Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Магомедова, Шарипат Абдулаевна |
| Место защиты | Махачкала |
| Год | 2010 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса"
На правах рукописи
Магомедова Шарипат Абдулаевпа
ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
Автореферат днссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
Махачкала - 2010
4841538
Диссертация выпонена в ГОУ ВПО Дагестанский государственный университет
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Алиев Басир Хабибович
Официальные оппоненты: академик РАЕН,
доктор экономических наук, профессор Цапиева Ольга Константиновна кандидат экономических наук, доцент Гираев Везирхан Камалиевич
Ведущая организация: Ростовский государственный экономический
университет (РИНХ)
Защита состоится 29 января 2011 г. в 10
Объявление о защите диссертации и автореферат размещены на официальном сайте Дагестанского государственного университета: Ссыка на домен более не работаетp>
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Дагестанского государственного университета.
Автореферат разослан: 25 ноября 2010 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367025, г. Махачкала, ул. М. Гаджиева, 43ла, Дагестанский государственный университет, диссертационный совет Д 212.053.01.
Ученый секретарь диссертационного совета д.т.н., профессор
К.Р. Адамадзиев
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Переход от системы государственного распределения жилья, централизованного механизма финансирования жилищного строительства к рыночной системе формирования источников финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных отношений. Это свидетельствует о наличии проблем достаточности и своевременности финансирования строительства жилья в стране и необходимости внедрения жизнеспособных и эффективных механизмов ее решения.
Решение этих задач включает в себя множество вопросов, в том числе недоступность жилья для большинства граждан; рост спроса на жилье при невысоких темпах его строительства; наличие большого объема ветхого и аварийного жилья; высокие цены на жилье.
В современных условиях для решения этих вопросов многие развитые страны используют механизм ипотечного кредитования, как наиболее эффективный рыночный инструмент обеспечения жилищного строительства. В Российской Федерации для решения проблемы финансирования строительства жилья также во главу угла поставлен вопрос развития ипотечного кредитования. Однако до сих пор остается проблема непроработанности нормативно-правовой базы и механизма регулирования ипотечного рынка.
Рост спроса на жилье заставляет федеральное правительство и региональные власти принимать конкретные меры по разработке механизма и инструментария стимулирования развития жилищного строительства, разрабатывать и апробировать различные модели и варианты развития рынка жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.
Использование возможностей ипотечного кредитования для стимулирования рынка жилья является одной из актуальных задач на пути дальнейшего развития жилищного сектора экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем. Недостаточная разработанность данной проблематики, ее актуальность и возрастающая практическая значимость предопределили выбор темы и основных направлений диссертационного иссле-
дования.
Степень научной разработанности проблемы. Большой вклад в анализ и обоснование форм и методов использования механизма ипотечного кредитования в развитии различных секторов экономики внесли такие зарубежные авторы, как: Л. Гитман, Э.Д. Долан, Д. Пофреман, Т. Стейментц, Р. Страйк, И. Фишер, Ф. Форд, М. Фридмен, Л. Харрис, Дж.Р.Хикс.
В России вопросы развития ипотечного кредитования еще не получили достаточного освещения в отечественной экономической литературе. Хотя теоретико-методологические аспекты, аналитические и статистические обзоры формирования и функционирования ипотечного рынка уже представлены в работах Г.Н. Белоглазовой, И.О. Боткина, Н.И. Валенцевой, В.А. Гамзы, А.Г. Грязновой, Л.А. Дробозиной, Н.Г. Журкиной, А.Ю. Казака, М.И. Каме-нецкого, Г.Г. Коробовой, Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, И.В. Левчук, М.С. Марамыгина, Д.С. Молякова, Г.С. Панова, М.Б. Полякова и ряда других ученых.
Тем не менее, анализу степени воздействия ипотеки на экономическое развитие, на формирование рынка жилья до настоящего времени в РФ уделялось недостаточное внимание. Недостаточная изученность и слабая теоретическая проработка актуализировали анализ проблем становления и развития системы ипотечного кредитования в российской и региональной экономике, побудили автора выбрать данную тему исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических рекомендаций и инструментов по совершенствованию финансового механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего активное функционирование рынка жилья в России.
Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:
- охарактеризовать российскую систему ипотечного кредитования в контексте исследования проблем финансово-кредитной сферы экономики страны;
- определить факторы, препятствующие развитию действующего в России механизма ипотечного кредитования и предложить меры по снижению их негативного воздействия;
- выявить проблемы финансового механизма системы ипотечного кре-
дитования, связанные с доступностью жилья для населения и предложить возможные направления преодоления кризиса доверия и ликвидности;
- дать оценку состоянию развития российского ипотечного рынка и обосновать направления активизации развития ипотеки и рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;
- предложить рекомендации по повышению активности инструментов финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности.
Объектом исследования является финансовый механизм ипотечного кредитования, обеспечивающий развитие рынка жилья в России.
Предметом исследования являются финансовые и организационные отношения, возникающие в процессе реализации механизма ипотечного кредитования в стране.
Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, региональной и отраслевой экономике, развитию финансов, денежного обращения и кредита, банковского дела, форм и методов регламентирования деятельности банковской сферы по ипотечному кредитованию жилищного строительства, его законодательному обеспечению.
Информационной базой диссертационного исследования послужила аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая и переводная литература по проблемам ипотечного кредитования, изданная в России и за рубежом, материалы и отчеты Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, отчеты Росстата, методические разработки Промышленно-строительного банка по ипотечному кредитованию и расчеты автора.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и уточнении теоретико-методических положений и практических рекомендаций по подключению банковского сектора к решению проблем развития рынка жилья через механизм ипотечного кредитования, что активизирует сам рынок и расширяет возможности решения жилищных проблем.
Научную новизну диссертации определяют следующие положения, которые и стали предметом защиты:
- уточнена сущность ипотечной системы, как взаимосвязанной и взаимозависимой совокупности субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости;
- определены и систематизированы факторы, влияющие на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России и ее регионах: низкая ликвидность российских банков, сосредоточенность ипотечного кредитования в небольшом количестве банков с высоким ипотечным активом, низкие доходы населения, высокие процентные ставки по кредитам, несовершенство правовой базы;
- обоснованы предложения по повышению эффективности финансовых инструментов ипотечного кредитования, направленные на совершенствование андеррайтинга, повышение эластичности схем кредитования, оптимизацию нормативной базы ипотечного кредитования, введение системы страхования кредитов, усиление значимости секьюритизации для фондовых рынков;
- с целью оптимизации условий кредитования различных категорий населения в регионах предложен расчет индекса доступности жилья с учетом условий, сложившихся в Республике Дагестан, который позволяет определить тенденции развития рынка жилья, проводить межрегиональные сравнения обеспеченности населения жильем;
- разработаны предложения по минимизации рисков при ипотечном кредитовании, в том числе предложены меры по снижению стоимости кредитов для заемщиков на основе снижения коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу Н1 Банка России и отмене применения норматива Н6 при передаче активов на БРУ в случае субординированных займов;
- обоснованы меры по снижению стоимости кредитов для заемщика, включающие механизмы продажи жилья в кредит по регулируемым ценам и безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку.
Область исследования по паспорту ВАК - п.9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, 6
форм и методов кредитования.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций для выработки стратегии и концептуальных подходов к формированию ипотечной системы кредитования жилья, а также механизма управления системой со стороны предпринимательских и банковских структур, органов власти в центре и на местах, заинтересованных в развитии и расширении жилищного строительства. Рекомендации автора могут быть реализованы коммерческими банками в повседневной практике хозяйствования при реализации проектов по ипотечному кредитованию с участием заинтересованных субъектов ипотечного рынка жилья.
Апробация работы. Основные положения, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на кафедре Налогов и денежного обращения Дагестанского государственного университета и в Институте социально-экономических исследований Дагестанского научного центра РАН, на Всероссийской научно-практической конференции Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы (г. Махачкала, 2008 г.).
Методические положения и практические рекомендации реализованы в процессе формирования схем ипотечного кредитования коммерческими банками Дагестан, Дагэнергобанк, Связьбанк, а также при чтении лекционного курса Деньги, кредит и банки в Дагестанском государственном университете.
Публикация. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 2 п.л. (в т. ч. 2 в рекомендованном ВАК журналах) и монография - 7,3п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 145 страницах машинописного текста, включает 17 таблиц и 10 рисунков. Список литературы содержит 154 наименования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, показана степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет диссертационного исследова-
ния, раскрыты научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов исследования.
В первой главе исследуются особенности ипотечного кредита на финансовом рынке, проведен анализ системы ипотечного кредитования как части финансово-кредитной системы, выявлена роль государства в эффективном развитии системы ипотечного кредитования.
В диссертационной работе на основе изучения различных точек зрения отечественных и зарубежных авторов соискателем дано собственное определение системы ипотечного кредитования, которое звучит следующим образом: взаимосвязанная и взаимозависимая совокупность субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости.
Ипотека рассматривается как эффективный механизм расширения емкости рынка финансового капитала за счет включения в его структуру денежных ресурсов владельцев недвижимости с целью получения социально-экономического эффекта от функционального назначения ипотечного рынка через взаимодействие его составных: рынка ипотечного капитала и рынка ипотечной недвижимости, что позволяет очертить основные параметры механизма взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости.
Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь допонительные источники кредитования.
В ходе исследования определены и систематизированы факторы, влияющие на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России. К таким факторам, на наш взгляд, относятся: низкая ликвидность ипотечных активов; высокие, процентные ставки, отсутствие поноценного обращения
ипотечных инструментов, монополизм отдельных коммерческих банков на рынке купли-продажи и ценообразования ипотечных продуктов, замкнутость ипотечного кредитования на отдельные банковские институты, высокие риски.
Исследование ситуации кризиса доверия и ликвидности, сложившуюся в мире и России, позволяет сделать вывод о том, что мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России, что нашло выражение в закрытии внешних рынков рефинансирования, отсутствии инвесторов в ипотечные облигации внутри России, проблемах с фондированием банков, кризисе недоверия между банками. В результате многие банки стали отказываться от предоставления ипотечных кредитов или приостанавливать свои программы, тогда как другие ужесточили требования к заёмщикам и к условиям выдачи ипотечных кредитов, значительно увеличив процентную ставку по ним.
Эти процессы, объективно сдерживающие ипотеку в нашей стране, протекают на фоне роста инфляции, снижения платёжеспособности населения, что, в свою очередь, ведет к снижению доступности ипотечных кредитов. Для нынешнего этапа характерны перераспределение рынка среди участников ипотечного кредитования и замедление темпов его развития. Всё это негативно сказывается на объёмах выдачи ипотечных кредитов.
Для современной России относительно хорошо организованная инфраструктура рынка с заранее прописанным законодательством станет мощным стимулятором развития ипотечного кредитования. Однако неудовлетворительные объемы жилищного строительства, недостаточное использование схем секьюритизации, незначительная информационная прозрачность - все это является реальными препятствиями для активного развития рынков ипотечного кредитования. Напротив, наличие значительной доли работоспособного населения, рост валового внутреннего продукта, растущие объемы жилищного кредитования, уже существующие схемы работы с ипотечными ценными бумагами, интерес к вторичному рынку со стороны иностранных и институциональных инвесторов ложивят рынки ипотечного кредитования.
Для активного развития рынков ипотечного кредитования, прежде всего, домохозяйства с низкими и средними доходами дожны стать главными объектами государственной жилищной политики и соответственно ипотеч-
ного кредитования. Чтобы избежать факторов, угрожающих финансовой устойчивости рынка, программы правительственных субсидий следует пересмотреть с точки зрения рентабельности.
Для выявления проблем в диссертационной работе выпонен 8\ОТ-анализ (Сила - Слабость, Возможности - Угроза) для рынка ипотечного кредитования (см. табл. 1). Для защиты возможностей от слабостей необходимо активно использовать схемы секьюритизации. Чтобы не допустить возникновения лугроз и слабостей, следует как можно скорее внедрить методы управления рисками: кредитным, рыночным, курсовым, риском досрочного погашения.
Таблица 1
Матрица SWOT - анализа ипотечной системы РФ*_
Сила: -спрос домашних хозяйств на ипотечные продукты; -государственные меры поддержки ипотечного кредитования (процентные субсидии, сберегательная премия, льготное налогообложение); -разумное законодательство и надзор Слабость: -недостаточное обеспечение жильем средних домашних хозяйств; -преобладание ипотечного кредитования на основе субсидий; -недостаточное распространение секьюритизации; -недостаточное управление рисками; -информационная непрозрачность
Возможности: -относительно большая часть населения работоспособного возраста; -рост ВВП; -рост ипотечного кредитования; -схемы ипотечной секьюритизации (ипотечные ценные бумаги); -иностранные и институциональные инвесторы (вторичный рынок ипотечного кредитования) Угроза: -низкий потенциал спроса -низкий доход (высокая стоимость и низкое качество жилья); -олигополия рынка жилищного финансирования (слабая конкуренция) -несфокусированные и неэффективные схемы правительственных субсидий (не охвачены хозяйства с низким доходом); -отсутствие специального финансового образования
* Таблица составлена автором
Эффективность решения проблем, тормозящих динамику развития жилищного рынка и рынка ипотеки, зависит от согласованности целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости и возможна при условии перенаправления политики государства со стимулирования спроса на рынке жилья к внедрению новых действенных инструментов, обеспечивающих увеличение объемов возводимого жилья, с целью установления баланса спроса и предложения на данном рынке. При этом, первостепенной задачей видится создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей фондирование строительной отрасли.
Вторая глава диссертации посвящена тенденциям развития системы ипотечного кредитования в России, выявлению проблем финансового механизма системы ипотечного кредитования в условиях мирового кризиса доверия и ликвидности, определению стабильности финансового механизма как необходимого фактора развития системы ипотечного кредитования в России.
Для обеспечения стабилизации, развития и повышения эффективности системы ипотечного кредитования сформулированы основные положения государственной политики в этой области.
В диссертации обосновано, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной; приоритетное выделение земельных участков под застройку (без всяких допонительных условий) для реализации системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; принятие нормативных актов о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям; эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекае-
мых инвесторами на реализацию нужных городу проектов; выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банкам, открывающим жилищные вклады и предоставляющим ипотечные кредиты, предоставляют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных догосрочных жилищных кредитов или их освобождают от уплаты налога на прибыль, полученной от предоставления ипотечных кредитов.
Для повышения качества управления рисками кредитора путем оптимизации и дифференциации условий кредитования различных категорий населения в диссертации обоснованы предложения по внедрению и использованию инструментов финансового рынка.
В качестве наиболее важной можно считать проблему привлечения ресурсов для догосрочного кредитования ипотечно-жилищного комплекса. Одним из основных источников привлечения догосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
При осуществлении сделок секьюритизации у банков возникают трудности с соблюдением нормативов Банка России, в частности, норматива Н6 (норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков). Капитал меких и средних банков не позволяет принимать риски на одного заемщика, установленные нормативом Н6 Банка России, в силу того, что сдеки секьюритизации являются крупными.
В этой связи предложен механизм, при котором мекие и средние банки могли бы эффективно осуществлять секьюритизацию. Это: во-первых, снижение коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу Н1 Банка России и, во-вторых, отмена применения норматива Н6 при передаче активов на БРУ в случае субординированных займов.
Одной из главных задач повышения ликвидности финансового механизма системы ипотечного кредитования является снижение процентных ставок по догосрочным ипотечным кредитам посредством развития системы их рефинансирования. Эффективно функционирующая система рефинансирования ипотечных кредитов позволит снизить стоимость привлечения
финансовых ресурсов для кредиторов. Эффективное управление рисками кредитора даст возможность уже сейчас минимизировать эти риски, а, следовательно, снизить ставки по догосрочным ипотечным кредитам.
Эффективным способом управления кредитным риском является тщательная процедура андеррайтинга потенциального заемщика, т.е. процедура всесторонней оценки вероятности наступления кредитного риска с точки зрения платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности клиента в соответствии с критериями кредитора.
Наиболее эффективным способом управления риском ликвидности является секьюритизация, т.е. выпуск ценных бумаг, под догосрочные ипотечные кредиты. Секьюритизация, как один из инструментов финансовой инженерии, позволяет привлечь достаточно большой объем денежных ресурсов с финансово-кредитных рынков. Происходит повышение ликвидности ипотечного кредитного портфеля кредитора и, следовательно, его общей ликвидности.
В диссертации обосновано, что в основе стабильности финансового механизма системы ипотечного кредитования лежит управление рисками данной системы. В основе же управления рисками, снижения совокупных издержек в ипотечном кредитовании лежит анализ системных рисков, основанный на мониторинге рынков труда, жилья, кредитных историй заемщиков, финансовых и строительных рынков.
В результате, важнейшим условием функционирования системы ипотечного кредитования является информационная прозрачность финансовых потоков, свободный обмен и доступность информации для всех профессиональных участников ипотечного рынка.
Также повышение стабильности происходит через повышение доступности жилья для тех категорий граждан, которые обладают доходами, достаточными для участия в системе ипотечного кредитования без специальной финансовой поддержки со стороны государства, которое достигается путем снижения цен на жилье за счет совершенствования проектных решений и строительных технологий, а также нормативной правовой базы, упрощающей процедуры выделения земельных участков и получения разрешений на строительство, а также путем повышения доступно-
сти ипотечных кредитов за счет уменьшения доли месячных выплат по кредиту в совокупном семейном доходе используя: увеличение сроков кредитования; расширение ассортимента ипотечных кредитов; увеличение объемов кредитования, за счет чего уменьшается доля издержек и снижается процентная ставка.
Обеспечение стабильности финансового механизма как необходимый фактор развития системы ипотечного кредитования в России в условиях кризиса представляется наиболее важным моментом для решения существующих проблем рынка ипотеки в нашей стране.
Именно повышение стабильности будет способствовать более высокому уровню доверия населения к государственной политике и политике банков, к социальным программам, предлагаемыми ими, а также снижению количества граждан, испытывающих острую потребность в улучшении жилищных условий, что будет положительно сказываться на общей экономической ситуации в стране.
В третьей главе обосновывается, что основным фактором преодоления кризиса доверия является обеспечение доступности жилья для населения, даются основы пониманию страхования ипотечных займов как условия механизма повышения ликвидности ипотечного кредита, устанавливается зависимость развития системы ипотечного кредитования от мультифунк-циональных процессов.
Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. На возможность приобрести собственный дом или квартиру, на доступность жилья значительное влияние оказывает его стоимость. Очевидно, что на сегодняшний день разрыв между величинами стоимости жилья и сбережений граждан весьма существенен. Неуклонный рост стоимости жилья делает его малодоступным для большей части потенциальных покупателей, не имеющих значительных сбережений или имущества, которое можно продать, что позволило бы им купить жилье сразу.
В зарубежной и отечественной экономической теории предлагаются разные подходы к выведению значения доступности жилья. Методики рас-
чета индекса доступности жилья и полученные по ним результаты для Республики Дагестан обобщены в виде таблицы 2.
Таблица 2
Расчет индекса доступности жилья для Республики Дагестан _по представленным методикам*_
Методика Количество лет, необходимое для приобретения жилья
На первичном рынке На вторичном рынке
ООН-Хабитат/ ФЦП Жилище 4,1 5,9
Учитывающая величину прожиточного минимума 8,1 11,7
Овсянниковой Т.Ю. и Празукина Д.К. с учетом инвестирования средств в доходные финансовые активы 6,2 8,1
Овсянниковой Т.Ю. и Празукина Д.К. с учетом имеющегося жилья (одно-, двухкомнатная квартира) 1,5/2,9 1,9/4,4
Овсянниковой Т.Ю., Празукина Д.К., Элена Э., Ворзала Э. с учетом удорожания жилья и наличия первоначальных сбережений 31,0 34,0
* Таблица составлена автором
Методики ООН-ХАБИТАТ и ФЦП Жилище не учитывают потребительские расходы домохозяйств, изменение цен на жилье, способ хранения сбережений и динамику доходов населения. Получаемые данные субъективны и неточны, но просты в расчетах. С их помощью можно оценивать общие тенденции и проводить межрегиональные и межстрановые сравнения.
Методика, учитывающая величину прожиточного минимума (значение индекса доступности вырастает в два раза), позволяет повысить объективность расчетов, но обладает всеми недостатками предыдущей методики.
Методика Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина, Э. Эленна, Э. Ворзала наряду с потребительскими расходами домохозяйств учитывает способ хранения сбережений (под определенный процент годовых), наличие в собственности готового жилья, рост цен на жилье, что позволяет достаточно объективно оценить "доступность жилья. Значения индекса доступности, полу-
ченные данным способом, - самые высокие в таблице. Это является следствием добавления в агоритм расчета элемента ежегодного удорожания жилья, без чего нельзя говорить о корректности выводов.
В Республике Дагестан индекс доступности, рассчитанный по разным методикам и характеризующий количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, различается от 4,1 до 31 лет на первичном и от 5,9 до 34 лет на вторичном рынке жилья и превышает по значению показатель доступности, установленный Федеральной целевой программой Жилище, от 2 до 10 раз. Полученные значения данного показателя свидетельствуют о том, что одним из реальных способов приобретения жилья населением республики может стать ипотечное кредитование. Обеспечение доступности жилья для населения является основой преодоления кризиса доверия.
Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки - средневзвешенный срок, средний размер, средний первоначальный взнос - особых изменений не просматривается.
Если же жилье будет более доступно и динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко, то кризис доверия будет преодолеваться.
Для этого есть все предпосыки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние погода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.
Очевидно, что ипотека повышает доступность жилья, позволяет свести период накопления к минимуму. Из этого можно сделать вывод, что если у семьи есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий, то разумнее было бы приобрести жилье подобным способом, чем копить деньги на квартиру в течение десяти и более лет.
Доступность жилья - один из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости - иначе можно определить как возможность граждан улучшать жилищные условия за счет собственных сбережений. Из этого можно сделать вывод, что спрос на приобретение жилья в Российской Федерации существует и задачей рационального предпринимателя является удовлетворение этого спроса.
При существующих доходах и уровне цен на жилье население не в состоянии приобретать жилье в кредит, поэтому классическая система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. В основе ипотечного кредитования лежат рыночные принципы. Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.
На наш взгляд, наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. Снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.
Использование такого рода государственной поддержки дожно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья, и этот социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) дожен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.
Среди мероприятий по повсеместному внедрению ипотечного кредитования в диссертации выделяются следующие:
- использование гибких схем кредитования, предоставление в течение первых 3-6 лет кредитных каникул в форме разного рода послаблений в погашении задоженности, что сократит как текущие кредитные риски, так и будущие (эффект от ожидаемого роста доходов заемщиков);
- поиск компромиссных правовых решений для реализации прав граждан на жилье и снижения рисков кредиторов в случае невыпонения заемщиками обязательств по погашению кредита - через отношения найма и аренды и обеспечение их жильем с худшими количественными и качественными параметрами;
- очередники и другие льготные категории, приобретающие жилье с помощью жилищных субсидий (составляющих от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья), дожны получить доступ к ипотечным кредитам, особенно малообеспеченные семьи и под гарантии муниципальных органов;
- для ускорения процесса улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения обеспечить доступ к кредитам, если размер жилищных субсидий меньше первоначального взноса для получения кредита (меньше 30%);
- координировать и синхронизировать процессы восстановления сбережений льготных категорий населения, обесцененных в ходе либерализации цен, с погашением ими задоженностей по ипотечным кредитам.
В основе повышения ликвидности механизма ипотечного кредита лежит ипотечный финансовый рынок с основополагающим элементом - ипотечными облигациями, обеспечивающими страхование займов и рынка ипотеки вторичного жилья.
При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования ипотечных кредитов на покрытие рисков неиспонения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности страхования ипотечных кредитов.
Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест, в законодательстве об обращении взыскания на находя-18
щееся в залоге имущество.
Как обосновано в диссертации, страхование кредитов может сделать возможным повышение доли страхования ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса.
Предложенная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании.
Страхование ипотечных кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче страхования ипотечных кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным допонением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.
Для доступности ипотечного кредита, необходимо предложить заемщику не только разумный процент по его обслуживанию, но и минимальный первоначальный взнос.
Проанализировав ситуацию в мировом масштабе и в масштабе России относительно системы ипотечного кредитования, выявив проблемы механизма функционирования данной системы, и обеспечения стабильности в целях повышения доверия и ликвидности, мы пришли к выводу, что возникает необходимость моделирования зависимости рассмотренных существующих на сегодняшний день процессов рынка ипотечных кредитов от факторов развития данного рынка'. Для этого считаем важным учет опыта США, как страны, в которой сам механизм системы ипотечного кредитования наиболее приближен к специфике российской модели ипотеки.
В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств)
приводит к самым серьезным негативным последствиям.
Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.
Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: рынок сам все расставит по своим местам. С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.
На наш взгляд, необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.
Помимо социальной и экономической роли, ипотечное кредитование будет иметь большое значение для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы. Стабильность работы в ипотечных банках усиливается за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, недвижимости, сдаваемой в залог, жизни заемщика, а также ряд иных видов страхования. Необходимо создание интегрированных информационных систем о кредитополучателях и учета их доходов.
В заключении подводятся итоги проведенного исследования, формулируются общие выводы и положения, намечаются перспективы дальнейшего исследования.
Публикации в ведущих реферируемых научных журналах и изданиях, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ:
1. Проблемы финансового механизма системы ипотечного кредитования в условиях мирового кризиса доверия и ликвидности // Региональные проблемы преобразования экономики. - 2009. - №4. - 0,5п.л.
2. Государственная поддержка как условие эффективного развития системы ипотечного кредитования // Региональные проблемы преобразования экономики. - 2009. - №4. - 0,4п.л.
Публикации в научных сборниках:
3. Роль государства в развитии механизма ипотечного кредитования -Сборник статей по материалам IV Международной научно - практической конференции финансово - экономического факультета ДГУ Финансовые инструменты регулирования экономики региона. Ч Махачкала: ИПЦ ДГУ, 2008. - 0,2 п.л.
4. Особенности правового статуса субъектов ипотечного отношения - Сборник статей по материалам IV Международной научно - практической конференции финансово - экономического факультета ДГУ Финансовые инструменты регулирования экономики региона. - Махачкала: ИПЦ ДГУ, 2008. - 0,2 п.л.
5. Разновидности ипотечного кредита, используемые зарубежными странами с развитой экономикой Ч Сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы. - Махачкала: ИПЦ ДГУ, 2008. - 0,1 п.л.
6. Необходимость использования ипотечного кредита для развития жилищного строительства - Сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы. - Махачкала: ИПЦ ДГУ, 2008.-0,1 п.л.
7. Правовое положение субъектов ипотечного отношения Ч Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции л15 лет Конституции Российской Федерации: проблемы теории и практики - Махачкала:
ИПЦДГУ -2008 0,2 п.л.
8. Исламская ипотека - Сборник статей по материалам V Международной научно - практической конференции финансово - экономического факультета ДГУ Финансовые инструменты регулирования экономики региона. - Махачкала: ИПЦ ДГУ, 2009. - 0,2 п.л.
9. К вопросу о системе ипотечного кредитования - Сборник статей III республиканской научно-практической конференции Социально-экономические и правовые аспекты развития России в XXI веке. - Кизляр, 2009. - 0,1 п.л.
10. Методологические проблемы финансового механизма системы ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности. Монография: - М.: РПА Министерства Юстиции России, 2010. - 7,3 п.л.
Подписано в печать 22.11.10 г. Формат 60*84 1/16. Печать офсетная. Бумага офсетная. Усл. печ.л - 1,5. Тираж 100 экз. Заказ № 0451 .
Отпечатано в типографии "Радуга-1" г. Махачкала, ул. Коркмасова, 11 "а"
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Магомедова, Шарипат Абдулаевна
Введение.
Глава 1. Теоретические основы финансового механизма системы ипотечного кредитования
1.1. Сущность ипотечного кредита и его особенности на финансовом рынке.
1.2. Ипотечное кредитование как часть финансово-кредитной системы.
1.3.Роль государства в эффективном развитии системы ипотечного кредитования.
Глава 2. Современное состояние и проблемы развития системы ипотечного кредитования
2.1. Тенденции развития системы ипотечного кредитования в России и Республике Дагестан.
2.2. Проблемы финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности.
2.3. Стабильность финансового механизма как необходимый фактор развития системы ипотечного кредитования в России.
Глава 3. Направления обеспечения стабильности механизма системы ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности
3.1. Обеспечение доступности жилья для населения как условие преодоления кризиса доверия.
3.2. Страхование ипотечных займов как основа механизма повышения ликвидности ипотечного кредита.
3.3. Моделирование мультифункциональных процессов развития ипотечного кредитования.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса"
Актуальность темы исследования. Переход от системы государственного распределения жилья, централизованного механизма финансирования жилищного строительства к рыночной системе формирования источников финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных отношений. Это ставит перед обществом ряд сложных и трудно решаемых задач, связанных с определением источников финансирования жилищного строительства и освоением средств полученных под строительство жилья. Это свидетельствует о наличии проблем достаточности и своевременности финансирования строительства жилья в стране и необходимости внедрения жизнеспособных и эффективных механизмов ее решения.
Решение этих задач включает в себя множество вопросов, в том числе недоступность жилья для большинства граждан; рост спроса на жилье при невысоких темпах его строительства; наличие большого объема ветхого и аварийного жилья; высокие цены на жилье.
В современных условиях для решения этих вопросов многие развитые страны используют механизм ипотечного кредитования, как наиболее эффективный рыночный инструмент обеспечения жилищного строительства. В Российской Федерации для решения проблемы финансирования строительства жилья также во главу угла поставлен вопрос развития ипотечного кредитования. Однако до сих пор остается проблема непроработанности нормативно-правовой базы и механизма регулирования ипотечного рынка.
Рост спроса на жилье заставляет федеральное правительство и региональные власти принимать конкретные меры по разработке механизма и инструментария стимулирования развития жилищного строительства, разрабатывать и апробировать различные модели и варианты развития рынка жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.
В развитых странах механизм ипотечного кредитования весьма активно и результативно используется в целях стимулирования строительства и фор
-3 мирования рынка доступного жилья. Поэтому использование возможностей ипотечного кредитования для стимулирования рынка жилья является одной из актуальных задач на пути дальнейшего развития жилищного сектора экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем. Недостаточная разработанность данной проблематики, ее актуальность и возрастающая практическая значимость предопределили выбор темы и основных направлений диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Большой вклад в анализ и обоснование форм и методов использования механизма ипотечного кредитования в развитии различных секторов экономики внесли такие зарубежные авторы, как: Л. Гитман, Э.Д. Долан, Д. Пофреман, Т. Стейментц, Р. Страйк, И. Фишер, Ф. Форд, М. Фридмен, Л. Харрис, Дж.Р.Хикс.
В России вопросы развития ипотечного кредитования еще не получили достаточного освещения в отечественной экономической литературе. Хотя теоретико-методологические аспекты, аналитические и статистические обзоры формирования и функционирования ипотечного рынка уже представлены в работах Г.Н. Белоглазовой, И.О. Боткина, Н.И. Валенцевой, В.А. Гамзы, А.Г. Грязновой, Л.А. Дробозиной, Н.Г. Журкиной, А.Ю. Казака, М.И. Каме-нецкого, Г.Г. Коробовой, Л.П. Кроливецкой, О.И. Лаврушина, И.В. Левчук, М.С. Марамыгина, Д.С. Молякова, Г.С. Панова, М.Б. Полякова и ряда других ученых.
Тем не менее, анализу степени воздействия ипотеки на экономическое развитие, на формирование рынка жилья до настоящего времени в РФ уделялось недостаточное внимание. Недостаточная изученность и слабая теоретическая проработка актуализировали анализ проблем становления и развития системы ипотечного кредитования в российской и региональной экономике, побудили выбор данной темы исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является выработка методических рекомендаций и инструментов по совершенствованию финансового механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего активное функционирование рынка жилья в России.
Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:
- охарактеризовать российскую систему ипотечного кредитования в контексте исследования проблем финансово-кредитной сферы экономики страны;
- определить факторы, препятствующие развитию действующего в России механизма ипотечного кредитования и предложить меры по снижению их негативного воздействия;
- выявить проблемы финансового механизма системы ипотечного кредитования, связанные с доступностью жилья для населения и предложить возможные направления преодоления кризиса доверия и ликвидности;
- дать оценку состоянию развития российского ипотечного рынка и обосновать направления активизации развития ипотеки и рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;
- предложить рекомендации по повышению активности инструментов финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности.
Объектом исследования является финансовый механизм ипотечного кредитования, обеспечивающий развитие рынка жилья в России.
Предметом исследования являются финансовые и организационные отношения, возникающие в процессе реализации механизма ипотечного кредитования в стране.
Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, региональной и отраслевой экономике, развитию финансов, денежного обращения и кредита, банковского дела, форм и методов регламентирования деятельности банковской сферы по ипотечному кредитованию жилищного строительства, его законодательному обеспечению.
Информационной базой диссертационного исследования послужила аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая и переводная литература по проблемам ипотечного кредитования, изданная у нас в стране и за рубежом, материалы и отчеты Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, отчеты Росстата, методические разработки Промышленно-строительного банка по ипотечному кредитованию и расчеты автора.
Научная новизна исследования определяется выработкой на основе изучения теоретико-методических и практических рекомендаций по подключению банковского сектора к решению проблем развития рынка жилья через механизм ипотечного кредитования, что активизирует сам рынок и расширяет возможности решения жилищных проблем.
Научную новизну диссертации определяют следующие положения, которые и стали предметом защиты:
- уточнена сущность ипотечной системы, как взаимосвязанной и взаимозависимой совокупности субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости;
- определены и систематизированы факторы, влияющие на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России: низкая ликвидность ипотечных активов, высокие процентные ставки, отсутствие поноценного обращения ипотечных инструментов, монополизм отдельных коммерческих банков на рынке купли-продажи и ценообразования ипотечных продуктов, замкнутость ипотечного кредитования на отдельные банковские институты, высокие риски;
- обоснованы предложения по повышению эффективности финансовых инструментов ипотечного кредитования, направленные на совершенствование андеррайтинга, повышение эластичности схем кредитования, оптимизацию нормативной базы ипотечного кредитования, введение системы страхования кредитов, усиление значимости секьюритизации для фондовых рынков;
- с целью оптимизации условий кредитования различных категорий населения в регионах предложен расчет индекса доступности жилья с учетом условий, сложившихся в Республике Дагестан, который позволяет определить тенденции развития рынка жилья, проводить межрегиональные сравнения обеспеченности населения жильем;
- разработаны предложения по минимизации рисков при ипотечном кредитовании, в том числе предложены меры по снижению стоимости кредитов для заемщиков на основе снижения коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу Н1 Банка России и отмене применения норматива Н6 при передаче активов на БРУ в случае субординированных займов;
- обоснованы меры по снижению стоимости кредитов для заемщика, включающие механизмы продажи жилья в кредит по регулируемым ценам и безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку.
Область исследования по паспорту ВАК - п.9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций для выработки стратегии и концептуальных подходов к формированию ипотечной системы кредитования жилья, а также механизма управления системой со стороны предпринимательских и банковских структур, органов власти в центре и на местах, заинтересованных в развитии и расширении жилищного строительства. Рекомендации автора могут быть реализованы коммерческими банками в повседневной практике хозяйствования при реализации проектов по ипотечному кредитованию с участием заинтересованных субъектов ипотечного рынка жилья.
Апробация работы.
Основные положения, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на кафедре Налогов и денежного обращения Дагестанского государственного университета и в Институте экономики Дагестанского научного центра РАН, на Всероссийской научнопрактической конференции Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы, (г. Махачкала, 2008 г.)
Методические положения и практические рекомендации реализованы в процессе формирования схем ипотечного кредитования коммерческими банками Дагестан, Дагэнергобанк, Связьбанк, а также при чтении лекционного курса Деньги, кредит и банки в Дагестанском государственном университете.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 2 п.л. (в т. ч. 2 в рекомендованном ВАК журналах) и монография Ч 7,3п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 145 страницах машинописного текста, включает 17 таблиц и 10 рисунков. Список литературы содержит 154 наименования.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Магомедова, Шарипат Абдулаевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В России, как и во всех странах с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из видов кредита и его роли в современной экономике.
На основании проведенного исследования мы определили понятие ипотеки в экономическом смысле как рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь допонительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неиспонения дожником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.
В ходе исследования мы пришли к выводу, что ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.
Ипотечное жилищное кредитование - финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств. Таким образом, получается, что ипотечное жилищное кредитование представляет собой движение ссудного капитала в сфере жилой
-127недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности и целевой направленности.
В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на депозитные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2) ориентация на кредитные источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
3) ориентация на государственные источники (целевые средства бюджета или лантикризисных фондов на ипотечное кредитование).
1. В диссертационной работе на основе изучения различных точек зрения отечественных и зарубежных авторов нами предложено определение системы ипотечного кредитования, которое звучит следующим образом: взаимосвязанная и взаимозависимая совокупность субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости.
2. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: политическая и экономическая нестабильность; низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости; недостаточно проработанная и ориентированная на реальную действительность законодательная база; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
3. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования, по нашему мнению, принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь допонительные источники кредитования.
4. На наш взгляд для современной России относительно хорошо организованная инфраструктура рынка с заранее прописанным законодательством станет мощным стимулятором развития ипотечного кредитования. Однако неудовлетворительные объемы жилищного строительства, недостаточное использование схем секьюритизации, незначительная информационная прозрачность - все это является реальными препятствиями для активного развития рынков ипотечного кредитования.
Напротив, наличие значительной доли работоспособного населения, рост валового внутреннего продукта, растущие объемы жилищного кредитования, уже существующие схемы работы с ипотечными ценными бумагами, интерес к вторичному рынку со стороны иностранных и институциональных инвесторов ложивят рынки ипотечного кредитования.
Для активного развития рынков ипотечного кредитования, прежде всего, домохозяйства с низкими и средними доходами дожны стать главными объектами государственной жилищной политики и соответственно ипотечного кредитования. Чтобы избежать факторов, угрожающих финансовой устойчивости рынка, программы правительственных субсидий следует пересмотреть с точки зрения рентабельности.
5. Мы считаем, что эффективность решения проблем, тормозящих динамику развития жилищного рынка и рынка ипотеки, зависит от согласованности целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости и возможна при условии перена
-129правления политики государства со стимулирования спроса на рынке жилья к внедрению новых действенных инструментов, обеспечивающих увеличение объемов возводимого жилья, с целью установления баланса спроса и предложения на данном рынке. При этом, первостепенной задачей видится создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей фондирование строительной отрасли.
6. На наш взгляд, конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной; приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких допонительных условий) для реализации системы; снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям; эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов; выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
7. Одной из главных задач на.сегодняшний день для повышения ликвидности финансового механизма системы ипотечного кредита является снижение процентных ставок по догосрочным ипотечным кредитам посредством развития системы их рефинансирования.
Эффективно функционирующая система рефинансирования ипотечных кредитов позволит снизить стоимость привлечения финансовых ресурсов для
-130кредиторов. Эффективное управление рисками кредитора даст возможность уже сейчас минимизировать эти риски, а, следовательно, снизить ставки по догосрочным ипотечным кредитам.
Эффективным способом управления кредитным риском является тщательная процедура андеррайтинга потенциального заемщика, т.е. процедура всесторонней оценки вероятности наступления кредитного риска с точки зрения платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности клиента в соответствии с критериями кредитора.
Наиболее эффективным способом управления риском ликвидности является секьюритизация, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспечением по которым служат догосрочные ипотечные кредиты. Секьюритизация, как один из инструментов финансовой инженерии, позволяет привлечь достаточно большой объем денежных ресурсов с финансово-кредитных рынков. Происходит повышение ликвидности ипотечного кредитного портфеля кредитора и, следовательно, его общей ликвидности.
Среди мероприятий по повсеместному внедрению ипотечного кредитования, по нашему мнению, можно выделить следующие:
- использование гибких схем кредитования, предоставление в течение первых 3-6 лет кредитных каникул в форме разного рода послаблений в погашении задоженности, что сократит как текущие кредитные риски, так и будущие (эффект от ожидаемого роста доходов заемщиков);
- поиск компромиссных правовых решений для реализации прав граждан на жилье и снижения рисков кредиторов в случае невыпонения заемщиками обязательств по погашению кредита - через отношения найма и аренды и обеспечение их жильем с худшими количественными и качественными параметрами;
- очередники и другие льготные категории, приобретающие жилье с помощью жилищных субсидий (составляющих от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья), дожны получить доступ к ипотечным кредитам, особенно малообеспеченные семьи и под гарантии муниципальных органов;
- для ускорения процесса улучшения жилищных условий вышеуказанных социально незащищенных слоев населения обеспечить доступ к кредитам, если размер жилищных субсидий меньше первоначального взноса для получения кредита (меньше 30%);
- координировать и синхронизировать процессы восстановления сбережений льготных категорий населения, обесцененных в ходе либерализации цен, с погашением ими задоженностей по ипотечным кредитам.
8. Доступность жилья - один из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости - иначе можно определить как возможность граждан улучшать жилищные условия за счет собственных сбережений. Из этого можно сделать вывод, что спрос на приобретение жилья в Российской Федерации существует и задачей рационального предпринимателя является удовлетворение этого спроса.
При существующих доходах и уровне цен на жилье население не в состоянии приобретать жилье в кредит, поэтому классическая система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. В основе ипотечного кредитования лежат рыночные принципы.
Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.
На наш взгляд, наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. Снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.
В любом случае использование такого рода государственной поддержки дожно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья, и этот социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) дожен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.
9. В основе повышения ликвидности механизма ипотечного кредита лежит ипотечный финансовый рынок с основополагающим элементом - ипотечными облигациями, обеспечивающими страхование займов и рынка ипотеки вторичного жилья.
При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования ипотечных кредитов на покрытие рисков неиспонения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности страхования ипотечных кредитов.
Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.
Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли страхования ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса.
10. Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстра
-133 няться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: рынок сам все расставит по своим местам.
С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.
Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.
В результате, приходим к выводу, что именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка Ч путь к его стабильному развитию.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Магомедова, Шарипат Абдулаевна, Махачкала
1. Абдулаев М.А., Орлов A.A., Римский JI.A., Бу Хассан Хоссам Ипотека. Организация ипотечного кредитования: учебное пособие М.: МИИТ, 2003.
2. Абрамова Е. Ипотечный сертификат участия// Хозяйственное право. Ч 2008. №4. - С.63-74.
3. Акбердина P.A. Система финансов.- Екатеринбург: Изд-во УрГУ им. A.M. Горького, 2000. 118 с.
4. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. - №12. - С. 52-57.
5. Алексашенко С. Кризис 2008: пора ставить диагноз//Вопросы экономики. - №11.-2008.
6. Аферов Р.Ф. Корпоративные ипотечные программы на промышленном предприятии//Финансы и кредит-2009. №26. - С.55-60.
7. Андрюшин С., Бурлачков В. Денежно-кредитная политика и глобальный финансовый кризис: вопросы методологии и уроки для России. -//Вопросы экономики.- 2008. №11.
8. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: Финстатинформ. 1995. - 211 е., с.25.
9. Арифмезова Г. Доступного жилья в Дагестане нет//Новое дело. -18.12.2007.
10. Ю.Ахмедханов Ш., Исалабдулаев М. Доступное жилье//Новое дело. -08.06.2007.
11. И.Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Москва, Типография Левексон, 1900.
12. Банковское дело: управление и технологии. / Под ред. проф. A.M. Тава-сиева. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2001 - 863 с.
13. Банковское дело: Учебник. / Под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2007. - 592 с.-135
14. М.Башмаков A.A. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
15. Бевзенко P.C. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике. //Законодательство.- 2008. №9.
16. Бекетов Н.В. Глобализация мировой экономики и мировой финансовый кризис//Финансы и кредит-2009. №25. - С.2-13.
17. Беккин Р.И. Мусульманское право и институт страхования// Деловой мир Дагестана.- 2008. №8.
18. Беккин Р.И. Ислам и бизнес// Деловой мир Дагестана 2007. - №3.
19. Белоглазова Г.Н. Деньги. Кредит. Банки. М.: Юрайт-издательство, 2007.-С. 25.
20. Боткин О. И. Управление инвестициями / О. И. Боткин, И. А. Чо // Системный анализ : учеб. пособие / под ред. К. В. Павлова, М. И. Шишкина. -Ижевск, 2000. Ч. 2, гл. 22. - 227-249 с.
21. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Монография.
22. Бэр Х.П. Секьюритизации активов. М.: Вотерс Клувер, 2006.
23. Валенцева Н.И. Кредитный механизм и его составные элементы. М.: МФИ, 1987. -с.9
24. Васнев В.В. Уступка прав из обязательств, которые возникнут в будущем //ВестникВАС РФ. 2006. - № 10.-С. 10-15.
25. Ван Ордер Роберт. Структура и эволюция вторичного ипотечного американского рынка. Жилая международная система, 2001г.
26. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы // Банковские услуги.-2005.-№ 12. С. 19-21.
27. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. - №6.
28. Воскобойник Н.И., "Банковское кредитование", № 5, сентябрь-октябрь 2006.
29. Гамза В.А.: Перспективы развития российских банков: стратегия комплексной оптимизации, Ссыка на домен более не работаетp>
30. Гарипов E.B и Гарипова 3.JI. Влияние цикличности рынка жилья на залоговую стоимость в ипотечном кредитовании // Банковское дело. 2005. -№4.-С. 51-53.
31. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005. - № 20. - С. 53-57.
32. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //Деньги и кредит.- 2004. № 6. - С. 51-55, 45.
33. Герещенко H.H. Возможности сеюоритизации в России в условиях современного кризиса//Финансы-2009. №7. - С.69-70.
34. Гитман Лоренс Дж. Основы инвестирования.- М.: Дело, 1999.
35. Городнова Н.В. Рынок ипотечного кредита: меры государственного воздействия и возможности формирования финансово-промышленного хол-динга//Финансы и кредит-2009. №27. - С.61-69.
36. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Юристъ, 2003.
37. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ Об ипотеке (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий. Ростов - на - Дону: Феникс, 2005.
38. Гусева Л.Л. Проблемы определения существенных условий договора жилищного ипотечного кредитования//Юрист.- 2008. №7.
39. Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг//Рынок ценных бумаг. 2004.- №1-2.
40. Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О.И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 433, 58.
41. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Уч. пособие для студентов вузов,- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
42. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка / И.В. Довди-енко. М.: РДЛ, 2005. - 272 с.
43. Довлатова Е.В. Предпринимательское право в рыночной экономике. М.: Новая Правовая культура, 2004.
44. Доклад генерального директора Национального агентства финансовых исследований О. Е. Кузиной.
45. Долан Э.Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.- М., 1996.
46. Донцова JI.B., Никифорова H.A. Анализ финансовой отчетности: Уч. 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Дело и Сервис, 2007. - 368 с.
47. Ершов О.Г. О договорных отношениях в строительстве и налогообложении строительных организаций// Право и экономика. Ч 2007. № 5 - С.21-23.
48. Жарковская Е. П. Банковское дело / Е. П. Жарковская. М.: Омега-JI, 2006. - 452 с.
49. Жилищный кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие / Под ред. д.э.н., проф. Ю. Ф. Симионова. М.: ИКЦ "МарТ", Ростов - на - Дону, 2005. - 240 с.
50. Жуков Е.Ф. Деньги, кредит, банки. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999.
51. Жуков Е.Ф., Максимова JI.A. и др. Общая теория денег и кредита. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.
52. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения //Финансы. 2007 г. - №6.
53. Закон Республики Дагестан О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан от 30 июня 2004г. №19.54.3ахаров B.C. Кредит в системе управления экономикой. М.: Финансы. 1999. - с. 91, с.65.
54. Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность? // Рынок ценных бумаг. 2005. - № 23-24. - С. 62-66.
55. Ипотека в России: прошлое, настоящее, будущее / Под. Ред. И.С. Радчен-ко. М.: Гросс-Медиа, 2004. - 87 с.
56. Ипотека: актуальные вопросы / JI. Ю. Грудцына, Е. С. Филиппова. Москва: Эксмо, 2006. - 330 с.
57. Ипотечное жилищное кредитование / Отв. ред. И. В. Павлова Ч М.: Издательская группа "БДЦ-пресс", 2004. 272 с.
58. Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор №15 январь 2009г. Экспертное мнение. С.9.
59. Казаков А. Ипотека по KopaHy/ZBuilding Life 2007. - №2.
60. Казаков А. Секьюритизация активов Ч эволюция института. Источник: www.rusipoteka.ru
61. Каменецкий М.И. Строительный комплекс: анализ и оценка условий и возможностей развития // Экономика строительства. 2001. - № 4.
62. Казак А.Ю., Марамыгин М.С., Прокофьева E.H. Деньги; Кредит; Банки: Учебник для вузов М.: Экономистъ, 2007.
63. Коробова Г.Г. Банковское дело: Учебник для высших учебных заведений. М.: "Экономисть" 2006 г., 766 с.
64. Крашенинников П.В. Сдеки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения -М.: Статут.-2001.
65. Кредитные организации в России: правовой аспект /Отв. ред. Е.А. Павло дский. М.: Вотерс Клувер, 2006. - 267 с.
66. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. - № 8. - С. 7-18.
67. Крутских Д.В. Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Право и экономика.- 2007. № 1. -С.98-99.
68. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001-№9.
69. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. -М., 1998.
70. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика / В.А. Лапач. СПб.: Юридический Центр ПРЕСС, 2002. - 158 с.
71. Левчук И.В. Ссудный фонд и кредит. М.: Финансы, 1971. - с.10- 139
72. Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. М.: Перспектива. 1993. - С. 235, с.136.
73. Логинов М.П. Теоретические аспекты системы жилищного ипотечного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. 2005. - № 4. - С. 30-34.
74. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002 г.- № 4.
75. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит.-1998 г.-№8.
76. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилишного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы.- 2002 г.- №1.
77. Лоуренс Дж.Гитман, Майкл Д.Джонк. Основы инвестирования.- М., 1997.
78. Мазуров В. Закладные выходят на рынок // Российская бизнес-газета. -2007. № 590 от 6 февраля.
79. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография / A.B. Майфат. М.: Вотерс Клувер, 2006. - 287 с.
80. Маковецкий М.Ю. Роль рынка ценных бумаг в инвестиционном обеспечении экономического роста // Финансы и кредит. 2003. - № 21. - С. 2529.
81. Марамыгин М.С. Коммерческое кредитование в современной экономике// Финансы, денежное обращение и кредит. Научные записки, вып. 14 Ек.: УрГЭУ, 2003.- 177 с.
82. Мартынова Т. Ипотека на первичном рынке жилья на страх и риск банка // Банковское обозрение.- 2007. - №3. - С. 7-12.
83. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008. - №3.
84. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград, Типография Двигатель, 1914.
85. Меркулов B.B. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования иперспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс,2004.
86. Милер Р. Д., Ван-Хауз Д. Современные деньги и банковское дело. М.: ИНФРА-М, 2000.
87. Миронов А. М. Ипотечное кредитование: много денег мало жилья //Свое дело.-№5.-2008, с. 11-15.
88. Моляков Д.С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства: Учеб. пособие. М.: Финансы и статистика, 1999. 200с.
89. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники "длинных" денег // Банковское дело. 2005. - №9. - С. 62-69.
90. Наумов В. О правовом положении субъектов ипотечного отношения// Закон и право,- 2007. № 4. - С.44-48.92.0всянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования или об ипотеке по-русски. М.: Издательство ЭКОНОМИКА, 2004. - 124 с.
91. Овсянникова Т.Ю., Празукин Д.К. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 107 Ч 112.
92. Огородников П. Борьба за ипотеку.-www.vz.ru. 04/12/2008.
93. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России /Под ред. Н.Н.Рогожиной.- М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. 128 с.96.0сновы банковской деятельности. / Под ред. K.P. Тагирбекова. М.: Весь мир, 2001.-716 с.
94. Основы ипотечного кредитования. / Науч. ред. и рук. авт. кол. Н.Б. Косарева. М.: Фонд "Институт экономики города"; ИНФРА-М, 2007. - 567 с.
95. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит 2007, - № 3. - С. 57-62.
96. Панова Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка. М.:
97. Финансы и статистика, 1996.- 272 с.
98. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград, Юридический книжный склад Право, 1917.
99. Полард A.M., Пассейк Ж.Г., Элис К.Х., Дейли Ж.П. Банковское право США. / Пер. с англ. / Под ред. Я.А. Куника. М., 1992. - 452 с.
100. Пофриман Д., Форд Ф. Основы банковского дела. М.: ИНФРА-М, 1996.
101. Поляков М.Б., Секо Е.В. Накопительные жилищные сертификаты как средство внебюджетного финансирования жилищного строительства //Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр.-СПб., 2001.
102. Попов В.Н., Орешков A.A. Американский ипотечный кризис: предпосыки, причины, опыт для России//Финансы и кредит-2009. №30. -С.29-36.
103. Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова М.: Спарк. - 1999.
104. Постановление Правительства Республики Дагестан от 3 августа 2006 г. N 155 Об основных направлениях реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" в Республике Дагестан.
105. Постановление Правительства Республики Дагестан от 25 февраля 2004 г. N 61 л О развитии системы ипотечного кредитования в Республике Дагестан.
106. Программа ООН по населенным пунктам UN-Habitat-http ://www.unhabitat.org.
107. Радченко И.С. Почему ипотека остается пока лишь идеей. Результаты развития рынка жилищного кредитования в Москве в 2005 году // Аналитический банковский журнал. 2005. - № 12. - С. 52-55.-142
108. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2006.
109. Рассуждение Федора Дыдынского, написанное для получения степени доктора римского права. Варшава, в типографии С. Оргельбранда 1872.
110. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2008.: Стат.сб. М.,2008.
111. Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. М.: Финансы и статистика, 2000.- 413 с.
112. Россия в цифрах. 2008: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. М., 2008.
113. Рогожина H.H. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков. М.: Фонд "Институт экономики города", 1996. С. 36.
114. Руди Л.Ю., Тропникова Т.А. Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применение // Сибирская Финансовая Школа. 2006. - №4. - С.27
115. Русецкий А.Е. О государственной регистрации ипотеки//Право и экономика.- 2007. № 9. - С.29-33.118.Секьюритизация активов в России. Аналитический доклад состояния на 01.09.2006г., СРО Национальная Фондовая Ассоциация. М.: 2006.
116. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования.//Менеджмент в России и за рубежом. -1999.-№41.
117. Семилютина Н.Г. Российский рынок финансовых услуг (формирование правовой модели) / Н.Г. Семилютина. М.: Вотерс Клувер, 2005. - 260 с.
118. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка//Рынок ценных бумаг.- 2008.- № 4 (235). С.28-30.
119. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003г./Под ред. Г.Н. Белоглазовой, И.А. Разумовой. СПб.: СПбГУЭФ, 2003.
120. Социально-экономическая ситуация РФ в 2008 г. Доклад Госкомстата // www.gks.ru.
121. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 1997.
122. Страйк Р.Дж., Косарева Н.Б., Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России М., Фонд Институт экономики города, 1995.
123. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л., Кирилова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы). //Аудит и финансовый анализ.- 2000.- №4,- С.112-135.
124. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июня 1998г. №102 - ФЗ (в ред. от 17.07. 2009 № 166 - ФЗ).
125. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02. 12. 1990 г. № 395-1 (ред. от 03. 03. 2008 г.) // "Российская газета" от 05. 03. 2008.
126. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11. 11. 2003 г. №152-ФЗ (ред. от 27. 07. 2006 г.) // "Российская газета" от 29. 07. 2006.
127. Федеральная целевая программа Жилище на 2002 2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.
128. Финансы. Денежное обращение. Кредит./Под.ред. Дробозиной Л.А. М.: Финансы, 1999.
129. Финансы, денежное обращение и кредит Романовский М.В., Врублев-ская О.В. - 2006 . www.Nashol.com
130. Финансы, денежное обращение и кредит./Под.ред. Казака А.Ю. -Екб.: Солярис, 2001.
131. Фишер И. Покупательная способность денег, 2006. Ссыка на домен более не работаетbiblio/archive/fi sherpok
132. Фридмен М. Количественная теория денег. М.: Дело, 1996.
133. Харрис Л. Денежная теория М.: Прогресс, 1990. - 750 с.
134. Хикс Дж. Р. Стоимость и капитал. М., 1993.
135. Хмыз О.В. Мировая банковская система во время финансового кризи-са//Финансы и кредит-2009. №30. - С.37-42.
136. Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. -№ 5. - С. 20.
137. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. //Право и экономика - 2008. -№9.
138. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. - №10.
139. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция 2003. -№11.
140. Ястебова В. Отличительные черты ипотеки в российском и германском праве// Закон и право 2007. - № 3. - С.49-50.
141. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. - №11.
142. Энциклопедия российской секьюритизации 2008. СВопсЬ, Rusipoteka.ru М.: 2008.146.www.FinNews.ru147.www.cbr.ru148.www.credit.ru149.www.deltacredit.ru150.www.rusipoteka.ru151 .www.ipoteka.ru152.www.ipohelp.ru153.www.ahml.ru154.www.gks.ru
Похожие диссертации
- Развитие системы ипотечного кредитования в России
- Развитие системы ипотечного кредитования в России
- Стратегия развития российского рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса
- Механизм расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации: институциональная структура и поведенческий аспект
- Концепция развития механизмов страхования и реструктуризации кредитов как методов поддержки системы ипотечного кредитования России