Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Андросов, Александр Николаевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки"
На правах рукописи
Андросов Александр Николаевич
АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ И ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
1 О НОЯ 2011
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва, 2011
4859340
Диссертация выпонена на кафедре Организация строительства и управление недвижимостью Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московский государственный строительный университет
Научный Шумейко Александр Николаевич, доктор руководитель: технических наук, профессор, профессор кафедры Экономика и управление в строительстве ФГБОУ ВПО Московский государственный строительный университет.
Официальные Воронин Михаил Иванович, доктор оппоненты: экономических наук, профессор, профессор кафедры Экономика строительства и управление инвестициями ФГБОУ ВПО Государственный университет управления;
Воков Борис Андреевич, доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Экономика строительного производства ФГБОУ ВПО Московский государственный университет путей сообщения.
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский
государственный архитектурно-строительный университет, кафедра Экспертиза и управление недвижимостью.
Защита состоится ^^^Сгш г. ъ/6 час .СО мин. на заседании диссертационного совета Д212. #8.05 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московский государственный строительный университет по
адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26, ауд. 326 УЖ.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московский государственный строительный университет по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Автореферат разослан л С^ь 2011 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
Исаева Г Л
Общая характеристика работы
Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась за последние 20 лет более чем в 4 раза. За 2010 г. этот показатель составлял 25,3%, в то время как в 1990 г. - только 6,2%, а в первом полугодии 2011 г. - 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году дожна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Не смотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран-80%.
В настоящее время происходит кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное жилищное строительство малоэтажного жилья. Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как лодноэтажной России и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.
Идея лодноэтажной России находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства Свой дом в 2009 г., так и значительное количество аналогичных программ в регионах России. В действующей ФЦП Жилище особо отмечен приоритет малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития спроса и предложения. Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства дожны стать альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он не ориентирован на приоритетное градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения. Как известно, очень высока конкурентоспособность кластера компаний по многоэтажному строительству. Сопоставимые по площади участки застройки у них более доходны и инвестиционно привлекательны, что делает малоэтажных. девелоперов менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.
Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении в настоящее время не достаточно отражают приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на технические условия, на подключение внешних инженерных сетей, большой стоимости платы за подключение.
К научным аспектам относится необходимость существенного повышения уровня стоимости, энероэффективности, энергосбережения и экологичности всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных преимуществ МЖС перед многоэтажным.
Указанные выше основные современные ключевые проблемные факторы эффективности, как и многие другие, требуют инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмевта у заказчиков-застройщиках, так и в государственно -муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.
Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосыки ее рассмотрения в контексте указанной проблемного поля реструктуризации жилищного строительства, обуславливают текущую значимость избранной темы диссертационной работы и подтверждает ее научную новизну и практическую востребованность.
Степень изученности проблемы. Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано ряд научных работ, связанных с поисками возможностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно, в сфере девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления малоэтажным жилищным строительством.
Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты С.И.Абрамов, В.Ф.Архипов, С.А.Баронин, Воронин М.И., Воков Б.А., Б.В.Генералов, П.Г.Грабовый, Ю.Я.Данилов, В.С.Казейкин, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, И.Г.Лукманова, ВЛ.Осташко, Ю.П.Панибратов, ЕЛ-Панкратов, И.А.Рахман, В.П.Стороженко, А.Т.Спицын, Б.Б.Хрусталев и другие. Следует отметить вклад специалистов в области градостроительства, таких как |С.Н.Бугаков|, Н.П.Кошман, В.Ф.Касьянов. Зарубежный опыт, отраженный в работах таких известных ученых, как Г.Поляковский,
Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С.Харрисон, Р.Страйк, Дж.Дэниел, не может быть применен в России без его адаптации к российским условиям.
Во всех работах названных авторов обозначены важные проблемы, связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли по ключевым проблемным факторам эффективности требует использования инновационных и особо приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость допонительно исследовать научно-практические проблемы формирования и развития малоэтажного строительства в России.
В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования экономического механизма приоритетного развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление экономичностью, энергозффективностью, соответствием предложения возросшем)' спросу, земельному рынку и программно-целевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.
Цель диссертационной работы заключается в анализе современного состояния и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования.
Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы следующие задачи:
Х Исследовать основные тенденции ввода малоэтажной жилой застройки, особенности этапов и программно-целевого развития в РФ и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;
Х Проанализировать современное состояние и выпонить сценарный прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных посеков;
Х Выпонить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне. федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;
Х Изучить особенности развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку московской области с территориальным зонированием перспективных зон освоения и экономико-математическим моделированием допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестпроектов.
Х Разработать теоретические основы и методические рекомендации по моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки;
Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Московской области, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ малоэтажного жилищного строительства.
Предметом диссертационного исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки и экономический механизм их эффективного формирования.
Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования паспорта специальностей ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - Строительство, а именно:
п.15.55. л...исследование современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях;
п. 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.
Методологическую основу исследования составляют теоретические и методологические разработки российских и зарубежных ученых, посвященные экономическим проблемам, теории организации, управления в инвестиционно-строительной жилищной сфере, экономико-статистический методы, графические интерпретации. Научные результаты диссертационной работы были получены с использованием методов системного, статистического анализа, экспертных оценок, графического и табличного методов. В ходе исследования использовались корреляционные и регрессионные модели с использованием типовых компьютерных программ в составе MS Excel, Mathcad, а также применен язык программирования Visual Basic версии 6 для разработки авторского программного комплекса Топаз. Применение этих методов и моделей позволило более поно анализировать разнообразные явления, происходящие в процессе анализа главных тенденций и. экономического механизма развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки.
Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических агентств, специализированных фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в установлении особенностей современного состояния и главных тенденций функционирования территориальных рынков малоэтажной жилой застройки ка
федеральном, окружном и региональных уровнях с совершенствованием теоретических основ и научно-методических положений экономического механизма их приоритетного формирования и эффективного развития.
Основные научные результаты, определяющие новизну проведенного исследования, состоят в следующем:
Х установлены специфика современного отечественного программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с особенностями этапов развития, классификацией структуры рынка, идентификацией проблемных вопросов, анализом зарубежного опыта и уточнением понятийных категорий;
Х предложена модель организационно-управленческих процессов экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства как взаимодействующих подсистем по субъектам рынка, функциональным компонентам девелопмента и критериям эффекгивности по доступности жилья, управления стоимостью бизнеса и инвестиционным проектам;
Х определены основные ретроспективные особенности, главные тенденции и экономико-математические закономерности развития малоэтажной жклой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях РФ с анализом ключевых территориальных рынков;
Х выявлено современное состояние и экономико-математические тенденции развития строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилья в коттеджных посеках с ситуационным прогнозированием;
Х исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московской области с территориальным зонированием по перспективным зонам освоения и экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков на аукционах и расчета эффективности инвестпроектов с применением авторского программного комплекса Топаз.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности применения предложений и рекомендаций автора для составления эффективных стратегических, тактических и оперативных планов развития и реструктуризации строительных организаций с приоритетной ориентацией на сегмент малоэтажного жилищного строительства. Выявленные особенности современного состояния и главные тенденции развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях является основой такого планирования и управления.
Разработанные методические предложения и рекомендации позволяют не только строительным организациям, но и органам государственного и муниципального управления выпонять целесообразные и рациональные мероприятия в рамках организационно-управленческих процедур
предложенного экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья.
Внедрение и апробация результатов исследования. Результаты исследования рассматривались и обсуждались на следующих научно-практических конференциях: Строительство - формирование среды жизнедеятельности. Сборник трудов XIV Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов. (Москва, МГСУ, 27-29 апреля 2011г.); Ш Международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы развития строительной отрасли: теория, практика, экономика, организация и управление (Курск: ЮЗГУ,2011г.); Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: Сборник материалов 1У Российской научно-технической конференции с международным участием (Вогоград:17-18 мая 2011 г.). Результаты исследований, выпоненных при непосредственном участии автора, были использованы в деятельности ряда девелоперских компаний, специализирующихся на строительстве и эксплуатации малоэтажного жилья ООО ЗКМ-Калининград, ООО Стройинвесттопаз, ООО Мегаполис-девелопмент и др., а также в работе Международной ассоциации фондов жилищного строительства, Международной академии ипотеки и недвижимости, а также в учебном процессе МГСУ.
Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором 148 наименований.
Основная часть диссертации изложена на 162 страницах печатного текста, включает 67 рисунков и 14 таблиц, 2 приложения.
По теме исследования опубликовано 11 научных работ (в том числе 3 - в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 36,85 печатных листа, лично автора - 13,8 печатных листа.
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, степень. разработанности проблемы, теоретическая и практическая значимость работы, сформулированы цели и задачи, показаны полученные результаты к научная новизна исследования.
В первой главе Теоретические аспекты и анализ особенностей малоэтажного строительства проанализированы основные тенденций ввода и особенности этапов развития малоэтажной жилой застройки е современной экономике России, исследован зарубежный опыт, а также особенности ее . современного отечественного программно-целевого развития с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований.
Во второй главе Исследование современного состояния развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки в РФ проведено исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в РФ, проанализировано развитие
ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки на уровне федеральных округов и субъектов РФ.
В третьей главе Методические рекомендации по формированию экономического механизма развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (на примере территориального рынка Московской области) разработаны общетеоретические модели формирования экономического механизма формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки, а также сформулированы предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной застройки на основе авторского программного комплекса Топаз.
Выпонен анализ общих тенденций и прогнозирование строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилищного строительства, изучены особенности развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки по сегменту коттеджных посеков, исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной застройке и осуществлено территориальное зонирование по перспективным зонам освоения.
В заключении подводятся итоги проделанной работы и формулируются основные выводы, даются практические рекомендации по внедрению результатов исследования.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1 .СПЕЦИФИКА И ЭТАПНОСТЬ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С ПОНЯТИЙНЫМИ, КЛАССИФИКАЦИОННЫМИ УТОЧНЕНИЯМИ И ИДЕНТИФИКАЦИЕЙ ПРОБЛЕМНОЙ СИТУАЦИИ.
Проведенный авторский анализ теоретических аспектов и особенностей . жилищной политики по малоэтажному строительству показал, что одной из важнейших современных особенностей на рынке жилья РФ является наличие устойчивой многолетней тенденции увеличения объемов малоэтажного жилищного строительства. Это подтверждено информационно-аналитическими и статистическими моделями и закономерностями.
Выпонено понятийное уточнение категории малоэтажного строительства,. под которым следует понимать современный приоритетный вид жилищного строительства в виде специализированной профессиональной деятельности заказчиков-застройщиков по управлению воспроизводством единых земельно-имущественных комплексов окилой недвижимости, ориентированных, преимущественно, на одну семью на основе функционирования организационно-экономического и градостроительного механизма, как в форме индивидуального
жилищного строительства, так и виде комплексной жилой застройки с особыми требованиями строительных стандартов по экологтности, энергоэффективности и экономичности.
Определены преимущества, основные достоинства и виды МЖС: индивидуальное строительство и комплексная малоэтажная жилая застройка. Сделаны классификационные уточнения данного сегмента жилищного рынка по: технологиям малоэтажного строительства; диапазону их себестоимости- I. Каменные дома (среднее максимальное значение - 21 ООО руб./м.кв. и средне минимальное значение - 15 ООО руб./м.кв.); П. Каркасные дома (среднее максимальное значение - 25 ООО руб./м.кв. и средне минимальное значение - 14 ООО руб./м.кв.); III. Деревянные дома (среднее максимальное значение - 22 ООО руб./м.кв. и средне минимальное значение - 10 ООО руб./м.кв.); уровню цен; по потребительским классам: элит; бизнес-класс; средний класс и ординарные (эконом - класс), а также функциональному назначению объектов МЖС.
Осуществлена структуризация и уточнение этапов развития малоэтажного строительства России, включающая в себя:
первый этап - с начала реформ до августа 1998 г., когда малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения и выпоняло функции: альтернатива городского образа жизни; подтверждение высокого имущественного статуса домовладельца; сохранения денежных средств от инфляции. Малоэтажное жилье было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.
второй этап - 1998-2003гт. После дефота уменьшилась строительная
активность, но затем малоэтажное строительство стало характеризоваться все
большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий и появление эффективных планировок, генпланов и застроек.
третий этап - 2003 - 2005 гг. В это время увеличивается уровень доходов и сбережений населения, развивается ипотека и активно развиваются загородные рынки коттеджной застройки. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные поселения, строительство велось преимущественно точечной застройкой.
четвертый этап - 2005-2008 гг. Начало этапа связано со стартом реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России и новой редакции Федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 года, когда возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной малоэтажной застройки территорий. Появились проекты с вводом жилья до 1 мн. м.кв. и более, но только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего (эконом-класса). Была сделана попытка перехода от строительства разрозненных посеков к реализации масштабных проектов комплексной малоэтажной жилой
застройкой с поддержкой этих проектов государством по специальной программе. Завершися этап сроками начала кризиса экономики и падением платежеспособного спроса.
Пятый этап - это период от кризиса 2008 г. до настоящего времени. В текущий период рынок становиться более активным и преодолел дно кризиса. В 2009 г. была принята специальная государственная программа Свой дом по поддержке малоэтажного строительства. Определено, что идея лодноэтажной России находит все большую поддержку на государственном уровне. Современный период - это активная программно-целевая поддержка развития малоэтажного жилищного рынка. Основная его цель - это реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Это дожно позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья можно и достичь к 2015 г., относительной доли малоэтажного строительства в 60%, а в 2020 году-70%.
Автором выявлены особенности современной отечественной программно-целевой поддержке стимулирования спроса ка МЖС в рамках ФЦП Жилище через следующие подпрограммы: Государственные жилищные сертификаты, Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда, Обеспечением жильем молодых семей. Также разрешено использовать средства материнского капитала для целей приобретения, строительства индивидуального жилья, в том числе с использованием ипотеки. Предусмотрено использование субсидий для граждан, выезжающих из Крайнего Севера, молодых ученых, молодых специалистов на селе, а также при обеспечении жильем военнослужащих за счет средств накопительно-ипотечной системы Министерства обороны РФ и пр. категорий граждан.
Проанализированы финансово-экономические особенности поддержки спроса потребителей на МЖС через использование специальных банковских ипотечных продуктов по кредитованию граждан, приобретающих малоэтажное жилье на первичном рынке эконом-класса по ставке от 9,5 до 12% годовых с государственной поддержкой этих программ. На рынке существуют специализированные ипотечные продукты как Дом с участком и Малоэтажное жилье федерального ипотечного агентства ОАО л АИЖК с базовой ставкой 10,5% годовых, сроком 1федитования в 30 лет, первоначальным взносом от 10% от стоимости дома при наличии страхования.
Выявлены особенности современной отечественной программно-целевой поддержки по стимулированию предложения на МЖС в рамках разработка территориальных программ, генеральных планов, правил землепользования и застройки и прочей градостроительной документации прединвестиционного типа для обеспечения преимущественного развития малоэтажного строительства. Это дожно переломить сложившуюся десятилетиями систему градостроительства с высокой плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения.
Исследование зарубежного опыта малоэтажной жилой застройки показало наличие богатого опыта в области успешного малоэтажного строительства. Авторский обзор его развития в таких странах как США, Канада,
Германия и Финляндия выявил, что жилищное строительства этих стран ориентировано прежде всего на малоэтажное жилье, а объемы и структура спроса и предложения, темпы ввода и энергоэффекшвность такого строительства многократно превышает достигнутый уровень эффективности в нашей стране. В среднем около 80% жилого фонда в этих странах является малоэтажным жильем. В отличие от РФ, где 80% населения живут в квартирах. Положительный опыт этих стран очень важен для применения в России.
Исследована проблема необходимости увеличение предложения земельных участков под МЖС из государственной и муниципальной собственности, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой, особенно для проектов под индивидуальное жилье эконом-класса, энергоэффективных и экологических. Проблема недостаточности земельных участков, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой, является главным сдерживающим фактором развития малоэтажного жилищного строительства в РФ. В этой связи исследован положительный опыт формирования систем государственного-частного партнерства по проектам МЖС на примере компании Экодолье.
Проанализированы и прочие проблемные вопросы, такие как: проблемы менталитета и формирования спроса потребителя; очень высокая конкурентоспособность на общероссийском рынке жилья кластер-групп компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов. Они обеспечивают более высокий уровень доходности бизнеса на сопоставимых по площади участках застройки, что делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентоспособным; сложность и многовариантность решения жилищной проблемы для различных групп населения с разными доходами; значительная величина отложенного спроса населения на малоэтажное жилье по сегменту эконом-класса; высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья с большими затратами на техусловия и неэффективный аукционный земельный рынок; неразвитость транспортной инфраструктуры пригородных зон и пр.
2. МОДЕЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА . ПРИОРИТЕТНОГО ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЭФФЕКТИВНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
В качестве одного из научно-практических предложений в данном исследовании предлагается авторская теоретическая модель экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства (ТРМЖСэ). При этом структуру рынка предлагается моделировать через следующие взаимодействующие подсистемы: субъекты спроса или потенциальные потребители на товарном
рынке - I Сь субъекты предложения - 1Пь субъекты и системы правового
регулирования - 1РИ; объекты воспроизводства 201 как разнотипные виды портфелей недвижимости (жилищной, социальной, предпринимательской, инженерно-инфраструктурной и прочей); внешняя среда ТРМЖСэ; внутренняя среда ТРМЖСэ- Данные структурные элементы формируют основные
подсистемы территориального рынка через взаимодействие друг с другом. В качестве основных функциональных компонент регулирования экономического механизма формирования и развития территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства предлагается использовать следующие активные подсистемы:
ФК-1:Девелопмент экономичности объектов воспроизводства (ОЭФ). Даная подсистема управления рассматривается как ориентация менеджмента на различные сегменты спроса, классификационные типы МЖС по уровню ценовых сегментов с обязательным обеспечением строительства малоэтажного жилья эконом-класса с целевой функцией минимизации затрат.
ФК-2: Девелогмент энергозффектиености объектов воспроизводства (Рэн ) Эта компонента управления отражает всеобщую мировую тенденцию приоритета энергоэффективности, в том числе последних требований в строительстве по классу зданий по энергоэффективности и все возрастающие требования по этой категории менеджмента в строительстве по всем типам жилых зданий.
ФК-3: Экологический девелогмент как особо приоритетное требование систем управления к экологичности строительства и формирования экологических систем среды обитания человека. Для строительного сегмента МЖС это будет выражаться к переходу к международным стандартам экологичности типа.
В качестве примерев международных стандартов экологичности и энергоэффективности девелопмента недвижимости можно привести следующие: стандарт LEED - Руководство в энергоэффективном и экологичном проектировании; стандарт BREEAM - является универсальным методом оценки экологичности недвижимости в Европе; стандарт GSBC -разработан в середине 2000-х немецким советом по экологическому строительству (DGNB). Все эксперты единодушны, что лэкостройка и экодевелопмент для Европы, США и России становится самым мощным трендом последнего десятилетия в строительной отрасли.
ФК-4 - Маркетинг территориальных рынков МЖС - как особо приоритетное направление управления с анализом как федеральных, окружные, региональных и муниципальных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства различными субъектами менеджмента.
ФК-5 - земельный девелопмент МЖС. Рассматривается как особо важная прединвестицпонная стадия управления земельным рынком, обеспечивающая приоритет территориального и градостроительного планирования, формирования и представления земельных участков под данный вид застройки всеми ветвями власти с организацией открытых земельных аукционов под МЖС.
ФК-6 - программно-целевое управление МЖС, как на федеральном уровне, так и на уровне регионально-муниципальном через создание и
реализацию специализированных ипотечно-инвестиционных программ по регулированию спроса и предложения на ТРМЖСэ-
Завершающим элементом методического моделирования экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья ТРМЖСэ в данной работе является формализация критериев эффективности управления. В качестве таких критериев эффективности приняты: Критерий К1 - управление доступностью жилья для потребителей. Этот показатель является основным индикатором формирования доступных территориальных рынков ТРМЖСэ. В качестве традиционного показателя доступности используется коэффициент соотношения стоимости типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 м.кв. к годовому доходу семьи из трех человек; Критерий К2 -управление стоимость бизнес-систем. Данный критерий предполагается применять для оценки и регулирования рыночной стоимости бизнеса девелоперских систем, занятых в МЖС; Критерий КЗ -управление эффективностью инвестиционных проектов и программ по МЖС. Для этих целей используются традиционные показатели , такие как, срок окупаемости, чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности и прочие традиционные экономические индикаторы эффективности. ;
В графоаналитическом виде предлагаемый авторский теоретический . подход показан на рис.1.
3. ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ, ТЕНДЕНЦИИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НА ФЕДЕРАЛЬНОМ, ОКРУЖНОМ И РЕГИОНАЛЬНЫХ УРОВНЯХ РФ.
Авторские исследования позволяют утверждать, что сейчас в России наблюдается исторический момент кризисной реструктуризации инвестиционно-строительною комплекса России и его переориентация с глобального увлечения градостроительными урбанистическими концепциями массового многоэтажного строительства на приоритетную малоэтажную жилую застройку. Выпоненный экономико-математический анализ тенденций развития малоэтажного жилищного строительства показывает, что рост малоэтажного жилья происходит в условиях общего падения объемов вводимого жилья в РФ за последние три года. Начиная с 2009 года идет устойчивый тренд ежегодного падения объемов вводимого жилья в России со средним индексом в 0,95. Экономико-математический анализ показал, что ввод индивидуального малоэтажного жилья в целом по России постоянно растет по тренду у=8,61051п(х)+2,8626 (Я2 = 0,8356) с 6,2 мн. м.кв в 1990 г. до 17,5 мн. м. кв в 2005 г. к 25,3 мн. м.кв. в 2010 г., а относительная доля увеличивалась по тенденции у = 0,1086x3 - 2,6496x2 + 20,244х - 5,9105(Д2 = 0,8814) с с 6% в 1986 г. до 50,8% в первом полугодии 2011 г. и планируется к 2015 г. не менее 60%, а в 2020 г. - не менее 70%.
Несмотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам.
объектов -воспроизводства МЖС ГОру о
Рис.1. Модель формирования экономического механизма по развитию эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства по функциональным компонентам ФК1-У1, структурным подсистемам рынка (8,Р,\У,П,и,0) и критериям эффективности по К1, К2 и КЗ.
Анализ ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки на уровне федеральных округов РФ показал, что за 1990 -2010 года основными лидерами по вводу малоэтажного жилья по РФ являются ЦФО, ПФО и ЮФО. Установлены основные экономико-математические тенденции структурных изменений всех окружных территориальных рынков и их динамика за 20 летний анализируемый период. Одна из итоговых моделей показана на рис.2.
П Центральный ФО Приаожсккй ФО ЮжыйЧЮ я Сибирский ФО Уральский ФО а Северо-Западный ФО Дальневосточный ФО Год
Рис. 2. Основные тенденции изменения объемов малоэтажного жилищного строительства по федеральным округам за 1990-2010 гг.
Выявлено развитие окружных территориальных рынков МЖС как ситуационного процесса, включающего: Ситуация 1- С(Ш) - интенсивный рост объемов. Она характерна для большинства округов за период с 1990 г. по 2009г.; Ситуация - в - падения объемов ввода. Она характерна для периода с 2008 -2010 годов и связана с кризисом в отрасли; Ситуация 3 -УС - условно-постоянная величина развития. Она характерна только для одного федерального округа - дальневосточного.
Проведенные исследования позволили допонительно проанализировать индексы роста объемов МЖС за 1990-2010 гг. Полученные результаты представлены на рис.3.
я I____: -*~ЦФ0
г ?2,5 ' .......... /З^Ч.....~..............................2,Д I................ - : --ПФО
г 2,о |:.......... / " ..............; ЮФ0
11 / -Л^Хи . ! Чсоо
II1-5' ЧУФО I ё 1,0 _________дС^.^.-.....Х_________________:............: ~о~сзфо
од I _ ...... ШКШШ\ -, _..... _ _ _ .........1 ЧДф0
1590 1995 2000 2005 2010
Рис. 3. Анатиз основных тенденций изменения цепных индексов роста объемов МЖС по ФО по пятилетним циклам с 1990 г. по 2010 г.
Установлены экономико-математические тенденции строительного рынка по сегменту МЖС по ведущим федеральным округам ЦФО, ПФО и ЮФО за период - 1990, 1995, 2000 и 2010 годы. Данные ключевые федеральные территориальные рынки за 1990-2011 годы формируют и контролируют в среднем около 80% всего общероссийского рынка МЖС (рис.4).
в 5 60 л Е
I 0) 1 ?л X в.
-- ---
ЯЙЯЙл? В нш -------------йаеаж--------
Рис.4. Анализ изменения совокупной доли ввода ведущих федеральных округов по малоэтажному строительству ЦФО, ПФО и ЮФО за 1990-2010 г.
Выпонено графоаналитическое зонирование федеральных, территориальных рынков за исследуемый период по интенсивности МЖС с выделением типов рынков с низкой, средней, высокой и максимальной интенсивностью.
Автором установлены основные особенности и экономико-математические тенденции развития ключевых территориальных окружных территориальных рынков МЖС (ЮФО, ПФО я ЦФО) за 1990-2010 годы в разрезе составляющих их областей с определение структуры данных строительных рынков и динамики их изменения, в том числе по лидерам.
В диссертационной работе исследованы особенности структуры ключевых территориальных рынкоЕ по вводу малоэтажного жилья на уровне субъектов РФ по десятилетним циклам б динамике за 1990-2010гг. Так например, в состав ключевых территориальных лидеров малоэтажного жилищного строительства в 2010 г. вошли: Московский регион - 2834,2 тыс.м.кв. или 13% всех объемов федерального рынка; Краснодарский край - 1991,2 (8%); Республика Башкортостан 1453,5 (6%); Ростовская область - 5332,4 (5%); Республика Дагестан - 990,2 ( 4%); Нижегородская область - 929,8 (4%); Татарстан - 870,4 (3%); Бегородская область - 853,2 (3%); Свердловская область -667,9 (3%). Общая доля ключевых регионов на федеральном рынке малоэтажного жилищного строительства изменяется за 1990-2010 гг. от 50 до 55 % при их количестве от 9 до 11. В последние годы лидерство по вводу малоэтажного жилья в РФ устойчиво удерживает Московский регион.
4. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ПО СЕГМЕНТУ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕКАХ С СИТУАЦИОННЫМ ПРОГНОЗИРОВАНИЕМ.
Проведенные исследования информационно-аналитических материалов позволили установить особенности территориального строительного рынка на примере Московской области по сегменту малоэтажного коттеджного жилья через анализ общих тенденций и ситуационное прогнозирование его развития.
Установлено, что московский регион является доминирующим территориальным рынком МЖС России по объемам строительства. Выявлен экономико-математический тренд развития, показанный на рис;5. Анализ документов территориального, градостроительного и социально-экономического планирования на предмет будущих объемов строительства малоэтажного жилья позволили автору разработать прогноз ввода МЖС на 2011-2015 годы, который предусматривает три основные сценария -оптимистический, умеренный и пессимистический, показанный в табл.1.
В качестве одной из авторской разновидности прогнозирования разработан перспективный тренд строительного рынка Московской области по сегменту МЖС по административным единицам области на 2011-2013 годы. При этом осуществлено зонирование территориального рынка Московской области по уровню развития с выделением различных зон интенсивности. Это максимальный уровень (I), высокий (II), средний (III) и минимальный (IY). К лидерам строительства, входящих в первую зону отнесены районы Люберецкий, Ленинский, Мытищинский, Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский при общей совокупности данной группы на рынке около 40%.
I
Рис. 5. Экономико-математическая модель тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в Московской области за 1990-2010 гг
Таблица 1.
Многосценарный вариант прогнозирования малоэтажного жилищного строительства в московской области на 2011-2020 т.
прогнозировали я факт i Прогноз
Объемы малоэтажного строительства, тыс.м.кв. 122 1 2715 2834,2 3500,0 | 3600,0 | 4000,0 | 4300,0 | 4500,0 | 7000,0
835 1551 Прогноз оптимистический
3000,0 | 3100,0 | 3500,0 1 3800,0 | 4000,0 | 6000,0
Прогноз умеренный
2900,0 | 3000,0 : 3400,0 | 3700,0 | 3900,0 1 5000,0
Прогноз пессимистический
Удельный вес МЖС, % 5,1 35,3 59,4 51,3 36,6 42,0 | 46,0 1 50,0 | 55,0 | 60,0 \ 70,0
Прогноз оптимистический
40,0 | 42,0 | 45,0 | 47,0 ) 50,0 | 60,0
Прогноз умеренный
38,0 1 40,0 ! 42,0 | 43,0 ! 45,0 | 50,0
Прогноз пессимистический
Выявлены особенностей развития территориального рынха малоэтажной жилой застройки Московской области по сегменту коттеджных посеков. В качестве проанализированных индикаторов рынка рассмотрены: наличие существенного спроса на продажу земельных участков без подряда (70-75% в структуре спроса); развитие сегмента рынка по строительству
мультиформатных посеков - это коттеджи, участки без подряда, участки с подрядом, таукхаусы, многоквартирные дома и прочие разновидности в различных сочетаниях и пропорциях (на рынке предложений около 15%).
Определена специфика территориального рынка Московской области по коттеджам элит-класса (20%), бизнес-класса (65%) и эконом-класса (15%).
Также выявлены: форматная структура посеков как сегменты мониторинга по коттеджам и участкам с подрядам, участки без подряда, таунхаусы, мультиформагные посеки в динамики по состоянию на 2008 и 2011 год; структура предложений на вторичном рынке; сделан анализ цен, в том числе в зависимости от удаленности от МКАД; изучена современная структура спроса по направлениям и прочие важные показатели коттеджного рынка.
Установлено, что к сегменту эконом-класса относятся дома стоимостью до 300 тыс. дол. с ценой квадратного метра более 1 тыс. дол. и участком не дороже 50 тыс. дол. Данный сегмент сейчас является самым потенциально емким, дефицитных и востребованным. К бизнес-классу относятся коттеджи стоимостью 300-800 тыс. дол. и участком ценовой категории 50-250 тыс. дол. В сегменте бизнес-класса лидирующие позиции прочно удерживают западные (Новорижское, Рублёво-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные направления (в первую очередь стремительно растущее Дмитровское).
Проанализировано содержание сегмента премиум-класса, элит-класса или de-luxe. Он представлен объектами, выпоненными по индивидуальным проектам, с воплощением сложных архитектурных решений. Как правило, элитные дома-особняки представляют собой помпезные, красивые дворцы, расположенные на больших участках площадью от 500 кв. м со стоимостью земли не ниже 250 тыс. дол. Цена элитных загородных домов на вторичном рынке составляет не менее 800 тыс. дол. В основном, такие проекты располагаются на престижных западных направлениях в обособленных природных угоках с однородной социальной средой.
5. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО МАЛОЭТАЖНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ С МОДЕЛИРОВАНИЕМ ДОПУСТИМОЙ СТОИМОСТИ ИХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И РАСЧЕТОМ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТПРОЕКТОВ.
Исследованы особенности развития территориального рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке на примере Московской области и выпонено территориальное зонирование по перспективным зонам освоения. Установлено, что земельный рынок Московской области относиться к категории очень сложных и самой закрытой сферой российского бизнеса. При
этом земельный рынок участков под МЖС можно сегментировать по видам малоэтажного строительства: блок-секционные до 4-х секций и до 3-х этажей; таун-хаусы, дуплексы; коттеджное строительство и ИЖС. Установлено, что максимальный относительный рост планируется на долю блок-секционных малоэтажных домов.
Проанализированы особенности перспективного развития рынка земельных участков под малоэтажное жилищное строительство и определены территории МЖС по муниципальным районам и городским округам с их зонированием (рис.6). В качестве лидеров территориального земельного рынка выступают муниципальные районы и городские округа: Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский, которые в совокупности обеспечивают 6393 га или 23,35% всего рынка продаж земельных участков под МЖС в Московской области. Следующие районы-лидеры второй зоны -Домодедово, Ленинский, Подольский, Раменс-кий, Восход, Звенигород, Истринский, Красногорский, Одинцовский и Рузский с потенциалом предложения в размере 4570 га или 16,7%. Также в зону с высокой интенсивностью входят - Волоколамский, Лотошинский, Можайский и Шаховской районы с потенциалов в размере 3125 га или 11,41%.
Рис. 6. Анализ потенциальной структуры приоритетных зон территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в Московской области по интенсивности предложений земельных участков на 2011-2015 гг.
В совокупности потенциальные территории-лидеры 1 и 2 зоны интенсивности предложений на земельном рынке под МЖС обладают
объемами в 14085 га или 51,45% всего потенциального рынка земельных участков под МЖС в Московской области на период 2011-2015 гг.
Разработана графоаналитическая карта зонирования территориальных рынков Московской области по приоритетным уровням потенциальных предложений земельных участков на земельных рынках под МЖС по средней интенсивности предложений. Она по своему содержанию моделирует картину потенциального развития территориальных рынков МЖС исходя из приоритетов формирования и реализаций муниципалитетами земельных участков под малоэтажную комплексную жилую застройку.
Инвестиционные проекты малоэтажного строительства, а также проекты приобретения и развития земельных участков для компаний девелоперов в системе МЖС реализуются в условиях большой неопределенности и требуют большого количества рутинных экономико-математических расчетов. В этой . связи в качестве завершающего предложения соискателя в диссертационном исследовании разработан специальный программно-целевой комплекс ТОПАЗ.
Выпоненный анализ теории оценки позволил в качестве методической основы формирования и анализа стоимости прав собственности (аренды) на земельные участки под комплексное освоение территорий для целей малоэтажного жилищного строительства принять классические оценочные подходы - сравнительный, доходный и частично затратный. При этом в качестве методов оценки автор принял в сравнительном подходе - метод сравнения продаж, а в доходном подходе - метод капитализации земельной ренты и в затратном - авторскую модифицированную методику предполагаемого использования земельных участков под комплексную застройку.
Создание данного программного продукта позволяет в автоматизированном режиме выпонять множественные экономико-математические расчеты стоимости прав собственности (аренды), в том числе моделировать вероятностный коридор допустимой цены вещных прав на земельные участки дам целей подготовки участия жилищных компаний к земельным аукционам. Допонительной расчетной задачей комплекса ТОПАЗ принята задача традиционных расчетов эффективности инвестиционных проектов по классическим методикам. Комплекс снабжен Х учебно-методическим и справочно-информационным модулем как сервисной обучающей и аналитической системой, позволяющей осуществлять экономико-математическое моделирование стоимости и эффективности. Программа написана на языке программирования Visual Basic версии 6.
Общая агоритмическая модель работы программного комплекса включает 17 шагов: шаг 1. Местоположение объекта; шаг 2. Площадь земельного участка и арендная плата; шаг 3. Генплан застройки, вплоть до шага 15 - Расчета коридора допустимой стоимости приобретения прав собственности (аренды) на основе многовариантного агоритма изменения управляемыми параметрами проекта. Следует также отметить, что все
исходные данные делятся на регулируемые (Р) и постоянные (П). Шаг /б.Построение экономико-математической модели в виде графика изменения допустимого коридора стоимости прав собственности (аренды). Допонительно на отдельном листе создается сводная таблица значений стоимости для всех наборов, как ситуаций управления регулируемыми параметрами и строится график изменения стоимости между наборами. При этом рассчитывается и показывается как экономико-математическое уравнение регрессии, так и модель аппроксимации с показателем достоверности. Завершающий этап программы - Шаг 17. Построение расчетных графиков экономической эффективности инвестиционных проектов.
В качестве одного из объектов прогнозирования допустимого коридора стоимости прав собственности и эффективности проекта автором взят земельный участок для комплексного освоения территорий для целей малоэтажного жилищного строительства Зосимова Пустынь (период реализации: 2011- 2014 гг.) для условной жилищной корпорации. Концепция проекта заключается в строительстве коттеджного посёка на двух участках . общей площадью 86 Га (40Га и 46Га) в Наро-Фоминском районе Московской области. Автором был также выпонен SWOT-анализ данного проекта.
Отдельные полученные локальные результаты расчетов эффективности для проекта Зосимова Пустынь ситуационного типа для строительства домов типа таунхауз следующие. Средняя плошадь дома - 170 м2. Прогнозная цена продажи дома - 1 050 $/м2. Себестоимость строительства дома - 680 $/м2. Цена продажи участков - 7 000 $/м2. Стоимость земли - 2 000 $/сотка. Управленческие и коммерческие расходы - 20 000 $. Средний размер участка -3,0 сотки. Цена объекта реализации - 219 500 $. Стоимость инфраструктуры -1 500,00 $/сотка. Себестоимость объекта реализации - 146 100 $, При ставке дисконтирования в 15% получены основные расчетные показатели: срок окупаемости - 4 года; NPV -11 262 739 и IRR =37,90%.
Проведенные авторские многовариантные расчеты показали, что строительство данного коттеджного посека является эффективным и Х инвестиционно привлекательным проектом, что подтверждается расчетами. При этом рекомендовано применить концепцию организации строительства коттеджного посека мультиформатаого типа.
основные выводы и предложения
1. На основе изучения, обобщения теоретических аспектов и особенностей отечественного и зарубежного развития жилищного строительства установлено, что глобальным общероссийским современным трендом является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Это подтверждено информационно-аналитическими и статистическими моделями и закономерностями. Данная особенность приоритета жилищной стратегии формирует новый облик страны как лодноэтажной России и отражает.
мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.
2. Установлена специфика и этапность программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с понятийными, классификационными уточнениями и идентификацией проблемной ситуации. Это подтвердило необходимость инновационных изменений в экономическом механизме формирования и развития территориальных рынков малоэтажного жилья как в деятельности корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно-муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов данного сегмента жилищного рынка.
3. Предложена авторская теоретическая модель экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства. При этом структуру рынка предлагается моделировать через взаимодействующие подсистемы: субъекты спроса, предложения, системы правового регулирования объекты воспроизводства; внешней и внутренней среды. В качестве основных функциональных компонент регулирования экономического механизма территориальных рынков предложено использовать множество активных девелоперских подсистем типа ФК1-6 с трех- индикаторным набором критериев комплексной эффективности управления.
4. Установлены главные тенденции и закономерности развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях РФ. Это позволило идентифицировать структуры, динамику, основные особенности и экономико-математические тенденции развития данного сегмента рынка по общефедеральному, межрегиональному (окружному) и областному типу за 1990-2010 годы с учетом выделения лидеров или долей ключевых субъектов строительного рынка.
5. Выявлено современное состояние и основные тенденции развития территориального строительного рынка на примере Московской области по сегменту малоэтажного жилья коттеджного типа по экономико-математическим моделям ретроспективного типа с ситуационным многовариантным прогнозированием его развития по административно-территориальным единицам.
6. Выпонено исследование особенностей ретроспективного развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московском регионе области и осуществлен прогноз территориального зонирования региона по перспективным территориям освоения и графоаналитическим зонам по средней интенсивности предложений. Установлено, что земельный рынок Московской области относиться к категории очень сложных и самой закрытой сферой российского бизнеса. При этом земельный рынок участков можно сегментировать по видам строительства: блок-секционные до 4-х секций и до 3-х этажей; таун-хаусы, дуплексы; коттеджное строительство и ИЖС.
7. Даны предложения и рекомендации по многовариантному экономико-математическому расчету и прогнозированию стоимости прав собственности (аренды) на земельные участки под комплексное освоение территорий для целей малоэтажного жилищного строительства для участия компаний в открытых земельных аукционов, а также показателей эффективности инвестиционных проектов с выделением регулируемых параметров на основе авторского программного комплекса. Выпонена его апробация как в учебном, процессе МГСУ, так и при анализе земельного участка под инвестпроект Зосимова Пустынь. При этом рекомендовано применить концепцию организации строительства коттеджного посека мультиформатного типа, что обеспечивает эффективность и успех проекта.
Основные результаты диссертационного исследования
опубликованы в следующих работах:
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1. Андросов А.Н. Проблемы управления земельно-имущественным комплексом // Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление - 2010 - №1-2. - 0,4 пл.
2. Андросов А.Н. Особенности современного развития малоэтажного жилищного строительства России // Международный научно-технический журнал Недвижимость: экономика, управление - 2011 - №2. - 0,4 пл.
3. Андросов А.Н., Шумейко А.Н. Анализ ключевых территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов РФ// Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. №5(38), 4.2. 0,58 пл. (в т.ч. лично автором 0,29 п.л.).
Монография
4. Андросов А.Н., Баронин С.А., Сегаев H.H. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий. - Пенза: ПГУАС - 2011.- 8,0 пл. (в т.ч. лично автором 3,0 п.л.)
5. Андросов А.Н. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России под общ. ред. академика МАИН Казейкина B.C. и проф. Баронина С.А. - М.: Инфра-М, 2011 - 13,0 пл., (в т.ч. лично автором 3,0 пл.).
6. Андросов А.Н., Баронин С.А. Маркетинг территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. Тенденции и закономерности. Академическое издание лLambert Academic Publishing. Берлин, Германия, 2011 г. - 10,6 п.л. (в т.ч. лично автором 5,3 п.л.).
Статьи и материалы конференций
7. Андросов А.Н. Использование EURODUS 3S - мировой инновационной системы, объединяющей две идеи в один профиль //
Строительство - формирование среды жизнедеятельности. Сборник трудов XTV Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов. Москва, 27-29 апреля 2011 г. -М.: МГСУ-2011,- 0,3 п.л.( в т.ч. лично автором 0,1 п.л.)
8. Андросов А.Н. Практические аспекты развития малоэтажного жилищного строительства: Сборник материалов IY Российской научно-технической конференции с международным участием. // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование - Вогоград: ВГАСУ - 2011. - 0,31 п.л.
9. Андросов А.Н. Анализ программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства в РФ // Межвузовский региональный сборник научных трудов. Менеджмент: управление в социально-экономических системах. / под общ.ред.д.э.н., проф. С.Д.Резника.-вып.2,- Пенза: ПГУАС -2011..- 0,66 п.л. (в т.ч. лично автором 0,2 п.л.)
10. Андросов А.Н., Попельнюхов С.Н. и др. Основы менеджмента, планирования и контролинга в недвижимости// Учебное пособие под общ. ред. д.э.н., проф. С.А.Баронина. Рекомендовано Учебно-методическим объединением вузов РФ по образованию в области строительства в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 270115 Экспертиза и управление недвижимостью - Пенза: ПГУАС - 2011.- 2,2 п.л., (в т.ч. лично автором 0,6 пл.)
11. Андросов А.Н., Шумейко А.Н. Основные тенденции развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов РФ. // Сборник трудов X Международной межвузовской конференции молодых ученых. Проблемы и перспективы эффективного управления недвижимостью. Теория. Практика. Международный опыт, 21-23 октября 2011 г. - Винница, Украина: Свитьга- 2011.-0,4 п.л. (в т.ч. лично автором 0,2 п.л.).
КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07:10429 Тнраж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д.36 тел.: 8-499-185-7954, 8-906-787-7086
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Андросов, Александр Николаевич
ВВЕДЕНИЕ.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.1 Анализ основных тенденций ввода и особенности этапов развития малоэтажной жилой застройки в современной экономике России.
1.2 Исследование зарубежного опыта малоэтажной жилой застройки.
1.3 Особенности современного отечественного программно-целевого развития малоэтажной жилой застройки России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований.
Выводы по первой главе.
2. ИССЛЕДОВАНИЕ СОВРЕМЕННЫХ ОБЩЕФЕДЕРАЛЬНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ И АНАЛИЗ КЛЮЧЕВЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ./.!.
2.1 Исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в РФ и анализ ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки.'.'Д.'.V.
2.2 Анализ ключевых территориальных рынков по вводу малоэтажного жилья на^уровне субъектов РФ.
2.3 Общетеоретическая методическая модель формирования экономического механизма формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки L.f.l.
Выводы по второй главе.lit.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ ЭФФЕКТИВНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ РЫНКОВ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ (на примере территориального рынка Московской области).
3.1 Общие тенденции и прогнозирование строительного рынка Московской области по сегменту малоэтажного жилищного строительства.
3.2 Анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки и рынка земельных участков Московской области по сегменту коттеджных посеков по перспективным зонам освоения.Г.
3.3 Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса ТОПАЗ.
Выводы по 3 главе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки"
Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась за последние 20 лет более чем в 4 раза. За 2010 г. этот показатель составлял 25,3%, в то время как в 1990 г. - только 6,2%, а в первом полугодии 2011 г. - 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году дожна составить не менее 60%, а в 2020 году Ч 70%. Не смотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.
В настоящее время происходит кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное жилищное строительство малоэтажного жилья. Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как лодноэтажной России и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.
Идея лодноэтажной России находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства Свой дом в 2009 г., так и значительное количество аналогичных программ в регионах России. В действующей ФЦП Жилище особо отмечен приоритет малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития спроса и предложения. Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства дожны стать альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он не ориентирован на приоритетное градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения. Как известно, очень высока конкурентоспособность кластера компаний по многоэтажному строительству. Сопоставимые по площади участки застройки у них более доходны и инвестиционно привлекательны, что делает малоэтажных девелоперов менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.
Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении в настоящее время не достаточно отражают приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на технические условия, на подключение внешних инженерных сетей, большой стоимости платы за подключение.
К проблемным научно-практическим аспектам развития МЖС относится необходимость существенного повышения уровня энероэффективности, энергосбережения и экологичности всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных их преимуществ перед многоэтажным.
Указанные выше основные современные ключевые проблемные факторы эффективности, как и многие другие, требуют инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.
Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосыки ее рассмотрения в контексте указанной проблемного поля реструктуризации жилищного строительства, обуславливают текущую значимость избранной темы диссертационной работы и подтверждает ее научную новизну и практическую востребованность. г
Степень изученности проблемы. Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано ряд научных работ, связанных с поисками возможностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно, в сфере девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления малоэтажным жилищным строительством.
Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты С.И.Абрамов, В.Ф.Архипов, С.А.Баронин, Воронин М.И., Воков Б.А., Б.В.Генералов, П.Г.Грабовый, Ю.Я.Данилов, В.С.Казейкин, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, И.Г.Лукманова, В.Я.Осташко, Ю.ГШанибратов, Е.ГШанкратов, И.А.Рахман, В.П.Стороженко, А.Т.Спицын, Б.Б.Хрусталев и другие. Следует отметить вклад специалистов в области градостроительства, таких как
С.Н.Бугаков|, Н.П.Кошман, В.Ф.Касьянов. Зарубежный опыт, отраженный в работах таких известных ученых, как Г.Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй,
Г.С.Харрисон, Р.Страйк, Дж.Дэниел, не может быть применен в России без его адаптации к российским условиям.
Во всех работах названных авторов обозначены важные проблемы, связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли по ключевым проблемным факторам эффективности требует использования инновационных и особо приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость допонительно исследовать научно-практические проблемы формирования и развития малоэтажного строительства в России.
В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования экономического механизма приоритетного развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление экономичностью, энергоэффективностью, соответствием предложения возросшему спросу, земельному рынку и программно-целевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.
Цель диссертационной работы заключается в анализе современного состояния и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования.
Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы следующие задачи:
Х Исследовать основные тенденции ввода малоэтажной жилой застройки, особенности этапов и программно-целевого развития в РФ и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;
Х Проанализировать современное состояние и выпонить сценарный прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных посеков;
Х Выпонить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;
Х Изучить особенности развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку московской области с территориальным зонированием перспективных зон освоения и экономико-математическим моделированием допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестпроектов.
Х Разработать теоретические основы и методические рекомендации по моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки;
Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Московской области, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ малоэтажного жилищного строительства.
Предметом диссертационного исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки и экономический механизм их эффективного формирования.
Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования паспорта специальностей ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - Строительство, а именно: п. 15.55. л.исследование современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях; п. 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.
Методологическую основу исследования составляют теоретические и методологические разработки российских и зарубежных ученых, посвященные экономическим проблемам, теории организации, управления в инвестиционностроительной жилищной сфере, экономико-статистический методы, графические интерпретации. Научные результаты диссертационной работы были получены с 7 использованием методов системного, статистического анализа, экспертных оценок, графического и табличного методов. В ходе исследования использовались корреляционные и регрессионные модели с использованием типовых компьютерных программ в составе MS Excel, Mathcad, а также применен язык программирования Visual Basic версии 6 для разработки авторского программного комплекса Топаз. Применение этих методов и моделей позволило более поно анализировать разнообразные явления, происходящие в процессе анализа главных тенденций и экономического механизма развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки.
Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических агентств, специализированных фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в установлении особенностей современного состояния и главных тенденций функционирования территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях с совершенствованием теоретических основ и научно-методических положений экономического механизма их приоритетного формирования и эффективного развития.
Основные научные результаты, определяющие новизну проведенного исследования, состоят в следующем:
Х установлены специфика современного отечественного программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с особенностями этапов развития, классификацией структуры рынка, идентификацией проблемных вопросов, анализом зарубежного опыта и уточнением понятийных категорий;
Х предложена модель организационно-управленческих процессов экономического механизма приоритетного формирования и развития 8 эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства как взаимодействующих подсистем по субъектам рынка, функциональным компонентам девелопмента и критериям эффективности по доступности жилья, управления стоимостью бизнеса и инвестиционным проектам;
Х определены основные ретроспективные особенности, главные тенденции и экономико-математические закономерности развития малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях РФ с анализом ключевых территориальных рынков;
Х выявлено современное состояние и экономико-математические тенденции развития строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилья в коттеджных посеках с ситуационным прогнозированием;
Х исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московской области с территориальным зонированием по перспективным зонам освоения и экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков на аукционах и расчета эффективности инвестпроектов с применением авторского программного комплекса Топаз.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности применения предложений и рекомендаций автора для составления эффективных стратегических, тактических и оперативных планов развития и реструктуризации строительных организаций с приоритетной ориентацией на сегмент малоэтажного жилищного строительства. Выявленные особенности современного состояния и главные тенденции развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях является основой такого планирования и управления.
Разработанные методические предложения и рекомендации позволяют не только строительным организациям, но и органам государственного и муниципального управления выпонять целесообразные и рациональные мероприятия в рамках организационно-управленческих процедур предложенного 9 экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья.
Внедрение и апробация результатов исследования. Результаты исследования рассматривались и обсуждались на следующих научно-практических конференциях: Строительство Ч формирование среды жизнедеятельности. Сборник трудов XIV Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов. (Москва, МГСУ, 27-29 апреля 2011г.); III Международная научно-практическая конференция Актуальные проблемы развития строительной отрасли: теория, практика, экономика, организация и управление (Курск: ЮЗГУ,2011г.); Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: Сборник материалов 1У Российской научно-технической конференции с международным участием (Вогоград: 17-18 мая 2011 г.). Результаты исследований, выпоненных при непосредственном участии автора, были использованы в деятельности ряда девелоперских компаний, специализирующихся на строительстве и эксплуатации малоэтажного жилья - ООО БКМ-Калининград, ООО Стройинвесттопаз, ООО Мегаполис-девелопмент, в работе Международной ассоциации фондов жилищного строительства, Международной академии ипотеки и недвижимости, а также в учебном процессе МГСУ.
Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором 148 наименований. Основная часть диссертации изложена на 162 страницах печатного текста, включает 67 рисунков и 14 таблиц, 2 приложения.По теме исследования опубликовано 11 научных работ (в том числе 3 Ч в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 36,67 печатных листа, лично автора Ч 13,71 печатных листа.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Андросов, Александр Николаевич
Выводы по 3 главе
1. Осуществлена разработка предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма приортетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. При этом осуществлено, во-первых, общетеоретическое методическое моделирование экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки, во-вторых, даны предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков с расчет эффективности инвестиционных проектов под МЖС на основе авторского программного комплекса ТОПАЗ.
2. Даны предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса ТОПАЗ и осуществлена его апробация на примере коттеджного посежа Зосимова пустынь с многоквартирными расчетами показателей эффективности строительства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенные исследования позволяют сделать следующие основные выводы и предложения:
1. На основе изучения, обобщения теоретических аспектов и особенностей отечественного и зарубежного развития жилищного строительства установлено, что глобальным общероссийским современным трендом является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Это подтверждено информационно-аналитическими и статистическими моделями и закономерностями. Данная особенность приоритета жилищной стратегии формирует новый облик страны как лодноэтажной России и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.
2. Установлена специфика и этапность программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с понятийными, классификационными уточнениями и идентификацией проблемной ситуации. Это подтвердило-необходимость инновационных изменений в экономическом механизме формирования и развития территориальных рынков малоэтажного жилья, как в деятельности корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно-муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов данного сегмента жилищного рынка.
3. Предложена авторская теоретическая модель экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства. При этом структуру рынка предлагается моделировать через взаимодействующие подсистемы: субъекты спроса, предложения, системы правового регулирования ;объекты воспроизводства; внешней и внутренней среды. В качестве основных функциональных компонент регулирования экономического механизма территориальных рынков предложено использовать множество активных девелоперских подсистем типа ФК1-6 с трех-индикаторным набором критериев комплексной эффективности управления.
4. Установлены главные тенденции и закономерности развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях РФ. Это позволило идентифицировать структуры, динамику, основные особенности и экономико-математические тенденции развития данного сегмента рынка по общефедеральному, межрегиональному (окружному) и областному типу за 1990-2010 годы с учетом выделения лидеров или долей ключевых субъектов строительного рынка.
5. Выявлено современное состояние и основные тенденции развития территориального строительного рынка на примере Московской области по сегменту малоэтажного жилья коттеджного типа по экономико-математическим моделям ретроспективного типа с ситуационным многовариантным прогнозированием его развития по административно-территориальным единицам.
6. Выпонено исследование особенностей ретроспективного развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московском регионе области и осуществлен прогноз территориального зонирования региона по перспективным территориям освоения и графоаналитическим зонам по средней интенсивности предложений. Установлено, что земельный рынок Московской области относиться к категории очень сложных и самой закрытой' сферой российского бизнеса.
7. Даны предложения и рекомендации по многовариантному экономико-математическому расчету и прогнозированию стоимости прав собственности (аренды) на земельные участки под комплексное освоение территорий для целей малоэтажного жилищного строительства для участия компаний в открытых земельных аукционов, а также показателей эффективности инвестиционных проектов с выделением регулируемых параметров на основе авторского программного комплекса. Выпонена его апробация как в учебном процессе МГСУ, так и при анализе земельного участка под инвестпроект Зосимова Пустынь. При этом рекомендовано применить концепцию организации строительства коттеджного посека мультиформатного типа, что обеспечивает эффективность и успех проекта.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Андросов, Александр Николаевич, Москва
1. Андросов А.Н. Особенности современного развития малоэтажного жилищного строительства России. Международный научно-технический журнал Недвижимостъ:экономика, управление, 2011 №2.-С.44-49.
2. Андросов А.Н., Баронин С.А. Маркетинг территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. Тенденции и закономерности. Германия, Берлин, Адемическое издание лLambert Academic Publishing, 2011 г.
3. Асаул А.Н. Малоэтажное жилищное строительство. СПб., Изд-во Гуманистика, 2005.
4. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия: Пер. с англ. СПб., Изд-во Питер, 1999.
5. Антикризисное управление / Е.П. Жарковская, Б.Е. Бродский. М.: Омега-JI, 2005. *
6. АристовО.В. Конкуренция и конкурентоспособность. -М.: Финансист Информ, 1999.
7. Бабаевский О.А. Стратегия градостроительного развития Москвы. Ч М.: Архитектура. Строительство. Дизайн №4 (14). 2005.
8. Бакрунов Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере. Автореферат диссертации на соискание ученой степени докт. экон. наук по спец. 08.00.05 (строительство). М, МГСУ, 2010. С.38.
9. Бараненко С.П., Шеметов В.В. Стратегическая устойчивость предприятия. Ч М.: ЗАО Ценртполиграф, 2004.
10. Бадаев С. Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России: Статья Ч М. март 2009г.-16с.
11. Баринов В.А. Антикризисное управление. М.: ИДФБК-ПРЕСС, 2002.
12. Баркалов С.А., Мещерякова О.К., Курочка П.Н., Копачев. Основы научных исследований по организации и управлению строительным производством 4.1 .и 2.: Воронеж, ВГАСА, 2002.
13. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании. -М., 2001.
14. Бейер Э., Корзелиус П. Социальная жилищная сфера в Нидерландах: что может быть полезно для России // Недвижимость, 2002.
15. Белобрагин В .Я. Территориальные проблемы управления качеством продукции. Ч М.: Изд-во стандартов, 1994.
16. Белоусов В.Н. и др. Реконструкция центров исторических городов. М.: Стройиздат, 1987.
17. Бесхмельницын М. Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России. // Проблемы теории и практики управления, №6,2005.
18. Баженова Е.С., Костина Е.Г. "Малоэтажное жилище: возможные варианты". Жилищное строительство. № 6,1994 г.
19. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб., 2002.
20. Бушуев Б.С. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях экономики России. М., Изд-во МАКС-ПРЕСС, 2003. <
21. Бочаров Ю.П., Кудрявцев O.K. Планировочная структура современного города.- М.: Издательство литературы по строительству. 1972.
22. Бочаров Ю.П., Фильваров Г.И. Производство и пространственная организация городов.-М.: Стройиздат. 1987.
23. Бугаков С.Н. Технологические инновации в инвестиционно-строительном комплексе. -М.: Издательство РААСН.1998.
24. Васин В.А., Миндели Л.Э. Стратегии конкурентоспособности и проблемы научно-технической политики России.-М. ЦИСН, 1994. >
25. Ведомственная целевая программа Развитие малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации (Проект Минрегионразвития РФ), М.; 2011.
26. Вильнер М.Я. Об инновационных подходах к решению проблем развития территории России.-М.Экономика, 2011.-С.289. '
27. Владимиров В.В. Расселение и экология. М.: Стройиздат. 1986. ' *' *
28. Владимиров В.В., Фомин И.А. Основы районной планировки: Учеб.-М.: Высш.шк., 1995.-224 с.:ил.
29. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.
30. Вольфсон B.JL, Ильяшенко В.А., Комисарчик Р.Г. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Стройиздат, 2003. г
31. Викторов М. Национальный проект по жилью: факторы реализации / М.Викторов, В.Кошелев, В.Грахов // Экономист, №1,2007.
32. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер с англ. М., Изд-во Дело, 1997.
33. Глазков С. Земля обетованная. Обзор земельного рынка Аматы. // Международный деловой журнал KAZAKHSTAN, №4,2006.
34. ВСН 55-87(р). Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации. -М.: Госстрой России. ГУЛ ЦПП.1999.
35. Горохов В .А., Расторгуев О.С. Инженерное благоустройство городских территорий и населенных мест. -М.: Стройиздат.1994.
36. Государственная целевая программа Жилище. Постановление СМ РФ.- М.:1993.
37. Горемыкин В., Булугов Э. Экономика недвижимости. М: Филин, 1999.
38. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Издательство Ось-89.2010.
39. Грабовый К.П. Организационно-экономический механизм управления взаимоотношениями основных участников жилищно-коммунального комплекса: дисс. На соискание ученой степени канд. Экон. Наук но спец. 08.00.05. М.: ЦЭМИРАН, 2004.
40. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск: Смолин Плюс; M: АСВ, 1999.
41. Грязнова А.Г. и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2002.
42. Гутнов А.Э. Эволюция градостроительства. М., 1984.
43. Градостроительный Кодекс РФ Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий. 'j
44. Данилов Ю.А. Сбитый прицел. // Эксперт, №33(527), 2006. 1
45. Денисов H.A. Обеспечение населения России жильем: история, современное состояние, пути решения жилищной проблемы // Уровень жизни населения регионов России, №4,2007.
46. Дегтярев Б.М. Территориальный ресурс города// в сб.: Ресурсо Ч и энергосбережение как фактор устойчивого развития городов и территорий. M.: РААСН, 2004. *ч
47. Деревянное домостроение / под общей ред. д.т.н., проф. А. Г. Черных. СПб.: СПбГТА, 2008.-343 с.
48. Закон Московской области № 36/2007-03 О Генеральном плане развития Московской области. *н
49. Земельный Кодекс РФ Ч Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по комплексного освоения в целях жилищного строительства.
50. Зайнулина Т. Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук., Ростов-на-Дону, 1998.
51. Камалетдинова Э.В. Жилищное строительство в системе приоритетов развития экономики // Экономические науки. Научно-информационный журнал, №10, 2006.
52. Каменецкий М.И. Инвестиционно-строительный сектор Российской экономики: особенности, мотивы и факторы развития. В сб.: Региональные и отраслевые проблемы инвестиционной политики. Владимир, 2002.
53. Кирин A.B. Правовые основы отношений государства и инвесторов. М., 1998.
54. Кочин С. Инвестиционный климат в России в мировом контексте. // Власть, №7, 2004.
55. Ильин И.А., Голубев В.Н. Проблемы и основные направления развития городов, расселения и градостроительства в России. Часть 1. Ч М.: Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века №7, 2001.
56. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирования: учебник., М., 2000.
57. Инвестиции. Учебник / Под ред. В.В.Ковалева и др., М, Изд-во Проспект: Веби, 2003.
58. Инвестиции в России: тенденции, проблемы, пути решения с учетом зарубежной практики / Я.А.Рекитар, Ю.В.Куренков, Ю.Л.Адно, Н.М.Байков. РАН. Институт мировой экономики и международных отношений., М., 2000.
59. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территории городов. М.: Стройиздат. 1987.
60. Касьянов В.Ф., Гицерев B.C. Специальные вопросы реконструкции зданий. Учебное пособие. -М.: МГСУ. 1997.
61. Касьянов В.Ф., Калинин В.М. Совершенствование организации эксплуатации жилищного фонда. Сборник научных трудов Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и жилой застройки. -М.: МГСУ. 1996.
62. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. М.: Изд-во АСВ, 2005.
63. Кирилова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений. Изд-во Картолитография, М.: 1999.
64. Кирилова А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья. Сб. науч. Трудов Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики, М.: РАЕН, 2002.
65. Касьянов В.Ф. Основные направления научно-технического прогресса в жилищном хозяйстве Москвы.- М.: МГЦНТИ. Современное состояние и тенденции развития больших городов в СССР и за рубежом. Жилищно-коммунальное хозяйство. Вып.6.1988. *>У
66. Комплексное благоустройство дворовых территорий (концепция г. Москвы). Ч М.: Правительство Москвы. Комитет по градостроительству Москвы. Издательство Прима-Пресс.-М. 1998.
67. Конторович И.Я., Ривкин А.Б.Рациональное использование территории городов. Ч М.: Стройиздат. 1986.
68. Крашенников A.B. Градостроительное развитие жилой застройки: исследование опыта западных стран. Учебное пособие. Ч М., Архитектура-С, 2005 111С.
69. Кудрявцев O.K. Расселение и планировочная структура крупных городов Ч агломераций. М.: Стройиздат, 1977.
70. Кудрявцев Ф.С., Некрасов А.Б. Градостроительный потенциал московских территорий // Архитектура и строительство Москвы № 2-3, 2004.
71. Кудымова С.Г. Определение градостроительной ценности земли в процессе проектирования // ПГС № 1,1996.
72. Лавров В.А. Развитие планировочной структуры исторически сложившихся городов, М, 1977.
73. Лебедев А. Малоэтажная Россия: Жизнь на земле. // Ведомости, №73 (1600), 2006.
74. Лицкевич В.К. и Губеренский Ю.О. Жилище для человека. М.: Стройиздат 1991. С. 286.
75. Малоян Г.А. Основы градостроительства. М.: Изд. АСВ, 2004.
76. Малоян Г.А. Регулирование развития крупного города в системе расселения. М.: Стройиздат, 1989.
77. Марку Карьялайнен и Рику Патокоски Урбанизированные деревянные посеки.-Хельсинки. Ракеннустието,2009. 168 с.
78. Маслов Н.В.Градостроительная экология. Учебное пособие для строитель, вузов. Ч М., Выс. школа. 2002.
79. Мулен Я. Механизмы финансовой поддержки при строительстве социального жилья в Нидерландах // Недвижимость, 2002.
80. Новиков Н.М. Архитектурная организация открытого пространства как фактор повышения эффективности использования территории жилых районов (на примере районов 1950-60-х г.г.). Дис. канд. Арх. М., 1979.
81. Пособие по проектированию жилых зданий. Вып.З. Конструкции жилых зданий. К СНиП 2.08.01-85. -М.1989.
82. Потапов А.Д. П64 Экология: Учеб. Для строит. Спец. вузов.-М.: Высш. Шк., 2000.466 с.
83. Предтеченский М.В. Учет природно-климатических факторов при планировке и застройке городов. Учебное пособие. Ч М.: МГСУ. 1998.
84. Постановление Правительства Московской области от 30 декабря 2003 г. N 743/48 Об утверждении основных направлений устойчивого градостроительного развития Московской области. , ,*
85. Рекомендации по планировке и застройке жилых районов и микрорайонов. (Руководители работы Конторович И.Я., Трубникова Н.М.) М.: ЦНИИП градостроительства, 1994.
86. Рекомендации по планировке и застройке жилых районов и микрорайонов ЦНИИП градостроительства.-М., 1980, С.149.
87. Рекомендации по проектированию улиц и дорог городов и сельских поселений. М.; 1994.
88. Рекомендации по учету природно-климатических факторов в планировке, застройке и благоустройстве городов и групповых систем населенных мест. М.: ЦНИИП градостроительства, 1980.
89. Рекомендации по формированию систем открытых пространств в городах и групповых системах населенных мест с учетом улучшения окружающей среды ЦНИИИП градостроительства. М. 1982 С. 61.
90. Римшин В.И., Греджев В.А. Основы правового регулирования градостроительной деятельности: Учеб. пособие для строительных вузов. Ч М.: Высш. шк. 2006.280 с.
91. Родичкин И.Д., Родичкина О.И., Фильваров Г.А. Территориальная организация рекреационной деятельности в системе расселения. Изв. АН СССР, Сер. геог., 1981. Ж. С28-40.
92. Русское градостроительное искусство: Древнерусское градостроительство X-XV веков. ВНИИ теории архитектуры и градостроительства. Под общ. ред. Гуляницкого Н.Ф. -М.: Стройиздат.1993.
93. Современное деревянное домостроение в Японии./ отчет о поездке в Японию делегации НП АДД/, 2010, Ссыка на домен более не работаетindex.php?a=pub&id=l 190.
94. Русское градостроительное искусство: Градостроительство Московского государства XVI-XVII веков. Под общ. ред Гуляницкого Н.Ф. М.: Стройиздат.1994.
95. Сагайдак С.А. Методы формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости. Автореферат диссертации на соискание ученой степени канд. экон. наук по спец. 08.00.05 (строительство). М, МГСУ, 2010. С.24. '
96. Слободенюк C.B. Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда. Автореферат диссертации на' соискание г ученой степени кандидата экономических наук. Ч M. 1997. ч , ,
97. Смоляр И.М. О распределенческом аспекте проблемы нового города. Сборник научных трудов. Новый город в системе расселения. М.: ' ЦНИИП градостроительства. 1981. " Д
98. Смоляр И.М. Принципы градостроительного проектирования и предложения по разработке генеральных планов городов в новых социально-экономических условиях. Ч, M.: РААСН. 1995.
99. СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Переиздание СНиП 2.07.01-89 с изменениями и допонениями; взамен СНиП П-1960-75. Введены в действие 01.01.1990. М., 1994.
100. СП 31-105 2002. Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом,. М.: Госстрой России,2002 -92 с.
101. Сосновский В.А. Планировка городов. М.: Высшая школа, 1988. * : >
102. Справочник проектировщика. М., 1978.
103. Стражников А.М. Мониторинг качества жилищного фонда. М., 2002.
104. Стригин Б. С. Управление рисками при определении коммерческого потенциала городской территории. М. МГСУ, Сб. научн. тр., 2009 г.
105. Стригин Б.С. Современное состояние проектирования и выбор факторов развития объектов коттеджной застройки на основных фазах жизненного цикла. Сб. науч. тр., г. Воронеж, ВГАСУ, 2009 (0,6 п.л.).
106. Строительное производство. Энциклопедия. Редакционная колегия: Шрейбер А.К. и др. -М.: Стройиздат. 1995.
107. Справочник проектировщика Ч ЦНИПИ по градостроительству. Ч М.: Стройиздат. 1995.
108. Теоретические основы рекреационной географии.ЧМ., 1975.221 с.
109. Терехин В.Г. Рациональное использование городских территорий при размещении жилищного строительства в условиях сложившейся застройки. Диссертация канд.тех. наук. Новосибирск, 1965.
110. Указа Президента РФ от 4 июня 2008 г. № 889 О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики.
111. Федеральный закон Российской Федерации от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
112. Федеральная целевая программа Стимулирование развития жилищного строительства в Московской области в 2011-2015 годах. .
113. Федеральной целевая программа Жилище на 2002-2010 годы. . * .' /
114. Федеральня целевая программа Жилище на 2011-2015 годы.
115. Фисун В. А. Экономика строительства. -М.: РГОТУПС. 2002. -232 с.
116. Форрестер Дж. Динамика развития городов. Пер. с англ. М.: Прогресс. 1974.
117. Чернышов JI.H. Управление жилищно-коммунальным хозяйством России: Монография. М., 2003. \
118. Чернышов JI.H., Научно-практические аспекты развития жилищно-коммунального хозяйства в России // Управление жилищной отраслью: современное ! состояние и перспективы развития; материалы научн.-тех. Конф., посвящ. 80-летию МГСУ; Сб.М., 2001.
119. Ширяев А.Н. Основы стохастической финансовой математики, Т.2.-М.: Фазис,, 1998.
120. Шишкин И.А., Левин Ю.П., Папков М.С. Папков; Шумозащитные мероприятия и средства в жилой застройке и местах отдыха от внешнего шума городских источников. М; 1989. , у
121. Шкляев H.A. Планировка городов и жилых районов. М.: МИКХиС, 1994.
122. Шодонере Жан. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции. Генеральное управление городского планирования, жилищного и капитального строительства Франции, 2000.
123. Стерник Г.М. Методические основы анализа рынка недвижимости (Сборник лекций). РЭА им. Г.В.Плеханова, 2010.- 142 стр.
124. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Рынок коттеджного строительства Московской области. Изд. POO, М.: 2001. - 60 с.
125. Шундулиди А. И., Наибина Н. В. Экономика отрасли (строительства): Учебное пособие. К.: КузГТУ. - 2006. -119 с.
126. Яблонский Д.Н. Количественные методы решения задач типологии жилища. -Киев: Будивельник. 1971.
127. Яргина З.Н. Социальные основы градостроительного планирования. Учеб. пособие. М., 1982.
Похожие диссертации
- Формирование экономического механизма управления рынком жилой недвижимости
- Экономический механизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынках малоэтажного жилищного строительства
- Регулирование развития регионального рынка жилья
- Формирование организационно-экономического механизма эффективного управления развитием рынка жилищного строительства
- Анализ и моделирование факторов устойчивости коммерческих банков