Методы оценки земельных участков
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?х рынках;
Методическая последовательность применения затратного метода следующая:
- оценка стоимости земельного участка;
- полной стоимости "замещения" улучшений;
- оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости;
- увеличение стоимости замещения улучшений на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
- Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами:
Наиболее часто применяются следующие:
- количественное обследование или составление полной сметы;
- метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);
- метод сравнительной единицы.
В нашем случае мы применяем метод разбивки по компонентам
Табл.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2000 г.)
№ п/пВид работы или конструктивный элементКоличество единицСтоимость единицыСумма 1Земляные работы, 140/1001035,091449,132Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), 65568,4369463Стены наружные (кирпичные), шт395578,77228614,154Стены внутренние (кирпичные), шт98582,6657100,685Перегородки, 27/1008447,51 2280,836Перекрытия, 452114,6195157,457Окна из металлопластиковых переплетов, шт102453245308Крыша четырехскатная из профнастила, 500/100893,764468,89Двери наружные и внутренние, шт960355431510Полы(ламинат), 350/10044264,3154925,0511Внутренняя отделка, 1100/1001637,2518009,7512Потолки, 180/1001660,262988,4713Сантехнические работы, м130/100023586830662,8414Электромонтажные работы, м500/100019133595667,515Приобретение и монтаж технологического оборудования101188,7101188,7ИТОГО 858305
Кроме представленных прямых затрат, существуют также и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т.п.) Данные виды затрат представлены в табл.4
Табл.4 Сводный расчет стоимости замещения (в ценах 2000 г.)
№ п/пВид работ и затратРасчет Сумма, руб1Подготовка территории строительства Подготовительные работы Геодезические работы Итого 1,7% от итого по табл. 3 0,42% от итого по табл.3 14591 3605 181962Основные объекты строительства8583053Инженерные коммуникации5% от п.2429154Благоустройство Итого по 1-45%от п.242915 9623315Временные здания и сооружения Итого по 1-51,5% от п.438493 10008246Прочие работы и затраты Итого по 1-65,26% от п. 552643 10534677Содержание дирекции и авторский надзор Итого по 1-70,56% от п.65899 10593668Проектные работы и экспертиза Итого по 1-88% от п.774156 11335229Прочие непредвиденные расходы Итого по 1-93% от п.834006 1167528
Кроме того:
Индекс цен в строительстве для кирпичных зданий составляет 5,41
Итого с учетом индекса цен в строительстве, руб 6316326
Прибыль предпринимателя, 15 %, руб 1010612
Итого с учетом прибыли предпринимателя, руб 7326938
НДС (18%), руб 1318849
ИТОГО 8645787
Определим теперь суммарный износ здания.
С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам:
- износ здания в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменение методов строительства,
- воздействие других внешних факторов.
Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле:
ПИ=ЭВ/СЭЖ
где ЭВ - эффективный возраст, лет
СЭЖ - срок экономической жизни, лет.
ПИ - процент износа.
При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет.
Значит, СЭЖ=50 лет.
В момент оценки здание уже просуществовало 12 лет. Значит, ЭВ=12 лет.
Тогда: ПИ=12/50=0,24.
Тогда накопленная сумма износа составит:
Отсюда стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:
= 9 млн 768тыс.руб.
Список использованной литературы
- Варламов А.А., Севастьянов А.В. "Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности", том 5 - МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.
- Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Земельно-кадастровые геодезические работы" - Москва, издат. КолосС, 2006 г.
- Балабанов И.Т. "Экономика недвижимости" - Санкт-Петербург, издательство Питер, 2000г.
- Волочнов И.Т., "Справочник по недвижимости" - Москва, издательство Инфра, 1966 г.
- Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Геодезическое обеспечение землеустроительных и кадастровых работ", - Москва, Картогеоцентр, Геодезиздат, 1966г.
- Инструкция по межеванию земель, Комитет РФ по землеустроительным ресурсам и землеустройству, - Москва, Роскомзем, 1966г.