Іпотека об'єктів незавершеного будівництва
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
ахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку" [1].
Іпотечний договiр має мiстити опис предмета iпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї. Але в момент укладення iпотечного договору надзвичайно складно описати обєкт незавершеного будiвництва без призупинення самого будiвництва, ведення якого постiйно змiнює фiзичнi й технiчнi характеристики цього обєкта. Друга проблема може виникнути, коли через деякий час боржник не виконає свого зобовязання й необхiдно буде здiйснити стягнення. Рiч у тiм, що матерiали, якi описанi як незавершене будiвництво, а також безпосередньо сам обєкт незавершеного будiвництва можуть являти собою фiзично iншу будiвлю, вiдмiнну вiд описаної в договорi. Отже якщо звернутися до ст.16 Закону про iпотеку, то можна побачити, що законодавець дозволяє розвязати цю проблему так:
Взяти в iпотеку земельну дiлянку, на якiй знаходиться обєкт незавершеного будiвництва. Адже вiдповiдно до Закону про iпотеку, обєкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником обєкта незавершеного будівництва. При цьому вартiсть дiлянки може оцiнюватися сторонами з урахуванням вартостi незавершеного будівництва.
Передача в іпотеку обєктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований обєкт незавершеного будівництва, обєктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Обтяження обєкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. У разі передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або обєкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обовязки забудовника щодо третіх осіб-покупців.
Ризики, що виникають у процесі передачі обєкта незавершеного будівництва в іпотеку є наступними:
1. Ризики щодо визнання договору недійсним. Способом мінімізування даного ризику є забезпечення максимально якісного оформлення договорів та іншої кредитної документації. Але при наявності колізій в законодавстві стовідсоткове виконання цього завдання неможливе.
2. Ризики повязані з реєстрацією. До цієї категорії належать, так звані, титульні ризики, які повязані із неможливістю точного визначення права власності на майно, що передається в іпотеку.
3. Нотаріальні ризики. Ці ризики повязані з високим ступенем формалізму в роботі нотаріусів. Вплив цієї групи ризиків є досить суттєвим, зважаючи на те, що формальні вимоги, яким слідують нотаріуси в деяким випадках не дозволяють реалізувати іпотечному кредитору та іподекодавцю ті права, які забезпечені їм законом.
4. Ризики повязані із зверненням стягнення на предмет іпотеки. Ця група ризиків повязана з наявністю в Україні неефективною системою звернення стягнення.
5. Інші ризики. До яких у випадку іпотеку обєктів незавершеного будівництва відносить ризик щодо стабільності забудовників.
Нормативно-правове регулювання іпотеки обєктів незавершеного будівництва
В цілому, іпотека обєктів незавершеного будівництва є одним з найбільш дискусійних моментів в правовому регулюванні іпотечних відносин в Україні. У узагальненому вигляді, суть цієї проблеми полягає в тому, що українське законодавство фактично ототожнює питання фінансування будівництва з житловим іпотечним кредитуванням. Чималий внесок поглибленню цієї концепції внесено ухваленням в 2003р. двох спеціальних законів - "Про іпотечне кредитування" і "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю".
Перший з цих законів, в суперечність Закону "Про іпотеку", визначає, що предметом іпотеки можуть бути майнові права щодо нерухомості, яка будується [2]. Інший закон закріплює механізм, згідно якому передбачається фінансування будівництва житла за рахунок засобів інвесторів, залучених в довірче управління фінансовим посередником (фонд будівництва житла), афілійованим із забудовником [3]. При цьому інвесторами виступають громадяни - фактичні покупці житлових квартир в будинках, які будуються.
При необхідності інвестор може отримати кредит від банку, як правило, також афілійованого із забудовником, для фінансування інвестиції - реалізаційної вартості майбутньої квартири. Згідно Закону "Про іпотечне кредитування" такий кредит забезпечуватиметься іпотекою майнових прав інвестора за інвестиційним договором з фондом будівництва житла. Саме з цією метою застосована концепція іпотеки майнових прав на нерухомість, яка будується.
Подібна фінансова модель дозволяє забудовникові фінансувати будівництво за рахунок дешевого ресурсу інвесторів, які по суті несуть всі фінансові ризики, які можуть в