Инвестиционное финансирование недвижимости
Контрольная работа - Экономика
Другие контрольные работы по предмету Экономика
ериальные запасы учитывают по фактической себестоимости.
Фактической себестоимостью запасов, приобретенных за плату, признают сумму действительных затрат на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость, а также иных возмещаемых налогов. [3]
Фактическая себестоимость запасов при их изготовлении самим предприятием устанавливается исходя из фактических затрат, связанных с производством этих запасов.
Фактическая себестоимость запасов, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, устанавливается исходя из денежной оценки, согласованной ее учредителями.
Фактическую себестоимость запасов, полученных предприятием по договору дарения или безвозмездно, а также остающихся от выбытия основных средств и другого имущества, определяют исходя из текущей рыночной стоимости на дату оприходования. (Под текущей рыночной стоимостью понимают сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных оборотных активов).
Фактической себестоимостью запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, признают стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием. Стоимость данных активов устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах предприятие определяет стоимость аналогичных активов.
При невозможности установить стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием, стоимость запасов, полученных организацией по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, определяют исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретают аналогичные запасы.
Фактическая себестоимость запасов, по которой они были приняты к учету, изменению не подлежит. Организации торговли вправе включать в состав издержек обращения затраты по заготовке и доставке товаров до центральных складов (баз), производимые до момента их передачи в продажу. Товары, приобретенные организацией для продажи, оценивают по стоимости их приобретения. [5]
Организациям розничной торговли разрешено производить оценку приобретенных товаров по продажной (розничной) стоимости с отдельным учетом наценок (скидок).
Запасы, не принадлежащие организации, но находящиеся в ее пользовании или распоряжении по условиям договора, принимают к учету в оценке, предусмотренной в договоре.
Оценку запасов, стоимость которых при покупке определена в иностранной валюте, производят в рублях путем пересчета иностранной валюты по курсу Центрального банка РФ, действующему на дату принятия этих запасов к учету.[2]
3. Практическая часть. Задача
финансирование недвижимость инвестиционный форвардный
Определить стоимость комплекса зданий с использованием всех известных методов в рамках рыночного, затратного и доходного подходов. На заключительном этапе выполнения работы согласовать результаты выполненных расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.
Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад. Исходные данные приведены в таблице 1.
Наличие автостоянки повышает стоимость комплекса на 5000 долл., хорошее местоположение повышает стоимость на 4000 долл., по сравнению с удовлетворительным, а отличное местоположение, по сравнению с хорошим - на 3000 долл.
Таблица 1 - Исходные данные к задаче
ПоказателиВариант 7Цена продажи, тыс. у.е.:А11250А21250А31100Дата продажи:А12 мес. назадА26 мес. назадА33 мес. назадРост цен в месяц, %0,5Местоположение ОКУд.А1Хор.А2Отл.А3Хор.Общая площадь, м2: ОК4400А14200А24200А34100Наличие стоянки: ОКНетПродолжение Таблицы 1А1ЕстьА2ЕстьА3НетЗатраты на строительство 1 м2, у.е.: М310П240С150Отношение площадей М:П:С для ОК1:4:3ЭВ ОК, лет11СЭЖ ОК, лет75Неустранимое функциональное устаревание, у.е.7000Внешний износ, %5Стоимость СЗУ, тыс. у.е.410Время продажи СЗУЗ мес. НазадМестоположение СЗУНа 4% хужеФизические характеристики СЗУНа 4% лучшеЧОД СК за 1 год, тыс. у.е.165Увеличение ЧОД, % в год5Период владения ОК, лет4Размер реверсии, тыс. у.е.2000Ставка дисконтирования20
Решение:
1) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием сравнительного подхода.
Таблица 2 - Расчет поправок для определения стоимости 1 м2 комплекса зданий
ХарактеристикиА1А2А3Поправка на время+1%+3%+1,5%- Скорректированная стоимость1250000+1%=12625001250000+3%=12875001100000+1,5%=1116500Поправка на местоположение-4000-7000-4000Поправка на наличие стоянки-5000-5000+5000- Скорректированная стоимость125350012755001117500Стоимость 1 м21253500:4200=298,451275500:4200=303,691117500:4100=272,56
Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта по среднеарифметическому значению равна: (298,45+303,69+272,56):3=291,57 усл. ед.
Следовательно, стоимость оцениваемого объекта равна: 291,57*4400=1282908 усл. ед.
) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием затратного подхода.
Решение:
I. Определим стоимость земельного участка.
Таблица 5 - Расчет поправок для определения стоимости земельного участка
ХарактеристикиСЗУНезависимые поправки, %Кумулятивные поправкиСтоимость участка, у.е.410000xxВремя продажи3 мес. назад+1,51,015МестоположениеХуже на 4%+4,01,040Физические характеристикиЛучше на 4%-4,00,960Итоговая поправкаx1,51,0134Стоимость земельного участка, у.е.x416150415494II. С помощью поэлементного метода определим восстановительную стоимость оценочного комплекса и каждого его здания.
Т.к. отношение площадей М:П:С=1:4:3, следовательно площадь М=550 м2, площадь П=2200 м2, площадь С=1650 м2.
Исходя из затрат на строит