
По мнению автора, жилье является комфортным, если при количественной оценке сумма балов, присвоенная жилью, равна или больше 71.
5. Разработаны сценарии развития регионального рынка жилья: оптимистический, пессимистический и реалистический, в основы которых положены такие параметры, как темпы и технологии строительства, уровень цен, процесс выделения земельных участков и процедура согласования и т. д. Расширены и систематизированы способы формирования регионального рынка доступного жилья.
При разработке сценариев развития регионального рынка жилья автором выпонено следующее:
-на первом этапе были изучены и проанализированы внешняя и внутренняя среды рынка жилья: влияние государства, наличие конкуренции, ценовая динамика и др.;
- на втором этапе были выявлены индексы и показатели, отражающие состояние федерального и регионального рынков жилья: индекс доступности
жилья, объемы строительства в год, размер жилищного фонда, доля в нем ветхого и аварийного жилья, средняя обеспеченность жилой площадью на одного человека и др.;
-на третьем этапе были проанализированы проблемы и лузкие места рынка: сложности согласований, непродуманная государственная политика, несовершенство финансовых институтов и др. Сделан анализ текущего состояния рынка, который затем был положен в основу пессимистического сценария;
- на четвертом этапе были отобраны наиболее значимые факторы, характеризующие состояние рынка жилья: технологии строительства, процесс выделения земельных участков, процедура согласования строительства, вмешательство государства в жилищную политику, производство строительных материалов, конкуренция, индекс доступности жилья, финансовые механизмы стимулирования спроса, градостроительная политика, объемы строительства в год, допонительные способы формирования рынка доступного жилья, цены, комфортность жилья;
-на пятом этапе были выявлены желаемые значения факторов, которые затем были положены в основу оптимистического сценария;
-на шестом этапе разработаны значения факторов для трех сценариев: оптимистического, пессимистического и реалистического.
Итак, на взгляд автора, возможны три сценария развития регионального рынка жилья.
Первый (пессимистический) сценарий развития рынка жилья построен на предположении о том, что никаких изменений ни в государственной жилищной политике, ни в политике застройщиков не произойдет. Участники рынка пережидают сложное время, надеясь на восстановления той ситуации, которая была в 2007-2008 гг. Этому может способствовать возрождение ипотеки. Если в сентябре 2009 г. среднерыночная ставка по ипотеке в российских банках составила 20 %, а в январе 2010г. - 18 %, то к октябрю 2010 г. она снизилась до 12,8 % в рублях.
- Снижению ставок жилищного кредитования способствует, в том числе, и финансовая политика страны: ставка рефинансирования Центрального Банка составляет 8 %, понизились показатели инфляции по сравнению с предыдущими годами.
Между тем, по мнению автора, имещю развитие ипотеки способствовало росту цен на рынке жилья в условиях ограниченного предложения. Новый рост выдачи жилищных займов приведет к той же ситуации, что и в недалеком прошлом: цены на жилье начнут подниматься, а покупатели будут брать кредиты, не сильно вонуясь о том, как их впоследствии отдавать, лишь бы успеть купить, пока цены не взлетели в еще большей мере. Сохранение ставок жилищного кредитования выше уровня инфляции постепенно начнет сдерживать рост рынка жилищного кредитования наравне с рынком арендного жилья. Несмотря на снижение ставок по кредитам,
месячные платежи за аренду аналогичной по качеству квартиры в 1,5-2 раза ниже, чем аннуитетные платежи по ипотечному кредиту.
В среде участников рынка не наблюдается желания воспользоваться передышкой, которую дает рынок, и осваивать новые, менее затратные технологии строительства, развивать финансовые инструменты кредитования потребителей, упрощать процедуры согласований и получения земельных участков.
Существует опасность повторения кризиса на рынке жилья, т. к. по сути ничего не меняется.
Второй сценарий: оптимистический или кардинальные изменения
Для того, чтобы рынок жилья через какое-то время не постиг еще один кризис, требуется иной сценарий развития этого рынка с кардинальными изменениями.
По мнению автора, для достижения равновесной точки, при которой потребность большинства населения в жилье будет удовлетворяться, требуется реализация определенных мероприятий, а именно:
1) повышение предложения на рынке жилья;
2) снижение рыночной цены жилья;
3) развитие малоэтажного строительства и комплексного освоения территорий;
4) внедрение новых финансовых инструментов покупки жилья;
5) развитие новых строительных технологий;
6) увеличение объемов социального и социального арендного жилья.
В первую очередь, усилия следует направить на увеличение предложения, и, как следствие, рост конкуренции на рынке. Увеличение предложения достигается за счет роста числа застройщиков, объемов вводимого жилья, индивидуального строительства, использования всех производственных мощностей застройщиков и их наращивания и т. д. Без увеличения предложения при стимулировании спроса путем понижения ставки по ипотеке на рынке вновь возникнет диктатура застройщиков.
Формами стимулирования роста застройщиков могут являться различного рода государственные преференции, к примеру, льготное налогообложение, льготное кредитование, финансирование создания инженерной инфраструктуры и т. п. По мнению автора, такие целевые показатели дожны представляться в виде индикативных планов, разрабатываемых государством.^
Для того, чтобы цена на рынке могла быть удовлетворительной для большинства желающих улучшить жилищные условия, требуется снижение себестоимости строительства. Это возможно путем внедрения новых, менее затратных технологий, контроля над ценами предприятий, выпускающих строительные материалы, подготовки земель для строительства муниципалитетом и оснащения их необходимой инженерной инфраструктурой.
Для стимулирования платежеспособного спроса населения необходимо наряду с развитием ипотечного кредитования развивать и другие финансовые
инструменты жилищного строительства. Эти механизмы хорошо известны: система стройсберкасс, строительные кооперативы, программы развития арендного жилья и т. д. В Голандии более ста лет большую часть жилья успешно строят жилищные ассоциации, которые потом сдают квартиры в аренду. В Бразилии успешно действуют программы самостроя: человек получает небольшой участок земли с коммуникациями, дешевый кредит в размере себестоимости подведения этих коммуникаций, затем кредит стройматериалами и даже бесплатный индивидуальный проект от студента-архитектора. Помимо развития вышеперечисленных финансовых инструментов, к стимулированию платежеспособного спроса приводят дотирование процентной ставки по кредитам и субсидирование первоначального взноса за квартиру.
Остро встает вопрос вмешательства государства в решение жилищной проблемы. Воздействие государства на рынок жилья может носить директивный, индикативный, стимулирующий и организационный характер.
Видами воздействия могут^ быть: введение в практику новых технологических регламентов, стандартов, систем норм и нормативов, обеспечивающих заданный уровень качества и энергоэффективности жилья; установление, контроль за испонением и своевременная корректировка справедливой цены жилья и основных строительных материалов, что препятствует установлению на рынке жилья монопольно высоких цен и получению продавцами сверхдоходов; установление норматива индекса доступности жилья и поэтапное его достижение за определенный период времени, что дожно обеспечиваться обоснованной финансовой политикой государства, направленной на рост платежеспособного спроса населения; развитие строительства социального и социально-арендного жилья для малообеспеченных граждан с установлением конкретных объемов ввода такого жилья.
Вмешательство государства необходимо на стадиях подготовки земельных участков, разработки грамотных и легитимных механизмов передачи земельных участков в собственность или аренду застройщикам, помощь в оснащении инженерной инфраструктурой, упрощение процедур согласований, развитие новых, более совершенных технологий строительства и градостроительной политики городов
Индивидуальное строительство и внедрение новых строительных технологий являются способами решения жилищной проблемы за счет более низкой себестоимости жилья себестоимости жилья (15-25 тыс. руб. за кв. м.), что значительно ниже себестоимости тех жилых домов, которые строятся по устаревшим технологиям. Переход на новые технологии строительства весьма дорогостоящий и требует больших вложений, но в итоге жилье, строящееся по этим технологиям, дешевле и требует меньше затрат на отопление, освещение и т. д.
Также автор в качестве способа решения жилищной проблемы предлагает увеличение объемов строительства социального арендного жилья. Не
жилья, которое бесплатно передается в собственность нуждающимся в нем людям, а жилья с низкой арендной платой, которую могут позволить себе люди с невысокими доходами. Такой метод уже давно применяется в европейский странах, особенно он развит в Германии и США. Именно с его помощью за достаточно короткий срок была решена жилищная проблема в ФРГ после Второй мировой войны.
Автор считает, что для решения жилищной проблемы необходимо следовать второму (оптимистическому) сценарию развития рынка жилья.
При реализации подобных мероприятий на региональном уровне в Кемеровской области следует учесть ряд некоторых особенностей.
1. Среднедушевой доход на одного человека в месяц в Кемеровской области ниже среднего по РФ на 30 %, а доля населения, чьи доходы меньше 10 ООО руб. в месяц, выше. Следовательно, большая часть населения нуждается в предоставлении социального и социального арендного жилья, льготных кредитов, жилищных сертификатов и т. п.
2. Большая часть жилищного фонда области представлена малокомфортным жильем с высокой степенью износа. Следовательно, большое внимание следует обратить на капитальный ремонт домов и программы переселения жильцов из неблагоустроенного и аварийного жилья.
3. Большее внимание следует уделить архитектурному облику домов, т. к. большинство жилых домов области имеет бедный архитектурный облик.
4. Из-за суровых климатических условий применение новых строительных технологий дожно приводить к снижению теплопотерь и, как следствие, к снижению затрат на отопление.
5. Развитие индивидуального жилищного строительства в области потребует подготовленных, оснащенных инфраструктурой площадок, что приведет к большим первоначальным затратам муниципалитетов.
При применении вышеуказанных мероприятий по формированию рынка доступного жилья следует учитывать дифференциацию доходов населения и недоступность или низкую доступность коммерческого жилья для большинства населения. Применительно к группам населения в зависимости от дохода, автор предлагает способы получения жилья для каждой из групп.
1. Малообеспеченные граждане со среднедушевым доходом до 10 ООО руб. в месяц. Данная категория граждан не может воспользоваться ипотекой или другими финансовыми механизмами даже на льготных условиях, т. к. большая часть дохода расходуется на покупку продуктов питания. Потребность в жилье в этой группе можно решить только с помощью государства, а именно: социального жилья, передаваемого на безвозмездной основе, социального арендного жилья со ставкой арендной платы значительно ниже рыночной или субсидированием арендной платы. По степени комфортности такое жилье может относиться к социальному или эконом-классу в классификации, предложенной автором выше. Доля данной группы в общей численности населения Кемеровской области - около 45 %.
2. Низший средний класс со среднедушевым доходом от 10 ООО до 25 ООО руб. В зависимости от дохода, региона проживания и цен на жилье для этой группы подойдут ипотека (льготная и обычная), дотирование процентной ставки по кредиту, субсидирование первоначального взноса за квартиру, специальные программы поддержки молодых семей и т. д. Жилье для этой группы населения по степени комфортности может быть эконом- и бизнес-класса. Доля данной группы в общей численности населения Кемеровской области - около 40 %.
3. Высший средний класс со среднедушевым доходом от 25 ООО до 55 ООО руб. Для данной группы населения подойдут ипотека, участие в строительных сберегательных кассах и жйшцно-накопительных кооперативах, использование индивидуального жилищного строительства. Жилье по комфортности может быть бизнес-класса.
4. Высший класс со среднедушевым доходом от 55000 руб. Эта категория граждан в состоянии самостоятельно решить жилищные проблемы с помощью инструментов, перечисленных для третьей группы или посредством накопления. Задача государства - проконтролировать, чтобы средства, выделяемые на социальные программы, не расходовались для граждан данной группы. Например, ввести запрет для АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования) кредитовать покупку элитного жилья. Для данной группы подойдет жилье бизнес-класса и элитное жилье. Доля последних двух групп в общей численности населения Кемеровской области - около 15 %.
В заключении диссертационной работы обобщены результаты проведенного исследования.
Результаты исследования отражены в следующих опубликованных работах, общим объемом 1,92 пеЧ. л. (лично автором -1,5 печ. л.).
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК
1. Степанов, И.Г. Количественная оценка комфортности жилья и ее влияние на ценообразование на рынке недвижимости / И.Г. Степанов, О.И. Мата-сова // Вестник Южноуральского гос. ун-та. - 2011. - № 8. - С.131-139 (0,875 печ. л.).
Прочие публикации
2. Матасова, О.И. Формирование первичного рынка жилья в условиях кредитования в г. Новокузнецке / О.И. Матасова // IV Per. науч.-практ. конф. студентов и аспирантов, апрель 2006 : тез. докладов / НФИ КемГУ ; под'общ. ред. B.C. Гершгорина, Ф.И. Иванова, И.Г. Степанова. - Новокузнецк, 2007. -125 с. (0,2 печ. л.).
3. Матасова, О.И. Индивидуальное строительство как способ решения жилищной проблемы в городе Новокузнецке / О.И. Матасова // Проблемы соц.-эконом. развития муницип. образований: сб. ст. межрегион, науч.-практ. конф., 24-25 января 2008 г. / НФИ КемГУ; под общ. ред. Р.В. Бабуна, И.Г. Степанова. - Новокузнецк, 2008. - 294 с. (0,25 печ. л.).
4. Матасова, О.И. Оценка комфортности жилья / О.И. Матасова // IX Межрегиональная науч.-практ. конф. студентов и аспирантов, 10 апр.2009 г.:
сб. тр. В 3 т. Т. 1 / НФИ ГОУ ВПО КемГУ; под общ. ред. Ф.И. Иванова, С.А. Шипилова, Л.А. Проскуряковой, М.Р. Геты. - Новокузнецк, 2009. - 169 с. (0,2 печ. л.).
5. Матасова, О.И. К вопросу о мультипликативном эффекте развития строительной отрасли / О.И. Матасова // Антикризисное управление: производственные и территориальные аспекты : сб. ст. VI Всерос. науч.-практ. конф., Новокузнецк, 21-22 мая 2009 Г./НФИ ГОУ ВПО КемГУ; под общ. ред. И.Г. Степанова. - Новокузнецк, 2009 - С. 205-207.(0,1 печ. л.).
6. Матасова, О.И. Влияние мирового экономического кризиса на рынок недвижимости и ипотеки / О.И. Матасова // Антикризисное управление : производственные и территориальные аспекты - сборник статей VI Всероссийской научно-практической конференции, Новокузнецк, 21-22 мая 2009 г./НФИ ГОУ ВПО КемГУ; под общ. ред. И.Г. Степанова. - Новокузнецк, -С. 82-87.(0,2 печ. л.).
7. Матасова, О.И. К вопросу о количественной оценке комфортности жилья в условиях экономического кризиса / О.И. Матасова II Евразийское эконом, пространство: проблемы и тенденции развития : материалы XII Всерос. форума молодых ученых и студентов; Федер. агентство по образованию, Ин-т экономики Урал, отделения Рос. академии наук, Урал. гос. экон. ун-т. -Екатеринбург: УрГЭУ, 2009. - Ч. 4. - С.66 (0,03 печ. л.).
8. Матасова, О.И. Анализ изменений на рынке жилья, произошедших с момента наступления мирового экономического кризиса / О.И. Матасова // Наука. Технологии. Инновации : Материалы Всерос. науч. конф. молодых ученых. Новосибирск: НГТУ, 2009. - В 7 ч. - Ч. 4 - С.36-37 (0,06 печ. л.).
Подписано в печать 27.12.2011 г. Заказ № 143 Бумага писчая. Ризография. Формат 60 х 84'/16. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 150 экз.
Новокузнецкий институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Кемеровский государственный университет
654000, г. Новокузнецк, просп. Металургов, 19, тел. 74-15-41. Редакционно-издательский отдел
Похожие диссертации
- Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
- Управление инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья
- Социальные аспекты формирования рынка доступного жилья
- Организационно-экономические основы формирования регионального рынка доступного жилья
- Организационно-экономический механизм управления рынком доступного жилья