Geum.ru

Методы оценки земельных участков

Информация - Экономика

Другие материалы по предмету Экономика

?х рынках;

  • при проверке результатов, полученных другими способами;
  • при обеспечении поимущественного налогообложения;
  • при наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;
  • при расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания или сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

    • Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

    • оценка стоимости земельного участка;
    • полной стоимости "замещения" улучшений;
    • оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости;
    • увеличение стоимости замещения улучшений на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
    • Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами:

    Наиболее часто применяются следующие:

    • количественное обследование или составление полной сметы;
    • метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);
    • метод сравнительной единицы.

    В нашем случае мы применяем метод разбивки по компонентам

     

    Табл.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2000 г.)

    № п/пВид работы или конструктивный элементКоличество единицСтоимость единицыСумма 1Земляные работы, 140/1001035,091449,132Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), 65568,4369463Стены наружные (кирпичные), шт395578,77228614,154Стены внутренние (кирпичные), шт98582,6657100,685Перегородки, 27/1008447,51 2280,836Перекрытия, 452114,6195157,457Окна из металлопластиковых переплетов, шт102453245308Крыша четырехскатная из профнастила, 500/100893,764468,89Двери наружные и внутренние, шт960355431510Полы(ламинат), 350/10044264,3154925,0511Внутренняя отделка, 1100/1001637,2518009,7512Потолки, 180/1001660,262988,4713Сантехнические работы, м130/100023586830662,8414Электромонтажные работы, м500/100019133595667,515Приобретение и монтаж технологического оборудования101188,7101188,7ИТОГО 858305

    Кроме представленных прямых затрат, существуют также и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т.п.) Данные виды затрат представлены в табл.4

     

    Табл.4 Сводный расчет стоимости замещения (в ценах 2000 г.)

    № п/пВид работ и затратРасчет Сумма, руб1Подготовка территории строительства Подготовительные работы Геодезические работы Итого 1,7% от итого по табл. 3 0,42% от итого по табл.3 14591 3605 181962Основные объекты строительства8583053Инженерные коммуникации5% от п.2429154Благоустройство Итого по 1-45%от п.242915 9623315Временные здания и сооружения Итого по 1-51,5% от п.438493 10008246Прочие работы и затраты Итого по 1-65,26% от п. 552643 10534677Содержание дирекции и авторский надзор Итого по 1-70,56% от п.65899 10593668Проектные работы и экспертиза Итого по 1-88% от п.774156 11335229Прочие непредвиденные расходы Итого по 1-93% от п.834006 1167528

    Кроме того:

    Индекс цен в строительстве для кирпичных зданий составляет 5,41

    Итого с учетом индекса цен в строительстве, руб 6316326

    Прибыль предпринимателя, 15 %, руб 1010612

    Итого с учетом прибыли предпринимателя, руб 7326938

    НДС (18%), руб 1318849

    ИТОГО 8645787

    Определим теперь суммарный износ здания.

    С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам:

    • износ здания в процессе эксплуатации;
    • неблагоприятное воздействие окружающей среды;
    • изменение методов строительства,
    • воздействие других внешних факторов.

    Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле:

     

    ПИ=ЭВ/СЭЖ

     

    где ЭВ - эффективный возраст, лет

    СЭЖ - срок экономической жизни, лет.

    ПИ - процент износа.

    При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет.

    Значит, СЭЖ=50 лет.

    В момент оценки здание уже просуществовало 12 лет. Значит, ЭВ=12 лет.

    Тогда: ПИ=12/50=0,24.

    Тогда накопленная сумма износа составит:

     

     

    Отсюда стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:

     

    = 9 млн 768тыс.руб.

     

    Список использованной литературы

     

    1. Варламов А.А., Севастьянов А.В. "Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности", том 5 - МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.
    2. Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Земельно-кадастровые геодезические работы" - Москва, издат. КолосС, 2006 г.
    3. Балабанов И.Т. "Экономика недвижимости" - Санкт-Петербург, издательство Питер, 2000г.
    4. Волочнов И.Т., "Справочник по недвижимости" - Москва, издательство Инфра, 1966 г.
    5. Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Геодезическое обеспечение землеустроительных и кадастровых работ", - Москва, Картогеоцентр, Геодезиздат, 1966г.
    6. Инструкция по межеванию земель, Комитет РФ по землеустроительным ресурсам и землеустройству, - Москва, Роскомзем, 1966г.