Ипотечное кредитование
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
>
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ч. 2 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Особенности ипотеки земельных участков предусмотрены гл. XII Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке.
В ФЗ об ипотеке регулируются особенности передачи земельных участков в залог. Все земельные участки в целях данного закона разделены на две категории:
) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62 ФЗ об ипотеке);
) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст. 63 ФЗ об ипотеке).
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 ФЗ об ипотеке).
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ об ипотеке п. 1 ст. 63 не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса, хотя могут быть и исключения (например, в г. Москве практически вся земля принадлежит Москве, т.е. находится в федеральной собственности, однако ряд земельных участков в Зеленограде был продан частным лицам).
Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.
Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.
Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ (ст. 35), и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.
В п. 1 ст. 64 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).
В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.
При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости): При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех ?/p>