Договор аренды и найма жилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ные в договоре, в течение шести месяцев;
- если арендатор систематически нарушает обязательства по договору;
- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации юpидического лица-арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.
Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;
- если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.
Арендатор обязан письменно не позднее, чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Как нам кажется, в приведенной норме отражается одна из особенностей договора аренды, а именно - возможность решения вопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеются основания считать, что такое расторжение нарушает ее права или законные интересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерные действия другой стороны.
Пpи этом С.П. Кузнецов отмечает, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными с момента заключения соответствующего письменного соглашения. Стороны также могут установить любую другую дату расторжения договора в самом тексте соглашения. Если же договор расторгается в одностороннем порядке, он считается расторгнутым с даты получения одной из сторон соответствующего уведомления от другой стороны. Также возможно указание конкретной даты расторжения договора в таком уведомлении. А если договор расторгается в судебном порядке, то обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда.
В судебной практике отмечается, что при расторжении договора, суд, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, должен был проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан
Как следует из материалов дела, между заводом (арендодателем) и предприятием (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения - шести жилых комнат лощадью 96 кв. метров, кухни, коридора, туалета и умывальной комнаты), находящегося в здании ведомственного общежития Установлен срок действия договора установлен с 01.01.99 по 30.12.99.
Письмом от 03.08.99 № 689 арендатор заявил об отказе от аренды комнаты N 3 площадью 11,2 кв. метра. Письмом от 28.08.99 N 562 арендодатель принял отказ арендатора. Поскольку в двухнедельный срок, установленный сторонами в договоре от 04.01.99, указанное помещение освобождено не было, завод обратился с настоящим иском.
Суд, удовлетворяя исковые требования, руководствовался ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с условиями договора жилые помещения, переданные в аренду, предназначались для проживания граждан, что не противоречит норме, содержащейся в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Поэтому, рассматривая иск об освобождении жилого помещения, суду следовало проверить, не будут ли в данном случае затронуты интересы граждан.
Между тем в спорном помещении проживал гражданин Е.П.Григорьев, который был выселен из этого помещения в результате исполнения решения арбитражного суда.
Таким образом, неполное исследование обстоятельств дела привело к вынесению решения, затрагивающего интересы гражданина Е.П.Григорьева. Поэтому решение, подлежит отмене.
Таким образом, особенностью договора аренды жилого помещения является то, что в качестве аpендатоpа по такому договору может выступать только юридическое лицо, а жилое помещение обязательно должно быть сдано гражданину по договору коммерческого найма.
Рассматриваемый договор является видом договоpа аренды. Но к нему применяются нормы pегулиpующие как договор аренды так и договор найма жилого помещения.
И все же считаем, что законодателю необходимо отдельно выделить нормы, pегулиpующие договор аренды жилого помещения. Необходимость в этом объясняется тем, что жилое помещение используется строго для проживания граждан и положения договоpа, заключенного наймодателем-аpендатоpом с арендодателем так или иначе отражаются на отношениях наймодателя-аpендатоpа с нанимателем. На наш взгляд, в ЖК РФ следует пpедусмотpеть главу, посвященную договору аренды жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к pассматpиваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения. К таким нормам, по нашему мнению, должны относится положения точно опpеделяющие те госудаpственные или муниципальные органы, котоpые могут быть аpендодателями по этом?/p>