Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
кановкаОб №1 сект. Рышкановка, ул. Дойна мун.КишинэуОб №2 сект.Центр, ул. Армянская мун.КишинэуОб №3 сект.Ботаника, ул. Мунчешть мун.Кишинэу1Цена продажи ЕОН, евро1500001810001200002Площадь земельного участка (соток)3,84,24,53,53Стоимость одной сотки, евро3571440222342864Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолное5Корректировка на право собственности1,01,01,06Скорректированная цена3571440222342867Условия финансированияРыночныеРыночныеПеречис +6%Рыночные8Корректировка на условия финансирования1,00,941,09Скорректированная цена35714378093428610Условия продажиРыночныеПредлПредлПредл11Корректировка на условия продажи0,970,970,9712Скорректированная цена34643366753325713Состояние рынка1 мес. назад1 нед. назад2 мес. назад14Корректировка на состояние рынка1,111,021,2215Скорректированная цена38454374094057416МестоположениеРышкановкаРышкановкаЦентрБотаника17Корректировка на местоположение1,00,81,018Скорректированная цена38454299274057419Форма участкаправильнаяправильнаянеправильнаяправильная20Корректировка на форму участка1,01,11,021Скорректированная цена38454329204057422Транспортная доступностьХорошаяХорошаяХорошаяХорошая23Корректировка на транспортную доступность1,01,001,0024Скорректированная цена38454329204057425Общая поправка1,07670,81841,183426Весовой коэффициент32127Рыночная стоимость одной сотки, евро(38454*3+32920*2+40574*1)/3+2+1=3696328Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, евро36963*3,8 = 140460
Таблица 3.4. Определение среднеарифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов.
УчастокСтоимость земельного участка, $Стоимость ЕОН, $Доля стоимости земли в общей стоимость ЕОНРышкановка400001500000,2666Центр520001810000,2873Ботаника450001200000,3750
Определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:
(0,2666+0,2873+0,3750) / 3 = 0,3096
Определение рыночной стоимости земельного участка.
РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1 евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).
.1.3 Метод выделения
Применяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки подобные оцениваемому участку.
Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.
Метод выделения состоит из следующих этапов:
. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого сравнения продаж.
. Определение стоимости замещения или полной восстановительной стоимости строения (ПВС)
ПВС = Вс + КР + ПИ
Вс - восстановительная стоимость
КР - косвенные расходы
ПИ - прибыль инвестора
. Определение величины общего накопленного износа
Иоб. = [1 - (1 - Ифиз./100) x (1- Ифун./100) x (1 - Ивн/100)] x 100%
. Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости
РСз.у. = РСеон - ( Вс - И ) = РСеон - Вс + И
Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Описание объекта:
Общая характеристика объекта:магазин
Тип объекта:коммерческий
Тип здания:отдельностоящее
Год постройки:1985
Общая площадь (кв.м.):150
Строительный объем здания (куб.м.):405
Этажность:1
Состояния помещений:хорошее
Строительные характеристики:
Фундамент:железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные
Перегородки: кирпичные
Покрытия: железобетонные
Кровля: металлическая
Полы: залы - плитка напольная, административные - паркет и ламинат.
Оконные проемы: окна - стеклопакет в метало - пластиковом переплете, частично деревянные.
Двери:метало-пластиковые
Внутренняя отделка:побелка, покраска высококачественными материалами, обои.
Системы инженерного обеспечения:водопровод, электросети, канализация, сигнализация, система вентиляции, система автономного отопления, система подводки сетей ПК.
Стоимость единого объекта недвижимости была рассчитана в пункте 3.1.2. Метод распределения и составила 140460 евро.
Следующим этапом является определение стоимости замещения или восстановительной стоимости строения с помощью сборника УПВС.
Таблица 3.5. Сопоставление характеристик объекта-аналога из УПВС и объекта оценки.
Отличительный факторОбъект-аналог из УПВСОцениваемый объектКоррект. КоеффициентГруппа капитальностиII1Этажность Одноэтажные11Тип фундаментовМонолитные ж/б и сборные бетонныеЖелезобетонные1Материал и тип стенКирпичныеКирпичные1Тип крышиРулоннаяОцинкованная сталь1Основной тип половЦементные, плиточные и из релинаЗалы - плитка напольная, административные - паркет и ламинат1,02Тип проемовОкна - двойное остекление в деревянном переплете, двери - филенчатыеОкна - стеклопакет в метало- пластиковом переплете, частично деревянные1,02ОтделкаПовышенного качестваСовременные материалы повышенного качества1,03ВентиляцияПриточно - вытяжнаяПриточно - вытяжная, механическая, естественная1Сантехнические работыГорячее, холодное водоснабжение, центральное отоплениеГорячее, холод