Методы оценки земельных участков
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
Исходные данные:
А (42,2;48,8) S = 6,6 сот (660) (60,1;165,5)
Составим кадастровый план.
По условию нам задан дирекционный угол , а также внутренние углы участка
Т.к. теоретическая сумма внутренних углов должна быть
Где n - количество сторон участка.
Таким образом, мы видим, что наблюдается погрешность (невязка).
Определим невязку :
,
где - измеренная сумма внутренних углов участка,
- теоретическая сумма внутренних углов участка,
- допустимая невязка,
n - количество сторон участка.
Введем поправки в измеренные углы и получим:
Теперь найдем дирекционные углы других сторон по формуле:
Найдем длину прямой AB:
,
где - координаты точки А,
- координаты точки В.
.
- прямоугольный, отсюда следует, что .
Отсюда
.
Определим координаты точки 1 по известным координатам точки А и по заданному углу , решая прямую геодезическую задачу по формулам:
Где
.
где - длина отрезка А1.
Т.е.
Переведем дирекционные углы сторон участка в румбы:
По имеющимся данным находим приращение координат для всех сторон участка.
где - длина стороны участка, - румб стороны участка.
Прежде, чем распределить эту невязку, убедимся в ее допустимости:
; ;
.
Значит, невязку можно распределить с обратным знаком.
Кадастровый план
Земельного участка по улице Сиреневая,77.
Общая площадь участка - 660
Геодезические данные:
№ МежзнакаДирекционный угол (град, мин.)Длина линии133,00220,01333,01420,011
2.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка применением метода сравнения продаж
Основываясь на методе сравнения продаж, определим рыночную стоимость земельного участка по ул. Сиреневая,77 в г. Черкесске.
Для сравнения возьмем 5 других участков-аналогов в этом же городе. Полученные данные представим в табличной форме.
Табл.2 Корректировка на выявление отличий.
№ п/пЭлемент сравненияУчасток №1Участок №2Участок №3Участок №4Участок №51Цена продажи 1 уч., руб5606 4848424253033788Право собственности, корректировка11111Скорректированная цена, руб56064848424253033788Условия финансирования, корректировка11111Скорректированная цена, руб56064848424253033788Условия продажи, корректировка11111Скорректированная цена, руб560648484242530337882Время продажи, корректировка1,021,021,021,061,08Скорректированная цена, руб571849454327562140913Местоположение, корректировка1,020,910,880,890,91Скорректированная цена, руб583245003808500337234Зонирование, корректировка11111Скорректированная цена, руб583245003808500337235Топография, корректировка11111Скорректированная цена, руб583245003808500337236Особые условия, корректировка1,071,071,061,051,04Скорректированная цена, руб624048154036525338727Количество корректировок33333
Описание вносимых поправок в таблицу 2.
1. Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требуют.
. На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента "накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении":
Для участка 1: (1+0,02)*1=1,02
Для участка 2: (1+0,02)*1=1,02
Для участка 3: (1+0,02)*1=1,02
Для участка 4: (1+0,06)*1=1,06
Для участка 5: (1+0,08)*1=1,08
3. На местоположение (кадастровый квартал при заданном виде функционального использования).
Для 1 участка: 0,95/0,93=1,02
Для 2 участка: 0,85/0,93=0,91
Для 3 участка: 0,82/0,93=0,88
Для 4 участка: 0,83/0,93=0,89
Для 5 участка: 0,85/0,93=0,91
4. На зонирование. Все рассматриваемые участки приспособлены под жилье
. На топографию. Поверхность всех рассматриваемых участков имеет ровную, несложную поверхность.
. На особые условия участка. Поправка вносится в зависимости от объектов и коммуникаций, находящихся на рассматриваемых участках.
Наименьшее и одинаковое число поправок имеют все участки. За искомую стоимость 1 оцениваемого участка принимают среднее арифметическое из скорректированных стоимостей, т.е
Таким образом, рыночная стоимость участка по ул. Сиреневая,77 составила 3196380 руб.
2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка путем затратного подхода
Затратный подход основан на принципе "замещения", который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость - не одно и то же.
Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта равна стоимости земли плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Т.е.
где V - стоимость объекта недвижимости;
LV - стоимость земельного участка;
IV - стоимость здания или сооружения;
D - накопленный износ здания или сооружения.
Затратный подход применяют: