Договор купли-продажи нежилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.
С 31 января 1998г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Упоминания в этом Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.
Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
Понятие нежилое помещение сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций - торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие соседи часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительство столицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятий общественного питания - кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилировать действующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранения договора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.
И, наконец, если обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как внутренность здания. Таким образом, можно говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.
ГК РФ рассматривает здание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения -это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может быть самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данному определению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются именно части зданий и сооружений.
Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых в категорию нежилых.
В настоящее время спрос на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным и до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числа помещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходит за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно распространенным явлением.
Все жилые помещения в соответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е. предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.