Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Севостьянов, Анатолий Васильевич
Место защиты	Москва
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях"

На правах рукописи

Севостьянов Анатолий Васильевич

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ

(теория, методика, практика)

чециальность 08.00.05 Ч Экономика иуправлеиие народным хозяйством (землеустройство)

Автореферат диссертации на соискание учёной степени доктора экономических наук

Москва 2003

Работа выпонена на кафедре городского кадастра Государе гвшнего университета по землеустройству.

Научный консультант Доктор экономических наук,

Н. Г. Конокотин

Официальные оппоненты:

Доктор экономических наук, Вашанов В. А.

Доктор экономических наук, Беленький В. Р.

Доктор экономических наук, Агапов Н. Н.

Ведущая организация: Воронежский государственный аграрный

университет им. К.Д. Глинки

Защита диссертации состоится 31 октября 2003 I. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 по защите диссертаций на соискание учёной степени доктора наук при Государственном университете по землеустройству.

Адрес: 105064, г. Москва, ул. Казакова, 15. Государственный университет по землеустройству.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государс! венного университета по землеустройству.

Автореферат разослан л ^ У СЛ^уц а ^/^ррз г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

М. М. Демид звп.

00Г- У 4979$

Общая характеристика работы

Актуальность проблемы. Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими факторами в её социально-экономическом развитии. Одним из направлений государственной политики в отношении земель являлась их экономическая оценка, принципы которой начали формироваться в России еще в конце XIV века. До начала 20-х годов прошлого века основой оценки земель служила их доходность.

В первые годы советской власти частная собственность на землю была отменена. Одновременно прекратилась оценка земель в част ном секторе. Между тем, оценка земель в государственной и кооперативно-кохозной собственности продожала оставаться на высоком уровне. В конце 80-х годов в СССР началась радикальная экономк ческая реформа, которая потребовала определения стоимости земельных участков, зданий, сооружений, оборудования, прав по льзования землёй, водой, другими природными ресурсами.

Введение с 01.01.1992 г. Закона РФ О плате за землю положило начало формированию в России земельного рынка. Назначение рынка Ч представлять землю как предмет особой ценности, используемый максимально эффективно, и создавать механизм перехода земли от одного пользователя к другому. Земельный рынок является частью системы земельных отношений. Регуляторами в ней выступают право собственности, возможность передачи этого права, денежная оценка права собственности на землю, конкуренция и свободно складывающиеся цены, законодательная база, обеспечивающая функционирование этих регуляторов. Земельный рынок сгановится реальностью при наличии двух условий: каедый отдельно взятый участок имеет свою цену и может быть продан или сдан в аренду. Государство и местные органы самоуправления поддерживают земельный рынок, так как заинтересованы в определённых бюджетных поступлениях: налогах с владельцев земли, арендной плате за муниципальные земли, сборах с операций с землёй. В связи с этим оценка земельной собственности приобретает большую народнохозяйственную значимость и практическую ценность.

Особенно важно установление цены земель городских поселений Российской Федерации, где формирующийся земельный рынок имеет особую специфику, а именно: характеризуется пассивностью, дефицитом реальной рыночной информации, экономически неэф^ фектииным использованием объектов недвижимости.

В таких условиях оценка земель поселений с применением методик, ооиентированных на наличие хорошей рыночной информа-

РОС н-* ж!Грк

' А.ПЬНА* Т%КА

ции и наиболее эффективное использование объектов недвижимости оказывается проблематичной.

В тесной связи с экономическими, социальными и другими вопросами земельно-хозяйственного устройства и территориально-планировочной организации городских поселений проблемы оценки земель рассматриваются в трудах 8. Р. Беленького, С. В. Бороздина, А. А. Варламова, С. Н. Вокова, С. И. Кабаковой, Л. А. Кранца, П. Ф. Лойко, Р. Т. Нагаева, В. А. Прорвича, А. П. Ромма, А. Э. Сагайдака, С. И. Сая, А. А. Сегединова, В. Н. Хлыстуна, Д. К. Эккерта, Д. П. Фридмана и других.

Проведённый нами анализ ранее выпоненных исследований, а также многолетний практический опыт автора в области оценки земель городских поселений показали, что использование методик оценки земель, поностью ориентированных на рыночную информацию, в условиях России приводит к результатам, далёким от достоверности. Поэтому проблема как массовой, так и индивидуальной оценки земель городских поселений продожает оставаться в центре внимания научных исследований. Особенно актуальной она стала в последнее время после принятия ряда законодательных актов в области земельных отношений в условиях развивающейся рыночной экономики России, а также в связи с проводимой кадастровой оценкой земель поселений так как кадастровая стоимость дожна стать базой налогообложения. Однако анализ почти двухлетнего опыта использования методики Государственной кадастровой оценки земель поселений показал, что в ряде случаев (особенно при оценке земель малых городских поселений) получаются результаты не только далёкие от истины, но и противоречащие принципам формирования цены земель.

В связи с изложенным, актуальность приобретают исследования в области теории и практики экономической оценки земель поселений, совершенствования методологического и методического обеспечения оценки земель различного функционального использования и внедрения такого обеспечения в систему государственного регулирования земельного рынк1. Это позволит повысить достоверность результатов массовой и индивидуальной оценки земельных участков и использовать эти результаты не только для налогообложения, но и для проведения политики городского и регионального планирования развития территорий, земельно-хозяйственного устройства поселений.

Целью диссертационной работы является исследование закономерностей формирования цены земель городских поселений, разработка теоретических и метоцических положений и эффективных методов оценки земель, которые отвечают российским услови-

ям 1/1 направлены на совершенствование землепользования городов и повышение доходности городской земли, и их внедрение в практику оценки городских земель.

Поставленная цель требует решения следующих научных и практических задач:

Ч выявить особенности формирования цены земель городских поселений, в том числе малых;

Ч определись закономерности Еваимодействия планировочной организации и земельно-хозяйственнэго устройства городов и цены их земель в условиях формирования и развития рыночных отношений;

Ч разработать методологические основы массовой оценки земель малых городов, отвечающей современным российским условиям и интересам развития экономики страны;

Ч создать методику ценового зонирования земель малых городских поселений для целей налогообложения и взимания арендной платы, позволяющую определять дифференцированные по территории поселения ставки платежей за пользование землями, находящимися в различной собственности;

Ч разработать процедуру проведения ценового зонирования земель малого города и апробировать её в производстве на примере ценового зонирования города Салехарда;

Ч разработать систему коэффициентов к удельным показателям кадастровой стоимости земель поселений, учитывающих местоположение в структуре поселения и функциональное использование конкретных земельных участков;

Ч определить экономическую эффективность предложенной методики ценового зонирования.

Объектом исследования явпяются земли городских поселений Российской Федерации. Детальные исследования выпонены на материалах ценового зонирования городов Казань, Смоленск, Нижнекамск, Королёв, Пересзвль-Залесский, Елабуга, Мирный, Салехард, Таштагол, Айхал, Темир-Тау и др.

Предметом исследования является процесс формирования цены земель городских поселений и современные методологические подходы и методы их индивидуальной и массовой оценки.

Исходные материалы. В процессе исследования использованы законы РФ, указы Президента, постановления и нормативные документы государственных органов, указания Росземкадастра в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования; результаты работ по технико-экономической оценке, ценовому зонированию городских поселений и оценке земельных участков, выпоненных автором,

аналогичных работ РосНИИземпроекта, Пермского кадастрового центра, Южно-Российского регионального кадастрового центра Земля, нормативно-справочная и специальная литература.

Методология и методика. Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие законы развития природы и общества, диалектический материализм, классические положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных учёных в области экономики, землеустройства, социологии, градостроительства, специалистов по управлению государственной собственностью, в области оценки земель поселений.

В работе использованы экономико-статистический, монографический, экономико-математический, абстрактно-логический экспертный, графический, сравнительный и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем.

1. Разработаны теоретические и методические аспекты экономической оценки земель городских поселений, позволившие решать крупную народнохозяйственную задачу, связанную с со верше нотвопа-нием земельных отношений, повышением социально-экономической эффективности использования городских земель, а также совгр-шенствованием системы сбора платежей за пользование землями городских поселений.

2. Доказана необходимость использования понятия лобщественная полезность земель поселения в качестве принципа их оценки и формирования стоимости городской земли и иной недвижимости.

3. Разработаны теоретические вопросы формирования цены ле-мель малого города, рассматриваемого как территориальная система, состоящая из социальных, экономических, административных и природных компонентов в границах городской черты Установлено влияние структурных элементов данной системы и их свойств, градостроительных и землеустроительных принципов на построение и развитие функционально-планировочной организации попе пения, ценность городских земель.

4. Обоснованы методологические подходы к экономическом оценке земель городских поселений, учитывающие особенности формирования российского земельного рынка, недостаточность и недх товарность рыночной информации, позволяющие повысить доказательность и достоверность оценки земель как базы платежей за землю.

5. Выпонена классификация поселений по ряду качественных признаков, формирующих цену земель поселений, предложена и обоснована структура основных градостроительных принципов, образующих городскую земельную ренту как основу цены эемепь города.

6. Предложена методология факторного анализа территории города с определением относительной ценности земель отдельных его частей с использованием функционального, градостроительного, ландшафтного, экологического анализов, анализа интенсивности связей между структурными элементами поселения, использованная в методике ценового зонирования земель городского поселения.

7. Усовершенствована и широко внедрена в производственную практик/ методика ценового зонирования земель малых городов, позволяющая выпонять массовую оценку земель поселений в условиях недостаточности и недостоверности рыночной информации российского земельного рынка и повышающая обоснованность и достоверность определения цены земель.

8. Обоснованы дифференцированные показатели, относительные величины, выражающие стоимость земель городского поселения и используемые при расчёте ставок земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками.

9. Определены поправочные коэффициенты, позволяющие корректировать удельный показатель стоимости земель оценочной зоны и осуществлять расчет цены конкретного земельного участка с учетом функционального использования городских земель.

Теоретическая значимость работы заключается в разработке научны? и методических положений, направленных на совершенствование процессов массовой и индивидуальной оценки земель поселений, осуществляемых в условиях ликвидации монополии государственной собственности на землю, децентрализации управления земельными ресурсами, пассивности формирующегося земельного рынка, дефицита достоверной рыночной информации, повышения! роли кадастровой информации о ценах земель в эффективном управлении земельными ресурсами городских поселений.

Практическая ценность исследования заключается в том, что в нём подложено решение одной из наиболее актуальных проблем для современной экономики России Ч оценки земель городских поселений в интересах повышения достоверности получаемых показателей цены №'иель, точности и обоснованности ставок земельного налога и арендных платежей. Применение разработанной усовершенствованной методики ценового зонирования земель малых поселений позволит увеличить поступления платежей за землю в бюджеты всех уровней за счёт дифференциации с использованием коэффициентов относительной ценности территории ставок земельного налога и арендной пла~[ы за пользование землёй и значительно повысить эффективность использования земельных ресурсов.

Достоверность исследовании проверялась на большом фактическом материале 10-летних исследований в широком диапазоне экономических и природных условий и особенностей городов России: от крупнейшего города (с населением бопее 1 мн. чел.) до посёка городского типа (с населением менее 10 тыс чел.); от поселений в Краснодарском крае до города на Полярном круге, от Смоленска Ч до городов и посёков городского типа Республики Саха (Якутия). Надёжность теоретических выводов и методических рекомендаций подтверждается экспертными оценками специалистов, положительными отзывами производственных проектных институтов, руководителей комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, внедривших результаты исследований в производство

Апробация и реализация |>езультатов исследования. Основные положения диссертации опубликованы в 30 научных работах, в которых лично автором написаны 76,35 печатных листов

Результаты исследований докладывались на научно-производственных и теоретических конференциях, семинарах: Н-я Международная конференция Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода. Ч М., 14-16 июня 1995 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 1996 г. (21-22 апреля 1997 г.); Десятые Международные Плехановские чтения Структурная перестройка и экономический рост (15-18 апреля 1997 г.); Научно-практическая конференция Потенциал московских вузов и его использование в интересах города, 1999 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2001 г. (апрель 2002 г.); Межрегиональные семинары л'Оценка земли: правовые и экономические аспекты приватизации и купли/продажи земельных участков в современных условиях, г. Тюмень (29-31 августа 2002 г.), г. Казань (6-8 сентября 2002 г.), г. Улан-Уде (25-27 октября 2002 г.).

Проведенные исследования нашли отражение в следующих, разработанных с участием автора, методических указаниях и рекомендациях.

1. Комплексное ценовое зонирование территорий населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога. Методическое пособие. (Письмо Роскомзема №1-16/431 от 11.03.96).

2. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и посеков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. (Письмо Госкомзема № СС-2, от 02.06.99).

Результаты исследований использованы при проведении лично автором работ по ценовому зонированию ряда городов и посеков

городского типа: Казань, Смоленск. Нижнекамск, Альметьевск, Королёв, Переелавль-Залесский, Елабуга, Мирный, Ленек, Салехард, Айхал, Удачный, Таштагол, Темир-Тау и др.

Исследования автора внедрены в учебный процесс и используются российскими вузами при подготовке инженеров по специальности Городской кадастр. При непосредственном участи автора изданы: два учебника, двенадцать учебных пособий, ряд методических указаний, рабочие программы учебных дисциплин, задания, используемые в учебном процессе.

Объём работы. Диссертация общим объёмом 312 страниц состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка использованной литературы из 241 наименования, приложения, включает 44 таблицы и 17 рисунков.

Основное содержание работы и< защищаемые в ней положения

Основные методологические и теоретические принципы, лежащие в основе экономической оценки земель поселений в условиях формирующегося в РФ рынка недвижимости, рассматриваются нами с позиций товарного производства как формы организации общественного хозяйства, основанного на общественном разделении труда.

В процессе товарного производства изготовляется продукт для последующей продажи или товар. Всякий товар обладает двумя свойствами: потребительной стоимостью и стоимостью, которые вьп екают из двойственного характера самого труда. Затраты труда непосредственно могут измеряться временем и выражаться в соответствующих ему единицах. Однако, общественно необходимые затраты труда на производство товара непосредственно не могут быть измерены и выражены в единицах времени. Затраты однородного труда здесь выступают как стоимость, ее мерой являются деньги, а формой выражения Ч цена. Все эти понятия Ч отражение социально-экономической специфики труда производителей, работающих в системе общественного его разделения Общество производит товары, в которых оно нуждается, используя ресурсы, которыми оно располагает.

Земля Ч естественный ресурс, которым природа одарила общество, и фактор производства Ч пространственный операционный базис, на котором размещаются все отрасли экономики. Это ресурс ограниченный и незаменимый другими ресурсами. Фундаментальной задачей экономики является правильное распределение ресурсов между альтернативными вариантами их использования и выбор наиболее эффективного варианта распределения. При распределении ресурсов важная роль принадлежит системе цен. В системе цен конкуренция на рынке между потребителями за имеющееся

предложение потребительских товаров определяет цены на конечные продукты и услуги, а эти цены позволяют производителям конкурировать за обладание ресурсами для производства товаров, устанавливая тем самым цены на ресурсы. На рисунке 1 предсап.ле-на схема участия земли в системе общественного хозяйства, основанного на общественном разделении труда.

Сфера участия Окружающая среда

Производство (организация общественного хозяйства)

Форма участия

Потребление

Рис. 1. Схема участия земли в системе общественного хозяйства, основанного на общественном разделении труда

Посредством приобретения товаров и услуг удовлетворяются потребности и запросы. Земельные участки, квартиры или ома потребители покупают, поскольку последние предлагают им определенные услуги в виде крова, семейного очага, хранилища, чтобы иметь определенный престиж и т.д.

Большей частью свои запросы люди удовлетворяют путем обмена Ч акта получения желаемого объекта от кого-либо с предложением чего-либо взамен. Принимаемые покупателями и продавцами решения реализуются через систему рынков Ч сферу товарного обмена. Нами дано рынку следующее определение: рынок. Ч конкурентная форма связи между предложением (производством; и платёжеспособным спросом (потреблением), обеспечивающая соответствие структуры общественного производства структуре платежеспособных потребностей. Рынку присущ ряд опредглонных функций, главные из которых Ч ценообразование и конкуре- ция

Поскольку недвижимость относится к категории товароч, то её обращение осуществляется на рынке недвижимости.

Начало развития рынка недвижимости в Российской Федерации стало возможным после введения частной собственности на не-

движимость; приватизации квартир; земельных участков для индивидуального строительства жилья; земельных участков в садоводческих товариществах; предприятий сферы обслуживания; основных фондов промышленных предприятий; создания правового обеспл8чения регулирования рынка недвижимости и осуществления профессиональной деятельности по секторам рынка. Наконец, к настоящему времени и земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения признаны недвижимым имуществом и включены в гражданский оборот.

Мы полагаем, что рынок земли есть система определенных институтов, осуществляющих передачу прав на земельную собственность и связанные с ней интересы, устанавливающих цены и распределяющих пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, обеспечивая соответствие структуры общественного производства структуре платежеспособных потребностей.

Вместе с тем, сдеки с недвижимостью по своей природе носят частный характер и при их оформлении на ход событий существенно влияют эмоции, слухи, неопределенные психологические по-требнскзги, недостаточная информированность отдельных участников, на основании которых покупатель или продавец выносят свои суждения. На рынке земли каждый земельный участок уникален уже за счет своего местоположения. Поэтому для данного рынка характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных условий и других аспектов сделок; часто информация не соответствует действительным условиям совершения сделок, а истинная цена не соответствует уплаченной фактически. Как правило, в краткосрочной перспективе предложение на рынке земли неэластично.

Несмотря на то, что рынки земли не являются рынками совершенной конкуренции, силы конкуренции оказывают большое влияние на определение цены земельной собственности. Участки земли, даже не поностью идентичные, часто представляют собой достаточно близкую замену друг для друга. Поэтому покупатель, желающий приобрести участок с конкретным местоположением, согласится и на другое место, если цена этого участка будет соответствующей.

В э гой связи понятие стоимости при оценках объектов земельной собственности крайне существенно. Согласно классическому учению товарная стоимость состоит из издержек производства и избытка над издержками производства, или прибавочной стоимости. Прибавочная стоимость, возникающая одновременно из всех частей вложенного капитала, приобретает превращенную форму прибыли. Если товар продается по его стоимости, то реализуется при-

быль, равная всей прибавочной стоимости, заключающейся в товарной стоимости. Величина стоимости Ч мера качественной и количественной общественной полезности товара и основание его равенства при обмене на какой-либо другой товар

При оценке земельной собственности важно разграничивать потребительную и меновую стоимости. Земля как собственность имеет потребительную и меновую стоимости. Меновая стоимость является величиной относительней в том смысле, что товар дожен сравниваться с другими заменяющими его товарами или услугами на открытом рынке, где действуют законы конкуренции.

Важно также разграничивать понятия рыночная стоимость и цена. Стандарты оценки определяют рыночную стоимость объекта оценки как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сдеки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сдеки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Данное определение рыночной стоимости тесно связано с преобладающим на рынке типом конкуренции и, хотя не требует наличия всех отличительных черт чистой конкуренции, включает в себя многие из них.

Цена, согласно тем же стандартам, Ч денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. В этом определении отсутствует тип конкуренции, преобладающий нз данном рынке; не учитывается информированность покупателя и продавца; степень благоразумия, проявленная ими при заключении данной сдеки; стимулы, которые руководили действиями одной из сторон или обеими сторонами; условия финансирования; наиболее эффективное использование; и срок, в течение которого имущество предлагалось на рынке. То есть, цена может устанавливаться в результате чьего-то каприза или отчаяния, чьей-то беспечности или неосведомленности, постороннего давления или социальных амбиций, эгоизма или иных проявлений чувств, а также многих других факторов.

Поэтому цена, как правило, отличается от рыночной стоимости. Их величины сближаются, когда при осуществлении сдеки имеет место ряд определённых допущений: отсутствует принуждение или давление на покупателя или продавца с целью влияния на ход сдеки; покупатели и продавцы хорошо информированы и действуют исключительно в собственных интересах, для совершения сдеки отводится достаточно времени, оплата производится наличными деньгами или их эквивалентом.

Следовательно, в процессе оценки земли в большинстве случаев преследуется цель установления её меновой или рыночной стоимости.

Земли поселения являются объектом хозяйственных отношений, материальным фактором производства. Становясь элементом процесса воспроизводства, земля, как фактор производства, участвует в предпринимательской деятельности. Изначально земля стоимости не имеет. Но, при вовлечении в товарно-денежные отношения, в рынок, у неё появляется меновой эквивалент, определённая цена, на которую эта предпринимательская деятельность ориентируется. Поскольку у земли изначально нет стоимости, данный эквивалент будет как бы взвешивать землю-товар возможными затратами труда. В данном случае речь идёт об актуальном теоретическом вопросе: о категориях стоимости и цены земли, их различиях и природе образования

Известные теории стоимости представляют собой направления, каждое из которых определяет свою основу цены.

По теории спроса и предложения цена земли устанавливается на рынке. Но данная теория не даёт ответа на вопрос, что является основой цены.

Согласно теории издержек производства цена есть все платежи, необходимые для того, чтобы привлечь и удержать ресурсы в пределах данного направления деятельности. С точки зрения поселения таковой деятельностью является функционирование поселения. В первую очередь, это создание, развитие и эксплуатация всех инфраструктур: общественного обслуживания, инженерного оборудования, общественного транспорта. Как правило, в российских условиях названные инфраструктуры не приносят доходов, достаточных для их нормальной эксплуатации и развития. С этой точки зрения данная теория не объясняет в поном объёме причин возникновения цены городской земли (издержки явно выше доходности).

По теории факторов производства цена земли есть капитализированный остаточный доход, относимый к земле (земельная рента), после оплаты других факторов производства. Данная теория достаточно логично и корректно объясняет формирование стоимости земельных участков, приносящих доход. Однако в условиях российского земельного рынка велика вероятность получения отрицательной цены земли поселения в связи с неэффективной работой предприятий, использованием земельных участков не по разрешённому виду использования, местными климатическими условиями.

Теория полезности и предельной полезности. Полезность Ч понятие субъективное Полезность конкретного товара (продукта) различна для разных людей. Предельная полезность есть добавочная полезность одной допонительной единицы конкретного продукта. Она подчиняется закону убывающей предельной полезности и, будучи понятием субъективным, не поддаётся точному количвст-

венному измерению. Поселение создаёт на своей территории, сю-их землях, уровень услуг, которые одновременно удовлетЕюряют потребности отдельных индивидуумов и потребности городского сообщества. С точки зрения земель поселений мы полагаем, что закон убывающей предельной полезности здесь не примени!,г Sito связано с тем что, чем ближе уровень услуг, предоставляемых данным поселением, приближается к установленным сообществам, тем выше стоимость земель поселения, благодаря дефициту предлагаемых для конкретного использования территорий, получающемуся в результате ограничений, накладываемых городским сообществом на использование земель.

Наконец, теории эклектического тока, объединяющие есе перечисленные, имеют и общий для всех недостаток: дистанциироза-ние от общественно-необходимых затрат труда.

Автор полагает, что не все концепции цены и особенности их образования опираются на убедительные методологические принципы и имеют глубокое научное обоснование. Например, идея цены и ценообразования на основе полезности лишена тех атриСушвных товарному производству качеств, которые необходимы для появления денег и выпонения ими соответствующих функций, к эк и выражения через их посредство полезности товара в его цене. Попез-ность товара Ч внутренне присущее ему качество. Вместе с тем, полезность товара не существует вне его стоимости. В тозаре мы имеем единство стоимости и её выражения в общественной его полезности. Величина стоимости Ч мера качественной и количественной общественной полезности товара и основание его равенства при обмене на какой-либо другой товар.

По нашему мнению основанием научного решения проблемы цены, продожает оставаться трудовая теория стоимости. Е> ней через развитие формы стоимости исторически и логически обоснован процесс превращения товара в деньги. Именно благодаря товарному основанию деньги приобрели и соответствующие им функции. Цена товара оказалась масштабом денежного выражения го стоимости. Трудовая теория стоимости более логично и системно объясняет рыночные явления, закономерности товарно-денежного обращения естественных факторов производства, расставляв всё на свои места и строго соблюдая причинно-следственные связи. В то же время не следует игнорировать и другие теории стоимости, поскольку они находят активное применение в оценке земель городов. Существует объективное соответствие теорий ценообразования и практических методов оценки земли (табл. 1), которое позволяет понять причинно-следственные связи механизмов ценообразования земель городов.

Итак, трудовая теория стоимости, поддержанная другими теориями, объясняет возникновение общественной полезности земель поселения и подводит к пониманию их цены, исходя из понятия общественной полезности (рис. 2):

Стоимостные теории |

Единство стоимости и её выражения в общественной полезности товара (земли в поселении)

| Цена земли в поселении

Рис. 2. Цена земли поселения как результат ев общественной полезности

Принципиальная схема соответствия применяемых в оценочной практике видов, подходов и методов оценки земли и земельных участков различным теориям стоимости

| Подход к оценке Теория стоимости

Вид оценки Метод оценки Базовая модель метода Спроса и предложения 1 Издержек | производства Трех факторов производства Предельной полезности 01 а о 1"

1 2 3 4 5 6 7 8 9

>х 3 X | Цена земельного участка =

1 X С к X 1 цена продажи аналогичного участка МЯК щШШШ ... Х т

о а з. о +1- поправки к цене продажи л

Цена земельного участка =

>* 2 | цена продажи аналогичного участка Iщт

1 & & Г к X к Х * 5 - издержки на создание новых улучшений нш

5 1 *ж 2 X х ё з1 I5 т 2. X - накопленный износ:

X 5 1 X а) физический 1

а а О б) функциональный 'Ир ''ЬФМя - ' л

в) внешний Ша!

* ? и Ц Цена земельного участка = т" ,1

! Доходный земельная рента / ПЗП^

с 3 Коэффициент капитализации 1 г Л ,

Продожение таблицы 1

1 2 3 4 5 в 7 в 9

Доходный и затратный Остатка или предполагаемого использования Цена земельного участка =

Чистый доход от объекта недвижимости ШШШШт 1

- доход, относимый к улучшениям /

коэффициент капитализации для земли I

Массовая (кадастровая) Все трн | Сравнения продаж Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка =

средняя цена продажи единицы измерения аналогичных типичных земельных участков 1 Щш ^ / т

Выделения Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 3

удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с улучшениями - _ 1 Я ч % 11111111111 ЩШШ V ид

издержки на создание новых улучшений единицы измерения типичного объекта - щ&щ кНЙК н щш .IV ' ' ШШШжШ к*- № И нмЯ

накопленный износ единицы измерения типичного объекта V 1 ( ЩЩщЩ

Таким образом, стоимость Ч это научная категория, отражающая особенности товарной организации производства, воплощение однородного труда, присущего товарному миру и его мера, о' носи-тельное понятие, принятое человечеством и им используемое' в хозяйственной и практической деятельности. Опираясь на данное определение, мы предлагаем выражать стоимость земель городских поселений не только в денежной форме, но и в относительных величинах, оценочных показателях Ч коэффициентах относи епьной ценности территории, отражающих ценность земельных участ ков в соответствии с их местоположением на территории поселения

Участие фактора земля в общественном произволетЕ1е согласно классической экономической теории оплачивается частью дохода, остающейся после компенсации из полученного дохода участия других производственных факторов. Этот остаток дохода приписывается земле в виде земельной ренты. В свою очередь, капитализированная земельная рента есть цена земли.

Ограниченность и невозможность воспроизводства земельных ресурсов порождают два вида монополии на землю: реализуемую частным собственником монополию собственности, которая порождает абсолютную ренту, и реализуемую пользователем монополию пользования (хозяйствования), которая порождает дифф эр ени и-альную (или экономическую) земельную ренту.

Стокновение различных возможностей использование земли приводит в действие механизм торгов Чучасток осваивав!ся тем, кто даст за него наибольшую цену. Потенциальный владелец участка формирует свою цену, исходя из своих будущих доходов о г эксплуатации этой земли минус затраты на ее приобретение н обустройство. Конкуренцией между потенциальными покупателями земельных участков объясняются также изменения в характере использования земли.

Если иметь в виду застроенные участки и предполагал,, ч~о земля всегда используется наиболее эффективным образом, поскольку владельцы участков постоянно приспосабливают их использование к существующему спросу, то следует отметит существование постоянного равновесия между затратами на ное ый вид использования земли, рыночной стоимостью участков и будущими доходами владельцев в сопоставимых ценах. Конкуренция между владельцами земельных участков, которые используют их по-разному, приводит к некоторой упорядоченности в размещении этих участков по территории города.

Всех лиц, осваивающих территорию города, в первую очередь интересует доступность. Наилучшей доступностью отличается общегородской центр и связанные с ним другие центры города Выбор

места для размещения своих инвестиций определяется каждым инвестором в зависимости от представления о допустимом уровне выплат за преимущество, предоставляемое большей доступностью.

На рисунке 3 показано, как земля распределяется между двумя конкурирующими пользователями.

Рис 3. Распределение земли между двумя конкурирующими пользователями

Дпр цены земель поселения существенно то, что по мере расширения территории города возникает рента, обусловленная ме-стопосжением ранее освоенных земельных участков. В таких условиях цена на землю поселения возрастает от периферии к центру.

Особую роль играют городской транспорт и иные виды коммунального обслуживания, так как их развитие способствует расширению территории городской застройки и может привести к снижению цен на отдельные участки земли при стабильной общей стоимости земельного фонда в растущем городе.

Анализ земельного рынка показал существенное влияние на стоимость земель поселения субъективных факторов. Тот или иной участок квартал и даже та или иная улица оцениваются людьми в зависимости от существующего в обществе представления о них. Следовательно, не только объективные качества, но и мнения, распространенные среди широкой группы потенциальных пользователей, определяют цену земельных участков.

Схема ренты, обусловленной выгодами местоположения и, особенно, доступностью городских общественных центров, наруша-

ется местными ограничениями. Например, градостроительные регламенты, уменьшают конкуренцию разных заявителей на один и тот же район города и тем самым понижают шансы потенциальных клиентов обосноваться в нем.

Поселение нельзя рассматривать как статичный организм. Территориальный рост его сопровождается непрерывной внутренней трансформацией, при которой отдельные районы сначала переживают некоторую стабильность, затем испытывают всё нарастающую неустойчивость и, когда последняя становится слишком большой, происходит изменение в использовании земли, позволяющее достичь нового роста, а затем и равновесия. То есть, налицо цикличность развития отдельных территорий, а нередко и всего поселения в целом.

Анализ теоретических положений образования земельной ренты, изучение практического опыта индивидуальной оценки земельных участков позволили автору осуществить классификацию поселений по ряду существенных признаков, которые тем или иным образом способствуют формированию стоимости их земель.

Кроме того, автором выделены градостроительные принципы, лежащие в основе планировочной структуры каждого поселения и существенным образом влияющие на стоимость его земель. Эти принципы таковы:

а) определение базовых функций поселения в системе общественного разделения труда и подчинение этим функциям текущей жизнедеятельности и перспектив развития. В зависимости от экономической, политической, социальной ситуации в обществе, стране, регионе, функции поселения М01уг меняться;

б) принцип зонирования: функциональное, согласно которому территория поселения подразделяется на части различного функционального назначения по принципу ведущей общественной функции выпоняемой человеком: груд Ч производственная зона, общественная жизнь Ч общественно-деловая зона, быт Ч жилая зона, отдых Ч рекреационная зона и т. д.; строительное, которое вводит ограничения по типам, плотности, этажности застройки; ландшафтное, которое вводит ограничения исходя из природных, исторических и культурных ценностей территории поселения; правовое, устанавливающее состав градостроительных регламентов для данного поселения в рамках правил землепользования и застройки;

в) формирование поселения как единого целого Ч планироЕюч-ная структура определяется рациональным взаимным расположением функциональных зон, необходимостью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей поселения, чтобы обеспечить неразрывное чередование циклов быта, отдыха и труда;

г) создание системы взаимосЕшанных общественных центров, каждый из которых выпоняет собственные функции (общегородской центр, центр планировочного (жилого) района, центры промышленных районов и зон отдыха, центры местного значения (микрорайонные, квартальные);

д) создание рациональной транспортно-планировочной организации города (улично-дорожной сети), обеспечивающей удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения;

е) формирование поселения Ч как развивающейся структуры. Создание и развитие планировочной структуры поселения подчиняется необходимости наличия в ней способности к совершенствованию и возможности гибко реагировать на непредвиденные коррективы в темпах, характере и параметрах развития;

ж) учет взаимосвязей поселения в системе расселения;

з) комплексность Ч заключается в совместном учете основных сторон планировки поселений: социальных, экологических, экономических, эстетических и технических.

Перечисленные факторы и принципы, так или иначе, участвуют в процессе ценообразования, касающегося земель городского поселения, являясь рентообразующими факторами.

Мы предлагаем ренту земель городского поселения (так называемую городскую ренту) представить в виде суммы трёх слагаемых:

Ч первое, результат того, что земля есть природное богатстЕЮ и обладает рядом лишь ей присущих характеристик: плодородием почвы, благоприятными климатическими условиями, ценностью речных ресурсов и гаваней, полезных ископаемых и т. п.;

Ч второе, результат коммунального обустройства поселения (искусственно созданной среды обитания: поселение созда&т значительную часть стоимости своих земель, поддерживая и развивая сложившийся на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, наличие рабочих мест и т.д.);

Ч третье, результат производственной (предпринимательской) деятельности на каждом отдельно взятом земельном участке, позволяющей извлекать на данном участке земли требуемый инвестором доход, который частью переходит городу в виде арендной платы.

Сложившийся к настоящему времени в мировой и отечественной практике процесс оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, включая земельные участки, базируется на теоретическом положении, состоящем из принципов оценки, учитывающих: субъективные представления пользователя; суть земли как освоенного тем ипи иным образом пространственного базиса; складывающиеся

на рынках земли условия, оптимальное использование земельного участка. Исследовав особенности оценки земель поселений мы го-считали целесообразным расширить состав названных принципов оценки принципом лобщественной полезности. Применительно к землям поселений существо предложенного нами принципа отличается от существа общепринятого принципа полезность, согласно которому полезность и, следовательно, стоимость имеют только те объекты, на которые есть спрос. Принцип лобщественной полезности, опираясь на градостроительные принципы, говорит: у земель поселения всегда есть цена, несущая в себе по меньший мере затраты на создание и функционирование среды обитания. В соответствии с данным принципом в качестве минимальной цзны земель населённого пункта может быть принята величина, отражающая затраты на создание, функционирование и развитие инфраструктур поселения (культурно-бытовое, коммунальное, транспортное общественное обслуживание). Для расчёта этой величины автором предложена формула:

IV = /у->+Ч;

где IV Ч цена земли, определяемая денежными затратами на со 1дание и поддержание функционирования городских инфраструктур, руб. на единицу измерения земельной площади;

IV Ч затраты на создание городских инфраструктур, руб. на единиц измерения земельной площади;

О Ч износ инфраструктуры, руб. на единицу измерения земельной площади;

О Ч среднегодовые эксплуатационные затраты (затраты на рсмснтно-восстановительные работы), руб. на единицу измерения земельной г пощади;

Ч коэффициент капитализации.

В теории и практике оценивания недвижимости выделяют два вида оценки: индивидуальную и массовую. Нами рассмотрены существующие методы индивидуальной оценки земельных участков и даны предложения по их совершенствованию, касающиеся учёта зонирования поселений и использования результатов кадастровой оценки при оценке конкретных земельных участков.

Для определения базы налогообложения недвижимости в мировой практике используется массовая оценка. Поскольку в России такая оценка выпоняется на государственном уровне, централизованно и повсеместно в рамках проведения работ по земельному кадастру, то она получила название Государственная кадастровая оценка земель.

В действующей методике Государственной кадастровой оденки земель поселений в качестве налогооблагаемой базы принята кадастровая стоимость земельного участка, которая трактуется как

расчётная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Мы полагаем, что применение слова кадастровая в отношении термина стоимость можно рассматривать с двух сторон.

С одной стороны, кадастровая стоимость может рассматриваться лишь как термин, показывающий местонахождение информации о стоимости земельного участка как базе налогообложения: а именно, в блоке оценки системы Государственного земельного кадастра, который в городском поселении является структурной частью городского кадастра.

С другой стороны, кадастровую стоимость можно рассматривать как вид стоимости. В отечественной практике оценочной деятельности сложилось понятие вид стоимости. Это понятие закреплено как в Законе РФ Об оценочной деятельности в РФ, так и в стандартах оценки, утверждённых правительством РФ, где даётся определение нескольким наиболее распространённым в оценочной практике видам стоимостей. В этой связи кадастровой стоимости, как виду стоимости, мы предлагаем дать такое определение: кадастровая стоимость Ч расчетная величина, отражающая ценность типичного земельного участка (или единицы его измерения), расположенного в оценочной зоне, при разрешённом правилами землепользования и застройки виде функционального использования. Величина кадастровой стоимости может быть получена в процессе анализа цен сделок (предложений I с земельными участками (иными объектами недвижимости), а при малочисленности или отсутствии рыночных данных Ч экспертно-а налитическими методами с использованием методов индивидуальной оценки земельных участков.

Принимая во внимание пассивность земельного рынка для большинства поселений России автор предложил определять стоимость их земель в относительных величинах: показателях (коэффициентах) относительной ценности территории. А затем, используя их и показатели цены земли для тестовых участков, переходить к искомой кадастровой стоимости.

Для этого автором разработана методика ценового зонирования земель малых городских поселений, агоритм которой представлен на рисунке 4:

Методика позволяет определять коэффициенты относительной ценности территории. Последние есть результат анализа факторов, формирующих стоимость земель городского поселения, объединённых в следующие группы:

1) доступность жителей населённого пункта к общественным центрам, учреждениям системы культурно-бытового обслуживания эпизодического и периодического пользования и местам приложения труда;

1. Функционально-градостроительный анализ

2. Выделение на территории поселения оценочных участков

Наложение на каждый оценочный участок ценообразующих факторов и показателе!

1. Доступность населения к общегородским центрам, объектам культуры и быта эпизодического и периодического обсп"жпва пня

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием, общественным транспортом и благоустройстнсм

.3. Обеспечение учреждениями первичного обслуживания микрорайонного значения

^4. Историческая, эстетическая и ландшафтная ценное'ъ застройки и территории

чб. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия.

в. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природн ш и антропогенным воздействиям

7. Рекреационная ценность территории

S л +1 = ?,

: 3. Взвешивание коэффициентов относительной ценнс сти по площадям оценочных участков и приведение средневзвешенного по городу коэффициента относительной ценности к л1

4. Определение коэффициентов дифференциации и формирование ценовых зон.

5 и в. Определение цены земель в границах тестовых оценочных участков и перенесение цены на все ценос ьш зоны.

Рис. 4. Агоритм оценки земель поселения по предложенной методике

2) обеспеченность населения в жилых кварталах (микрорайонах) централизованным инженерным оборудованием, благоустройством и общественным транспортом;

3) обеспеченность населения учреждениями системы культурно-бытового обслуживания повседневного пользования (квартального или микрорайонного значения);

4) наличие на территории поселения созданных поселением, признанных сообществом и охраняемых ценных исторических, культурных, эстетических и природных объектов;

5) состояние окружающей среды поселения; санитарные и микроклиматические условия;

6) инженерно-геологические особенности территории поселения;

7) возможности городского поселения в предоставлении рекреационных территорий для получения жителями психологического комфорта и осуществления функции продожительного отдыха.

Ё каждой из 7 групп выделен ряд отдельных факторов, для которых :>атем рассчитываются количественные показатели (оценочные показатели).

Методика предусматривает следующую последовательность оценки земель малого городского поселения.

В границах городского поселения проводится анализ использования го земель, по результатам которого делят всю территорию на оценочные участки. Для каждого оценочного участка определяют наличие тех или иных факторов из вышеперечисленных групп. Расчет оценочною показателя Ч коэффициента относительной ценности территории оценочного участка Ч производится в соответствии с затра гным подходом с использованием формулы: К) = 1 + к, + кг + к3 + к4 + кв + к6 + к7, гее К, Ч коэффициент относительной ценности территории -ого оценочного участка;

к^ Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель с позиций доступности до мест получения потребляемых услуг в общественных центрах города или иных точках притяжения общегородского масштаба;

кг Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель с точки зрения предоставляемых услуг инженерной и транспортной инфраструктурами города,

к3 Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель, формирующуюся наличием учреждений сферы культурно-бытового обслуживания неселения в пределах микрорайона, квартала, или иного функциональ-но-планьровочного образования;

к4 Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель, связь нчую с исторической ценностью застройки, эстетической и ландшафтной цьнножью территории,

/с5 - коэффициент, отражающий относительную ценность земель в ее язи с < остоянием окружающей среды, санитарными и микроклиматически-

ми условиями;

кв Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель е зависимости от инженерно-геологических условий строительства и степени поде эрженности территории разрушительным воздействиям природы;

к/ Ч коэффициент, отражающий относительную ценность земель, оп-редепяемую рекреационной ценностью территории;

или в виде формулы:

л.=1+1*..

где <7/ Ч коэффициент относительной ценности территории в границах /' оценочного участке;

кт Ч поправочные коэффициенты групп факторов; т Ч номер группы факторов от 1 до 7.

Численные значения факторов заносятся в разработочную таблицу, форма которой (на примере города Салехарда) приведена ниже (табл. 2).

Таблица 2

Расчет коэффициентов относительной ценности территории по оценочным участкам для города Салехарда

Факторы и показатели относительной ценности территории Номер а оценочных частков

... 81

1. Доступность населения к общественному центру города 0,30 ... 0,00

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и зжл ройки: 0,30 0,00

... ...

в. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительны*' воздействиям природы -0,20 -0,90

6.1. Сложный рельеф -0,20 -0,20

... ...

ИТОГО (1+2+3+Ф+5+6+7) <) 0,53 ___ -0,60

Коэффициент относительной ценности территории (1+1) 1,53 0,40

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу (поселению) коэффициент относительной ценности территории был равен 1.0 (табл. 3).

Расчёт приведенных значений коэффициентов относительной ценности территории города Салехарда

Номер оценочного участка 5Г И в II Коэффициент относительно й ценности территории Ъ к Приведенный коэффициент относительно йценности территории, (К,)

1 2 3 4 5

1 18,5 1,53 28,31 1,55

... ... ... ...

81 27,3 0,40 10,92 0,41

Итого по городу 2087 0,98 2053,97 1,00

Взвешивание выпоняется по формуле:

к -__I_

где К, Ч коэффициент дифференциации по / оценочному участку; q, Ч коэффициент относительной ценности территории в границах > оценочного участка;

Р, Ч площадь \ оценочного участки, за;

/ Ч номер оценочного участка;

п Ч количество оценочных участков в черте города.

Затем значения приведенных оценочных показателей Ч коэффициентов относительной ценности территории Ч округляются до 0,1, после ^его такие показатели мы называем коэффициентами дифференциации ставок земельного налога (табл. 4): Они могут быть использованы и для дифференциации арендных платежей

Таблица 4

Расчёт значений коэффициента дифференциации и формирование ценовых зон города Салехард

Номер оценочного участка Приведенный коэффициент относительной ценное! и территории Коэффициент дифференциации Номер ценовой зоны

1 2 3 4

4 2,9 3,0 1

1 1,56 1,6 8

81 0,41 0,4 20

Состав оценочных показателей по каждой из названных семи групп факторов и численные значения их относительного влияния на ценность земель малого города представлены в таблице 5.

Значения коэффициентов для оценочных показателей ряда групп факторов определялись исходя из удельного веса укрупнённых показателей затрат на создание социальной, инженерной, транспортной инфраструктур в составе затрат на создание сложившегося города по формуле:

где К) Ч суммарный оценочный показатель (коэффициент относительней ценности территории), отражающий влияние факторов -той группы ча ценность земель;

во Ч укрупнённый показатель затрат на комплексную застройку стожившегося города;

в/ Ч укрупнённый показатель затрат на строительство 1-го вида сооружений социальной, инженерной и транспортной инфраструктурь;

/ Ч вид сооружений социальной, инженерной и транспортнои инфраструктуры;

п Ч количество видов сооружений социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

С остав и количественная оценка факторов и показателей относительной ценности территории для малых городских поселений

2 с в Наименование факторов и показателей относительной Рекомендуемые

е-2 ценности территории значения

1 Доступность населения к общегородскому общественному

центру, объектам культуры и бытового обслуживания

общегородского значения 1.00

2 Обеспеченность централизованным инженерным

оборудованием и благоустройством территории:

?.1 водопровод (включая водоразборные колонки) 0.04

2.2 канализация (включая групповые автономные системы) 0.07

2.3 отопление (теплоснабжение) 0.08

2.4 электроснабжение 0.03

2.5 газоснабжение 0.01

2.6 твердое покрытие улиц и проездов 0.06

2.7 доступность к остановкам общественного транспорта

(через них Ч к местам приложения труда). Наличие

общественного транспорта 0.01

3 Уровень развития сферы культурно-бытового

обслуживания населения в пределах жилого микрорайона,

жилого квартала, жилой группы. Наличие:

3.1 детских дошкольных учреждений 0.02

32 общеобразовательных школ 0.07

33 торговли, питания, бытового обслуживания 0.05

3.4 культуры, искусства, здравоохранения, спорта, прочих 0.06

4 Историческая ценность застройки, эстетическая

и ландшафтная ценность территории. Наличие:

4.1 зон охраны исторических и архитектурных памятников 1.00

4.2 зон регулирования застройки 0.5

4.3 ценных эстетических (ландшафтных) факторов

(живописный рельеф, лесные массивы и зеленые

насаждения, реки и водоемы) 0.4

4.4 ценных природных факторов (уникальная

растительность, водоемы, животный мир) 0.4

5 Состояние окружающей среды, санитарные

и микроклиматические условия (влияние на состояние

окружающей среды антропогенных факторов)

(учитываются со знаком минус):

5.1 загрязнение воздушного бассейна 0.2

5.2 загрязнение территории 0.2

5.3 загрязнение воды 0.2

5.4 нарушение шумового режима ал

55 прочие отрицательные воздействия (электромагнитные

поля, радиация и -т.п.) 0.2

в Инженерно-геологические условия строительства

и степень подверженности территории разрушительным

природным и антропогенным воздействиям (учитываются

со знаком минус):

Продожение таблицы 5

6.1 сложный рельеф (круты* уклоны местности) 0.2

6.2 слабые грунты (просадочные фунты)

6.3 высокий уровень стояния грунтовых вод

6.4 заболоченность территории

6.5 подверженность опозневым явлениям

6.6 подрабатываемые территории

6.7 подтапливаемые территории

6.8 территории со скальными грунта ми

6.9 сейсмичность (7,8 и 9 балов)

7 Рекреационная ценность территории. Наличие а черте насаленного пункта:

7.1 природно-заповедиых территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые

урочища, одиночные памятники природы) 0.5

7.2 рекреационно-природных территорий (курортные зоны

и местности, зоны отдыха, туристсаие зоны и местности) 0.5

7.3 заповедных и защитных лесных территорий (леса зеленых лесных зон, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек к водоемов, прочие леса

1-ой группы) 0.25

7.4 санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны

по берегам водохозяйственных водоемов) 0.25

Другие оценочные показатели получены экспертными методами и по результатам анализа рынка недвижимости в тех городах, где такой рынок сформировася.

Для расчёта количественных значений показателей автор использовал:

Ч ранее выпоненные исследования, в том числе им лично, связанные с анализом состава затрат на создание новых и сложившихся поселений, жилых районов и микрорайонов, сельских поселений;

Ч анализ данных вторичного рынка жилья, рынка аренды нежилых помещений;

Ч экспериментальные расчёты затрат на устранение неблагоприятных последствий техногенного характера;

Ч анализ роста строительных затрат на участках неблагоприятных в природном отношении.

Состав приведенных факторов и их количественные значения прошли многолетнюю апробацию на практике и подтвердили свою целесообразность.

Если в границах поселения есть достаточное количество сделок с реальными ценами продаж или предложений в одной и той же

оценочной зоне, то такие оценочные зоны выбираются в качестве тестовых. Для них определяется удельная цена тестового земельного участка (базовой единицы сравнения). Для этого могут бьггь использованы методы индивидуальной оценки или методы математической статистики с применением программного обеспечения (нами использовалась система массовой оценки Альтернатива). Полученные базовые цены переносятся затем на всю территорию поселения с использованием коэффициентов дифференциации, рассчитанных в таблице 3.

Чтобы учесть различные виды функционального использования земель, нами предложена соответствующая таблица поправочных коэффициентов (табл.б), как результат обобщения сложившейся и устоявшейся отечественной практики назначения платежей за пользование землёй.

Табгица 6

Рекомендуемые поправочные коэффициенты к стоимости земель в ценовых зонах города в зависимости от вида целевого использования земель

5 X л % ж 0. 1. а л П Вид целевого использования земель | н

1 2 3 4 5

1. 3 X 3 з * 1.1 Многоквартирные жилые кома 1.0

1.2 Односемайиые жилые дома с участками при квартирах 1.0

1.3 Садоводческие кооперативы, расположенные в границах (черте) поселения, с жилыми строениями летнего типа 1.0

1.4 Дачные кооперативы, расположенные а границах (черт) поселения, с жилыми домами капитального типа 1.0

1.5 Предприятия коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которых они основаны 2.0

2. 1*-о Л л в х х 1 8 о а а. с 2.1 Государственные и муниципальные унитарные предприятия 0,6

2.2 Предприятия общественных организаций 0,6

23 Предприятия коммерческие любых организационно-правовых форм и форм собственности, на которых они основаны 1.0

г* Складские объекты л.0

Продожение таблицы 6

1 2 3 4 5

э. 3.1 Предприятия торговли: киоски и палатки горсправки, гортранса, периодической печати, мороженого, прохладительных безакогольных напитков, хлебобулочных изделий, театральны) касс, быстрого питания 1.0

3.2 Предприятия торговли: киоски, палетки, торговые павильоны, за исключением указанных в п. 3.2. 5,С

3.3 Предприятия торговли: магазины автозапчастей и сопутствующих товаров 1.6

3 3.4 Предприятия торговли: автосалоны, супермаркеты, выставки-продажи {кроме художественных) 3.0

8 9 3 3.5 Предприятия торговли: магазины непродовольственных товаров и товаров смешанного ассортимента, за исключением пп 3.3. и 3.4. 1.2

Э.в Предприятия торговли: рынки, ярмарки 1 5

1 0 X X 1 3.7 Банки, биржи, посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными Бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риэторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации, платные стоянки кратковременного хранения (кроме муниципальных) 30

8 3.8 Гостиницы категорий 4 и 5 звезд, рестораны и бары класса люкс, организации игорного и развлекательного бизнеса 3.0

3.9 Гостиницы (за исключением 4-х и 5-ти звездочных), мотели, кемпинги; кафе, бары, рестораны и др. предприятия общественного питания с реализацией акогольных напитков (за исключением класса клюк) го

3.10 Организации и объекты здравоохранения, образования, культуры, науки, физической культуры и спорта, социального обеспечения, бытового обслуживания, административные, общественные 1 0

4. * 1 | 4.1

8 2 Х 2 9 5 О X о 8|| 3 о X X <9 Земли сельскохозяйственного использования и занятые зданиями и сооружениями сельскохозяйственного назначения 1 0

5. Прочив территориальные зоны 5.1 Земли инженерной и транспортной инфраструктур, рекреаций, специального назначения, военных объектов и режимных территорий 1 0

Преимущества использования коэффициентов дифференци а-ции ставок платежей при ценовом зонировании малых городских поселений состоят в следующем:

Ч длительное время они могут оставаться неизменными (а оцененных нами городах они не меняются уже более 5 лет). То есть, стоимость земель поселения, выраженная относительной зеличл-ной, более устойчивая характеристика, нежели её денежно выражение, полученное в процессе индивидуальной оценки и справедливое лишь на дату оценки (по российскому законодательсп ву ра с-

считанная в процессе индивидуальной оценки рыночная стоимость признается действительной в течение 6 месяцев);

Ч возможность получения численных значений большинства коэффициентов с использованием затрат, требуемых на создание тех или иных услуг, предоставляемых поселением, которые также могут быть определены как относительные величины в общей величине затрат на создание населённого пункта;

Ч традиционно устойчивое отношение населения к престижности (превосходству) того или иного района их поселения по сравнению с другими районами;

Ч возможность учёта показателей названных групп факторов в формировании цены поселения на независимой основе;

Ч возможность получения стоимости земель в виде относительной величины по разрешённому правилами землепользования и застройки использованию;

Ч возможность распространения на всю территорию поселения цены З'Змли, исчисленной методами математической статистики, для тех районов города, где есть рыночные данные.

Разработанная нами усовершенствованная методика ценового зонирования территории малого города предусматривает выпонение рада последовательных взаимосвязанных действий:

Ч выделение на территории поселения оценочных участков;

Ч установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов;

Ч установление для каждого оценочного участка факторов влияния наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних;

Ч расчет коэффициента относительной ценности территории для кгпжцого оценочного участка;

Ч расчёт коэффициентов дифференциации и формирование оценочных зон;

Ч оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным

участкам.

Ч перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные зон поселения, используя коэффициенты дифференциации.

На этом этапе границы оценочных зон могут быть увязаны с границами кадастровых кварталов там, где это возможно. Автор считает что обязательного совпадения границ этих двух территорий не дожно быть, хотя оно и желательно. Для этого границы каждой оценочной зоны корректируются для совпадения с границами кадастровых кварталов, входящих в оценочную зону, либо границы кадастровых кварталов корректируются в соответствии с границами оценочных зон. В случае крупных кадастровых кварталов, включающих различные варианты использования земель, например, застроенные и незастроенные территории (открытые пространства, не подлежащие застройке), в границах такого квартала может быть более одной оценочной зоны.

При разработке ценового зонирования территории городского поселения по данной методике возможно использование картографической информации, как в электронном виде, так и на бумажных носителях масштаба от 1:5000 до 1:25000 в зависимости от общей территории поселения. План поселения на бумажном носителе более подходит для лучшего анализа градостроительной ситуации при выпонении работы. На плане дожен быть показан рельеф и выпонена актуализация ситуации с учетом последних изменений в застройке, пусть даже с низкой степенью точности.

Практическое применение предлагаемой нами методики ценового зонирования и оценки земель поселения показано на примере города Салехарда. Итоговые показатели выпоненной в 1999 году работы представлены в таблице 7 и на рисунке 5.

Рис. 5. Схема ценового зонирования г. Салехард

Группировка оценочных участков в ценовые зоны по городу Салехарду

Номер ценовой зоны Номера оценочных участков, вошедших вцеиощюэоиу Коэффициент дифференциации

1 4,16 3,0

2 14,20 2,5

3 8,19 2,3

4 11,21 2,1

5 54 2,0

л 7,28 1,8

7 12,13,18,18, 24,26,55 1,7

8 1, 3,89, 74 1.6

9 38 1,5

10 5, 9, 30, 33, 35, 3/, <15 1,4

11 27, 38,63,58, 58, 75,80 1,3

12 10, 39, 83 1,2

13 2,43, 57,68 1,1

14 29,44,71, 82 1.0

15 22,28,48,50,86,66,78,77 0,9

16 49, 47, 49, 81 0,8

17 23, 40, 61, 71 0,7

18 52,59 0,8

19 73, 79 0,6

20 17, 72, 78,81 0,4

21 8 0,3

22 31,32,34,41,42, 80, 82. 84, 67 0.2

Эффективность применения рассмотренной методики заключается в большей дифференциации стоимости территории в границах поселения, обоснованности величины стоимости базовой единицы сравнения, отсутствии резких перепадов стоимости на фаницах оценочных зон, простоте перехода от стоимости земли в оценочной зоне, к стоимости земли конфетного участка.

Экономический результат такого оценочного зонирования проявляется в увеличении суммы собираемых налоговых и арендных платежей.

Чтобы показать эффективность предложенной методики, нами выпонены экспериментальные расчёты. Проведено сопоставление действующего территориально-эиономического зонирования юго-западного административного округа г. Москвы и разработанного нами для этого же округа ценового зонирования с испбльзованием Л предложенной методики.

Полученные коэффициенты дифференциации ставок арендной платы применены к действующим в Москве базовым ставкам арендной платы за использование земли для территориально* экономических зон юго-западного административного округа. Расчет возможных поступлений арендной платы по категориям арендаторов, в зависимости от вида целевого использования земель, приведен в таблице 8.

Сводная таблица поступления средств

Территориально-экономические зоны Площадь Поступление а рендиой платы Разница [ в поступлении арендной платы

Существующая методика Предлагаемая Методика

тыс. га % мн руб. % мн руб. % мн руб. % ' "Та" 22!, 6

7 зона 0,045 1,0 34,7 7,2 41,1 7,1 6,5

16 зона 1,555 34,6 184,2 38,4 225,9 39,0 41,8

17 зона 1,337 29,8 195,5 40,7 235,7 40,7 40,2 20, в

31 зона 0,932 20,7 40,0 8,3 45,5 7,8 5,5 13,8

32 зона 0,624 13,9 25,7 5,4 31,2 5,4 5,5 21,3

Итого: 4,493 100,0 480,1 100,0 579,4 100,0 99,3 20,7

Таким образом, предложенная методика увеличивает поступления арендных платежей на 21%, что сопоставимо с расчетом по первому варианту.

Эффективность разработанной автором методики подтверждена фактическими данными, полученными нами в городах Казани -28,6%, Смоленске Ч 21%, Салехарде Ч 25,6%, Орле Ч 15%, Петрозаводске Ч 15%, Зеленограде Ч 15%, городах и посёках юродского типа Красноярского края Ч 15%.

Выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, полученных автором в процессе выпоненных исследований и практических разработок. Основныэ выводы и предложения сводятся к следующему.

1. Город представляет собой территориальную соцлепьнэ-экономическую систему со свойствами больших систем, упргюпение которой основано на управлении земельными ресурсами. В условиях формирующегося земельного рынка, который в настоящее время складываются в РФ после принятия Закона О плате за землю и Земельного кодекса, разрешившего рыночный оборот земоль, рациональное землепользование в городских поселениях стачсвипя невозможным без соответствующих рыночных механизмов. В качестве объекта рыночных отношений выступают права на использование свойств земельного участка в общественных или частных интересах. Проблемы взаимодействия городских земельных ресурсхв, природы и городского сообщества, по мнению автора, дожны исследоваться и решаться землеустроительной наукой. Для вэЕпече-

нир земельных ресурсов городов в товарно-денежные отношения необходима их экономическая оценка как массовая - совокупности типичных земельных участков на некоторой территории в городской черте, служащая целям налогообложения, так и индивидуальная -каждогс конкретного земельного участка. Исследование проблем экономической оценки городских земель Ч одна из важнейших составляющих науки землеустройство.

2. Земля, как предмет сама по себе, изначально не имеет стоимости, -ак как не является результатом общественно-необходимого труда и не может быть воспроизведена трудом. Чтобы быть проданной как вещь, земля дожна стать объектом отчуждения, собственностью. Рыночная экономика отделяет землю, как фактор производства, от земельной собственности и земельного собственника. Для земельного собственника земля означает определенный денежный налог, взимаемый им, с пользователя. Так собственность на землю получает свою экономическую форму реализации. Для пользователя, лица, занимающегося производственной деятельностью, зомля есть фактор производства. Количество этого фактора производства, которое пользователь хочет купить (взять в аренду), огределяется затратами на это благо для данного лица. Эти затраты есть альтернативная стоимость данного блага. Цена земли представляется иррациональной категорией, но за этой иррацио-нельноы категорией скрываются действительные производственные отношения.

Вег ичина стоимости есть мера количественной и качественной общестненной полезности товара и основание его равенства при обмене на другой товар. Полезность не существует вне общественно-необходимого труда или стоимости. То есть в товаре мы имеем единство стоимости и её выражения в общественной полезности и это еди нство, выраженное в деньгах, приобретает форму цены. Таким образом, стоимость Ч это научная категория, отражающая особенности товарной организации производства, воплощение однородного труца, присущего товарному миру и его мера, относительное понятие, принятое человечеством и им используемое в хозяйственной и практической деятельности. Основанием глубокого научного решения проблемы стоимости и цены городских земель, по мнению автора, является трудовая теория стоимости.

3. В соответствии с классической теорией в основе цены земли лежит земельная рента: остаточный доход от хозяйственной дея-тепьности на конкретном земельном участке и приписанный земле. Этот остаточный доход капитализируется по установленной норме дисконта в текущую цену земли. В городском поселении земельная рента образуется особенностями местоположения земельного уча-

стка в природной среде и граниидх поселения, деятельностью городского сообщества по созданию, поддержанию и развитию уровня предоставляемых городом услуг (социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктур), хозяйственной деятельностью физических и юридических лиц.

Отсутствие в поселении эффективных производств, нередко вызываемое искусственно, недобросовестной конкуренцией, может понизить цену земли практически до нуля (нулевой или отрицательный остаточный доход). В этой связи прекратятся земельные и прочие платежи в городской бюджет, и произойдёт разрушение социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города. Поэтому, опираясь на трудовую теорию стоимости, нами предложено определять минимальную цену городских земель, исходя из затрат на создание, функционирование и развитие инфраструктур города.

4. Теоретические основы оценки земельных участков автор допонил принципом общественной полезности, согласно которому городское сообщество либо отдает предпочтение, либо ограничивает вид функционального использования того или иного земельного участка, тем самым, повышая или понижая его цену. Отдельные земли поселения не предполагают извлечения доходов, удовлетворяя иные нужды и потребности жителей. Например, в отдыхе (парки, лесопарки, зоны отдыха), передвижении (магистрали, улицы, алеи, бульвары, набережные, проезды), эстетическом и духовном восприятии (памятники культуры, архитектуры) и т. п.

Таким образом, полезность этих территорий для каждого жиге-ля в отдельности перерастает в общественную полезность для всех жителей города, что приводит, с одной стороны, к ограничениям со стороны городского сообщества в пользовании данной недвижимостью, с другой стороны, создаёт цену таких земель.

5. Анализируя зависимость стоимости городских земель от разнообразных факторов, автор, в чисте прочих, выделил основные градостроительные принципы построения планировочной структуры городских поселений, которые следует учитывать в процессе экономической оценки их земель. К таким принципам отнесены: зонирование, формирование поселения как единого целого, создание в поселении системы взаимосвязанных общественных центров, создание рациональной транспортнс-планировочной организации поселения, формирование поселения Ч как развивающейся струк туры, учет взаимосвязей поселения в системе расселения, комплексность Ч совместный учет пяти основных факторов градостроительного планирования развития поселений: экономических, экологических, социальных, эстетических, инженерно-технических.

Интегральный учёт влияния этих принципов при земельно-

хозяйственном устройстве городского поселения позволяет создавать общественную полезность каждого конкретного земельного участка, достигая, тем самым, наиболее эффективного использования и, как следствие, наивысшей цены этого участка.

6 Изучение автором опыта массовой оценки земель поселений показало, что в процессе такой оценки рыночная стоимость конкретного участка земли конкретного вида функционального использования модифицируется в некоторую административную стоимость базового земельного участка базового вида функционального использования, являющуюся основой налогообложения. Будучи занесена в кадастр как информационную систему, такая административная стоимость становится кадастровой стоимостью. Некоторый процент от неё составляет ставка земельного налога и арендная ставка.

Массовую оценку в целях определения кадастровой стоимости городских земель автор рекомендует проводить только по тем видам функционального использования земель, которые могут широко участвовать в рыночном обороте. К таковым нами отнесены те виды функционального использования, что отражают общественные функции человека: жилищно-бытовую, коммерческую, промышленную, сельскохозяйственную, рекреационную. Дальнейшую детализацию по видам функционального использования земель предложено выпонять с использованием повышающих или понижающих коэффициентов к названным базовым функциям.

7. В выпоненной работе гоказано, что классические методы массовой оценки земель поселений, базирующиеся на анализе статистик продаж квартир многоквартирных домов и объектов собственности других активных рынкоЕ! недвижимости не позволяют составить карты цены земли на всю территорию поселения в его границах, как того требует российское законодательство.

Автором разработана и внедрена усовершенствованная методика ценового зонирования земель городского поселения в его черте, совмещающая экспертный и рыночный подходы. Разработанная методика ценового зонирования земель поселений базируется на градостроительном анализе территории поселения и учете затрат на создание города и его инфраструктур, обеспечивающих определённый уровень услуг для городского сообщества. В методике учитываются затраты в относительных величинах, исходя из их долевого участия в сумме общих затрат, что позволяет выразить цену земель в границах поселения в относительных величинах Ч коэффициентах относительной ценности. Для этого предложены семь групп показателей, наиболее существенно влияющих на цену зе-мепь городских поселений и вытекающих из анализа градоспрои-

тельных принципов построения поселения и развития городской среды.

Методика предполагает выпонение комплексной градостроительной оценки территории поселения, исходя из ограниченного числа ведущих функций. В соответствии с этими функциями выпоп-няется дифференциация всей территории города на оценочные зоны. Для каждой зоны определяется коэффициент дифференциации. Определяется базовая величина стоимости земли для т< ютовых оценочных зон, где произошли сдеки с земельными участками, а затем базовая стоимость распространяется на все оценочные зоны с использованием коэффициентов дифференциации 2-х типов: коэффициента относительной ценности территории и коэффициента вида функционального использования земель.

8. Для условий складывающегося земельного рынка российских поселений предложенная модель ценового зонирования земель поселений для целей налогообложения, использующая рыночный и экспертно-аналитический подходы обеспечивает: полный охв^т территории поселения в его черте; отсутствие резких перепадов цен при переходе от одной ценовой зоны к другой. Для методики характерны ясность, чёткость, прозрачность, простота применения на практике, как для служб местного самоуправления, так и для любо! о физического и юридического лица. На практике это сводит ко пичгз-ство жалоб и обращений в суд к минимуму; обеспечивает лё1 кость и простоту расчёта цены земли при переходе от одного вид.з функционального использования земель к другому.

9. Методика позволяет производить ценовое зонирование и оценку земель с использованием не только электронной карт ы но и обычной карты на бумажном носителе. В последнем случае может быть использована практически любая карта масштаба от 1: 5000 до 1: 25000 с нанесённой сеткой улиц. Остальная необходимая информация (рельеф, гидрография, тип застройки, здания общественного назначения, остановки общественного транспорта, загрязнения, геологические особенности) может быть нанесена в процессе визуального обследования, так как для оценки высокая топографическая точность нанесения объектов не требуется. К преимуществам методики следует также отнести использование самого распространённого и недорогого программного обеспечения Ч электронной таблицы лExcel.

10. В период перехода к рыночной экономике особое значение приобретают вопросы экономического развития территориальных систем, к которым относятся и городские поселения. Главным материальным ресурсом развития территории города являются его земли и их свойства, оптимальное использование которых есть осноьа

существования и перманентного развития города. В условиях экономической и социальной дифференциации территорий страны огромную роль в планировании градостроительного и земельно-хсзяйггвенного устройства территорий играет бюджетная и налоговая политика. Предложения автора способствуют не только совершенствованию процесса управления городскими территориями, но и решению бюджетных проблем. Это подтверждено практической реализацией рекомендаций автора по комплексному ценовому зонированию территории населённых пунктов для дифференциации ставок земельного налога в ряде городов РФ, выпоненных как непосредственно автором, так и ведущими землеустроительными организациями России (в частности, РосНИИземпроектом). Практическая целесообразность разработанной методики подтверждена результатами сбора налогов по городам Казань, Смоленск, Салехард, Мирный. Применение данной методики увеличило поступления налогов п э сравнению с ранее действовавшими оценочными моделями до 15% по данным городам.

По теме исследования автором опубликованы следующие основные работы:

I. Монографии:

1. Особенности оценки, развития и управления территориями поселений. Монография. Ч М.: ГУЗ. 2001. Ч 220 с. Ч (общий объём Ч 14,5 пл., авт. 4,0 г.п.).

? Экономическая оценка земель малых городских поселений: Монография - - М.: ГУЗ, 2003. Ч 159 с. (10 п.л.).

3. Теория и методы оценки земель городских поселений: Монография. Ч М. ЦИ /П ЭИагропром. Ч № 44 ВС-2003, 2003. Ч 163 с. (10 п.л.)

II Учебники и учебные пособия:

4. Планировка сельских населенных мест: Учебник. Ч М.: Колос, 1997. Ч 272 с. Ч (общий объём Ч 16,7 п.л., авт. 6,0 п.л.).

5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник. Ч М/ ИКФ сЭКМОС, 2002. Ч 944 с. Ч (общий объём Ч 59 п.л., авт. 3,25 п.л.).

6. Кадастр земель населённых пунктов: Учебное пособие. Ч М.: Государственный университет по землеустройству, 1995. Ч 55 с. Ч (общий объём Ч 3/1 п.л., авт. 0,5 п.л.).

7. Оиенка недвижимости и плата за землю: Учебное пособие. Ч М.: Государственный университет по землеустройству, 1995. Ч 105 с. Ч (общий объём Ч 4,1 п.л , авт. 1.0п.л.).

В. ИСадастр земель населенных пунктов: Учебное пособие. Ч М.: Колос, 1997. Ч 166 с. Ч (общий объём Ч 10,3 п.л., авт. 2,0 п.л.).

9. Экономика недвижимости: Учебное пособие для дистанционной формы обучения Ч М: ИНФО, 1998. Ч 384 с. Ч (общий объём Ч 24,5 п.л., авг. 2,3 п л.).

10. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ч М: Депо, 1998. Ч 328с Ч (общий объём Ч 20,5 п.л., авт. 2,0 п.л.).

11. Стоимость предприятия: теоретические подходы и практика оценки: Учебное пособие. Ч М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 1999. Ч 346 с. Ч (общий объем Ч 22,0 пл., авт. 2,0 пл.).

12. Стоимость предприятия. Практикум: Учебное пособие. Ч М.- Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000. Ч 287 с. Ч (общий объём Ч 18,0 п.л., авт. 3,75 пл.).

13. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.. Государственный университет по землеустройству, 2000. Ч 126 с. Ч (общий объём Ч 8,0 п.л., авт. 4,0 п.л.).

14. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков. Учебное пособие. Ч М,: Учебный центр ФКЦ Земля. 2001. Ч 64 с. Ч (общий объём Ч 4,0 п.л., авт. 1,0 п.л.).

15. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру: Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости. Вып 9 Ч М.: Государственный университет по землеустройству, 2000. Ч 68 с. Ч (5,4 п.л.).

16. В. Оценка стоимости земель поселений в составе работ по городскому кадастру. Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости Вып. 9. Ч М.: ГУЗ, 2002. Ч 71 с. Ч (5,5 пл.).

17. Методология оценки и передачи в собственность города объектов городской недвижимости. Оценка строений, подлежащих снозу при застройке территорий: Учебно-практическое пссобие. Ч М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2003. Ч 128 с. Ч (8 пл.)

III. Статьи и брошюры:

18. Оценка земель с помощью коэффициента дифференциации // В жур.: Проект, № 2. Ч М., 1994. Ч 27 с. Ч (0,1 пл.).

19. Комплексное ценовое зонирование территорий населенных пунктов доя дифференциации ставок земельного налога: Методическое пособие. Ч М.: Роскомзем, 1995 Ч 32 с. Ч (общий объём Ч 1,2 п л., авт. 1,0 п.л.)

20. Рыночная цена земли в городах II В жур.: Проект, № 1. Ч М., 1995. Ч С. 26-28. Ч (общий объём Ч 0,4 пл., авт. 0,1 пл.).

21. Рекомендации по оценочному зонированию земель сельских населенных пунктов II В жур.: Проект, Ns1. Ч М., 1995. Ч С. 26-28. Ч (0,2 пл.).

22. Методы оценки стоимости участков городских земель в странах с развитой рыночной экономикой И Проблемы земельного кадастра на современном этапе / В сб. научных трудов Государственного университета по землеустройству. Ч М., 1995. Ч С. 91-97. Ч (общий объём Ч 0,4 пл., авт 0,1 п.л ).

23. Ценовое зонирование и его роль в управлении городскими территориями // В жур.: Городское управление, № I. Ч Обнинск, 1998. Ч С. 56-59. Ч (0,4 пл.)

24. Моделирование стоимости комнат в городе Москве / Проблемы землепользования, земельного и городского кадастра и градостроительства // В сб. научных трудов Государственного университета по землеустройству. Ч М., 1998. Ч С. 187-199. Ч (общий объём Ч 0,8 пл., авт. 0,2 п п.).

25. Проблемы массовой оценки земель населенных пунктов / Землеустроительная наука и образование ХХ1 века II В сб. научных трудов, посвящ 220-летию Государственного университета по землеустройству. Ч М.: Былина, 1999. Ч С. 199-205. Ч (0,4 пл.).

26. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых горо-

дов и посеков городского типа: Методические рекомендации органам местного самоуправления. Ч М : Роскомэем, 1999. Ч 25с. Ч (общий объём Ч 1,0 пл., авт 0,95 п.л.).

27. Экономика недвижимости: Сборник задач. Ч М.: ГУЗ. 2001. Ч 52 с. Ч (общий объём Ч 3,5 п.л., авт. 1,0 п.л.).

28 Некоторые вопросы введения рентных платежей за землепользование в городских поселениях / Итоги исследований сотрудников ГУЗа в 2001 г. Сб. научных трудов. Т.1. Землеустройство, кадастры и земельное право. Ч М.: ГУЗ, 2002. Ч 428 с. Ч (общий объём Ч 0,5 п.л., авт 0,3 П.л.).

29 Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке их кадастровой стоимости / Труды Инженерно-экономического института РЭА, Выпуск 2 Ч М.: Изд-во Россельхозакадеыии, 2002. Ч 537 с. Ч (общий объём Ч 1,1 п.л., авт. 0,8 л л.).

30 Экономическая эффективность установления зональных регламентов разрешённого землепользования в городах / Труды Инженерно-экономического инсгитута РЭА, Выпуск 2. -- М.: Изд-во Россельхозакадемии, 2002. Ч 537 с. Ч (общий объём Ч 1,5 п.п., авт. 0,3 п.л.).

Подписано в печать 11 09 03 г Тираж 150 экз. Объем 2 п.л

Уча ото к оперативней полиграфии ГУЗа Москва, Казакова, 15

Сдано в производство 12 09 03 г

РНБ Русский фонд

2005-4 49798

2 О ОПТ 1003

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Севостьянов, Анатолий Васильевич

Глава 1 Теоретические основы экономической оценки земель 14 городских поселений

1.1. Место и роль рынка в товарной организации общест- 14 венного хозяйства

1.2. Теории стоимости и экономическая оценка земель го- 28 родских поселений

1.3. Цена земель городского поселения и специфика её 52 формирования

Глава 2. Анализ факторов, формирующих ценность земель по- 79 селения

2.1. Функции поселения и их роль в формировании цены 79 земли

2.2. Функционально-планировочная и архитектурно- 90 пространственная организация города и его структурных частей

2.3. Нормативно-правовое регулирование планировочной 99 организации городского поселения

Глава 3. Методы массовой и индивидуальной оценки земель 119 городских поселений

3.1. Анализ зарубежного опыта массовой оценки земель 119 городских поселений

3.2. Особенности массовой оценки земель городских посе- 136 лений в отечественной практике

3.3. Исследование рынка недвижимости в массовой оценке 152 земель поселения

3.4. Индивидуальная оценка земельных участков различ- 160 ного вида функционального использования

Глава 4. Совершенствование методики ценового зонирования 173 земель городских поселений для целей налогообложения

4.1. Общие положения и содержание методики ценового 173 зонирования земель городского поселения

4.2. Основные факторы и показатели, определяющие отно- 184 сительную ценность земель поселения

4.3. Расчёт количественных значений коэффициентов от- 190 носительной ценности территории

Глава 5. Эффективность методики ценового зонирования го- 216 родских поселений

5.1. Анализ и сопоставление основных положений методик 216 ценового зонирования и кадастровой оценки земель поселений

5.2. Эффективность использования методики для ценового 242 зонирования малого городского поселения

5.3. Определение экономической эффективности ценового 266 зонирования городских поселений

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях"

Актуальность исследования. Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в её социально-экономическом развитии. Земельный фонд России на 1 января 2001 г. составил 1709,8 мн. гектаров. Большинство чернозёмных почв мира находится в России: 52% из имеющихся у нас пахотных земель - чернозёмы. На одного жителя России приходится 1,6 га пахотной земли, а на жителя, например, у

Азии - менее 0,5 га. Это бесценное национальное богатство, способное обеспечить достойную жизнь россиян.

Одним из направлений государственной земельной политики, которая служит эффективному использованию земельных ресурсов и взиманию платежей за пользование землёй, является оценочная деятельность. Основы её начали формироваться в России ещё в конце 15 века, а к концу 19 века оценочные работы были проведены практически для всех видов недвижимого имущества. Оценка земли в это время проводилась исходя из их доходности. В ноябре 1917 вся земля была провозглашена всенародным достоянием и стала рассматриваться как ресурс, принадлежащий народу, в конечном счёте, представленному государством. В первые годы Советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения. С конца 20-х годов прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности. Однако, оценка государственной и кооперативно-кохозной собственности продожала оставаться на высоком уровне. В 70-х годах получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения, но и городских территорий [40, 77].

В конце 80-х годов, в СССР, началось проведение радикальной экономической реформы, потребовавшей проведения оценки объектов недвижимости. Отсутствие развитого земельного рынка и рынка недвижимости побудило к использованию нерыночных механизмов для определения цены земель. Для оценки были использованы, в первую очередь, разработки ГосНИИ земельных ресурсов Госагропрома СССР для земель сельскохозяйственного назначения и ЦНИИП градостроительства Госкомархитектуры при Госстрое СССР для земель поселений [166].

Введение с 1.01.1992 г закона РФ О плате за землю дало точок к формированию в России цивилизованного земельного рынка, назначение которого - представлять землю как предмет особой ценности, используемый максимально эффективно, создавать механизм рационального управления земельными ресурсами и обеспечивать переход земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок является частью системы рыночных отношений. Регуляторами в нём выступают законы рынка, законы стоимости, конкуренция, цены, спрос и предложение, а также нормы права. Государство поддерживает земельный рынок, так как заинтересовано в более эффективном использовании главного средства производства - земли, а также в определённых бюджетных поступлениях. Органы местного самоуправления также заинтересованы в бюджетных поступлениях: налогах с владельцев земли, арендной плате за муниципальные земли, сборах от операций с землёй. В этой связи экономическая оценка земельной собственности приобретает большую народнохозяйственную значимость и практическую ценность.

Особенно важна оценка земель поселений Российской Федерации, где формирующийся земельный рынок имеет особую специфику, а именно:

- конкретный земельный участок поселения выступает как материальный элемент общей городской среды. Любые изменения в использовании этого участка приводят к изменению среды проживания и, следовательно, затрагивают не только личностные интересы жителей, но и интересы всего городского сообщества;

- большинство земельных участков поселения активно капитализировано и стоимость созданного на каждом участке капитала по большей части во много раз превышает стоимость самого участка;

- предприятия, занимающие значительные территории поселений, в большинстве своём приватизированы и имеют право на приватизацию или выкуп используемых ими земельных участков;

- многие многоквартирные дома остаются до сих пор в муниципальной или ведомственной собственности. Проживающее в них население является колективным пользователем земельных участков, но без каких-либо прав на это;

- российский рынок земель поселений находится в стадии становления и характеризуется определённой пассивностью, крайним дефицитом реальной рыночной информации, несовершенной нормативно-правовой базой, экономически неэффективным использованием объектов недвижимости. Особенно характерен такой рынок для малых городов и ПГТ с численностью населения до 10 тыс. человек, которых в РФ насчитывается 1678 (почти 57% от общей численности городских поселений) [151].

В этих условиях оценка городских земель с применением западных методик, ориентированных на наличие рыночной информации и наиболее эффективное использование объектов недвижимости, оказывается достаточно проблематичной.

Проблемы экономической оценки земель в связи с установлением обоснованных платежей за пользование ими, в том числе земель поселений, рассматриваются в трудах: В. Р. Беленького, С. В. Бороздина, А. А. Варламова, С. Н. Вокова, С. И. Кабаковой, Н. Г. Конокотина, JI. А. Кранца, П. Ф. Лойко, Р. Т. Нагаева, А. П. Огаркова, В. А. Прорвича, А. П. Ромма, А. Э. Сагайдака, С. И. Сая, А. А. Сегединова, В. Н. Хлыстуна, Д. К. Эккерта, Д.П. Фридмана и других.

Анализ ранее выпоненных исследований отечественных и зарубежных авторов, многолетний практический опыт автора в области оценки земель поселений показали, что применение иностранных методик оценки земель, поностью ориентированных на рыночную информацию, в условиях России приводит, в конечном итоге, к результатам, далёким от достоверности. В немалой степени это связано, во-первых, с недостаточной проработанностью теоретических и методических положений экономической оценки земель отдельно взятого поселения в его черте. Во-вторых, нельзя экономически оценить земли поселения, не замечая товарной организации производителей, работающих в системе общественного разделения труда. В-третьих, в основе решения конкретных вопросов оценки земель поселений лежит трудовая теория стоимости, которая пока что не учитывается в необходимой мере в действующих методиках оценки.

В связи с изложенным, актуальность приобретают исследования в области теории и практики экономической оценки земель поселений, совершенствования методологического и методического обеспечения оценки земель различного функционального использования и внедрения такого обеспечения в систему государственного регулирования земельного рынка. Это позволит повысить достоверность результатов массовой и индивидуальной оценки земельных участков и использовать эти результаты не только для налогообложения, но и для проведения политики городского и регионального планирования развития территорий, земельно-хозяйственного устройства городских поселений.

Отмеченные выше проблемы определяют актуальность данного исследования.

Целью диссертационной работы является исследование закономерностей формирования цены земель городских поселений, разработка теоретических и методических положений и эффективных методов оценки земель, которые отвечают российским условиям и направлены на более рациональное использование земель городов и повышение доходности городской земли, и их внедрение в практику оценки городских земель.

Поставленная цель требует решения следующих научных и практических задач:

- выявить особенности формирования цены земель городских поселений, в том числе малых;

- определить закономерности взаимодействия планировочной организации и земельно-хозяйственного устройства городов и стоимости их земель в условиях формирования и развития рыночных отношений;

- разработать методологические основы массовой оценки земель малых городов, отвечающей современным российским условиям и интересам развития экономики страны;

- создать методику ценового зонирования земель малых городских поселений для целей налогообложения и взимания арендной платы, позволяющую определять дифференцированные по территории поселения ставки платежей за пользование землями, находящимися в различной собственности;

- разработать процедуру проведения ценового зонирования земель малого города и апробировать её в производстве на примере ценового зонирования города Салехарда;

- разработать систему коэффициентов к удельным показателям кадастровой стоимости земель поселений, учитывающих местоположение в структуре поселения и функциональное использование конкретных земельных участков;

- определить экономическую эффективность предложенной методики ценового зонирования.

Объектом исследования являются земли городских поселений Российской Федерации. Детальные исследования выпонены автором на материалах ценового зонирования городов различной численности и функционального назначения (Казань, Смоленск, Нижнекамск, Королёв, Переславль-Залесский, Елабуга, Мирный, Салехард, Таштагол, Айхал, Темир-Тау).

Предметом исследования является процесс формирования цены земель городских поселений и современные методологические подходы и методы их индивидуальной и массовой оценки.

Методология и методика. Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие законы развития общества, методы диалектического и исторического материализма, классические положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных учёных, в области экономики, землеустройства, социологии, градостроительства, индивидуальной и массовой оценки земель поселений и специалистов по управлению государственной собственностью.

В процессе исследования и при решении конкретных задач применялись монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, экономико-математический, градостроительного анализа, экспертный, графический, сравнительный и экспериментальный методы.

В работе использованы законодательство РФ, постановления и нормативные документы государственных органов в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования. Кроме того, в диссертации использованы результаты проектных работ, проведенных автором, РосНИИземпроектом, Пермским кадастровым центром, Южно-Российского региональным кадастровым центром Земля, критический анализ трудов российских и зарубежных авторов по теме исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Разработаны теоретические и методические аспекты ценового зонирования земель поселения, позволившие решить крупную народнохозяйственную задачу, связанную с эффективным использованием земель и повышением социально-экономической эффективности земельных отношений и, в частности, использования земель городских поселений, а также системы назначения и сбора платежей за пользование землями городских поселений.

2. Изучена совокупность общественных полезностей земель городов и доказана необходимость использования понятия лобщественная полезность земель поселения в качестве принципа оценки, допоняющего теоретические положения о формировании стоимости земель поселений. Применение данного принципа позволяет определить минимальную цену земель малого города.

3. Разработаны теоретические вопросы формирования цены земель города. При этом город рассматривается как территориальная система, представляющая собой комплекс социальных, экономических, административных и природных факторов в границах городской черты. Изучено влияние структурных элементов данной системы и их свойств, урбанистических факторов, градостроительных и землеустроительных принципов на построение и развитие функционально-планировочной организации поселения, формирующей в конечном итоге ценность городских земель.

4. Обоснованы методологические подходы к экономической оценке земель городских поселений, учитывающие особенности формирования российского земельного рынка, недостаточность и недостоверность рыночной информации, позволяющие повысить доказательность и достоверность оценки земель как базы платежей за землю.

5. Выпонена классификация поселений по ряду качественных признаков, формирующих цену земель поселений, предложена и обоснована структура основных градостроительных принципов, образующих городскую земельную ренту как основу цены земель города. Предложена методология факторного анализа территории города с определением относительной ценности земель отдельных его частей с использованием функционального, градостроительного, ландшафтного, экологического анализов, анализа интенсивности связей между структурными элементами поселения, использованная в методике ценового зонирования земель городского поселения.

6. Усовершенствована и широко внедрена в производственную практику методика ценового зонирования земель малых городов, позволяющая выпонять массовую оценку земель поселений в условиях недостаточности и недостоверности рыночной информации российского земельного рынка и повышающая обоснованность и достоверность определения цены земель. Методика не требует дорогостоящего и мощного программного обеспечения, использует общедоступные программы в виде электронных таблиц.

7. Мотивированы и введены в научный оборот и проектную практику показатели, относительные величины, отражающие стоимость земель городского поселения и используемые при расчёте ставок земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, а именно, коэффициент относительной ценности территории и коэффициент дифференциации ставок земельного налога.

8. Установлены с использованием экспертных оценок и эксперименJ тальных расчётов поправочные коэффициенты, позволяющие корректировать удельный показатель стоимости земель оценочной зоны в цену конкретного земельного участка, расположенного в данной оценочной зоне по видам функционального использования городских земель.

Теоретическая значимость работы заключается в разработке научных и методических положений, направленных на совершенствование массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений, осуществляемой в условиях ликвидации монополии государственной собственности на землю, децентрализации управления земельными ресурсами, пассивного земельного рынка, дефицита достоверной рыночной информации и повышения роли кадастровой информации о ценах земель в эффективном управлении земельными ресурсами городских поселений.

Практическая ценность исследования состоит в том, что в нём предложено решение одной из наиболее актуальных проблем современной экономики России: разработка методов ценового зонирования и массовой оценки земель городских поселений в интересах повышения достоверности получаемых базовых показателей стоимости земель, точности и обоснованности ставок земельного налога и арендных платежей. Применение разработанной методики ценового зонирования земель поселений для определения их относительной стоимости, способствует принятию эффективных решений по использованию городских земель, позволяет дифференцировать ставки земельного налога и арендной платы за пользование землёй и на этой основе увеличить поступления платежей в бюджеты всех уровней.

Достоверность результатов исследований проверена на большом фактическом материале 10-летних исследований автора в широком диапазоне экономических и природных условий и особенностей городов России. От крупнейшего города с населением более 1 мн. чел. до посёка городского типа с населением менее 10 тыс. чел. От поселений в Краснодарском крае до города на Полярном круге. От Смоленска до городов и посёков городского типа Республики Саха (Якутия). Надёжность теоретических выводов и методических рекомендаций подтверждается, экспертными оценками специалистов, положительными отзывами производственных проектных институтов, руководителями комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, внедривших результаты исследований в производство.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации явились следствием многолетней научно-исследовательской работы автора, проведенной в период с 1966 г. и до настоящего времени и нашли отражение в 106 книгах, брошюрах, научных статьях, из которых 50, объемом около 74 печатных листов - по теме диссертации.

Результаты исследований были доложены автором на научно-производственных и теоретических конференциях и семинарах: П-я Международная конференция: Проблемы оценки имущества в экономике переходного периода М., 14-16 июня 1995 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 1996 г.(21-22 апреля 1997 г.); Десятые Международные Плехановские чтения. Структурная перестройка и экономический рост (15-18 апреля 1997 г.); Научно-практическая конференции Потенциал московских вузов и его использование в интересах города, 1999; 13-ые Международные Плехановские чтения. Апрель 2000 г.; Научно-практическая конференция профессорско-преподавательского состава ГУЗ по итогам НИОКР за 2001 г.( апрель 2002 г.); Межрегиональный семинар Оценка земли: правовые и экономические аспекты приватизации и купли/продажи земельных участков в современных условиях, г. Тюмень (29-31 августа 2002 г.), г. Казань (6-8 сентября 2002 г.), г. Улан-Уде (25-27 октября 2002 г.).

Проведенные исследования нашли отражение в следующих, разработанных с участием автора, методических указаниях и рекомендациях:

1. Комплексное ценовое зонирование территорий населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога. Методическое пособие. (Письмо Роскомзема №1-16/431 от 11.03.96).

2. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и посеков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. (Письмо Госкомзема № СС-2, от 02.06.99).

3. Результаты исследований автора использованы в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

Настоящие исследования положены в основу выпоненных лично автором работ по ценовому зонированию городов: Смоленск (1993 г), Калининград (ныне Королёв) (1994 г.), Переславль-Залесский (1995 г.), Казань (1997 г.), Елабуга (1997 г.), Нижнекамск (1997 г.), Альметьевск (1997 г.), Мирный (1998 г.), Ленек (1998 г.), Салехард (1999 г.), посеков городского типа: Таштагол (1992 г.), Темир-Тау (1992 г.), Айхал (1999 г.), Удачный (1999 г.), Государственной кадастровой оценке земель г. Мирный (2002 г.).

Исследования автора внедрены в учебный процесс и используются российскими ВУЗами при подготовке инженеров по специальности Городской кадастр.

При непосредственном участии автора изданы два учебника, восемь учебных пособий, методические указания, учебные и рабочие программы дисциплин, задания, используемые в учебном процессе.

Таким образом, проведенные исследования позволят усовершенствовать теоретические основы и методы проведения кадастровых работ в населённых пунктах и на этой основе существенно повысить эффективность использования земель городских поселений и значимость их земельно-хозяйственного устройства.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Севостьянов, Анатолий Васильевич

Выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением научных и практических результатов, полученных автором в процессе выпоненных исследований и практических разработок. Основные выводы и предложения сводятся к следующему.

1. Город представляет собой территориальную социально-экономическую систему со свойствами больших систем, управление которой основано на управлении земельными ресурсами. В условиях формирующегося земельного рынка, который в настоящее время складываются в РФ после принятия Закона О плате за землю и Земельного кодекса, разрешившего рыночный оборот земель, рациональное землепользование в городских поселениях становится невозможным без соответствующих рыночных механизмов. В качестве объекта рыночных отношений выступают права на использование свойств земельного участка в общественных или частных интересах. Проблемы взаимодействия городских земельных ресурсов, природы и городского сообщества, по мнению автора, дожны исследоваться и решаться землеустроительной наукой. Для вовлечения земельных ресурсов городов в товарно-денежные отношения необходима их экономическая оценка как массовая Ч совокупности типичных земельных участков на некоторой территории в городской черте, служащая целям налогообложения, так и индивидуальная Ч каждого конкретного земельного участка. Исследование проблем экономической оценки городских земель Ч одна из важнейших составляющих науки землеустройство.

2. Земля, как предмет сама по себе, изначально не имеет стоимости, так как не является результатом общественно-необходимого труда и не может быть воспроизведена трудом. Чтобы быть проданной как вещь, земля дожна стать объектом отчуждения, собственностью. Рыночная экономика отделяет землю, как фактор производства, от земельной собственности и земельного собственника. Для земельного собственника земля означает определенный денежный налог, взимаемый им, с пользователя. Так собственность на землю получает свою экономическую форму реализации. Для пользователя, лица, занимающегося производственной деятельностью, земля есть фактор производства. Количество этого фактора производства, которое пользователь хочет купить (взять в аренду), определяется затратами на это благо для данного лица. Эти затраты есть альтернативная стоимость данного блага. Цена земли представляется иррациональной категорией, но за этой иррациональной категорией скрываются действительные производственные отношения.

Величина стоимости есть мера количественной и качественной общественной полезности товара и основание его равенства при обмене на другой товар. Полезность не существует вне общественно-необходимого труда или стоимости. То есть в товаре мы имеем единство стоимости и её выражения в общественной полезности и это единство, выраженное в деньгах, приобретает форму цены. Таким образом, стоимость Ч это научная категория, отражающая особенности товарной организации производства, воплощение однородного труда, присущего товарному миру и его мера, относительное понятие, принятое человечеством и им используемое в хозяйственной и практической деятельности. Основанием глубокого научного решения проблемы стоимости и цены городских земель, по мнению автора, является трудовая теория стоимости.

3. В соответствии с классической теорией в основе цены земли лежит земельная рента: остаточный доход от хозяйственной деятельности на конкретном земельном участке и приписанный земле. Этот остаточный доход капитализируется по установленной норме дисконта в текущую цену земли. В городском поселении земельная рента образуется особенностями местоположения земельного участка в природной среде и границах поселения, деятельностью городского сообщества по созданию, поддержанию и развитию уровня предоставляемых городом услуг (социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктур), хозяйственной деятельностью физических и юридических лиц.

Отсутствие в поселении эффективных производств, нередко вызываемое искусственно, недобросовестной конкуренцией, может понизить цену земли практически до нуля (нулевой или отрицательный остаточный доход). В этой связи прекратятся земельные и прочие платежи в городской бюджет, и произойдёт разрушение социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города. Поэтому, опираясь на трудовую теорию стоимости, нами предложено определять минимальную цену городских земель, исходя из затрат на создание, функционирование и развитие инфраструктур города.

4. Теоретические основы оценки земельных участков автор допонил принципом общественной полезности, согласно которому городское сообщество либо отдает предпочтение, либо ограничивает вид функционального использования того или иного земельного участка, тем самым, повышая или понижая его цену. Отдельные земли поселения не предполагают извлечения доходов, удовлетворяя иные нужды и потребности жителей. Например, в отдыхе (парки, лесопарки, зоны отдыха), передвижении (магистрали, улицы, алеи, бульвары, набережные, проезды), эстетическом и духовном восприятии (памятники культуры, архитектуры) и т. п.

Таким образом, полезность этих территорий для каждого жителя в отдельности перерастает в общественную полезность для всех жителей города, что приводит, с одной стороны, к ограничениям со стороны городского сообщества в пользовании данной недвижимостью, с другой стороны, создаёт цену таких земель.

5. Анализируя зависимость стоимости городских земель от разнообразных факторов, автор, в числе прочих, выделил основные градостроительные принципы построения планировочной структуры городских поселений, которые следует учитывать в процессе экономической оценки их земель. К таким принципам отнесены: зонирование, формирование поселения как единого целого, создание в поселении системы взаимосвязанных общественных центров, создание рациональной транспортно-планировочной организации поселения, формирование поселения - как развивающейся структуры, учет взаимосвязей поселения в системе расселения, комплексность - совместный учет пяти основных факторов градостроительного планирования развития поселений: социальных, экологических, эстетических, экономических, инженерно-технических.

Интегральный учёт влияния этих принципов при земельно-хозяйственном устройстве городского поселения позволяет создавать общественную полезность каждого конкретного земельного участка, достигая, тем самым, наиболее эффективного использования и, как следствие, наивысшей цены этого участка.

6. Изучение автором опыта массовой оценки земель поселений показало, что в процессе такой оценки рыночная стоимость конкретного участка земли конкретного вида функционального использования модифицируется в некоторую административную стоимость базового земельного участка базового вида функционального использования, являющуюся основой налогообложения. Будучи занесена в кадастр как информационную систему, такая административная стоимость становится кадастровой стоимостью. Некоторый процент от неё составляет ставка земельного налога и арендная ставка.

Массовую оценку в целях определения кадастровой стоимости городских земель автор рекомендует проводить только по тем видам функционального использования земель, которые могут широко участвовать в рыночном обороте. К таковым нами отнесены те виды функционального использования, что отражают общественные функции человека: жилищно-бытовую, коммерческую, промышленную, сельскохозяйственную, рекреационную. Дальнейшую детализацию по видам функционального использования земель предложено выпонять с использованием повышающих или понижающих коэффициентов к названным базовым функциям.

7. В выпоненной работе показано, что классические методы массовой оценки земель поселений, базирующиеся на анализе статистик продаж квартир многоквартирных домов и объектов собственности других активных рынков недвижимости не позволяют составить карты цены земли на всю территорию поселения в его границах, как того требует российское законодательство.

Автором разработана и внедрена усовершенствованная методика ценового зонирования земель городского поселения в его черте, совмещающая экспертный и рыночный подходы. Разработанная методика ценового зонирования земель поселений базируется на градостроительном анализе территории поселения и учете затрат на создание города и его инфраструктур, обеспечивающих определённый уровень услуг для городского сообщества. В методике учитываются затраты в относительных величинах, исходя из их долевого участия в сумме общих затрат, что позволяет выразить цену земель в границах поселения в относительных величинах Ч коэффициентах относительной ценности. Для этого предложены семь групп показателей, наиболее существенно влияющих на цену земель городских поселений и вытекающих из анализа градостроительных принципов построения поселения и развития городской среды.

Методика предполагает выпонение комплексной градостроительной оценки территории поселения, исходя из ограниченного числа ведущих функций. В соответствии с этими функциями выпоняется дифференциация всей территории города на оценочные зоны. Для каждой зоны определяется коэффициент дифференциации. Определяется базовая величина стоимости земли для тестовых оценочных зон, где произошли сдеки с земельными участками, а затем базовая стоимость распространяется на все оценочные зоны с использованием коэффициентов дифференциации 2-х типов: коэффициента относительной ценности территории и коэффициента вида функционального использования земель.

8. Для условий складывающегося земельного рынка российских поселений предложенная модель ценового зонирования земель поселений для целей налогообложения, использующая рыночный и экспертно-аналитический подходы обеспечивает: полный охват территории поселения в его черте; отсутствие резких перепадов цен при переходе от одной ценовой зоны к другой.

Для методики характерны ясность, чёткость, прозрачность, простота применения на практике, как для служб местного самоуправления, так и для любого физического и юридического лица. На практике это сводит количество жалоб и обращений в суд к минимуму; обеспечивает лёгкость и простоту расчёта цены земли при переходе от одного вида функционального использования земель к другому.

9. Методика позволяет производить ценовое зонирование и оценку земель с использованием не только электронной карты, но и обычной карты на бумажном носителе. В последнем случае может быть использована практически любая карта масштаба от 1:5000 до 1: 25000 с нанесённой сеткой улиц. Остальная необходимая информация (рельеф, гидрография, тип застройки, здания общественного назначения, остановки общественного транспорта, загрязнения, геологические особенности) может быть нанесена в процессе визуального обследования, так как для оценки высокая топографическая точность нанесения объектов не требуется. К преимуществам методики следует также отнести использование самого распространённого и недорогого программного обеспечения - электронной таблицы лExcel.

10. В период перехода к рыночной экономике особое значение приобретают вопросы экономического развития территориальных систем, к которым относятся и городские поселения. Главным материальным ресурсом развития территории города являются его земли и их свойства, оптимальное использование которых есть основа существования и перманентного развития города. В условиях экономической и социальной дифференциации территорий страны огромную роль в планировании градостроительного и земельно-хозяйственного устройства территорий играет бюджетная и налоговая политика. Предложения автора способствуют не только совершенствованию процесса управления городскими территориями, но и решению бюджетных проблем. Это подтверждено практической реализацией рекомендаций автора по комплексному ценовому зонированию территории населённых пунктов для дифференциации ставок земельного налога в ряде городов РФ, выпоненных как непосредственно автором, так и ведущими землеустроительными организациями России (в частности, РосНИИземпроектом). Практическая целесообразность разработанной методики подтверждена результатами сбора налогов по городам Казань, Смоленск, Салехард, Мирный. Применение данной методики увеличило поступления налогов по сравнению с ранее действовавшими оценочными моделями до 15% по данным городам.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Севостьянов, Анатолий Васильевич, Москва

1. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики, №10 1994. Ч С. 90 -100.

2. Автоматизированная система анализа и оценки недвижимости Альтернатива. Техническое описание. Южно-Российский региональный кадастровый центр Земля г. Таганрог 2000 г.

3. Ажаева B.C., Черноморова Т.В. Современный город: инвестиции, инфраструктура, услуги: Пробл.-темат. сб / РАН. ИНИОН, 1999.

4. Айвазян С.А., Анюков И.С., Мешакин Л.Д. Прикладная статистика. Основы моделирования и первичной обработки данных, Москва: Финансы и статистика, 1983г.

5. Айвазян С.А., Анюков И.С., Мешакин Л.Д. Прикладная статистика. Исследование зависимостей, Москва: Финансы и статистика, 1985г.

6. Акимова Т.А., Хаскин В.В. Экология. Москва. Издательское объединение Юнити 1998.

7. Антипов А.В., Носов С.И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения: учебно-практическое пособие М.: изд-во Рос.экон.акад.,2000. -130 с.

8. Аратский Д.Б. Механизмы управления земельными ресурсами на региональном уровне: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ, д-ра экон. наук: 08.00.05.-М., 1999. -32 с.

9. Аратский Д.Б. О реализации основных задач государственной земельной политики // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 2-3 (7-8), август 2001. С. 6-9.

10. Артеменко В. В. и др. Планировка сельских населенных мест. Ч М.: Колос, 1997.

11. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П., Севостьянов А.В. Кадастр земель населенных пунктов. Учебное пособие. М.: Колос, 1997.

12. Артеменко В., Севостьянов А., Шнитман А. Рыночная цена земли в городах. Ж. Проект, № 1, 1995, стр. 26-27.

13. Артёменко Т.В., Севостьянов А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие М.: ГУЗ, 2000. - 127 с.

14. Афанасьева Т.В., Трутнев Э.К., Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 1999, 48 с.

15. Баевский О. А. Облик и вес промышленных зон в городе // Архитектура и строительство Москвы, № 5-6, 2001. Ч С. 73-76.

16. Баранова Л.Г., Врублевская О.В. Бюджетный процесс в Российской Федерации: учебное пособие. М.: Изд-во Перспектива: ИНФРА-М, 1998.

17. Бархин М.Г. Город. Структура и композиция. М, 1986.

18. Беккер В.Я., Карклина В.В. Реорганизация производственных территорий // Архитектура и строительство Москвы, № 5-6, 2001.- С. 73-76.

19. Беленький В.Р. Земельный рынок России: миф или реальность? //Экономика, 1998.Ч№11. -С.16-28.

20. Беленький В.Р. От информационных Ч к оптимизационным ГИС-технологиям в планировке и застройке городской среды // Информационный бюлетень ГИС-ОБОЗРЕНИЕ, № 2, 2000.

21. Бодырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. М. 1998. Ч 330 с.

22. Большая советская энциклопедия тома 26-27 М.: 1972. - С. 144

23. Борисов А.П., Бубес Э.Я., Ревунова Н.Г. Экономика градостроительства, Д.: 1981

24. Бороздин С. В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография / С.В. Бороздин. М.: Единство, 2002. - 240 с.

25. Бринчук М.М. Введение в экологическое право М, 1996.

26. Брыжко В.Г., Брыжко О.Г. Основные положения методики продажи земель в городах. Пермь, 1995.

27. Буздалов И. Земельная рента как категория рыночного хозяйства. // АПК: экономика, управление. 1997. - № 3.

28. Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебное пособие Ч М.: Финансовая академия 1999. Ч 84 с.

29. Бэнкс Р. Расчет стоимости земли, Лондон, Изд-во Шефферд Вэвин, 1989, с. 177.

30. Варламов А.А., Воков С.Н. Повышение эффективности использования земли. М.: Агропромиздат, 1991. Ч 42с.

31. Варламов А.А., Улюкаев В.Х., Гальченко С.А. и др. Теоретические и методические положения установления обременений земельных участков: Учебное пособие.: М., 1995. Ч 88 с.

32. Варламов А.А., Ярмоленко Ф.А. Методические основы построения системы для решения задач эффективного управления территорией, анализа, прогноза и моделирования // Сб. научных трудов. ГУЗ Ч М.: ГУЗ, 1997. С. 35-39.

33. Вайнберг М. С., Титкова В. С. Методика определения соотношения единовременных затрат по элементам жилых комплексов/Экономика жилищного строительства//Сб. научных трудов, ЦНИИЭПжилища, М.: 1983 г.

34. Вашанов В., Маслов В. Земельный оборот в России // Экономист. Ч 1993.-№4.

35. Велихов JT. А. Основы городского хозяйства. М.: Наука, 1996.

36. Вергунов А.П. Архитектурно-ландшафтная организация крупного города.-Jl.: 1982.

37. Вессели Р. Оценка земель в России, основанная на кадастре. Доклад на семинаре Рабочей группы по землеустройству Европейской Экономической Комиссии ООН Системы массовой оценки земель (недвижимости) дляцелей налогообложения.- М.: 27-28 июня 2002 г.

38. Ветров Г. Планирование экономического развития на уровне города. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 1998.

39. Владимиров В. В. Руководство по комплексной оценке и функциональному зонированию территорий в районной планировке / В. В. Владимиров. Ч М.: Стройздат, 1982

40. Воков С.Н. Землеустройство. Экономико-математические методы и модели. Т. 4.-М.: Колос, 2001.- 696 с.

41. Воков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т. 5. М.: Колос, 2001.-456 с.

42. Волович Н.В. Ценовое зонирование крупных городов (на примере оценки земель Красноярска) // Вопросы оценки, № 4, 1999. Ч С. 11-22.

43. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрация прав на него

44. Под ред. Л.Г. Фридганта.- М.: Фонд Институт экономики города, 2000. Ч 176 с.

45. Вотолевский В. Практика деятельности риэторов и застройщиков в России и зарубежных странах // Элитная недвижимость, № 12, 2001. Ч С. 13.

46. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости: М.: ИНФРА-М 1996. Ч 672 с.

47. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие. Ч М.: Дело, 1998.

48. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О кадастровой оценке земли при введении отдельных глав части второй налогового кодекса РФ // Налоговый вестник, март 2001. С. 46-51.

49. Гасангусейнов М. Г. Методы экономического обоснования проектных решений комплексов общественных зданий в сельской местности. Дисс. На соиск. уч.ст.к.э.н. М.: 1978 г. стр 92-101.

50. Гвортни Т. Методы расчета земельной ренты в условиях отсутствия рынка. В кн. Российская земельная реформа. Путь к богатству? НИЦ Эко-град, С.-Петербург, 1993 с.53-82.

51. Генри Дж. Прогресс и бедность, 1879. Перепечатка издания на русском языке Фонд имени Генри Джорджа: М., 1992.

52. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах, М.- 1998

53. Гладышев А.Н., Жоков А.С., Штульберг Б.М. Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства (Концептуальные положения) // Правовое регулирование рынка недвижимости, №1 (6), 2001. ЧС. 111-114.

54. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь-справочник М.: ИТРК РСПП 2000. - 424 с.

55. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок / Учебное и практическое пособие. М. : ИНФРА - М, 1996. С. 15-50.

56. Город. Транспорт. Экономика / Н.Булычева, А.Горная, В.Мягков и др. // Мониторинг социально-экономической ситуации и состояния рынка труда Санкт-Петербурга. 1996. №2. С. 36Ч41.

57. Городская среда. Технология развития. Настольная книга. Под редакцией В.Л. Глазычева М., Ладья

58. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации за 1999 г. Ч М.: Открытые системы, 2000. 116 с.

59. Градостроительный устав Казани. Введен в действие решением Казанского совета народных депутатов 24 декабря 1998 г. № 9-13.

60. Грибовский С.В., Соколов Б.В. Задача наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости при массовой оценке // Вопросы оценки, № 11, 1999. С. 24-33.

61. Грибовский С.В. Методология определения арендной платы за земли поселений // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 2-3 (7-8), 2001.-С. 47-52.

62. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебник СПб. ПИТЕР 2001.

63. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью М.: Издательство Паритет, 1997 г.

64. Громыко Г.Л. Статистика. М.: Изд-во Моск. Ун-та, 1981. - С. 49-51.

65. Гутнов А.Э., Попков Ю.С., Посохин М.В., Шмульян Б.Л. Системный анализ и проблемы развития городов. -М.: Наука. Главная редакция физико-математической литературы, 1983. -512 с.

66. Давидович В.Г. Планировка городов и районов. М., 1964г.

67. Дэй Ф. Земля. НИЦ Экоград, С. Петербург, 1997, 115 с.

68. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и посеков городского типа. Методические рекомендации органам местного самоуправления. М.: Госкомзем РФ, 1999.

69. Зайцев JI.K. "Экономика городского строительства", М, 1981

70. Защита от шума в градостроительстве. Под редакцией д-ра тех. наук Г.Л. Осипова. М.: Стройиздат, 1993 г.

71. Землеустройство и градостроительство. Французский опыт / Под ред. Жан-Ива Перро / По заказу управления экономики и внешних сношений для министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта, октябрь 1997. Ч 25 с.

72. Зотов Б.В., Козлов А.А. Земельная рента важнейший источник инвестиций в городах // Международный сельскохозяйственный журнал. Ч 1997.-№3-С. 30-35.

73. Зотов В.Б., Козлов А.А., Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): Монография Ч М.: Прима-Пресс, 1998. 212 с.

74. Зубков Г.Н. Применение моделей и методов структурного анализа систем в градостроительстве. Ч М.: Стройиздат, 1986. 171 с.

75. Икрамов Х.Д. Численные решения симметричных линейных систем. Прямые методы, Москва: Наука, 1987г.Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий города.- М.: Стройиздат, 1973.

76. Иенсен И. Система оценки стоимости земли. Кадастровое обследование в Дании / Российская земельная реформа: путь к богатству // Под общ. ред. Т. Чистяковой, Т. Гвортни. Ч С. Птб.: 1993. 154 с

77. Кабакова С.И. Экономические методы управления рациональным использованием ресурсов при развитии городов. Плата за ресурсы при развитии городов. -М.: Стройиздат, 1988.

78. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. Материалы Госкомзема М.: 1997 г.

79. Камаев В. Д. и колектив авторов. Учебник по основам экономической теории (экономика).- М.: Владос, 1995.- 384 с.

80. Капранова Л.Д., Зарецкая С.Л. Стратегическое планирование и развитие города: (Зарубежный опыт 80-90-х гг.) Пробл.-темат.сб / РАН. ИНИОН, 1999.

81. Карнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли. (Вопросы методологии и опыт исследования).-М.: Экономика, 1997. Ч 256 с.

82. Киреев Ф.Ф. Методика оценки стоимости земельных участков под горнорудными предприятиями при ценовом зонировании территорий. Вопросы оценки, 1997. № 4- С.

83. Ключаров В.В. Экономико-экологическая оценка городского промышленного землепользования (на примере предприятий г. Казани): Авто-реф. дисс. на соиск. уч. степ. канд. экон. наук:08.00.05. -Казань, 2000. -20 с.

84. Козлова С.В. Земельно-имущественные отношения и ипотека: проблемы управления: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ. канд. экон. наук: 08.00.05. М., 1999. -28 с.

85. Комов Н.В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ, д-ра экон. наук: 08.00.05. -М., 1996. -44 с.

86. Комплексное ценовое зонирование территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога. Методическое пособие. М.: Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, 1996. 32 с.

87. Кондратов В.Т. Методология и теория цены и ценообразова-ния//Философия хозяйства. Альманах центра общественных наук и экономического факультета МГУ №5(17), 2000,- стр169-174.

88. Конторович И.Г., Ривкин А.Б. Рациональное использование территории городов. Ч М.: Стройиздат, 1986. Ч 171 с.

89. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская Деловая Литература 1998. Ч 224 с.

90. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е. М. Пеньковой. М.: Прогресс, 1990. - 736 с.

91. Кочетков Ю., Калинина Н. Компьютерная массовая оценка в России: первые результаты // Научный парк, № 1, 1998.

92. Кранц Л.А. Социально-экономическое обоснование сельского расселения в землеустроительном прогнозировании, дисс. на соиск. уч. степ, д-ра экон. наук. -М., 1990. 372 с.

93. Лексин В., Швецов А. Региональная политика России: концепции, проблемы, решения. Статья третья. Региональная политика и формирование земельного рынка//Российский экономический журнал №2, 1994. Ч стр. 4151.

94. Липски С.А. Проблемы управления сельскохозяйственным землепользованием в современной России. Учебник.

95. Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1(2), 2000. -С. 14-24.

96. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики). М.: ФКЦ Земля, УНЦ Земля, 2001,- 111с.

97. Лучникова В.Ю. Приватизация промышленных предприятий в новых федеральных землях Германии: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ. канд. экон. наук:08.00.14. -М., 1995.-24с.

98. Лысова А. М., Севостьянов А. В. Технико-экономический анализ проектных решений жилых и общественных зданий для массового строительства в сельской местности. М.: Стройиздат, 1981.- 334 с.

99. Макконнел К. Р., Брю С. А. Экономика. Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. Ч Баку.: издательство Азербайджан, 1992. 399 с. и 400 е., ил.

100. Маркс К. Капитал, т.З, М.: Политическая литература, 1970, с.671-675

101. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. Ч М.: Прогресс, 1977, 264с.

102. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. / Федеральная служба земельного кадастра России. -М., 2000.

103. Методические рекомендации по экономической оценке территорий, отводимых под строительство, М.: НИИЭС, 1976.

104. Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости городских (посековых) земель. Ч М.: ВНИИТУСХ, 1997.

105. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.02 №568-р.

106. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Утверждены приказом Госстроя России от 26.08.98 № 59.

107. Мир за неделю / Газетные статьи М.: 13-20.11.99 № 12(12)

108. Моисеев Н.Н. Современный антропогенез и цивилизационные разломы: эколого-политологический анализ. Зеленый мир 1994 № 12 с.5-11.

109. Морозова Т.Г. Муниципальный менеджмент: Учебное пособие для вузов. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

110. Мягков В.Н., Пальчиков Н.С., Федоров В.П. Математическое обеспечение градостроительного проектирования. JL: Наука, 1989.

111. Ш.Мэин Дональд Дж. Вычислительные агоритмы прикладной статистики: Пер. с англ./ под ред. Е.З.Демиденко, Москва: Финансы и статистика, 1988г.

112. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и Экономика). Терминологический словарь.- Казань: Изд-во ГУП ПИК Идеал-Пресс, 2000.- 616 с.

113. Научно-технический тематический сборник "В помощь проектировщику-градостроителю". Вып. 8., Киев, 1972г.

114. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России: М.: Экзамен 2000.-512 с.

115. Новицкий В.А., Сергейчук С.В., Телешова Е.В. Опыт разработки правил застройки и землепользования в Хабаровске // Информационный бюлетень ГИС-АССОЦИАЦИИ, № 2 (29-30), 2001. С. 12-18.

116. Оверчук A.JI. Государственный земельный кадастр и государственная оценка земель // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 2-3 (78), август 2001. С. 42-46.

117. Огарков А.П. Эффективное использование земель при застройке населённых пунктов. М.: Стройиздат, 1987. - 158с.

118. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков (справочное пособие).-М.: Госкомзем. Центр земельной реформы, 2000.-240 с.

119. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Т. 1 и 2. Под общей ред. Джозефа К. Эккерта. М.: РОО, Академия оценки, Стар Интер, 1997. 382 е., 442 с.

120. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэтеров и домостроителей С.Птб. С.Птб.: Деан+Адиа-М, 1997.

121. Основы оценки недвижимости: Методическое пособие М: АО Корпорация Жилищная инициатива 1995. - 54 с.

122. Основы районной планировки. Учебник/Владимиров В.В., Фомин И.А. М.: Высш. шк., 1995.- 221 с.123.0'Саливан А. Экономика города. 4-е изд.: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 2002.-706с.

123. Основы оценки недвижимости / Методическое пособие / Авторским колективом М.: АО л Жилищная инициатива, 1995.

124. Оценка земельной собственности. Под ред. Джозефа К. Эккерта.-Красногорск, Красная гора. 1993. С 92-98

125. Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие / Под ред. В.В. Григорьева, М.А. Федотовой. М.: Инфра-М, 1996.

126. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность: Учебное и практическое пособие. Ч М.: Дело 1998. Ч 384 с.

127. Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города)//Вопросы оценки.- 1997.- №4.- С.

128. Плата за землю. Сборник нормативных актов. Комментарий Б.С. Меламеда. М.: АОЗТ ФБК, 1996 г.

129. Плата за ресурсы при развитии городов. Ч М.: Стройиздат, 1988.

130. Поляковски Г. Жилищная экономика. Ч М.: Дело, 1996. Ч 224 с.

131. Попов A.M. Совершенствование методов управления земельными ресурсами городов (на примере г. Тюмени): Автореф. дисс. на соиск. уч. степ, канд. техн. наук: 05.24.04. -Новосибирск, 2000. Ч 26 с.

132. Постовой Н.В. Муниципальное право России: Вопросы и ответы. Ч М.: Новый юрист, 1999.

133. Правовое зонирование: Опыт разработки Правил землепользования и застройки в городах России / Под редакцией А. Высоковского и У. Валет-ты. Ч М.: Русская панорама, 1999. Ч 200 с.

134. Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулиро-вания в рыночных условиях / Под ред. Э. К. Трутнева 2-е изд, доп. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. - 106 с.

135. Приказ Москомзема № 122 от 01.08.96 г.

136. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. / Под ред. Лимонова Л.С. Ч СПб.: Наука, 1997. Ч 216 с.

137. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт М.: Экономика, 1996. - 240 с.

138. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Ч М.: Дело, 1998.-336 с.

139. Разработка методического и информационного обеспечения системы оценки, расчета ставок земельных платежей и налогообложения недвижимости Санкт-Петербурга (этап 1994Ч1995гг.): НТО. С.-Пб.: АОЗТ Перспектива, 1995.

140. Разработка методического и информационного обеспечения системы оценки территории Санкт-Петербурга для целей налогообложения (этап 1995Ч1996 гг.): НТО. С.-Пб.: АОЗТ Перспектива, 1996.

141. Райе Дж. Матричные вычисления и математическое обеспечение: Пер. с англ., Москва : Мир, 1984г.

142. Регионы России: Стат.сб. в 2 т. Т.1/ Госкомстат России М. 2000. Ч 604 с

143. Ромм А.П. Практика массовой оценки городских земель на примере кадастровой оценки земель г. Москвы. М.: Вопросы оценки. Ч 1998, № 4.-стр.23-40

144. Ромм А.П. Методики индивидуальной оценки земельного участка на основе массовой оценки городских земель // Вопросы оценки, 1999. № 1. Ч С 39-46.

145. Ромм А.П. Массовая оценка и наилучшее использование недвижимости // Вопросы оценки, №2, 1999. Ч С 49-56.

146. Ромм А.П. Комментарий Ч послесловие к статье Воловича Н.В. Ценовое зонирование крупных городов (на примере оценки земель Красноярска) // Вопросы оценки, № 4, 1999. Ч С 23-26.

147. Российская земельная реформа. Земля и собственность. С. Ч Петербург: НИЦ Экоград,1995. 208 с.

148. Российский статистический ежегодник: Стат. Сб. / Госкомстат России.-М., 2001.-679 с.

149. Редфорд Д. JI. Тостой: принципы нового мирового порядка. Ч Лондон.: изд-во Шефферд Вэвин, 1992. На русском языке: М.,1992.

150. Руднев А.В. Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка: На примере г. Москвы: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ. канд. экон. наук: 08.00.05. -М., 1996. 19 с.

151. Сагайдак А.Э. Земельная собственность и рента. Ч М.: Агропримиз-дат, 1991.- 78 с.

152. Сагайдак А.Э. Экономический механизм реализации земельной собственности в условиях рынка: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ. д-ра. экон. наук / ВНИИЭСХ. М., 1992. - 44 с.

153. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. Сытина И.Д., РАГС, 2001. - 192 с.

154. Сай С.И. Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ, канд. экон. наук:08.00.05 -М., 2000. 23 с.

155. Салова М.С. Земельная рента в системе экономических отношений при переходе к рыночной экономике: Автореф. дисс. на соиск. уч. степ, канд.экон. наук:08.00.01. -Самара, 1995. Ч 16 с.

156. Севостьянов А. В. Оценка земель с помощью коэффициента дифференциации. Ж. Проект, № 2, 1994. Ч С 27.

157. Севостьянов А. Рекомендации по оценочному зонированию земель сельских населенных пунктов. Ж. Проект, № 1, 1995. Ч С 28-29.

158. Сегетдинов А.А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов, М., 1987.

159. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. Ч М.: Бизнес-школа Интел-Синтез, 1998.-208 с.

160. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. М., 1962.

161. Советский энциклопедический словарь / Гл. ред. А. М. Прохоров.Ч 3-е изд. М.: Сов. Энциклопедия, 1985. - 1600 е., ил.

162. Совместные предприятия на территории СССР/Под общ. ред. В. С. Павлова . Ч М.: Финансы и статистика, 1989. Ч 136 с.

163. Социально-экономическое положение России январь-октябрь 2000 года / Государственный комитет Российской Федерации по статистике, 2000. -С 218-219.

164. Спиридонов В.Ф., Карцев Г.А., Кривоносова О.Ю., Круглов С.П., Приходько В.Ф., Ртищев Н.И. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков / Центр реализации проекта Ларис. М., 2000. -240с.

165. Справочник по сметному делу в строительстве. В 2-х т. Т. 2. Изд. 3-е, доп. и перераб. М.: Стройиздат, 1977. 351 с

166. Справочник проектировщика. Градостроительство / Под общей редакцией проф. В.Н. Белоусова. М.: Стройиздат, 1978. Ч 369с.

167. Стерн В. М., Севостьянов А. В. Единая система технико-экономических показателей проектов планировки и застройки сельских населенных пунктов (методические рекомендации). М.: Стройиздат, 1978. Ч 28 с.

168. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России .в 1998 году. Анализ и прогноз. Ч М.: Российская гильдия риэторов, 1997,

169. Суманосова М.А. Теоретико-игровое моделирование оценки эффективности экономических инструментов управления земельными ресурсами в регионе: Автореф. дисс.на соиск. уч.степ. канд.физ.-мат.наук:05.13.16. Ч Барнаул, 1996. Ч 16 с.

170. Схема социально-экономического районирования Санкт-Петербурга и экономическая оценка его территории (Схема расчета экономических оценок по социально-экономическим районам С.-Пб): НТО. С.-Пб.: ЛенНИПИ-Генплана. 1991.

171. Тарасевич Е.Т. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб 1997. Ч 422 с.

172. Тетиор А.Н. "Архитектурно-строительная экология" М., 1995

173. Тидеман Николас. Использование налоговой политики для стимулирования городского развития. В кн. Дань, подать, налог. М.: Издательство Ключ, 1992 г.

174. Уикс С. Математическая статистика, Москва: Наука, 1967г.

175. Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. Ч М.: ТЕИС, 1999.-56 с.

176. Файзулаев С.З. "Исследование и разработка математических моделей оптимизации структуры жилой застройки городов", Ташкент, 1985.

177. Федоров В.П., Пахомова О.М., Булычева Н.В. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки // Мониторинг социально-экономической ситуации и состояния рынка труда Санкт-Петербурга. 1997. №1.- С 32-40.

178. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭКМОС 2002. - 352 с.

179. Фишмен Дж., Шеннон Пратт, Кл. Гриффит, К. Уисон. Руководство по оценке стоимости бизнеса./Пер. с англ. Лопатникова П.И. Ч М.: ЗАО Квинто-Консатинг, 2000.

180. Форрестор Дж. Динамика развития города. М., 1974. Ч 230с.

181. Фридман Дж., Ордуэй Ник., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: Дело тд, 1995. Ч 480 с.

182. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. Пособие / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 194 с.

183. Харрисон Ф. Нравственные основы рыночной экономики. Роль земельной ренты. В кн. Российская земельная реформа. Путь к богатству? НИЦ Экоград, С.-Петербург, 1993.- С 14-42.

184. Хаустов В.Г. Методические вопросы оценки и расчёта нормативов оценки городских земель // Земельная реформа в России (опыт регионов). Ч М., 1996.

185. Хахалин А.В., Мочанов А.А. Формирование рынка земли в городах: проблемы выкупа участков приватизированными предприятиями и организации земельных торгов. ЧМ.: Фонд Институт экономики города, 2000. Ч 160 с.

186. Хейне Пол. Экономический образ мышления. Пер. с англ. Ч М.: Новости при участии лCatallaxy, 1991. 704 с.

187. Хол Питер. Городское и региональное планирование. М.: Стройиздат, 1993.

188. ЦНИИПградостроительства. "Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе в целом при различной этажности застройки", М, 1968

189. Чаянов А.В. Избранные произведения. М., 1990. 254 с.

190. Чистякова С.Б. Охрана окружающей среды. Москва. Стройиздат, 1988.

191. Шамузафаров А.Ш. Проблемы и перспективы перехода к правовому градорегулированию // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1 (6), март 2001.-С. 6-13.

192. Шаповалов А.А Проблемы кризиса британских городов и политика консервативного правительства М. Тэтчер / Изв. ВГО, т. 121, вып. 1, 1989. Ч С.17-31.

193. Экономика. Учебник./Под ред. А.И. Архипова, А.Н. Нестеренко, А.К. Большакова. М.: Проспект, 1999. - 792с.

194. Экономика строительства / Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1998.-416 с.

195. Экономическая теория: Учебник для вузов/А.Н. Романов, И.П.Николаева, В.В. Клочков и др. ;Под ред. И.П. Николаевой/Всерос. заочн. фин.-экон. ин-т. -М.: Финстатинформ,1997. 399с.

196. Яргина 3. Н. и др. Основы теории градостроительства, М.: Стройиздат.- 1986.-326 с.

197. Ясюнас В.А. Основы местного самоуправления: Учебное пособие. Ч М.: Издательство Ось-89, 1998.

198. Ятманова В.В. О новых тенденциях размещения урбанизированного населения США/Изв. ВГО, т. 120, вып. 4, 1989. С. 11-23.

199. Berry J/ and Mc Greal S. Urban Regeneration Property Inwestment and Development? E&FN Spon, London, 1993. 285p.

200. Brzeski W.J. Reforming residential property taxation in Poland/ Challenges of the Transition Process/ 8th European real estate society conference Alicante, Spain June 26-29, 2001. 13p.

201. Chapin F. Stuart and Kaiser Edward. Urban Land Use Planning. Lini Books edishion, 1985. 656p.

202. Denise DiPasquale, William Wheaton "Urban Economics and Real Estate Markets", Prentice Hall, Englewood Cliffs, NJ 07632.

203. Hagman D. G., Jnergensmeyer J. C. Urban planning a land development control law. 2-d. Ed. West Publishing Co. St. Panl, Mihl., 1986. 560 p.

204. Haig R. M. Regional survey of New York and its environs. MaJor economic factors in metropolitan growth and its arrangement. New York, 1927.

205. Halbwachs M. Les expropriations et le prixdes terrains a Paris. Paris, 1909. 416 p.

206. Hurd R. M. Principles of city land values, New York, 1903.

207. Marschail Alfred Principle of Economics. London, 1890.

208. Meier (Richard L.). A communications theory of urban growth. Cambridge (Mass-), M.I.T. Press, 1962. 184 p.

209. Ratcliff R. V. Urban land economics New York, Mac Graw Hill, 1949. -533 p.

210. Renald V., Comby J. Land policy in France 1945-1990. Published with the support of D.A.E.I. Ministere de TEquipement - Paris la Defens, 1996. - 275 p.

211. Turvey Ralph. The economics of real propertry. London, Aliemand Un-cern, 1957.- 150p.

212. Wendt Paul F. Real estate appraisal, a critical analysis of theory and practice. New York, H. Holt, 1956. 320 p.

213. Wingo Lowdon Jr. Transportalinn and urban land, Washington, Resources for the future, 1962, VIII+. 132 p.

214. Weimer Arthur M., Hoyt Horner. Principles of urban real estate. New York, Ronald Press, 1939, XIV+. 352 p.

215. Нормативные правовые акты федерального уровня

216. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

217. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3

218. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-Ф3

219. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г.)

220. Федеральный Закон Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Российская газета, 30 июля 1997 г.

221. Федеральный Закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

222. Федеральный Закон Российской Федерации от 17 июля 2001 № 101-ФЗ О разграничении государственной собственности на землю.

223. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 л О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации

224. Закон Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 О плате за землю (в редакции от 29.12.98).

225. Федеральный Закон Российской Федерации от 02 января 2000 № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре.

226. Федеральный Закон Российской Федерации от 18 июня 2001 № 78-ФЗ О землеустройстве.

227. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 № 319 О порядке определения нормативной цены земли.

228. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 № 945 О государственной кадастровой оценке земель.

229. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

230. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 № 519 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

231. Нормативные технические документы

232. СНИП 2.07.01.-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

233. СанПин 2.2.1/2.1.1.1031-01. Санитарные правила Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов., утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 17 мая 2001 года.

234. СНиП 2.08.02-89*. Строительные нормы и правила. Общественные здания и сооружения.

235. СНиП 2.09.04Ч87*. Строительные нормы и правила. Административные и бытовые здания.303

Похожие диссертации

• Повышение эффективности смешанных перевозок внешнеторговых грузов
• Комплексная эколого-экономическая оценка природно-городских ландшафтов
• Совершенствование экономического механизма оценки земель портовых городов
• Совершенствование эколого-экономического механизма оценки земель мегаполисов в современных рыночных условиях