Договор аренды и найма жилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
хозяйства, с которыми закон связывает возможность признания лица членом семьи нанимателя.
Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому, согласно общим положениям ст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение по договору социального найма строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этом предусмотрена широкая программа субсидий и льгот для нанимателей жилья по договорам социального найма.
По договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Существенным отличием договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма является и то, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению нанимателя с наймодателем.
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно и оформляется в простой письменной форме (ст. 161 ГК, ст. 63 Жилищного кодекса).
Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).
Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения).
Никаких других требований (кроме письменного оформления) к форме закон не содержит. Гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости. Вместе с тем, в силу самой сущности данного договора, в результате его заключения возникает известное ограничение права на объект договора. Более того, это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения.
Согласно ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, при заключении договора жилищного найма у наймодателя, несомненно, возникает ограничение (обременение) права собственности. В соответствии же с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Представляется, что на основании этого заключенный договор найма жилого помещения подлежит представлению в органозникшего ограничения прав на объект договора.
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным зaконом, и только в судебном порядке.
Бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда вытекает из самой сущности конституционного права граждан на жилище, которое предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным гражданину жилым помещением.
В отличие от этого договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником.
Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный договор).
Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до одного года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
По договору социального найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в бессрочное пользова?/p>