Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ное водоснабжение, автономное отопление1,058Электротехнические работыЭлектроосвещение, слаботочные устройстваЭлектроосвещение, слаботочные устройства, подводки ПК1,015Интегральный коэффициент1,11
Величина корректировки стоимости 1 м3 на отличия в конструктивных решениях составляет 1,11.
Расчет стоимости 1м3 здания с учетом корректировок на сейсмичность, применение местных материалов и корректировки на отличия в конструктивных решениях:
Ст-сть 1м3 = 26,5 x 1,03 x 0,96 x 1,11 = 29,1
Таблица 3.6. Расчет восстановительной стоимости улучшений.
ПоказателиСт-сть 1м3 с учетом корректировок29,1Объем здания405Ст-сть строительства в 1969 г., лей11785,5Ст-сть строительства в 1984 г., лей140251,19Ст-сть строительства в 1991 г., лей214581,53Ст-сть строительства на дату оценки, лей56973126,551Ст-сть с учетом косвенных издержек, лей6551911,15Ст-сть с учетом прибыли инвестора, лей7865471,20Ст-сть с учетом НДС9438561,20
Полная восстановительная стоимость определена в размере 943856 лей РМ или 66469 евро (1евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Таблица 3.7. Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС.
№Наименование элементаУд. Вес коэф-таСтоимость элемента, лей1Фундаменты4,0037754,22Стены и перегородки12,00113262,73Перекрытия13,00122701,34Крыши23,00217086,95Полы9,0084947,06Проемы6,0056631,47Отделочные работы4,0037754,28Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы23,00217086,99Прочие работы6,0056631,4Итого 100943856
Определение величины общего накопленного износа
Определяем величину физического износа нормативным методом - состоящим в определении величины физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Таблица 3.8. Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов.
№Наименование элементаВС, лейИзносОстаточная стоимость%лей1Проемы56631,43,5198254649,42Отделочные работы37754,25,52076,535677,73Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы217086,94,08683,5208403,4Итого311472,512742298730,5
Таблица 3.9. Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.
№Наименование элементаВС, лейСрок жизниК-нт. ИзносаИзнос, лейФакт.Норм.1Полы84947,03200,1512742,02Проемы56631,43300,105663,13Отделочные работы37754,23200,155663,18Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы217086,93300,1021708,79Прочие работы56631,43300,105663,1Итого51440
Таблица 3.10. Расчет износа долгоживущих элементов здания.
№Наименование элементаУд.вес,%ВС, лейУстран. износОст.ст-сть 1, лейНФИ,(49%), лейОст.ст-сть 2, лей%лей1Фундаменты437754,293397,934356,316834,617521,72Стены и перегородки12113262,789061,0104201,751058,853142,93Перекрытия13122701,389816,0112885,355313,857571,54Крыши23217086,91021708,7195378,295735,399642,9Итого490805,143983,6446821,5218942,5227879Итого общий физический износ составил 227879 лей
Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Для решения задач настоящей оценки функциональный износ определен мною как "потеря стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а также качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Функциональный износ определен из расчета замены строительных элементов в размере 10% и составил 94385,6 лей
Внешнее (экономическое) устаревание:
Внешний износ вызывается уменьшением полезности объекта недвижимости в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумеваются макроэкономическая ситуация, условия локального рынка, экономическое местоположение объекта недвижимости, его транспортная доступность, финансовые и законодательные условия и т.д.
Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами.
Экономический износ для данного типа недвижимости не значителен и, в нашем случае принимается в размере 5% и составил: 47192,8 лей.
Определяем общий накопленный износ, путем сложения сумм всех видов износа:
+94385,6+47192,8 = 369457,4 лей или 26018 евро (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости:
. Стоимость единого объекта недвижимости (РС еон), евро 140460
. Минус восстановительная стоимость (ВС), евро 66469
. Плюс накопленный износ (И нак), евро 26018
. Рыночная стоимость земельного участка (РСз), евро 100009
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка составит 100009 евро или 1420128 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
.2 Доходный подход
Доходный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором либо выращиваются сельскохозяйственные культуры, либо земельный участок сдается в аренду.
Данный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода (ЧОД), который предполагается получить от использования данного объекта в будущем.
Для расчета ЧОД необходимо определить следующие виды доходов и расх