Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
лога момент передачи недвижимости плательщику ренты.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:
1) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации;
2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;
3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;
4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации;
5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности.
Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.
Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.
С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки; договор ренты; специальный случай уступки права требования и др.
Соотношение формы и государственной регистрации сделок с недвижимостью
Гражданским кодексом РФ и ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним остался не до конца урегулирован вопрос о том, как соотносится государственная регистрация и форма сделки.
Введение государственной регистрации и придание ей самостоятельного значения обусловливает ее соотношение с формой сделки. Действующий Гражданский кодекс РФ не относит регистрацию к форме сделки и устанавливает, что несоблюдение в случаях предусмотренных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка признается ничтожной. Раз сделка ничтожна, то на основании общей части ГК РФ нарушены условия законности ее содержания, не форма сделки.
В силу же п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, т.е. данную норму можно истолковать таким образом, что без государственной регистрации договор считается незаключенным.
Значит, по смыслу закона, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, то она является незаключенной, другими словами, не совершившейся, несостоявшейся. В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если при отсутствии государственной регистрации договор не заключен, то получается, что государственная регистрация одно из существенных условий сделки, названное в законе. Получается, что законодатель расширил понятие
заключенный договор, необоснованно включив в него и государственную регистрацию.
Существенные условия в соответствии с началами диспозитивности гражданского права требуют согласования сторон. Не случайно их называют еще договорными условиями, они формируют договоры как соглашения сторон. Их наличие является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенными, тем самым, порождая права и обязанности у сторон.
Правило о государственной регистрации сделки императивное требование закона, не имеющее отношения к воле сторон. Государственная регистрация находится за пределами содержания сделки. Это самостоятельное дополнительное т?/p>