Формирование механизма управления девелоперскими компаниями тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученаd>кандидат экономических наук | |
| Автор | Звонкова, Евгения Александровна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления девелоперскими компаниями"
ЗВОНКОВА Евгения Александровна
ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
3 О ИЮН 2011
Санкт-Петербург 2011
4851115
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Научный руководитель: Максимов Сергей Николаевич, доктор
экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Официальные оппоненты: Асаул Анатолий Николаевич, доктор
экономических наук, профессор, профессор кафедры финансов, анализа и учета ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Федосеев Игорь Васильевич, доктор экономических наук, доцент, декан факультета региональной экономики и управления ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский
государственный университет, кафедра управления и планирования социально-экономических процессов
Защита состоится л04 июля 2011г. в 11 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103.
Автореферат разослан л 03 июня 2011 г.
Ученый секретарь г
диссертационного совета Ш.
доктор экономических наук, доцент Л] Н.Г. Плетнева
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В современных условиях девелоперские компании занимают особое место на рынке недвижимости. В отличие от строительных организаций, функционировавших в условиях советской экономики и гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения, а также в отличие от современных строительных компаний, нанимаемых заказчиком с целью организации строительных работ и обеспечения рационального расходования выделенных на строительство средств, девелоперские компании самостоятельно управляют своей инвестиционно-строительной деятельностью. Девелопмент недвижимости представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, целью которой является получение дохода в результате развития недвижимости, а именно качественного преобразования исходного объекта недвижимости в другой - новый объект недвижимости, обладающий большей стоимостью.
Серьезную проверку девелоперы прошли в условиях наступившего в 2008 г. финансового кризиса, характеризующегося падением деловой активности, сжатием рынка недвижимости, ростом числа замороженных строек и проектов, ликвидацией бизнеса Этот период потребовал от профессиональных участников рынка мобилизации усилий и умения применять на практике все свои знания в области эффективного управления.
Одной из приоритетных задач развития девелопмента как современной формы организации бизнеса, на наш взгляд, дожно стать формирование и развитие эффективного механизма управления девелоперскими компаниями. В настоящей работе, анализируя и развивая представление о научной категории механизм управления, автор стремится проследить экономические и организационные связи между его отдельными элементами и, таким образом, разработать предпосыки для создания высокоэффективного инструмента управления. Необходимость решения данной задачи предопределила актуальность исследования, выпоненного в диссертационной работе.
Степень разработанности проблемы. Вопросам девелопмента недвижимости и анализа рынка недвижимости, проблемам эффективного инвестирования в недвижимость посвящены работы А.Н. Асаула,
B.В. Бузырева, Н.В. Васильевой, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, Е.Б. Смирнова, И.В. Смирновой, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой, Г. Беренса, М. Майса, Р. Пейзера, А. Фрей и др. Перечисленные ученые внесли значительный вклад в развитие представлений о рынке недвижимости и девелопменте, но в то же время сложность и многоплановость проблем управления девелопментом как бизнесом не нашли еще дожного отражения.
Различные теоретические и методические вопросы управления исследовали в своих работах как отечественные, так и зарубежные авторы: Л.И. Абакин, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, О.И. Кураков, У. Шарп, Р. Брейли,
C. Майерс, В.В. Шеремет, Ю.М. Швырков и др. В работах ученых внимани
было сосредоточено на управлении компаниями и их инвестиционными проектами. Управление девелопментом как бизнесом тесно связано с управлением девелоперскими (инвестиционно-строительными) проектами, однако, эти процессы не являются тождественными. Так, ряд вопросов управления девелоперскими компаниями не нашел еще всестороннего теоретического освещения, что и предопределило выбор темы, цель и содержание работы.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизма управления девелоперскими компаниями. Достижение цели исследования потребовало решения следующих задач:
Х раскрыть содержание понятий девелопмент недвижимости и девелоперский проект на основе анализа имеющихся подходов;
Х определить современное состояние и сложившуюся практику управления девелоперскими компаниями и выявить актуальные проблемы, с которыми они стакиваются в процессе своей деятельности;
Х уточнить содержание понятия механизм управления на основе анализа отечественных и зарубежных научных работ, посвященных вопросам управления; раскрыть его содержание применительно к деятельности девелоперских компаний;
Х выявить ключевые элементы механизма управления девелоперскими компаниями, влияющие на эффективность девелоперского бизнеса;
Х разработать основные принципы и конкретизировать подходы к оценке эффективности управления девелоперскими компаниями;
Х предложить рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями.
Объектом исследования являются девелоперские компании, функционирующие на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают вопросы управления девелоперскими компаниями.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили идеи и концепции, изложенные в научных работах отечественных и зарубежных специалистов в области управления, стратегического планирования, инвестиционного анализа, девелопмента, статистические данные Федеральной службы государственной статистики России, результаты авторских наблюдений и интервьюирования руководителей некоторых девелоперских компаний.
Исследование проводилось с использованием системного подхода, метода сравнений и аналогий, метода обобщений, экономико-статистической обработки информации, опроса экспертов.
Работа выпонена в соответствии с п. 1.3.53 - Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом, п. 1.3.54 - Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов, п. 1.3.58 - Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности
строительных организаций Паспорта специальности 08.00.05 (в соответствии с Номенклатурой специальностей научных работников, утвержденной приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 25 февраля 2009 г. N59).
Научная новизна работы, выносимая на защиту, состоит в развитии теоретических и методических основ управления девелоперскими компаниями, функционирующими в инвестиционно-строительной сфере. Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны и представляющие личный вклад автора в решение проблемы, состоят в следующем:
1) уточнен и систематизирован понятийный аппарат в области управления девелопментом недвижимости, заключающийся в раскрытии сущности и особенностей девелопмента и девелоперского проекта, и выявлены основные проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями, что позволило определить основу для всестороннего изучения девелопмента как современной формы организации бизнеса;
2) раскрыто содержание механизма управления девелоперскими компаниями, которое базируется на определении объектов и организационной структуры управления, целей, методов, функций и ресурсов управления, что позволило разработать предпосыки для создания эффективного инструмента управления;
3) разработаны методические положения по переводу стратегии развития девелоперских компаний в плоскость конкретных целей и задач посредствам выделения их внешних и внутренних компетенций и внедрения сбалансированной системы показателей, что позволило определить целевые ориентиры эффективности девелопмента как бизнеса в четырех основных проекциях: финансы, рынок, внутренние процессы, обучение и рост;
4) разработана модель управления девелоперской деятельностью, отражающая основные процессы, протекающие в рамках управления проектами девелопмента, цепочку создания ценности конечного продукта компании и узловые управленческие решения;
5) определены и обоснованы основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, указывающие на ее много-критериальность и позволяющие учесть наиболее значимые факторы, влияющие на эффективность девелоперских компаний;
6) предложен агоритм и основные составляющие комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, основу которой составляет сбалансированная система показателей, основанная на выделении факторов стоимости бизнеса и основных критериев эффективности, что позволяет учесть многоаспектность эффективности управления девелоперскими компаниями и повысить качество оценки;
7) разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями, направленные на выявление основных факторов риска в девелоперской деятельности и
снижение их негативного влияния и связанных с ними последствий.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что его результаты допоняют теорию экономики и менеджмента недвижимости в части организации и управления девелопментом как бизнесом. Вклад автора заключается в развитии сложившихся теоретических представлений о деятельности девелоперских компаний, функционирующих на рынке недвижимости, повышении качества и результативности практической деятельности.
Практическая значимость исследования заключается в том, что автором разработаны методические основы для формирования эффективного инструмента управления, который может быть использован в практической деятельности российских девелоперских компаний.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены на ежегодных внутривузовских научных конференциях и были использованы при проведении практических занятий по курсу Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных решений в ГОУ ВПО Батийский государственный технический университет Военмех им. Д.Ф. Устинова.
Материалы и выводы диссертационного исследования были также внедрены в практическую деятельность компании ООО Колиерз Интернешнл (Colliers International) при подготовке инвестиционных предложений и оценке перспективных проектов девелоперских компаний.
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано шесть научных статей общим объемом 1,8 п.л., в т.ч. две в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 183 страницах машинописного текста, включает 21 таблицу и 19 рисунков.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы и степень ее разработанности, сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, отражена научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, результаты ее апробации.
В первой главе Содержание и проблемы управления девелоперскими компаниями уточнен и систематизирован понятийный аппарат исследования и проведен критический анализ состояния проблемы.
Во второй главе Методические основы формирования механизма управления девелоперскими компаниями раскрывается сущность механизма управления применительно к деятельности девелоперских компаний.
Третья глава Оценка и пути повышения эффективности управления девелоперскими компаниями посвящена вопросам оценки эффективности управления и разработке рекомендаций по ее повышению.
В заключение обобщены результаты исследования, сформулированы основные выводы и предложения, направленные на совершенствование управления девелоперскими компаниями.
2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1) Уточнен н систематизирован понятийный аппарат в области управления девелопментом недвижимости, заключающийся в раскрытии сущности и особенностей девелопмента и девелоперского проеста, и выявлены основные проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями, что позволило определить основу для всестороннего изучения девелопмента как современной формы организации бизнеса.
Проведенный анализ научных разработок в трудах известных ученых в области девелопмента и инвестиций в недвижимость позволил определить:
Х во-первых, сущность девелоперской деятельности, которая направлена на получение прибыли посредствам вложения капитала (инвестиций) в создание (развитие) объектов недвижимости, а именно появления у него новых потребительских качеств, ценных для конечных потребителей;
Х во-вторых, основной метод реализации девелоперской деятельности - управление проектами. Девелоперские проекты представляют собой разновидность инвестиционных проектов, обладающих, однако, определенными отличительными свойствами: высокой капиталоемкостью, относительно низкой ликвидностью, длительностью инвестиционного цикла (периода времени от момента зарождения идеи проекта и до момента получения конечного эффекта от вложения инвестиций в проект);
Х в-третьих, многообразие целей девелопера, которые приводят к существованию различных видов инвестиций и способов их осуществления.
По данным Росстата, в течение 2000-2008 гг. строительство в России и Санкт-Петербурге велось активными темпами (рис. 1). Спрос со стороны потребителей способствовал росту девелоперской активности и реализации проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. К основным тенденциям того времени, позитивно влияющим на изменение спроса, следует отнести: рост оборота розничной торговли и реальных денежных доходов населения, рост и расширение многих российских компаний, выход на рынок иностранных компаний, ужесточение требований арендаторов к качеству девелоперских проектов, развитие рынка ипотечного кредитования.
По оценкам аналитиков компании MACON Realty Group, на конец 2009 года количество только средних и крупных девелоперов в России оценивалось не менее чем в 400 компаний. Сегодня в направлении девелопмента недвижимости развиваются ряд инвестиционно-строительных компаний (ЛенСпецСМУ, ПИК, ЛЭК, Группа LSR, RBI, Ренессанс Девелоп-мент, Бриз и др.), а также подразделения крупных финансово-промышленных групп (Открытые инвестиции, Система-Гас, Главстрой и др.). Другим заметным игроком на рынке постепенно становятся крупные финансовые структуры и банки (например, ВТБ-Девелопмент, Газпромбанк-инвест, Сбербанк Девелопмент, Промсвязьнедвижимость). Девелоп-
мент в России также характеризуется присутствием на рынке крупных землевладельцев, которые реализуют единичные девелоперские проекты и для которых девелоперский бизнес не является профильным активом.
В 2009 году, впервые за весь рассматриваемый период на российском рынке недвижимости был зафиксирован отрицательный прирост строительных объемов. Кризис ликвидности затронул все сферы недвижимости и затормозил развитие большинства девелоперских компаний, другие ушли с рынка или обанкротились (например, ЗАО Строймонтаж, ИВИ-93 и др.).
Многочисленные ограничения финансового, экологического и политического характера делают проблему развития девелоперского бизнеса все более сложной. Проведенный анализ функционирования и современной практики управления девелоперскими компаниями показал, что в ходе планирования и осуществления основной деятельности девелоперские компании неизбежно стакивается со многими проблемами управления: непоной аналитической информацией и высокими рисками при догосрочном планировании; противоречиями, возникающими между участниками девелоперского процесса; недостаточно быстрой реакцией на незапланированные события и изменения проекта и некоторыми другими.
Круг актуальных вопросов для российских девелоперских компаний, по нашему мнению, состоит в совершенствовании нормативно-правовой базы, снижении уровня бюрократизма, постоянном контроле стоимости строительства и качества работы подрядчиков, поиске надежных партнеров, поиске необходимого финансирования, поиске участков под застройку, повышении привлекательности российского рынка недвижимости и пр.
Между тем, в работе выявлены факторы, говорящие в пользу относительной устойчивости российского рынка недвижимости и, как следствие, развития девелоперского бизнеса. Несмотря на негативное влияние мирового финансово кризиса, в среднесрочной перспективе можно ожидать постепенного увеличения объемов нового строительства. Сегодня такая ситуация требует от руководства девелоперских компаний совершенствования текущих управленческих процессов, внедрения передовых методов управления.
Санкт-Петербург
2000 2001 2002 2003 20л 2005 2006 2007 2008 2009 20)0
Издания жилого назначения (левая ось) СГ коммерческие здания (левая ось)
2000 2001 2002 2003 20W 2Ю5 2006 2Ю7 200Я 2009 2010
3 прочие здания нежилого назначения (левая ось)
-темп прироста обшей площади введенных зданий (правая ось)
Рис. 1. Динамика ввода в эксплуатацию зданий жилого и нежилого назначения в России и Санкт-Петербурге, 2000-2010 гг.
2) Раскрыто содержание механизма управления девелоперскими компаниями, которое базируется на определении объектов и организационной структуры управления, целей, методов, функций и ресурсов управления, что позволило разработать предпосыки для создания эффективного инструмента управления.
Проведенный анализ научных разработок в области управления позволил сделать вывод об отсутствии единого мнения, как о понятии, так и о содержании категории механизм управления. В целом механизм управления девелоперскими компаниями можно определить как совокупность системно организованных и определенным образом взаимодействующих друг с другом элементов управления (целей управления, объектов, методов, функций и ресурсов управления), обеспечивающих достижение поставленных перед компанией целей - получение прибыли посредствам развития объектов недвижимости. Подобный механизм, по мнению автора, дожен определять порядок управления девелоперскими компаниями и иметь четкую структуру.
Информационным скелетом механизма управления, на базе которого формируются функциональные связи между его отдельными элементами, выступает организационная структура, управления. Организационная структура девелоперской компании обычно образуется группами: управление проектами, маркетинг, финансы и др. На основе анализа возможных схем организации структур управления в диссертации показано, что наиболее оптимальной схемой для девелоперской компании является проектная схема управления, которая наилучшим образом ориентирована на достижение поставленных целей.
Под целями управления девелоперскими компаниями в работе понимают определенные критерии управления (например, рост прибыли и стоимости компании, увеличение доли рынка). Догосрочные цели компании и пути их достижения находят отражении в стратегии развития компании.
К основным функциям управления девелоперской деятельностью следует отнести: организацию работ по проектам; управление предметной областью (проектирование, проведение подрядных торгов на строительство, устройство инженерных сетей и пр.); управление сроками и стоимостью; управление качеством; управление персоналом; управление рисками.
В диссертации показано, что ресурсы управления девелоперской компании могут носить различную природу: материально-технические ресурсы (объекты недвижимости, строительные материалы, инженерные сети); нематериальные ресурсы (идеи и перспективные проекты компании); финансовые ресурсы; кадровые ресурсы (опыт и знания сотрудников компании); управленческие ресурсы (организационная структура управления, методы управления) и пр. Ограниченность в объеме необходимых ресурсов может потребовать пересмотра методов управления, состава факторов управления или ранее установленных целей, чтобы привести их в соответствие с реальными возможностями компании. Если соответствие найдено, можно утверждать, что компания имеет высокие шансы для достижения поставленных целей.
3) Разработаны методические положения по переводу стратегии развития девелоперских компаний в плоскость конкретных целей и задач посредствам выделения их внешних и внутренних компетенций и внедрения сбалансированной системы показателей, что позволило определить целевые ориентиры эффективности девелопмента как бизнеса в четырех основных проекциях: финансы, рынок, внутренние процессы, обучение и рост.
В условиях высокой неопределенности внешней среды основой для развития компании становится ясная и четко сформулированная стратегия роста и развития ее бизнеса. Современным подходом к разработке стратегии сегодня является компетентностный подход. Анализируя факторы, обеспечивающие конкурентоспособность ряда российских девелоперских компаний (в частности компании ЛЭК, ГК ПИК, ходинга Империя), автор развивает представление о ключевых компетенциях девелоперских компаний (рис. 2).
Ключевые факторы успеха девелоперских компаний, по мнению, автора дожны бьггь отражены в стратегии бизнеса. Анализ системы стратегического управления компанией с помощью ключевых показателей эффективности, которая в русскоязычном переводе получила название сбалансированной системы показателей (Balanced Scorecard, далее - BSC), позволил отнести ее к числу современных механизмов реализации стратегии компаний. В рамках работы по созданию BSC была подготовлена карта стратегии девелоперской компании, которая включает стратегические цели и показатели, с помощью которых можно оценить достижение поставленных целей (рис. 3).
Ключевые компетенции девелоперских компаний
_Внутренние компетенции_
Х опыт реализации девелоперских проектов в конкретном регионе;
Х наличие перспективных востребованных девелоперских проектов, которые могут быть предложены для реализации;
Х наличие земельного банка (возможность эффективного географического и продуктового развития);
Х наличие квалифицированных специалистов (в первую очередь, по подготовке, эффективному сопровождению проектов);
Х наличие эффективной организационной структуры;
Х наличие отлаженных бизнес-процессов (управление проектами, управление рисками, продвижение объектов);
Х наличие собственных производственных ресурсов (минимизация издержек по созданию объектов строительства, сокращение сроков реализации за счет уменьшения транзакционных издержек).
Рис. 2. Внешние и внутренние компетенции девелоперских компаний
Внешние компетенции
Х устойчивые связи с надежными партнерами (подрядные организации, архитекторы, брокеры, юристы, консультанты);
Х способность обеспечивать финансирование в требуемом объеме (наличие связей с банками, инвесторами);
Х возможности лоббирования (связи с органами государственного управления);
Х устойчивые связи с потребителями.
л с* X я X X
* Себестоимость строительства
Процентная ставка ^----^-----
по кредиту I Ч
1. Повысить прибыль компании
3. Оптимизировать структуру
. Построить догосрочные отношения с надежными партнерами Число надежных ~ " - (ЩЯРДЧИИМИ и пр.) _ партнеров
/"' Число реали- Уровень"4 ^
Д-----Д зуемых проектов ^ Д^ цен / '
Выручкаот ^---д----" <(Г*---ч-
2. Увеличить выручку от продаж
продаж ,
^финансирования
/' Доля заключенных сделок в общем объеме запросов
4. Привлечь финансирование
7. Увеличит целевых к т> приток 1иеитов
6. Повысить инвестиционную привлекательность компании
8. Создать уникальное \ рыночное позиционирование ^л
Рейтинг ин вести- " ционной привлекательности ,
Число прослушанных спецкурсов по управлению проектами
23. Создать систему профессионального обучения
' ~ Число прослушанных спец" - - . Дкурсов по обучению продажам^Д
воренности
* Доля некспал- *_________"
\ нения планов
Рис. 3. Стратегическая карта девелоперской компании
4) Разработана модель управления девелоперской деятельностью, отражающая основные процессы, протекающие в рамках управления проектами девелопмента, цепочку создания ценности конечного продукта компании и узловые управленческие решения.
Целью моделирования процесса управления девелоперской деятельностью стала систематизация знаний о девелоперских компаниях и основных процессах, протекающих в их деятельности. В ходе анализа общих законно-мерностей функционирования девелоперских компаний были проведены следующие работы: анализ научной литературы по проблеме исследования, анализ документов (информация с официальных сайтов девелоперских компаний, в том числе финансовая и бухгатерская отчетность, штатные структуры и пр.); интервью с руководителями и менеджерами девелоперских компаний.
На основе проведенного анализа автором была разработана модель, отображающая в достаточной степени повторяющиеся основные процессы, протекающие в девелоперских компаниях, и их взаимосвязи, схему цепочки создания ценности конечного продукта, узловые решения менеджмента и последовательность документооборота (рис. 4). На модели отображены моменты времени, когда девелопер может выйти из проекта с максимальной выгодой для компании: в эти моменты девелоперский проект представляет собой определенный законченный продукт (имеет товарную форму), который обладает определенными потребительскими качествами, ценными для потребителя (например, получены необходимые согласования и разрешения в органах государственной власти, подписаны договора аренды и пр.).
5) Определены и обоснованы основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, указывающие на ее многокритернальность и позволяющие учесть наиболее значимые факторы, влияющие на эффективность девелоперских компаний.
Исходя из рассмотренных аспектов девелопмента и относительно самостоятельных видов деятельности, сопровождающих девелоперскую деятельность (по группам: управление проектами, финансы, маркетинг и др.) было установлено, что суммирование всех итоговых показателей, характеризующих эффективность управления, в целях получения единого показателя эффективности неправомерно. С учетом сказанного, в основу оценки эффективности управления девелоперской компанией дожны быть положены следующие основные принципы:
1) взаимосвязь поставленных цепей и конечных результатов деятельности;
2) применение нескольких критериев оценки;
3) учет эффективности реализации девелоперских проектов;
4) учет зависимости конечного результата девелоперской деятельности от жизненного цикла девелоперских проектов.
Анализ преимуществ и недостатков наиболее широко применяемых методов оценки инвестиций (расчет таких показателей, как чистый дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма рентабельности (IRR), индекс
Блок основных входов
Мисси*, обшая стратегия развития и стратегические цели компании Информация о результатах реализации прошлых девелоперских проектов компании
Результаты операционной и финансовой деятельности компании
I. Инвестиционное планирование (планы по девелопменту) ......................1_______________________
Определение целей девелопмента
Общие цели:
Имидж продукта Тип продукта Положение на рынке Сроки реализации Стратегии выхода
Финансовые цели
Ожидаемый доход Уровень инвестиций Доходность проектов
Прочие цели:
Государственные Социальные Прочие цели
Формирование и утверждение плана по девелопменту
Выходной документ; утвержденный нлан но девелопменту Объем портфеля инвестиционных проектов (в т.ч. соотношение проектов на стадии строительства и перспективных) Размер земельного банка
ГГ. Управление проектами девелопмента
1. Начальная (концептуальная) фаза девелопмента
Поиск перспективных бизнес-мдей / проектов / объектов недвижимости
Банк идей / проектов Рейтинг проектов
Анализ и выбор перспективных проектов для реализации
Да Отказ от
проекта
Включение перспективных проектов в инвестиционный портфель
Формирование команды проекта
Девелопер, инвестор, подрядчики, консультанты по маркетингу, архитекторы, советники по финансовым и юридическим вопросам, пр.
Оргструктура, штатное расписание, график работ
2. Основная (инвестиционная) фаза девелопмента ----------:-------------------1------Ч
Приобретение права на объект недвижимости для реализации проекта_
Проведение инженерных изысканий, получение ТУ на подключение к инженерным сетям
Свидетельство о собственности, право аренды
Отчет о результатах инженерных изысканий, ТУ на подключение
Рис. 4. Модель управления девелоперской деятельностью
Окончание рис. 4
рентабельности, срок окупаемости) потребовал дальнейшего изучения проблемы оценки эффективности девелоперских проектов и разработки новых подходов, повышающих достоверность измерений эффективности в современных условиях. В целом оценка инвестиций в проекты девелопмента, по нашему мнению, может быть осуществлена с использованием общей модели многокритериального менеджмента инвестиций, которая позволит получить гораздо более обоснованные результаты:
А,-, А,-,/.), 0)
где ^ - модель многокритериального менеджмента инвестиций, /1 - 1-й критерий эффективности девелопера, п - общее количество критериев.
В модели следует произвести распределение критериев по группам: приоритетных критериев, подлежащих максимизации (например, доходность инвестиций) и минимизации (например, стоимость заемного капитала, срок окупаемости) и критериев, по которым следует задать ограничения их изменения (например, риск не более 15% для жилых проектов, не более 17% для офисных проектов, не более 20% для ленд-девелопмента).
Другим способом оценки эффективности проектов девелопмента является метод расчета поных экономических результатов проекта (сокращенно - ПЭР), который построен на использовании стоимостных показателей. ПЭР отражают реальную эффективность проектов, а именно:
Х чистая прибыль проекта рассчитывается как разница между всеми доходами и расходами по проекту с учетом выплаты всех налогов:
где Р1 - чистая прибыль от проекта в рассматриваемом /-м периоде, п - общее количество периодов реализации проекта, Д - доходы от проекта в /-м периоде, - расходы по проекту в 1-м периоде, 7} - налог на прибыль.
Х поной экономический результат проекта рассчитывается как общая чистая прибыль от проекта, включая отдачу от инвестиций прошлых лет, полученную в рассматриваемом периоде, реинвестированные в проект средства, рыночную оценку стоимости бизнеса за минусом инвестиций.
6) Предложен агоритм и основные составляющие комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, основу которой составляет сбалансированная система показателей, основанная на выделении факторов стоимости бизнеса и основных критериев эффективности, что позволяет учесть многоаспектность эффективности управления девелоперскими компаниями и повысить качество оценки.
Для построения общего агоритма оценки эффективности управления девелоперскими компаниями в работе предлагается использовать комплексный подход (рис. 5).
Рис. 5. Агоритм оценки эффективности управления девелоперской компанией
В соответствии с предложенным агоритмом на первом этапе происходит расчет частных показателей эффективности управления по основным проекциям системы BSC. Для реализации данного этапа на основе экспертных оценок автором были определены целевые значения частных показателей эффективности для девелоперских компаний.
По результатам анализа частных показателей эффективности в зависимости от фазы девелопмента автором предложено выделить основные показатели эффективности. Так, в начальной фазе реализации девелоперского проекта компания может и не получать прибыль, ориентируясь на реализацию поного цикла работ по проекту и продажу готового объекта недвижимости по максимальной цене. В силу данного обстоятельства для оценки эффективности управления девелоперской компанией на данном этапе предложено использовать показатели эффективности и конкурентоспособности проектов.
В дальнейшем по мере реализации проекта девелопмента целесообразно использование финансовых показателей (прибыли, стоимости бизнеса), которые предложено допонить показателями, характеризующими позиции компании в конкурентной среде (например, показатель занимаемой доли рынка).
Выделение факторов стоимости компании и добавление показателей EVA, EBITDA в финансовую проекцию системы BSC, по нашему мнению, позволит получить систему оценки эффективности с четко выраженными целевыми ориентирами. Ввиду того, что финансовые результаты девелопмента появляются только через значимые периоды времени после запуска проекта, в диссертации сделан вывод, что применение как финансовых, так и нефинансовых показателей является необходимым для мониторинга состояния и оценки эффективности девелоперского бизнеса.
7) Разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями, направленные на выявление основных факторов риска в девелоперской деятельности и снижение их негативного влияния и связанных с ними последствий.
Отсутствие оперативной и достоверной информации о рынке недвижимости и осуществление девелоперской деятельности в условиях высокой неопределенности и рисков снижают общую эффективность управления компаниями и являются сегодня одними из главных и в настоящий момент не решенных проблем в российской практике девелопмента. Анализ основных факторов риска, сопровождающих девелоперскую деятельность, и методов управления рисками позволил в общем виде разработать агоритм управления рисками, который содержит меры по идентификации и оценке рисков, а также мероприятия по их снижению или поной нейтрализации.
Анализ деятельности ведущих консатинговых компаний на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Cushman& Wakefield) позволил, во-первых, определить
LaSalle, Knight Frank, Cushman& Wakefield) позволил, во-первых, определить основные цели консатинга, направленные на обеспечение заказчика информацией для принятия управленческих решений; а во-первых, определить ее как одну из наиболее современных практик управления рисками.
3. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ
1) Анализ содержания понятий девелопмент и девелоперский проект позволили определить сущность девелоперской деятельности, направленной на извлечение прибыли посредствам управления девелоперскими проектами. Проведенный в работе анализ современной практики управления девелоперскими компаниями позволил выявить актуальные проблемы, с которыми стакиваются девелоперы, причины их возникновения и наметить основные пути для их решения;
2) С целью создания эффективного инструмента управления девелоперскими компаниями автором было предложено создание механизма управления, центральными элементами которого являются ясная и четкая стратегия развития бизнеса и эффективная модель управления девелоперской деятельностью. Предложенная модель, на наш взгляд, может быть рекомендована широкому кругу специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, так как она позволяет вывить основные процессы, которые связаны с развитием объектов недвижимости и отобразить основные точки принятия управленческих решений;
3) Разработаны принципы и общий агоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями. Основу данного агоритма составила сбалансированная система показателей, которая предполагает использование как финансовых (количественных), так и нефинансовых показателей. Предложенный агоритм позволяет оценить эффективность управления девелоперскими компаниями на различных стадиях реализации девелоперских проектов, сфокусировав внимание руководства компании на некоторых базовых показателях эффективности, а также позволяет получить представление об эффективности компании по сравнению с конкурентами и отраслью в целом.
4. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Статьи в журналах, рекомендуемых ВАК:
1. ЗвонковаЕ.А. Сущность девелопмента и особенности инвестиционной деятельности девелоперских компаний // Российское предпринимательство. - №9. - 2009. - С. 104-108. - 0,28 п.л.
2. ЗвонковаЕ.А. Применение процессного подхода к управлению девелоперскими компаниями // Интеграл. - №4. - 2009. - С. 84-85. - 0,15 п.л.
Статьи, опубликованные в других изданиях:
3. ЗвонковаЕ.А. Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сборник научных трудов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 0,4 пл.
4. ЗвонковаЕ.А, Формирование организационно-экономического механизма управления (на примере девелоперских компаний) // Актуальные проблемы современной экономики, менеджмента и коммуникации: материалы шестой межвуз. науч.-практ. конф. Санкт-Петербург, 15 июня 2009 г. / Бат. гос. техн. ун-т. - СПб.: 2009. - С. 23-30. - 0,43 п.л.
5. Звонкова Е.А. Понятие механизма управления инвестиционной деятельностью: принципы построения и основные функции // Актуальные проблемы современной экономики, менеджмента и коммуникации: материалы пятой межвуз. науч.-практ. конф. Санкт-Петербург, 29 мая 2008 г. / Бат. гос. техн. ун-т. - СПб.: 2008. - С. 40-55. - 0,27 пл.
6. ЗвонковаЕ.А. Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности // Актуальные проблемы современной экономики, менеджмента и коммуникации: материалы четвертой межвуз. науч.-практ. конф. Санкт-Петербург, 29 мая 2007 г. / Бат. гос. техн. ун-т. - СПб.: 2007. - С. 47-52. - 0,27 п.л.
Подписано в печать О ^ Х 0 <S . С (_?. Формат 60x84'/,л Печ.л. (,[) Тираж Ю0 экз. Заказ ЬЭД
ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Звонкова, Евгения Александровна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. СОДЕРЖАНИЕ И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ.
1.1. Сущность и содержание девелоперской деятельности.
1.2. Развитие и современное состояние российских девелоперских компаний.
1.3. Проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями.
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯдаВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ.
2.1. Механизм управления девелоперскими компаниями: принципы построения и основные элементы.
2.2. Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями.
2.3. Модель управления девелоперской деятельностью как основа механизма управления девелоперскими компаниями.
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА И ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ.
3.1. Основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями.
3.2. Агоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями.
3.3. Рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления девелоперскими компаниями"
Актуальность темы исследования. Обладая высоким мультипликационным эффектом, инвестиции в недвижимость относятся к числу ключевых показателей экономической деятельности любой страны. Прямо или косвенно с объектами недвижимости связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.
В современных условиях особое место на рынке недвижимости занимают девелоперские компании. В отличие от строительных организаций, функционировавших в условиях советской экономики и гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения, а также в отличие от современных строительных компаний, нанимаемых заказчиком с целью организации строительных работ и,-. обеспечения рационального- расходования выделенных на* строительство средств, девелоперские компании самостоятельно управляют своей инвестиционно-строительной деятельностью. Девелопмент недвижимости представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, целью которой является получение дохода в результате развития недвижимости, а именно качественного преобразования исходного объекта недвижимости в другой -новый объект недвижимости, обладающий'большей стоимостью.
Серьезную проверку девелоперы прошли в условиях наступившего в 2008 г. финансового кризиса, характеризующегося падением деловой активности, сжатием рынка недвижимости, снижением спроса на проекты и объекты компаний, ростом числа замороженных строек и отложенных проектов, ликвидацией бизнеса. Этот период потребовал от профессиональных участников рынка мобилизации усилий и умения применять на практике все свои знания и навыки в области эффективного управления. Одной из приоритетных задач развития девелопмента как современной формы организации бизнеса, на наш взгляд, дожно стать формирование и развитие эффективного механизма управления девелоперскими компаниями.
В настоящее время в России опубликовано большое количество отечественных и зарубежных исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам управления. Несмотря на имеющиеся в научной литературе исследования отдельных типов экономических, организационных или управленческих механизмов, проведенный анализ позволил сделать вывод об отсутствии единого мнения, как о понятии, так и о содержании категории механизм управления. Эта неопределенность усиливается в отношении механизма управления девелоперскими компаниями. Однако, на наш взгляд, данная^ категория представляет собой самостоятельный предмет исследования, формируя основу для всестороннего изучения девелопмента как современной формы организации бизнеса.
Анализируя и развивая представление о механизме управления девелоперскими компаниями, автор стремится проследить экономические и организационные связи между его отдельными элементами и, таким образом, разработать предпосыки для создания, высокоэффективного инструмента управления. Необходимость решения данной задачи предопределило актуальность исследования, выпоненного в диссертационной работе.
Степень разработанности проблемы. Вопросам девелопмента недвижимости и анализа рынка недвижимости, проблемам эффективного инвестирования в недвижимость посвящены работы А.Н. Асаула,
B.В. Бузырева, Н.В. Васильевой, В.В. Кущенко; И.И. Мазура,
C.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, Е.Б. Смирнова, И.В. Смирновой, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой, Г. Беренса, М. Майса, Р. Пейзера, А. Фрей и др. Перечисленные ученые внесли значительный вклад в развитие представлений о рынке недвижимости и девелопменте, но в то же время сложность и многоплановость проблем управления девелопментом как бизнесом не нашли еще дожного отражения.
Различные теоретические и методические вопросы управления, исследовали в своих работах как отечественные, так и зарубежные авторы: Л.И. Абакин, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, О.И. Кураков, У. Шарп, Р. Брейли, С. Майерс, В.В. Шеремет, Ю.М. Швырков и др. В работах ученых внимание было сосредоточено на управлении компаниями и их инвестиционными проектами. Управление девелопментом как бизнесом тесно связано с управлением девелоперскими (инвестиционно-строительными) проектами, однако, эти процессы не являются тождественными. Так, ряд вопросов управления девелоперскими компаниями не нашел еще всестороннего теоретического освещения, что и предопределило выбор темы, цель и содержание работы.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизма управления девелоперскими компаниями.
Достижение цели, исследования потребовало решения следующих задач:
Х раскрыть содержание понятий девелопмент недвижимости и девелоперский проект на основе анализа имеющихся подходов;
Х определить современное состояние и сложившуюся практику управления девелоперскими компаниями и выявить актуальные проблемы, с которыми они стакиваются в процессе своей деятельности;
Х уточнить содержание понятия механизм управления на основе анализа отечественных и зарубежных научных работ, посвященных вопросам управления; раскрыть его содержание применительно к деятельности девелоперских компаний;
Х выявить ключевые элементы механизма управления девелоперскими компаниями, влияющие на эффективность девелоперского бизнеса;
Х разработать основные принципы и конкретизировать подходы к оценке эффективности управления девелоперскими компаниями;
Х предложить рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями.
Объектом исследования являются девелоперские компании, , функционирующие на рынке недвижимости.
Предметом исследования; выступают вопросы- управления девелоперскими компаниями.
Теоретическую, и методологическую основу исследованиям составили идеи и концепции, изложенные в научных работах отечественных и зарубежных, специалистов в области управления, стратегического планирования, инвестиционного анализа, девелопмента, статистические данные, Федеральной службы государственной статистики России;, результаты^ авторских наблюдений и интервьюирования- руководителей? некоторых девелоперских компаний; Кроме того, в ходе диссертационного исследования были проанализированы-материалы наз^чных конференций.
Исследование проводилось с: использованием системного подхода, метода сравнений: и аналогий, метода обобщений, экономико-статистической обработки информации, опроса экспертов.
Работа, выпонена, в соответствии с п. 1,3.53 Ч Организационно-экономические аспекты, формирования1 систем управления строительным комплексом, п. 1.3.54 - Анализ современного состояния и основных тенденций-развития, строительного рынка и его отдельных сегментов, п. 1.3.58 - Развитие теории; методологии и методов: оценки эффективности деятельности строительных организаций Паспорта специальности 08.00Ю5 (в соответствии с Номенклатурой; специальностей; научных работников, утвержденной; приказом Министерства образования-; и: науки Российской Федерации от 25 февраля 2009 г. N 59).
Научная новизна работы*. выносимая на защиту, состоит в, развитии теоретических и методических основ управления девелоперскими компаниями; функционирующими в инвестиционно-строительной сфере.
Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны и представляющие личный вклад автора в решение проблемы, состоят в следующем:
1) уточнен и систематизирован понятийный аппарат в области управления девелопментом недвижимости, заключающийся в раскрытии сущности и особенностей девелопмента и девелоперского проекта, и выявлены основные проблемы функционирования и управления девелоперскими компаниями, что позволило определить основу для всестороннего изучения девелопмента как современной формы организации бизнеса;
2) раскрыто содержание механизма управления девелоперскими компаниями, которое базируется на определении объектов и организационной структуры управления, целей, методов, функций и ресурсов управления, что позволило разработать предпосыки для создания эффективного инструмента управления;
3) разработаны методические положения по переводу стратегии развития девелоперских компаний в плоскость конкретных целей и задач посредствам выделения их внешних и внутренних компетенций и внедрения сбалансированной системы показателей, что позволило определить целевые ориентиры эффективности девелопмента как бизнеса в четырех основных проекциях: финансы, рынок, внутренние процессы, обучение и рост;
4) разработана модель управления девелоперской деятельностью, отражающая основные процессы, протекающие в рамках управления проектами девелопмента, цепочку создания ценности конечного продукта компании и узловые управленческие решения;
5) определены и обоснованы основные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, указывающие на ее многокритериальность и позволяющие учесть наиболее значимые факторы, влияющие на эффективность девелоперских компаний;
6) предложен агоритм и основные составляющие комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями, основу которой составляет сбалансированная система показателей, основанная на выделении факторов стоимости бизнеса и основных критериев эффективности, что позволяет учесть многоаспектность эффективности управления девелоперскими компаниями и повысить качество оценки;
7) разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления девелоперскими компаниями, направленные на выявление основных факторов риска в девелоперской деятельности и снижение их негативного влияния и связанных с ними последствий.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что его результаты допоняют теорию экономики и менеджмента недвижимости в части организации и управления девелопментом как бизнесом. Вклад автора заключается в развитии сложившихся теоретических представлений о деятельности девелоперских компаний, функционирующих на рынке недвижимости, повышении качества и результативности практической деятельности.
Практическая значимость работа заключается в том, что автором разработаны методические основы для формирования эффективного инструмента управления, который может быть использован в практической деятельности российских девелоперских компаний.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены на ежегодных внутривузовских научных конференциях в ГОУ ВПО Батийский государственный технический университет Военмех им. Д.Ф. Устинова. Отдельные теоретические и методологические положения диссертационной работы были использованы при проведении практических занятий по курсу Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных решений в ГОУ ВПО БГТУ Военмех.
Материалы и выводы диссертационного исследования были также внедрены в практическую деятельность компании ООО Колиерз
Интернешнл (Colliers International) при подготовке инвестиционных предложений и оценке перспективных проектов девелоперских компаний.
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано шесть научных статей общим объемом 1,8 п.л., в т.ч. две в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы отражает логику проведенного исследования и определяет последовательность изложения материала. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 183 страницах машинописного текста, включает 21 таблицу и 19 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Звонкова, Евгения Александровна
Оценка эффективности управления девелоперской компанией преследует такие цели, как сопоставление и анализ поставленных целей и достигнутых результатов; оценка экономической эффективности реализации ее девелоперских проектов; определение эффективности компании в целом и основных видов ее деятельности по группам (маркетинг, финансы, управление проектами, коммерческая деятельность), каждая из которых оказывает собственное влияние на конечные результаты и эффективность компании.
Рассмотренные принципы оценки эффективности управления девелоперскими компаниями свидетельствуют о ее многокритериальноеЩ и определяют наиболее значимые факторы, влияющие на эффективность девелоперских компаний.
На начальной фазе девелопмента компания может и не получать прибыль, ориентируясь на реализацию поного цикла работ по проекту и продажу готового объекта недвижимости на завершающей фазе по максимальной цене. В силу данного обстоятельства для- оценки эффективности управления девелоперской компанией могут быть использованы специфические показатели, отражающие эффективность компании на данном этапе, например, показатели эффективности и конкурентоспособности проектов. ,
Анализ методов оценки эффективности проектов, принятых как в российской, так и международной практике и основанных на дисконтировании денежных потоков по проекту, потребовал дальнейшего изучения проблемы оценки эффективности девелоперских проектов и разработки новых подходов, повышающих достоверность измерений эффективности в современных условиях. По нашему мнению, такими подходами могут стать:
Х использованием общей модели многокритериального менеджмента инвестиций;
Х расчет поных экономических результатов проекта (ПЭР).
В дальнейшем по мере реализации девелоперского проекта целесообразно использование показателя прибыли, коэффициента рентабельности инвестиций, стоимости бизнеса и пр. В- свою очередь финансовые8 показатели могут быть допонены показателями, характеризующими позиции компании в. конкурентной среде- (например, показатель занимаемой доли рынка).
Анализ основных подходов и методов оценки эффективности управления-компаниями .показал; чтовпоследние годы одними из наиболее популярных методов являются: концепция экономической добавленной стоимости (EVA), расчет EBITDA, сбалансированная' система показателей (Balanced1 Scorecard) и оценка стоимости компании.
Для построения общего агоритма оценки1 эффективности управления девелоперскими компаниями в настоящей работе был предложен комплексный подход, который предполагает использование как финансовых (количественных), так и нефинансовых показателей: Основу данного агоритма'составила система BSC. Bf рамках создания данной системы были определены факторы стоимости и ключевые1 показатели- эффективности девелоперской компании и определены их целевые (нормативные) значения.
Предложенный агоритм позволяет оценить эффективность управления девелоперской компанией на различных стадиях реализации девелоперских проектов, сфокусировав внимание- руководства, компании, на некоторых базовых показателях эффективности, а также позволяет получить представление об эффективности компании по сравнению с конкурентами и отраслью в целом.
Между тем, девелоперские компании подвержены влиянию многочисленных факторов риска и связанных с ними последствий (снижение дохода, потери ресурсов, ущерб, убытки), которые напрямую влияют на эффективность управления компанией. Отсутствие оперативной и достоверной информацией о рынке недвижимости и осуществление девелоперской деятельности в условиях высокой неопределенности и рисков являются сегодня одними из главных и в настоящий момент не решенных проблем в российской практике девелопмента.
Для решения подобных проблем, на наш взгляд, целесообразно обеспечить эффективное управление рисками девелопмента посредствам формирования специальных планов по управлению рисками, содержащих систему идентификации и оценки рисков, а также программу по снижению или поной нейтрализации их влияния, а также включение в состав команды проекта внешних инвестиционных консультантов, способных минимизировать риски на этапе инвестиционного планирования и реализации проектов девелопмента компании. В этой связи управление рисками и управление бизнесом необходимо рассматривать как две взаимозависимые функции.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Настоящее диссертационное исследование посвящено решению актуальной научно-практической задачи Ч формированию и развитию эффективного механизма управления девелоперскими компаниями, функционирующими в инвестиционно-строительной сфере. Основные результаты диссертационного исследования состоят в следующем:
1) Анализ содержания понятий девелопмент и девелоперский проект позволили определить сущность девелоперской деятельности, направленной на извлечение дохода за счет реализации проектов девелопмента. На практике в ходе планирования и осуществления собственной деятельности девелоперские компании неизбежно стакиваются со многими проблемами управления. Проведенный в работе анализ позволил выявить причины их возникновения и наметить основные пути для их решения;
2) С целью создания эффективного инструмента управления девелоперскими компаниями автором было предложено создание механизма управления, центральными элементами которого являются ясная и четкая стратегия развития бизнеса и эффективная модель управления девелоперской деятельностью;
3) Разработан общий агоритм комплексной оценки эффективности управления девелоперскими компаниями. Основу данного агоритма составила система BSC, которая предполагает использование как финансовых (количественных), так и нефинансовых показателей. Предложенный агоритм позволяет оценить эффективность управления девелоперскими компаниями на различных стадиях реализации девелоперских проектов, сфокусировав внимание руководства компании на некоторых базовых показателях эффективности, а также позволяет получить представление об эффективности компании по сравнению с конкурентами и отраслью в целом.
4) В качестве основных направлений повышения эффективности управления девелоперскими компаниями следует рассматривать включение системы управления рисками в основные процессы компании.
На основе полученных в диссертационном исследовании результатов были сформулированы основные предложения и рекомендации:
1) девелоперы дожны уделять повышенное внимание стадии инвестиционного планирования и начальной фазе девелопмента, что позволит сформировать высококачественные бизнес-планы проектов девелопмента, которые в свою очередь обеспечат достижение наилучших результатов девелоперской деятельности (росту дохода и стоимости компании, минимизации инвестиционного риска);
2) в условиях постоянно изменяющейся внешней среды руководству девелоперских компаний рекомендуется искать и развивать ключевые внешние и внутренние компетенции, способствующие обеспечению сильных конкурентных преимуществ и успеху в конкурентной борьбе. С учетом специфики девелопмента ключевыми компетенциями девелоперских компаний могут стать: квалифицированный персонал, отлаженные бизнес-процессы, связи с надежными партнерами (поставщиками, подрядчиками, органами государственного управления, финансовыми институтами, потребителями). Поддерживая и обновляя ключевые внешние и внутренние компетенции компании, девелоперы дожны способствовать развитию динамических способностей компании Ч умению быстро адаптироваться ^изменениям во внешней среде;
3) предложенная в работе модель управления девелоперской деятельностью, на наш взгляд, составляет основу механизма управления девелоперскими компаниями и может быть рекомендована широкому кругу специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, так как она позволяет вывить основные процессы, которые связаны с развитием объектов недвижимости, установить, как нужно управлять этими процессами, чтобы получить конечный продукт компании, и отобразить основные точки принятия управленческих решений.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Звонкова, Евгения Александровна, Санкт-Петербург
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая, раздел 4, глава 37, статья 740: по состоянию на 10.04.09. М.: Проспект, 2009. - 544 с.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №22-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)
3. Федеральный закон от 08 августа 2001 г. №128-ФЗ О лицензировании отдельных видов деятельности Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ Об архитектурной деятельности
4. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция). М.: ОАО НПО Издательство Экономика, 2000. -421 с.
5. Алешко И.А. Investment Management: Financial Concepts / И.А. Алешко, A.B. Набирухина. Ч СПб: Изд-во Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 2007. Ч 170 с.
6. Анисимов В.Г., Анисимов Е.Г., Босов Д.Б. Введение в теорию эффективности инвестиционных процессов. Ч М.: МГПУ, 2006. 92 с.
7. Анисимов В.Г. Инвестиционный анализ в условиях неопределенности / В.Г. Анисимов, Е.Г. Анисимов, Г.А. Ботвин. -СПб: б.и., 2006. Ч 288'С.
8. Антипин А.И: Инвестиционный анализ в строительстве. М.: Академия, 2008. - 235 с.
9. Аныиин В.М. Инвестиционный анализ. Ч М.: Дело, 2000. Ч 280 с. Архипов В.В. Стратегический анализ инвестиций в реальные активы // Проблемы, теории и практики управления. 2001. - №5. - с. 103107.
10. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. СПб.: Питер, 2008. - 624 с.
11. Бизнес-планирование / Под ред. Попова В.М., Ляпунова С.М. М.: Финансы и статистика, 2002. Ч 672 с.
12. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов, М.: Банки и биржи, Юнити, 1997. Ч с. 631
13. Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента. В 2 т. Т. 1. 3-е изд. - М.: Омега-Л, 2004. - 660 с.
14. Блохина В.Г. Инвестиционный анализ. Ч Ростов на Дону: Феникс, 2004.-315 с.
15. Борисов А.Н. Методологические аспекты управления инвестиционной деятельностью предприятий и комплексов / А.Н. Борисов, T.JI. Безрукова, С.С. Морковина. М.: КноРус, 2006. - 179 с.
16. Бочаров В.В. Инвестиции: инвестиционный портфель. Источники финансирования. Выбор стратегии. Ч 2-е изд. Ч СПб и др.: Питер: Питер Пресс, 2008. 380 с.
17. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью / Л.С. Валинурова, О.Б. Казакова. -М.: Кнорус, 2005. Ч 384 с.
18. Веснин В.Р. Менеджмент: учеб. для студентов вузов, обучающихся по специальности Менеджмент орг. / В.Р. Веснин. Ч 3-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Проспект, 2006. Ч 502 с.
19. Вершигора Е. Менеджмент. М.: ИНФРА-М, 2001. - 210 с.
20. Владимиров С.А. Экономическая эффективность инвестиционной деятельности в строительстве: теория и практика. СПб: Изд-во Санкт-Петербургского гос. ун-та экономики и финансов, 2006. - 168 с.
21. Выварец А.Д. Научно-методологические подходы к совершенствованию методики оценки инвестиционных проектов // Журнал Экономической Теории: Ч 2006. Ч №3. с. 24-38.
22. Грабовый П.Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент. недвижимости: аспекты экономики, организации? и управления в строительстве: монография. Пенза: РИО ПГСХА, 2010. - 249 с.
23. Грачева М.В., Бабаскин СЛ., Воков И.М. Риск-анализ инвестиционного проекта: учеб: для вузов / Под ред. Mi В. Грачевой. -М.: ЮНИТИ-Дана, 2001. 350 с.
24. Дасковский В., Киселев, В. Фактор времени при оценке эффективности, инвестиционных проектов // Экономист:; Ч 2008; Ч №1. Ч с. 55-67.
25. Дафт Р; Менеджмент. СПб: Питер, 2006. - 864 с.
26. Дранко О.И. Модель финансового прогнозирования и сценарии внутренних- инвестиций;// Проблемы управления. Ч 2007. №6. - с. 10-14.
27. Дронова Г.Л. Управление строительством: учебное пособие. Бегород : БГТУ, 2009. 114 с.
28. Ефименко И.Б. Экономика строительства: учеб.-практ. Пособие / И.Б. Ефименко. -М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. 200 с.
29. Жданов В.П! Инвестиционные механизмы регионального развития. Калининград: БИЭФ; 2001. Ч 355 с.
30. Жихарев К. Л; Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости. Ч М.: Муницип. мир, 2006. Ч 79 с.
31. Жуков JI.M. Основы инвестиционной деятельности. М.: Всероссийская академия внешней торговли Минэкономразвития России, 2008.- 126 с.
32. Зайцева O.A., Радугин A.A., Радугин К.А., Рогачева Н.И. Основы менеджмента: Учебное пособие М.: Центр, 1998. Ч 432 с. Заренков В. А. Управление проектами 3-е изд., испр.. - М.: АСВ; СПб: СПбГАСУ, 2008. - 310 с.
33. Ибрагимов Р. Эффективность инвестиционного проекта. Ловушки традиционного метода оценки и как их избежать // Экономические стратегии. 2007. - №1. - с. 35-42
34. Ибрагимов Р.Г. Экономический анализ управленческих решений: согласованность финансовой модели оценки // Российский журнал менеджмента. 2007. - №3. - с. 53-84
35. Ищенко Е. Какая инвестиционная стратегия нам нужна? //
36. Экономические стратегии. Ч 2006. Ч №8. с. 14-22
37. Ищенко Е. О тенденциях инвестиционного процесса // Экономист.2007.-№4.-с. 61-67.
38. Карлик А.Е., Рогова Е.М., Тихонова М.В., Ткаченко М.А. Инвестиционный менеджмент СПб: Издательство Вернера Регена,2008.-215 с.
39. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 1998. - 144 с.
40. Ковалев B.B. Финансовый анализ: методы и процедуры, М.: Финансы и статистика, 2001. 560 с.
41. Кожухар В. Проблемы управления инвестиционными проектами // Экономист. 2008. - №2. - с. 95-96.
42. Коротков Э.М. Концепция менеджмента: Учеб. пособие / Э.М. Коротков. М.: Инжиниринго-консатинговая компания ДеКА, 1997.-301 с.
43. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. М.: Финансы и статистика, 2001. Ч 384 с.
44. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ: принципы и методы,Sденежные потоки; оценка риска. Ч СПб и др.: Питер, 2006. Ч 160 с. Кущенко В.В Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. Ч М.: Норма, 2005. 367 с.
45. Лафта Дж. К. Менеджмент: учебное пособие. Ч 2-е изд., перераб. и доп. М.: Кнорус, 2004. - 592 с.
46. Лещинская А.Ф. Инвестиционный менеджмент: учебное пособие. Ч М.: Учеба, 2006 (М.: Тип. изд-ва Учеба МИСиС). 120 с. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа, М.: Бек, 1996. Ч с. 304
47. Лопатенко В.Г. Современные тенденции инвестиционной деятельности в российской экономике. Ч М.: Аванта+, 2004. Ч 23 с. Лукичева Л.И., Егорычев Д.Н. Управленческие решения. Ч 4-е изд., стер. М.: Омега-Л, 2008. - 383 с.
48. Лушенкова Н.И. Инвестиционный анализ: учеб. пособие для студентов / Н.И. Лушенкова, В.В. Давыдова ; Морд, гуманит. ин-т, Морд. гос. ун-т им. Н.П. Огарева. Ч Саранск: Изд-во Морд, ун-та, 2004. 129 с.
49. Мазур И.И. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход = Construction project management: international approach: руководство. 2-е изд., перераб. - M.: Омега-Л, 2010.-736 с.
50. Макарова В.В. Инновационно-инвестиционный механизм управления предприятием в условиях рыночных отношений / В.И. Макарова; под ред. проф. Т.А. Акимовой. Ч Саратов: Изд-во Саратовского университета, 2004. 274 с.
51. Максимов С.Н. Девелопмент: Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб и др.: Питер: Питер принт, 2003. Ч 256 с.
52. Максимов С.Н. Управление девелопментом как бизнесом: стратегический аспект // Проблемы современной экономики. 2010. - №3. Ч с. 191-195
53. Маленков Ю.А. Новые методы инвестиционного менеджемнта. -СПб.: Бизнес-пресса, 2002. Ч 208 с.
54. Маховикова Г.А., Кантюр В.Е. Инвестиционный процесс на предприятии. СПб: Питер, 2001. Ч 176 с.
55. Мингалева Ж. А. Инвестиционные механизмы управления прогрессивными.структурными сдвигами: некоторые теоретические аспекты анализа // Журнал Экономической Теории. 2006. - №2. -с. 121-135.
56. Михайлов В.В. Повышение коммерческой эффективности инвестиционного проекта // Микроэкономика. 2008. - №4. - с. 3439.
57. Мишин В.М. Исследования систем управления: учебник для вузов. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 527 с.
58. Мосалев А.И. Категория эффективности в инвестиционном проекте // Креативная экономика. 2008. - №4. - с. 48-53.
59. Мосалев А.И. Категория эффективности в инвестиционном проекте // Креативная экономика. 2008. Ч №5. Ч с. 78-82.
60. Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент. 4-е изд. -Екатеринбург: Деловая книга; М.: Академический проект, 2005. -270 с.
61. Озеров-Е.С-Экономика и менеджмент недвижимости. Спб.: МКС, 2003.-457 с.88. Оперативное руководство N<3 2.20 Мирового банка
62. Основные направления развития инновационно-инвестиционной деятельности предприятий компании: сборник докладов: вторая молодежная научно-практическая конференция. Ч Верхняя Пышма: УГМК-Ходинг, 2006. 509 с.
63. Павлов A.C. Основы инвестиционной деятельности в строительстве: / А. С. Павлов, Г. Г. Малыха. -М.: ИПКгосслужбы, 2007. 106 с.
64. Платов O.K., Жильцова Ю.В. Организация, модели и методы разработки стратегии предприятия.Ч Ярославль: Яросл. гос. ун-т, 2000.-111 с.
65. Подоприхин Н.М. Моделирование процесса реализации инвестиционной стратегии хозяйствующих^ субъектов в современных экономических условиях. Ч Воронеж: Воронежский государственный технический университет, 2007. Ч 120 с.
66. Подшиваленко Г.П., Лахметкина Н.И., Макарова М.В. и др. Инвестиции: учебное пособие для студентов вузов. 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2004. - 197 с.
67. Поляков А.Н. Опыт подмосковного застройщика или Введение в девелопмент для домохозяек. М.: Ласточка, 2009. 178 с.
68. Радченко В.М. Основы инвестиционной деятельности / В. М. Радченко, А. В. Котельников. Воронеж: ВГПУ, 2006. - 151 с.
69. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса.- 2-е изд. -Вашингтон: Ин-т гор. земель, 2004 (М.: 1-я Обр. тип.). 450 с.
70. Романова О. Оптимизация поведения предприятия в современных условиях // Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 3.
71. Свод знаний по управлению проектами, PMI США
72. Селезнев А. Стратегический инвестиционный контроль // Экономист. 2007. - №12. - с. 3-13.
73. Семенова A.A. Инновационно-инвестиционный менеджмент: учебное пособие / A.A. Семенова, И.И. Марущак; под общ. ред. М.И. Лещенко; Федер. агентство по образованию, Моск. гос. индустр. ун-т. М.: МГИУ, 2007. - 249 с.
74. Слушкина Ю.Ю. Инвестиции и их назначение: современное видение // Российское предпринимательство. 2009. Ч №2, вып. 1.-е. 50-54
75. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. Ч 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Эксмо, 2008.-240 с.
76. Советский энциклопедический словарь / Гл. ред. A.M. Прохоров. Ч М.: Советская энциклопедия, 1989.
77. Советский энциклопедический словарь, издательство Советская энциклопедия. Ч М., 1981.
78. Стешин А.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных решений: учеб. пособие / Бат. гос. техн. ун-т Военмех. СПб: БГТУ, 2005. - 166 с.
79. Стешин А.И., Звонкова Е.А. Оценка инвестиционных решений: методические указания к курсовой работе с использованием программы Project Expert: учеб. пособие / Бат. гос. техн. ун-т Военмех. СПб: БГТУ, 2008. - 120 с.
80. Сульповар Л.Б. Управление инвестиционной деятельностью: курс лекций. М.: МГУС, 2004. - 148 с.
81. Сухарев О.С. Стратегия эффективного развития фирмы: учебник. -М.: Экзамен, 2008. 287 с.
82. Теплицкий В.А. Оценка рисков финансово-инвестиционной деятельности. Ч Калининград: Изд-во Батийского института экономики и финансов, 2007. 101 с.110. Токовый словарь Вебстера
83. Чикишева Н.М. Формирование методического подхода к оценке инвестиционной активности строительного предприятия / Н.М. Чикишева, О.И. Фролова. Тюмень: Печатник, 2007. - 137 с.
84. Шарп У., Александер Б., Бэйли Дж. Инвестиции; пер. с англ. Буренина А.Н., Васина А.А. М.: ИНФРА-М, 1999. - 1027 с.
85. Фатфутдинов Р.А. Управленческие решения. М.: ИНФРА-М, 2008. -154 с.
86. Фетодова М.А. Девелопмент в недвижимости: монография / М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А., Бакулина. М.: КНОРУС, 2010. -264 с.
87. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. Ч СПб.: Питер, 2004. 464 с.
88. Финансовый менеджмент: теория и практика / Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2001. - 656 с.
89. Щиборщ К.В. Практика инвестиционного проектирования // Рынок ценных бумаг, №4, 1999. с. 19-34
90. Юрашев В., Шелест И. Ноу-хау в оценке рисков // экономические стратегии. 2004. -№>7. - с. 24-29.
91. Capital Investment Analysis for Engineering and Management. Prentice Hall Professional, 1995. 566 pp.
92. Porter M.E. Competitive strategy: Technique for Analyzing Industries and competitors. 3 ed., N.Y.: the Free Press, 1986.
93. Стерник С.Г. Прогноз ценовой ситуации на рынке недвижимости Московского региона // Тезисы докладов на VII Форуме Московской ассоциации риэторов. М.: МАГР, 2006. - 0,5 п.л.
Похожие диссертации
- Формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости
- Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости
- Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства
- Формирование механизма управления объектами коммерческой недвижимости
- Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании