Формирование и регулирование спроса на жилье в крупнейшем городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Головырских, Светлана Андреевна |
| Место защиты | Екатеринбург |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование и регулирование спроса на жилье в крупнейшем городе"
На правах рукописи
ООЗ1642ЭЭ ГОЛОВЫРСКИХ СВЕТЛАНА АНДРЕЕВНА
ФОРМИРОВАНИЕ И РЕГУЛИРОВАНИЕ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ (НА ПРИМЕРЕ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА)
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Д А ФЕВ ЯКо
Екатеринбург - 2008
003164299
Диссертационная работа выпонена на кафедре Региональной и муниципальной экономики ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет
Научный руководитель доктор экономических наук, доцент
Силин Яков Петрович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Пешина Эвелина Вячеславовна,
(Россия), заведующая кафедрой Экономики сферы услуг Уральского государственного экономического университета, г Екатеринбург
кандидат экономических наук Санжанов Олег Игоревич, (Россия), начальник Управления жилищного и коммунального хозяйства Администрации г Екатеринбурга
Ведущая организация: ГОУ ВПО Уральская академия
государственной службы
Защита состоится 04 марта 2008 г в 12 30 ч на заседании диссертационного совета Д 212 287 01 при ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет по адресу 620144, г Екатеринбург, ул 8 Марта/Народной воли, 62/45, Зал заседаний ученого совета (ауд 150)
Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу 620144, г Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной воли, 62/45, ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет, Ученому секретарю диссертационного совета Д 212 287 01
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет Автореферат диссертации размещен на сайте ГОУ ВПО Уральский государственный экономический университет (www usue ru)
Автореферат разослан л01 февраля 2008 г
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. Среди многочисленных проблем социально-экономического развития городов особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, которая сопровождается сопряженным развитием целого шлейфа негативных социальных, политических, психологических и иных процессов и отрицательных последствий
Углубление количественных и качественных диспропорций между спросом и предложением жилья в условиях отсутствия внешней государственной политики в этой сфере лишает милионы людей позитивных жизненных перспектив В то же время обеспеченность жильем служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень
В этих условиях существенное теоретико-методологическое и практическое значение приобретает формирование новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в масштабах крупнейшего города, смягчающей и в перспективе преодолевающей существующие дисбалансы спроса и предложения По нашему мнению, новая парадигма может опираться на следующие основные постулаты
Во-первых, жилье Ч базовая, жизненно необходимая потребность людей Без удовлетворения данной потребности становится проблематично само существование человека Кроме того, отсутствие жилья делает невозможным поноценное удовлетворение большинства других потребностей человека В городах России существует огромная потребность населения в улучшении жилищных условий. Стоимость жилья остается высокой в сравнении с уровнем доходов граждан Стоит задача повысить доступность жилья для широких слоев населения. Это не только огромная социальная задача, но и важнейшая задача для развития строительного комплекса и сопряженных отраслей страны, регионов и городов
Во-вторых, доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным, муниципальным и коммерческим институтам.
В-третьих, жилье является фактором инвестиционной привлекательности конкретной территории Другими словами, жилье не только служит для удовлетворения потребности в жилье, но и становится средством накопления Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки С одной стороны, жилье - объект привлечения догосрочных вложений, а с другой - для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.
Таким образом, актуальность исследования обусловлена недостаточной разработанностью вопросов, связанных с особенностями формирования и регулирования спроса на жилье в крупнейших городах, переживающих сложный процесс трансформации своих функций и усиливающих свою роль в структуре экономики страны и ее регионов
Степень разработанности проблемы исследования. Теоретическим, методическим и прикладным вопросам развития жилья, решению жилищной проблемы в России посвящено значительное количество трудов отечественных авторов
В советское время эти проблемы наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как М М. Авешников, Д Л Бронер, ТИ Заславская, К К Карташева, Т.И Корягина, БР Рубаненко, РВ Рывкина,ДГ Тонскийидр
В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах таких исследователей, как И А Абанкина, Т Д Бекина, В В Бузырев, В И Бутов, С.А Ваксман, В.Д Веремейкина, В Г Волочков, А.К Гузанова, М Н. Дмитриев, Л И Дронова, В Г Игнатов, О 3 Ка-ганова, Н В Калинина, А В Карасев, Н П. Кетова, В С Мхитарян, Н Н Нозд-рина, А С Новоселов, Т Овсянникова, Э В Пешина, О Г Поздеева, И А Рах-ман, В И Ресин, Н. Рогожина, Г М Стершие, А.В. Теляков, Р И Шнипер, Е М Чернышев, В 3 Черняк, И А Чубаров и др
Важное значение для понимания закономерностей развития рынка жилья, функционирующего в рамках определенной территории, в том числе и в пространстве современных крупнейших городов, имеют работы Е.Г. Анимицы, В С Боголюбова, Н Ю Власовой, Б М Гринчеля, Б С. Жихаревича, Г М Лап-по, В И Лексина, ЛЭ Лимонова, В Л Любовного, С В Придвижкина, А И Татаркина, И Д. Тургель
Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Э Берджеса, Т Вонга, П Зорна, Л Греблера, А. Гудмана, Т Кауко, Дж Керла, Дж Куигли, Дж Маддала, Д Макленана, С. Мэйссла, Р. Миза, Р Мьюта, Э Ольсена, О Плота, Г Поляковского, С. Ренни, О Саливана, Р Страйка, М Фери, Дж Фридмена, X Хойта, Р. Шилера и др. Следует подчеркнуть, что зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений
Вместе с тем, исследованию спроса на жилье, в том числе формирующегося в пространстве крупнейшего города, уделяется в научной литературе недостаточное внимание Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей определенный баланс между спросом и предложением жилья в современных условиях крупнейшего города, недостаточная разработанность ее отдельных компонентов, определили общий замысел настоящего исследования.
Объектом исследования выступает спрос на локальном рынке жилья, формирующийся в пространстве крупнейшего города.
Предметом исследования является система экономических отношений, возникших при формировании и регулировании спроса на жилье на локальном рынке крупнейшего города
Цель исследования заключается в развитии теоретических представлений о формировании и развитии спроса на локальном рыже жилья в крупнейшем городе и выявлении механизмов его регулирования.
В рамках достижения поставленной цели были поставлены и последовательно решались следующие исследовательские задачи
1 Уточнить содержание понятия спрос на жилье, выявить специфику новой парадигмы спроса на жилье,
2 Систематизировать существующие методы анализа спроса на жилье, выявить тенденции и проблемы обеспеченности жильем населения крупнейшего города, обосновать методические подходы к оценке состояния ипотечного кредитования,
3 Обосновать механизмы регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужила совокупность научных представлений и концептуальных установок отечественных и зарубежных ученых в области жилищной полити-
ки, денежно-кредитных отношений, экономики жилой недвижимости, региональной и городской экономики
Во-первых, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие исследовать формирование рынка жилья как элемента становления рыночной системы, действующей на разных территориальных уровнях.
Во-вторых, это теории экономики города, дающие возможность выявить специфику функционирования и развития рынка жилья в различных типах городских поселений, в том числе крупнейших
Инструментально-методический аппарат представляет собой сочетание как базовых методов научного познания, в частности, диалектического и системно-структурного, так и общих методов, среди которых - экономико-статистический, сравнительно-исторический, функциональный
Нормативно-правовая база разработки проблемы представлена рядом законодательных актов Гражданским, Жилищным, Налоговым, Градостроительным, Семейным Кодексами, а также Законами РФ по жилищной политике и ипотеке, Указами Президента РФ, Постановлениями и решениями федерального и областного правительств, документами Администрации г Екатеринбурга, законодательными и нормативными документами Российской Федерации и муниципальных образований
Информационно-эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистических сборников, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости, материалов банков Екатеринбурга, а также теоретические и фактические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати. Большая часть материалов была собрана, проанализирована и обобщена непосредственно автором.
Диссертантом получены следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками научной новизны и являющиеся предметом защиты
1) уточнено содержание понятия спрос на локальном рынке жилья на основе критического анализа и обобщения определений спроса на жилье, сложившихся в отечественной и зарубежной литературе, а также учета постулатов новой парадигмы спроса на жилье,
2) разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, учитывающий специфику его функционирования в пространстве ]фуп-нейшего города как сложной полиструктурной социально-экономической сис-
темы, а также позволяющий выявить тенденции и проблемы в сфере спроса на жилье на локальном рынке;
3) предложены механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в крупнейшем городе, позволяющие удовлетворить потребности жителей в жилье
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций.
в нормотворческой деятельности представленных органов местного самоуправления, регулирующих процессы развития рынков жилья,
- в управленческой деятельности испонительных органов местного самоуправления при разработке программ и планов развития жилищного рынка, при формировании жилищной политики в крупнейшем городе;
- в педагогической деятельности преподавателей вузов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению
Достоверность содержащихся в диссертации подходов, выводов и рекомендаций подтверждается применением обоснованного методического инструментария, использованием и корректной обработкой большого объема статистического и фактического материалов, личным опытом работы автора
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались и получили одобрение на Всероссийских научно-практических конференциях (г Екатеринбург, 20032006гг), Межрегиональной молодежной научной конференции (г Ухта, 2003), Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов (г Ярославль, 2004, г Екатеринбург, 2006), Межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов (г Нижний Новгород, 2005)
Теоретические положения и результат исследования внедрены в практику учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при чтении курса Экономика города
Методические положения и практические рекомендации автора реализуются в процессе разработки направлений развития приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России при реализации на территории муниципального образования город Екатеринбург, в том числе при реализации Постановления Главы Екатеринбурга от 28 09.2007г №4370 Об утверждении перечней мероприятий по реализации приоритетных
национальных проектов и региональных компонентов приоритетных национальных проектов в муниципальном образовании город Екатеринбург.
Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 15 публикациях общим объемом 3,25 п л, в том числе две работы опубликованы в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК
Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 169 страницах машинописного текста и включает 27 рисунков, 26 таблиц, список литературы из 228 наименований, а также 27 приложений
Во введении диссертации на основе анализа степени разработанности проблемы современной отечественной и зарубежной науки обоснованы актуальность и значимость избранной темы, определены предмет и объект исследования, сформулированы цель и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов
В первой главе диссертации - Теоретико-методологические аспекты исследования спроса на локальном рынке жилья - обоснована необходимость осмысления теоретических подходов, характеризующих рынок жилья и спрос на жилье, выявлены основные доминанты новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в пространстве крупнейшего города.
Во второй главе - Тенденции формирования спроса на жилье в крупнейших городах России - конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы к анализу обеспеченности жильем населения крупнейшего города, а также выявлены требования населения к жилью и ипотечному кредитованию, результаты которого являются исходными данными для расчетов ипотечного кредитования в городах
В третьей главе Ч Совершенствование механизмов регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе Ч выпоняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющих регулировать спрос на жилье в крупнейшем городе, предлагаются меры по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка
В Заключении диссертационной работы подведены итоги осуществленного исследования, представлены основные выводы теоретического, методического и прикладного значения, составляющие предмет защиты диссертации
В Приложениях представлены вспомогательные аналитические материалы, илюстрирующие и допоняющие отдельные положения диссертационной работы
II. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов формирования и регулирования спроса на локальном рынке жилья позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту
I. Уточнено и углублено содержание понятия спрос на локальном рынке жилья в контексте новой парадигмы, включающей три основные категории Ч нужда, потребность и желание.
На основе критического анализа и обобщения основных научных подходов раскрывается содержательная сущность понятия спрос в сопряжении с такими базовыми понятиями, как нужда, потребность, и желание В частности
1) спрос - это общественная или личная потребность в материальных благах и услугах, в том числе и потребность в жилье, причем величина спроса определяется количеством товара (услуги), которое покупатель готов приобрести в данный период времени и при определенных условиях,
2) нужда человека, под которой мы понимаем минимальную объективную потребность, без которой невозможна жизнь человека Человек, живя в бараке, в ветхом жилье, в данном случае удовлетворяет свою первичную, насущную, естественную, базовую потребность
2) потребность человека, где сама потребность (надобность) выступает как единство объективного и субъективного, т е существуют различного рода причины (например, увеличение количества членов семьи), по которым человек предъявляет спрос на более лучшее жилье В данном случае человек уже удовлетворил свою первичную потребность
4) желание человека Данное понятие можно охарактеризовать как субъективную растущую потребность, те человек в целом удовлетворен своими жилищными условиями, однако с изменением ценностных ориентиров развития общества, повышением материального состояния населения, горожанин, в частности стремится к улучшению своих жилищных условий, например, покупкой коттеджа, загородного дома и т п
Близость понятий потребность и спрос на жилье очевидна Однако понятие потребность трактуется гораздо шире и разнообразнее
Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции спрос на жилье позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия спрос на жилье позволили выделить четыре основных группы определений
Во-первых, спрос на жилье Ч это удовлетворение базовой биологической потребности, без которой невозможна жизнь человека
Во-вторых, спрос на жилье - это нужда, потребность или желание иметь его, подкрепленные объемом денежных средств, необходимых для его покупки
В-третьих, спрос на жилье Ч это потребность со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения желаемого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов.
В-четвертых, спрос на жилье Ч это количество жилья и жилищных услуг, которые хотят и могут приобрести потребители.
Во всех рассмотренных определениях атрибутом спроса на жилье является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) спросу на жилье Поэтому для понимания определения спроса на локальном рынке жилья был проведен сравнительный анализ различных трактовок определения локальный рынок жилья
Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили спрос на локальном рынке жилья как количество жилья и жилищных услуг, которое может и желает приобрести население (домохозяйства, потребители, инвесторы), обладающее средствами и доходами (а для некоторых и не имеющих их) в объемах, достаточных для целевого использования, приобретения необходимого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов на территории муниципального образования
В данном определении акцент сделан на целевое использование, приобретение жилья, поскольку жилье выступает не только как объект постоянного потребления, но и как объект инвестирования средств. Тем более, что в настоящее время именно в крупнейших городах последняя цель выходит на первый план Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном
секторе пересекаются различные денежные потоки С одной стороны, жилье -объект привлечения догосрочных вложений, а с другой Ч для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт
2. Систематизирована структура спроса и в соответствии с этим структурированы факторы, оказывающие влияние на спрос на локальном рынке жилья.
Автор доказывает, что структуру спроса можно представить следующим образом Совокупный спрос на жилье включает потенциальный спрос и реальный спрос на жилье. Считаем, что потенциальный спрос на жилье - это количество жилья, необходимого населению, которое не имеет финансовых возможностей приобрести и содержать его Реальный спрос на жилье - это количество жилья, необходимого населению, которое хочет и может позволить себе приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье можно подразделить на такие виды спроса, как потребительский спрос и перегретый (инвестиционный, спекулятивный) спрос Потребительский спрос на жилье - это количество жилья, необходимого населению, целью которого является длительное и постоянное потребление его, те улучшение жилищных условий, жилье Ч как средство существования Иная цель у перегретого (инвестиционного) спроса Данный спрос на жилье понимается как количество жилья, необходимого населению как объект инвестирования денежных средств, как финансовый актив Этот вид спроса сейчас очень характерен для крупнейших городов.
В соответствии с представленной структурой спроса все факторы, влияющие на спрос на жилье в крупнейшем городе можно структурировать на несколько групп, одни из которых относятся к внешней среде, а другие факторы - к внутренней среде локального рынка Факторами внешней среды, влияющими на спрос на локальном рынке жилья, являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях К факторам внутренней среды относятся те факторы, которые действуют в пределах муниципального образования Поскольку целью нашей работы является регулирование спроса на локальном рынке жилья, то в качестве факторов, которые формируют внутреннюю среду функционирования и развитая локального рынка жилья и спроса на данном рынке, мы выделяем следующие 1) пространственные, 2) экономические, 3) демографические; 4) организационно-правовые, 5) научно-технические, 6) социальные; 7) градостроительные, 8) природно-климатические, 9) национальные традиции, 10) предпочтения потребителей.
По степени воздействия этих факторов на развитие локального рынка жилья, мы их классифицируем на факторы
- влияющие непосредственно (ведущие, активные),
- влияющие опосредованно (второстепенные, пассивные) (рис 1)
Рис 1 Группировка факторов по степени воздействия на спрос на локальном рынке жилья
Следует акцентировать внимание на усиливающее воздействие предпочтений потребителей на развитие локального рынка жилья в пространстве крупнейшего города Неоднородность предпочтений многочисленных домохо-зяйств, предъявляющих дифференцированный спрос на разные типы жилья, разные условия проживания и разные формы финансирования его приобретения (или же аренды), формирует многослойную структуру рынка жилья.
3. Разработан методический подход к анализу сароса на локальном рынке жилья, обосновывающий основные направления анализа, содержания и специфики применения его в условиях крупнейшего города.
Разработка методики осуществлялась, с одной стороны, в контексте общенациональной методологии исследования закономерностей развития территориальных рынков, а с другой, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города)
Базируясь на понятии спроса на локальном рынке жилья, на структуре, видах спроса, мы предлагаем следующую методику анализа спроса на локальном рынке жилья
1) анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья,
2) анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья;
3) анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья Совокупность характеристик сгруппирована в три многокомпонентных
блока (рис 2), анализ которых позволяет выявить количественные и качественные изменения спроса на локальном рынке жилья как относительно самостоятельного экономического феномена и как важного элемента городской экономики.
Методика анализа спроса на локальном рынке жилья
Анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья
Анализ потребительских
предпочтений на локальном рынке жилья
- Пространственные
- Экономические
Ч Демографические
- Качество жилища
Организационно-правовые
Научно-технические
Социальные
Ч Градостроительные
Анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья
Уровень доходов населения
- Спекулятивный спрос
Ч Наведенный спрос
Демографическая ситуация
Условия финансирования жилья для населения
Цены на жилье
Жилищное строительство
Природно-климатические
Национальные традиции
Рис 2 Направления анализа спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города
Анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья включает следующие компоненты пространственные, экономические, демографические, организационно-правовые, научно-технические, социальные, градостроительные, природно-климатические факторы, национальные традиции.
Анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья включает качество жилища, уровень доходов населения, демографическую ситуацию, условия финансирования жилья для населения, цены на жилье, жилищное строительство Анализ потребительских предпочтений был апробирован во 2 главе работы
Анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья представляет собой анализ спекулятивного спроса на жилье и наведенного спроса Спекулятивный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, который предназначен для перепродажи приобретаемого жилья по более высокой цене с целью присвоения образующейся за счет разницы цен прибыли. Следует подчеркнуть, что спекулятивный спрос на жилье связан с осознанным риском инвестора Наведенный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, в результате которого население, имея более высокий уровень дохода в других городах России (например, северных), приобретает жилье на данном рынке для достижения различных целей
Мы допонили свой методический подход параметрическими характеристиками, позволяющими более детально оценить состояние спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города (рис. 3).
Рис 3 Параметрические характеристики состояния спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города
Обосновано, что особенности функционирования рынка жилья и спроса на жилье будут существенно модифицироваться вышеизложенными факторами и
параметрическими характеристиками, носящими пространственно неравномерный характер Наглядное тому подтверждение - ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России (табл. 1).
Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России, тыс кв м*
2004 2005 2006
всего втч надушу населения всего втч надушу населения всего в т ч на душу населения
Вогоград - - 318,60 0,32 387,10 0,39
Екатеринбург 497,13 0,39 643,60 0,49 735,30 0,56
Казань - - 629,80 0,57 729,80 0,66
Нижний
Новгород 285,50 0,22 278,30 0,22 448,20 0,35
Новосибирск 498,40 0,35 323,50 0,23 816,40 0,58
Омск 397,40 0,35 595,30 0,52 723,10 0,63
Пермь 242,80 0,24 369,30 0,37 421 00 0,42
Самара 285,00 0,25 335,70 0,30 164,50 0,14
Уфа 416,20 0,40 470,00 0,45 521,70 0,51
Челябинск 359,40 0,34 432,00 0,39 511,20 0,47
Составлено по Материалы Администрации г Екатеринбурга
По объему ввода жилья среди городов-милионников г Екатеринбург в 2005 г занимал 1 место Ч 643,60 тыс. кв м Однако в 2006 г. г Екатеринбург занял 2 место после Новосибирска, где в прошедшем году объем ввода жилья увеличися в 2,5 раза В 2005-2006 гт наибольшие объемы ввода жилья и стабильный рост жилищного строительства наблюдается в г Екатеринбурге, Казани, Омске и Уфе Снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2005 г. отмечено в г Самаре (более чем в 2 раза)
По вводу жилья в перерасчете на 1 жителя в 2006 г среди городов-милионников лидирующее место занимают Казань и Омск. Наименьший ввод общей площади жилых домов на 1 жителя наблюдается в Самаре - 0,14 кв м Среди крупнейших городов по данному показателю г Екатеринбург занимает 4 место (0,56 кв м)
Существующая дифференциация доходов не позволяет большей части населения, имеющей низкие и средние доходы, претендовать на покупку благоустроенного жилья Только часть семей со средним достатком может рассчитывать на приобретение дешевого жилья
С целью выявления требований паселения Екатеринбурга к качеству жилья, его стандартам, а также финансовых возможностей горожан и приемлемые для них ипотечные параметры, автором под руководством С.А Ваксмана в апреле 2005г. было проведено анкетирование, которое позволило в какой-то мере
оценить спрос населения на локальном рынке жилья. Анкета содержала 25 вопросов, которые были сгруппированы в 4 блока, каждый из которых имеет собственную цель 1) общее представление о респонденте; 2) характеристика его жилищных условий, удовлетворенность жильем, 3) требования, предъявляемые респондентом к жилью, 4) отношение респондента к ипотечному кредитованию В опросе были задействованы две возрастные катеюрии населения. учащаяся молодежь в возрасте до 24 лет (студенты) и более старшее поколение в возрасте 40-55 лет (родители) Обследованием было охвачено 200 человек Среди них 112 человека - это молодежь (55,8%) и 88 человека -родители (44,2%)
Анализ позволил выявить следующие тенденции в сфере спроса на жилье на локальном рынке:
1) Постоянное увеличение спроса на жилье в крупнейшем городе,
2) Все большая удовлетворенность населения своими жилищными условиями;
3) Постоянно растущие запросы горожан относительно площади будущего жилья;
4) Меняющиеся в сторону увеличения доходы населения
Более подробно выявленные тенденции в области спроса на жилье представлены в табл 2
Таблица 2 - Тенденции изменения спроса на жилье в крупнейшем городе Ч Екатеринбурге
1998 г | 2000 г 1 2005 г
длительные
1) Убежденность в том, что государство не может помочь в улучшении жилищных условий
2) Одним из мотивов улучшения жилищных условий Ч отселение молодого поколения в отдельную квартиру
изменяющиеся
Неудовлетворены своими жилищными условиями -^ Скорее неудовлетворены свои- Скорее удовлетворены своими
ми жилищными условиями, чем удовлетворены жилищными условиями, чем неудовлетворены
В качестве мотива улучшения В качестве мотива улучшения В качестве мотива улучшения
жилищных условий Ч увеличение площади квартиры ^ жилищных условий - увеличе- жилищных условий - вложе-
ние площади квартиры, отселение молодого поколения в отдельную квартиру ние денежных средств
Желание проживать в много- ^ Желание проживать в много- * Желание проживать в индиви-
этажных домах ^ этажных домах дуальных домах
Не готовность взять илотеч- Не готовность взять ипотечный Готовность взять ипотечный
ный кредит кредит кредит
Постепенно растут запросы горожан относительно площади будущего жилья
Меняющиеся в сторону увеличение доходы населения
Желание по увеличению количества комнат в квартире
Увеличение спроса на жилье
Отличительной особенностью предложенного автором методического инструментария является учет силы влияния возраста, традиций, предпочтений на формирование спроса в сфере локального рынка жилья (рис 4) В работе показано, что для категории родители характерно преобладание удовлетворенности жилищными условиями (60,2 %), скорее неудовлетворен, чем удовлетворен - 22,7 %, поностью неудовлетворен - 17,1 % Интересно то, что в предыдущих исследованиях большинство родителей были неудовлетворены своими жилищными условиями Для категории молодежь характерна примерно такая же картина удовлетворены жилищными условиями 58,1 %, неудовлетворены - 41,9 %
В целом улучшить жилищные условия желают 69,5 % населения У молодежи прослеживается следующая особенность 41,9 % неудовлетворены жилищными условиями, и при этом желают улучшить свои жилищные условия 78,6 %
Рис 4 Влияние возраста, традиций на спрос на жилье в крупнейшем городе Ч Екатеринбурге
Отметим, что категория населения молодежь, предполагающая улучшить свои жилищные условия, скорее удовлетворена жилищными условиями, чем неудовлетворена (табл 3).
Таблица 3 - Распределение респондентов в зависимости от их удовлетворенности жилищными условиями и желанием их улучшить, %
Удовлетворенность жилищными условиями / Желание улучшить жилищные условия молодежь родители
желают не желают желают не желают
поностью удовлетворен 4 16 12 10
скорее удовлетворен, чем неудовлетворен 25 20 14 20
скорее неудовлетворен, чем удовлетворен П 2 1л 12
совершенно неудовлетворен 10 2 14
Среди родителей наибольшее количество скорее удовлетворенных, чем неудовлетворенных своими жилищными условиями и предполагающих улучшить жилищные условия приходится на 14 % Неудовлетворенных своими жилищными условиями и желающих улучшить их среди группы молодежи - 21 %, среди родителей Ч 24%
Большая часть респондентов проживает в многоэтажных домах молодежь - 73,2 %, родители Ч 89,8 % (табл 4) 12,5 % молодежи снимают квартиру Это связано с тем, что часть молодежи приезжают из других городов, либо живут отдельно от родственников. Но поскольку приобрести квартиру они пока не в состоянии, вынуждены снимать жилье.
Таблица 4 Ч Распределение респондентов по типу жилья в разрезе рассматриваемых категорий потребностей
Тип жилья Распределение респондентов по потребности и нужде в жилье Распределение респондентов по желанию в жилье
молодежь родители молодежь родители
чел % чел % чел % чел %
Многоэтажный дом 82 73,2 79 89,8 11 9,8 6 6,8
Индивидуальный дом 5 4,5 6 6,8 40 35,7 36 40,9
Общежитие 8,0 0 0,0 - - - -
Снимают квартиру 14 12,5 3 3,4 - - - -
Служебная квартира 2 1,8 0 0,0 - - -
Элитный дом - - J - 32 28,6 20 22,7
Нет ответа - - - - 29 25,9 26 29,6
Итого 112 100,0 88 100,0 112 100,0 88 100,0
Желания респондентов в жилье распространяются в проживании в индивидуальных домах- молодежь Ч 35,7 %, родители Ч 40,9 %. Нужно отметить, что в предыдущих исследованиях, проведенных С.А Ваксманом, ДА. Абрамовым и др., и в частности, самим автором, группа родителей предпо-
читала жить в многоэтажных домах, а их процент составлял 53,3 % 28,6 % молодежи и 22,7 % родителей предпочитают жить в элитных домах
Мотивы улучшения жилищных условий по рассматриваемым группам примерно совпадают (табл 5)
Таблица 5 Ч Распределение респондентов по мотивам улучшения жилищных условий
Распределение респондентов
Мотив улучшения жилищных условий всего молодежь родители
чел % чел % чел %
увеличение площади квартиры 45 32,4 33 37,5 12 23 5
улучшение планировки 22 15,8 14 15,9 8 15,7
улучшение района проживания 10 7Д 5 5,7 5 9,8
отселение молодого поколения 45 32,4 25 28,4 26 39 2
вложение средств В 5,8 5 5,7 3 59
другое 9 6,4 6 6,8 3 59
Итого 139 100,(У 88 100,0 51 100 0
Основным мотивом улучшения жилищных условий является у родителей - отселение молодого поколения (39,2 %), у молодежи - 28,4 % ответов. Далее следует для группы родителей увеличение площади квартиры -23,5 % Данный мотив у молодежи стоит на первом месте - 37,5 %
В настоящее время важной целью приобретения жилья является вложение своих активов в недвижимость Это выявилось и в ходе допонительного обследования, в результате которого исследовалось целевое использование жилья при его приобретении
4. Предложены методические рекомендации по формированию механизмов регулирования спроса на локальном рынке жилья в разрезе рассматриваемых нами категорий потребностей; обоснованы методы удовлетворения потребности в жилье, учитывающие специфику функционирования локального рынка жилья в крупнейшем городе.
Результаты анализа дали возможность утверждать, что среди многочисленных возможностей улучшения своих жилищных условий (приобретение жилья путем стандартной покупки на рынке, индивидуальное строительство, осуществление обмена квартиры с доплатой, аренда жилья, членство в ЖСК, участие в долевом строительстве) наиболее эффективным и результативным методом является приобретение жилья с помощью ипотечного кредитования Для активизации ипотечного кредитования необходимо - законодательное обеспечение развития системы ипотечного кредитования в РФ,
- финансовая поддержка развитию системы ипотечного кредитования на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
- наличие региональных структур, занимающихся жилищным строительством и имеющих опыт работы с этими активами и средствами населения;
- наличие интегрированной информационной системы, способной обеспечить контроль за реализацией программы и прохождением денежных средств;
- наличие рекламной информации о существовании системы ипотечного кредитования.
Автор доказывает, что существуют основные взаимозависимости параметров рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования (ЖИК), которые представлены на рис. 5.
I. СПРОС II. ЦЕНА
Влияние ЖИК на параметры жилищного рынка: - Расширяет платежеспособный спрос на объекты жилищного фонда : на первичном И-вторичном "рынках i!. Стимулирует качественное - и количественное изменение: жилищного фонда через: потребительский
С. '"'ТУ . -"'-у
i спрос
Влияет на увеличение цен через спрос и усиливает инвестиционную привлекательность жилищной
недвижимости. V. Обеспечивает, условия по со во купиости. фй-торов для увеличения объемов строительства и развития строййндустрии
' ' -у ''.:'. ^
Влияние параметров жилищного рынка на ЖИК:
Уветичение спроса:на объекты жилищного фонда стимулирует спрос на ЖИК и способствует ' росту процентных ставок, доходности кредиторов . "
И. ^Потребность в качегтвеш.ом и количественном изменении жилишною фонда стимулирует
рынок ЖИК ...
Ш. Механизм образования стоимости и цены на недвижимость 'непосредственно формирует и
регулирует ипотечный инструмент в делом, ставки процента, систему управления V. Увеличение объемов строительства жилищной .недвижимости" расширяет базу'для рынка " ЖИК й увеличивает спрос на кредитные ресурсы
Рис. 5. Взаимосвязь параметров жилищного рынка и ипотечного жилищного кредитования
Анализ состояния ипотечного кредитования в крупнейших российских городах показал, что наиболее приемлемые условия в области ипотечного кредитова-
ния созданы в Уфе и Самаре Это связано с тем, что данные программы поддерживаются местными и областными бюджетами, и, как следствие, характеризуются небольшим размером под невысокий процент, а также длительным сроком кредитования, что облегчает нагрузку на заемщика (табл 6)
Таблица б - Условия предоставления ипотечного кредитования в крупнейших городах России в 2005 г
Регион Размер кредита от стоимости жилья, % Срок кредитования, лет Ставка в год, %
Уфа. жилье в кооператив при поддержке городского бюджета 70 50-70 2-15 10-15 3,5 8 (разница компенсируется из бюджета)
программа с АИЖК 70 27 15
Пермь
желающие участвовать в ипотечном кредитовании стоящие в очереди на улучшение жилищных условий 15 6
Челябинск 70 5-10 15
Самара 85 25 15
Н Новгород 70 10
Москва 70 10 13-15
Санкт-Петербург 70 10 15-18
Екатеринбург 70 15 15-18
Несомненно, эффективное функционирование ипотечной системы возможно лишь при условии финансово-экономической стабилизации, при наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и при заинтересованности инвесторов вкладывать свои средства в систему ипотечного кредитования На выпонение этих условий ориентирована экономическая политика России и, в частности, г. Екатеринбурга.
Наличие потенциального спроса на ипотечные кредиты вызывает необходимость разработки вариантов ипотечного кредитования на перспективу, что, в конечном счете, позволит рассчитать сумму, необходимую для запуска программы ипотечного кредитования в г Екатеринбурге.
С целью выявления учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием, а также условий кредитования, схем, по которым они работают, в декабре 2007 г автором был проведен телефонный опрос всех действующих банков г. Екатеринбурга По результатам опроса подтвердили свое участие в ипотечном кредитовании 42 банка По сравнению с 2005г число банков, выдающих ипотечный кредит, увеличилось на 34. Считаем, развитие ипотеки в той или иной форме является единственной альтернативой реформирования современной
жилищной политики в направлении расширения его доступности для широких слоев населения со средними доходами и молодых семей
С другой стороны, механизмы и схемы кредитования дожны носить социально ориентированный характер Это означает, что дожны быть задействованы механизмы субсидирования, дотирования (государственного, муниципального для малообеспеченных, льготных категорий, предприятиями и организациями своих работников)
Результаты анализа позволили выделить основные существующие экономические методы регулирования спроса на жилье, которые включают
- налоговое регулирование,
- разработка и внедрение различных норм, правил и нормативов;
Ч стимулирование деятельности на рынке, способствующей решению государственных задач в области жилищной политики, через предоставление льгот, заказов и иные методы экономического поощрения,
Ч регулирование земельных отношений,
Ч система субсидирования и социальной поддержки населения,
- стимулирование конкуренции на рынке жилья;
- инвестиционная деятельность и ее регулирование на рынке жилья, создание условий для развития воспроизводственного процесса,
Ч создание условий и стимулирование развития рыночных финансово-кредитных механизмов, способствующих решению жилищных проблем населения и расширению деятельности экономических субъектов жилищного рынка
В работе подчеркивается необходимость качественного изменения роли государства в поддержке развития рынков жилья, в том числе и в крупнейших городах, при этом отмечается, что перспективы в этой сфере связаны с новыми возможностями, которые открываются в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России.
На основе выделенных основных методов, регулирующих спрос на жилье, автором были предложены механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в разрезе рассматриваемых категорий потребностей (рис 6).
Новизну авторского метода определяет дифференцированный подход к потребности населения в жилье и предложение конкретных механизмов регулирования спроса на локальном рынке жилья
Рис 6 Механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в разрезе категорий потребностей
Предложенные нами механизмы регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе не являются исчерпывающими, в связи с чем целесообразны дальнейшие углубленные исследования
Автором подчеркивается, что стимулирование рынка жилья является важным элементом социально-экономического развития города как сложной системы.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора
1. Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1 Власова Н.Ю., Головырских С А Зарубежный опыт регулирования спроса на жилье // Вестник ЧеГУ. Челябинск №10/2007 Вып 11 №2. 0,69 п л
2 Ваксман С А., Головырских С А. Тенденции потребительского поведения на рынке жилья крупнейшего города и формирование локальной жилищной политики // Известия УрГЭУ. Екатеринбург №1(18). 2007. 0,41 п л
2. Статьи, опубликованные доклады, методические разработки
1 Щипачева С А Жилищный кредит или лизинг жилья7 // Инновацион-ность хозяйственных систем: Тезисы VI Всероссийского форума молодых ученых и студентов Екатеринбург: Изд-во Урал, гос экон ун-та, 2003. 4.1 0,1 п л
2 Щипачева С А. Проблема жилищной обеспеченности населения Свердловской области // Севергеоэкотех-2003 Материалы межрегиональной молодежной научной конференции Ухта, 2003. 0,12 пл
3 Щипачева С А. Ипотечное кредитование, современное состояние и перспективы развития (на примере г Екатеринбурга) // Будущее города - глазами студентов Сб. материалов конкурса. Екатеринбург, 2003 0,18 пл.
4 Щипачева С А Решение жилищной проблемы путем ипотечного кредитования // Молодежь и экономика Материалы Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов. Ярославль1 ЯВФЭИ, 2004 Т2 0,1 пл.
5. Ваксман С А., Щипачева С А. Дифференциация требований населения городов разной крупности к жилью // Региональная экономика и региональная политика Сб. науч тр / Отв ред проф. Е Г Анимица Екатеринбург. Изд-во Урал, гос экон ун-та, 2004 Вып 7 0,36 п.л
6 Щипачева С А Роль государства в решении жилищной проблемы // Управление государственным сектором экономики технологии и инструмен-
ты Материалы Всероссийской научно-практической конференции Екатеринбург Изд-во Урал. гос. экон ун-та, 2004 0,12 п л
7 Головырских С А. Методы удовлетворения жилищной потребности в городах // Управление государственным сектором экономики технологии и инструменты" Материалы Второй Всероссийской научно-практической конференции Екатеринбург Изд-во Урал гос экон. ун-та, 2005 0,17 п л
8 Головырских С А Проблемы развития ипотечного кредитования в городах России // Актуальные вопросы развития экономики России теория и практика. Труды 1П межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов Ч 2. Нижний Новгород ВГИПУ, 2005 0,29 п л
9. Головырских С А Требования населения к жилью и ипотечному кредитованию в г Екатеринбурге // Экономико-правовые проблемы и перспективы развития Уральского региона Материалы II Международной научно-практической конференции. Екатеринбург Изд-во УрО РАН, 2006 0,29 п л.
10 Головырских С А. Спрос на жилье в Екатеринбурге // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире: Материалы IX Всероссийского форума молодых ученых и студентов Екатеринбург Изд-во Урал гос экон ун-та, 2006.Ч 1 0,1 пл.
11 Головырских С А Роль государственных органов власти в решении жилищной проблемы // Современный этап реформирования российской системы государственной власти и местного самоуправления: Сб статей Международной конференции. Екатеринбург Изд-во УрАГС, 2006 0,1 п л
12 Головырских С.А Доступность жилья для населения // Конкурентоспособность территорий и предприятий меняющейся России Материалы X Всероссийского форума молодых ученых и студентов Екатеринбург. Изд-во Урал гос экон ун-та, 2007 4.1 0,1 п л
13 Головырских С А Мультипликативный эффект в жилищном секторе как локомотив развития экономики России // Реформирование экономики, социальной сферы и образования России направления, проблемы, перспективы Сб статей II Всероссийской научно-технической конференции Пенза, 2007 0,12 пл.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ ВВЕДЕНИЕ
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ СПРОСА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
1.1 Спрос в системе категорий удовлетворения потребностей населения
1 2. Методические подходы к анализу спроса на локальном рынке жилья 1.3 Факторы, влияющие на спрос на локальном рынке жилья
2. ТЕНДЕНЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШИХ ГОРОДАХ РОССИИ
2 1 Анализ жилищной обеспеченности населения в крупнейших городах России
2 2. Выявление требований населения к жилью
2 3 Методические подходы для расчетов ипотечного кредитования в крупнейшем городе
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ
3 1 Методы удовлетворения жилищной потребности в крупнейшем городе 3.2. Выработка механизмов регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ПРИЛОЖЕНИЯ
Подписано в печать 28 01 2008 Формат бумаги 60x84 Бумага для множительных аппаратов Печать плоская Усл,печл 1,75 Заказ 102 Тираж 150 экз Издательство
Уральского государственного экономического университета
_Екатеринбург, ул 8 Марта /Народной воли, 62/45_
ПОП УрГЭУ Уральский государственный
Экономический университет
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Головырских, Светлана Андреевна
ВВЕДЕНИЕ.
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ СПРОСА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.
1.1. Спрос в системе категорий удовлетворения потребностей населения.
1.2. Методические подходы к анализу спроса на локальном рынке жилья.
1.3. Факторы, влияющие на спрос на локальном рынке жилья.
2. ТЕНДЕНЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШИХ 61 ГОРОДАХ РОССИИ.
2.1. Анализ жилищной обеспеченности населения в крупнейших городах Рос- 61 сии.
2.2. Выявление требований населения к жилью.
2.3. Методические подходы для расчетов ипотечного кредитования в крупнейшем городе.
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ СПРОСА
НА ЖИЛЬЕ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ.ЮЗ
3.1. Методы удовлетворения жилищной потребности в крупнейшем городе.ЮЗ
3.2. Выработка механизмов регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе .'.Ю
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и регулирование спроса на жилье в крупнейшем городе"
Среди многочисленных проблем социально-экономического развития городов особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, которая сопровождается сопряженным развитием целого шлейфа негативных социальных, политических, психологических и иных процессов и отрицательных последствий.
Углубление количественных и качественных диспропорций между спросом и предложением жилья в условиях отсутствия внешней государственной политики в этой сфере лишает милионы людей позитивных жизненных перспектив. В то же время обеспеченность жильем служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.
В этих условиях существенное теоретико-методологическое и практическое значение приобретает формирование новой парадигмы спроса на жилье, в том числе и в масштабах крупнейшего города, смягчающей и в перспективе преодолевающей существующие дисбалансы спроса и предложения. По нашему мнению, новая парадигма может опираться на следующие основные постулаты.
Во-первых, жилье - базовая, жизненно необходимая потребность людей. Без удовлетворения данной потребности становится проблематично само существование человека. Кроме того, отсутствие жилья делает невозможным поноценное удовлетворение большинства других потребностей человека. В городах России существует огромная потребность населения в улучшении жилищных условий. Стоимость жилья остается высокой в сравнении с уровнем доходов граждан. Стоит задача повысить доступность жилья для широких слоев населения. Это не только огромная социальная задача, но и важнейшая задача для развития строительного комплекса и сопряженных отраслей страны, регионов и городов.
Во-вторых, доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным, муниципальным и коммерческим институтам.
В-третьих, жилье является фактором инвестиционной привлекательности конкретной территории. Другими словами, жилье не только служит для удовлетворения потребности в жилье, но и становится средством накопления. Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье - объект привлечения догосрочных вложений, а с другой - для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.
Таким образом, актуальность исследования обусловлена недостаточной разработанностью вопросов, связанных с особенностями формирования и регулирования спроса на жилье в крупнейших городах, переживающих сложный процесс трансформации своих функций и усиливающих свою роль в структуре экономики страны и ее регионов.
Степень разработанности проблемы. Теоретическим, методическим и прикладным вопросам развития жилья, решению жилищной проблемы в России посвящено значительное количество трудов отечественных авторов.
В советское время эти проблемы наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как М.М. Авешников, Д.Л. Бронер, Т.И. Заславская, К.К. Карташева, Т.И. Корягина, Б.Р. Рубаненко, Р.В. Рывкина, Д.Г. Тонский и др.
В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах таких исследователей, как И.А. Абанкина, Т.Д. Бекина, В.В. Бузырев, В.И. Бутов, С.А. Ваксман, В.Д. Веремейкина, В.Г. Волочков, А.К. Гуза-нова, М.Н. Дмитриев, Л.И. Дронова, В.Г. Игнатов, 0.3. Каганова, Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, B.C. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина, А.С. Новоселов, Т. Овсянникова, Э.В. Пешина, О.Г. Поздеева, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк, И.А. Чубаров и др.
Важное значение для понимания закономерностей развития рынка жилья, функционирующего в рамках определенной территории, в том числе и в пространстве современных крупнейших городов, имеют работы Е.Г. Анимицы, B.C. Боголюбова, НЛО. Власовой, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, Г.М. Лаппо, В.И. Лексина, Л.Э. Лимонова, В.Я. Любовного, С.В. Придвижкина, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель.
Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание. Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Э. Бёрджеса, Т. Вонга, П. Зорна, JI. Греб-лера, А. Гудмана, Т. Кауко, Дж. Керла, Дж. Куигли, Дж. Маддала, Д. Макленана, С. Мэйсела, Р. Миза, Р. Мьюта, Э. Ольсена, О. Плота, Г. Поляковского, С. Рении, О. Сал-ливана, Р. Страйка, М. Фери, Дж. Фридмена, X. Хойта, Р. Шилера и др. Следует подчеркнуть, что зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений.
Вместе с тем, исследованию спроса на жилье, в том числе формирующегося в пространстве крупнейшего города, уделяется в научной литературе недостаточное внимание. Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей определенный баланс между спросом и предложением жилья в современных условиях крупнейшего города, недостаточная разработанность ее отдельных компонентов, определили общий замысел настоящего исследования.
Объектом исследования выступает спрос на локальном рынке жилья, формирующийся в пространстве крупнейшего города.
Предметом исследования является система экономических отношений, возникших при формировании и регулировании спроса на жилье на локальном рынке крупнейшего города.
Цель исследования заключается в развитии теоретических представлений о формировании и развитии спроса на локальном рынке жилья в крупнейшем городе и выявлении механизмов его регулирования.
В рамках достижения поставленной цели были поставлены и последовательно решались следующие исследовательские задачи:
1. Уточнить содержание понятия спрос на жилье, выявить специфику новой парадигмы спроса на жилье;
2. Систематизировать существующие методы анализа спроса на жилье, выявить тенденции и проблемы обеспеченности жильем населения крупнейшего города, обосновать методические подходы к оценке состояния ипотечного кредитования;
3. Обосновать механизмы регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужила совокупность научных представлений и концептуальных установок отечественных и зарубежных ученых в области жилищной политики, денежно-кредитных отношений, экономики жилой недвижимости, региональной и городской экономики.
Во-первых, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие исследовать формирование рынка жилья как элемента становления рыночной системы, действующей на разных территориальных уровнях.
Во-вторых, это теории экономики города, дающие возможность выявить специфику функционирования и развития рынка жилья в различных типах городских поселений, в том числе крупнейших.
Инструментально-методический аппарат представляет собой сочетание как базовых методов научного познания, в частности, диалектического и системно-структурного, так и общих методов, среди которых Ч экономико-статистический, сравнительно-исторический, функциональный.
Нормативно-правовая база разработки проблемы представлена рядом законодательных актов: Гражданским, Жилищным, Налоговым, Градостроительным, Семейным Кодексами, а также Законами РФ по жилищной политике и ипотеке, Указами Президента РФ, Постановлениями и решениями федерального и областного правительств, документами Администрации г. Екатеринбурга, законодательными и нормативными документами Российской Федерации и муниципальных образований.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистических сборников, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости, материалов банков Екатеринбурга, а также теоретические и фактические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодической печати. Большая часть материалов была собрана, проанализирована и обобщена непосредственно автором.
Диссертантом получены следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками научной новизны и являющиеся предметом защиты:
1) уточнено содержание понятия спрос на локальном рынке жилья на основе критического анализа и обобщения определений спроса на жилье, сложившихся в отечественной и зарубежной литературе, а также учета постулатов новой парадигмы спроса на жилье;
2) разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, учитывающий специфику его функционирования в пространстве крупнейшего города как сложной полиструктурной социально-экономической системы; а также позволяющий выявить тенденции и проблемы в сфере спроса на жилье на локальном рынке;
3) предложены механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в крупнейшем городе, позволяющие удовлетворить потребности жителей в жилье.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций:
- в нормотворческой деятельности представленных органов местного самоуправления, регулирующих процессы развития рынков жилья;
- в управленческой деятельности испонительных органов местного самоуправления при разработке программ и планов развития жилищного рынка, при формировании жилищной политики в крупнейшем городе;
- в педагогической деятельности преподавателей вузов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.
Достоверность содержащихся в диссертации подходов, выводов и рекомендаций подтверждается применением обоснованного методического инструментария, использованием и корректной обработкой большого объема статистического и фактического материалов, личным опытом работы автора.
Апробация результатов работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и обсуждались и получили одобрение на: Всероссийских научно-практических конференциях (г. Екатеринбург, 2003-2006гг.), Межрегиональной молодежной научной конференции (г. Ухта, 2003), Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов (г. Ярославль, 2004, г. Екатеринбург, 2006), Межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов (г. Нижний Новгород, 2005).
Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при чтении курса Экономика города.
Методические положения и практические рекомендации автора реализуются в процессе разработки направлений развития приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России при реализации на территории муниципального образования город Екатеринбург, в том числе при реализации Постановления Главы Екатеринбурга от 28.09.2007г. №4370 Об утверждении перечней мероприятий по реализации приоритетных национальных проектов и региональных компонентов приоритетных национальных проектов в муниципальном образовании город Екатеринбург.
Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 15 публикациях общим объемом 3,25 п.л., в том числе две работы опубликованы в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка литературы и приложений. Содержание работы изложено на 169 страницах машинописного текста и включает 27 рисунков, 26 таблиц, список литературы из 228 наименований, а также 27 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Головырских, Светлана Андреевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предпринятое в данной диссертационной работе исследование теоретико-методологических и прикладных аспектов формирования и регулирования спроса на локальном рынке жилья позволило автору сформулировать и обосновать следующие научные положения и результаты, выносимые на защиту.
1. Уточнено и углублено содержание понятия спрос на локальном рынке жилья в контексте новой парадигмы, включающей три основные категории -нужда, потребность и желание.
На основе критического анализа и обобщения основных научных подходов раскрывается содержательная сущность понятия спрос в сопряжении с такими базовыми понятиями, как нужда, потребность, и желание. В частности:
1) спрос - это общественная или личная потребность в материальных благах и услугах, в том числе и потребность в жилье, причем величина спроса определяется количеством товара (услуги), которое покупатель готов приобрести в данный период времени и при определенных условиях;
2) нужда человека, под которой мы понимаем минимальную объективную потребность, без которой невозможна жизнь человека. Человек, живя в бараке, в ветхом жилье, в данном случае удовлетворяет свою первичную, насущную, естественную, базовую потребность.
2) потребность человека, где сама потребность (надобность) выступает как единство объективного и субъективного, т.е. существуют различного рода причины (например, увеличение количества членов семьи), по которым человек предъявляет спрос на более лучшее жилье. В данном случае человек уже удовлетворил свою первичную потребность.
4) желание человека. Данное понятие можно охарактеризовать как субъективную растущую потребность, т.е. человек в целом удовлетворен своими жилищными условиями, однако с изменением ценностных ориентиров развития общества, повышением материального состояния населения, горожанин, в частности стремится к улучшению своих жилищных условий, например, покупкой коттеджа, загородного дома и т.п.
Близость понятий потребность и спрос на жилье очевидна. Однако понятие потребность трактуется гораздо шире и разнообразнее.
Критический анализ и обобщение основных научных подходов к пониманию дефиниции спрос на жилье позволили автору сделать вывод об отсутствии единой трактовки данного понятия. Сравнение конструктивных идей, раскрывающих экономическую сущность понятия спрос на жилье позволили выделить четыре основных группы определений.
Во-первых, спрос на жилье - это удовлетворение базовой биологической потребности, без которой невозможна жизнь человека.
Во-вторых, спрос на жилье - это нужда, потребность или желание иметь его, подкрепленные объемом денежных средств, необходимых для его покупки.
В-третьих, спрос на жилье - это потребность со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения желаемого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов.
В-четвертых, спрос на жилье - это количество жилья и жилищных услуг, которые хотят и могут приобрести потребители.
Во всех рассмотренных определениях атрибутом спроса на жилье является размещение последнего в границах замкнутого территориального образования безотносительно к уровню территориальной иерархии. Одно и то же определение оказывается применимо к национальному, региональному и местному (локальному) спросу на жилье. Поэтому для понимания определения спроса на локальном рынке жилья был проведен сравнительный анализ различных трактовок определения локальный рынок жилья.
Принимая во внимание различные научные трактовки, а также, учитывая неразрывную связь пространственно-временных процессов с экономикой, мы определили спрос на локальном рынке жилья как количество жилья и жилищных услуг, которое может и желает приобрести население (домохозяйства, потребители, инвесторы), обладающее средствами и доходами (а для некоторых и не имеющих их) в объемах, достаточных для целевого использования, приобретения необходимого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов на территории муниципального образования.
В данном определении акцент сделан на целевое использование, приобретение жилья, поскольку жилье выступает не только как объект постоянного потребления, но и как объект инвестирования средств. Тем более, что в настоящее время именно в крупнейших городах последняя цель выходит на первый план. Из-за сочетания функций потребления и накопления в жилищном секторе пересекаются различные денежные потоки. С одной стороны, жилье Ч объект привлечения догосрочных вложений, а с другой Ч для поддержания жилой недвижимости в хорошем состоянии граждане постоянно инвестируют в ее модернизацию и ремонт.
2. Систематизирована структура спроса и в соответствии с этим структурированы факторы, оказывающие влияние на спрос на локальном рынке жилья.
Автор доказывает, что структуру спроса можно представить следующим образом. Совокупный спрос на жилье включает потенциальный спрос и реальный спрос на жилье. Считаем, что потенциальный спрос на жилье - это количество жилья, необходимого населению, которое не имеет финансовых возможностей приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье - это количество жилья, необходимого населению, которое хочет и может позволить себе приобрести и содержать его. Реальный спрос на жилье можно подразделить на такие виды спроса, как потребительский спрос и перегретый (инвестиционный, спекулятивный) спрос. Потребительский спрос на жилье Ч это количество жилья, необходимого населению, целью которого является длительное и постоянное потребление его, т.е. улучшение жилищных условий, жилье - как средство существования. Иная цель у перегретого (инвестиционного) спроса. Данный спрос на жилье понимается как количество жилья, необходимого населению как объект инвестирования денежных средств, как финансовый актив. Этот вид спроса сейчас очень характерен для крупнейших городов.
В соответствии с представленной структурой спроса все факторы, влияющие на спрос на жилье в крупнейшем городе можно структурировать на несколько групп, одни из которых относятся к внешней среде, а другие факторы - к внутренней среде локального рынка. Факторами внешней среды, влияющими на спрос на локальном рынке жилья являются факторы, действующие на общенациональном и региональном уровнях. К факторам внутренней среды относятся те факторы, которые действуют в пределах муниципального образования. Поскольку целью нашей работы является регулирование спроса на локальном рынке жилья, то в качестве факторов, которые формируют внутреннюю среду функционирования и развития локального рынка жилья и спроса на данном рынке, мы выделяем следующие: 1) пространственные; 2) экономические; 3) демографические; 4) организационно-правовые; 5) научно-технические; б) социальные; 7) градостроительные; 8) природно-климатические; 9) национальные традиции; 10) предпочтения потребителей.
По степени воздействия этих факторов на развитие локального рынка жилья, мы их классифицируем на факторы:
- влияющие непосредственно (ведущие, активные);
- влияющие опосредованно (второстепенные, пассивные).
Следует акцентировать внимание на усиливающее воздействие предпочтений потребителей на развитие локального рынка жилья в пространстве крупнейшего города. Неоднородность предпочтений многочисленных домохозяйств, предъявляющих дифференцированный спрос на разные типы жилья, разные условия проживания и разные формы финансирования его приобретения (или же аренды), формирует многослойную структуру рынка жилья.
3. Разработан методический подход к анализу спроса на локальном рынке жилья, обосновывающий основные направления анализа, содержания и специфики применения его в условиях крупнейшего города.
Разработка методики осуществлялась, с одной стороны, в контексте общенациональной методологии исследования закономерностей развития территориальных рынков, а с другой, автор конкретизирует их применительно к определенному сегменту рынка (рынку жилья), функционирующему в рамках определенного типа поселений (крупнейшего города).
Базируясь на понятии спроса на локальном рынке жилья, на структуре, видах спроса, мы предлагаем следующую методику анализа спроса на локальном рынке жилья:
1) анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья;
2) анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья;
3) анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья.
Совокупность характеристик сгруппирована в три многокомпонентных блока, анализ которых позволяет выявить количественные и качественные изменения спроса на локальном рынке жилья как относительно самостоятельного экономического феномена и как важного элемента городской экономики.
Анализ факторов, влияющих на спрос на локальном рынке жилья включает следующие компоненты: пространственные, экономические, демографические, организационно-правовые, научно-технические, социальные, градостроительные, природно-климатические факторы, национальные традиции.
Анализ потребительских предпочтений на локальном рынке жилья включает: качество жилища, уровень доходов населения, демографическую ситуацию, условия финансирования жилья для населения, цены на жилье, жилищное строительство. Анализ потребительских предпочтений был апробирован во 2 главе работы.
Анализ инвестиционного спроса на локальном рынке жилья представляет собой анализ спекулятивного спроса на жилье и наведенного спроса. Спекулятивный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, который предназначен для перепродажи приобретаемого жилья по более высокой цене с целью присвоения образующейся за счет разницы цен прибыли. Следует подчеркнуть, что спекулятивный спрос на жилье связан с осознанным риском инвестора. Наведенный спрос на локальном рынке жилья представляет собой спрос на жилье, в результате которого население, имея более высокий уровень дохода в других городах России (например, северных), приобретает жилье на данном рынке для достижения различных целей.
Мы допонили свой методический подход параметрическими характеристиками, позволяющими более детально оценить состояние спроса на локальном рынке жилья крупнейшего города.
Обосновано, что особенности функционирования рынка жилья и спроса на жилье будут существенно модифицироваться вышеизложенными факторами и параметрическими характеристиками, носящими пространственно неравномерный характер. Наглядное тому подтверждение - ввод в действие жилых домов в крупнейших городах России.
По объему ввода жилья среди городов-милионников г. Екатеринбург в 2005 г. занимал 1 место - 643,60 тыс. кв. м. Однако в 2006 г. г. Екатеринбург занял 2 место после Новосибирска, где в прошедшем году объем ввода жилья увеличися в 2,5 раза. В 2005-2006 гг. наибольшие объемы ввода жилья и стабильный рост жилищного строительства наблюдается в г. Екатеринбурге, Казани, Омске и Уфе. Снижение объемов жилищного строительства по сравнению с 2005 г. отмечено в г. Самаре (более чем в 2 раза).
По вводу жилья в перерасчете на 1 жителя в 2006 г. среди городов-милионников лидирующее место занимают Казань и Омск. Наименьший ввод общей площади жилых домов на 1 жителя наблюдается в Самаре - 0,14 кв. м. Среди крупнейших городов по данному показателю г. Екатеринбург занимает 4 место (0,56 кв. м).
Существующая дифференциация доходов не позволяет большей части населения, имеющей низкие и средние доходы, претендовать на покупку благоустроенного жилья. Только часть семей со средним достатком может рассчитывать на приобретение дешевого жилья.
С целью выявления требований населения Екатеринбурга к качеству жилья, его стандартам, а также финансовых возможностей горожан и приемлемые для них ипотечные параметры, автором под руководством С.А. Ваксмана в апреле 2005г. было проведено анкетирование, которое позволило в какой-то мере оценить спрос населения на локальном рынке жилья. Анкета содержала 25 вопросов, которые были сгруппированы в 4 блока, каждый из которых имеет собственную цель: 1) общее представление о респонденте; 2) характеристика его жилищных условий, удовлетворенность жильем; 3) требования, предъявляемые респондентом к жилью; 4) отношение респондента к ипотечному кредитованию. В опросе были задействованы две возрастные категории населения: учащаяся молодежь в возрасте до 24 лет (студенты) и более старшее поколение в возрасте 40-55 лет (родители). Обследованием было охвачено 200 человек. Среди них 112 человека - это молодежь (55,8%) и 88 человека - родители (44,2%)
Анализ позволил выявить следующие тенденции в сфере спроса на жилье на локальном рынке:
1) Постоянное увеличение спроса на жилье в крупнейшем городе;
2) Все большая удовлетворенность населения своими жилищными условиями;
3) Постоянно растущие запросы горожан относительно площади будущего жилья;
4) Меняющиеся в сторону увеличения доходы населения.
Отличительной особенностью предложенного автором методического инструментария является учет силы влияния возраста, традиций, предпочтений на формирование спроса в сфере локального рынка жилья. В работе показано, что для категории родители характерно преобладание удовлетворенности жилищными условиями (60,2 %); скорее неудовлетворен, чем удовлетворен - 22,7 %, поностью неудовлетворен
17.1 %. Интересно то, что в предыдущих исследованиях большинство родителей были неудовлетворены своими жилищными условиями. Для категории молодежь характерна примерно такая же картина: удовлетворены жилищными условиями 58,1 %, неудовлетворены - 41,9 %.
В целом улучшить жилищные условия желают 69,5 % населения. У молодежи прослеживается следующая особенность: 41,9 % неудовлетворены жилищными условиями, и при этом желают улучшить свои жилищные условия 78,6 %.
Отметим, что категория населения молодежь, предполагающая улучшить свои жилищными условия, скорее удовлетворена жилищными условиями, чем неудовлетворена.
Среди родителей наибольшее количество скорее удовлетворенных, чем неудовлетворенных своими жилищными условиями и предполагающих улучшить жилищные условия приходится на 14 %. Неудовлетворенных своими жилищными условиями и желающих улучшить их среди группы молодежи Ч 21 %, среди родителей - 24 %.
Большая часть респондентов проживает в многоэтажных домах: молодежь
73.2 %, родители - 89,8 %. 12,5 % молодежи снимают квартиру. Это связано с тем, что часть молодежи приезжают из других городов, либо живут отдельно от родственников. Но поскольку приобрести квартиру они пока не в состоянии, вынуждены снимать жилье.
Желания респондентов в жилье распространяются в проживании в индивидуальных домах: молодежь - 35,7 %, родители - 40,9 %. Нужно отметить, что в предыдущих исследованиях, проведенных С.А. Ваксманом, Д.А. Абрамовым и др., и в частности, самим автором, группа родителей предпочитала жить в многоэтажных домах, а их процент составлял 53,3 %. 28,6 % молодежи и 22,7 % родителей предпочитают жить в элитных домах.
Основным мотивом улучшения жилищных условий является у родителей - отселение молодого поколения (39,2 %), у молодежи - 28,4 % ответов. Далее следует для группы родителей увеличение площади квартиры - 23,5 %. Данный мотив у молодежи стоит на первом месте - 37,5 %.
В настоящее время важной целью приобретения жилья является вложение своих активов в недвижимость. Это выявилось и в ходе допонительного обследования, в результате которого исследовалось целевое использование жилья при его приобретении.
4. Предложены методические рекомендации по формированию механизмов регулирования спроса на локальном рынке жилья в разрезе рассматриваемых нами категорий потребностей; обоснованы методы удовлетворения потребности в жилье, учитывающие специфику функционирования локального рынка жилья в крупнейшем городе.
Результаты анализа дали возможность утверждать, что среди многочисленных возможностей улучшения своих жилищных условий (приобретение жилья путем стандартной покупки на рынке, индивидуальное строительство, осуществление обмена квартиры с доплатой, аренда жилья, членство в ЖСК, участие в долевом строительстве) наиболее эффективным и результативным методом является приобретение жилья с помощью ипотечного кредитования.
Для активизации ипотечного кредитования необходимо:
- законодательное обеспечение развития системы ипотечного кредитования в РФ;
- финансовая поддержка развитию системы ипотечного кредитования на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
- наличие региональных структур, занимающихся жилищным строительством и имеющих опыт работы с этими активами и средствами населения;
- наличие интегрированной информационной системы, способной обеспечить контроль за реализацией программы и прохождением денежных средств;
- наличие рекламной информации о существовании системы ипотечного кредитования.
Анализ состояния ипотечного кредитования в крупнейших российских городах показал, что наиболее приемлемые условиями в области ипотечного кредитования созданы в Уфе и Самаре. Это связано с тем, что данные программы поддерживаются местными и областными бюджетами, и, как следствие, характеризуются небольшим размером под невысокий процент, а также длительным сроком кредитования, что облегчает нагрузку на заемщика.
Несомненно, эффективное функционирование ипотечной системы возможно лишь при условии финансово-экономической стабилизации, при наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты и при заинтересованности инвесторов вкладывать свои средства в систему ипотечного кредитования. На выпонение этих условий ориентирована экономическая политика России и, в частности, г. Екатеринбурга.
Наличие потенциального спроса на ипотечные кредиты вызывает необходимость разработки вариантов ипотечного кредитования на перспективу, что, в конечном счете, позволит рассчитать сумму, необходимую для запуска программы ипотечного кредитования в г. Екатеринбурге.
С целью выявления учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием, а также условий кредитования, схем, по которым они работают, в декабре 2007 г. автором был проведен телефонный опрос всех действующих банков г. Екатеринбурга. По результатам опроса подтвердили свое участие в ипотечном кредитовании 42 банка. По сравнению с 2005г. число банков, выдающих ипотечный кредит, увеличилось на 34. Считаем, развитие ипотеки в той или иной форме является единственной альтернативой реформирования современной жилищной политики в направлении расширения его доступности для широких слоев населения со средними доходами и молодых семей.
С другой стороны, механизмы и схемы кредитования дожны носить социально ориентированный характер. Это означает, что дожны быть задействованы механизмы субсидирования, дотирования (государственного, муниципального для малообеспеченных, льготных категорий, предприятиями и организациями своих работников).
Результаты анализа позволили выделить основные существующие экономические методы регулирования спроса на жилье, которые включают:
- налоговое регулирование;
- разработка и внедрение различных норм, правил и нормативов;
- стимулирование деятельности на рынке, способствующей решению государственных задач в области жилищной политики, через предоставление льгот, заказов и иные методы экономического поощрения;
- регулирование земельных отношений;
- система субсидирования и социальной поддержки населения;
- стимулирование конкуренции на рынке жилья;
- инвестиционная деятельность и ее регулирование на рынке жилья, создание условий для развития воспроизводственного процесса;
- создание условий и стимулирование развития рыночных финансово-кредитных механизмов, способствующих решению жилищных проблем населения и расширению деятельности экономических субъектов жилищного рынка.
В работе подчеркивается необходимость качественного изменения роли государства в поддержке развития рынков жилья, в том числе и в крупнейших городах, при этом отмечается, что перспективы в этой сфере связаны с новыми возможностями, которые открываются в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
На основе выделенных основных методов, регулирующих спрос на жилье, автором были предложены механизмы регулирования спроса на локальном рынке жилья в разрезе рассматриваемых категорий потребностей.
Новизну авторского метода определяет дифференцированный подход к потребности населения в жилье и предложение конкретных механизмов регулирования спроса на локальном рынке жилья.
Предложенные нами механизмы регулирования спроса на жилье в крупнейшем городе не являются исчерпывающими, в связи с чем целесообразны дальнейшие углубленные исследования.
Автором подчеркивается, что стимулирование рынка жилья является важным элементом социально-экономического развития города как сложной системы.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Головырских, Светлана Андреевна, Екатеринбург
1. Нормативно-правовая база
2. Госкомстат России. Российский статистический ежегодник. 2006.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (4.1 от 30.11.1994 №51-ФЗ, 4.2 от 26.01.1996 №14-ФЗ).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации. №188-ФЗ от 29.12.2004.
5. Материалы Администрации г. Екатеринбурга.
6. Методические указания филиала Газпромбанка г. Екатеринбурга, Сбербанка РФ, Банка Первое О.В.К., Урало-Сибирского банка.
7. Областной закон от 8 июня 1995 г. № 17-03 Об основах жилищной политики в Свердловской области.
8. Постановление Главы г. Екатеринбурга от 16 февраля 2001 г. № 173 Об обеспечении гарантий платежеспособности членов ТСЖ Ссудно-сберегательного строительного товарищества-1.
9. Постановление Главы города Екатеринбурга от 4 сентября 2000 г. № 923 I О перспективах программы по жилищным облигациям на период до 2005 г. (Приложение к Постановлению Программа муниципального жилищного займа).
10. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
11. Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2003 г. № 700 О подпрограмме государственные жилищные сертификаты на 2004-2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 гг..
12. Постановление Правительства Свердловской области от 15 мая 2003 г. № 296-ПП Об организации системы ипотечного жилищного кредитования.
13. Постановление Правительства Свердловской области от 16 мая 2002 г. № 323-ПП О прогнозе социально-экономического развития Свердловской области на 2003 г. и прогнозе сводного финансового баланса Свердловской области на 2003г..
14. Постановление Правительства Свердловской области от 19 февраля 2004 г. № 117-ПП О компенсации удорожания стоимости строительства домов жилищно-строительных кооперативов в 2004 г..16. Регионы России, 2006.
15. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-Ф3.
16. Социально-экономическое положение городов и районов Свердловской области за 1998-2003 гг. / Госкомстат России. Екатеринбург, 2003.
17. Указ Губернатора Свердловской области от 11 сентября 2001 г. № 707-УГ О развитии жилищного строительства в Свердловской области.
18. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 гг.
19. Федеральный закон от 02.12.1990 г. №395-1 О банках и банковской деятельности.
20. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
21. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.2. Книги и статьи
22. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. Градоведение. 2-е изд. перераб. и доп. Екатеринбург: Изд-во Урал.гос. экон.ун-та, 2006. 417 с.
23. Афанасьева Т. Ипотеке найдут дешевые кредиты // Российская бизнес-газета. 23 марта 2004. С. 7-9.
24. Банки могут лишиться права эмитировать ипотечные облигации, взамен получив возможность выдавать ипотечные сертификаты участия // АК&М. 26 февр. 2004. С. 2-4.
25. Баранова Л.Я., Левин А.И. Потребности. Доходы. Потребление. М.: Экономика, 1988.
26. Барсукова С. Райффайзенбанк соблазняет нереальными кредитами // ИБС Daily. 20 апр. 2004. С. 5.
27. Белюсова Е.В. Тенденции формирования развития локального рынка жилья крупнейшего города / Диссертация на соискание ученой степени к.э.н., Екатеринбург, 2006. 191 с.
28. Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. М.: Ростов н/Д, 2000. С. 200.
29. Ваксман С.А., Абрамов Д.А., Воробьева О.Е. Требования населения крупного города к жилью // Региональная экономика и региональная политика. Сб. науч. тр. Вып.4. Екатеринбург, 1998. С. 30-39.
30. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Учеб. пособие. Екатеринбург: УрГЭУ, 1998. - 97 с.
31. Ваксман С.А., Коч М.Н. Условия ипотечного кредитования в крупнейшем городе Урала // Региональная экономика и региональная политика. Сб. науч. тр. Вып.6. Екатеринбург, 2001. С. 281-296.
32. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. Ч 2002. № 4. С. 20-31.
33. Веретенников Ю. Ипотека на нефтедолары // Время новостей. 28 янв. 2004. С. 7.
34. Винокурова И. Банки построят заемщиков // Профиль. 12 апр. 2004. С. 13-14.
35. Вислогузов В. Единая Россия взялась за ипотеку // Коммерсант. 27 февр. 2004. С. 3-6.
36. Власова Н.Ю. Современные тенденции развития крупнейших городов России // Региональная экономика и региональная политика. Сб. науч. тр. Вып.4. Екатеринбург, 1998. С. 12-25.
37. Гальперин В.М., Игнатьев СМ., Моргунов В.И. Микроэкономика. -СПб.: Экономическая школа, 1996.
38. Гнедовец Д. ЦБ ужесточил требования к ипотечным банкам // Коммерсант. 23 марта 2004. С. 2-4.
39. Годовой отчет Фонда Института экономики города. М., 1996. 58 с.
40. Гончарова И.В. Оценка потребностей и спроса на жилье в г. Екатеринбурге. Курсовая работа по дисциплине Экономика города. Екатеринбург, 2000. 43 с.
41. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М., 2002. С. 238.
42. Губанов А. Какая ипотека настоящая? // Наша газета. 12 марта 2004. № 10 (433). С. 4.
43. Гутин В.Б. Кредитование клиентов муниципальной жилищной ипотеки // Жилищное строительство. 2003. С. 12-15.
44. Данные Всемирного банка (2004г.).
45. Деревягин Б. Банкиры считают, что ипотека пока не получается // Газетами. 28 янв. 2004. С. 9.
46. Деревягин Б. Черная ипотека Ч ловушка для инвесторов // Газета.Яи. 6 апр. 2004. С. 7.
47. Дубинский В., Редлих Е., Аскоченский Д. Кредит о двух концах // Российская бизнес-газета. 6 апр. 2004. С. 3-4.
48. Думнов А., Нестеров JI. Становление и развитие статистики рынка жилья в СНГ // Вопросы статистики. 1998. № 4. С. 3-7.
49. Евдокимова С. Ипотека: квартирный вопрос или ответ? // АиФ. Сент. 2003. №41 (1198). С. 13-14.
50. Жданов А. Новоселье в кредит // Деловой квартал. 1 июля 2002. С. 12-13.
51. Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. 224с.
52. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. Агапкина В.М. Научн. ред. Черняк А.В., Черняк В.З. М., 2001.
53. Занадворов B.C., Ильина И.П. Теория экономики города. М.: ВШЭ, 1999.
54. Збрицкий А.А. Усиление экономических методов управления в строительстве. Иркутск, Изд-во Иркутского ун-та, 1990. С.15.
55. Ипотека (информационно-аналитическая газета): февраль-март. 2004. № 2 (06); март-апрель. 2004. № 3 (07); апрель-май. 2004. № 4 (08).
56. Ипотека в России / Под ред. А.В. Токушина. М.: Юристъ, 2002. 525 с.
57. Ипотека ипотеке рознь // Эксперт Урал. 3 февр. 2003. № 4 (86). С. 6-7.
58. Ипотека: еще одна попытка // Газета Деловое Прикамье. 23 сент. 2003. № 35. С. 6-7.
59. Ипотечное кредитование (материалы Сбербанка РФ), 1997.
60. Какие нормативы вводит банк России // Коммерсант. 28 янв. 2004. С. 8-9.
61. Каменецкий М.И., Донцова JI.B., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья. М.: Изд-во Дело и Сервис, 2006. - 272 с.
62. Карташова К.К. Социальные проблемы развития жилища // Жилая ячейка в будущем. М., 1982.
63. Кахиани К., Крючков М. Правительство взялось за квартиры // Новые известия. 14 мая 2004. С. 3-4.
64. Киданов В. Ипотека может стать национальной идеей // Эксперт Урал. 18 февр. 2002. №7. С. 2-4.
65. Ковалева Г.А., Пумпянский Д.А., Пешина Э.В. Финансово-экономическая стабилизация России: условия, содержание, институты. УрОРАН. Екатеринбург, 2007.
66. Кобина Л., Власенко Т. Исключительный продукт // Эксперт Урал. 19 мая 2003. № 18(100). С. 6-7.
67. Кобина Л., Туровская Н., Кудряшов С., Аширов Н. Один рубль токает четыре // Эксперт Урал. 2002. 7 окт. № 37. С. 16-17.
68. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечного кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К0, 2002. 120 с.
69. Кондрашова О. Что стоит дом построить // Новые известия. 26.марта 2004. С. 3-4.
70. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения России // Вопросы экономики. 2001. №5. С.5.
71. Коч М.Н. Ипотечное кредитование как финансовый инструмент решения жилищной проблемы (на примере г. Екатеринбурга) / Дипломная работа, Екатеринбург, 2000. 122 с.
72. Кремлев Н.Д. Уровень жизни населения: проблемы оценки и анализа: Аналитическая работа. Курган: Изд-во ККГС, 2001. 54 с.
73. Крючков М. Как взять ипотечный кредит // Новые известия. 16 апр. 2004. С. 6.
74. Кудинов В. ЦБ рассказал о требованиях к ипотечным банкам // Ведомости. 28 янв. 2004. С. 2-4.
75. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998. 139 с.
76. Леонтьев А.Н. Потребности, мотивы и эмоции. М., 1971.
77. Логинов М. Ипотечное жилищное кредитование в России // Деньги и кредит. 2001. № 1. С. 13-15.
78. Маевский В.И., Максимова Ю.М. Иерархическая концепция потребностей // Федерализм, 2006. №2, С. 5-20.
79. Максимова Ю.М. Эволюционный подход к проблеме насыщения потребностей в условиях рыночной экономики / Диссертация на соискание ученой степени к.э.н., Москва, 2006. 118 с.
80. Маргулис А.В. Диалектика деятельности и потребностей общества. Бегород, 1972.
81. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. Изд. 2-е. Т.23. М.: Госполитиздат, 1962.
82. Марченко Т.А. Потребность как социальное явление. М., 1990.
83. Маслоу А. Мотивация и личность. СПб.: Евразия, 1999. 479 с.
84. Материалы конференции по вопросам жилищного строительства в переходной экономике, Братислава, 2005.
85. Международный семинар: Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Сб.мат. Госстрой России, The World Bank.
86. Менгер К. Основания политической экономии. Одесса, 1903.
87. Менова Н.Ф. Устойчивое развитие города с позиций удовлетворения потребностей человека// Мат. междунар. конф. Изд-во: ТГУ. Тюмень, 2004. С. 36-39.
88. Миголатьев А.А. О человеческих потребностях // Социально-политический журнал. 1998. №6. С. 48-49.
89. Миледин П. Проблемы с именем // Ведомости. 26 апр. 2004. С. 7.
90. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования в России // Банковское дело. 2002. № 6. С. 4-6.
91. Морозова В. На Среднем Урале заработала ипотека // Эксперт Урал. 1 дек. 2003. № 45 (125). С. 16-17.
92. Мэнкью Н.Г. Принципы экономике. 2-е изд. - СПб., Питер, 2004.
93. Немытых Ю. Стоит только захотеть // Эксперт Урал. 15 сент. 2003. № 34 (114). С. 10-11.
94. Никитина А., Черепанова Ю. Замкнутый круг квадратного метра // Эксперт Урал. 3 нояб. 2003. № 41 (121). С. 3-4.
95. Николаева А. Банки смогут отбирать квартиры // Ведомости. 12 февр. 2004. С. 15.
96. Новоселье в дог // Компания. 10 мая 2004. С. 5.
97. Опорт Г. Функциональная автономия мотивов / Пер. с англ. М. Фалик-ман. (Впервые опубл. в вып. Амер. психол. журн. 1937. №50).
98. О'Саливан А. Экономика города. 4-е изд.: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2002.-XXVI, 706с.
99. Орехин П. Центробанк пересматривает стратегию развития банковского сектора России // Независимая газета. 28 янв. 2004. С. 14-15.
100. Орлова Н. Банки дожны обладать правом выпуска ипотечных бумаг // Известия. 31 марта 2003. С. 3.
101. Орлова Н. Ипотека может подтакивать рост цен на жилье // Финансовые известия. 5 марта 2004. С. 5-6.
102. Орлова Н. Ипотечных кредитов много, квартир не хватает // Финансовые известия. 28 янв. 2004. С. 4-5.
103. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М., 2004. - 22 с.
104. Парженко В.А. Рекомендации по составлению кредитного договора и договора об ипотеке в целях предоставления физическим лицам ипотечных кредитов на приобретение жилья. Фонд Институт экономики города, 1996. 59 с.
105. Пиндайк Р.С., Рубинфельд Д.Л. Микроэкономика. М.: Дело, 2001.
106. Пирс А. Теория спроса, рента и суверенитет потребителя.
107. Плотникова А. Нам бы долю в этом доме // Наша газета. 2004. № 32. С.5.
108. Поздеева О.Г. Социально-экономический аспект исследования жилья: динамика, особенности и факторы развития (на примере крупнейшего города) / Диссертация на соискание ученой степени к.э.н., Екатеринбург, 1997. 166 с.
109. Поздеева О.Г. Особенности развития жилищного рынка в Екатеринбурге // Региональная экономика и региональная политика. Сб. науч. тр. Вып.4. Екатеринбург, 1998. С. 26-30.
110. Поздеева О.Г. Факторы формирования и развития жилищного сектора крупнейшего города // Региональная экономика и региональная политика. Сб. науч. тр. Вып.6. Екатеринбург, 2001. С. 310-321.
111. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин B.C. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. М.: Вершина, 2004. 256 с.
112. Потерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России. РАН, ЦЭМИ, препринт #WP/2004/176.
113. Поляковский Г. Жилищная экономика. М.: Дело, 1996. - 224 с.
114. Пономарев В. Вопросы ипотеки в центре внимания руководства страны // Строительство. 2003. № 2. № 23-25.
115. Придвижкин С.В. Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов / Автореф. на соискание ученой степени д.э.н., Екатеринбург, 2007.
116. Проект Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок. М., 2004.
117. Пряникова О. Креативное сотрудничество // Время новостей. 13 мая 2004. С. 6-7.
118. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика / Международная академия инвестиций и экономики строительства М.: Экономика, 2000. - 294 с.
119. Рогожина Н.Н. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков. Фонд Институт экономики города. М., 1996. Вып. 3.45 с.
120. Руткевич М.Н. Общественные потребности, система образования. М., 1981.
121. Савина А., Иванов Д. Жилье на веру // Деловой квартал. 2002. 9 септ. № 32. С. 14-16.
122. Смирнова Е. Что-то я не въезжаю // Эксперт Урал. 17 февр. 2003. № 6 (88). С. 9-10.
123. Соловьев Б.А. Потребности. Рынок. Спрос. М., 1982.
124. Социальная статистика: Учебник / Под ред. И.И. Елесеевой. М.: Финансы и статистика, 1997. 416 с.
125. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Екатеринбург: Сфера, 1997.-208 с.
126. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. РГР. М., 1998. - 60 с.
127. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэтору). РГР. М., 1997. Ч 96 с.
128. Степанов В.П., Чубаров И.А. Формирование рынка жилья крупного города. Курган, 2005. - 130 с.
129. Ступин И. Фальстарт // Эксперт. 16 февр. 2004. № 6 (409). С. 22-24.
130. Ступин И., Шохина Е. Мечта в залоге // Эксперт. 2002. 7 окт. № 37. С. 13-16.
131. Суринов А.Е. Доходы населения: опыт количественных измерений. М., 2000. - 432 с.
132. Таболин В.В., Емельянов А.С., Черногор Н.Н. Экономика города: правовой аспект М.: Финансы и статистика, 2004. - 144 с.
133. Таранков В.И. Ценные бумаги государства российского. Москва. Тольятти: Интер-Вога, 1992.
134. Тофанюк Е. Россияне пойдут за квартирой в сберкассу // RBC Daily. 28 апр. 2004. С. 6.
135. Тоффлер А. Футурошок. СПб.: Лань, 1997. 464 с.
136. Туровская Н., Балина К. Квартирный вопрос // Эксперт-Урал. №7. 18 февр. 2002. С. 11-12.13 9. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. Спб.: Питер, 2001. С.25.
137. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.
138. Хекхаузен X. Мотивация и деятельность. T.l. М.: Педагогика, 1986. С.33-48.
139. Цветкова А.В. Материалы по ипотечному кредитованию.
140. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. 358 с.
141. Чернеций A.M. Откровенно обо всем // Наша газета. 2003. 14 марта. № 10. С. 4.
142. Чубаров И.А. Особенности развития и функционирования локального рынка жилья в крупном городе (на примере Кургана): Автореф. дис. . канд. эконом. наук. Екатеринбург, 2003. 23 с.
143. Шарп У. Инвестиции. М.: Инфра-М, 2001.
144. Шевченко Р. Кому на Руси кредит по карману? // Всероссийский отраслевой журнал Строительство. 2003. № 2. С. 34-35.
145. Шитов Н. Почему медленно развивается ипотека // RBC Daily. 6 апр. 2004. С. 7-8.
146. Шнипер Р.И., Новоселов А.С. Региональные проблемы рынковедения: экономический аспект. Новосибирск: Наука, 1993; Экономическая энциклопедия. М.: Экономика, 1999.
147. Щипачева С.А. Дипломная работа Ипотечное кредитование как механизм решения жилищной проблемы в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга), 2004.- 126с.
148. Щипачева С.А. Курсовая работа по региональной экономики Региональные особенности жилищной обеспеченности городов Среднего Урала, 2002. 64 с.
149. Эрхард J1. Повека размышлений. М.: Наука, 1996.
150. Южелевский Ю.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. С.27.
151. Ячеистов К. Банк России разработал ипотечные нормативы // Коммерсант. 28 янв. 2004. С. 13-15.
152. Материалы круглого стола: The Third OECD Workshop on Housing Finance. http ://www. oecd. org/document/. html
153. Сайт Время новостей // Ссыка на домен более не работаетprint/90291 .html
154. Сайт Госстроя России // Ссыка на домен более не работаетjilp016.htm
155. Сайт Об ипотеке по-русски // Ссыка на домен более не работаетsber.html
156. Сайт РосБизнесКонслатинг // Ссыка на домен более не работаетrbcfreenews.shtml?-/200405-13120322.shtml
157. Сайт Агентства региональных новостей // Ссыка на домен более не работаетarticle/any-/id/l 382953.html
158. Сайт Аренды помещений г. Москвы Ссыка на домен более не работаетarticles-/article.php?idx
159. Сайт Ассоциации Сибирских и Дальневосточных городов // Ссыка на домен более не работаетnews/2000/7/13153212.htm
160. Сайт Виртуального клуба оценщиков // Ссыка на домен более не работаетinfo-/articles/art73 .htm
161. Сайт Издательского дома Медиа Круг // Ссыка на домен более не работаетp>
162. Сайт Информационного агентства Регнум // Ссыка на домен более не работаетexpnews-/232617.html
163. Сайт кредитования г. Москвы // Ссыка на домен более не работаетarticles/322
164. Сайт Межрегиональной торговой производственно-промышленной компании Цитрин // Ссыка на домен более не работаетtop/Ipotekavoprosi.html
165. Сайт московской ипотеки // Ссыка на домен более не работаетp>
166. Сайт новостей // Ссыка на домен более не работаетcfin/tmpl-art/idart-747088
167. Сайт новостей // Ссыка на домен более не работаетnews/l 069256986.html
168. Сайт Пермского областного ипотечного фонда жилищного кредитования // Ссыка на домен более не работаетp>
169. Сайт Системы Эффект // Ссыка на домен более не работаетimage/oblig2.jpg
170. Сайт СКБ-банка // Ссыка на домен более не работаетp>
171. Сайт Уральской палаты недвижимости // Ссыка на домен более не работаетp>
172. Сайт Фонда института экономики города // Ссыка на домен более не работаетp>
173. Элитариум Центр дистанционного образования // Ссыка на домен более не работаетp>
174. Allen A., Ovsyannikova Т. The Development of a Residential Real Estate Market in Russia. Journal of Real Estate Literature, revised Sep 2003.
175. Andoni D. Public Private Banking Sector Partnership for Financial Housing: a Challenge, Opportunity or Utopia. ENHR Conference, Jul Cambridge 2004.
176. Angel S. Housing Policy Matters: a Global Analysis. Oxfrod University press,2004.
177. Arndt F. The German Pfandbrief and its Issuers. In Housing Finance International, 1999.
178. Ashworth H. The Building Society Story. Franey & Co. London, 1980.
179. Barker K. Review of Housing Supply, Interim Report. HM Treasury, December, 2003.
180. Blezurs Consultants Ltd. Feasibility Study Energy Savings in Houses. Latvia-Public Information Campaign and Institutional Assistance. Riga, 2001.
181. Boehm T.P., Mckenzie J.A. Inflation, Taxes and the Demand for Housing // AREUFA Journal, 1982, № 10, p. 25-38.
182. Bramley G. The Impact of Land Use Planning and Tax Subsidies on the Supply and Price of Housing in Britain. Urban Studies, vol. 30-1, 1993.
183. Building Societies Association. Housing Finance; the Building Society Model. London.
184. Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America.
185. Colean M.L. and Saulnier R.J. Economic Impact of the Construction of 100.000 Houses. Chicago: The United States Savings and Loan Leaque, December 1961, p.3.
186. Deutsches Institut fur Wirtschafitsforschung,Tschechische Wohnungswirtschaft in derTransformation, DlW-Wochenberichte, #49 (1995).
187. Hegedus J., Rogozhina N., Samogyi E., Struyk R., Tumanov. Potential Effects of Subsidy Programs on Housing Affordability: The Cases of Budapest and Moscow, Jun 2004.
188. Hoek-Smit M. A Framework for the Analysis of Housing Subsidies', Feb2004.
189. Housing Finance in Developing Countries, 1996, Macmillan, гл. 11-12 и одноименная книга Routledge, часть 1.3, 2003.
190. Housing Finance in Developing Countries, 1996, Macmillan.
191. Housing Finance Systems for Countries in Transition. Principles and Examples, United Nations Geneva, 2005.
192. Housing finance: Key Concepts and Terms. United Nations, New York and Geneva, 1998, p. vii.
193. Follain, J., Jimenes, E. Estimating the Demand for Housing Characteristics: Survey and Critique // Regional Science and Urban Economics, 1985, № 15, p. 77-107.
194. Kosareva N. Evaluation of the Scale Dynamics of Changes in Effective Housing Demand and Housing Construction in Russia, ENHR Conference, Jul Cambridge 2004.
195. Krum R.J. Household Tenure Choice and Migration // Journal of Urban Economics, 1984, № 16, p. 259-271.
196. Lereah D. The Importance of America's Housing Sector to the Economy. Winter 2003 (www.realtor.org).
197. Lowe, S. Housing Policy Analysis. Palgrave Macmillan, 2004
198. Martin Lux. Housing policy: an end or a new beginning, 2003.
199. Megboluge I.F., Marks A.P., Schwarts M.B. The Economic Theory of Housing Demand: A Critical Review // The Journal of Real Estate Research, 1991, Vol. 6, №3, p. 381 -393.
200. Mills E. An Aggregative Model of Resource Allocation in a Metropolitan Area // American Economics Review, 1967, № 57 (2), p. 197-210.
201. OECD Economic Outlook 2004. Preliminary edition.
202. Olsen E.O. A competitive Theory of the Housing Market // American Economic Review, 1969, № 59 (4), p. 612-622.
203. Pickvance G.C. Life Cycle, Housing Tenure and Residential Mobility: A Path Analytic Approach // Urban Studies, 1974, № 2, p. 177-188.
204. Rosen, H. Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition // Journal of Political Economy, 1974, № 63, p. 34-55.
205. S. Tolley. Urban housing reform in China: an economic analysis, 1996.
206. Smith, L., Rosen, K., Fallis, G. Recent Developments in Economic Models of Housing Markets // Journal of Economic Literature, 1988, V. XXVI, № 3, p. 29-64.
207. Souster B. Building Society Operations, 1999.
208. Struyk, R. (ed.), Economic Restructuring in the former Soviet Block: the Case of Housing.
209. The World Bank Infrastructure and Energy Department Europe And Central Asia Region. Developing Residential Mortgage Markets in the Russian Federation. Final Report, 2003.
210. Weinberg D.H., Friedman J., Mayo S.K. Intraurban Residential Mobility: The Role of Transaction Costs, Market Imperfections, and Household Disequilibrium // Journal of Urban Economics, 1981, № 9, p. 332-348.
211. Zorn P.M. An Analysis of Household Mobility and Tenure Choice: An Empirical Study of Korea // Journal of Urban Economics, 1988, № 24, p. 133-128.
Похожие диссертации
- Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции
- Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья
- Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города
- Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
- Формирование социально ориентированной структуры предложения жилья в крупном городе