Определение стоимости объекта недвижимости
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?тальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.
Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%, т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физический износ не превышает 40%.
Функциональный износ это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.
Износ внешнего воздействия это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.
Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:
Ин=1 - (1 34,798/100)*(1 2/100)*(1 2/100) = 0,374
Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:
Ин = 0,374*5571,522 = 2083,749 тыс.р.
Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:
Сзп = 1832,906+5571,522-2083,749 = 5320,679 тыс. р.
3.2. Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6 ,с.17]
Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [5,с.62]
Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.
Основные этапы метода прямого сравнения продаж:
- Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
- Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
- Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
- Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
- Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.
Таблица 3.5
Данные о продажах коммерческой недвижимости
АналогиПлощадь*,
м2Место-
положениеТранспортная
доступностьСостояниеА1+15%с/огл.хорошееА2-25%с/огл.удовлетворительноеА3+80%с/овтр.хорошееА4-35%отд.втр.хорошееА5+40%отд.гл.удовлетворительноеА6+30%отд.гл.хорошееА7+100%цен.гл.хорошееА8-50%цен.гл.удовлетворительноеА9-10%цен.втр.хорошее*Относительно объекта оценки.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравне