Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ебование закона, установленное для сделок с недвижимостью.
Налицо явная непоследовательность в решении столь важного для теории и практики вопроса о том, какие последствия влечет отсутствие государственной регистрации: недействительность сделки или ее незаключенность. Какой норме отдать предпочтение, если обе они относятся к числу общих норм?
Получается, что две общие нормы предусматривают различные последствия несоблюдение требований о государственной регистрации: недействительность сделки или признание ее незаключенной (о правовых последствиях незаключенного договора и недействительного договора было показано выше в 1 Главы II). Если нормы части второй ГК РФ по отношению к большинству сделок прямо указывают на последствия несоблюдения требований о государственной регистрации, то в ряде случаев об этом вообще не говорится.
Получается, что договор, подлежащий обязательной государственной регистрации и не прошедший таковую, считается незаключенным, если иное не установлено законом. Другие последствия применяются в случаях, прямо предусмотренных законом это недействительность сделки.
При отсутствии четкого законодательного решения данного вопроса нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли государственная регистрация элементом формы сделки, существенным условием сделки, стадией (этапом) заключения сделки.
Отдельные договоры (купли-продажи жилых помещений, предприятий) подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. Требуется именно регистрация договора, без которой он не может считаться заключенным или действительным. Договоры купли- продажи других видов недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, следует различать государственную регистрацию прав, которая находится за пределами формы сделки и не влияет на ее действительность, и государственную регистрацию сделки, тесно примыкающую к форме сделки.
По мнению авторов концепции государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения. Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора означает его незаключенность для сторон. Данное правовое последствие мало соответствует природе государственной регистрации, призванной обеспечить публичную и достоверную информацию о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, но не стать условием возникновения (или невозникновения) обязательств для сторон по сделке. Наступление подобных правовых последствий закон как раз предусматривает для случаев несоблюдения сторонами сделки требования об обязательной форме сделки. Вместе с тем в ряде случаев за государственной регистрацией договора может обратиться любая из сторон, что труднообъяснимо, если заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации.
Весь парадокс ситуации очевиден. Можно сделать вывод об исключении из статей ГК РФ, других нормативно-правовых актах гражданского законодательства, нормы об обязательной государственной регистрации сделок. Рассмотрим трудности, встречающиеся на практике из-за неясности, в каком соотношении по действующему гражданскому законодательству находится форма и государственная регистрация сделки.
С точки зрения обычного человека, не обладающего юридическими познаниями, некоторые ситуации могут показаться странными, например: заключен договор купли-продажи квартиры, заверен у нотариуса, исполняются обязательства по передаче указанной в договоре суммы, квартира передается по передаточному акту и покупатель в нее въезжает, а сделка с точки зрения закона до сих пор не заключена.
Столь пристальное внимание к моменту заключения сделки с жилым помещением обусловлено тем, что по времени момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям сделки (т.е. подписание договора, передача жилого помещения, денег) и момент внесения соответствующей записи в ЕГРП не совпадают. Поясним более подробно, что это значит. Как было указано выше, государственная регистрация осуществляется в установленном законом порядке, который можно назвать регистрационным процессом, включающим в себя несколько стадий (стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации и т. д.). Законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предписан срок проведения государственной регистрации (т.е. прохождения стадий регистрационного процесса) не позднее чем в месяц. По усмотрению учреждения юстиции территориального органа субъекта федерации, срок может быть, и уменьшен до 14 дней, 7 дней (в Красноярском крае до 14 дней). Но в любом случае, в один день регистрация не происходит. За время нахождения документов (в частности подписанного договора) в регистрирующем органе могут возникнуть обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые существенно повлияют на субъективные права сторон, например смерть одной из стороны по договору. Рассмотрим сказанное на примере из судебной практики.
Граждане А. и И. обратились в Медногорский городской суд Оренбургской области с жалобой на отказ учреждения юстиции по государственной регистрации прав Оренбургской области в государственной ?/p>