Экономико-математические методы кадастровой оценки земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Митрошкова, Ирина Васильевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.13 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономико-математические методы кадастровой оценки земель"
На правах рукописи
МИТРОШКОВА Ирина Васильевна
ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Специальность 08 00 13 -Математические и инструментальные методы экономики
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2007
003070867
Работа выпонена на кафедре экономической кибернетики Государственного университета управления
Научный руководитель
кандидат экономических наук, доцент Моисеева Е И
Официальные оппоненты
доктор экономических наук, Андреев С В
кандидат экономических наук, доцент
Вегера В А
Ведущая организация
ОАО Институт микроэкономики
Защита состоится л29 мая 2007 г в 14 часов на заседании диссертационного совета К 212 049 01 в Государственном университете управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, корп 1, зал заседаний Ученого Совета
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом на сайте ГУУ http //www guu ru
Автореферат разослан л2 3 а^/ыихр 2007 г
Ученый секретарь
диссертационного совета К 212 049 01 доктор экономических наук, профессор
Д Абрамова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы диссертации
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых является одним из важнейших условий эффективного функционирования и развития экономики Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы испонительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики Методически корректное определение цены земли обеспечивает установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования не только в государственном, но и в частном секторе
Поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения цены земли, которая в поной мере учитывала бы специфические особенности переходного периода развития экономики России
- слабо предсказуемую экономическую ситуацию,
- несформированность и недостаточную устойчивость рынка земли, несоответствие его общепринятым стандартам функционирования,
- отсутствие достоверной информационной базы об операциях с землей В настоящее время разработано множество различных методик оценки
стоимости земель, что свидетельствует о важности данной задачи Однако практическое применение существующих методик сопряжено с рядом проблем Большинство из них копирует международную практику оценки без учета специфики законодательства РФ и существующих условий экономической, политической, социальной жизни в России Значительное число разработок ориентируется преимущественно на экспертные оценки, что приводит к недостаточной объективности полученных результатов Методики, основанные на моделировании, с математической точки зрения, не совсем корректны и требуют совершенствования в области использования экономико-математических методов
Степень разработанности темы
Вопросы теории и практики оценки земель интересовали ученых во все времена Из западных авторов, прежде всего, следует отметить классические работы Дж К Эккерта, Г С Харрисона и Дж Фридмана К работам, в которых
на методологическом уровне рассматриваются современные проблемы определения стоимости земли, относятся работы А Маршала, Р Харда, М Хальбвахса, Р Хейга, Р Тарвея, Р Ратклиффа, П Уэнда, Л Уинго, У Алонсо, М Маарека, Р Мейера Анализ основных разработок за период с 1890 по 1980 годы сделан в работе П Мерлена Город Количественные методы изучения
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам, таковы работы Н В Калининой, тесно сотрудничающей с Дж К Эккертом В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели труды А А Сегединова и С И Кабаковой, В А Прорвича, Е И Тарасевича, В П Федорова, В И Гладкова, А П Ромма
В последнее время особенно популярным стало моделирование рынка недвижимости экономико-математическими методами Данному направлению посвящены работы С В Грибовского, Н П Баринова, И Н Анисимовой, С А Сивеца, И А Левыкиной, М А Федотовой, Ю Кочеткова, Е Е Яскевича Однако значительная часть работ ориентирована на оценку наиболее развитых и информативных сегментов рынка недвижимости - многоквартирного жилья, административно-офисных и производственных помещений Вопросы, связанные с оценкой других сегментов рынка, прежде всего земельных участков, остаются малоизученными и непроработанными
В кадастровых центрах РФ был разработан ряд методик кадастровой оценки земель Практическая апробация методик, с одной стороны, продемонстрировала значительное преимущество разработок, опирающихся на экономико-математическое моделирование, по сравнению с экспертными методами, но с другой Ч показала необходимость совершенствования используемого экономико-математического инструментария
Отсутствие комплексных исследований в указанной области с одной стороны и необходимость решения данной проблемы с другой, обусловили актуальность выбранной темы исследования Цель и задачи исследования
Целью исследования является разработка методического подхода по массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов
Достижение поставленной цели было обеспечено посредством решения следующих основных задач
- на основе обследования системы Государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ), анализа методического и информационного обеспечения
сформулировать основные требования к методике массовой оценки земель, осуществить анализ и систематизировать существующие подходы и методы оценки объектов недвижимости, выбрать среди них наиболее соответствующие целям оценки кадастровой стоимости земельных участков (КСЗУ),
- на базе исследования специфических особенностей, области применения моделей массовой оценки объектов недвижимости, а также условий, необходимых для их построения, обосновать состав моделей, которые целесообразно использовать для массовой оценки земельных участков,
- на базе сравнительного анализа недостатков и преимуществ существующих методик расчета КСЗУ, изучения результатов их практической апробации определить наиболее перспективную методику для последующего ее совершенствования,
- осуществить детальный анализ выбранной методики (Методика с использованием кластеризации) и выявить нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов определение состава ценообразующих факторов, приведение значений качественных характеристик объектов к количественному виду, группировка объектов оценки, отсев нетипичных значений выборки, проверка выборки на нормальность, построение оценочных моделей и анализ качества оценивания
- обосновать методический подход по массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов, апробировать его на реальных рыночных данных, провести анализ результатов апробации,
- выработать и обосновать предложения и практические рекомендации по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования,
- создать программное обеспечение для расчета ориентировочной КСЗУ, которое позволит стандартизировать оценочный процесс
Объект и предмет исследования
Объектом исследования являются земельные участки Московской области (сегмент - участки для граждан)
Предмет исследования - экономические взаимосвязи, возникающие при формировании цен на объекты недвижимости, в частности на земельные участки
Методологическая и теоретическая основа исследования
Методология и методика исследования основывались на применении системного подхода В процессе исследования были использованы общая и специальная литература по оценке земель, нормативные и справочные
материалы о ГКОЗ, методические и проектные разработки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Росземкадастра), Федерального кадастрового центра Земля, региональных кадастровых центров, материалы научных конференций и семинаров, информационные и аналитические публикации в периодической печати и данные компьютерной сети Internet
Информационно-эмпирическую базу исследования составили статистические данные Центра оценки объектов недвижимости и экономического анализа земельно-имущественных комплексов Федерального кадастрового центра Земля
Методы исследования
В диссертационной работе основными методами исследования являлись аппарат экономико-математического моделирования, математическая статистика, эконометрика, факторный, кластерный анализ и элементы экономического анализа
Обработка статистической информации проводилась с использованием инструментальных средств пакетов статистического анализа данных лSTATISTICA, лSPSS, лEconometric Views, а также стандартных средств анализа данных лMS Office, в частности лMS Excel
Научная новизна диссертационного исследования
К наиболее существенным результатам исследования, составляющим его научную новизну, отражающим личный вклад автора в решение поставленных задач, относятся следующие
- обоснован методический подход по массовой оценке земельных участков на основе экономико-математического моделирования зависимости стоимости земельных участков от совокупности ценообразующих факторов,
- уточнен набор ценоообразующих факторов, рекомендованный Методикой ГКОЗ, разработан агоритм отбора факторов, построенный на основе корреляционного анализа,
- на базе анализа и систематизации существующих подходов и методов оценки недвижимости, выявлены методы, наиболее приемлемые для кадастровой оценки земельных участков, осуществлено их комплексирование,
- проведен анализ существующих моделей массовой оценки объектов недвижимости, сформулированы принципы выбора и условия применения различных вариантов оценочных моделей,
- проведен анализ существующих методик расчета КСЗУ, выявлены нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов, обоснована необходимость совершенствования методик,
- предложена технология построения оценочных моделей с последовательным исключением незначимых факторов по t-критерию, разработана система показателей для анализа оценочных моделей,
- разработан и эмпирически обоснован метод приведения качественных характеристик земельных участков к количественному виду,
- предложен метод группировки объектов оценки,
- обоснован подход к отсеву нетипичных значений выборки на основе статистических критериев, разработана технология проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки, построенная на основе статистических критериев, предложены и обоснованы методы преобразования исходных данных к нормальному распределению,
- сформулированы предложения по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования, предложена программная реализация разработанного методического подхода в среде Excel, построен комплекс моделей для оценки земельных участков Московской области
Теоретическая и практическая значимость работы Теоретическая значимость исследования состоит в том, что оно показало необходимость совершенствования существующих методик расчета КСЗУ Разработан методический подход по массовой оценке земель на основе экономико-математического моделирования, соответствующий основным требованиям, предъявляемым со стороны государства, и позволяющий получить объективные результаты
Практическая значимость работы определяется тем, что использование разработанных в ней положений, выводов и рекомендаций позволит поставить оценочный процесс на поток, то есть создать конвейер, который будет штамповать оценочные модели с одной стороны, понятные для пользователя без специального математического образования, и, с другой, обладающие достаточной точностью оценки
Методологические результаты исследования рекомендуется использовать для расчета ориентировочной КСЗУ, служащей в качестве лотправной точки для последующего анализа и контроля со стороны специалистов
Основные положения, выводы и результаты диссертационного исследования ориентированы на широкое практическое применение в различных оценочных организациях при оценке земельных участков и других объектов недвижимости
Самостоятельное практическое значение имеют разработанные оценочные методы, модели, агоритмы и процедуры
Обоснованность рекомендаций подтверждается их использованием в научно-исследовательских работах и в практической деятельности ФГУП Федеральный кадастровый центр Земля
Апробация работы
Материалы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на следующих научных конференг\нях и семинарах
- 11-ый Всероссийский студенческий семинар Проблемы управления -2003, секция Информационные системы управления,
- 12-ый Всероссийский студенческий семинар Проблемы управления -2004, секция Информационные системы управления,
- 20-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2005, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике,
- 10-ая международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления - 2005, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике,
- 21-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2006, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике,
- 22-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2007, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике,
Основные положения и результаты диссертационного исследования представлялись на конкурсах научных работ и были отмечены дипломами
- VIII Всероссийском конкурсе научных работ для молодых ученых по экономической тематике Экономический рост России, проводимом Вольным экономическим обществом России в 2005 году,
- Конкурсе на соискание медали Российской академии наук с премией для молодых ученых РАН, других учреждений, организаций России 2005 года,
- Открытом конкурсе на лучшую научную работу студентов в вузах РФ 2003 года Раздел Новые информационные технологии,
- Университетском конкурсе Лучшая выпускная работа 2004 года
Результаты исследования были использованы в практической
деятельности Центра оценки объектов недвижимости и экономического анализа земельно-имущественных комплексов ФГУП Федеральный кадастровый центр Земля при проведении работ по ГКОЗ
Кроме того, результаты исследования представлялись в виде отчетов по НИР и докладов
Публикации
По теме диссертации опубликованы 14 печатных работ общим объемом 20,3 п л , из них лично автору принадлежит 18 п л
Структура работы определяется принятой логикой исследования, подчиненной взаимосвязи и содержанию решаемых задач В целом материалы диссертации представлены введением, тремя главами, заключением, списком использованной литературы (203 наименования), 16 приложениями Работа изложена на 158 страницах, содержит 25 таблиц, 16 рисунков, 1 схему
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Поставленная цель и задачи исследования определили логику построения диссертации
Во введении обосновывается актуальность развития методического обеспечения ГКОЗ путем устранения нерешенных проблем в области использования экономико-математических методов, сформулированы цель, задачи, объект и предмет исследования, приведены научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы
В первой главе Проблемы кадастровой оценки земель на основе обследования действующей в РФ системы ГКОЗ, анализа методического и информационного обеспечения, исследования теоретических и методологические основ оценки земель, изучения и обобщения отечественного и зарубежного опыта в исследуемой области, анализа работ отечественных и зарубежных специалистов по оценке земель были систематизированы существующие подходы и методы оценки объектов недвижимости (Рис 1), проведен их анализ с точки зрения целесообразности использования для кадастровой оценки земельных участков, осуществлено комплексирование выбранных методов, в результате предложен универсальный подход к оценке на основе экономико-математического моделирования зависимости стоимости земельных участков от совокупности ценообразующих факторов
Анализ экономико-математических моделей массовой оценки объектов недвижимости (табл 1) показал, что для кадастровой оценки земельных участков целесообразно ограничиться использованием регрессионных моделей, так как несмотря на их вычислительную простоту, по качеству оценки они не уступают моделям других классов Далее были исследованы методики расчета КСЗУ, основанные на использовании методов регрессионного анализа (табл 2)
Анализ моделей массовой оценки земель и других объектов недвижимости
Таблица 1
№ п/п | 1 2 3 4 5 6 7 |
Вид 1 Регрессионные (класс) аддитивные моделей линейные Регрессионные мультипликативные Регрессионные аддитивные нелинейные, но линейные по коэффициентам Регрессионные гибридные Пространственно-параметрические Эмпирические Нейронные сети
Область |1 Совокупность примене- Рначений факторов и Стоимостей допускает я представление в виде многомерного нормального распределения, р Ошибки модети одинаково распределены, имеют нулевое среднее значение и одинаковое СКО, В Влияние каждого юактора на стоимость не зависит от его Ьначений, т е коэффициенты модечи считаются постоянными. 1 Переход к линейной модели путем логарифмирования, пункты 1 -3 , указанные для корректного применения линейных моделей, дожны выпоняться для логарифмов значений, 2 Позволяет более гибко отразить зависимость стоимости от факторов, 3 Не требует соблюдения условия аддитивности, 1 Пункты 1 -3 , указанные для корректного применения линейных моделей, дожны выпоняться для значений нелинейных функций от факторов, 2 Требуется анализ собственных значений ковариационной матрицы, 3 Хорошие результаты оценки могут быть получены лишь при больших собственных значениях невырожденной ковариационной матрицы Отсутствуют ограничивающие условия для исходной выборки, 2 Модель имеет определенную каноническую форму, для работы с которой создано СПО, реализованное в 3 Оптимальна для рынка с устоявшимися тенденциями и сложными видами, зависимости, 4 Зависимость конечного результата от начальных значений 1 Основная доля стоимости объектов определяется небольшим множеством значимых факторов, 1 Необходима проверка статистической значимости средних значений и вектора этих значений, 3 Модель апробировалась на хорошо развитых рынках, качество оценки значительно падает при переходе к недостаточно развитым рынкам, 4 При применении модели к неоднородным выборкам возникает ряд методических проблем 1 Вид модели зависит от структуры корреляционных связей между факторами и изложением нелинейной функции по формуле Гейлора, 2 Необходима проверка значимости :редних значений и вектора этих значений, 3 Не требуется применение агоритмов минимизации, 4 Этот класс моделей находится в :тадии разработки 1 Выборка дожна быть довольно большой, 2 Выборка дожна быть унимодальной, 3 Качество оценки зависит от выбора начальных условий и умения распознать локальные минимумы, 4 Качество проверяется по значениям целевой функции, 5 Нейронную сеть надо либо переобучать под каждый район, либо иметь свою сеть для каждого района
|4 Хорошие результаты оценки могут быть получены лишь для больших совокупностей участков с близкими значениями значимых гоакторов, р Обязательна процедура кластеризации или последовательных сечений исходной выборки, р Оптимальна для рынка, в достаточной степени обеспеченного информацией
Критерии 1 коэффициент детерминации Я", средняя относительная погрешность качества | средняя относительная погрешность
Табгща 2
Анализ методик расчета кадастровой стоимости земельных участков (КСЗУ)
№ п/п 1 2 3
Вид методики Методика с использованием кластеризации Методика с использованием локальных моделей Методика с использованием гибридных модетей
Достоипс-тьа 1 Соответствует классической методологии сравнительного подхода оценки стоимости, который основан на использовании цен сделок для обоснования стоимости аналогичных объектов, 2 Очень проста и понятна с математической точки зрения, 3 Не требует применения специальных знаний математики и экономики, 4 Не требует использования специального компьютерного обеспечения, 5 Позволяет получить хорошую точность оценки, 6 Содержит небольшое количество ценообразующих факторов -(максимум 7-10), 7 Не требует использования рыночной информации из специализированных источников, 1 Универсальность (можно получить спектр различных моделей для оценки - от сложных мультипликативно-аддитивных моделей до простейших линейных моделей пригодна для оценки различных видов земель), 2 Требует большого объема картографической информации, в силу чего отпадает необходимость проведения кластеризации
3 Возможность анализа свойств моделей традиционными статистическими методами 8 Замена процедур кластеризации несложной процедурой разбиения исходной выборки на клетки, 9 Небольшой объем выборки
Недостатки 1 Отсутствует использование картографической информации, 2 Обязательное привлечен! е экспертов, 3 Возможно получение кластеров (клеток), внутри которых невозможно построить статистически значимые регрессионные модели. 1 Подходит только для развитого рынка с устоявшимися тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов, где отсутствуют сильные выбросы по ценам что не соответствует реалиям современного земельного рынка, 2 Использование лицензионного продукта - программного пакета N058, что препятствует широкому применению данной методики, 3 Сложные вычислительные итерационные агоритмы, предъявляет высокие требования к знаниям пользователя по статистике и методам минимизации сложных функций |
4 Обязатечьное требование достаточного объема рыночных данных для проведения кластеризации 4 Затруднен анализ свойств локальных моделей и качества их оценивания традиционными статистическими методами
Рис | -1 Ьдходы II методы к оценке земе.1ьнШ участков к иных объектов недввдкимости
В результате наиболее перспективной была признана Методика с использованием кластеризации (МИК), разработанная Пермским кадастровым центром и Нижегородским информационным центром Реформа. Данную Методику было решено использовать в качестве основы для совершенствования подхода к кадастровой оценке земель. Однако на многих этапах оценочного процесса присутствуют методические недостатки (рис. 2).
В рамках настоящего исследования было предположено усовершенствовать указанные проблемные места Методики расчета КС ЗУ па основе Использования экономико-математических методов.
ЭТАПЫ ПРОБЛЕМЫ
Рис.2 - Основные ламы н фыинлемице проблемы Методики с использованием йшстертйацни
Вторая глава Разработка методического подхода по массовой оценке земель на основе экономико-математических методов посвящена обоснованию экономико-математического инструментария для совершенствонания выбранной методики.
Для определения наиболее значимых ценообразующих факторов предложен агоритм их отбора на базе корреляционного анализа. Он заключается в оценке степени влияния каждого фактора на удельную стоимость участка, также учитывается мультиколимсарность факторов.
Исследована проблема учета разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, выступающие в роли ценообразующих факторов оценочной модели, могут иметь разнообразную природу: часть из них являются количественными, другие - качественными. Методы регресснойного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин. Признаки нечисловой природы для учета их в регрессионных моделях приводятся к числовому виду процедурой оцифровки, то есть путем присвоения их значениям некоторых числовых меток. Существует несколько подходов к оцифровке не количественных признаков (рис. 3).
Рис. 3 - Методы оцифровки качественных ценообразующих факторов
В практических задачах массовой оценки недвижимости наиболее предпочтительным является совместное использование количественных, квазйКдяичественншй и совокупностей бинарных признаков. Превосходство того или иного метода оцифровки требует подтверждения эмпирическим путем.
В работе обоснована целесообразность группировки объектов кадастровой оценки в случае отсутствия адекватных аналитических зависимостей для всей существующей статистической выборки. 11роведеп
анализ существующих методов кластерюаг^ии, по результатам которого в качестве альтернативы рекомендованному Методикой методу дендрограмм с использованием сжатых факторов (комбинаций исходных факторов) были предложены метод дендрограмм на основе исходных факторов, а также метод подобия, основанный на анализе покоординатной близости объектов (табл 3)
Таблица 3
Сравнительный анализ методов кластеризации_
№ п/п Метод кластеризации Достоинства метода Недостатки метода
1 Подобия 1 Возрастает возможность увеличения количества описаний в кластере, т к максимальные кластеры образуют покрытие (а не разбиение), 2 Не чувствителен к наличию выбросов и шумов в описании объектов, некорректному выбору метрики, включению незначимых переменных в набор, участвующий в кластеризации, 3 Легко интерпретировать результаты группировки, 4 Не требуется предварительная нормировка показателей 1 При увеличении числа факторов кластеризации значительно возрастает количество кластеров, 2 Возрастает возможность получения малых кластеров (когда число объектов с известной рыночной ценой в кластере является недостаточным для построения надежной регрессионной модели), 3 Требуется задание допонительных параметров кластеризации (порогов близости и др ) экспертным путем
2 Дендрограмм с использованием пространства сжатых факторов 1 Метод позволяет лотсечь ценообразую-щие факторы, несущественные для кластеризации, 2 Высокая точность вычислений 1 Теряется близость объектов по значениям исходных факторов за счет их замены сжатыми факторами (главными компонентами), 2 Сложно интерпретировать результаты гр)гшровки
3 Дендрограмм без испо 1ьзования пространства сжатых факторов 1 Высокая точность вычислений, 2 Простота вычислительного агоритма 1 Ограничение размерности матрицы описаний объектов, 2 Сложно корректировать результаты группировки, 3 Трудоемкость на каждом шаге необходимо выстраивать дистанционную матрицу для всех текущих кластеров, 4 Требуется предварительная нормировка показателей, 5 Необходимо экспертное задание нскоюрых параметров кластеризации
В процессе разработки подхода к отсеву нетипичных значений выборки, был проведен анализ существующих методов отбраковки подозрительных данных (критерий Шапиро-Уика, критерий Эппса-Пали, непараметрические критерии согласия, критерии согласия типа хи-квадрат) В результате были выбраны статистические критерии типа Граббса (критерии Граббса, Титьена-Мура, Смирнова-Граббса), которые предусматривают возможность проверки на наличие в выборке либо одного аномального значения (наименьшего или наибольшего), либо одновременно двух или трех (наименьших или наибольших) Однако применение указанных статистических методов оправдано лишь в спорных ситуациях, в большинстве случаев нетипичные значения бывают хорошо заметны и могут быть выделены без использования статистических методов, например, на основе визуального анализа графика значений
Обоснована необходимость проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки При наличии достаточно большого объема рыночных данных (минимум 30-50 элементов) проверку гипотезы нормальности целесообразно осуществлять с помощью критериев согласия (например, х2 - критерия и критерия Комогорова-Смирнова), основанных на сравнении функций плотности эмпирического и теоретического нормального распределений В случае малых выборок рекомендуется ограничиться применением более простых и менее точных критериев, основанных на использовании коэффициента вариации, среднего абсолютного отклонения, размаха варьирования, показателей асимметрии и эксцесса При этом обоснованный вывод о подтверждении гипотезы нормальности можно сделать только при получении положительных результатов проверки несколькими критериями этой группы В случае невыпонения предъявляемых требований выборка дожна быть сокращена, допонена однородными данными или преобразована В зависимости от особенностей исходной информации в работе предложены различные методы преобразования
Обоснованы предложения по совершенствованию технологии построения оценочных моделей (рис 4 - элементы, обозначенные пунктиром, реализованы в исходной Методике, элементы, выделенные жирным, предлагается использовать в процессе совершенствования Методики)
В результате анализа качества моделей выбирается та модель, которая характеризуется лучшим качеством оценки по сравнению с другими моделями Если эта модель обладает, тем не менее, неприемлемым (с точки зрения пользователя) качеством, то и эга модель считается неудовлетворительной В этом случае осуществляется лоткат назад, те пересмотр и уточнение
факторов стоимости, построение новых моделей (и рамках прежнего множества типов моделей), проверка их ста! истической значимости и предметной интерпретируемости результатов оценки. В результате осуществления указанных действий (быть может, путем нескольких; лоткатов назад) выбирается модель, которая характеризуется приемлемым качеством оценки.
После выбора лучшей оценочной модели каждого вида ее необходимо перестроить, используя и обучающую, и проверяющую выборки. В результате получаем окончательную оценочную модель, пригодную для оценки всех неоцененных земельных участков данного кластера.
Рис. 4 - Предложения по еойсршенетпотшшо гехиологпи построении оценочных моделей
Построив оценочные модели для каждого кластера оцениваемой территории, мы имеем возможность рассчитать ориентировочную стоимость любого земельного участка, находящегося на данной территории (путем подстановки параметров оцениваемых объектов в уравнение регрессии и расчета стоимости по определенным регрессионным коэффициентам)
Третья глава Практическая реализация разработанного подхода по массовой оценке земель посвящена апробации предложенных экономико-математических методов, моделей и агоритмов на реальных рыночных данных Статистическую базу исследования составила информация о сдеках с земельными участками Московской области (сегмент - участки для граждан, свободные и освоенные участки под застройку)
Апробация разработанного агоритма отбора ценообразующих факторов, построенного на основе корреляционного анализа, показала его работоспособность В результате использования агоритма были выделены десять ценообразующих факторов 1 - расстояние участка от МКАД, 2 -близость водоема, 3 - близость леса, 4 - водоснабжение, 5 - газоснабжение, 6 -электроснабжение, 7 Ч наличие канализации, 8 - расстояние до крупного города, 9 - расстояние до ж -д станции, 10 - площадь участка
Среди факторов есть как значимые, так и незначимые, но отсутствуют высоко коррелированные факторы Причем факторы 1,2,3,8,9,10 -количественные, а факторы 4,5,6,7 - качественные Ч и соответственно, требуют приведения к количественному виду процедурой оцифровки, то есть путем присвоения их значениям некоторых числовых меток
С целью выбора способа оцифровки качественных параметров, позволяющего получить наиболее объективные и достоверные результаты при массовой оценке земель, была проведена их практическая апробация на реальных рыночных данных Результаты представлены в таблице 4
Результаты применения различных процедур оцифровки различаются При выборе способа оцифровки следует ориентироваться на достижение наилучших значений интегральных оценок качества регрессионной модели в целом Ч СКО, коэффьщиента детерминации, критерия Фишера, ошибки аппроксимации Однако к процессу назначения числовых меток недопустимо подходить как к чисто математической процедуре, необходимо проверять результаты оцифровки на соответствие экономическому характеру описываемых зависимостей, поскольку любая из оптимизационных процедур стремится лобъяснить с помощью варьируемых ею факюров все воздействия на результат, вызванные, в том числе и не учитываемыми моделью факторами
Табмща 4
Сравнение процедур оцифровки
ж М(.ГОЧ Варишт мсгои Хзртктернстнки оцифровки Хярчктеристики модели
п/и оциф- (1-6 130В! ш вочоснабжсиие э чектроа пбжеи ие коэф- остато- оши-
ровки 2-е исключением незначимых факторов) числовые MLTKI1 COOT II ошс-ппе рас стояний меж-л> метка ми по ря док гра ла-ций сохранен числовые метки соотпоше -пие расстояни и между метками поря док град aniiii сохр анеи фициент Я' чная разность CKO s бка аип-рок-сима- ции А, %
/ 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Равномерное кодиро- 1- все факторы 0 0,5 1 1 да 0 0,5 1 1 да 0,9437 152,28 5,7
вание 2-без канализации 0 0,5 ! 1 да 0 0,5 1 1 да 0,9352 158,18 6,83
2 Порядковая шкала 1- все факторы 1 4 9 1,67 да 1 8 9 0,14 да 0,9467 148,18 2,88
2 - без канализации 1 4 9 1,67 да 1 8 9 0,14 да 0,9344 159,21 3,43
3 Средние цены 1- все факторы 1189,19 1356,66 2292,07 5,59 да 1195,86 1188,14 2118,75 - 121,06 нет 0,9217 179,61 7,66
по группе 2-без свободного члена 1189,19 1356 66 2292,07 5,59 да 1195,86 1188,14 2118,75 - 121,06 нет 0,9908 Ml,11 6,60
4 Комбин ация 1 вода - 1- все факторы 1189,19 1356,66 2292,07 5,59 да 0 0,5 1 1 да 0,9358 162,64 8,01
среди , эл -равном 2-без свободного члена 1189,19 1356,66 2292,09 5,59 да 0 0,5 1 1 да 0,9924 160,69 7,12
2 - без своб члена и канализации 1189,189 1356 66 2292,07 5,59 да 0 0,5 1 1 да 0,9919 161,59 9,61
5 Комбин ация 2 вода - 1- все факторы 1189,19 1356,66 2292,07 5,59 да 1 8 9 0,14 да 0,9331 166,01 5,346
среди, эл -порядк 2-без свободного члена 1189,19 1356,66 2292,07 5,59 да 1 8 9 0,14 да 0,9925 160,89 5,42
6 Бинарные пере- 1- все факторы 0 490, 92 722,75 0,47 да 0 636 634 722 9167 0,13 да 0,9534 148,85 0,61
менные 2 - без канализации 0 434,07 852,68 0,96 да 0 525,9869 735,4364 0 40 да 0,9400 162,68 4,39
7 Последовательное кодироман не 1 - все факторы -277 12 19 50 119 06 0 34 да -157,352 S4 1792 177 2648 0 58 да 0,8997 203 33 1 03
Таким образом, для практических задач массовой оценки недвижимости наиболее предпочтительным является использование совокупности бинарных переменных
На исследуемой выборке земельных участков Московской области было проведено тестирование различных вариантов кластеризации Результаты метода подобия схожи с результатами метода дендрограмм - как с использованием пространства сжатых факторов, так и на основе исходных факторов, что говорит в пользу их работоспособности (рис 5) Метод дендрограмм (кластеры обозначены сплошной линией) производит разбиение объектов, а метод подобия (пунктирная линия) - покрытие выборки пересекающимися множествами, тем самым один объект может быть задействован в нескольких группах, а не в одной, как в методе дендрограмм Причем, кластеры, полученные методом подобия, могут содержать в себе кластеры, полученные методом дендрограмм Таким образом, при применении метода подобия ценовая информация используется более поно, что является весомым аргументом в пользу выбора данного метода
Х 18 19 20* | 12 14 34 1 6 7 24 9Ф 4 55 59 3 4 26
21 22 23 ' [ 44 46 4' Х 32 36 78 Х 72 84 98 27 31 40
* 24 40 41 1 48 71 82 Х 90 Х 99 109 103 42 84 87
* 42 53 54 [ 91 92 ПО Х 104 88
\ 89 '
Х ! 61 64 67 8 62 79 Х 43 9* -
к 57 80 69 70 74 , , 2
* ! 95
Х к 1 ' л *
* 104 106 ' ' ХХХ \ 83 107 1(14 Х 86 100
* ХХ Х' . ! л 101 102 *
Л Х Х Х в\ Х
( 1 13 37 38
с 1 39 41 14
1___1 73 74
I 9 10 II 14 16 17
28 29 30 46 60 63 64 68 94 96
Кластеры, полученные методом дендрограмм
1 Ч ' 1 ' '
Рис 5 - Сравнение результатов клас1еризации методами дендрограмм и подобия
В случае если число объектов с известной рыночной ценой в результирующем кластере окажется недостаточным для построения надежной регрессионной модели, рекомендуется провести слияние кластеров, близких по значениям значимых ценообразующих факторов, смягчая при этом требования к значениям факторов внутри кластера (рис 6)
Объединение объектов в кластеры
10 00 9 00 8 00 7 00 6 00
5 00 4 00 3 00
2 00 1 00
0 00 10 ОО 20 00 ЗО ОО 40 00 50 00 60 О
70 ОО 80 ОО 90 00 расстояние до МКАД
110 ОО 120 00 1 30 ОО 140 ОО 1 50 ОО
Рис 6 - Пример объединения результирующих кластеров
На основе предложенного подхода был построен комплекс оценочных моделей для расчета кадастровой стоимости земельных участков Московской области (табл 5 и 6) Лучшими по совокупности критериев оказались модели, полученные после исключения всех незначимых факторов четырехфакторная аддитивная и трехфакторная мультипликативная
Таблица 5
Идентификация и анализ аддитивных моделей
Характе ристнки модели Количество факто ров в модели
коэффициенты регрессии факторы 9 8 7 6 5 4 3 2 1
2506,19 2510,91 2506,34 2485,73 2583,85 2648,43 2508,28 2415,21 2762,94
MKAD (МКАД) -44,58 -44,25 -44 96 -44,34 -45,42 -46,97 -51,84 -54,95 -58,57
RIVER (водоем) -201,41 -200 26 -195,56 -200,24 -207,02 -250,16 0 0 0
FOREST (лес) 59,56 60,47 62,85 60,25 0 0 0 0 0
WATER (вода) 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GAS (газ) 271,98 270 41 270,63 260,74 252,12 293,94 315,29 401,55 0
EL (электричество) -9,50 -12,79 0 0 0 0 0 0 0
WC (канализация) 112,74 112,84 117,09 120,75 115 78 0 0 0 0
TOWN (нас пункт) -31,97 -32 62 -31,17 -31,96 -34,29 -35,65 -18,10 0 0
STATION (ж/дст) 3,24 0 0 0 0 0 0 0 0
SQU (площадь) -1,13 -1 37 -1,47 0 0 0 0 0 0
С1а-тпсти-ческие свойства R2 96,77 96,76 96,76 96,74 96 28 96,50 91,84 90,53 73,39
С КО 11268 107,90 103,74 100,23 103,39 110,18 143,92 150,71 245,93
Г 36,57 44,86 55 46 69,31 77,79 84,92 63,82 86,06 52,4
качество оценки ошибка аппроксимации, % -5,75 -6,03 -5,089 -5,99 -5,60 -2,86 4,03 14,52 6,10
Таблица 6
Идентификация и анализ мультипликативных моделей
Характеристики моделей Значимые Количество факторов в модели
факторы <]ык*|оры аддитивном модели 9 8 7 6 5 4 3 2 1
9,49 10,09 10,12 10,15 10,26 10,13 9,89 10 07 9,61 9,94
MKAD (МКАД) -0,77 -1,08 -1,10 -1,11 -1,11 -1,07 -0,94 -0,99 -0,79 -0,88
RIVER (водоем) -0 05 -0,02 -0,01 0 0 0 0 0 0 0
FOREST (лес) 0 0,01 0 0 0 0 0 0 0 0
WATER (вода) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GAS (газ) 0,21 0,12 0,11 0,11 0,12 0,11 0,09 0 0 0
коэффициенты EL (электричество) 0 0,26 0,26 0,26 0,26 0,25 0,19 0,24 0 0
WC (канализация) 0 0,15 0,16 0,16 0,16 0,16 0,16 0,20 0,19 0
TOWN (нас пункт) -0,05 0,07 0,07 0,078 0,077 0,06 0 0 0 0
регре- STATION (ж'д ст) 0 0,02 0 02 0 02 0,02 0 0 0 0 0
ссии SQU (площадь) 0 0,03 0,04 0,04 0 0 0 0 0 0
ста- R2 90,05 96,77 96,72 96,64 96,53 96,09 97,6 94,08 83,73 72,85
ческие ско 0,11 0,08 0,074 0,07 0,07 ,072 0,078 0,08 0,13 0,158
свойства г 36,18 36,63 44,34 53,37 64,88 73,76 80,48 90,00 46,32 66,79
качее-1 во UllinKJ .uiiipokuiMjimit 6,95 13,76 13,7 15,14 16,6 16,13 4,74 2,87 7,24 2,12
оценки и
11осле выбора лучшей оценочной модели каждого вида их необходимо перестроить, используя и обучающую, и проверяющую выборки РК1СЕ=2648,43-46,97*МКАО-250,163*К1УЕК+293,94*ОА8-35,65*ТО>УЫ РШСЕ=23599,95*МКАО'
Также был проведен анализ структуры и размера ошибок, рассчитанных как разница между фактическим и расчетным значениями цены (рис 7)
Размер ошибок оценочных моделей построенных с использованием кластеризации
Рис 7 Ч Размер ошибок оценочных моделей построенных с использованием кластеризации
И у аддитивной, и у мультипликативной модели оказалось по три ошибки с отклонениями 10% или более от фактического значения стоимости, причем у первой модели наибольшая из них Ч 27%, а у второй Ч 23% Важно отметить, что модели дают выбросы при оценке различных объектов (то есть где у одной модели выброс, у другой хороший результат, и наоборот), поэтому для надежности оценки рекомендуется использовать обе модели
Чтобы подтвердить целесообразность использования группировки в процессе массовой оценки земель, был проведен сравнительный анализ показателей качества оценочных моделей, построенных с использованием кластеризации и без нее (табл 7) В рамках второго варианта был построен комплекс аддитивных и мультипликативных моделей для всей совокупности земельных участков Московской области, для выбранного направления Московской области, для выбранной оценочной зоны Московской области Следует отметить, что ни у одной из указанных совокупностей распределение значений удельных стоимостей не являлось нормальным, в то время как для их логарифмов это требование выпонялось Поэтому для данных совокупностей было оправдано только построение мультипликативных моделей Тем не менее, в экспериментальных целях аддитивные модели тоже были построены
Если внимательно проанализировать приведенные в таблице 8 цифры, можно сделать вывод о том, что дифференциация земельных участков по направлениям лучше построения единой модели для всей выборки, а разделение по оценочным зонам, наоборот, приводит к ухудшению результатов оценки Для всех трех совокупностей мультипликативная модель оказалась значительно лучше аддитивной, что закономерно (поскольку построение аддитивных моделей было незаконно) Независимо от совокупности и вида модели лучшей по показателям качества оказывалась модель, получаемая после исключения всех незначимых факторов Причем, все рассмотренные варианты значительно уступают оценке с использованием кластеризации (рис 8 и 9), более того - оценочные модели, построенные без ее применения, не удовлетворяют Стандартам оценки (Я2 дожен составлять как минимум 8085%), что является весомым аргументом в пользу использования группировки при массовой оценке земель
Таблица 7
Сравнительный анализ моделей, построенных без использования кластеризации
Исследуемая Вид модели количество факторов Показатели качества моделей
^вокупность ^ (К II >>|] М 1111 ) Р (зиач 95%) |СКО
Московская область (375 участка) Аддитивные 10 25 88 (23,85) 12,71(4 89*10") 1293,42
9 25,87 (24,04) 14,15 (1,3*10 |у) 1291,77
8 25,85 (24,23) 15,95 (3,26* 10 ш) 1290,17
7 25,84 (24,42) 18,26(7,52*10-') 1288 52
6 25,73 (24,52) 21 25 (1 98* 101287,66
5 25,63 (24,63) 25,44 (4,69*10 11) 1286,77
4 25,37 (24,57) 31,45 (1,47*10") 1287,29
Мультипликативные 1 10 57,1 1 (55,93) 48,47 (6 34*10") 0,6355
9 57,04 (55,99) 53,87(1,09*10*") Ю,6351
8 56,98 (56,04) 60,59(1,82*10") 0,6348
7 56 95 (56,13) 69,35 (2 41*10") Ю,6342
6 56 58 (55,87) 79,92(1,21*10") Ю.6360
5 56,56(55,97) 96,09(1,26*10") Ю 6353
4 56,46(55,99) 119 96 (1,63*10 <
3 56,35(55 99) 159,62 (1,94*10 о") К),6351
2 56,02 (55,78) 236,93(4,4*10") 0,6366
Направление (147 участков) Аддитивные 10 36,19(31.50) 7,71(1,06*10') 1709,84
9 36,19(31,91) 8,6(3,72*10'
8 36,00 (32.29) 9,70(1,27*10'") 1699,86
7 35,79(32,55) 11 07(4,47*10 ") 1696,55
6 35.52 (32,76) 12 85 (1,55*10 ") 1694,06
5 35,40(33,11) 15,46(4,17*10") 1689,55
4 34,33(32,48) 18,56 (2,73*10 |2) 1697,47
Мультипликативные 10 59,35(56,36) 19,86 (3,47*10 22) Ю.6586
9 59,32 (56,65) 22,20 (7,4*102') К),6563
8 59,30(56 94) 25,13 (1,49*10") 0,6542
7 59 20(57,15) 28,81(3,1*10") Ь,6526
6 59,10(57 34) 33,71(6,05*10") Ь,6511
5 58,97 (57,52) 40 53 (1,1 1*10") Ь,6498
4 58,50(57,33) 50,05(3,22* 10 Л) К),6512
3 57 62 (57,73) 64,81(1,6*10-') Ю 6558
2 56,66 (56,06) 94,12 (7,2*10 ") 10,6609
Оценочная зона (111 участков) Аддитивные 10 21,13(13,24) 2,67(0,0060) Ю85,71
9 21,11 (14,85) 3,00(0,0032) ГС80,87
8 21,05 (14,24) 3,39(0 00016) К)76 49
7 20 94(15,57) 3,9 (0,00083) 972 37
6 20,77(16,20) 4,54 (0,00039) N68,77
5 20,53 (16 75) 5,42(0 00018) К)65,59
4 20 08(17,06) 6,66(8,08*10') 963,75
3 18 74(16,46) 8 22 (5,65* 10') ГС67.25
2 17,5(16.00) 11,47 (3,03*10 ') к>69,00
Мультипликативные 10 29,54 (22 49) 4 19(7,3*10') К),5400
9 29,54 (23,26) 4,70(3,18*10') 0,5373
8 29 54 (24,01) 5,34(13*10') к) 5347
7 29,52 (24,73) 6,16(4,95*10
6 29,35 (25,28) 7 20 (1,92*10') Ю 5302
5 29 05 (25,67) 8,60(7,44*10') К),5288
4 29,73 (26 04) 10 68 (2,59*10') Ь 5275
3 29,36 (25 32) 13,43 (167*10') к) 5301
2 29,46(25,10) 19,43(6,19-10") |0,5309
Раэмр ошибок оценочных моделей построенных по всей Московской области
Рис.9 - Размер ошибок оценочных моделей, построенных по выбранному направлений Московской области
В заключении работы обобщены основные выводы И научно-практические результаты исследования. Наиболее существенные результаты, полученные автором, принципиальные итоги которого в более развернутом виде представлены в заключении диссертации, состоя т в следующем:
1. Систематизированы существующие подходы И методы оценки недвижимости, проведен их анализ с позиции целесообразности использования для кадас I ровой оценки земельных участков, на основе ко индексирования выбранных методов предложен универсальный подход к массовой оценке стоимости земель, опирающийся экономико-математического Моделирование.
Рис,8 - Размер ошибок оценочных моделей, построенных по всей Московской области
Размер ошибок оцдначньш МОДОл&и пстрорннЫй ПО Нидошини!",' напрппиип Мое КО ВСКОЙ Овиас-г-и (Западному Нраилини ю)
2 На базе исследования особенностей, области применения моделей массовой оценки объектов недвижимости, а также условий, необходимых для их построения, обоснована и эмпирически подтверждена целесообразность использования для кадастровой оценки земельных участков регрессионных моделей, сформулированы принципы выбора и условия применения различных видов оценочных моделей в зависимости от особенностей исходной выборки
3 На базе сравнительного анализа недостатков и преимуществ существующих методик расчета КСЗУ, изучения результатов их практической апробации выявлена наиболее перспективная методика (Методика с использованием кластеризации), на основе анализа выбранной методики обоснована неправомерность отдельных ее положений, выявлены нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов, сформулированы предложения по совершенствованию Методики
4 На основе типового перечня ценоообразующих факторов, рекомендованного Методикой ГКОЗ, сформирован набор показателей, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость земельных участков, разработан агоритм отбора факторов на основе корреляционного анализа, который в отличие от экспертного подхода, реализованного в исходной Методике, позволяет избежать таких недостатков, как невозможность четкой математической формализации и влияние субъективизма оценщика
5 Предложена технология построения оценочных моделей с последовательным исключением незначимых факторов по ^критерию, в исходной Методике расчета КСЗУ проблема сокращения числа переменных модели решается переходом от исходного набора переменных к меньшему числу эквивалентных факторов (главных компонент), что затрудняет интерпретацию результатов моделирования
6 Уточнена и допонена система показателей для проверки статистических свойств и прогностической способности оценочных моделей, рекомендованная исходной Методикой, обоснована необходимость проверки качества модели на проверяющей последовательности (в Методике проверка осуществляется только на обучающей последовательности)
7 На базе исследования существующих методов оцифровки качественных параметров выявлен наиболее удобный метод приведения качественных характеристик земельных участков к количественному виду (совокупности бинарных переменных), предложенный метод в отличие от равномерного кодирования, реализованного в исходной Методике, позволяет учесть неравномерное влияние ценоообразующих факторов на стоимость
8 На базе анализа различных методов группировки объектов оценки обоснована целесообразность использования метода подобия, при применении данного метода (в отличие от рекомендованного исходной Методикой метода дендрограмм с использованием сжатых факторов) ценовая информация используется более поно, кроме того возможна интерпретация результатов кластеризации, с учетом специфики задачи группировки земельных участков в разрезе значимых ценоообразующих факторов был предложен усовершенствованный вариант метода подобия
9 Предложен подход к отсеву нетипичных значений выборки, построенный на основе статистических критериев, разработана технология проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки на основе статистических критериев, предложены и обоснованы методы преобразования исходных данных к нормальному распределению - в случае распределения, отличного от нормального (в исходной Методике гипотеза о нормальности распределения выборки принимается автоматически, что неправомерно, подход к отсеву нетипичных значений выборки, основанный на этом предположении, также некорректен)
10 Обоснованы предложения по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования, на базе предложенных экономико-математических методов, моделей и агоритмов разработаны программное и информационное обеспечения для автоматизированного расчета ориентировочной стоимости земельных участков в среде Excel
11 Проведена апробация предложенных экономико-математических методов, моделей и агоритмов на реальных рыночных данных (земельные участки Московской области), подтвердившая их практическую целесообразность Привлечение для расчета стоимости земельных участков современных экономико-математических методов позволило повысить точность оценки, свести к минимуму субъективный фактор, а также существенно сократить использование временных, человеческих и финансовых ресурсов при проведении оценочных работ
12 На основе разработанного методического подхода построен комплекс оценочных моделей для расчета кадастровой стоимости земельных участков Московской области, эмпирически подтверждена эффективность применения предложенного подхода и доказано его преимущество по сравнению с исходной Методикой расчета КСЗУ
СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1 Митрошкова И В Экономико-математические методы оценки земель статистический подход//Тезисы докладов 11-ого Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления - М ГУУ, 2003 - 0,125 п л
2 Митрошкова И В Экономико-математические методы оценки земель экспертно-аналитический подход//Тезисы докладов 12-ого Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления - М ГУУ, 2004 - 0,125 п л
3 Митрошкова И В Разработка и апробация комплекса моделей массовой оценки объектов недвижимости// Материалы 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - М ГУУ, 2005 - 0,125 п л
4 Митрошкова ИВ Мониторинг и анализ рынка недвижимости на основе экономико-математических методов// Материалы 21-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - М ГУУ, 2006 - 0,125 п л
5 Митрошкова И В Учет разнотипных ценообразующих факторов в регрессионных моделях оценки недвижимости// Материалы 22-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - М ГУУ, 2007 - 0,125 п л
6 Моисеева Е И, Митрошкова И В Комплексная автоматизация государственной кадастровой оценки земель// Материалы 10-ой международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления-2005 - М ГУУ, 2005 - 0,25 п л (личный вклад автора - 0,125 п л )
7 Моисеева Е И , Митрошкова И В Модель управления территорией на основе оптимизации кадастровой стоимости земельных участков// Материалы 11 -ой международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 - М ГУУ, 2006 - 0,25 п л (личный вклад автора -0,125 п л)
8 Митрошкова И В Моделирование зависимости стоимости объектов недвижимости от масштаба// Сборник научных статей Экономика Управление Культура - М ГУУ, №13 (2)/2006 - 0,44 п л
9 Моделирование процессов кадастровой оценки земель Отче г по НИР по теме № 6001-04 ( УДК 330 46, № госрегистрации 0120 0506739)/ ГУУ, Рук В И Дудорин - М ГУУ, 2005 - 2 п л (личный вклад автора - 0,2 п л )
10 Митрошкова И В Экономико-математические методы оценки земель России Отчет по НИР по теме № 2006-05/ГУУ -М ГУУ, 2005 - 7,94 п л
11 Митрошкова И В Исследование зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба Отчет по теме №2009-06/ ГУУ - М ГУУ, 2006 - 7,31 п л
В журналах, рекомендованных ВАК
12 Митрошкова И В Использование экономико-математических методов для кадастровой оценки земель поселений экспертно-аналитический подход// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета - М ГУУ, №2(8)/2004 - 0,25 п л
13 Моисеева Е И , Митрошкова И В Формирование комплекса моделей массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета - М ГУУ, №3(16)/2006 - 0,78 п л (личный вклад автора - 0,39 п л )
14 Митрошкова И В Анализ методов группировки объектов кадастровой оценки земель// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета ИИСУ - М ГУУ, №3(16)/2006 - 0,47 п л
Подп в печ 18 04 2007 Формат 60x90/16 Объем 1,75 п л Бумага офисная Печать цифровая _Тираж 50 экз Заказ № 346_
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел/факс (495) 371-95-10, e-mail dmc@guuru www guu ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Митрошкова, Ирина Васильевна
Определения.
Обозначения и сокращения.
Введение.
Глава 1. Проблемы кадастровой оценки земель.
1.1. Оценка земель в рыночной экономике.
1.2. Систематизация исследований по оценке земель.
1.3. Обоснование экономико-математического инструментария для целей массовой оценки земель.
Выводы по 1 Главе.
Глава 2. Разработка методического подхода по массовой оценке земель на основе экономико-математических методов.
2.1. Отбор ценообразующих факторов и их учет в оценочных моделях.
2.2. Статистическая обработка исходной выборки.
2.3. Построение оценочных моделей методами многомерного регрессионного анализа и анализ их качества.
Выводы по 2 Главе.
Глава 3. Практическая реализация методического подхода по массовой оценке земель.
3.1. Особенности объекта исследования (рынка земельных участков Московской области).
3.2. Статистическая обработка исходной выборки.
3.3. Построение оценочных моделей методами многомерного регрессионного анализа и анализ их качества.
Выводы по 3 Главе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономико-математические методы кадастровой оценки земель"
Актуальность темы диссертации
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых является одним из важнейших условий эффективного функционирования и развития экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы испонительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики. Методически корректное определение цены земли обеспечивает установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования не только в государственном, но и в частном секторе.
Поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения цены земли, которая в поной мере учитывала бы специфические особенности переходного периода развития экономики России:
- слабо предсказуемую экономическую ситуацию,
- несформированность и недостаточную устойчивость рынка земли, несоответствие его общепринятым стандартам функционирования,
- отсутствие достоверной информационной базы об операциях с землей.
В настоящее время разработано множество различных методик оценки стоимости земель, что свидетельствует о важности данной задачи. Однако практическое применение существующих методик сопряжено с рядом проблем. Большинство из них копирует международную практику оценки без учета специфики законодательства РФ и существующих условий экономической, политической, социальной жизни в России. Значительное число разработок ориентируется преимущественно на экспертные оценки, что приводит к недостаточной объективности полученных результатов. Методики, основанные на моделировании, с математической точки зрения, не совсем корректны и требуют совершенствования в области использования экономико-математических методов.
Степень разработанности темы
Вопросы теории и практики оценки земель интересовали ученых во все времена. Из западных авторов, прежде всего, следует отметить классические работы Дж. К. Эккерта, Г. С. Харрисона и Дж. Фридмана. К работам, в которых на методологическом уровне рассматриваются современные проблемы определения стоимости земли, относятся работы А. Маршала, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, JI. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера. Анализ основных разработок за период с 1890 по 1980 годы сделан в работе П. Мерлена Город. Количественные методы изучения.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам, таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. К. Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели труды A.A. Сегединова и С.И. Кабаковой, В.А. Прорвича, Е.И. Тарасевича, В.П. Федорова, В.И. Гладкова, А.П. Ромма.
В последнее время особенно популярным стало моделирование рынка недвижимости экономико-математическими методами. Данному направлению посвящены работы C.B. Грибовского, Н.П. Баринова, И.Н. Анисимовой, С.А. Сивеца, И.А. Левыкиной, М.А. Федотовой, Ю. Кочеткова, Е.Е. Яскевича. Однако значительная часть работ ориентирована на оценку наиболее развитых и информативных сегментов рынка недвижимости -многоквартирного жилья, административно-офисных и производственных помещений. Вопросы, связанные с оценкой других сегментов рынка, прежде всего земельных участков, остаются малоизученными и непроработанными.
В кадастровых центрах РФ был разработан ряд методик кадастровой оценки земель. Практическая апробация методик, с одной стороны, продемонстрировала значительное преимущество разработок, опирающихся на экономико-математическое моделирование, по сравнению с экспертными методами, но с другой - показала необходимость совершенствования используемого экономико-математического инструментария.
Отсутствие комплексных исследований в указанной области с одной стороны и необходимость решения данной проблемы с другой, обусловили актуальность выбранной темы исследования.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является разработка методического подхода по массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов.
Достижение поставленной цели было обеспечено посредством решения следующих основных задач:
- на основе обследования действующей в РФ системы Государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), анализа методического и информационного обеспечения сформулировать основные требования к методическому подходу по массовой оценки стоимости земель; осуществить анализ и систематизировать существующие подходы и методы оценки объектов недвижимости, выбрать среди них наиболее соответствующие целям оценки кадастровой стоимости земельных участков (КСЗУ);
- на базе сравнительного анализа особенностей, области применения моделей массовой оценки объектов недвижимости, а также условий, необходимых для их построения обосновать состав моделей, которые целесообразно использовать для массовой оценки земельных участков;
- на базе сравнительного анализа недостатков и преимуществ существующих методик расчета КСЗУ, изучения результатов их практической апробации определить наиболее перспективную методику для последующего ее совершенствования;
- осуществить детальный анализ выбранной методики и выявить нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов;
- обосновать методический подход к массовой оценке стоимости земель на основе экономико-математического моделирования в зависимости от ценообразующих факторов, апробировать его на реальных рыночных данных, провести анализ результатов апробации;
- по результатам исследования выработать и обосновать предложения и практические рекомендации по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования;
- создать программное обеспечение для расчета ориентировочной КСЗУ, которое позволит поставить оценочный процесс на поток.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования являются земельные участки Московской области (сегмент - участки для граждан).
Предмет исследования - экономические взаимосвязи, возникающие при формировании цен на объекты недвижимости, в частности на земельные участки.
Методологическая и теоретическая основа исследования
Методология и методика исследования основывались на применении системного подхода. В процессе исследования были использованы общая и специальная литература по оценке земель, нормативные и справочные материалы о ГКОЗ, методические и проектные разработки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Росземкадастра), Федерального кадастрового центра Земля, региональных кадастровых центров, материалы научных конференций и семинаров, информационные и аналитические публикации в периодической печати и данные компьютерной сети Internet.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили статистические данные Центра оценки объектов недвижимости и экономического анализа земельно-имущественных комплексов Федерального кадастрового центра Земля.
Методы исследования
В диссертационной работе основными методами исследования являлись аппарат экономико-математического моделирования, математическая статистика, эконометрика, факторный, кластерный анализ и элементы экономического анализа.
Обработка статистической информации проводилась с использованием инструментальных средств: пакетов статистического анализа данных лSTATISTICA, лSPSS, лEconometric Views, а также стандартных средств анализа данных лMS Office, в частности лMS Excel.
Научная новизна диссертационного исследования
К наиболее существенным результатам исследования, составляющим его научную новизну, отражающим личный вклад автора в решение поставленных задач, относятся следующие:
- обоснован методический подход к массовой оценке земельных участков на основе экономико-математического моделирования зависимости стоимости земельных участков от совокупности ценообразующих факторов;
- на базе анализа и систематизации существующих подходов и методов оценки недвижимости, выявлены методы, наиболее приемлемые для кадастровой оценки земельных участков, осуществлено их комплексирование;
- проведен анализ существующих моделей массовой оценки объектов недвижимости, сформулированы принципы выбора и условия применения различных вариантов оценочных моделей;
- проведен анализ существующих методик расчета КСЗУ, выявлены нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов, обоснована необходимость их совершенствования;
- уточнен набор ценоообразующих факторов, рекомендованный Методикой ГКОЗ; разработан агоритм отбора факторов, построенный на основе корреляционного анализа;
- предложена технология построения оценочных моделей с последовательным исключением незначимых факторов по t-критерию; разработана система показателей для анализа оценочных моделей;
- разработан и эмпирически обоснован метод приведения качественных характеристик земельных участков к количественному виду;
- предложен метод группировки объектов оценки;
- обоснован подход к отсеву нетипичных значений выборки на основе статистических критериев; разработана технология проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки, построенная на основе статистических критериев; предложены и обоснованы методы преобразования исходных данных к нормальному распределению;
- сформулированы предложения по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования; предложена программная реализация разработанного методического подхода в среде Excel; построен комплекс моделей для оценки земельных участков Московской области.
Теоретическая и практическая значимость работы
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что оно показало необходимость совершенствования существующих Методик расчета КСЗУ. Разработан методический подход к массовой оценке земель на основе экономико-математического моделирования, соответствующий основным требованиям, предъявляемым со стороны государства, и позволяющий получить объективные результаты.
Практическая значимость работы определяется тем, что использование разработанных в ней положений, выводов и рекомендаций позволит поставить оценочный процесс на поток, то есть создать конвейер, который будет штамповать оценочные модели: с одной стороны, понятные для пользователя без специального математического образования, и, с другой, обладающие достаточной точностью оценки.
Методологические результаты исследования рекомендуется использовать для расчета ориентировочной КСЗУ, служащей в качестве лотправной точки для последующего анализа и контроля со стороны специалистов.
Основные положения, выводы и результаты диссертационного исследования ориентированы на широкое практическое применение в различных оценочных организациях при оценке земельных участков и других объектов недвижимости.
Самостоятельное практическое значение имеют разработанные оценочные методы, модели, агоритмы и процедуры.
Обоснованность рекомендаций подтверждается их использованием в научно-исследовательских работах и в практической деятельности ФГУП Федеральный кадастровый центр Земля.
Апробация работы
Материалы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на следующих научных конференциях и семинарах:
- 11-ый Всероссийский студенческий семинар Проблемы управления - 2003, секция Информационные системы управления;
- 12-ый Всероссийский студенческий семинар Проблемы управления -2004, секция Информационные системы управления;
- 20-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2005, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике;
- 10-ая международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы управления - 2005, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике;
- 21-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2006, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике;
- 22-ая Всероссийская научная конференция молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2007, секция Математические методы и инструментальные средства в экономике;
Основные положения и результаты диссертационного исследования представлялись на конкурсах научных работ и были отмечены дипломами:
- VIII Всероссийском конкурсе научных работ для молодых ученых по экономической тематике Экономический рост России, проводимом Вольным экономическим обществом России в 2005 году;
- Конкурсе на соискание медали Российской академии наук с премией для молодых ученых РАН, других учреждений, организаций России 2005 года;
- Открытом конкурсе на лучшую научную работу студентов в вузах РФ 2003 года. Раздел Новые информационные технологии;
- Университетском конкурсе Лучшая выпускная работа 2004 года.
Результаты исследования были использованы в практической деятельности Центра оценки объектов недвижимости и экономического анализа земельно-имущественных комплексов ФГУП Федеральный кадастровый центр Земля при проведении работ по ГКОЗ.
Кроме того, результаты исследования представлялись в виде отчетов по НИР и докладов.
Структура работы определяется принятой логикой исследования, подчиненной взаимосвязи и содержанию решаемых задач. В целом материалы диссертации представлены введением, тремя главами, заключением, списком использованной литературы (203 наименования), 16 приложениями. Работа изложена на 158 страницах, содержит 25 таблиц, 16 рисунков, 1 схему.
Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Митрошкова, Ирина Васильевна
Выводы по 3 Главе:
Предложенные во 2 Главе экономико-математические методы, модели и агоритмы были реализованы на реальных рыночных данных. Статистическую базу исследования составила информация о сдеках с земельными участками Московской области (сегмент - участки для граждан, свободные и освоенные участки под застройку).
Апробация разработанного агоритма отбора ценообразующих факторов, построенного на основе корреляционного анализа, показала его работоспособность. В результате использования агоритма было выделено десять ценообразующих факторов. Среди факторов есть как значимые, так и незначимые, но отсутствуют высоко коррелированные факторы.
По результатам апробации методов оцифровки качественных параметров, для практических задач массовой оценки недвижимости наиболее предпочтительным оказалось использование совокупностей бинарных переменных. Оценочные модели, полученные в результате использования указанного метода, имели хорошие оценки показателей качества - СКО, коэффициента детерминации, критерия Фишера, ошибки аппроксимации, но главное - порядок следования градаций признаков соответствовал экономической гипотезе о влиянии факторов на стоимость.
В процессе тестирования различных вариантов кластеризации было выявлено, что результаты метода подобия схожи с результатами метода дендрограмм - как с использованием пространства сжатых факторов, так и на основе исходных факторов, что говорит в пользу их работоспособности. Но при применении метода подобия ценовая информация используется более поно, что является весомым аргументом в пользу выбора данного метода. С учетом специфики задачи группировки земельных участков в разрезе значимых ценоообразующих факторов был предложен усовершенствованный вариант метода подобия.
В случае если число объектов с известной рыночной ценой в результирующем кластере окажется недостаточным для построения надежной регрессионной модели, рекомендуется провести слияние кластеров, близких по значениям значимых ценообразующих факторов, смягчая при этом требования к значениям факторов внутри кластера.
Практическая апробация предложений по совершенствованию Методики: подхода к отсеву нетипичных значений выборки, технологии проверки гипотезы о нормальности распределения выборки, методов преобразования исходных данных к нормальному распределению, а также технологии построения оценочных моделей и проверки их качества подтвердила их работоспособность и практическую целесообразность.
На основе предложенного методического подхода был построен комплекс оценочных моделей для расчета КСЗУ Московской области. Лучшими по совокупности критериев оказались модели, полученные после исключения всех незначимых факторов: четырехфакторная аддитивная и трехфакторная мультипликативная. После выбора лучшей оценочной модели каждого вида они были перестроены по всей выборке. Далее был проведен анализ ошибок, получаемых при их использовании. И у аддитивной, и у мультипликативной моделей оказалось по три ошибки с отклонениями более 10% от фактического значения стоимости, причем модели дают выбросы при оценке различных объектов (где у одной модели выброс, у другой хороший результат, и наоборот), поэтому для надежности оценки рекомендуется использовать обе модели.
Чтобы подтвердить целесообразность использования группировки в процессе массовой оценки земель, был проведен сравнительный анализ качества оценочных моделей, построенных с использованием кластеризации и без нее. Независимо от совокупности лучшей по показателям качества оказывалась мультипликативная модель, получаемая после исключения всех незначимых факторов. Причем, все рассмотренные варианты значительно уступают оценке с использованием кластеризации, более того - модели, построенные без ее применения, не удовлетворяют Стандартам оценки, что является весомым аргументом в пользу использования группировки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Наиболее существенные результаты диссертационного исследования, полученные автором, состоят в следующем:
1. Систематизированы существующие подходы и методы оценки недвижимости, проведен их анализ с позиции целесообразности использования для кадастровой оценки земельных участков, на основе комплексирования выбранных методов предложен универсальный подход к массовой оценке стоимости земель, опирающийся экономико-математического моделирование.
2. На базе сравнительного анализа особенностей, области применения моделей массовой оценки объектов недвижимости, а также условий, необходимых для их построения, обоснована и эмпирически подтверждена целесообразность использования для кадастровой оценки земельных участков регрессионных моделей; сформулированы принципы выбора и условия применения различных видов оценочных моделей в зависимости от особенностей исходной выборки.
3. На базе сравнительного анализа недостатков и преимуществ существующих методик расчета КСЗУ, изучения результатов их практической апробации выявлена наиболее перспективная методика (Методика с использованием кластеризации); на основе анализа выбранной методики обоснована неправомерность отдельных ее положений, выявлены нерешенные проблемы в области использования экономико-математических методов, сформулированы предложения по совершенствованию Методики.
4. На основе типового перечня ценоообразующих факторов, рекомендованного Методикой ГКОЗ, сформирован набор показателей, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость земельных участков; разработан агоритм отбора факторов на основе корреляционного анализа, который в отличие от экспертного подхода, реализованного в исходной Методике, позволяет избежать таких недостатков, как невозможность четкой математической формализации и влияние субъективизма оценщика.
5. Предложена технология построения оценочных моделей с последовательным исключением незначимых факторов по ^критерию; в исходной Методике расчета КСЗУ проблема сокращения числа переменных модели решается переходом от исходного набора переменных к меньшему числу эквивалентных факторов (главных компонент), что затрудняет интерпретацию результатов моделирования.
6. Уточнена и допонена система показателей для проверки статистических свойств и прогностической способности оценочных моделей, рекомендованная исходной Методикой; обоснована необходимость проверки качества модели на проверяющей последовательности (в Методике проверка осуществляется только на обучающей последовательности).
7. На базе исследования существующих методов оцифровки качественных параметров выявлен наиболее удобный метод приведения качественных характеристик земельных участков к количественному виду (совокупности бинарных переменных); предложенный метод в отличие от равномерного кодирования, реализованного в исходной Методике, позволяет учесть неравномерное влияние ценоообразующих факторов на стоимость.
8. На базе анализа различных методов группировки объектов оценки обоснована целесообразность использования метода подобия; при применении данного метода (в отличие от рекомендованного исходной Методикой метода дендрограмм с использованием сжатых факторов) ценовая информация используется более поно, кроме того возможна интерпретация результатов кластеризации; с учетом специфики задачи группировки земельных участков в разрезе значимых ценоообразующих факторов был предложен усовершенствованный вариант метода подобия.
9. Предложен подход к отсеву нетипичных значений выборки, построенный на основе статистических критериев; разработана технология проверки гипотезы о нормальности распределения значений выборки на основе статистических критериев; предложены и обоснованы методы преобразования исходных данных к нормальному распределению - в случае распределения, отличного от нормального (в исходной Методике гипотеза о нормальности распределения выборки принимается автоматически, что неправомерно, подход к отсеву нетипичных значений выборки, основанный на этом предположении, также некорректен).
10. Обоснованы предложения по расчету КСЗУ на основе экономико-математического моделирования; на базе предложенных экономико-математических методов, моделей и агоритмов разработаны программное и информационное обеспечения для автоматизированного расчета ориентировочной стоимости земельных участков в среде Excel.
11. Проведена апробация предложенных экономико-математических методов, моделей и агоритмов на реальных рыночных данных (земельные участки Московской области), подтвердившая их практическую целесообразность. Привлечение для расчёта стоимости земельных участков современных экономико-математических методов позволило повысить точность оценки, свести к минимуму субъективный фактор, а также существенно сократить использование временных, человеческих и финансовых ресурсов при проведении оценочных работ.
12. На основе разработанного методического подхода построен комплекс оценочных моделей для расчета кадастровой стоимости земельных участков Московской области; эмпирически подтверждена эффективность применения предложенного подхода; эмпирически доказано ее преимущество по сравнению с исходной Методикой расчета КСЗУ.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Митрошкова И.В. Экономико-математические методы оценки земель: статистический подход//Тезисы докладов 11-ого Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления.- М.: ГУУ, 2003. - 0,125 п.л.
2. Митрошкова И.В. Экономико-математические методы оценки земель: экспертно-аналитический подход//Тезисы докладов 12-ого Всероссийского студенческого семинара Проблемы управления.- М.: ГУУ, 2004.-0,125 п.л.
3. Митрошкова И.В. Разработка и апробация комплекса моделей массовой оценки объектов недвижимости// Материалы 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления.- М.: ГУУ, 2005. - 0,125 п.л.
4. Митрошкова И.В. Мониторинг и анализ рынка недвижимости на основе экономико-математических методов// Материалы 21-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления.- М.: ГУУ, 2006. - 0,125 п.л.
5. Митрошкова И.В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в регрессионных моделях оценки недвижимости// Материалы 22-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления.- М.: ГУУ, 2007. - 0,125 п.л.
6. Моисеева Е.И., Митрошкова И.В. Комплексная автоматизация государственной кадастровой оценки земель// Материалы 10-ой международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления -2005.- М.: ГУУ, 2005. - 0,25 п.л. (личный вклад автора - 0,125 п.л.)
7. Моисеева Е.И., Митрошкова И.В. Модель управления территорией на основе оптимизации кадастровой стоимости земельных участков// Материалы 11-ой международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006.- М.: ГУУ, 2006. - 0,25 п.л. (личный вклад автора - 0,125 п.л.)
8. Митрошкова И.В. Моделирование зависимости стоимости объектов недвижимости от масштаба// Сборник научных статей Экономика. Управление. Культура.- М.: ГУУ, №13 (2)/2006. - 0,44 п.л.
9. Моделирование процессов кадастровой оценки земель: Отчет по НИР по теме № 6001-04 ( УДК 330.46, № госрегистрации 0120.0506739)/ ГУУ; Рук. В.И. Дудорин. - М.: ГУУ, 2005. - 2 п.л. (личный вклад автора - 0,2 п.л.)
10.Митрошкова И.В. Экономико-математические методы оценки земель России: Отчет по НИР по теме № 2006-05/ ГУУ. - М.: ГУУ, 2005. -7,94 п.л.
11 .Митрошкова И.В. Исследование зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба: Отчет по теме №2009-06/ ГУУ. - М.: ГУУ, 2006.-7,31 п.л.
В журналах, рекомендованных ВАК:
12.Митрошкова И.В. Использование экономико-математических методов для кадастровой оценки земель поселений: экспертно-аналитический подход// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета.- М.: ГУУ, №2(8)/2004. - 0,25 п.л.
13.Моисеева Е. И., Митрошкова И.В. Формирование комплекса моделей массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета.- М.: ГУУ, №3(16)/2006. - 0,78 п.л. (личный вклад автора - 0,39 п.л.)
Н.Митрошкова И.В. Анализ методов группировки объектов кадастровой оценки земель// Теоретический и научно-методический журнал Вестник университета. ИИСУ.- М.: ГУУ, №3(16)/2006. - 0,47 п.л.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Митрошкова, Ирина Васильевна, Москва
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1-2. М.: Издательская группа ИНФРА-М - НОРМА, 1997. - 560 с.
2. Земельный кодекс Российской Федерации М.: ООО Витрэм,2002
3. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992 г. №622 Положение о государственном земельном кадастре // Собрание законодательства.- 1992. №9.
4. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 О порядке определения нормативной цены земли // Собрание законодательства.- 1997.-№4.
5. Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. №694 О федеральной целевой программе Развитие земельной реформы в РФ на 1999 2002 гг. // Собрание законодательства.- 1999. - №7.
6. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. №945 О государственной кадастровой оценке земель // Собрание законодательства.-1999.-№9.
7. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель // Собрание законодательства.- 2000.- №5.
8. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. №660 Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам // Собрание законодательства.- 2000. №10.
9. Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 г. №22 Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России // Собрание законодательства.- 2001.- №2.
10. И) Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 Об утверждении стандартов оценки // Собрание законодательства. 2001. - №8.
11. Программа создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра: Утверждена постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. // Консультант +. 1998. - № 932.
12. Распоряжение Минимущества России от 7 марта 2002 г. №568-р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // R-way. Ч 2002. Ч №5.
13. Федеральный закон от 29 июля 1998 . №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Собрание законодательства.- 1998. №8.
14. Федеральный закон от 2 января 2000 г. №28-ФЗ О государственном земельном кадастре Российская газета. 2000.- 10 января.
15. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ О землеустройстве // Собрание законодательства. 2001. - №7.
16. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации // Собрание законодательства. 2001. -№11.
17. Айвазян С.А. Прикладная статистика: Основы моделирования и первичная обработка данных. Справочное изд. М.: Финансы и статистика, 1983.-471 с.
18. Айвазян С.А, Мхитарян B.C. Прикладная статистика и основы эконометрики. Учебник для вузов. Москва, ЮНИТИ, 1998. 1022 с.
19. Айвазян С.А. и др. Классификация многомерных наблюдений / С.А. Айвазян, З.И. Бежаева, О.В. Староверов. М.: Статистика, 1974. - 240 с.
20. Айвазян С.А. и др. Прикладная статистика: Классификация и снижение размерности С.А. Айвазян, В.М. Бухштабер, И.С. Енюков, Л.Д. Мешакин М.: Финансы и статистика, 1989. - 607с.
21. Александров В.В., Горский Н.Д. Агоритмы и программы структурного метода обработки данных. JL: Наука, 1983. - 208с.
22. Альтшулер Б.А. Разработка экономических механизмов функционирования земельно-кадастровой системы в России // Информационный бюлетень ГИС. Ч 1997. Ч №2.
23. Андреев Д.М. Оптимизационная модель назначения бальных оценок значениям ценообразующих факторов//Вопросы оценки. 2002. - №3.
24. Анисимова И.Н. Применение регрессионных методов в задачах индивидуальной оценки объектов недвижимости при сравнительном подходе: Отчет по НИР/ СПбГИЭУ; Рук. И.Н. Анисимова. СПб: СПбГИЭУ, 2003.- 133 с.
25. Анисимова И.Н. Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости в среде MS Excel. Вестник Хакасского государственного университета им. Н.Ф. Катанова. Серия 1: Информатика. Выпуск 5. - Абакан: Издательство ХГУ, 2003. - С. 14-18.
26. Анисимова И.Н. , Баринов Н.П., Грибовский C.B. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом//Вопросы оценки. 2003. - № 1. - С.2-7.
27. Анисимова КН., Баринов U.U., Грибовский C.B. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости/Вопросы оценки. 2004. - №2. - С.2-15.
28. Артеменко В.В., Лойко П.Ф. Кадастр земель населенных пунктов: Учебник. М.: Колос, 1997.-167 с.
29. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1997. - 192 с.
30. Баюк O.A. Разработка и исследование аддитивной математической модели кадастровой оценки городских земельных участков. Автореферат дисс. на соиск. уч. степ, к.т.н. М.: Моск. гос. ун-т геодезии и картографии, 2003.-24 с.
31. Бойко Т. Недвижимость: Парадоксы закона и логика права // ЭКО. 1995.-№9.-С. 173.
32. Бодырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Ч М.: Азбука, 1999.
33. Бодырев B.C., Галушка A.C., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. М.: Центр менеджмента, оценки и консатинга, 1998.
34. Боч, К. Дж. Хуань. Многомерные статистические методы для экономики. М: Статистика, 1979. - 263 с.
35. Большее U.U., Смирнов Н.В. Таблицы математической статистики. -М.: Наука, 1983.-416 с.
36. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997.
37. Бююль A. SPSS: искусство обработки информации. Анализ статистических данных и восстановление скрытых закономерностей. СПб.: ДиаСофтЮП, 2002. - 608 с.
38. Варламов A.A., Гавриленко В.А. и др. Научные основы земельного кадастра: Учебное пособие М.: ГУЗ, 2000.- 104 с.
39. Варламов A.A., Гальченко С.А. и др. Информационное обеспечение земельного кадастра: Учебное пособие М.: ГУЗ, 1999.
40. Варламов A.A., Гальченко С.А. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. М.: МСХА, 2000.
41. Варламов A.A., Лойко П.Ф. и др. Земельный кадастр в зарубежных странах: Учебное пособие. М.: ГУЗ, 1996.
42. Варламов A.A., Хисматулов О.Т., Левин Б. Г. Земельный кадастр Субъекта Федерации. Ч Пермь: Денор, 1997. Ч 273 с.
43. Власов А.Д., Жарников В.Б. Методологические основы экономической оценки населенных пунктов России. Информационный белютень / Координационный совет по государственному земельному кадастру МАСС, СГГА / Выпуск 1, Новосибирск , 1998. - С. 59-65
44. Воков С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы. Ч М.: Былина, 1998. Ч528 с.
45. Воков С. Н. Землеустроительное проектирование. Ч М.: Колос,1998. Ч632 с.
46. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1997.-672 с.
47. Воронцов А. Кадастровая оценка земли: Учебное пособие М.: ЭКМОС, 2002. - 240 с.
48. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Ч Новосибирск: Наука, 1998. Ч476 с.
49. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: ИНФРА-М,1996.
50. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости: Учебник М.,1999.-592 с.
51. Государственный земельный кадастр / Под редакцией В.А. Фронина, А.Н. Горбенко. М.: Библиотечка Российской газеты. - 2001. -№ 14.
52. Григорьев B.B. и др. Оценка объектов недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. - 123 с.
53. Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. -1999. № 3. - С. 38 - 43.
54. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости: Серия Учебники для вузов СПб: Питер, 2001. - 336 с.
55. Грибовский C.B., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. - №1. - С.2-10.
56. Грибовский C.B., Сивец С.А., Левыкина H.A. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. -2002. №4.
57. Грибовский C.B., Федотова М.А. Описание методов, математических моделей и агоритма массовой оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения: Отчет / Финансовая академия при Правительстве РФ. M., 2004.
58. Гмурман В.Е. Теория вероятностей и математическая статистика. Учебное пособие для втузов. Изд. 5-е, переработанное и допоненное. М.: Высшая школа, 1977.
59. Демиденко Е.З. Линейная и нелинейная регрессия. М.: ИМЭМО,1973.
60. Доугерти К., Введение в эконометрику. М.: ИНФРА-М, 1997.
61. Дубров A.M. и др. Многомерные статистические методы: Учебник/ A.M. Дубров, B.C. Мхитарян, Л.И. Трошин. М.: Финансы и статистика, 2000. - 352 с.
62. Дюран Б., Одеял П. Кластерный анализ. М.: Статистика, 1977.128 с.
63. Елисеева И.И. и др. Эконометрика: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. -М.: Финансы и статистика, 2002.
64. Евстафьева EM. Бухгатерский учет и оценка земли. М.: Книга-сервис, 2003. -160 с.
65. Енюков КС. Методы, агоритмы, программы многомерного статистического анализа: пакет ППСА. М.: Финансы и статистика, 1986. -232 с.
66. Енюков КС. Методы оцифровки неколичественных признаков /Агоритмическое и программное обеспечение прикладного статистического анализа. М.: Наука, 1980.
67. ЕрмокинК.В. Методика определения стоимости объекта недвижимости попарными сравнениями // Вопросы оценки. 1996. - № 4-9.
68. ЗаксЛ. Статистическое оценивание. -М.: Статистика, 1976.
69. Замков О.О., Тостопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М.: ДИС, 1997. - 368 с.
70. Занадворов B.C., Занадворова A.B. Экономика города. М.: Магистр, 1998. - 272 с.
71. Кабакова С.К. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1981.
72. Калинина КВ., Кочетков Ю. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты. М., "Научный парк". - 1998. -№1.
73. Кассандрова О.Н., Лебедев В.В. Обработка результатов наблюдений. М.: Наука, 1970.
74. Классификация и кластер. /Под ред. Дж. Вэн Райзина. М.: Мир, 1980.-390 с.
75. Клейнер Г.Б., Смоляк С.А. Эконометрические зависимости: принципы и методы построения. М.: Наука, 2000.
76. Колемаев В.А. и др. Теория вероятностей и математическая статистика: Учеб. пособие для экон. спец. вузов. М.: Высшая школа, 1991.
77. Комментарии к земельному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М., 1998. - 351 с.
78. Комплексная экономическая оценка территории г. Новороссийска и предложения по формированию платежей за землепользование: Отчет по договору № 224/ Руководители работы С.И. Кабакова, К.Н. Перцик. М., 1992.
79. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. -М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.
80. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России./ Н. В. Комов, А. 3. Родин, В.В. Алакоз. Ч М.: Русслит, 1995. -512 с.
81. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. М., РДЛ,1998. - 224 с.
82. Котюков В.И. Многофакторные кусочно-линейные модели. М.: Финансы и статистика, 1984. - 216 с.
83. Котюков В.И. Некоторые нестандартные статистические модели прогнозирования в эконометрии. Новосибирск: Новосиб. институт железнодорожн. транспорта, 1977. - 15 с.
84. Кочетков Ю. Точность моделирования в массовой оценке: Отчет/ Центр Анализа Рынков Недвижимости. М., 2003.
85. Кочетков Ю. О роли и задачах компьютеризованной массовой оценки в России: Отчет/ Центр Анализа Рынков Недвижимости. М., 2003.
86. Красилъников В.В. Статистика объектов нечисловой природы. -Набережные Чены, 2001.
87. Кремер Н.Ш. Теория вероятностей и математическая статистика: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
88. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. М., Ассоциация строительных ВУЗов, 1999.
89. Купчина Л.А. Оценка недвижимости: Рынок: теория и практика //Бухгатерский учет. 1998. - № 2.
90. Кучер В.В. Поземельная собственность в России: исторический опыт // Научные записки НГАЭиУ. Новосибирск: НГАЭиУ, 1998. - С. 103 - 106.
91. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Бизнес. 1996. - № 11. - С. 13.
92. Лебединский В.И., Щербакова H.A. Экономика городских земель в рыночных условиях // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политики. Труды, семинара. Новосибирск: МАН, 1999. - С.86-90.
93. Лемешко Б.Ю. Робастные методы оценивания и отбраковка аномальных измерений // Заводская лаборатория. 1997. - Т.63. - № 5. -С. 43-49.
94. Лобанова Е.И. Экономическая оценка недвижимости. Новосибирск: СГТА, 1997.
95. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. Красноярск: Кн. изд-во, 1995.272 с.
96. Линник Ю.В. Метод наименьших квадратов и основы теории обработки наблюдений. М.: Физматгиз, 1962. - 182 с.
97. Магнус Я.Р., Катышев П.К, Пересецкий А. Эконометрика: Начальный курс. Учебное пособие. М.: Дело, 1998. - 248 с.
98. Мандель И.Д. Кластерный анализ. М.: Финансы и статистика, 1988.- 176 с.
99. Материалы Круглого стола по вопросам развития массовой оценки/ Финансовая Академия при Правительстве РФ. 1998.- 22 декабря.
100. Медведева O.E. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: Приложение к журналу "Имущественные отношения в Российской Федерации". М: Международная академия оценки и консатинга, 2005. -127 с.
101. Международные стандарты оценки МСО 1 4 (том I, том И), Международный Комитет по Стандартам Имущества. - М., 1995.
102. Международные стандарты оценки. Кн.1./ Перевод, комментарии, допонения / Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, H.H. Яшина. М., 2000. - 264 с.
103. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения / Перевод с франц. М: Прогресс, 1977. - 350 с.
104. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Приложение №1 к распоряжению губернатора СПб от 22 декабря 1997 № 1291-р. СПб., 1997.
105. Микешина Н.Г. Выявление и исключение аномальных значений // Заводская лаборатория. 1966. Т. 22. - № 3. - С. 310-318.
106. Миркин Б.Г. Анализ качественных признаков и структур. М.: Статистика, 1980. - 319 с.
107. Мхитарян B.C. и др. Теория вероятностей и математическая статистика / B.C. Мхитарян, Л.И. Трошин, Е.В. Адамова. Московский международный институт эконометрики, информатики, финансов и права. -М., 2002.
108. Недвижимость: Комментарии, законодательства, консультации, арбитражная и судебная практика: Справочное издание. М.: ТОО БИТ, 1996. - 80 с.
109. Никифоров A.M. Обобщение модели классического регрессионного анализа на неколичественные данные. Л.: НИВЦ АН СССР, 1981.
110. Оглоблина О.М. Сдеки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие / Под редакцией Тихомирова М. Ю.- М., 1999.
111. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под редакцией Джозефа К. Эккерта. М., Российское общество оценщиков, Академия оценки, Стар Интер, 1997. - Т. 1. - 382 с. - Т. 2 - 442 с.
112. Орлов А.И. Устойчивость в социально-экономических моделях. -М.: Наука, 1979.-296 с.
113. Орлов A.M. Неустойчивость параметрических методов отбраковки резко выделяющихся наблюдений // Заводская лаборатория. 1992. Т. 58. -№ 7. - С. 40-42.1 \1)Орлов А.И. Эконометрика. М.: Изд-во Экзамен, 2002. - 576 с.
114. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1998.
115. Основы оценки недвижимости. Курс лекций Ю.В. Бейлезона.- М.: РОО, 1995.
116. Оценка земельной собственности / Под редакцией Джозефа К. Эккерта. Красногорск, 1993. - 59 с.
117. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова, П.Ф. Лойко и др. М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.
118. Оценка стоимости недвижимости / C.B. Грибовский, E.H. Иванова, Д.С. Львов, O.E. Медведева М.: Интерреклама, 2003. - 704 с.
119. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств/ А.П. Ковалев и др. M.: Интерреклама, 2003.
120. Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В.М. Рутгайзера-М.: Дело, 1998.
121. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1995. - № 5.
122. Петров В. В. Земельное право России: Учебник по специальности "Правоведение". Ч М.: Стоглав-ь, 1998. Ч 302 с.
123. Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 1995.
124. Проблема земельной ренты в российской экономике / A.B. Рыженков. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1997. - 172 с.
125. Прорвич В.А. Оценка Земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт. М.: Экономика, 1996. - 240 с.
126. Прорвич В. А., Коновалов В. Ю. и др. Методика, агоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып.З. Ч М.: Блок, 1998.131 ) Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. Ч М.: Дело, 1998.-336 с.
127. Пустыльник Е.И. Статистические методы анализа и обработка наблюдений. -М.: Наука, 1968.
128. Разработка нормативной правовой, методической и нормативно-технической документации // Разработка порядка расчета кадастровой стоимости земельных участков: Отчет о НИР (заключ.) / ФГУП ФКЦ Земля; Рук. O.A. Скуфинский. М, 2003.
129. Разработка нормативной правовой, методической и нормативно-технической документации // Разработка прототипов моделей регрессионного анализа: Отчет о НИР (заключ.) / ФГУП ФКЦ Земля; Рук. O.A. Скуфинский. -М, 2003.
130. Разработка методики определения уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге: Отчет о НИР (заключ.) / Администрация Санкт-Петербурга, КУГИ, ГУИОН. СПб., 1997. - 62 с.
131. Рекомендации по комплексному применению пакетов прикладных программ в разработке генеральных планов городов. М.: Стройиздат, 1989.
132. Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города // РЭЖ. 1995. - №4.- С.55-62.
133. Ромм А.П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. -1997. №3. - С. 16-20.
134. Рудое А.И. Использование рыночных данных для массовой оценки городской земли // Материалы 2-ой региональной конференции Проблемы муниципального управления ' 99. Применение ГИС технологий, НПК "Бюро Кадастра Таганрога". Таганрог, 1999. - С. 15-40.
135. Сегединов A.A., Кабакова С.И. Кадастровая оценка городских земель. СПб., 1997.-215 с.
136. СивковаЛ.А. Недвижимость: Маркетинг, оценка. М., 1995. - 230 с.
137. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Запорожье: Полиграф, 2003. - 220 с.
138. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Запорожье: Полиграф, 2001.
139. Сивец С. А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки. 2001. - №4.
140. Смирнов Н.В. Оценка максимального члена в ряду наблюдений // Доклады АН СССР, 1941. Т. 33. - № 5. - С. 346-349.
141. Сошникова JI.A. и др. Многомерный статистический анализ в экономике / JI.A. Сошникова, В.Н. Тамашевич, Г. Уебе, М. Шеффер. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. - 598 с.
142. Становление оценочной деятельности в России: Архивные документы и акты / Под общей редакцией В.П. Антонова и др. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.
143. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО Технобат, 1995.
144. Тарасевич Е.И. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2005. - 19 с.
145. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
146. Теория статистики./ Под редакцией P.A. Шмойловой. М.: Финансы и статистика, 1998. - 560 с.
147. Трифонов Н.Ю., Шимановский С.А. Эконометрическая модель рынка квартир // Вопросы оценки. 2002. - №4.
148. Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права //ЭКО. 1995.-№5.
149. Тюрин Ю.Н., Макаров A.A. Статистический анализ данных на компьютере / Под ред. В.Э. Фигурнова. Ч М.: ИНФРА, 1998. Ч 528 с.
150. Улюкаев В.Х. и др. Земельное право и земельный кадастр / В. X. Улюкаев, A.A. Варламов, H. Е. Петров. Ч М.: Колос, 1996. Ч 191 с.
151. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Вокова и B.C. Кислова. Ч М.: Технология ЦД, 2003. Ч 378 с.
152. Факторный, дискриминантный и кластерный анализ / Пер с англ. Дж.О. Ким, Ч.У. Мьюлер, У.Р. Клекка и др.; Под ред. И.С.Енюкова. М.: Финансы и статистика, 1989. - 215 с.
153. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей "ТАНДЕМ", "ЭКМОС", 2000.-352 с.
154. Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт. СПб., 1997.
155. Френкель A.A., Адамова Е.В. Корреляционный и регрессионный анализ в экономических приложениях: Учебное пособие. М.: МЕСИ, 1987.
156. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1997. - 461 с.
157. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.
158. Хармут Дитерих, Волъфган Кляйбер. Оценка стоимости земельных участков / Под редакцией д.э.н. Воловича Н.В. Томск, Курсив, 2004. -264 с.
159. Химмелъблау Д. Анализ процессов статистическими методами. -М.: Мир, 1973. 957 с.
160. Черняк A.B. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
161. Эккерт Дж. К. Оценка земельных участков: Учеб. пособие / Пер. с англ. М.: РИО, 1993.-194 с.
162. Эконометрика: учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2001. - 344 с.
163. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Под ред. П.Г. Грабовского М., 1999.
164. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. -СПб.: Изд-во СПБУ, 1999.
165. Экономико-математическое моделирование: Учебник / Под общ. ред. И.Н. Дрогобыцкого. М.: Экзамен, 2004.
166. Экономический механизм регулирования земельных отношений / Экономика сельского хозяйства России. 1999. - №6. - С. 23.
167. Ябугаков А.А. Плата за землю. М., 1998. - С. 37 - 38.
168. ГОСТ Р ИСО 5725-2-2002. Точность (правильность и прецизионность) методов и результатов измерений. Ч. 2.- М.: Изд-во стандартов.-51с.
169. ГОСТ 11.002-73. Прикладная статистика. Правила оценки анормальности результатов наблюдений. М.: Изд-во стандартов, 1982.-26с.
170. СТ СЭВ 545-77. Прикладная статистика. Правила оценки анормальности результатов наблюдений. М.: Изд-во стандартов, 1978. - 26 с.
171. Arnaiz Eguren R. Notion of real estate and the significance of its description in land registries and cadastres / Paper submitted to the Workshop on лDefinition and Numbering of Objects in Cadastres and Land Registers, Oslo, 1617 June, 1997.-21 p.
172. Ellerman D. Mathematics of Real Estate Appraisal. EDI of the World Bank, 1994.
173. Frank E. Grubbs. Sample Criteria for Testing Outlying observations // Ann. Math. Statist, 1950. Vol. 21. - No. 1. - P. 27-58.
174. Frank E. Grubbs. Procedures for Detecting Outlying Observations in Samples//Technometrics, 1969.-Vol. 11. No. 1. - P. 1-21.
175. Frank E. Grubbs, Glenn Beck. Extension of sample sizes and percentage points for significance tests of outlying observations // Technometrics, 1972. -Vol. 14. No. 4. - P.847-854.
176. Hoekstra A. Cadastral LIS in the Netherlands / Paper submitted to the MOLA Workshop on "Definition and Numbering of Objects in Cadastres and Legal Registers", Oslo, 16-17 May, 1997. Apeldoorn, 1997 - 16 p.
177. Property Appraisal and Assessment Administration / General editor J.K. Eckert Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.
178. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition/ Chicago, Illinois, 1996.
179. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Deventer - Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.
180. Анисгшова И.Н., Баринов Н.П. Статистические модели задач индивидуальной оценки недвижимости при сравнительном подходе. Электронный ресурс. / Виртуальный клуб оценщиков, 2006. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. - Загл. с экрана.
181. Калинина Н.В., Кочетков Ю.В., Овсянников В.А. Массовая оценка недвижимости Электронный ресурс. / Центр анализа рынков недвижимости, 1997. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетnewcrea/, свободный. - Загл. с экрана.
182. Ковалев А.П., Курова Е.В. Массовая оценка оборудования: методика и модели. Электронный ресурс. / Виртуальный клуб оценщиков, 2006. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. - Загл. с экрана.
183. Лужанский Б.Е. Оценка стоимости с учетом погрешности и неопределенности исходной информации. Доходный подходЭлектронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. - Загл. с экрана.
184. Овсянников В.А. Массовая оценка жилой недвижимости (квартир) Электронный ресурс./Центр анализа рынков недвижимости, 1997.- Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетnewcrea/, свободный. Загл. с экрана.
185. Вестник оценщикаЭлектронный ресурс./Необходимые материалы для работы/Статьи. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. - Загл. с экрана.
186. Виртуальный клуб оценщиков Электронный ресурс. / Статьи. -Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. Загл. с экрана.
187. Кадастровый вестник Электронный ресурс./ ФГУП Федеральный кадастровый центр Земля. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. - Загл. с экрана.
188. Словарь оценщика Электронный ресурс./Оценщик.ру Информационный сайт для специалистов в области оценки всех форм, 2006.- Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетvocabulary/, свободный. Загл. с экрана.
189. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Электронный ресурс./Документы.- Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный. Загл. с экрана.
190. Центр менеджмента, оценки и консатингаЭлектронный ресурс. /Аналитика. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает, свободный.- Загл. с экрана.
191. ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ1. На правах рукописи
192. Митрошкова Ирина Васильевна
193. ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
194. Специальность 08.00.13. -" Математические и инструментальные методыэкономики"