Договор аренды недвижимости
Доклад - Юриспруденция, право, государство
Другие доклады по предмету Юриспруденция, право, государство
Московский государственный институт /университет/ международных отношений МИД РФ
Кафедра международного частного и гражданского права
Информационно-аналитическая справка
по курсу: Гражданское Право
на тему: Договор аренды недвижимости
Москва 2010
Стороны договора
Договор - это двух- или многосторонняя сделка.
Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон договора. Воля - детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Формы договора
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Основные характеристики договора
Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе арендные отношения трансформируются в отношения по передаче имущества в собственность. Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, предусмотренном договором. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним. Данный договор является консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора). Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину - между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации), но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.
Существенные условия договора
Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:
объект аренды,
срок аренды,
арендная плата;
Объект аренды. Объектом аренды недвижимомого имущества может являться нежилое помещение, здание или его часть расположенные по определенному адресу. В договоре аренды недвижимого имущества должна быть обязательно прописана площадь объекта аренды, этажность и какое-либо оборудование, если оно включено. Поскольку, если в договоре аренды в качестве объекта аренды будет указано только помещение (оборудование не будет включено в договор), арендодатель может потребовать дополнительной оплаты за использование оборудования.
Срок договора аренды. Договор аренды может заключаться сторонами на любой срок. Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то такой договор подлежит государственной регистрации, если же менее 1 года, то не надо. Обязанность по подаче договора аренды для государственной регистрации может быть возложена, как на арендодателя, так и на арендатора.
Арендная плата (цена договора). Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды. Необходимо только уточнить, включает ли заявленная арендодателем арендная плата НДС и коммунальные платежи. Если, кроме арендной платы, арендатор должен уплачивать или компенсировать коммунальные платежи, то необходимо в договоре указать перечень таких платежей, их размер и порядок уплаты. При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Права и обязанности сторон
Арендодатель имеет право:
.Требовать досрочного расторжения договора аренды недвижимости в случае: использования объекта договора аренды недвижимости не по целевому назначению, невнесения арендной платы более чем за 2 (два) квартала подряд; в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской
.Федерации.
Доступа на территорию объекта договора аренды недвижимости с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, по предварительному согласованию с Арендатором.
На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества объекта договора аренды недвижимости и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также п?/p>