Изучение основных положений договора аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
о Договорное право, где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.
Глава 1. Развитие института договора аренды
1.1 Исторические аспекты возникновения и становления института аренды
Договор аренды является одним из классических договоров, история которого насчитывает тысячелетия. Впервые, небольшими фрагментами аренда упоминается в актах Древнего Египта и Вавилона.
В аренду в Вавилоне основном сдавали землю. О широком распространении этой формы землепользования говорит и существование ряда специальных терминов для обозначения понятий из сферы арендных отношений, и значительное количество сохранившихся деловых документов по этим вопросам.
Аренда оформлялась в виде договора, который заключался по определенным правилам. В этом документе оговаривались следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также назывались свидетели и фиксировалась дата заключения сделки. Как уже отмечалось, активно раздавались в аренду земли царского фонда.
Плата собственнику надела за эксплуатацию земли обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, приносящий куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской.
Обязательство арендатора перед владельцем земли ограничивалось арендной платой. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий.
Арендный договор заключался на один-два года. Сроком на три года сдавались целинные земли. Причем плата за пользование наделом в таких условиях взималась только на третий год. Если участок арендовался под будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды.
О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.
Однако уже Римское право придало договору аренды более современную форму, где он существовал в форме договора найма вещей (locatio-conductio rerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.
Римское право выделяло три различных вида найма:
наем вещей (locatio - conductio rerum);
наем услуг (locatio - conductio operarum);
наем работы, или подряд (locatio - conductio operis).
Общее заключалось в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.
Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи. Предметом договора найма выступали также так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.
Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.
Основная обязанность нанимателя - внесение платы за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando).
Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора най?/p>