Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Варламова, Елена Анатольевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов"
На правах рукописи
Варламова Елена Анатольевна
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ СВЕРХКРУПНЫХ ГОРОДОВ (НА ПРИМЕРЕ г. МОСКВЫ)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)
Москва 2006
Работа выпонена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор С.А. Гальченко.
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор В.А. Вашанов,
кандидат экономических наук Н.И. Бурмакина.
Ведущая организация:
НИиГТИ ГЕНПЛАНА г. МОСКВЫ.
Защита диссертации состоится 23 ноября 2006 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.
Автореферат разослан л20 октября 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
М.М. Демидова
Общая характеристика работы
Экономические преобразования в России во многом определили роль и значение управления земельными отношениями и земельными ресурсами. Это связано с тем, что земля, помимо ее традиционных свойств (средство производства, территориальный базис, природное тело и др.) стала объектом рыночных правоотношений и объектом недвижимости. Поэтому система управления земельными ресурсами страны, ее регионов и муниципальных образований дожна учитывать правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия государства, общества и отдельного человека. Для этого необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами на любых административно-территориальных уровнях, позволяющие увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований (особенно городов), регионов и страны, создать эффективную систему обеспечения гарантий прав для субъектов земельных отношений.
В современных социально-политических условиях особенно важно сформировать правовое и информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами (УЗР) городов, как основного источника формирования бюджетов. Эта система в обязательном порядке дожна учитывать экологические характеристики земель различного функционального назначения, особенно сверхкрупных городов, под которыми в данной работе понимаются города с численностью населения более 1 мн человек.
В настоящее время ввиду недостаточности правовой базы объективно неизбежным становится формирование организационно-правового механизма управления земельными ресурсами, основанное на экономической заинтересованности субъектов земельных отношений, не противоречащее экологической целесообразности городского землепользования.
На современном этапе экономических и политических преобразований в России инструментом решения задач эффективного использования земельных ресурсов в целом, отдельных объектов земельно-имущественного комплекса в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан могут служить землеустройство, государственные земельный кадастр, кадастр объектов не-
движимости и мониторинг земель - как информационная база об объекте управления - земельном фонде.
В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться экономическому и правовому обеспечению проблем управления земельными ресурсами территорий, в т.ч. сверхкрупных городов. Так, теоретическим и методическим аспектам управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях посвящены работы многих видных ученых и специалистов: A.A. Варламова, С.Н. Вокова, Н.В. Комова, П.Ф. ЛоЙко, Р.Т. Нагаева, А.П. Огаркова, A.B. Севостьянова, С.А. Ткачука, В.Н. Хлыстуна и других. Вместе с тем, такие вопросы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, как экономическое обоснование организационно-экономических действий (земельного кадастра, мониторинга земель и землеустройства), расчет экономической эффективности системы УЗР, формирования санитарно-защитных зон промышленных предприятий, индивидуальная оценка земельно-имущественных объектов с учетом экологических и природных факторов и другие проблемы УЗР сверхкрупных городов остаются не разработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений нормативно-правового и экономического механизмов формирования системы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.
Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
2) определить место и роль государственных земельного кадастра и мониторинга земель в системе управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
3) разработать методику расчета стоимости земельных участков под объектами промышленного назначения и их санитарно-защитных зон с учетом экономических и экологических факторов и апробировать ее на ряде объектов;
4) разработать методику и определить экономическую и экологическую эффективности использования земельных участков в сверхкрупных городах;
5) рассчитать эффективность организации конкурсов по предоставлению
земельных участков в аренду в г, Москве.
Объектом исследования является система управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.
Предметом исследования является эффективный экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере г. Москвы).
Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, г. Москвы и Московской области, нормативные документы Росземкадастра и Роенедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, зем-" леустроителей и юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
1) уточнены и допонительно сформулированы теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, развитию положений государственного земельного кадастра и мониторинга земель, совершенствованию массовой и индивидуальной оценки объектов земельно-имущественного комплекса;
2) предложен и обоснован экономический механизм управления земельными ресурсами на основе данных государственной кадастровой оценки и мониторинга земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;
3) разработана методика анализа и определена эффективность управления земельными ресурсами г. Москвы.
4) разработана методика и проведено экономическое обоснование определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;
5) разработан экономический механизм определения платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных объектов;
6) разработаны методические положения учета геоэкологических факторов при экономической оценке объектов промышленного назначения и санитар но-защитных зон г. Москвы;
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
1)уточненные и допонительно сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
2)экономическиЙ механизм управления земельными ресурсами городов на основе стоимостной оценки земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;
3) методика анализа и определения эффективности управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
4) методика определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;
5) методика определения платы за использование земельных участков под санитарно-защитными и охранными зонами промышленных объектов;
6) методические положения учета геоэкологических факторов при оценке объектов земельно-имущественных комплексов г. Москвы.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные и внедренные автором в практическую деятельность результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность управления земельными ресурсами в сверхкрупных городах на основе достоверной, и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.
Предлагаемая методика определения стартовой арендной платы за земельные участки, выставляемые на конкурс, позволит увеличить поступления средств в бюджет г. Москвы. Это, в свою очередь, обеспечит повышение эффективности управления земельными ресурсами в целом, развитие промышленных предприятий и объектов соцкультбыта без ущерба здоровью населения города. Результаты исследования имеют большое значение для территориаль-
ных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, правительства г. Москвы, правительств других субъектов РФ.
Апробация результатов исследования была осуществлена в г. Москве и в центрах областей субъектов Российской Федерации. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах. Результаты научных исследований были использованы при проведении НИОКР, основными из которых являются: контракт с ФГУ УраНИИ Экология в 2003 г. Разработка проекта нормативного документа (природоохранных требований к технологическим регламентам), устанавливающего перечень показателей и порядок учета экологического состояния земель различного целевого назначения и видов использования при определении уровня антропогенной нагрузки на территорию и природоохранных ограничений режимов хозяйственной деятельности; государственном контракте с Роснедви-жимостью в 2005 г. Разработка концепции землеустройства, государственного мониторинга земель и территориального планирования. Результаты научных исследований награждены дипломом лауреата Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников Экономический рост России, проводимым Вольным экономическим обществом в России в 2003 году.
По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объёмом 6,6 п.л.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 31 таблицу и 27 рисунков.
Основное содержание работы
Управление земельными отношениями (УЗО) фактически охватывает весь спектр общественных отношений Ч от социальных до экономических, правовых, экологических и других видов. Таким образом, УЗО есть систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие на земельные ресурсы путем познания и использования объективных закономерностей и тенденций развития общественных отношений в интересах развития государства, общества и отдельных граждан. Поэтому объектами земельных отношений могут быть земельные ресурсы, земельные правоотношения, экономические и другие составляющие земельных отношений, осуществляемые различным действиями. Так, управление земельны-
ми ресурсами (УЗР) (как важная составляющая земельных отношений) осуществляется путем проведения землеустройства, кадастра и мониторинга земель, прогнозирования, земельного контроля и других действий (рис. 1).
Повышение благосостояния граждан и ускорение экономического роста страны _и регионов_
Эффективное и рациональное использование земельных ресурсов
Система управления земельными ресурсами Система правового регулирования земельных отношений Система оборота земли и иной недвижимости
Организационная структура УЗР ВыкуА тчАиы* учяспн* Перевод ю одной категории I Другую Систем ипожи Система инститщиональиь* участию (рютфм,данмп*ри стоекоещики!
экономическим механизм Реэераирманнв земель
Пламфоеаииа раэытмя твдоггор*л и территориальное эомфоаеиие БАнкдеея система
Экологическая составляющая Рифаничаниа государственном собственности н4 мило Систем рыночной оценим
ИПООД Госудретеенмм эеииъныияадктр. кадастр неддоктости Системл мщустройсти к текнмсют олиеанм Система упономоченных сргаиое тосудерстаенной шести
Социальная гпгтавпвииияя Правовая составляющая Звигчуаройстю
Пр^атюецне государственного и муниципального нмуирстев НиюЮеый кодме ГрадострбитыъиыА И* Система мепщь* платежей Система единого кадастра нсд емким ости
Граиданеяий кодекс Российской Федерации Система регистрами рм
Земельные ресурсы Правовая составляющая Оборот земли и иной недвижимости
Земельные отношения
Общественные отношения в Российской Федерации
Рис. 1. Система управления земельными ресурсами страны
Таким образом, управление земельными ресурсами Ч это совокупность взаимосвязей и взаимодействий между элементами системы управления, направленная на поддержание или улучшение и рациональное использование земельных ресурсов как основного объекта земельных отношений в соответствии с планами развития территории или другими планово-нормативными документами.
Одним из основных блоков УЗР является ее правовая составляющая, которая требует совершенствования в части уточнения содержания понятий зем-
ля, земельный участок, недвижимость, лособо охраняемая городская природная территория, правовое зонирование и др.
Так, в Земельном кодексе РФ необходимо дать понятие не только земельного участка, но и земли как объекта управления для однозначного токования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано следующим образом:
земля Ч это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выпоняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.
Земля, как системообразующий базовый элемент городского хозяйства, рассматривается в данной работе как объект, выпоняющий определенные производственные функции, как элемент производительных сил общества со специфическими воспроизводственными требованиями, как объект недвижимости и как территориальный базис.
Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Если земельный участок - вещественная часть объекта земельных отношений, то права на этот участок определяют пределы и возможности его использования и охраны. Содержание прав на земельный участок может быть самым разнообразным и определяться в зависимости от субъекта и объекта этих прав (права на земельный участок в городе, на особо охраняемых территориях, в лесном фонде, на землях транспорта и т.д.).
К основным задачам государственного управления земельными ресурсами можно отнести:
наделение органов управления политическими и организационными регламентирующими функциями, обеспечивающими эффективное развитие страны, регионов и общества;
обеспечение взаимосогласованности решений органов государственного управления на основе преобразования структуры отношений и форм собственности;
обеспечение целенаправленности социально-экономического развития страны, регионов, муниципальных образований и сообществ;
регулирование государственными актами экономической и экологической деятельности субъектов земельных отношений;
обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;
формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества;
улучшение использования и охраны земельных ресурсов; создание правовых, экономических и организационных предпосылок различных форм хозяйствования на земле.
В России в настоящий момент только формируется понимание значения земли как фактора повышения благосостояния страны и приумножения общественного богатства. Между тем, в странах с крупной земельной собственностью (например, в Великобритании), получают от городских селитебных, промышленных и коммерческих территорий более 70% общего рентного дохода, поступаемо-го от земли.
В основе земельных платежей дожна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю.
Разнонаправленное использование земли усложняет подходы к ее оценке, требует учета большего спектра направлений использования. Поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать, исходя, в первую очередь, из определения их основной функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений.
В крупных и сверхкрупных городах, какими являются центры субъектов Российской Федерации, на первое место по интересу к земле выходит ее социально-экономическая функция. Плодородные свойства земли в черте таких городов, безусловно, теряют свое значение, а рукотворные ценности являются важными носителями как рыночной, так и потребительской стоимости.
Специфический для городов способ использования земель определяет некоторые их отличительные черты, которые необходимо учитывать в практике формирования системы рационального городского землепользования:
а) общий пространственный базис;
б) источник финансовых средств для городского бюджета, основой формирования которых является земельная рента;
в) обязательность учета инженерных требований при размещении объектов и определении их типажа;
г) необходимость расчета экономического ущерба от загрязнения (рис. 2).
Энономгсамй ущерб
Зеиешые (гады
Сиьимхогшстм Леснм ХОРИСТЫ
Здомиаидоемй
Жш>ЩНММИрвПЫМ яяйстао Прмштннасп л1 траисмртнм кийЩ ТорГМПИуСП^ОфнСЫ
Рмреадоны объели нммшижп
Диюммм
с потерел ЧЧУЧ"
Быодю обсроп эежшык угодий СМИКМШ
Допонительные
расшна Догегнтомм Дотянктмьные
расход м раоадым
лилищно- меяиирюме медицинское
шмираююга услуги сгрхшание
ММИЛЙ
Нжигимурмашвсти продутвмт > овлююм
Допонительные расходы юям с потерЩ градусл
заболееаиостъю
Допонигелыые раосшм ремонтк кжганоепение
бмш медиомюш
фмнмтм*
раосвис
ухудшении либо
Домтигельные С№Гвряин
расодыига речжзциоитя
повышенной ценности обьепа
тигриспкэдя мдопимоети
(рекупьпвацм
территории
первое дома
отдым и IX)
Именеше мстжя сыитебюбтеррнторж, срока службы алеменго обилие неяюнивсти
№мени иболемемсет* ояретшйЬяеимм гипсвозрастиой группе
№менале срою службы апеишгмобьви . недвиммосп (пнструп^л, поцвооид)
Изменен* тучесл
цмюстиобъекп
Вы(р*и ({едче приесй и к юче>рЯ1*л I мдыючей сил*
Рис. 2. Расчет экономического ущерба от загрязнения окружающей среды по основным
видам объектов недвижимости
В работе сделан вывод о необходимости формирования экономического
механизма установления обременений в использовании земель. По содержанию
экономический механизм дожен являться системой мер финансового воздей-
ствия на собственников и пользователей режимообразующих объектов, направленной на решение конкретных задач компенсации собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков ущербов, возникающих при ограничении хозяйственной деятельности, а также мер по снижению негативного воздействия на окружающую среду и сами режимообразующие объекты.
Эффективность управления земельными ресурсами городов следует но-нимать в следующих аспектах:
1) эффективность организации использования городских земель;
2) эффективность земельно-кадастровьге, землеустроительных и иных действий, направленных на формирование рационального и эффективного городского землепользования.
Под эффективностью организации использования городских земель понимается обеспечение степени соответствия использования земель интересам города как сложной социальной системы путем формирования рациональности размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетания общегородских и местных интересов землепользования.
Организация использования земли может иметь одновременно экономическую и социальную; социальную и экологическую; экономическую и экологическую; или экологическую, экономическую и социальную эффективности одновременно. Возникает проблема сопоставления разных видов эффективности.
По мнению автора, социально-экономическую эффективность как общую комплексную оценку неверно трактовать как производную от социальной и экономической. Социально-экономическая эффективность представляет собой самостоятельный и более того, исходный аспект эффективности общественного производства. Однако здесь недостает еще одного звена - выделения экологической эффективности, т.к. человек использует земельные ресурсы разного экологического состояния для обеспечения благоприятных условий воспроизводства трудовых и производственных ресурсов.
В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами городов, которая состоит из следующих основных этапов:
1) постановка целей;
2) выбор показателей, сбор данных и группировка эколога* экономической информации;
3) анализ современного использования земельного участка, анализ проведения работ по землеустройству и кадастровому учету земельных участков; анализ земельных правоотношений: форм собственности; права пользования;
4) финансово-экономический анализ землепользования, включающий * анализ структуры и объемов земельных платежей; расчет земельного нало^; расчет арендной платы за землю; расчет платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут); расчет выкупной цены земельного участку; расчет кадастровой стоимости земельного участка; оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка;
6) выбор эффективной модели (или моделей) формирования земельных платежей, включающий прогнозирование, моделирование и оптимизацию использования земель с учетом развития экономических, экологических и техногенных процессов (прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей; моделирование и оптимизация земельных платежей);
7) общая оценка эффективности использования земельного участка, выработка рекомендаций и предложений;
8) выбор рациональной системы землепользования, позволяющей оценить эффективность действий УЗ Р.
Автор выделяет пять основных неопределенностей, связанных с оценкой объектов земельно-имущественного комплекса: 1) неопределенность целей в условиях многофакторности геологических задач на застроенных территориях; 2) неопределенность знаний о геологической среде, закономерностях ее развития и т.д.; 3) неопределенность действия субъектов ПТСС, которые не поддаются поному контролю; 4) неопределенности, возникающие при получении и интерпретации информации о геологической и техногенной среде; 5) неопределенность, связанная с поведением самого лица, принимающего решения.
На основе анализа различных подходов к оценке геологического риска автором выделены два основных фактора, определяющих его значение: 1) опасность возникновения неблагоприятных природных, в т.ч. геологических
и инженерно-геологических процессов, которые могут оказать негативное влияние на объекты риска; 2) уязвимость этих объектов, т.е. возможность возникновения какого-либо ущерба вследствие воздействия процессов. Объектами в данном случае могут выступать различные земельные участки, инженерные сооружения и здания; при этом в зависимости от характеристик объекта и методов расчета риска его значения могут быть выражены в различных единицах измерения (балах, рублях, чел./час. и т.д.).
Основными проблемами на московском земельном рынке в настоящее время являются: отсутствие согласованных принципов и размеров стоимости выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями между федеральным центром и столицей; отсутствие согласованных принципов и процедур первичного разграничения прав собственности на земельные участки между федеральным центром и столицей; отсутствие соглашений по созданию и ведению Единого кадастра объектов недвижимости и их практическая реализация.
В настоящее время в поселениях Российской Федерации определен предел цены выкупа земельного участка, которые составляют 20% от кадастровой стоимости земельного участка в городах с населением более 3 мн| чел, и 5% - для всех остальных поселений. Такой порог приведет к снижению выкупных цен в городах в 2-2,3 раза, а на межселенной территории Ч в среднем в 20 раз.
Максимальный размер арендной платы предлагается ограничить 3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Арендные отношения являются наиболее доходными для Москвы, особенно в случае повышения ставок арендной платы. Так, аренда земельных участков ежегодно приносит в бюджет свыше 10 мрд. руб.
Предлагаемая формула для расчета арендной платы с учетом поправочного коэффициента на экологические условия будет иметь следующий вид:
А = Э Х Сб Кх Х Ккнф Кэк ^^п/ 1С), (1)
где 5 - площадь земельного участка; Сб Ч базовая ставка ежегодной арендной платы за землю; Кт - коэффициент территориальной дифференциации; КиДф- коэффициент, учитывающий инфляцию; КЭ1С, уи, Ч повышающий коэффициент, учитывающий хорошие экологические условия; К3 Ч понижающий коэффициент, учитывающий взаимное расположение с захламленным участком.
Основная цель определения размера стоимостной оценки земли состоит в регулировании и решении вопросов наибольшей целесообразности и рацио-
нального использования земельных ресурсов в условиях функционирования регионального самоуправления и самофинансирования.
Целесообразно определять стоимость земельного участка с учетом экологического состояния территории в следующей методической последовательности:
1) выявление факторов, оказывающих влияние на стоимость земельногр участка, включая показатели состояния окружающей природной среды;
2) выявление наличия и определение площади обременений в использовании земель;
3) ранжирование территории города (округа или микрорайона - в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды;
4) оценка влияния параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и расчет экологической составляющей в рыночной цене объекта недвижимости;
5) определение кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка (табл. 1).
Таблица I
Величина снижения кадастровой стоимости участков в СВАО за счет их захламления
№ п/п Кадастровый номер участка Площадь захламленного участка, га Номер КК,'/ Кадастровая стоимость земли в данном ККи руб./м2 Номер ККг"/ Кадастровая стоимость земли в данном ККг, рубУмг Разница в кадастровой стоимости земли, руб/мг Разница в кадастровой стоимости земли, в % от макс, значения
1 0002 6,1 04005/4459 04002 / 5021 -562 -11,2
2 0007 0,9 06001 /4364 06005/4794 -430 Х 9.0
4 0009 0010 6.1 09002/2933 09003/3393 -460 -13,5
3 0008 0.9 14001 /4922 08007 / 5301 -379 -7.1
5 0011 1,5 22002/12520 22006/14425 -1905 -13.2
6 0012 1.4 22004 / 9794 22005/11817 -2023 -9,2
Среднее значение разницы в кадастровой стоимости земли - -10.5
* КК1 - кадастровые кварталы, в которых обнаружены захламленные участки.
" КК2 Ч кадастровые кварталы, прилегающие к вышеназванным и удовлетворяющие заданным условиям.
Анализ земельных участков, предлагаемых на конкурс, показал, что более 90% земельных участков предлагается со сроком аренды 49 лет. Основное функциональное назначение Ч земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения.
Для анализа рынка аренды земельных участков были использованы следующие показатели: стартовая цена земельного участка (всего и на 1 га); када-
стровая стоимость земельного участка, руб./кв.м; срок аренды, лет; функциональное назначение; площадь земельного участка, га; площадь застройки, кв.м; этажность застройки, этажей.
В 90% случаев стартовая стоимость земельного участка при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной. Это говорит о том, что эффективность проведения конкурсов низкая. Применение в расчетах прогноза стартовой стоимости участков (с учетом поправочных коэффициентов на экологическую составляющую - от 0,05 до 0,119) на основе нейросетевого анализа, который предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в городской бюджет. Только на основе представленных данных эта сумма составит 1 952 тыс. руб. (3% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).
Для повышения эффективности организации конкурсов по аренде и продаже земельных участков (земельно-имущественных комплексов) целесообразно определять рыночную стоимость земельных участков с учетом экологических и геологических факторов, т.е. обосновывать до выставления земельного участка на торги стартовую стоимость земельного участка. Поправочные геоэкологические коэффициенты следует вводить в два этапа. На первом этапе вводится поправка на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку в административном округе г. Москвы. Далее вводится поправка на экологические условия с учетом местоположения объекта в административном округе.
На основе данных оценки экономического ущерба, вызываемого загрязнением территории и других инженерно-геологических условий, в работе определены поправочные коэффициенты на состояние окружающей среды, вводимые в стоимость земельного участка (табл. 2).
Таблица 2
Поправочные коэффициенты на техногенную нагрузку и инженерно-геологическую обстановку
Адм инистратшный округ Загрязнение территории Подтопление Деформация зданий Повреждение газопроводных коммуникаций Повреждение водонесущих коммуникаций Обобщающий поправочный коэффициент
Северный 0,090 0,746 0,062 0,495 0,804 0,439
С еверо-Восточны й 0,662 0,600 1,956 0,356 0,949 0,984
восточный 1.111 1.606 0,532 0,974 0,964 1,038
Юго-Восточный 1.161 0,717 0,792 0,309 0,449 0,686
Южный 1.066 0.502 0,569 0,216 1,007 0,672
Юго-Западный 1,216 1,610 0,099 1,062 1,200 1,041
Западный 0,341 1.259 0.161 3,170 0.613 1,109
Северо-Западный 0.083 1,036 0,000 0,139 0,400 0,493
Центральный 2.265 0,724 4,828 2,258 2,615 2,538
Предложенные в работе поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса позволят уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от наличия негативных геологических факторов.
Снижение поступлений средств в городской бюджет при продаже и сдаче в аренду земельных участков предложено в работе компенсировать за счет увеличения налогового бремени промышленных предприятий, являющихся источником загрязнения окружающей природной среды.
Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов предлагается осуществлять в следующей последовательности:
1) определение видов компенсационных платежей (платы) за установление территориальной зоны с особым режимом использования земель (общий ущерб для землепользователей, возникший от установления ограничений в использовании земельных участков в границах зоны с особым режимом использования земель; компенсационные платежи за загрязнение окружающей среды; затраты на землеустроительное формирование территориальной зоны с особым режимом использования земель; затраты за постановку территориальной зоны с особым режимом использования земель на государственный кадастровый учет; затраты на регистрацию обременений в использовании, установленных на земельных участках, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; убытки, связанные с отсутствием достоверной земельно-кадастровой информации у правообладателей земельных участков);
2) выбор метода определения ущерба (рис. 3);
3) идентификация режимообразующего объекта;
4) определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель в пределах территориальных зон с особым режимом использования. Общий ущерб (Уис) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель, по мнению автора, может быть определен по следующей формуле:
Уис = ПУ + КУ + УВ + Зобр, (2)
где ПУ - прямой ущерб; КУ - косвенный ущерб; УВ - упущенная выгода; 30бр -затраты на испонение возникших обременений.
5) определения способа и размера компенсации ущерба.
Рис. 3. Методы оценки ущерба при определении убытков землепользователей на земельных участках, расположенных в границах санитарно-защитных и охранных зон
Производственные зоны г. Москвы не имеют ярко выраженной специализации и включают предприятия разных отраслей, связанных общими энергетическими, инженерно-транспортными сооружениями. Ведущая роль принадлежит машиностроению и металообработке (более 50% занимаемой площади). По данным Генплана г. Москвы, общая производственная территория составляет 77% от площади промзон г. Москвы. Зеленые насаждения общего пользования составляют 2,2%, жилые кварталы - 1% территории производственных зон.
В работе предложен следующий агоритм расчета величины земельного налога за санитарно-защитную зону предприятия:
1)по адресу земельного участка определяется номер оценочной зоны, в которой располагается данный участок;
2)по номеру оценочной зоны определяется ставка земельного налога;
3)по данным кадастрового учета определяется площадь участка;
4)определяется класс опасности предприятия по данным санитарно-эпидемиологической службы г. Москвы;
5 устанавливается размер санитарно-защитной зоны в зависимости от класса опасности (на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов);
6)рассчитывается площадь санитарно-защитной зоны и площадь, занимаемая иными землепользователями;
7)определяется сумма земельного налога за санитарно-защитную зону.
Вычисленная таким образом сумма земельного налога на санитарно-
защитные зоны промзон г, Москвы составляет 25,6 мн руб. Поступления всех зе-
мельных платежей составляют около 250 мн. руб. Таким образом, обязательный кадастровый учет сан irrapно-защитных зон предприятий позволит обеспечить собираемость земельных платежей на 10%, если предприятия будут платить всего лишь за 8% площади своих санитарно-защигных зон. Если же допустить, что площадь санитарно-защигных зон, занятых иными пользователями, составляет не 92% (весьма осторожная оценка), а, например, 80%, 50% или 30%, то сумма земельного налога на санигарно-защитные зоны предприятий возрастет еще больше.
Таким образом, плата за санитарно-защитные зоны может увеличить поступления денежных средств в городской или муниципальный бюджет до 30%, что является одной из составляющих эффективности государственного кадастрового учета зон с особым режимом использования земель.
Выводы и предложения
1. Основными результатами реализации государственной политики в сфере УЗР дожны стать: облегчение вовлечения в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и сохранение баланса интересов субъектов правоотношений; проведение правового зонирования территорий поселений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
2. Для формирования объектов недвижимости необходимо сосредоточить в одном федеральном органе функции, которые дожны выпонять следующие действия: юридическое закрепление факта появления и существенного изменения объекта недвижимости посредством выпонения функций по кадастровому учёту; обеспечение гарантированного сохранения существующих прав путем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; установление прав и обязанностей собственника по использованию и развитию объектов недвижимости; проведение кадастровой (массовой) оценки всех объектов недвижимости на основе рентного подхода для целей налогообложения,
3. Городская земля дожна оцениваться по комплексу управляемых и неуправляемых свойств земельных участков. Проведенная классификация негативных антропогенных факторов позволила выявить их ключевую роль в учете
влияния на стоимость объекта недвижимости, определяемого через показатель экономического ущерба от загрязнения среды.
4. Предложенные теоретические положения оценки земельных участков, имеющих ограничения в использовании (включая промышленные объекты и их санитар но-защитные зоны), позволяют сформировать экономический механизм возмещения убытков субъектам земельных отношений, включающий методы, снижающие ущерб, превентивные и компенсационные мероприятия.
Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов автором предлагается осуществлять в следующей методической последовательности: определение видов компенсационных платежей (платы) за установление зоны с особым режимом использования земель; выбор метода анализа определения ущерба; идентификация режимообразующего объекта, зоны с особым режимом использования земель; определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель; определения способа и размера компенсации ущерба.
5.Природные особенности территорий городов играют важную роль в формировании их социально-экономических условий. Так, в целом по г.Москве земли с одновременным присутствием наиболее опасных негативных процессов техногенного происхождения занимают около 4% от площади города, а земли, на которых негативные процессы отсутствуют - 14%. В связи с высокой концентрацией антропогенных факторов на ограниченном пространстве мегаполиса произошло превышение нормальных темпов естественного развития и ре-генерационных возможностей природных систем. Значительная перестройка природного комплекса г. Москвы становится неизбежной. В результате проведения реорганизационных мероприятий (в соответствии с Генпланом г. Москвы) намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 про-мзон, что позволит освободить 5,3 тыс.га земли, улучшить экологические условия проживания для 1,5 мн чел.
6. В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами города с применением предложенных общесистемных и локальных критериев, показателей и моделей землепользования, с учетом их взаимосвязей при определении экономической, экологической и социальной эффективности. Кроме того, с учетом сложности ряда про-
гнозируемых геоэкологических процессов и территориальной разобщенности предложены методические положения прогнозирования, учета и оценки геологического риска для территорий крупных городов.
7. Определение стоимости земельного участка с учетом экологического состояния его территории следует осуществлять в следующей последовательности: выявить факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды; выявить наличие и определить площадь обременений в использовании земель; ранжировать территорию города (округа или микрорайона Ч в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды; оценить влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и рассчитать ее в рыночной цене недвижимости; определить кадастровую (рыночную) стоимость земельного участка.
8. В г. Москве эффективность проведения конкурсов земельных участков низкая: в 90% случаев стартовая цена на земельный участок при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной.
Применение методики расчета стартовой стоимости земельных участков на основе учета экологических факторов, которая предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в местный бюджет на 35-40 мн рублей в год (5% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).
9. Показатели оценки эффективности использования городских земель необходимо использовать в практике экономического регулирования землепользования в качестве повышающих коэффициентов при расчете земельных платежей. Для земельных участков, ухудшающих экологическую ситуацию города земельные платежи на основании предложенной методики целесообразно корректировать в сторону их повышения и понижения кадастровой стоимости земельных участков на 10%,
Предложенные автором поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественных комплексов позволили уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от негативных геологических факторов.
Увеличение земельных платежей за установление санитарно-защитных зон для предприятий г. Москвы, определенных по предложенной авторской методике, составит до 30% поступлений в местный бюджет.
По теме исследований опубликованы следующие основные работы:
1. Варламова, Е.А. Эффективность организации конкурсов по продаже прав аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Науч. Труды Вольного экономического общества в России. Работы лауреатов Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников Экономический рост России. Т.4. - М.: ВЭО, 2003. - С. 175-203.
2. Варламова, Е.А, Эффективность развития аренды земельных участков в г. Москве [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов Молодые ученые - землеустроительной науке. Ч М.: ГУЗ, 2004. Ч С.42-47.
3. Варламов, A.A., Варламова, Е.А. Земельная политика и земельный кадастр во Франции [Текст] / A.A. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов, посвященный 225-летию ГУЗа. - М.: ГУЗ., 2004. - С.110-117.
4. Гальченко, С.А., Варламова, Е.А. Обоснование выбора критерия эффективности системы государственного земельного кадастра [Текст] / С.А. Гальченко, Е.А. Варламова // Аграрная Россия. - 2004. - №2. - с.23-26.
5. Варламова, Е.А, Развитие автоматизированной системы ГЗК г. Москвы [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов Совершенствование теоретических и методических положений организационно-экономического механизма государственного земельного кадастра. - М.: ГУЗ, 2005. - С.90-106.
6. Варламов, A.A., Варламова, Е.А. Формирование системы мониторинга земель крупного мегаполиса [Текст] / A.A. Варламов, Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов Московского регионального отделения Российской академии естественных наук (РАЕН) по экологическому мониторингу окружающей среды Экологические проблемы регионального мониторинга окружающей среды. -М: РАЕН, 2006. Ч С. 8-16.
7. Земельная рента и ее учет при оценке земельных участков [Текст] / А.А.Варламов, A.B. Севостьянов, Е.А. Варламова И A.A. Варламов. Земельный кадастр: учебник. В 6-ти т., Т. 5. - М.: КолосС, 2006. - С. 95-105.
8. Кадастровая оценка земель г. Москвы [Текст] / A.A. Варламов, Е.А. Варламова И A.A. Варламов. Земельный кадастр: Учебник. В 6 т., Т. 4, Ч М.: КолосС, 2006. - С. 238-263.
9. Варламова, Е.А. Формирование экономического механизма управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Сб. науч. Трудов Рациональное природопользование, промышленная экология и дистанционные методы. - М.: ГУЗ, 2006. - С.8-12.
Ю.Варламова, Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов [Текст] / Е.А. Варламова // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2006. - № 10. - С. 51-55.
Редакционный отдел ГУ За
Подписано в печать 17.10.06. Формат 60x84/16. Объем 1,0 пл.
_Бумага офсетная. Тираж 100. Закач № 1003_
Участок оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Варламова, Елена Анатольевна
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов"
Экономические преобразования в России во многом определили роль и значение управления земельными отношениями и земельными ресурсами. Это связано с тем, что земля, помимо ее традиционных свойств (средство производства, территориальный базис, природное тело и др.) стала объектом рыночных правоотношений и объектом недвижимости. Поэтому система управления земельными ресурсамины, ее регионов и муниципальных образований дожна учитывать правовые, политические, организационные, экономические, экологические и социальные условия государства, общества и отдельного человека. Для этого необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование теоретических и методических положений управления земельными ресурсами на любых административно-территориальных уровнях, позволяющие увеличить налогооблагаемую базу и сбор бюджетных доходов, привлечь инвестиции в развитие муниципальных образований (особенно городов), регионов ины, создать эффективную систему обеспечения гарантий прав для субъектов земельных отношений.
В современных социально-политических условиях особенно важно сформировать правовое и информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами (УЗР) городов, как основного источника формирования бюджетов. Эта система в обязательном порядке дожна учитывать экологические характеристики земель различного функционального назначения, особенно сверхкрупных городов, под которыми в данной работе понимаются города с численностью населения более 1 мн. человек.
В настоящее время ввиду недостаточности правовой базы объективно неизбежным становится формирование организационно-правового механизма управления земельными ресурсами, основанное на экономической заинтересованности субъектов земельных отношений, не противоречащее экологической целесообразности городского землепользования.
На современном этапе экономических и политических преобразований в России инструментом решения задач эффективного использования земельных ресурсов в целом, отдельных объектов земельно-имущественного комплекса в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан могут служить землеустройство, государственные земельный кадастр, кадастр объектов недвижимости и мониторинг земель - как информационная база об объекте управления - земельном фонде.
В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться экономическому и правовому обеспечению проблем управления земельными ресурсами территорий, в т.ч. сверхкрупных городов. Так, теоретическим и методическим аспектам управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях посвящены работы многих видных ученых и специалистов: А.А. Варламова, С.Н. Вокова, Н.В. Комова, П.Ф. Лой-ко, Р.Т. Нагаева, А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, С.А. Ткачука, В.Н. Хлыстуна и других. Вместе с тем, такие вопросы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, как экономическое обоснование организационно-экономических действий (земельного кадастра, мониторинга земель и землеустройства), расчет экономической эффективности системы УЗР, формирования санитарно-защитных зон промышленных предприятий, индивидуальная оценка земельно-имущественных объектов с учетом экологических и природных факторов и другие проблемы УЗР сверхкрупных городов остаются не разработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений нормативно-правового и экономического механизмов формирования системы управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.
Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
1) усовершенствовать теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
2) определить место и роль государственных земельного кадастра и мониторинга земель в системе управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
3) разработать методику расчета стоимости земельных участков под объектами промышленного назначения и их санитарно-защитных зон с учетом экономических и экологических факторов и апробировать ее на ряде объектов;
4) разработать методику и определить экономическую и экологическую эффективность использования земельных участков в сверхкрупных городах;
5) рассчитать эффективность организации конкурсов по предоставлению земельных участков в аренду в г. Москве.
Объектом исследования является система управления земельными ресурсами сверхкрупных городов.
Предметом исследования является эффективный экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере г. Москвы).
Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, г. Москвы и Московской области, нормативные документы Росземкадастра и Роснедвижимости, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых экономистов, землеустроителей и юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
1) уточнены и допонительно сформулированы теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов, включая предложения по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, развитию положений государственного земельного кадастра и мониторинга земель, совершенствованию массовой и индивидуальной оценки объектов земельно-имущественного комплекса;
2) предложен и обоснован экономический механизм управления земельными ресурсами на основе данных государственной кадастровой оценки и мониторинга земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;
3) разработана методика анализа и определена эффективность управления земельными ресурсами г. Москвы.
4) разработана методика и проведено экономическое обоснование определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;
5) разработан экономический механизм определения платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных объектов;
6) разработаны методические положения учета геоэкологических факторов при экономической оценке объектов промышленного назначения и санитарно-защитных зон г. Москвы;
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
1 уточненные и допонительно сформулированные теоретические и методические положения управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
2)экономический механизм управления земельными ресурсами городов на основе стоимостной оценки земель с учетом факторов внешней и внутренней среды;
3) методика анализа и определения эффективности управления земельными ресурсами сверхкрупных городов;
4) методика определения стоимости арендуемых земельных участков, выставляемых на конкурсы в г. Москве;
5) методика определения платы за использование земельных участков под санитарно-защитными и охранными зонами промышленных объектов;
6) методические положения учета геоэкологических факторов при оценке объектов земельно-имущественных комплексов г. Москвы.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные и внедренные автором в практическую деятельность результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность управления земельными ресурсами в сверхкрупных городах на основе достоверной, и систематизированной земельно-кадастровой и мониторинговой информации.
Предлагаемая методика определения стартовой арендной платы за земельные участки, выставляемые на конкурс, позволит увеличить поступления средств в бюджет г. Москвы. Это, в свою очередь, обеспечит повышение эффективности управления земельными ресурсами в целом, развитие промышленных предприятий и объектов соцкультбыта без ущерба здоровью населения города. Результаты исследования имеют большое значение для территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, правительства г. Москвы, правительств других субъектов РФ.
Апробация результатов исследования была осуществлена в г. Москве и в центрах областей субъектов Российской Федерации. Основные положения настоящей работы докладывались на всероссийских и региональных научно-производственных конференциях и семинарах. Результаты научных исследований были использованы при проведении НИОКР, основными из которых являются: контракт с ФГУ УраНИИ Экология в 2003 г. Разработка проекта нормативного документа (природоохранных требований к технологическим регламентам), устанавливающего перечень показателей и порядок учета экологического состояния земель различного целевого назначения и видов использования при определении уровня антропогенной нагрузки на территорию и природоохранных ограничений режимов хозяйственной деятельности; государственном контракте с Роснедвижимостью в 2005 г. Разработка концепции землеустройства, государственного мониторинга земель и территориального планирования. Результаты научных исследований награждены дипломом лауреата Всероссийских конкурсов молодых ученых, студентов, школьников Экономический рост России, проводимым Вольным экономическим обществом в России в 2003 году.
По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объёмом 6,6 п.л.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 150 листах машинописного текста, включает 31 таблицу и 27 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Варламова, Елена Анатольевна
Выводы и предложения
1. Основными результатами реализации государственной политики в сфере УЗР дожны стать: облегчение вовлечения в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и сохранение баланса интересов субъектов правоотношений; проведение правового зонирования территорий поселений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
2. Для формирования объектов недвижимости необходимо сосредоточить в одном федеральном органе функции, которые дожны выпонять следующие действия: юридическое закрепление факта появления и существенного изменения объекта недвижимости посредством выпонения функций по кадастровому учёту; обеспечение гарантированного сохранения существующих прав путем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; установление прав и обязанностей собственника по использованию и развитию объектов недвижимости; проведение кадастровой (массовой) оценки всех объектов недвижимости на основе рентного подхода для целей налогообложения.
3. Городская земля дожна оцениваться по комплексу управляемых и неуправляемых свойств земельных участков. Проведенная классификация негативных антропогенных факторов позволила выявить их ключевую роль в учете влияния на стоимость объекта недвижимости, определяемого через показатель экономического ущерба от загрязнения среды.
4. Предложенные теоретические положения оценки земельных участков, имеющих ограничения в использовании (включая промышленные объекты и их санитарно-защитные зоны), позволяют сформировать экономический механизм возмещения убытков субъектам земельных отношений, включающий методы, снижающие ущерб, превентивные и компенсационные мероприятия.
Определение платы за установление санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий и иных режимообразующих объектов автором предлагается осуществлять в следующей методической последовательности: определение видов компенсационных платежей (платы) за установление зоны с особым режимом использования земель; выбор метода анализа определения ущерба; идентификация режимообразующего объекта, зоны с особым режимом использования земель; определение ущерба землепользователям от установления ограничений в использовании земель; определения способа и размера компенсации ущерба.
5.Природные особенности территорий городов играют важную роль в формировании их социально-экономических условий. Так, в целом по г.Москве земли с одновременным присутствием наиболее опасных негативных процессов техногенного происхождения занимают около 4% от площади города, а земли, на которых негативные процессы отсутствуют - 14%. В связи с высокой концентрацией антропогенных факторов на ограниченном пространстве мегаполиса произошло превышение нормальных темпов естественного развития и регенерационных возможностей природных систем. Значительная перестройка природного комплекса г. Москвы становится неизбежной. В результате проведения реорганизационных мероприятий (в соответствии с Генпланом г. Москвы) намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон, что позволит освободить 5,3 тыс.га земли, улучшить экологические условия проживания для 1,5 мн чел.
6. В работе предложена методика комплексного анализа эффективности использования земельных участков под объектами города с применением предложенных общесистемных и локальных критериев, показателей и моделей землепользования, с учетом их взаимосвязей при определении экономической, экологической и социальной эффективности. Кроме того, с учетом сложности ряда прогнозируемых геоэкологических процессов и территориальной разобщенности предложены методические положения прогнозирования, учета и оценки геологического риска для территорий крупных городов.
7. Определение стоимости земельного участка с учетом экологического состояния его территории следует осуществлять в следующей последовательности: выявить факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка, включая показатели состояния окружающей природной среды; выявить наличие и определить площадь обременений в использовании земель; ранжировать территорию города (округа или микрорайона - в зависимости от задач оценки) по комплексному показателю состояния окружающей среды; оценить влияние параметров экологического состояния территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости и рассчитать ее в рыночной цене недвижимости; определить кадастровую (рыночную) стоимость земельного участка.
8. В г. Москве эффективность проведения конкурсов земельных участков низкая: в 90% случаев стартовая цена на земельный участок при проведении конкурсов аренды оказалась заниженной.
Применение методики расчета стартовой стоимости земельных участков на основе учета экологических факторов, которая предлагается автором, позволит увеличить поступления средств в местный бюджет на 35-40 мн. рублей в год (5% от заявленной стартовой стоимости земельных участков).
9. Показатели оценки эффективности использования городских земель необходимо использовать в практике экономического регулирования землепользования в качестве повышающих коэффициентов при расчете земельных платежей. Для земельных участков, ухудшающих экологическую ситуацию города земельные платежи на основании предложенной методики целесообразно корректировать в сторону их повышения и понижения кадастровой стоимости земельных участков на 10%).
Предложенные автором поправочные коэффициенты на экологические и геологические характеристики при индивидуальной оценке рыночной стоимости объектов земельно-имущественных комплексов позволили уменьшить до 12% их стоимость в зависимости от негативных геологических факторов.
Увеличение земельных платежей за установление санитарно-защитных зон для предприятий г. Москвы, определенных по предложенной авторской методике, составит до 30% поступлений в местный бюджет.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Варламова, Елена Анатольевна, Москва
1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации Текст.: принята 12.12.1993 г. -М., Известия, 1995. 63 с.
2. Российская Федерация. Законы. Водный кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон от 16.11.2005, №167 [по сост. на 16.11.2005г.]. М.: Омега-Л, 2005,- 60с.
3. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации Текст.: федеральный закон от 29.12.2004, №190 [по сост. на 06.04.2005г.]. М.: Омега-Л, 2005.-92с.
4. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: Текст.: федеральный закон от 30.11.1994, №15 [по сост. на 20.05.2005г.] // полный сборник кодексов Российской Федерации.-М.:0мега-Л,2005- С.5-188.
5. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации.Текст.: федеральный закон от 25.10.2001, №136 [с изм. и доп. на 25.10.2001].- М.: Эксмо,2005.-109 с.
6. Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре: Текст.: федеральный закон от 02.10.2000 №28 // Закон, №10,- 2000.-С.117-119.
7. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Электронный ресурс.: федеральный закон от 21.07.97 №122 [с изм. и доп. на 03.06.2006] // Правовая система Гарант,2006.
8. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации
9. Текст.: федеральный закон от 29.07.1998 № 135 // Российская газета, 1998. С.4-5.
10. Российская Федерация. Законы. О разграничении государственной собственности на землю Текст.: федеральный закон от 07.07.2001 г. № 101 // Российская газета, 2001. -С.2-4.
11. Российская Федерация. Законы. О землеустройстве Текст.: федеральный закон от 18.07.2005г. № 87 //Обзор средств массовой информации по проблемам государственного земельного кадастра и охраны земель,- М.: ФКЦ Земля, 2005,- 158с.
12. Российская Федерация. Законы. Об информации, информатизации, и защите информации. Текст.: федеральный закон от 20.02.1995 г. № 24,- М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 1999,- с.31-47.
13. Российская Федерация. Правительство. Постановления: Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель Электронный ресурс. / Система Гарант, 2006.
14. Российская Федерация. Приказы. Росземкадастр.: в редакции приказ Росземкадастра № 119 Электронный ресурс . / Система Гарант, 2006.
15. Федеральная целевая программа Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (20022007 годы) Электронный ресурс. /http:wAvw.srcc.ru.
16. Российская Федерация. Указ Президента. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость. Принят 11 декабря 1993 года. Электронный ресурс . / Система Гарант
17. Российская Федерация. Постановление Правительства л О мониторинге земель. Принято 15 июля 192 года. Электронный ресурс . / Система Гарант
18. Российская Федерация. Постановление Совета министров РСФСР № 30 О Республиканской программе проведения земельной реформы. Принято 18 января 1991 года.
19. Российская Федерация Постановление Правительства №22 Положение о Федеральной службе земельного кадастра России. Утверждено 11 января 2001 г. Электронный ресурс. / Система Гарант
20. Федеральная целевая программа Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы) Электронный ресурс. / Система Гарант
21. Федеральная целевая программа Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра Электронный ресурс. / Система Гарант
22. Абакин, Л. Роль государства в становлении и развитии рыночной экономики/ Л. Абакин текст. //143
23. Вопросы экономики. -1997. №6. -С.4.
24. Абрамян, С.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом экологического фактора. Дисс. канд. экон. наук /С.И.Абрамян текст. М.: Московская государственная академия приборостроения, 1999. - 20 с.
25. Авенов, В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности/ В.В. Авенов текст. М.: Международная академия маркетинга и менеджмента, 2001-164 с.
26. Аганбегян, А.О. О задачах народнохозяйственного оптимума/ А. Аганбегян текст. // Вопросы эко-номики.ЧМ, 1967. № 10.-С. 116-122.
27. Агапов, Н.Н. О применении данных земельного кадастра при планировании и организации сельского хозяйства: Научные труды" Использование материалов земельного кадастра в сельском хозяйстве / Н.Н. Агапов текст. М.: 1994,- С.114-118.
28. Агапов, Н.Н. Повышение эффективности использования земель в системе планирования природопользования .Научн. тр. Повышение эффективности использования земель в АПК региона /Н.Н. Агаповтекст. М.: 1998.-С.22-25.
29. Айвазян, С.А. Прикладная статистика в задачах и упражнениях: Учебник для вузов. /СА.Айвазян текст. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-270 с.
30. Альтшулер, Б.А. Государственный земельный кадастр в законе / Б.А. Альтшулер Электронный ре-cypc.//http: // www.srcc ru., 2001
31. Ангатюнов, С.В. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью / С.В.Ангатюнов, ДБ. Аратский, А.А. Козерадский и др. [текст]-НЛовгород: ВЗАГС, 1998. -97 с.
32. Аратский, ДБ. Механизмы управления земельным ресурсами на региональном уровне: Дисс. д-ра кн. наук /Аратский ДБ. текст. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1999. - 360 с.
33. Аренда земельных участков в Российской Федерации текст. М.: ЗАО Интердизайн, 2000.-297 с.
34. Баканова, М.И. Теория экономического анализа/ М.И. Баканова текст. -// М.: Финансы и статистика, 1981.-262 с.
35. Басманова, В.А. Организационно-экономический механизм формирования и учета в земельном кадастре территориальных зон с особым режимом использования земель: Дисс. канд. экон. наук. / В.А. Басманова текст. -М.: ГУЗ, 2004.
36. Беленький, В.Г. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами / В.Г. Беленький, П.Ф. Лойко текст.- М.: Былина, 2001. 254 с.
37. Бледный, С.Н. Правовые основы управления недвижимостью / С.Н. Бледный текст . М.: Закон и право, 2002.-272 с.
38. Боев, В.Р. Рынок земель ресурсов в сельском хозяйстве / В.Р. Боев, А.Е. Романов, И.Г. Ушачев текст. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -1997. №3. - С. 9.
39. Большой экономический словарь./ Под ред. А.Н. Азрилияна.- 4-е изд., доп. и перераб.текст. -М.: Институт новой экономики, 1999. -160 с.
40. Большой энциклопедический словарь. / Гл. ред. А.М. Прохоров 2-е изд., перераб и доп. текст. - М.: Большая Российская энциклопедия, 1998. -1456 с: ил.
41. Борисенко А. Методические основы и принципы денежной оценки земли в условиях рыночных отношений /А. Борисенко текст. // Международный сельскохозяйственный журнал. -1995. №3.
42. Бороздин, С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография. / С.В. Бороздин текст. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, Единство, 2002 239 с.
43. Бородай, В.А. Формирование организационно-финансового механизма управления земельными ресурсами Центрального федерального округа: Дисс. канд. экон. наук. / В.А. Бородай текст. М.: ГУЗ, 2004.
44. Бурмакина Н.И. Совершенствование экономического механизма управления земельными ресурсами г.Москвы. Дисс. канд. экон. наук. /Н.И.Бурмакина текст. -М.: ГУЗ, 2002.
45. Варламов, А.А. Экология и экономика землевладения и землепользования / А.А. Варламов текст. -М.-.ГУЗД998.
46. Варламов, А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т.1. Теоретические основы земельного кадастра. Учебники и учебные пособия для студентов высш. Учебных заведений / А.А. Варламов текст. -М.: КолосС, 2004.-464 с.
47. Варламов, А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 2. Управление земельными ресурсами. Учебники и учебные пособия для студентов высш. Учебных заведений / А.А. Варламов текст. -М.: КолосС, 2004.-527 с.
48. Варламов, А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель. Учебники и учебные пособия для студентов высш. Учебных заведений / А.А. Варламов, С.А. Гальченко текст. -М.: КолосС, 2004. 528 с.
49. Варламов, А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 6. Географические и земельные информационные системы. Учебники и учебные пособия для студентов высш. Учебных заведений / А.А. Варламов, С.А. Гальченко текст. -М.: КолосС, 2004. -400 с.
50. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.Н. Захароваидр. текст.-М.: ГУЗ,2001.-284с.
51. Варламов, А.А. Мониторинг земель: Учебное пособие / А.А. Варламов, С.А. Гальченко, С.Н. Захарова. текст. -М.: МСХА, 2000. -107 с.
52. Варламов, А.А. Управление земельными ресурсами в городах на основе земельно-кадастровых систем/ А.А. Варламов, Р.Т Нагаев; Под. Ред. А.А. Варламова. Казань: Изд-во Дом печати, 2001. -202 с.
53. Вашанов В.А. Россия-СНГ: экономические отношения. -М.: Издательский дом АВО Финансово-промышленной корпорации Би-Газ-Си, 2002. 25- с.
54. Вентцель, Е.С. Исследование операций: задачи, принципы, методология / Е.С. Вентцель. текст. -М.: Наука, 1980.-208 с.
55. Воков, С.Н. Землеустройство: в 7 т. Т. 1. Теоретические основы землеустройства. Учебники и учебные пособия для студентов высш. учеб. заведений./ С.Н. Воков текст.М.: КолосС, 2001.- 496с.
56. Воков, С.Н. Землеустройство: в 7 т. Т. 3. Землеустроительное проектирование. Учебники и учебные пособия для студентов высш. учеб. заведений./ С.Н. Воков текст.- М.: Колос, 2002.- 384 с.
57. Воков, С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы (экономика, экология, право)/ С.Н. Воков текст. М.: Былина, 1998. - 556 с.
58. Воков, С.Н. Современное землеустройство: состояние и перспективы развития. Землеустроительная наука и образование XXI века/ С.Н. Вожов текст. -М.: Былина, 1999. -416 с.
59. Вожов, С.Н. Экономическая эффективность внутрихозяйственного землеустройства (теория и методы); Дисс. д-ра эконом, наук. № / С.Н. Вожов. текст. -1986.
60. Гальченко, С.А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: Монография. № спец. / С.А. Гальченко текст .- М.: МГИУ, 2003,- 157 с.
61. Гаврилан С.А. Совершенствование организационно-экономического механизма государственного земельного кадастра муниципального образования Дисс. канд. экон. наук № спец./С.А.Гаврилан текст.-М.: ГУЗ, 2005
62. Бахирева, JI.B. Геоэкологические основы охраны архитектурно-исторических памятников и рекреационных объектов /JIB. Бахиреваи др. текст. -М.: Наука, 1991. -159 с.
63. Гладкий, В.И. Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение / В.И. Гладкий, В.А. Спиридонов текст.- М.: Недра, 1992.-255 с.
64. Гладкий. В.И. Кадастровые работы в городах / В.И. Гладкий текст. Новосибирск: Наука, 1998. -281с.
65. Глухов В.В., Некрасова Т.П. Экономические основы экологии. 3-е изд.// СПб.: Питер, 2003,384 е.: ил. (Серия Учебник для вузов)
66. Голуб, А.А. Экономические методы управления природопользованием / А.А. Голуб, Е.Б. Струкова / Рос. А.Н. Ин-т проблем рынка, цент, эконом.-мат. ин-т. текст. -М.: Наука, 1993. -136 е.: ил.
67. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Го-ремыкин текст. -М.:КНОРУС,2006.-672с.
68. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин текст . М.: ТК Веби, Издво Проспект, 2006. 848 с. - 3-е изд., перераб. и доп.
69. Государственная программа мониторинга земель Российской Федерации текст. -М: Петит, 1992. -227 с.
70. Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов. Н.В. Комов, B.C. Шаманаев, В.Н. Хлыстун; Под ред. А.А. Варламова, B.C. Шаманаева. текст. М.: Колос, 1998. - 264 с.
71. Гранова, И.В. Оценка недвижимости /И.В. Гранова текст. -С.-Пб.: Питер, 2001.-208 е.: ил.
72. Григорьев, В.В. Управление муниципальной недвижимостью. Учебно-практическое пособие / В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев, текст . М.: Дело, 2001. - 704 с.
73. Григорьев, Н. Экономическая эффективность общественного производства / НГригорьев текст . // Вопросы экономики, 1974,33.-С.150-153.
74. Гринберг, А.С. Информационные технологии управления: учеб. пособие / А.С. Гринберг, НЯГорбачев, А.С. Боццаренко текст.-М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-479 с.
75. Дамурчиев, В.Н. Создание системы кадастрового деления и учета земель г. Москвы / В.Н. Дамурчиев текст. // Земельный вестник России. 2003. - №3. - С. 1 -6.
76. Долан, Э.Дж. Микроэкономика / Э.Дж. Долан, Д. Линдсней.- Пер. с англ. текст . СПб.: 1994. -448 с.
77. Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы текст . . М.: 2005.-178с.
78. Евгеев B.C. Методическое обеспечение возмещения убытков/ Законодательство, №1 Электронный ресурс. / Система Гарант, 2002
79. Земельный кадастр: Теория, методика, практика. / Под ред. А.А. Варламова, текст . М.: ГУЗ,2000.-360 с.
80. Землеустроительная наука и образование XXI века / Под общ. Ред. С.Н. Вокова, А.А. Варламова. текст.-М.: Былина, 1999.-416с.
81. Землеустройство и земельный кадастр: теория, методика, практика. / Под общ. ред. С.Н. Вокова, А.А. Варламова, текст . М.: ГУЗ, 1999. -227 с.
82. Информационные системы и технологии в экономике: Учебник / Под ред. В.И. Лойко текст . М.: Финансы и статистика, 2005. - 479 с. - 2-е изд., доп. и перераб.
83. Информационные технологии управления: Учебное пособие для вузов. / Под ред. Проф. Г.А. Тито-ренко текст . М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 280 с.
84. Калабухов, Г. А Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель / Г. А. Калабухов, Ю. И. Гакина текст . // Земельный вестник России. 2005. - №3-4. - С.35-42.
85. Кирсанова, JI.B. Эффективность производства: Дисс. канд. экон. наук. / JI.B. Кирсанова, текст .- М.:1. ГАУ, 1996.
86. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности /
87. В.В. Ковалев текст.ю-М.: Финансы и статистика, 1996. -432 с.
88. Комов, Н.В. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне /Н.В. Комов,
89. Д.Б. Аратский .текст. Н.Новгорорд: Вого-Вят. Акад. Госслужбы, 2000.-246 с.
90. Комов Н. Реформирование земельных отношений в России / Н. Комов, В. Милосердов текст. // Международный сельскохозяйственный журнал. -1996. №2.
91. Комов, Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования иземлеустройства. М.: Русслит, 1995. - 302 с.
92. Конокотин, Н.Г. Земельная рента и рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве / Н.Г. Конокотин, А. Э. Сагайдак текст. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -1998. №9.
93. Конокотин, Н.Г. Экономический механизм регулирования земельных отношений / Н.Г. Конокотин,
94. А.Э. Сагайдак текст. // Экономика сельского хозяйства России, 1997, № 6 С.26.
95. Корнеев, И.К. Информационные технолоии в управлении /И.К. Корнеев, В.А. Машуров. текст. -М.:1. ИНФРА-М, 2001. -158 с.
96. Косинский, В.В. Экологический аспект в землеустройстве / В.В. Косинский. Г.П. Митяев, текст .1. М.:МИИЗ, 1979.-е. 99-102.
97. Крумина, К.В. Формализация информационных потоков с целью повышения эффективности управленческих решений на предприятиях: Дисс. канд. Экон. наук № спец./ К.В. Крумина текст. Омский гос. пед. ун-т, 1997.
98. Ларссон, Г. Регистрация прав на землю и кадастровые системы. Вспомогательные средства для земельной информации и управления земельными ресурсами /Г. Ларссон текст. Великий Новгород, 2002. - 199с.
99. Лихачева, З.А. Экологические проблемы Москвы за 150 лет / З.А. Лихачева, Е.Б. Смирнова текст.1. М.: 1994.-248 с.
100. Лойко, П. Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке / П.Ф. Лойко. текст. -М: ФКЦ Земля, 2000. 341 с.
101. Лойко, П.Ф. Концептуальные положения развития земельных преобразований в
102. России на рубеже XXI века / П.Ф Лойкотекст. -М.: Русская оценка, 1999. -140 с.
103. Макконел, К.Р. Экономика: Принципы, проблемы и политика. В 2-х т.- Т.2./ К.Р. Макконел, С.Л.
104. Брю. -Пер. с англ.текст. -Талинн: Римол, 1993. 400 с.
105. Маковик, Р.С. Земельное право. Экологическое право / Р.С. Маковик текст. М.: Профобразование, 2003. - с. 345.
106. Малеева, Т.В. Земельные ресурсы крупного города: методология использования / Т.В. Малеева текст. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. -№3. - с. 72-95.
107. Мамедов, Г. Обобщенный показатель эффективности / Г. Мамедов текст. // Экономика сельского хозяйства, 1997, № 8 С. 110 -111.
108. Мартинкевич, Ф.С. Методологические проблемы измерения эффективности сельскохозяйственного производства / Ф.С. Мартинкевич, в.П. Большакова, Н.В. Корьвко. текст . Минск: Наука и техника, 1979. -263 с.
109. Мескон, М.Х. Основы менеджмента / М.Х Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури. Пер. с англ. текст. -М.: Дело, 1993.-702 с.
110. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005. текст. М.: ОО Российской общество оценщиков, 2006.-414 с.
111. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: (Вторая редакция); М-во экон. РФ,, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике./ Рукавт кол.: В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. текст. -М.: ОАО НПО, Экономика, 2000.-421 с.
112. Милосердов, В. Хозяйственный механизм регулирования земельных отношений / В. Милосердов текст. // Международный сельскохозяйственный журнал. -1997. №2. - с.20.
113. Мониторинг земель. Термины и определения. Словарь-справочник текст. -М.: 2003.-402 с.
114. Назаренко, В.И. Рынок земли / В.И. Назаренко текст. М. ВНИИТЭИАгромром, 2001. -110 с.
115. Нагаев, Р.Т. Практические рекомендации по регистрации прав на недвижимое имущество, земельные участки и совершение сделок с ними / Р.Т. Нагаев, А.Ю. Семьянова, А.С, Пуряев и др. текст. Казань: Изд-во Дом печати, 2003. -184 с.
116. Нагаев, Р.Т. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика./ Р.Т. Нагаев, Л.Г. Ибрагимов текст. Казань: Дом печати, 1998.-135 с.
117. Нагаев, Р.Т. Управление земельными ресурсами в городах республики Татарстан (теория, методика, практика: дисс. д-ра. экон. наук. / Р.Т. Нагаев текст. -М.: ГУЗ, 2000.
118. Научные основы мониторинга земель Российской Федерации /Под ред. А.Н. Каштанова текст. -М.: Изд-во АПЭК, 1992. -174 с.
119. Недвижимость. Т.1. Экология Москвы, текст. -М.: ДТД, 1995. -205 с.
120. Недвижимость (землеустройство, градостроительство и экономика): Терминологический словарь / Сост. Р.Т. Нагаев текст. -Казань: Дом печати, 1998. -416 с.147
121. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков текст. М.:Экзамен, 2000. -512с.
122. Носов, С.И. Стратегические направления развития землеустройства: Сб. науч. Ст.: Землеустроительная наука и образование XXI века./ Под об. Ред. С.Н. Вокова, А.А. Варламова, текст. М.: Былина, 1999.-416 с.
123. Оверчук, A.JI. Некоторые аспекты управления земельными ресурсами: Земельный вестник,- Вып. 3 / А.Л. Оверчук. текст. 2002 - С. 7-11.
124. Огарков, А.П. Научные и практические основы эффективного использования территории при проектировании сельских населенных мест: Науч. тр.: Архитектурно-планировочные вопросы застройки села./ А.П. Огарков .текст. -М.: 1985. С. 51 - 57.
125. Ограничения (обременения) прав на использования земельных, участков текст. М.: ЗАО Интердизайн, 2000. - 240 с.
126. Организация кадастрового учета земель в России: Справочное пособие текст. М.: 2002. - 300 с.
127. Орлов, С.В. Организационно-экономические аспекты совершенствования оценки объектов земельно-имущественного комплекса в городских поселениях (на примере города Москвы): Авто-реф. Дисс. канд.экон.наук. / С.В. Орлов текст. -М.ГУЗ. 26 с.
128. Оценка бизнеса: учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой текст. М.: Финансы и статистика, 2002. - 512 е.: ил.
129. Оценка земельных ресурсов: учеб. пособие текст. /Под общ. Ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. -М.: Русская оценка, 1999. 250 с.
130. Оценка земли / В.П. Антонов, Л.П. Антонова, А.Ф, Барашев и др./ Под общ. Ред. В.П. Антонова; Ассоц. Русская оценка [текст]. -Владимир: Посад, 1997. 288 с.
131. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А Федотовой текст. М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.:ил.
132. Оценка урбанизированных земель: Учеб. пособие / Под ред. В.А, ПРорвича текст. М.: ЗАО Изд-во Экономика, 2004. - 776 с.
133. Парамонов А.В. Экономическое обоснование рекультивации нарушенных земель города. Дисс. канд. экон. наук. М.: ГУЗ, 2006.-142 с.
134. Петров, А. А. Налога рычаги макроэкономической политики, которым надо учиться пользоваться / А.А. Петров текст. // Управление экономикой переходного периода. Вып. 2. - М.: Физматлил, 1998.-336 с.
135. Попов, Б. Взаимосвязь земельного налога и земельной ренты (Материалы круглого стола в РАГС при Президенте РФ) / Б. Попов текст. //Международный сельскохозяйственный журнал. -1997.-№3.-с.28
136. Правовое регулирование земельных отношений в России: 2000-2002 годы. Сборник нормативных актов текст. М.: АНО Центр земельного права и экономики природопользования, 2002. - 632 с.
137. Прикладная геоэкология, чрезвычайные ситуации, земельный кадастр и мониторинг земель //Сб. ip. Вып.ЖЗ.-М.: Изд-во ПОТЕКС ,1999.-210 с.
138. Прорвич,В.А. Оценка земли в Москве/В.А.Прорвич текст.-М.: Экономика, 1996.
139. Реорганизация производственных территории города Москвы: экономические, организационные и 1радостроительные аспекты текст . . -М.: ЗАО Изд-во Экономика, 2005. 399 с.
140. Рулева, Н.П. Совершенствование земельного кадастра для территорий с особым режимом использования (на примере земель линейных объектов). Дисс. Канд. экон. наук. / Н.П. Рулева текст. -М.:ГУЗ, 2000.
141. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов): учеб. пособие / Под науч. ред. Беленького В.Р. текст. -М. Былина, .-218с.
142. Рыночная экономика: словарь /Под общ. ред. Г.Я. Книпермана текст. М.: Республика, 1993. -524 с.
143. Руководящие принципы управления земельными ресурсами текст . Нью-Йорк: ООН, 1996. -150 с.
144. Сагайдак, А.Э. Государственное регулирование цен в система АПК / А.Э. Сагайдак текст. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. -1993. № 1. - с.3-5.
145. Сагайдак, А.Э. Земельная собственность и рента./ А.Э. Сагайдак текст. -М.: Агропромиздат, 1991.-80 с.
146. Сагайдак, А.Э. Рынок не исключает ценовое регулирование /А.Э. Сагайдак текст. // Земля и люди. -1992.-№35.-с. 2.
147. Сагайдак, А.Э. Ценовые отношения в АПК в условиях рынка/ А.Э. Сагайдак текст. // Сб. науч. труд. ВНИИЭСХ. -1993. -Вып. 131.4.1,- с. 43-55.
148. Сагайдак, А.Э. Экономическое регулирование в АПК в условиях перехода к рынку: Научн. тр.: Итоги научно-практической работы молодых ученых и специалистов за 1997 год / А.Э. Сагайдак, Т.В. Каштанова текст. М.: 1997. - С. 72 - 73,121.
149. Сай, С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. / С.И. Сай текст. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д. Сытина, РАГС, 2001. -192 с.
150. Самойлов, А.Г. Государственный технический учет и паспортизация объектов градостроительной деятельности (недвюкимости): Практическое пособие / А.Г.Самойлов текст . М,: 2002. - 339.
151. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СаыПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Са-нитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 30.03.2003)
152. Сборник документов по ведению государственного земельного кадастра, проведению землеустройства и оформлению документов о межевании. Ч. I, П: Справочное пособие текст. Таганрог: ЮРКЦ Земля, 2004. - 417 с.
153. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в г. Москве текст . М.: 1996. - 639 с.
154. Сборник нормативно-методических документов по формированию Федеральной системы комплексных территориальных кадастров природных ресурсов текст. М.: МП Информполиграф, 1994.-С. 87.
155. Сведения о сдеках с землей и платежах за землю. текст.-М.: 2002.-163 с.
156. Сведения о сдежах с землей и платежах за землю в субъектах Российской Федерации Привожского федерального округа в 2002 г. текст. -М.: Роскомкадастр. -178 с.
157. Севостъянов А.В. Особенности развития и управления территориями поселений: Монографии. -М,:ГУЗ, 2001
158. Сидоренко, В.Н. Государственный земельный кадастр: прошлое, настоящее, будущее /В.Н. Сидоренко текст. М.:ТЕИС, 2003. - 320 с.
159. Современные экономические теории Запада: Учебное пособие / С.Б. Авдашыва и др.;под ред А.Н Марковой; Вечер, заоч. фин.-экон. н-т 2-е изд. [текст] - М.: Финстатинформ, 1996. - 93 е.: граф.
160. Тестирование методики государственной кадастровой оценки земель пригородных зон. Отчет. Допонение №8 от 12.01.2000 к Госконтракту №01/97 от 3 февраля 1997 г. п.3.1.14. ФКЦ Земля. Москва 2000.
161. Турчанова, Т.П. Формирование цены земельно-кадастровой информации муниципального образования (на примере Московской области). Дисс.с., канд., экон, наук., № специал. / И.П. Турчанова текст. М.: ГУ 3,2001.
162. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Вокова и В. С. Кислова. текст. -М.: Технология ЦД, 2003. 378 с.
163. Управление недвижимостью текст. Н.Новгород: Вого-Вятская академия государственной службы, 1998.-125 с.
164. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй текст. -Пер. с англ. -М.: Дело ТД, 1995. -480 с.
165. Хачатуров, Т.С. Проблемы повышения эффективности общественного производства: В кн.: л149
166. Тенденции и факторы повышения эффективности общественного производства / Под ред. В.И. Рыбина, JI.M. Смышляевой, текст. -М.: Наука, 984. -27 6с.
167. Хисматулов, О.Т. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города / О.Т. Хисматулов и др. текст. Пермь: 1999. -169 с.
168. Хисматулов, О.Т. Экономические и информационные основы управления земельными ресурсами административно-территориальньк образований. Теория. Метолы. Практика. : Дисс. доктора, экон. наук, № спец. / О.Т. Хисматулов текст. М.: ГУЗ, 2001. - 365 с.
169. Хлыстун, В.Н. Повышение эффективности управления земельными ресурсами: Тез. докл: Оптимизация, прогнозирование и охрана природной среды / В.Н. Хлыстун текст. М.: 1986. С. 67-68.
170. Цымбал С.А. Экономическая эффективность информационного обеспечения государственного земельного кадастра (на примере Южного федерального округа). Дисс.на соик. уч. степ. канд. экон. наук № спец./С.А.Цымбал текст. М.: ГУЗ, 2005
171. Цыпкин, Ю.А. Маркетинг: Учебник для вузов/ Ю.А. Цыпкин, Н.Д. Эриашвили, К. Ховард; Под ред. Н.Д. Эриашвили,- 2-е изд., перераб. и доп. тексг.//М.: ЮНИТИ, 2000. 622 С.
172. Цыпкин, Ю.А. Оценка земельной собственности в России: Тез. Док. 1-ой Всроссийской конференции. Оценка национального богатства страны./ Цыпкин Ю.А. и др. [текст] М.: 1997,- С.69-71.
173. Эколого-экономические системы: модели, информация, эксперимент / В.И,Гурман, В.А, Дыхта, Н.Ф. Кашина и др.; Отв, Ред. Л.Ю. Даменик; АН ССР. Сиб. от-ние Вост.-Сиб. фил. [текст]- Новосибирск : Наука. Сиб.отделение, 1987. -215 с.
174. Экономика недвижимости: учеб. пособие, текст. М.: Дело, 1999.- 328 с.
175. Экономическая энциклопедия / Научн. Ред. Совет изд-ва Экономика, Ин-т экон. РАН. Гл. ред. Л.И. Абакин текст. -М.: ОАО Издательство Экономика, 1999. -1055 с.
176. Draft Standards and Guidelines for Valuation of Mineral Properties. Special Committee of The Canadian Institute of Mining, Metallurgy and Petroleum Special on Valuation of Mineral Properties, Toronto, Canada, 2002,27 p.
177. Australasian Code for Reporting of Mineral Resources and Ore Reserves (JORC Code), 1999 edition. The AusIMM, Carlton, Vic., Australia, 1999
178. Capen E.C. Property Evaluation A Return to First Principles. The Society of Petroleum Engineers Hydrocarbon Economics and Evaluation Symposium-2001, Dallas, TX, USA, 2001, 3 p.
179. International Accounting Standards Committee's Extractive Industries Issues Paper. IASC, london, UC, 2000,412 р.
180. Larsson G. (2000) Land registration and cadastral systems: Tools for land information and management, Stockholm.
181. Lawrence M.J. The AusIMM's VALMIN Code (1998) Now an International Guide to Project Assessment and Valuation Best Practice. The Codes Forum Proceedings, Sydney, Australia, 2000, p. 1-6.
182. Property Classification Guide for Reporting of Property Value. State Property Tax Board, Austin, TX, USA, 2002,15 р.
183. Sims S., Dent P. "High voltage overhead power lines and property values: a residential study in the UK", Интернет-журнал Монолит, www/monolit/org/s200320.html
184. Оценка эрозионной и опозневой опасности земель г.Москвыg подтопленные территории iijK;-j периодически подтопляемые территории I | неподтопляемые территории
185. Бытовые отходы (газогеохимические опасные) бытовые отходысильно газсгенерирующие, пожароопасные) ртутное загрязнениебытовые отходы с повышенным радиационным фоном (пожароопасные)
186. Состав свалочных теп. Примеси, строительный мусоргаэохимичесш бесоласныв насыпные тощи) строительный мусор и бытовые отходы; строительный мусоргазогеохимически потенциально опасные) бытовые отходыгазогеохимически потенциально опасные)
187. Распределение стихийных свалочных тел в г.Москве
188. Характеристика геоморфологических процессов на урбанизированной территории
189. Строительство каналов, плотин, искусственных водоемов * * *
190. Создание городского (архитектурного) рельефа и слоя техногенных отложений (в том числе асфальтовые и бетонные покрытия), выравнивание поверхности рельефа * *
191. Создание подземного горно-промышленного рельефа (штолен, шахт, каменоломен и др.) * * * *
192. Создание наземного горнопромышленного рельефа (отвалы, карьеры, выемки) * * *
Похожие диссертации
- Структурная трансформация экономики крупнейших российских городов
- Управление развитием среднего города
- Организационно-экономический механизм рационального использования земельных ресурсов в региональной системе природопользования
- Методические основы анализа ресурсного потенциала строительной организации
- Трудовой потенциал: социально-экономические аспекты управления процессом его воспроизводства