Исследование методов оценки недвижимости, приносящей доход
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Введение
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
Экономика воспроизводства - это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций - как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.
Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также характеристику законодательной базы при операциях с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимости в зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).
Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.
Сравнительный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.
1. Теоретические основы экономики недвижимости
1.1 Характеристика и классификация объектов недвижимости
Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, их финансирование и инвестирование.
В соответствии, делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
В зависимости от прав владения объекты недвижимости можно подразделить на: государственную, региональную, муниципальную, частную (юридическую) недвижимость.
В международных стандартах оценки, недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.
Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации.
Строения условно подразделяют на две группы:
здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.
К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные)), капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания; и также дома для